Category: Financial

澳大利亚广播公司：股灾太凶猛！中国买家抛售澳洲房产求“回血”

 在过去的几周时间内，中国股市暴跌了30%，市值蒸发了数万亿澳元。澳洲房地产中介机构指出，中国股市暴跌令中国投资者更趋谨慎，一小部分投资者不得不抛售澳洲房产“回血”。另一方面，中国股市近期的剧烈动荡，促使更多的中国投资者将目光投向澳洲豪华房市。悉尼苏富比房地产的主管帕里尔表示，比起现金和股票，中国人更喜欢投资房产。【阅读原文】

 Propertywire：曼哈顿公寓价格再创新高 平均单价1180万人民币 

最新的研究数据显示，在纽约市备受追捧的曼哈顿区，5月曼哈顿公寓平均价格再创新高，达到190万美元；总销量为876套，与4月几乎持平。市中心是曼哈顿最卖座的地区，录得1,982美元/平方英尺的最高单价，其公寓总销售额高达3.23亿美元。售价最高的是苏荷（Soho）公寓的第12楼单位，价格为3,400万美元/套或4,338美元/平方英尺。【阅读原文】

英国《卫报》：英国所得税调整将如何影响“买房出租”？

 英国各地的房东钱袋将受到重创。近期英国财政大臣奥斯本宣布，他正在降低私人出租房屋的税收减免幅度。此举意在平息蓬勃发展的购房出租投资模式给经济发展带来的风险。目前，税收减免后100英镑的利息支出只要55英镑，但从2020年起将增至80英镑。那些即使在中等利率水平贷款的业主，最终需要缴纳的税收可能会超过获取的利润。【阅读原文】

 世界地产频道：2015年外国买家对加勒比房产需求激增

 据加勒比海豪华地产中介的调查分析，2015年上半年，加勒比地区房地产需求与去年同期相比增加了一倍。受到旅游业繁荣的推动，加上投资公民项目对国外买家极具吸引力，圣基和茨尼维斯、特克斯和凯科斯群岛、安提瓜岛和多米尼加共和国这些地区询盘量增长最为显著，而价位在100万至200万美元的房产询盘量更是翻倍。【阅读原文】

英国贸易投资总署17日发布报告称，2014—2015财年（截至今年3月底），英国共吸引1988个外国直接投资项目，较上一个财年增长12%，其中中国对英直接投资项目为112宗，以数量计是英国第四大外国直接投资来源国。

英国贸易投资总署表示，上一财年中国对英投资项目帮助英国维持1199个工作岗位，并创造4728个新岗位，表明中英关系进一步巩固，且中国看好英国经济。

报告显示，2014—2015财年英国吸引的投资项目来自70多个国家和地区，美国、法国和印度是前三大外国直接投资来源国，对英投资项目分别为564个、124个和122个。此外，2014—2015财年英国外国直接投资存量历史上首次突破1万亿英镑（约合1.58万亿美元），英国成为欧洲第一大及全球第三大（仅次于美国与中国）外国直接投资目的国。

那是一个迷乱的年代。在日本的街头巷尾充斥着“炼金术”之类的大众读物，“理财技巧”成为全民流行语，一半以上的日本人都持有股票。东京银座，全球最繁华的商业街之一。

三越百货门口那一对石狮子，冷眼看着经济的潮起潮落。1989年,泡沫经济的最高峰,石狮子眼前的银座四丁目的地价,是每坪(3.3平方米)1.2亿日元。东京的另一个地标——东京帝国广场,广场下面一平方英里土地的价格，居然比整个加利福尼亚的土地价值还高，一个东京都的地价就相当于美国全国的土地价格。日本正沉浸在一个“地价不倒”的神话中。“把东京的地皮全部卖掉就可以买下美国，然后再把美国土地出租给美国人住。”莫邦富说，“在当时的日本报纸上这样的言论经常可以看到，并且被大部分日本人接受并引以为豪。”

80年代中期，日本房价走势大幅飙升

据日本国土厅公布的调查统计数据，80年代中期，随着大量资金涌入房地产行业,日本地价开始疯狂飙升。自1985年起,东京、大阪、名古屋、京都、横滨和神户六大城市的土地价格每年以两位数上升,1987年住宅用地价格竟上升了30.7%,商业用地则跳升了46.8%。1990年,六大城市中心的地价指数比1985年上涨了约90%。在东京都市圈,从1986年开始,出现了几乎是垂直式的地价上涨,高峰期1990年的地价大约是1983年的2.5倍。

随着地价暴涨，城市住宅价格也开始水涨船高。一般来说，劳动者仅靠工资收入所能购入住宅的价格限度应是年收入的5倍左右。在1990年，东京都市圈的住宅价格与年收入之比已经超过了10倍，在核心地区更是达到了近20倍的水平。即使在大阪都市圈，这个比值也超过了7倍。

除了地价，股市正创造着另一个“不败”的神话。日本证券公司的老板骑着火箭在美国时代周刊的封面上出现。1989年末，日经平均股价高达38915.87日元，相当于1984年的3.68倍。1989年末最后一天更是创下接近4万日元的历史最高。当时，日本股市的市盈率高达80倍（其时，美国、英国、中国香港的市盈率为25~30倍）。但人们并没有预计到危机，“当时，日本曾经有40个经济学家对前景预测，没有一个人认为会出现经济危机，都对将来表示乐观。”山一证券前副社长北川文章向记者回忆起当年的市场。主掌日本经济的大藏省也发表了预测：平均股价不久将升至6万~8万日元。日本举国欢腾。

在日本的街头巷尾充斥着“炼金术”之类的大众读物，“理财技巧”成为全民流行语，一半以上的日本人都持有股票，一向以高储蓄率和节俭出名的日本人在银座排着队买LV的包。这种现象在日本是前所未有的，因为从明治维新后的殖产兴业时代开始，日本一直有一种基本倾向：重视实业、轻视虚业。所谓“虚业”主要指投机，尤其是股票市场上的投机。日本人把炒股的人称为“株屋”，就是“炒家”，一直没有什么好印象。老百姓的钱财主要是存在银行、保险公司和邮局。在“股市不败”和“地价不倒”的泡沫经济时期，老百姓纷纷把存在银行里的钱拿到了股市，“你不买股票，你就是笨蛋，一年的投资回报就有100%。”莫邦富说。“银行拿着大把的钱来劝你买地，地价在不断上涨，而利息又接近于零。如果从银行借入资金来购买土地的话，肯定会因土地升值而大赚一笔。买了土地，银行又会以这块土地为担保，去买别的土地，如此循环反复。”邱永汉告诉记者，邱永汉在日本被称为“赚钱之神”，是一个历经日本几十年的经济风云而不倒的投资家。

日本的资本家四面出击。1989年，在夏威夷，可以建高尔夫球场的山谷只有一个还在美国人手中，其它全部被日本人买了。最有代表性的是东京亿万富翁横井英树，他购买了伦敦郊外的泰姆公园、英国南部的朱比特山以及苏格兰久负盛名的标志性建筑——格莱乃普城堡和西班牙巴塞罗那郊区的菲尔格拉宫殿。1991年，还以4000万美元将被视为纽约心脏与灵魂的帝国大厦收于麾下。

哈佛教授傅高义在惊呼《JAPAN IS NO.1》，日本人接着高呼《日本可以说不》，在这个狭小的岛国上，一亿人都沉浸在全球经济迄今为止最大的一个泡沫之中。

房市泡沫破裂

著名经济学家林毅夫曾经回忆，他在东京的表哥在泡沫经济前夕，用5亿日元买了一套房子，结果到1990年中期，只值1亿日元。

格林斯潘说：“不到泡沫破裂人们便无法断定它是不是泡沫。”

1990年市场交易的第一天为转折点，日经股价落入了地狱。自那时候开始，日本股票市场陷入长达十多年的熊市之中。直到今天，日经指数仍然在1.7万日元的位置振荡。

紧接着是地产。许多日本人还清楚地记得，1990年9月，日本国营广播电视台NHK连续5个晚上在黄金时段播放了有关土地问题的特别节目，指出地价是可以下跌的，并提出应让日本的地价下降一半，同时主张进行土地税制的改革，限制房地产融资。这一节目像颗重磅炸弹，其巨大的舆论冲击力揭开了日本泡沫经济破灭的序幕。以这一节目的播出为转折点，日本的地价自二战结束以来第一次开始急速下跌。

1991年，巨大的地产泡沫自东京开始破裂，迅速蔓延至日本全境。土地和房屋根本卖不出去，陆续竣工的楼房没有住户，空房到处都是。房地产价格狂跌，当年，六大城市的房地产价格就下降了15％～20％。据2005年日本国土交通省发表的地价统计数据，日本全国的平均地价连续14年呈下跌趋势。与1991年相比，住宅地价已经下跌了46％，基本回到了地产泡沫产生前1985年的水平；商业用地下跌了约70％，为1974年以来的最低点。著名经济学家林毅夫曾经回忆，他在东京的表哥在泡沫经济前夕，用5亿日元买了一套房子，结果到1990年中期，只值1亿日元。

当日本政府意识到泡沫的严重性时，他们采取了强硬的挤泡沫手法。

1.提高银行利率，进行宏观调控

首先提高银行利率，进行宏观调控。自1989年5月始，日本央行3次上调贴现率。1990年8月，为防止海湾战争带来的油价上涨的冲击，日本银行将贴现率从4.25％一次性上调到6.0％。在短短的一年零三个月里加息3.5个百分点，可见其力度之大。

2.征收地价税

其次是从财政政策上入手。1990年3月，大藏省在政府税制调查会中设置了土地税制小委员会，探讨对土地税制的强化问题。10月，确定了以设立地价税为支柱的土地税制的改革方向，并制定了《土地基本法》，次年4月开始征收地价税。1990年12月，土地政策审议会决定要拉低地价，正式开始挤压泡沫。

事后的统计表明，日本因股市和房地产暴跌而造成的损失达6万亿美元。破产者开始大量涌现。经济的萧条直接漫延到了政治和社会领域，并且直抵民族文化的根基。日本的电视节目曾经流行对90年代的首相进行排序的游戏，十多年的政治动荡、内阁走马灯似的变换，连日本人都说不清90年代日本到底出了多少个首相。日本即便在二战后极度困难的时候，都没有出现如此混乱的政治局面。

在日本国会议员，曾在宫泽喜一内阁任经济企划厅长官的野田毅看来，用“礼崩乐坏”来形容泡沫经济破裂对日本社会的影响一点也不为过。在这一点上，作家宫崎骏的眼光无疑更加敏锐。

在宫崎骏的《千与千寻》里，主人公是1990年出生的独生女千寻。宫崎骏从孩子的视角出发，讲着日本社会的故事：泡沫经济破产后的长期不景气，旧有社会体制的难以改革，国民对政府内阁的强烈不信任感，这些都是成人的麻烦；而在孩子的世界里，学校道德败坏，校园暴力不断，少年犯罪更是司空见惯的黑暗。怎样找一把钥匙打开光明之门，在宫崎骏的故事里，千寻最终激发出身体里全部的潜能，成功地完成了自己的冒险。但野田毅认为，“日本社会再也回不到以前那种海纳百川的胸怀，利益主导了一切。”

我们往往关注流动性陷阱，并注重流动性带来的市场变化，从而忽视了政策性的陷阱里掉进了多少人。在以后的岁月，除了楼市炒家外，许多在2009年上半年高位买楼的城市居民很快就要为此多付出许多资金，而这些多余付出的资金是因为政策的变化带来的。他们看上去买楼占了便宜，实则只占了一年不到的便宜，却要付出长达十几年甚至二三十年的财富。

楼市调控失败

楼市优惠政策的大限已到，目前迹象显示，政府刺激经济的计划面临退出。不是政府想退出，而是市场的走势决定了刺激方案的短期性和不可持续性。过多的流动性，随时都会导致通货膨胀，匆忙上马的项目有的本来就是重复建设，有的行业在过剩的产能上继续增加过剩，而不是去消化过剩。尽管高层放风说，还不到退出的时机，实际上是在继续胡弄人，因为退出经济刺激方案是迟早的事。谁也不能断言说，中国就不退出。

千万不要忘记，我们在2009年取消的一系列楼市的产业规则和货币政策、甚至财税政策，很多被事实证明是违背市场和经济规律的，只是给楼市投机炒家以可乘之机，而给正常的楼市投资人和自住性买家制造了一个大大的陷阱，这个陷阱可能让许多城市白领面临破产或断供的局面。现在不可能继续制造一个更大的陷阱，让更多的城市居民掉进来，楼市成交量的巨幅下滑已经说明了一切。

让我们来看看这样一组数据，再破城镇住宅紧缺谎言，中国各省市已经建成的住宅1980年至今全国总共建了1.1亿套城镇居民住宅。总量超过91亿平方米。截止2007年底中国城镇居民59379万人，城镇居民家庭1.999亿户；在中国各商业银行有信贷记录的中国城乡居民已超过5500万人，其中城镇居民有个人信贷记录的不足2470万人。个人购房绝大多数民众是通过个人住房按揭贷款完成的。即便且将历史上所有城镇居民的个人信贷记录都100%统统视为住房贷款。在中国1.999亿户城镇家庭中，充其量仅有2470万城镇家庭有可能发生事实购房行为。

截止2006年末，中国住房公积金累计为695.24万户职工发放个人住房贷款6364.33亿元，户均发放贷款约9万元人民币；即便按全国城镇房价平均每平方米2000~3000元的理想价格计算购买，公积金住房贷款总额可购买商品房不足3亿平方米。即便将由信贷记录的2470万城镇居民100%都是贷款购房，按建设部公布的户套均83.2平方米，也充其量有可能发生城镇居民家庭购买自住房约20亿平方米；加算截止2006年底实际发生的公积金支持购房不足3亿平方米。共计约23亿平方米。就算是2470万城镇居民统统都极端到极点地每户购买了两套住房，也不过迄今消费了43亿平方米现房，差不多尚有约48亿平方米城镇住房，留置于各级炒房者手中、滞留在开发商与银行联手空卖空买的假按揭泡沫中。

住宅的大量过剩，只有通过开征物业税才能全部暴露出来。今年1至7月，全国商品房销售面积达4.1亿平方米，按户均83平方米计算，约为500万套，其中约有300万套滞留在楼市炒家手上，200万套是城市居民购买作为住宅。这200万户城市居民，很快将要面临加息和税费增加后的痛苦。

要使局面不至于继续恶化，解决这个问题只有两条路径：一是给城市居民提高收入，二是把房价彻底降下来。如果两条路都走不通，那最后的结局不是拉美式的，就是日本式的泡沫破灭。