Finance News UK – Page 43

保守黨連任刺激英國房市推陳出新海外投資者有望享5年利好

作者：Chloe Chen 英國房産專家 英中企業家協會秘書長 英金融監管局注册地産專家

2015年5月8日，保守黨以微弱的優勢在本届英國大選中成功連任，如期順利單獨組閣，終于擺脫聯合執政政府的尷尬局面。保守黨、工黨和自民黨一向被稱爲英國傳統的三大政黨。之前，最有力的兩大黨派——英國保守黨和工黨的支持率差距一直在伯仲之間。從房産市場角度來看，由于目前英國住房緊缺，住房成爲選民們最關注的問題之一，兩大政黨的最新房産政策成爲了贏取民意的關鍵籌碼之一。顯然保守黨的房産政策計劃更加深得民心。

保守黨、工黨和自民黨一向被稱爲英國傳統的三大政黨

保守黨房産政策解讀

在首次購房者方面，英國首相卡梅倫在 3 月的演講中承諾，在原有的“購房援助計劃”(Help to buy)之上，將于 2020 年前把英國住房翻一番，建造約20萬套住房，幷打八折出售給40 歲以下的首次購房者。早在去年保守黨已經提出該項目幷承諾 10 萬套住房，如今增加到20 萬套。同時壓低按揭利率，讓住戶更有安全感。

卡梅倫的 “廉價住房承諾” 無疑是十分有吸引力的政治舉措，吸引了更多年輕人的選票。這一部分住房屬于英政府的“首次置業援助計劃”(starter home scheme)。根據卡梅倫的構想，這些住房將建在“棕色地帶”brown fields ，即工業化進程中遺留下來的一類不動産，通常是以前的工業或商業用地，如今被廢弃多年，造成周邊大量的資源浪費甚至污染。

在倫敦，像 Battersea、 Elephant Castle、Woolwich Arsenal、Lewisham等都屬于其中幾塊很大“棕色地帶”，政府的復興規劃將會刺激“棕色地帶”經濟的再次發展。卡梅倫承諾，這些房屋售價將比市場價至少降低20%。40歲以下的首次購房者才有資格申請，而且現在已經可以在網上登記排隊了。政府提供的20%價格折扣，主要是對此類房地産項目减免社區基礎設施稅等稅費。

根據英國房屋慈善機構 Shelter 的統計，25歲至 34 歲年齡段中，有 197 萬英國年輕人與父母同住，占到總數的四分之一。這些年輕人雖然有全職工作，但因爲負擔不起房費，仍然選擇和父母住一起，以致生小孩之後住房都成了問題。10 年前，英國59%的人擁有自己的房子，而今天，僅36%的人擁有自己的家，其餘48%都靠租房。另外130 萬的公租房用戶，可享受70%的折扣買下政府住房。

卡梅倫稱，這項政策就是爲了改變英國住房不健康的現狀，讓每一個努力工作的人都有一個屬与自己的家。目前，政府已經和英國大型開發商簽署了擴建計劃，專門爲此項目設計房屋。同時，保守黨主席格蘭特.夏普斯(Grant Shapps)也做出了承諾，保守黨將把“商用房轉化成民用房”的項目延長至 2020 年。該項目于 2013 年 5 月啓動，允許開發商改造原商業用地，重新建造成民用住房。原計劃項目于 2016 年 5 月結束,如今保守黨承諾將會延長4年以增加住房數量。

大選後英國房産市場走勢分析

在英國大選執政黨最終明朗化之前(6月初)，英鎊將持續承壓。英鎊貶值對海外投資者大有裨益，在英鎊貶值時購置英國房産能省下一大筆費用。與此同時，保守黨對房産市場的一系列刺激鼓勵政策的推出，無疑預示了未來5年內，英國房地産市場都將繼續保持活躍，其中符合首次購房的買家和價格適中的剛需房源是最大的受益方。

保守黨的當選，對于熱衷于投資英國特別是倫敦房産的華人群體而言，無疑是一件好事情，穩定的經濟政策，寬鬆的稅務條件以及巨大的市場需求，都確保了華人地産投資的長期穩定發展可行性！

貼士：

英國大選(General elections of the United Kingdom)：是指英國選舉最高立法機構英國國會議員的選舉，每届國會最長任期爲 5 年。

2015年英國大選後，英國移民政策是否有相应的變化？請看英國華人律師劉鵬詳解。

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中國進軍英非商業地產綠地集團首個項目開工興建

中國房地產企業綠地集團在英國倫敦投資的「蘭姆公館」項目一期工程30日開工興建，這是中國企業在第一次在英國投資非商業地產項目。

中國進軍英非商業地產綠地集團首個項目開工興建

中新社報導，綠地集團副總裁許敬表示，從2014年開始，綠地集團啟動在倫敦的「蘭姆公館」和「綠地中心」兩個項目的投資開發，兩個項目的累積投資將超過13億英鎊。

此次開工興建的「蘭姆公館」項目，佔地面積近3萬平方米，建築面積達9萬平方米，將開發集多層公寓、保障性住房、商業設施於一體的大型住宅社區，共分三期開發。

綠地集團另一個位於倫敦金絲雀碼頭的「綠地中心」項目，目前正在規劃設計階段，預計規劃方案將於今年內完成。

許敬表示，英國是重要的經濟、文化強國，倫敦作為世界金融中心具有優良的投資環境，綠地集團對在英國的投資發展前景充滿信心。

中國駐英國大使館公使倪堅表示，蘭姆公館項目是綠地集團在英國投資興建的首個項目，也是2014年中國企業在英國投資最大的項目之一。希望這個項目能夠成為中國企業在英投資的樣板工程，不僅能增加倫敦的住宅供應量，同時為當地創造大量的就業機會，並且採用低碳環保的技術、材料，更為妥善地保護施工區域內的歷史建築，充分展示中國房地產開發企業的風采，取得經濟效益和社會效益的雙豐收，成為中英經貿互利合作的典範。

近年來，英國逐漸成為中國海外投資的主要目的地。截至2014年底，中國在英投資存量達400多億美元，英國已成為中國在歐洲最大的投資目的地國。

英國年輕人購房夢難圓需求旺盛供給不足

房價不斷攀升，工資卻不怎麼見漲，英國年輕人的「購房夢」越來越不易實現。特別是對於在倫敦工作生活的年輕人，更是難上加難。蘇格蘭哈利法克斯銀行近日公佈的「租房一代」調查報告顯示，2014年，20—45歲的英國中青年人為買房而積極存款的比率較過去3年下降了6個百分點，跌至43%。該報告說，越來越多的英國中青年人已放棄買房的夢想，轉而選擇長期租房。

英國年輕人購房夢難圓需求旺盛供給不足

《人民日報》報導，皮爾斯·夸爾斯在英格蘭東南部薩裡郡生活工作，「我現在每天打三份工，但是仍然買不起一套房子。我也曾嘗試申請政府的廉價房，卻沒能申請上。即便申請到銀行貸款，以後每月將近2000英鎊的還貸壓力，對我來說也是難以承擔。我現在已經35歲了，感覺挺沮喪的。」夸爾斯近日在媒體上抱怨說。

導致房價快速增長的主要原因還是需求旺盛，而供給相對不足。尤其在倫敦，移民大量湧入以及許多海外購房者的投資性購房，極大抬高了當地房價。另一方面，倫敦對建築破土施工的法律監管非常嚴格，建樓人工成本高、建造速度慢，大大限制了新增樓房數量。

英國國家統計局最新數據顯示，英國的新房建造速度在2008年國際金融危機爆發後一度跌至上世紀20年代以來的最低水平。近年來，在經濟復甦的驅動下，建房規模在2013年達到峰值，不過隨後又有回落的態勢。2015年1月，英國新房建造速度回落5個百分點，增加了市場對建築行業再度放緩的擔心。

喬根森·特納房產中介公司高級銷售經理格蒂普·巴爾傑表示，「未來倫敦的房價還會繼續上漲，因為倫敦的房產需求很大，可市場上可供出售的房屋又不足。以位於二區（非核心區域）的布倫特區為例，去年僅新建了289套住房，一棟包括三個臥室的房子平均售價為90萬英鎊，這對年輕人來說幾乎是天文數字，而且抵押貸款也不好申請。」

英國財政大臣奧斯本表示，政府將通過適當放鬆建築業規劃法規來刺激新的房屋建設，並著重通過「購房援助計劃」滿足首次購房者的購房需求。根據最新出台的2015年財政預算案，首次購房者如果每月在購房賬戶內存入200英鎊，將獲得政府每月50英鎊的補助，累計補助最高3000英鎊。而此前，政府提出為期三年的貸款資助方案，如果購買60萬英鎊以下房產，首付超過5%的，政府將提供房產價值20%的優惠貸款。

用什麽來征服你我的人民？英國房産市場缺憾成各黨派博民心關鍵之梗

縱觀整個發達國家與主要發展中國家的資本市場，絕大多數資本都掌握在年長的房産擁有者手中。據研究資料顯示，整個英國£5.75tn的房産資本中，有63%房産掌握在個人手中，由此可見，房産已然成爲每一個個體最主要的資本。房産的現有價值、未來走勢早已與各項政策緊密相連、互相影響。

本月的大選早已成爲普通百姓茶餘飯後的熱點與各大媒體的焦點，住房問題也成爲政客之間相互博弈的關鍵領域之一，各黨提出的各項規劃、新建、稅收等政策也將對英國房地産市場産生一定的影響。

英國房産市場現有的問題顯而易見：房屋資源短缺，個別地區房價漲幅巨大。因而，購房者尤其是年輕人的購房壓力可見一斑。針對這些問題，各黨派爭論激烈，各項政策也是值得一探。

問題1：房屋資源短缺與購房壓力

工党、自由民主黨與聯合政府對此問題意見一致，提出至2020年之際，將每年增加20-30萬的新建房屋，同時配合各項購房援助計劃，使更多的人擁有屬自己的一套房屋。

問題2：首次購房者利益:

工党提出要在未來10年間將首次購房者的數量翻上一番；聯合政府提出給予40歲以下的首次購房者20%的折扣；保守黨則計劃在原有的 “購房援助計劃”（Help to Buy）的基礎上，新增“首次置業援助計劃”（Starter Home scheme）。

問題3：倫敦閑置房

雖然，尚未有足够的資料數據證明閑置房的現象是否十分普遍，但工黨最近也是提出了對閑置房産權所有者征繳費用的概念方案，令人期待。可見閑置房問題的解决必然可以在一定程度上减少房屋資源的短缺，或是降低購房壓力的一劑良藥。

問題4：花園城市規劃建設

對于花園城市規劃建設，各黨派也是一致地表示支持。比如工黨計劃每年新建造的20萬房屋中，就包括了新興城鎮與花園城市的建設。自由民主黨也立志至少建造10個花園城市以及連接牛津與劍橋的相配套的鐵路設施。

問題5：豪宅稅

與保守黨不同的是，工党和自由民主黨都表示一旦當選，便會對價值超過200萬英鎊的房産徵收豪宅稅。這會使價值200~300萬鎊的房産擁有者每月增加250英鎊的支出。

就目前而言，暫不確定豪宅稅與已經落實的對海外投資者資本利得稅的徵收。針對海外投資者的不利政策，一方面會阻礙海外投資者的進駐，另一方面也會對漲幅巨大的區域産生不利影響，在一定程度上會擾亂市場的自由發展。這將對倫敦房産市場帶來負面影響。

各黨派的政見可謂見仁見智，雖幷不一定會付諸實際，但不可否認的是，這些不確定因素確實使購房者推遲購買，放緩交易。有數據顯示，在過去的20年裏，5月大選的後三個月中，也就是六6、7、8這三個月的房産交易量與大選前三個月相比，有著20%—24.8%的增長。因此，大選與政局的不確定性對房産市場，甚至于每一個投資者而言，都是一定程度上的煎熬。但對于風險愛好者的投資人而言，確是一個進入交易，放手一搏的好機會。

隨著大選逐漸臨近，這些不確定因素也終將塵埃落定。我們可以期待英國房産市場存在的問題有所改善，但同時更期待房産市場的所有參與者都能立足長遠，更有效地解决房産市場已有的或是潜在的問題。5月7日大選拉開序幕，誰會博得民心，讓我們拭目以待。

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郭新月專欄全集：

Wink worth中國區總監郭新月解說倫敦房産投資

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戴德梁行：至2019年，倫敦中心區漲幅約25%

戴德梁行（DTZ）新建房部門總監邁克·比克頓（Mike Bickerton）在位於其全球總部舉辦的一次房地產研討活動中對2015上半年倫敦地產走勢進行分析。

他再次強調了倫敦地產投資的優勢所在，憑藉英國的世界頂級教育系統、完善的醫療系統、歷史悠久的物質文化遺產、穩定的貨幣，以及歐盟提供的各種優惠政策，倫敦這一世界商業金融中心持續吸引世界各地買家。

另外他談到，倫敦地產投資的初始收益率平均維持在4%左右。戴德梁行的研究部分的調查認為，在未來3年內，英國央行基準利率將上漲至3%。因此，加息前是入手倫敦房產市場的一個好時機。

通過分析過去5年的數據，戴德梁行調查得出，倫敦中心區房產的漲幅接近50%，大倫敦區的平均漲幅也達到了30%，明顯高於英國其他區域。由於各種不確定因素對於價格的影響，戴德梁行的研究部門預測，到2019年，倫敦中心區的漲幅將在23%-26%。

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時勢雖變幻蘇格蘭地產整體發展穩定

去年對蘇格蘭而言具有特別的歷史意義，獨立公投最終產生了一個臨近邊緣的「不」的選擇結果。格拉斯哥也舉辦了一屆非常成功的英聯邦運動會（Commonwealth Games）。

除卻上述事件，蘇格蘭住宅行業不得不處理的是 Help to Buy幫助買房集資政策的減弱以及土地及建築交易稅（Land & Buildings Transaction Tax，即LBTT）提案。不過，即便有上述消極因素存在，2015年蘇格蘭的住宅市場仍舊保持著相當強勁的態勢。

仲量聯行預測，未來數年蘇格蘭的主流發展走勢將是經濟更加強勁且更加穩固，同時伴隨著薪資和家庭居民信心的提升。

這樣的有利條件將鼓勵更多首次購房者購置蘇格蘭房產，或促進第二次購房者升級房產，由此將導致地產活動增加，緊迫性也更強，而購房者之間的競爭也在加劇，最終將促使房價升高。低廉的貸款利率和新的土地及建築交易稅（LBTT）將為絕大部分和層次的蘇格蘭置業市場降低交易成本，同時將促升主流市場的需求。

蘇格蘭地產發展上演「雙城記」

愛丁堡和格拉斯哥將見證經濟發展更強勁所帶來的利益，而這也反映了在這兩座城市住房市場狀態的改善和開發商興趣的提升。

然而，Help to Buy幫助買房的資助政策在過去多年來一直扮演著重要角色，而該政策還將繼續保持其重要地位。該政策至今維持效力，新的助力計劃將在2015年4月發行，一些住房建築商已經準備好在這個更有利的環境下進入市場，但今年後半年的走勢明確性似乎要弱一些。

愛丁堡和格拉斯哥的租房市場極其強勁，租金以每年10%的漲幅有序增長，兩大城市租房需求更高於現有的租房供應。儘管住房開發的增加會擴大住宅存量，但鮮有開發項目純為租賃而建。蘇格蘭的愛丁堡和格拉斯哥兩個最大的城市將發生諸多變化，而多項計劃尚待實現。

城市中心市場——愛丁堡

2014年可謂多事之秋，但自此之後蘇格蘭的住宅市場呈現安全態勢。儘管2015年5月將有一場大選，但愛丁堡樓市的發展前景仍具有更好的保障性。地產開發活動正在加速，更明朗的經濟發展支撐帶動了銷售和租房需求。

仲量聯行愛丁堡住宅市場專家 Cameron McCallum指出：「這個城市中心市場在2014年間煥發生機，高價值地段的住房供不應求。2015年的情況也將保持一致，住宅開發商將必須與其他土地使用者競爭，而學生宿舍市場將因市場密度和S.75要求而擁有較好的競爭優勢。」

城市中心市場——格拉斯哥

2014年，英聯邦運動會和蘇格蘭獨立公投對格拉斯哥住宅市場產生了隔斷性的影響。2015年格拉斯哥市場的發展前景似乎更為穩定，且各市場將因開發活動的擴張而獲益，呈現上揚態勢的還有住宅銷售、租金和土地環境。

仲量聯行格拉斯哥住宅市場專家Nina Stobie說：「格拉斯哥住宅市場正受益於消費者重拾信心，而2014年格拉斯哥舉辦的英聯邦運動會也發揮了催化劑的作用，這些高調的成功事件為格拉斯哥樓市的發展產生了積極影響，創造了一個平台去展示格拉斯哥這個城市。」

增長將是蘇格蘭住宅市場2015年的關鍵主題

2015年將不再像去年一樣大事件頻發，至少商業企業和消費者應能夠把握更多的確定性，而這些群體包括住房建築商、購房者、出租人和承租人。

2015年的主題其實也是未來幾年的重要主題，即蘇格蘭經濟將往更強勁和更安全的方向發展。經濟發展將助增地產信心和幫助參與市場活動的人提高決策力。

仲量聯行預測，無論是大型住房建築商還是私人開發商都將迎來更穩固的市場基礎，他們也將繼續更有進攻性地和更具熱情地在土地市場參與競標，這些企業將不斷增加住房供應以緩解蘇格蘭住宅市場的迫切需求。但是，這一過程可能並不會一帆風順。

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英國今春經審放寬置業者四大步驟申房貸

倫敦金融城監管機構金融市場行為監管局（Financial Conduct Authority）於2014年4月推行了引發爭議的「經濟能力測試」，數萬潛在購房者被房貸市場拒之門外。今春伊始，首次購房者們便被告知，若想獲得房貸，則應將自身財務整理得有條不紊。

英國今春經審放寬置業者四大步驟申房貸

現在申請房貸的人或可在今夏成為第一批嘗甜頭者，登上置業階梯。申請人若想成功獲得房貸，需注意下列四個步驟。」

第一步：儲蓄也有門道

貸款利率正在迅速下降，多家銀行提供的五年期固定利率貸款計劃目前的利率低於2%，而十年期固定利率貸款計劃也同樣實惠。然而，最實惠的貸款計劃通常也伴隨著最高的首付要求。

鮮少首次購房者能夠滿足投入40%首付的要求，因而很難申請到最實惠的貸款計劃。但業界人士對此表示，申請人若能儘量增加首付投入，例如將首付從5%增至10%，或從10%增至15%，那麼申請人面臨的月還款額將大幅降低。

定期儲蓄賬戶的存款利息高於普通活期賬戶，而全國建房基金會（Nationwide Building Society ）等金融機構也會推出特別儲蓄計划來幫助首次購房者提增首付。

第二步：個人財務要梳理得井井有條

貸款申請人投入的首付款越低，借出方對房貸申請的考察就會越仔細，原因是借出方希望確保借款人有能力履行還貸義務，如此便不會因抵押借款人未按規定還款而迫使借出方收回住房，而回收的住房可能會貶值。倘若借款人的信貸檔案有不良記錄，貸款申請被拒的可能性就會大幅提升。

借款人應確保自己有一個令人滿意的信貸評級，並儘量提高自己的信用評分。借款人不妨通過Callcredit、Equifax 和Experian等主流信用評級機構掌握自己的信用評分情況。

英國公民諮詢局（Citizens Advice）運營的AdviceGuide.org.uk網站也值得一看。貸款申請人登陸該網站即可查閱借出方關注你哪些方面的財務信息。

第三步：直面經濟能力審查

經濟能力測試是金融市場行為監管局（Financial Conduct Authority）推行的「信貸市場審查」（Mortgage Market Review）的重要部分，在這項測試被推行的12個月裡，其影響足以令貸款申請人聞風喪膽。

借出方首要考慮的是避免擔上「不負責任借貸」的罪名，所以，他們會對貸款申請人的銀行賬戶進行法證式調查。借出方會扣除賬戶持有者細至剪髮、健身等方面的花費，然後依據剩餘款額判斷申請人是否有足夠的經濟能力償付月供。

「隨著新規放寬，不少金融機構採取了更為靈活的策略。」London & Country Mortgages貸款經紀公司的專家David Hollingworth如是說。

另一方面，正如考取駕照需進行路測，借款人在申請貸款時也需提前至少6個月做好自己的銀行賬戶流水。在這段時間裡，借款人應取消不必要的開支，以證明自己在月底仍保有大量現金，有能力償還貸款。

第四步：貨比三家 選擇最惠計劃

房貸中介機構指出，對首次購房者來說，地方性的建房基金會通常是不錯的選擇，因為它們是根據個人基本情況審批房貸的。

房貸中介公司瞭解不同的貸款機構各自傾向於哪些類型的地產，以及哪些借出方對經濟能力的要求最寬鬆，但置業者需謹慎選擇房貸中介公司，儘量與無雜費或收費低廉的中介機構合作，以免在房貸獲批時被收取高比重費用。

時至今日，對首次購房者而言，最實惠的房貸計劃通常來自名聲相對較小的地方性貸款機構，如Metro Bank、郵局（the Post Office）和Virgin Bank。

倘若購房者首付低至5%，則不妨考慮HSBC、NatWest 和Santander等大型貸款機構。

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僑領單聲口述實錄：我在倫敦投資買房的秘密

在位於倫敦北部高檔社區的家中，年逾八旬的單聲博士氣宇軒昂，風度翩翩，依舊透出年輕時英俊倜儻的魅力，開懷談笑，更是感染記者。

在暢談了他早年在西班牙南部海濱城市購買的地皮在30年中漲了1000至5000倍的近乎傳奇的往事之後，單聲博士帶著記者，步出他的書房，讓記者領略他那棟紅磚密砌、半圓拱頂和煙囪高聳的別墅的獨特。

在1967年回到倫敦定居後，單聲果斷地在英國購房置業，自住之外還有投資物業。其中，單聲自住的別墅本身和購買過程，同樣傳奇。

僑領單聲口述實錄：我在倫敦投資買房的秘密

倫敦的房子

過去漲，將來還會一直漲

這些年來，英國的房地產一直不錯，比西班牙厲害。英國房地產尤其是倫敦的房產，一直漲一直漲，過去漲，將來還會一直漲。

無論大的市場如何波動，房價整體都在漲。我舉一個簡單的例子，我剛來這裡不久，在Golders Green用3000英鎊買了一棟房，後來房子從3000鎊漲到7000鎊，12000鎊，在後來漲到10萬鎊，20萬鎊，現在那棟房子的價格要超過200萬英鎊。這也就四十多年的功夫，從3000鎊到200多萬鎊。

我現在住的這棟房子，在1887年建造的時候，只有1200英鎊，還包括這麼大一片地。你看它現在值多少錢，市場上的價格要遠超過1000萬鎊。我是1988年買的，當時的價格是70萬英鎊左右。20多年，漲了十幾倍。所以你看，英國的房子，大房大漲，小房小漲。所以買房子是對的。而且這個地方，房價漲的比稅漲得快。

因為倫敦是一個國際都市，對於有錢人是個天堂。而且，如果有錢人不在這裡掙錢，就不用付稅，這些好處非常難得。是避稅天堂——在英國避稅是合法的，逃稅才犯法。

英國這個地方，我在1954年剛來UCL 讀書的時候，非常不喜歡這裡。記得那個時候找房子找不到，在報紙上看到有一個房子，價錢很便宜，於是我就想去看看。跑到門口一看，外面掛著一個牌子寫著：「Whites Only」，只租給白人。那時候英國人非常有偏見歧視，非常高傲。

如今，沒有這些問題了。中國強大了以後，這種歧視就沒有了。如今，這裡無論從人權還是物權，都很好。如今年紀大了，覺得這個地方很好。醫療、交通完全免費。

因此，對於中國人來說，如果孩子來這裡讀書，如果買一個房子，不但能夠免掉付給房東租錢，將來自己不用了，還可以租給其他人賺錢，或者賣掉賺錢。所以，你看離學校近的的地方，房子一個比一個好。

我住的這個房子很傳奇

1967年回到倫敦後，剛開始不住這裡。

1982年有一天，我開車子路過這裡，看到有這麼一個房子，很奇怪，房頂是圓的，很像音樂廳。

那時候，我們很多好朋友很喜歡唱京戲。我在車子上就想，這個房子的圓頂大廳，如果在裡面唱京戲，效果一定很好。後來又路過幾次，每次都跟我太太講這個事。她就跟我說，你既然這麼喜歡這個房子，為什麼不寫封信給這個房東，你說你很想買這個房子。

於是，我沒多久就給房東寫了這個信。用我太太的話講，就是一張郵票的事情。

可是，信發出來很久，一直沒有回音。慢慢的，我就把這個事情忘掉了。

很久之後，大概3年多後的一個早晨，八點來鐘，我接到一個電話。電話那頭，一個英國老先生的聲音，跟我說他是約翰•薩維爾（John Savile），我說我不認識你。他說，你不是給我寫過信，說很想買我房子的嗎？

他說，我現在想賣這個房子了，如果你還是想買，明早9點來家門口找我吧。

第二天一大早，我就開車來到這房子門口，8點半按門鈴沒有人開門；8點45分，還沒人。一直到9點整，一分不差，老先生給我開門了。

這個老先生就對我講，他說你喜歡音樂，我也喜歡音樂。我沒說錯，他真喜歡音樂，他說我現在年紀大了，我房子真的要賣了，我就賣給你。

我當時還納悶地問，這個房子不留給你的兒子嗎？那個老約翰說，我兒子太壞了，我與他斷絕了父子關係，這個房子不會留給他。賣掉房子的錢，我會全部捐掉。

後來我才知道，他兒子那就是BBC原來的著名節目主持人，就是前些年被指控性侵未成年人的那個吉米•薩維爾（Jimmy Savile）。

我當時說好，你要多少錢？他開的價錢比市價一半都不到，低。我說好，我買。我說你講這些話算數嗎？他說算數。我就付了他500英鎊作為定洋。

過了幾天，他再次打電話給我。他說我出的價太低了，你能多加我五萬英鎊我就賣給你。我說行。

這樣就買成了。

房子的秘密

我買了這個房子之後，發現了一個巨大秘密。賣給我的人不知道，如果他知道他就不會賣給我了。

我搬進來以後，這個地方的博物館有一個人，來過好幾次，還寫了好多信，說很想來參觀這個房子。

我開始也不知道他們為什麼要來看這個房子，這個房子沒有什麼奇怪嘛。結果他告訴我，這個房子蓋的時候，是給埃德溫•朗(Edwin Long)住的，是專門造給他住的，他住了好多年。

這個埃德溫•朗很了不得，他是英國近代非常著名的畫家，是皇家藝術學會的委員(RA)。他的畫在他在世的時候，就能賣到了七八萬英鎊一幅。而建這個房子，他才花了1200鎊。

還有就是，設計這個房子的，也是一個非常了不得的人。設計師是諾曼•肖（Norman Shaw），在當時非常出名，他有一個鮮明的設計特點就是「高煙囪」設計。

這也是一個巧事，所以我說這是運氣。我買的時候也不知道，賣給我的人也不知道，如果他知道他就不會賣給我了，他這個價錢還可以加倍不止。

這個房子現在我不能賣掉，我也跟我兒子孫子講，說你不要賣這個房子，這等於是個古董了，要一代一代傳。

不能讓錢躺在銀行裡睡覺

從投資方面，收藏古董比投資房地產還要好。我舉個簡單的例子，我曾經在諾丁山那個地方逛街的時候，在路邊看到一個乾隆年間的犀牛角雕刻的花籃。我看到了就買，大概是1970年前後，270英鎊。前幾年捐給國內博物館的時候，由於這個雕刻當時在跳蚤市場買的，沒有發票，當時在海關必須報個價格報關。我當時就報了275鎊，當時海關的人就哈哈大笑了起來。他們跟我說，這個犀牛角花籃，至少有75萬英鎊，我們已經估過價了。古董文物很多時候是無價的，投資增長可觀的不得了，比房地產還好。

投資的角度，古董跟房地產一樣，是被動定價的投資產品。無論估價多少，如果沒有人買，就實現不了收益。它不像股票和黃金，今天標價多少，就能按照標價交易。

在投資方面，我一直認為，不能讓錢躺在銀行裡睡覺，一定要讓錢保值增值。那麼，就要買房子、買股票、買古董，還有就是開店做生意。

如何規避風險獲得回報？英國房產投資者成功的七大秘訣

如何投資如何去避免高風險，才能獲得更高的回報呢？是什麼原因讓成功者能在競爭激烈的房地產業中如魚得水呢？綜合多年的投資經驗，內勒（David Naylor）總結出了成功房地產投資人士的七大秘訣，希望能為廣大房地產投資者們提供參考。

秘訣一：首先，投資者抱有正確的投資意向

成功的房地產投資者很明確：負債是幫助他們舉債投資、加固資產基礎的利器，如果能正確經營，負債並非壞事。不過，他們通常不會負債過度。也就是說，如果陷入財務困境，他們的現金流動從來不會受到影響。如果人生發生意外，他們不用變賣房產來紓困。他們總是預先制定風險防範策略，如保險（收入保險，人身保險，房產權保險。他們與銀行建立緩衝賬戶來保證現金流動。他們把房地產投資視為生意來經營。對他們來說，房地產投資是積極而非被動的。

秘訣二：及時獲取投資信息

成功的房產投資者經常通過參加研討會、閱讀房產投資刊物及房產投資網站來充實自己的投資知識。他們努力跟隨地產投資形勢。也就是說，他們渴求高效的房地產資訊使他們更具競爭優勢，一有合適的房地產投資機會，馬上成功獵取。擁有更好的的投資訊息讓他們更快更準確地作出下一個投資決定。

秘訣三：僱用專業人士進行投資

所有的成功投資者都僱用專業人士進行投資。他們像公司通過董事會經營一樣，僱傭各個領域的專業人士獲得指引和建議。如他們非常明確：

會計和金融顧問可以幫助納稅並建立資產框架。比如，以誰的名義購買房產？期望的預算和現金流動是多少？
他們通過與金融或銀行經紀建立很好的關係，從而獲得最好的金融項目來購買房產、或者可以穩定的在必要時支取等額資金。
他們與房產購買經紀人建立良好關係來幫助他們在準確的地區以合適的價格購買正確的房產，而不被情緒誤導。
他們僱傭房產經紀處理房產租賃及管理業務。
他們通過律師進行房產移交及有需要時進行房產規劃事項。
他們與保險經紀商討各方面的資金保險，特別是現金流動的保險事宜。

秘訣四：有明確的負債意識及市場時間概念

成功的房產投資者很明確，為了增加自己的資產基礎必須借錢並管理現金流動（舉債經營）。但他們不會將自己置於過分的壓力下，而總是準備緩衝資金應對緊急情況。

他們知道購買房產是一個長期投資並具有週期性。當房產市場變化時，他們不會驚慌。如果選擇了正確的房產，他們明確時間總會平復危機，房產價值長期內一定會增長。他們認為房產投資回報不僅僅是租金，還包括房產增值（無形增值，不光是銀行存款增加）。這幫助他們放眼於長期利益，而不會因為租金減少、短期空置或市場增值緩慢而變賣房產。當選擇了正確的房產，時間是重要因素。也就是說，如果能在房產市場上佔據時間越長越能減少風險，因為房產價值會增長。另外，如果買到劣質地產，他們還會很快的發現並且很快賣掉來減少損失。

秘訣五：瞭解人口居住的房產市場

成功者在購買房產前會事先瞭解人口居住市場，確保投資正確的地區。他們瞄準可能升值的省會、城區甚至街道，事先調查該市區、城郊及街道人口居住統計數據。他們僱傭專業的房產購買經紀進行實地考察，這些人掌握著所有的數據，包括該地區房產升值趨勢、過度發展地區、空置率、租金潛在回報前景。成功者理智進行投資，目標簡單專一，只為資本增值及租金回報。

秘訣六：聰明地利用納稅及現金流動、房產折舊及負債進行套現

幾乎所有的成功房產投資者都不是稅務會計，他們通過會計師管理稅務系統來幫助他們實現重要的現金流動，從而進行下一個房產投資。他們聰明利用資產負債、房產的實物、固定設施和家具折舊率獲得多餘的現金，這也影響他們投資的房產種類（舊房和新房）。

秘訣七：裝修房屋獲得更多利益

既然是經營，投資者都會尋得最大的投資效益。如果有機會增加投資回報，他們會裝修房屋，如翻新廚房、浴室，或搞更大的工程，像增加臥室或在房外增建小套房。他們投入一點小錢進行裝修可以馬上增值房產或增加租金收入。

房地產投資已經根深蒂固地植入投資者的基因裡，不過不是每個人都會獲得成功。以上秘訣是本文作者多年來觀察到的成功投資人士的投資行為的總結。希望能為房產投資的朋友們增加成功投資的機會。

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在英國想當房主有時需要改變思維方式

有的人希望生活在方便工作、與家人和朋友靠近的地區，但負擔不起60萬以上的房產，又不願意考慮公寓房類需要通勤的較小的房，這時就需要改變思維方式了。

人們的英國夢就是擁有自己的住房，現在是年輕人有相當大的轉變，應開始有不同的想法了。

老一代人認為房屋所有權至關重要，因為他們的父輩經歷過大蕭條時期，那時沒有人能真正負擔得起自己的住房。為了避免同樣的命運，這一代人購買了自己的房子，支付還款超過了25年，然後等待著退休，依靠養老金生活。

今天的人更為明智，許多人認識到需要考慮的不僅僅是擁有住房。因此，出現了不同類型資產的投資，其中住房是非常受歡迎。

不要認為房產主只意味著自己購房住房，為什麼不考慮更容易實現的成為房主的方式呢？

這些方式有很多好處，其中包括：

可以自由地在任何地方購買房產，並且可以考慮一些房產價格在30萬以下的不錯的、便宜的市場。這些市場有很大的上漲動力，並會隨著時間的推移增加資產淨值，並在一定意義上，通過資產增值提高購房者的儲蓄水平；
許多這樣的市場具有較高的租金收益，經常超過6％，並且當前利率如此之低，租金加上稅收減免，極有可能抵消所有費用及貸款還款額；
只要願意，可以購買儘可能多的投資房，只要購房者自己不居住在其中，仍然在未來可以享有政府提供的首次購房者補助；
能夠在理想地區租房，如市區的租金收益率比較低，房租往往只約有還貸額的一半。

這個策略沒有什麼缺陷，能使人在靠近家人和工作的地方居住，但仍然可通過在其它地方投資房來創造財富。

想要開始這樣運作，必須通過好的課程來瞭解更多關於正確購買房產的知識（該課程不應由意欲向你出售房產的人提供），並儘可能多閱讀相關文章，以確保自己瞭解如何尋找強勁的收益、良好的增長、價格實惠的市場。

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