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我们知道，在美国很多人都会选择租房，而房屋持有人也可以是投资者。在海外投资者想要购买一些度假屋时，关于财务规划也就成为了一个需要关注的新重点。

类似Airbnb和HomeAway短期出租屋网站的持续火爆正在引诱一些私人业主投资可带来收入的度假屋。对一些业主而言，出租第一套房子是为了填补购买第二套房子的花费如贷款等，而有的业主出租房子的心态则是“空着也浪费，不如出租”。

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拥有190个国家、超过120万份支付清单的HomeAway公司首席执行官夏普斯（Brian Sharples）表示，如果第二套房没有经济压力，则出租房收入可用来改善生活。近期，HomeAway.com与其它几家公司发布的一份报告称，度假屋房主平均每年的租金收入达到2.8万美元。

而HomeAway在六月单独发布的年度调查报告称，663名受访者中70%表示，租金收入已抵消了超过一半的抵押贷款，而54%的人称，租金收入抵消了他们抵押贷款的75%或更多。此外，这些业主还使用租金收入资助他们的日常生活费用（23%），升级和翻新财产（23%），支付孩子教育（21%）和退休储蓄（11%）。

根据全国房地产经纪人协会统计，去年在美国购买一栋度假屋的平均价格为19.2万美元，在售出的92万栋度假房中，61%的业主使用了抵押贷款融资。

总的来说，房价在大多数度假屋的热点地区过去几年里一直在上升。但加利福尼亚的住宅投资和管理公司homeunion的首席执行官刚古利（Don Ganguly）认为，购房者也应该考虑到目前的低利率，这也是防止低利借款进入该市场的最佳手段。

购买一栋仅用于出租的房屋也是有风险的，因为使用属性将会影响借款人的抵押贷款期权。

此外，贷款人还需要列出现有的家庭支付情况，以及新的抵押贷款支付时计算出的债务与收入比，以便反映出借款人每月债务支付所占总收入的百分比。银行更喜欢一个比43%更低的水平，但一些借款人在贷款后这一比例很可能升至45%或更高。

对此，一位银行业人士称，如果一个业主计划将房屋大部分时间用于出租，放贷方会将这一物业视为“投资”，那这套物业将不符合第二住房抵押贷款的标准，也就拿不到相应的较低贷款利率。目前，对住房抵押贷款的资格审核正在收紧，包括提高最低信用评分首付款至75%等。

另外，这里有一些更多的度假屋购买考虑：

当地法规

一些县、市政府认为度假屋的租金和酒店住宿是一样的，需要业主交纳住宿税。有的社区有时也会限制用于临时出租家庭的数量，因此，在购买前，度假屋购房者应对当地的任何限制措施有所了解。

预算充分

借款人不仅需要对再次抵押负担得起，还要能从容地支付财产税，以及任何其拥有的财产和金融业务的保险和善后费用。记住！这些费用发生在还未开始租房前。

修理等费用

如果出租度假屋，无论是整租还是按时租出，与维修、保养、清洗和公用事业相关的费用都可以抵税，然而，用于改善升级的费用则另当别论。具体细则要咨询当地的税务专家。

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（据侨报网）

在美国，许多海外投资者选择了房屋翻卖置业，这不仅促使了房屋成交量，也使他们获得了很多利润。
 
据房地产专业网站www.realtytrac.com上周发布的最新翻卖房屋报告，2016年第一季度的房屋和公寓总销售量中有6.6% (43,740)是翻卖房屋，比上季度增长20%。
 
翻卖房屋是指在12个月内被第二次卖出的房屋，然这份报告基于占美国人口80%的多达950个郡县的公开销售数据。翻卖房屋所占销售的比例在经济危机前的2006年1季度最高，达到9%；高于2014年第3季度的4.3%。

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RealtyTrac的资深副总裁达能–布基斯特（Daren Blomquist）表示，在经过2014年的低潮后，由于贷款利率和房屋库存都在下降，在过去的1年半内，翻卖房屋投资开始越来越多。当然，负责任的翻卖房屋对房屋市场有帮助，但是，不负责任和过度的翻卖活动则像压力锅一样对房屋市场过度刺激。事实上，我们已经在几个地区看到了这种压力锅现象。
 
布基斯特说：「尽管在第一季度激增20%，翻卖房屋在全美范围内并没有高出其历史均值太多。而且在大多数地区，翻卖房屋的投资者都保持了合理和负责任的行为。」他还说：「在第一季度，71%的翻卖房屋是用现金购买的。与之相比，在最高的年度，现金购买率只占37%。」这表明，投资者相对保守，花的是自己的钱，而不是其他人的钱。平均而言，他们以低于市场价值27%的折扣来购买房屋，而以高于市值6%的溢价出售，达到了强劲的平均收益。
 
同时，翻卖房屋的毛利润增长也是10多年来最高。2016年第一季度的平均毛利润达到58250美元，投资回报率（ROI）达到47.8%。这是自2005年第四季度来的最高利润额。毛利润是指买进价和卖出价之间的差价（不包括翻新费用和其它费用，估计为20%至33%之间）。
 
翻卖房屋投资回报率最高的地区，宾夕法尼亚州就有East Stroudsburg、Reading和Pittsburgh3个郡县排在前三，分别达到了惊人的212.1%，136.4%和126.8%。密歇根的Flint，康涅狄格的New Haven地区，以及费城的投资回报率也在105%左右。
 
佛罗里达州整体的投资报酬率也是在高位，达到81.8%。翻卖房屋占销售的比例在全美也排在前列，Deltona-Daytona Beach-Ormond Beach地区达到11.8%，坦帕（Tampa）为10.8%，迈阿密为9.5%，杰克逊维尔为9.4%。
 
房地产经纪公司Keyes Company的首席执行官兼总裁迈克．帕帕斯（Mike Pappas）说：「目前仍然是现金投资者在南佛罗里达州市场的良好机会。在第一季度中，10笔房产交易中就有一个是翻卖房屋，平均翻卖房屋的毛利润达到了65,000美元，平均投资回报率也达到51%。」

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（据看纽约）

据有关消息称，中方对美国房产的投资量年比下降，这将意味着美国房产销售状况变差，中国买家似乎开始大量退出美国房产。

“住宅市场，特别是那些价格在250万至300万美元间的房产都受到了来自中国的影响。”身为纽约一家房产公司经纪人的王表示，“你必须降低价格，不然会很难销售出去。”

据彭博社网站27日报道，他不是唯一感受到境外投资对美国房地产市场的热情正在下降的人。据美国房地产经纪人协会（National Association of Realtors）的一份年度研究报告指出，截止到3月份，去年一年时间里，中国买家对美房产投资自2011年来首次下降，从一年前同期的286亿美元降到了273亿美元。中国买家购买的房产数量也从34327个单位减至29195个。

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“一些控制资本外流的举措影响了对中国买家的销售状况。”这份报告的首席作者、美国房产经纪人协会首席经济学家劳伦斯•云（Lawrence Yun）说道。

去年8月，人民币对美元汇率降到5年来的新低。中国政府开始加强对外流资本的控制。种种举措也收到了一定的成效，在去年12月份达到1080亿美元的顶峰后，中国外汇储备外流得到了控制。今年4月份，外汇储备重新开始回升。

“很多中国买家在美国都是现金支付，因为他们既没有信用历史，也没有这里的收入证明，因此很难从银行获得房屋贷款。”大卫•王说道。

上文提到的报告中还指出，美国房产市场的中国买家有71%是完全使用现金。与之形成鲜明对比的是印度买家，他们中仅有7%完全使用现金。

中国对美房产投资减少的原因还有其经济增速的放缓以及人民币的弱势表现。

截至3月份，比起一年前，目前美国房产的现房销售中间价上涨了6%，但是如果以中国货币来衡量，价格就要贵10%（据劳伦斯估算）。而对于中国买家钟爱的纽约和加州房产来说，价格就要更为昂贵。

虽然来自中国的购买狂潮已经在某种程度上减弱，“但是我们的报告显示，比起其他国际买家，中国买家的购买力依然最强”。劳伦斯表示：“中国经济去年增长幅度高于6%，虽然比起之前慢了很多，但是比起其他国家来说依然算是个惊人的幅度。”

目前对美房产投资中，中国依然高居榜首，是第二名加拿大的近三倍。另外，该报告还指出，中国买家开始倾向于购买更为昂贵的房产。他们的平均购买价格比起一年前上涨了12.6%，达到93.6615万美元，而国际买家整体购房价格的平均价为47.7462万美元。

“这一现象说明那些真正富有的人仍然有投资的能力。”劳伦斯说道，“比起其他国际买家，中国买家的特征相当鲜明。比如欧洲买家的购买力跟他们的财务状况息息相关。而中国买家很大程度上将对美房产的投资当作一种保护资产的手段。”

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（据侨报网）

20年前，大批海外淘金者在美国这片富饶的大地上购买了房产，但事实却是他们并不懂得在国外购房的规定。

根据某个英国网站在2015年进行的一次调查显示，中国42%的高净值人士的受访者表示美国是海外置业的首选。随着美国经济的持续复苏，中国人在2015年间共计花费220亿元在美国买房，环比增长72%，更是成为了美国第一大外国购房群体。

然而对美国房产跃跃欲试的中国买家们，却对美国房产税的了解知之甚少。

这不，中国有一位在美国购置了20套房产买家的家人，就被税率奇高的美国房地产遗产税吃尽了苦头。

儿子想继承先父在美购置的20套房产 需先缴纳40%的遗产税

王君(化名)的父亲是一位民营企业家，自2009年始以自己的名义在美国各地购置了20套美国别墅，其中包括加利福尼亚州10套;夏威夷州6套外加一个豪华游艇;纽约州2套;马萨诸塞州2套。

然而王君父亲的企业在2012年倒闭了，国内的房产及存款悉数被查封抵债，一家三口从此就只能以王君母亲的存款度日。

不幸的是，王君的父亲近期因病去世。为日后的生活打算时，一直没有稳定工作的王君想到了父亲在美国各地所购置的20栋别墅。

然而令他震惊的是在他想要继承父亲这笔巨额遗产时，却万万没想到这20套美国别墅“遗产”已经成为了“遗患”。

部分房子竟已经成为“别人的家”

为落实这件事情，王君特意飞去了美国。然而令他惊奇的是，他父亲在纽约州和马萨诸塞州的房子里面已经被别人住上了。

原来，王君的父亲持有上述房屋多年却没有过来居住，也没有安排当地中介负责照看经营，结果拖欠了多年房产税。

因为欠缴房产税所以被政府拍卖了，当初花下巨额买下的房子如今却早已雀巢鸠占住上了别的家庭。、

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没有美国绿卡 遗产税高达40%

由于王君的父亲并没有获得美国身份，所以王君想要继承父亲的这些美国房产，并不能享受到545万美元的美国人遗产税免税额度，而是仅有可怜的6万美元。

这对于16套美国别墅的价值总额无疑是杯水车薪。

王君万万也不会料想到父亲当年花钱买下却被人雀巢鸠占几套了不说，想要继承父亲的遗产还得先给美国国税局“上缴”一笔巨款。本以为是能保自己一世衣食无忧的20栋先父留下的美国别墅遗产，如此却成为了一个巨大的难解之题。

在美置业前请谨记：美国是个“万万税”的国家

不少对美国房产跃跃欲试的中国买家们，却对美国房产税的了解知之甚少。而实际上美国房产税率之高，程度之复杂实在令人咋舌。

首先，在购买房产之前，中国买家就得支付包括律师费、勘察费、房屋检测费、房屋估计费、登记费、预缴所得税。

其次，购买房产以后，中国买家还需支付房地产税、贷款的本金和利息、房屋保险、小区费或物业费等。

然后，如果买家还想将房产出租的话，还需缴纳包括出租管理费和租金的个人所得税;若是买家想把房子出售的话，还得支付资本利得税、交易税、其他费用(包括纪人费、律师费、登记费、修理费等)费用。

最后，如果中国买家(非美国公民)这些都一一做到了然后去世了，后代想要继承这房产还得给美国政府缴纳：高于6万美元的价值部分要缴纳35%-40%的遗产税。

哦，对了。隔代继承的话，美帝国税局会觉得你少交一代人的税，所以隔代继承还要另外再加50%的税。

虽然说美帝对非美国公民的遗产税收恶意大了一点，但是如果你认为入美国国籍就会一劳永逸的话，你还是图样图森破了!

美帝对自家公民是对人不对税。虽然遗产税起征点是545万美元/人起征，但如果一美国公民是在全球范围内拥有资产的，那么不好意思你全部身家都要交税，不然美国国税局可是会追随你到天涯海角呢~!

海外资产如何避免“遗产”成“遗患”?专家给你支招

由于美国房地产税收系统税率奇高且项目繁多，所以如果想避免“遗产”称“遗患”，海外投资者不应该把钱全放到美国房产上。以下这些方式就是遗产不错的避税方法。

1.赠与方式。

若不是动则成千万上亿美元身家的大富豪，小户人家最好用的方式就是利用美国税法所规定的每人每年可向任何人赠与14000美元的制度，在这个条件下无需额外缴纳任何税赋，利用蚂蚁搬家的方法一点一点将资产转移给子女，而且名正言顺。

然而这方法的缺点是周期长，金额低，而且在此期间父母不能出现意外。

2.购买保险。

在美国，为子女转移资产最简单有效的方式是购买人寿保险。如果买下一份百万美元理赔的人寿保险，这就等于是实实在在为子女留下了百万现金。而且人寿保险保险的理赔受益人不用缴纳所得税，也不用缴纳遗产税。

亦或者，也可以为子女购买人寿保险，这等于给孩子有了终身可保性，以后孩子万一出现身体疾病保险公司也无法取消保险，而且将财产无形中转移至孩子身上，把以后的遗产总额降低从而降低遗产税。

3.信托

另外一个好的解决方案是设立一个Dynasty Trust，有人将其翻译为“世代信托”，也有将其翻译为“朝代信托”。

与其他信托少许不同的是，“世代信托”是一个不可撤销的、长时间的信托。“世代信托”不仅可以让做为美国人的信托受益人收益，还可以让信托设立人的其他非美国后代或旁系亲属收益。

这个信托的基本原理是“世代信托”中的受托人是“不死”的，所以既然不死自然也就没有遗产税了。

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（据投资界网站）