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英国选房攻略：如何选到适合自己的房子？

Part 1 英国房屋类型

中国人对房产物业的概念理解似乎很单一，大陆统称为房子，中国香港人称之为楼。然而到了英国之后，英国房产物业的概念可就变得多元化了。房子不再是单纯的房子，而是被划分成了两大类:别墅(House)和公寓(Flat)。>>>详细

Part 2 在英国买房，选房时要考虑哪些因素？

1、选地段

买房首先选的是Location，也就是地段。随身带着一个小本子，上面记录着有意向的街道的情况，比如街道是否干净（可以看出卫生情况和居民素质）、街道上多数是些什么人在活动（可以观察出大致的人员构成，推断是否安全）、各家的花园是否整洁、是否常修理（可看出居民素质和相处程度）等等。

2、买房，安全第一

中国人买房子讲求地段，交通便利、人口众多的地方，才是“旺地”。英国人却不大喜欢人太多的地方，认为这种地方治安容易出问题，他们把房子周边的安全情况看得比什么都重要，不但自己亲自做卧底去打探询问，甚至还要动用到警察。

3、攀谈挖老底

找人询问攀谈，对你了解一个楼盘很重要。找住在那条街道上的居民和便利店的老板问了问当地的治安状况和人员构成情况，也可以到警察局找到警察，具体询问关于这个地方更多的详情。

4、厨房比客厅更重要

选好了地点，剩下的就是比较屋内的情况了。英国人对厨房要求很高，布局要合理，装修也很讲究。即使只是花6000英镑装修，英国人也会把3000－5000英镑花在厨房里。另外，厨房里的组合柜也是考虑的重要元素之一。

5、花园、庭院越大越会升值

许多的英国人喜欢养花和养宠物，于是，大大的花园就成了他们择房标准。在英国，判断一个房子是否好，其中一条就是看它有没有花园、庭院。一个有花园、庭院的房子的价格肯定高。

相关阅读：我在英国购房之如何选房

Part 3 如何选购英国的学区房

英国学区房：申请公立学校的必备条件

在英国，学区房通常指的是住户的学龄子女能够轻松地就近申请到Outstanding(优秀)，至少能够申请到Good(优良)的公立小学、中学的居住房产。如所在区域有需要考试的重点中学学区就指的是有资格报考该学校的居民区。>>>详细

英国哪些学校周边的房产性价比最高？

由于房价较低且教学质量位居前列，英国West Yorkshire被评为对学生家长而言性价比最高的学区。想要在英国顶级的国家公立学校学区购买一套房产，其额外花费几乎与请私人教师单独教育一样昂贵。据统计，全英国优质学区的房产平均价格要高于周边地区28%。>>>详细

Emoov综合房产销售数据和学校GCSE评出的Top10英国高中

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选择学区的考量因素：学校、交通、投资价值

1、先确定学校

英国的每个区都会有政府官方网站，客户找到地区政府官网后，可以通过网站上Education and Learning(教育与学习)页面，找到符合学生年龄层的学校。

2、学区的地理交通

如果您不想住在远离地铁交通网的地方，花费巨大的通勤成本，就得多留心学校的地理位置。以下几处学区虽然拥有顶尖中学，但是远离市中心，通勤上会受一定影响。>>>详细

3、学区的投资价值

除了考虑学校教学水平，投资者还应考虑每处学区的升值空间与投资价值。一份来自汉普顿研究分析师David Fell的报告显示：无论经济发展趋势如何，一个优质学区的总是会吸引无数买家前来。而这些学期的房产价格都不会下跌。

相关阅读：留学住哪儿？英国2016学区房大盘点

名家观点

锁定伦敦最好的公立中学 学区房房价全解读

学区房对于许多买家来说都是投资自住两相宜的选择。不管是为以后子女教育问题而提前打算，还是打投资出租用，优质的教育资源向来都是买家购买房产最重要的考虑因素之一。>>>详细

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天际投资置业创始人张思琪剖析英国伦敦房产投资

伦敦Buy-to-Let学区房产往哪投？12大最具投资潜力高校揭晓！

8月更新！伦敦12大Buy to Let房产投资潜力最大的高校校区揭晓。伦敦政治经济学院（LSE）周边成为房屋房价和租金最高的区域，投资潜力位列榜首；伦敦玛丽皇后学院（Queen Mary）紧随其后。>>>详细

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跟着资深房地产专家Chloe去英国投资

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投资澳洲房产，如何获取最大的投资回报？

Part 1 澳洲房产投资回报率

一、澳洲房产投资回报率之计算方式

房产投资的回报率，是衡量房产是否值得投资的重要参考依据，一般有以下三种计算方式 >>>详细：

1、收益模式计算方式

投资回报率=(每月租金收益—按揭月供款)*12/(首期房款+期房时间内的按揭款)

2、投资回报率计算方式

投资回报率=(税后月租金-物业管理费)*12/购买房屋单价

3、投资回收时间计算方式

投资回收年数=（首期房款+期房时间内的按揭款）/（税后月租金-按揭月供款）*12

二、决定房产投资潜力的4大因素

▶ 人口增长潜力

一个地区/城市的人口规模将对该地房地产的发展起决定性作用，因为人口数量才是维系房地产的刚性因素。>>>详细

▶ 区域开发潜力

房地产发展固然需要一定的人口规模，但是过于成熟的地区，由于包括土地在内的各种资源日渐稀缺，也会对房地产的发展产生制约。>>>详细

▶ 教育出口潜力

留学生的存在，也是构成房地产投资回报的一个重要组成，因此，某一地区的教育出口潜力，也对房地产的繁荣提供了条件。>>>详细

▶ 价格增长潜力

澳大利亚房产发展的长期优势，还在于价格增长的规律性。从过去50年的房地产价格平均增长数据看（1960年代澳洲房价均价为8千澳元，2010年澳洲房价均价为56万澳元），基本上稳定保持在7至8年价格翻一番的水平。>>>详细

Part 2 如何将自己的澳洲房产出租及相关费用

一、3种出租方式

▶ 开发商承诺包租

很多国外开发商为了促进销售业绩，会承诺包租服务。回报率一般在5%左右。

▶ 委托租赁公司（房产管理公司）

如果开发商不承诺包租，业主可以委托澳洲专业的租赁公司。别墅回报率一般在4%。

▶ 业主自行出租

业主可能会有朋友、亲戚想要租房，或是自己寻找到一位合适的房客。租金回报一般在6%左右，但必须人在澳洲亲自打理。

二、业主出租房屋的流程：

step.1 评估物业，业主提供物业的位置、房型，发展商，正确地址，租赁公司需要了解是否在其的管理范围之内。

step.2 评估通过后，与业主签订委托物业出租管理协议。

step.3 澳洲租房机构会为业主寻找租客。

step.4 与租客签订澳洲租房协议。

step.5 收取每月租金。

三、房屋出租相关费用

佣金标准

据了解，一般房屋管理公司的佣金为租金的5%~10%。主要还是根据业主的房型与最终和管理公司协商的价格而定。

房屋出租管理费用

委托房屋托管公司的佣金一般为租金的5%~10%（任何房型）。

注：在澳洲房屋出租与管理是连在一起收费的。

澳洲房屋出租：自寻租客，省钱；委托经纪，省事

当顺利交房后，买家要考虑的下一步就是如何将物业出租，为自己带来利润，同时也可以抵偿部分的贷款利息。那么作为准房东，买家们要注意些什么问题呢？首先，买家需要考虑，是自己寻找租客管理物业还是委任专业的地产经纪代为管理。>>>详细

杨泱律师专栏全集：

律师杨泱解析澳洲房产投资

part 3 如何在澳洲为租金收入纳税？

一、澳洲税法有关居民与非居民的的界定

澳洲税法界定的居民，与其公民身份、国籍等没有关系。也就是说，具有永久居民身份或公民身份的个人并不一定会被认为澳洲税法所界定的居民；不具备永久居留权或公民身份的个人也不代表因此而没有被认定为纳税义务人的可能。澳洲税法所界定的居民符合以下条件之一：>>>详细

▶ 纳税人在澳洲境内定居

▶ 一个纳税年度中在澳洲居留183天以上

▶ 参与澳洲的老年金计划

二、如何在澳洲纳税

澳洲财务年度是从每年7月1日至次年6月30日，个人在该财务年度所得若超过个人免税额，便需申报个人所得。

在澳洲纳税，可以DIY，也可以找专业人士。DIY的申报截止日期与找别人申报的截止日期不同。申报之后会有两种结果，包括补税或退税。>>>详细

三、租金收入如何征收个人所得税

一旦成功出租房屋之后，业主就必须缴纳澳大利亚房产交易税个人所得税。税额缴纳比率请参照以下表格。>>>详细

澳大利亚税务居民

非税务居民

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在加拿大买房前，如何做好房屋检查？

Part 1 购买加拿大房产为什么验房？

为什么要验房？

验房是房产投资最基本的保障，如果买家在验房后对房产并不满意，可以在不提供任何理由的条件下放弃购买，并拿回全部定金。唯一的费用，就是付给验房师的验房费。再比如，买家在验房的过程中发现某些问题，有权要求房主对这些问题予以解决，或者以此为依据要求房主降低已经订好的买卖价格，视实际情况决定是否购买。>>>详细

验房的费用是多少？

一般，费用在$350 – $600不等

验房费用根据房屋本身的大小和情况会有所差异，验房师的资历和经验也不同程度的影响了报价。验房费用并没有上限设定。

寻找验房师时心中谨记的标准有：

能够提供书面验房报告
能够提供专业性的参考
其经验能与买家正考虑的房屋类型匹配
有专业认证，充分证据证明拥有多年经验和专业训练
能够提供书面合同

Part 2 加拿大验房的范围

一般说来，不论是独立住房、城镇屋、公寓大楼及商用房屋，一次基本的验屋大致包括以下10项目>>>详细︰

1. ROOF(屋顶)

2. EXTERIOR(房屋外部)

3. STRUCTURE(结构系统)

4. ELECTRICAL(供电系统)

5. HEATING(暖气系统)

6. COOLING(冷气系统)

7. INSULATION/VENTILATION(室内保温及通风系统)

8. PLUMBING(给水及排水管道系统)

9. INTERIOR(房屋内部)

10. APPLIANCES(电器用品)

Part 3 在加拿大买房，验房报告要怎么看？

验房师应该出具怎样的一份报告?

一份完整的验房报告通常会包含两个部分，一是主要问题的列表，另一个是报告主体。在主要问题列表中一般会将问题分类为安全问题和重大修缮问题。在安全问题中，验房师会列出房屋中会涉及人身安全的问题，这些问题一般是要着手解决的，比如阳台的栏杆损坏、电路漏电等。>>>详细

房屋买家该如何解读验屋报告?

拿到报告后至少要通读一遍。因为一些问题的重要性在于验房师个人经验和感受，而没有列入主要问题列表中，但在报告中会提到，由于客户的个人喜好或感受不同，可能就对一些问题特别看重。>>>详细

如果买主购房后发现了验屋报告中没写明的问题，该如何处理?

如果你发现验房师的报告有缺失或错误，建议你再次阅读一下验房报告，看看报告是如何描述这个问题的。如果的确出了错，可以找验房师沟通，可能的话，要求他过来一起看看你发现的问题。>>>详细

名家观点

在加拿大买房如何买得放心住得安心？购前验房是关键

验房，是买卖房屋中不可或缺的环节。由专业的验屋师亲自实地检查，并主要通过眼睛观察的方式来对于整个房屋状态进行评估。验屋师需要对房屋的状况和结构做一个综合评定。>>>详细

江晓清专栏全集：

华人顶级经纪江晓清解析加拿大房产投资

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投资加拿大房产，如何获取最大的投资回报？

Part 1 加拿大房产投资回报率

在加拿大投资房产，一方面作为长期投资，不动产会随时间而增值；另一方面以租养房，可以出租获取稳定的租金收益。

加拿大政府允许海外投资者出租自己购买的房产

海外投资者在加拿大出租房屋是一件绝对合法的事，出租物业投资者有的看中的是其保值，增值潜力，有的是资产回报率（ROI）及储蓄功能。加拿大的年租金收益率在5－8个百分点之间，而在加国的4－5年期投资回报可达20－30个百分点之间。

加拿大房产投资回报率举例：

两室两卫一厅的公寓：30万加币

租金：1800/月x12=$21600/年

地税：$2000/年

物业管理费：$300/月x12=$3600/年

= 5.33%

加拿大出租投资方式多样化四套攻略教你一网打尽（一）、（二）

出租物业投资者有的看中的是其保值，增值潜力，有的是资产回报率(ROI)及储蓄功能，了解自己的投资目标、收益率、投资期、风险度是一个非常重要步骤。>>>详细

Liya CHEN专栏全集请浏览：

理财师畅谈在加拿大投资买房的种种要诀

Part 2 如何将加拿大房产出租及费用评估

一、长期居住在加拿大——自己出租

注意事项

• 房东需对租客做好背景调查

• 如果遇到纠纷，需冷静，可以先咨询当地的住房租赁协会

• 确保使用书面租赁协议，而不是口头合同

• 有“老赖”，找法院

房租标准

如果业主想在合同期内涨租金，需要提前3个月以书面形式通知房客。租金的涨幅顶线是由省政府决定。

例如在2012年，大多伦多地区的租金涨幅定线为3.1%，大温哥华地区为4.3%。所以，业主在调整租金时，是不得超越政府所规定范围。>>>详细

二、短租或不经常居住——委托经纪人或是第三方机构

房屋管理出租费用

如果业主委托加拿大房屋管理公司为自己出租管理房屋，当地机构是按业主的房型及面积来收费的。在成功为业主找到理想房客后，需收取比例为25%的佣金，也就是租金的四分之一。收费标准如下>>>详细：

Part 3 海外买家的租金收入该如何征税？

身份判断：加拿大居民或者非居民

根据加拿大现行税法，根据买家的不同身份，采用不同的个税征收计算方法。简单来说，在加拿大拥有自己和家庭固定住所的个人被视为加拿大居民，反之，则认定为加拿大非居民个人。应该说，大部分海外买家都被认定为非居民。

征收基数：只征收净租金收入

计算个税时，是以净租金收入为基数计算的。

不同房地产租金收入的情形：

• 当租金的净所得为正时，将其纳入纳税人的收入，按当地税率计算。

• 当租金的净收入为负时，属于非资本性的亏损。加拿大税法规定，纳税人可以将这种亏损用来抵扣任何类别的其他所得。

征收日期：个人申报每年征收

按现在加拿大税法，每年4月30日之前，所有纳税人必须向加拿大税务部报税，如果业主为个人，就填写T776房地产租金所得表，申报个人所得。如果业主是企业，就申报企业之所得。

个税税率：联邦税+省税

加拿大个人所得税包括联邦税和省税两大部分组成。每年联邦税征收率对每个纳税人是统一的，但省税则各省之间不同：

相关阅读：租金收入在加拿大要纳多少税？

如何为出租物业扣税省荷包？

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开学季：留学党怎样在海外租房？

Part 1 四大热门留学国家住宿情况调查

无论就读的是 “常春藤”名校，还是名气一般的院校，绝大多数留学生抵达国外，所面临的第一个挑战就是住宿问题。近年来随着中国留学生数量日益增多，这些大学面临普遍宿舍资源不够的情况。居外以四大热门留学国家为例，介绍当地大学宿舍情况以及校外租房的费用。>>>详细

zhusu02 — 选择校外租房时，首先要考虑房子的地理位置，室友情况，交通是否便利，最好能找打距离学校比较近或者是交通比较方便的房子等。

Part 2 海外留学的四大租房类型

留学生在海外的住宿，除了Dorm(学生宿舍)外，还可以选择自己租房住，房型一般有四类：Studio(单身公寓)、XBXB(第一个b指的是bedroom，第二个b指的是bathroom，数字代表数目)、House(四房以上的房子)、Homestay(寄宿家庭)。

都有哪些租房渠道？

1. 各大高校的BBS论坛&学校群邮件

2、学校On-campus Housing官网

3. 咨询学长学姐

4. 上租房网站：Craigslist、Zillow、Rent、Apartments

5、房屋中介

Part 3、留学生海外租房要注意哪些事项？

1、关于找室友

和室友合不来是很费事的事情，因而最好还是找本人熟识的同窗一同合租。

找到人之后，一定要先讨论分明如下问题，这些问题是最根本必需问分明的：能否抽烟、学习习气、清洁清扫、聚会、过夜客人、食物、费用分享等一系列问题。>>>详细

2、关于合同

▪ 许多房主请求房客“预付房租”，在搬入前先预付第一个月和最后一个月的房租。预付房租是为了确保房客在搬走前至少30天通知房主。应当妥善保管押金收条，作为凭证。

▪ 签合同前，和房主或经理一道检查公寓，列出一切你搬走时不应承当义务的缺陷之处。

▪ 只承受细致写分明规则和条件的书面租房合同

▪ 在签署任何租房合同前，一定要先分明而彻底地弄明白合同的内容

▪ 签合同的时分一定要问分明冬天的供暖时间从什么时分开端，到什么时分完毕，假如供暖呈现问题怎样办。>>>详细

3、租房费用比例适宜

总的来说，租房的钱应占全部生活费的四分之一到三分之一。假如房租是整个预算的一半，那么花在房租上的钱就太多了。>>>详细

4、关于退房

如果遇到房东不合理的要求，要有胆量去争辩，或者找学校恳求协助或者支持，学校永远会站在你的角度协助你，支持你，维护你的利益。>>>详细

能够做的一些小事情：

1）照相留证据

2）做move-outinspection

3）提早入住

Part 4 海外租房常见问题答疑

1、没有信用记录，要如何在美国租房？

通常有三种可能的解决方案。

第一，找到一个能够比较信任你的个人房东（比如，中国房东），直接向其租房。

第二，如果是正规房产公司出租的房子，往往信用记录是回避不了的。这种情况下，你可以寻找担保人（guarantor），比如亲戚或者父母等，为你担保。担保人需要提供自己的信用记录和收入证明。另外，在万不得已的情况下，也可以试试找学校的老师为自己担保。

第三，有些房产公司允许房客一次性付清第一年的房租来表达自己的租房诚意，通

2、在美国租房如何保障我的利益，如何签订租房合同？

答：在美国每个州都实行的是州法，因此在确定了租房之后，你需要了解当地的房屋租赁法则，主动拟定一份能够保障房东和自己租房利益的合同，合同中需要明确双方的责任和义务，房租的支付方式，房屋押金的支付和退还等条款，在租房时让房东签署，以确保你的租房有保障。

过这种形式免去对信用记录的硬性要求。这种情况常见于纽约，芝加哥这样的大城市。

3、租房一定要签租约吗？

房客搬进房东的房子，一定事先会有交流的说好一个双方都同意的条件的，但它不一定非要用书面的形式固定下来，法律上没有硬性规定，因此口头的协议也是有效的，只要房东和租客双方认为口头协议能够得到执行和遵守就行。只有租住家庭护理房屋的情况是例外。

不过，一旦在租房居住期间出现纠纷，口头协议往往很难保证双方的利益都不受到损害并最终平息争端。

4、在加拿大租房，房东有权收取押金吗？

房东有权在双方确认租约之前或当天收取押金，但押金金额不能超过一个月的房租，如果不足一个月，不能超过双方商定的第一个支付房租期的金额。

例如，如果租金每周交一次，押金就不能超过一周租金的额度；如果租金两个月交一次，押金也不能超过一个月租金的额度。

押金必须用于终止租约之前一个月的房租，而不能用作包括赔偿损失在内的其他任何方面。

5、房东要给租金的收据吗？

如果租客提出要收据，房东不得拒绝，而且不能收取开收据的费用。除此之外，租客还可以就房东在任何方面的收费索取收据，如果房东拒绝，就是违反了有关法规。即使是已经搬出的租客，只要搬出期限没有超过一年，仍然可以向前房东索取相关付费的收据，房东照样不能拒绝。

名家观点

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投资出租物业者，主要看中: 保值，增值潜力，资产回报率(ROI)及储蓄功能。先向大家介绍的是投资加拿大出租物业前需要了解的信息，这些信息可以帮助你判断是否做好了投资加拿大出租物业的准备──知其然，更要知其所以然。>>>详细

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伦敦10大购房出租（Buy to Let）租金回报率最高区域揭晓！

用于投资的房产，除了房屋本身的质量，地理位置便是最重要最值得考虑的因素。今個月（2016年4月），英国购房出租房产的印花税就要上涨，但是对于成熟的投资者来说，税费上的变动远远不足以使房产投资的脚步停歇。>>>详细

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各国买房限制条件大不同

随着世界的一体化发展和自身生活等原因，越来越多的人海外购房的意愿十分强烈。但每个国家都有不同的政策规定，不少国家对于外国人买房都有各种不同的限制条件。下面就跟着居外来盘点一下部分国家对海外买房的政策规定。

美国买限制

从购房资格方面来讲，美国并不限制外国人在美国买房，且无套数限制，从贷款方面来讲，外国人可以在美国贷款买房，但申请条件比本地人严苛一些，最高贷款比例为60%，而且对外国人来说30万美金以下的房产一般不接受贷款。

澳大利亚只能买新房

外国人只能购买全新的住宅项目，在澳洲买房贷款购买公寓期房可以只付10%首付款，买现房则为20%~30%，没有限购和限贷的要求，贷款利率和本国居民相同，还款方式灵活，允许贷款人在前5年内只还利息，不用还本金。而对于商业地产，工业地产等没有新旧的限购；另外澳大利亚的最高贷款比例为80%。

澳大利亚主要银行已经几乎不可能向中国公民贷款，但有一些非银行放贷机构却可以。
中国公民如果是贷款建房、购买闲置土地、地建房或面积小于50平方米的单位，将无法获得贷款。
贷款政策虽然复杂，但只要加上些创意，你可以最大化可贷款的金额。

印花税：

维州：2016年7月1日起，海外买家购房额外印花税增至7%
新州：2016年6月21日起，海外买家购房额外印花税增至4%
昆州：2016年10月1日起，海外买家购房额外印花税增至3%

土地税：

维州：2016年7月1日起，海外买家购房每年额外征收土地价值的1.5%的土地税
新州：2017年1月1日起，海外买家购房每年额外征收土地价值的0.75%的土地税。

英国买房不限购

英国在购房方面对非本国国籍的人没有限购，跟本地人享受同等待遇。贷款方面没有具体规定，一般情况下，英国买房贷款有两个限制，即：贷款总额是家庭年税前收入的4-5倍以内；同时，贷款比例不能超过房价的一定百分比。通俗的说假如房价是100万，如果政策规定的贷款比例为80%，那么你最多可以贷款80万。

加拿大贷款买房最合适

魁北克、联邦、萨省投资移民都和房产无关。在加拿大买房贷款外国人能够从银行获得最高60%~65%的贷款；贷款利息低于国内，因此很多在加拿大买房的中国投资者都会选择银行贷款，首付多在50%左右，贷款成本和首付压力都比国内要小。2016年8月2日起，卑诗省政府针对海外个人投资及公司投资征收额外的15%物业转让税

新加坡公民可买别墅

外国人或永久居民可以购买新加坡私人公寓楼盘，以及住满十年以上的共管公寓，圣淘沙岛的别墅及排屋。新加坡组屋只能是公民和永久居民才可以购买。带土地的独立式洋房，半独立式洋房，排屋只有新加坡公民可以购买。若在新加坡贷款买房，银行通常准许外国人最高获取相当于现房购价70%的贷款。

新西兰买房不限购

在新西兰，外籍人士在当地购房与政府方面基本没有什么限制，从贷款方面来讲，外国人也可以在新西兰贷款买房，最高的贷款比例为70%。想要了解更多可点击：最新新西兰投资移民指南

法国买房贷款还得看收入

法国对外籍人士购买新房或者二手房是没有硬性规定的，也没有强制的首付要求的，但是有一个限制，那就是在贷款上，一个人的还款能力，不能超过他税后工资的33%。

西班牙买房贷款难

西班牙的房屋和数量是不限购的，但是贷款申请条件比较严苛，理论和是哪个能贷款60%-70%，但是中国人一般只能贷到30%，而且50万欧元的投资移民项目是不允许贷款的。想要了解更多可点击：最新西班牙买房移民指南

韩国（济州岛）增值收益不能汇出韩国

韩国（济州岛）购买的房产必须是依据《建立济州特别自治道及开发国际自由城市的特别法》第229条的规定获得道知事批准的开发区域内的房地产，此类房产大多是以休养为目标的休养型度假公寓、度假村、家庭式旅店、别墅等。但外国买家不得将房地产租金收入或房地产增值的收益汇到国外，贷款额度为30%-40%。想要了解更多可点击：最新韩国买房移民指南。

日本没有身份买房贷款难

现在永住身份的有正当工作收入的外国人在不动产的帮助下甚至可以零首付贷款买下房子；持三年签证的就职人员在不动产的帮助下首付200万日元左右也可以贷款买房。如果不是一次性付清，办理贷款时有非常严格的年收入审查。

海外人士不能在中国贷款

境外机构和在境内工作、学习超过一年的境外个人可以购买符合实际也的自用、自住商品房，不得购买非自用、非自住商品房。港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。港澳地区居民贷款成数最高可达7成，还款期最长可达30年。但海外人士及中国台湾地区居民不可以贷款，只能向汇丰和花旗之类的银行申请个人贷款。

居外课堂系列文章，解答大家在海外买房中最常碰到的问题。不管你是打算在海外买房，还是已经在海外买房，你在海外置业的过程中，有任何疑问，欢迎来信告知，居外课堂将竭力为您解答，点击查看更多系列文章

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关于加拿大房屋保险，这些你一定要知道 !

Part 1 加拿大房屋保险种类

一、加拿大房屋保险种类

在加拿大，房屋保险的种类分得特别细致。与华人和移民关系较大的，主要有以下几种：

1、业主保险(Homeowners Insurance)

作为自住物业的屋主，不论是否需要申请房屋按揭，都应购买屋主保险。鉴于法律没有明文规定屋主必须购买任何保险，一般而言，只是置业人士在办理房屋按揭时，按揭公司要求申请人提供房屋保险证明，以保障房屋作为抵押品之价值。

2、租客保险(Tenant Insurance)

当租客租下单位时，便要负上安全使用这空间的责任，房屋外壳或大厦的共管地方固然是房东或物业管理公司负责，然而屋内的空间及租客的私人财物﹐是需要一份租客保险来保障的。租客保险确保如火灾、浓烟、爆炸、爆水管及盗窃等灾祸发生时，获得合理的赔偿，同时亦包括第三者所引发的索偿和诉讼。另外，租客以后若想在加拿大购房，如在首次购房前就有良好的租客保险记录，有助于日后节省费用。

3、房东保险(Landlord Insurance)

房东切勿忘记购买房东保险。若出租物业发生意外，警方及保险公司有关部门会彻查原因，分清是哪一方的过失。若是租客的疏忽造成意外，租客便要承担责任；若是房东疏忽，房东险便会发挥保障效用。甚至在有些个案中，虽然已判定是租客的责任，但租客没有履行责任便逃之夭夭，所有索偿的矛头也会直指房东。如果房东没有购买保险，后果可想而知。不过，房东险有很多限制条件，不是所有公司都做，各公司限制也不一样。

4、Condo保险

Condo保险是指Condo业主自住房的保险。这种保险和租客险分属不同种类，但保险项目与其相似。对于Condo业主而言，Condo管理费中已经含有火险，所以无需购买此项，但管理费中包含的基本保险不保装修和单位的升级，也不保家庭财物，所以Condo保险的侧重点在于Condo单位内的东西，具体内容包括︰个人财物、法律所属开支、第三责任险、漏水的理赔，例如浸湿楼下单位天花板。

二、加拿大房屋保险的两类保障产品

加拿大房屋保险有两类保障产品。类称为「普通保障」(BroadForm)：亦是基本保险，只包括列明的意外，如火灾、漏水等，其他的意外则没有赔偿;第二类则为「全面保障」(All Risk Form)：除了列明的数种天灾外，其他所有事故全包。

Part 2 如何节省房屋保险费？

在加拿大每年的房屋保险费约为房价的0.1%-0.2%，保费的计算取决于房龄，房子的状况、所处的区域、自住还是出租、保单覆盖的范围以及房主过去是否索赔等因素。可以通过下面几个方法节省房屋保险费：

● 房屋与汽车安排在同一保险公司购买，因为保险公司为鼓励客人把汽车及房屋一起投保，会提供保险折扣。

● 安装中央防盗及防火警报系统的客人会获得折扣，更有些公司对设有洒水系统的房屋给予额外折扣，家居安全设施完善，折扣也相应提升。

● 保留好房子设施更新的各方面记录，因如果屋顶、炉子、中央空调，电力设置等方面较新，都可能得到房险折扣，这也是新房为何房屋保险较低的原因。

● 与父母同住及跟父母联名购买房屋的客人，会因着父母的年龄到达五十岁或以上的而获得年龄折扣。

● 长期的客人往往是保险公司最珍贵的资产，因此有些公司会给予连续投保超逾三年的客人忠心折扣。

● 调高「垫底费」可得高垫底费之折扣，在现实生活中，小意外也有可能会出现，若在能力范围内应付得到的，便可把「垫底费」金额调高一些，借以立即减省保费。

● 不吸烟的习惯﹐除了对个人健康及周围环境有一定的好处，更会减少火灾的发生，家居更安全舒适。若家中没有吸烟者，便可获不吸烟折扣。

● 信贷纪录在北美社会是非常重要的，若能保持良好的信贷评级，部分的保险公司将可给予折扣优惠。

● 没有按揭的屋主，自然有较宽裕的财力来保养及维修其物业，因而减低房屋因日久失修而引发的破损。故此保险公司也很乐意提供更多的折扣给予一些毋须房屋按揭的客户。

Part 3 有关房屋保险的常问问题

*我在家中有一间商务办公室，它在理赔范围内吗？

房屋保险(home insurance)合同通常为办公设备提供的保护在1万元到5万元不等。很明显，若有损失，很容易就超过这个数目——例如，你在家里办个美发沙龙或会计事务所。所以，你需要对房屋保险合同作些补充，把你的办公设备也参保。

*预报这个冬季非常冷。如果我的泳池受损，我能得到赔付吗？

这种类型的破损是不会自动列入房屋保险合同的，所以你还是需要对合同作些补充。

*如果我的房屋被烧，考虑到现在昂贵的人工和材料，赔偿金相当于房屋的实际重建成本吗？

当然，不过仅当合同包括“承保重置成本”一款时适用。这款主要是提供给房屋状况良好而且各种危险都有防范措施的屋主。要注意的是，在判断房屋状态时，屋顶是一个重要参考因素。重置成本保护仅适用于主要居所(principal residence)而且不是乡间宅邸或第二居所(secondary residence)。

*我的笔记本电脑刚刚被盗。我可以提出理赔吗？

笔记本电脑在房屋保险承保范围内，即使它是在你的汽车里丢的。对软件和网络下载的保险金在500到2000元，这取决于保单规定。总的来说，对笔记本电脑没有固定的最大理赔额度。但如果笔记本电脑摔坏，只有特定的房屋保险单才会承保。

*我姐夫拥有一栋带有8户公寓的大楼。如果大楼被烧毁，他损失的租金怎么办？

许多大楼业主在提高租金后没有通知他们的保险商。例如，如果那位姐夫在火灾前将租金提高5％，而且如果他的总租金收入损失在25200元到26460元，那在没有通知保险商的情况下，他只能最多获得25200元的赔偿。

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在澳洲买房，如何选择买方代理？

Part 1 买方代理的工作内容

▶ 买方代理指什么？

澳洲房产投资流程复杂选择靠谱的买方代理十分重要，买方代理是有执照的专业人士，他们专为买家寻找、评估房产并协商购买价格。与代表卖方的房产中介不同，买方代理仅代表买家。他们是独立的，且仅代表买家的利益。

▶ 买方代理的工作内容：

1. 全套服务

买方代理将负责所有购房琐事，包括地段调查、看房以及与销售代理的洽谈。一旦找到了合适的房产，买方代理将告知购房者，然后负责所有协商谈判，直至最终交易成功。

2. 竞标

买家也可自己寻找房产，然后雇佣买方代理为自己在拍卖会上竞标。

▶ 买方代理如何收费？

部分买方代理在开始寻找房产前就会收取一定的雇佣费，而选择全套服务的买家则需要支付定额或购房价一定比例的服务费，通常为1.5% – 2%。如一套60万澳元的房产就需支付9,000 – 12,000澳元的买方代理费。

而雇请买方代理在拍卖会上竞标相对花费较少，因其付出的工作时间少。如果要购买的澳洲房产将用于投资，那么所付费用就有可能获得税费减免。

Part 2 为什么要雇佣买方代理？

1、快速获取大量房源

一些买方代理有大量的房源，这些比你自己所能接触到的房产信息要广泛的多其中的一些房屋甚至没有登过广告。

2、耗时短

雇佣专业代理寻找符合自己要求的房产可以为你省时、省力并减小压力。

3、投资技巧

从事投资房产的专业买方代理可以帮助你在有良好资本增长潜力的地段寻找合适的房产类型。

他们了解市场的发展方向，除了满足你的基本要求外，还会根据自己的经验为你带来最优的选择。

4、竞标和议价

买方代理受欢迎的原因之一就是他们能在竞拍和议价的时候给予买家帮助。

买方代理对整个过程十分了解，包括交易的技巧以及拍卖会上所需的信心、稳定的情绪和中标所需的方法。

Part 3 如何选择买方代理?

1.搜集资料

搜索具备合作的代理，市场上有不少有实力的代理可供选择，选几个你认为合适的，然后深入了解他们的经验及背景。

2. 当地代理

代理将代表你及你的房产，因此他/她需要清楚了解当地市场、其他销售房产及最近成交资料等等。其他房产很可能是你的竞争者，知己知彼让你知道将会面对什么问题。了解当地市场的代理可以帮助评估你的房产以及其他类似的房产。

3. 亲身面试

认识代理的方法是前往开放看房，你可以突击观察代理的工作情况。

● 代理跟潜在买家的沟通及互动。他们的沟通方法是否适合你?

● 他们在开放看房时的行为及态度。有没有站在门口欢迎潜在买家?有没有主动介绍房产的特色? 能否回答所有有关房产的问题?

● 看房后提出的查询代理有没有积跟进?你是否期望代理会帮忙跟进?

● 他们守时吗?

● 代理刊登的房产广告及营销方案恰当吗?

4. 相处融洽

跟代理相处得融洽吗?出售过程中，你必须对代理诚实，因此你需要一个能够相处得来的代理，保持公开及坦诚的沟通。

5. 查看纪录

查看代理的销售纪录，特别是他/她最近的成交纪录。查询事实，例如销售价格、推出市场的时间等。

6. 市场知识

优秀的代理能够为你提供该地区和周边地区的市场资讯，对当地、公交、人口及买家类型有足够的知识。

海外买家如何在澳大利亚买地建房？

Part 1 海外买家在澳大利亚购买土地的法律依据

非常住外籍人士也可购买空地用于住宅开发，但购买前也需要向FIRB提出申请，不过，在获得批准时往往附有一定条件（如在24个月内开工等）。简而言之，普通海外买家获得申请后，可以澳大利亚购买空地后再自建别墅。>>>详细（中国人在澳洲买房条件）

相关阅读：外国投资者在澳洲买房有哪些政策规定？

Part 2 在澳大利亚买地建房的两种常见方式

目前市场上买地建房大致分为以下两种情况：

▶ 购买独立空地

由买家购入后通过建造商进行设计建造。这种情况下，造完的全新别墅比直接购买可能节省50-100万澳元。

▶ 小区分地

在与国内小区非常类似的别墅生活区内，买家选择、购买土地，然后交由开发建造商负责统一承建（Land and House Package）。当然，买家也可以选择自己喜欢的户型，投入的时间和精力也相对较少。

Part 3 在澳大利亚买地建房的好处

1、节省印花税

无论是哪一种方式，在澳大利亚买地建房都可以为买家省下不少税费。比如，买一套70万澳币的公寓房，需要缴纳的印花税大约在2.6万澳元上下；买一栋100万澳币的全新别墅需要缴纳的印花税则需3.9万澳元左右。如果业主买地建房，假设土地价值45万澳元，房屋造价为45万澳元，买家只需支付45万土地价值的印花税（建造部分无需缴纳印花税），约为1.7万澳元左右。这其中就为业主剩下了比较可观的印花税费用。

2、初期投入较少

此外，买地建房只需较少的初期投入，并且可以分期付款，对于买家而言，准备资金的时间就比较充足。

购买土地只需地价的10%作为订金，即4.5万澳元（约27万人民币）。而买家也可以与卖家比较灵活地商讨交割土地的日期，以确保自己有足够时间来准备剩余资金，办理贷款事宜。

3、可自选户型

在购买土地的同时，买家也可以选择自己喜欢的户型，与建造商协商建造时间和价格。一般此时需要支付

造价的5%作为订金，及2.25万澳元左右（约13万人民币）。其余款项需等到土地交割之后按协议分期付给建造商。

Part 4 在澳大利亚买地建房的时间及流程

通常，在澳大利亚买地建房的时间约在6-12月左右。先由买家交割土地后，开始建房。建房耗时约在6-9个月左右，具体时间可以由双方协商而定。买家需要考虑的问题在于土地交割后建房的这段时间，买家需要偿还土地部分的贷款利息。

简单来说，买地造房大致分为以下几个步骤：

名家观点

省钱还能自选户型——谈怎样在澳大利亚买地建房

对于有能力到澳大利亚买房投资的海外买家来说，除了购买常规房产物业外，买地造房，或收购农场实现在国内无法完成的“地主梦”，都是不错的投资选择。>>>详细

杨泱律师专栏全集：

律师杨泱解析澳洲房产投资

澳洲房产收到土地税税单该怎么办？怎么豁免？

众所周知，在澳大利亚购买物业除了需要向政府缴纳印花税外，在持有过程中需要每年向各州政府缴纳土地税。土地税支出有时候困扰着很多澳洲房产投资人，而且很多时候还影响到他们的投资回报。>>>详细

林汇铭律师专栏全集：

中澳双证律师林汇铭解析澳洲投资法与移民法

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去澳洲买房，你一定要了解的房屋保险

Part1 澳洲房屋保险种类

关于澳洲房屋的相关保险，比较常见的有四种：房屋保险、房屋财产保险、公众责任险和房东保险。一般向银行贷款的房子都会强制性购买房屋保险，而房屋财产保险、房东保险和其它是自愿选择购买的，根据不同的保险公司有不同的投保方案，收费也是不一样的。>>>详细

1、房屋保险Building Insurance

房屋保险费主要是为了保障不可抗力事件而对房屋结构造成损失而购买的保险。自然灾害如火灾、洪水灾害、风灾等，还有交通事故对房屋所造成的破坏，都可以通过这个保险得到赔付。

大多数情况下，每年的房屋保险为300-700澳元。

2、房屋财产保险Home Content Insurance

房屋财产保险可根据所有人自行决定是否购买。主要按内部装修和摆设价值计算。需要注意的是珠宝等贵重物品只有在投保时加以说明才能获得赔偿。

最基本的房屋财产保险，如保险额为$35,000, 则每年的保险费为$300左右。

3、公众责任险Public Liability Insurance

公众责任险是承保被保险人在其经营或拥有的地域范围内从事生产、经营或其他活动时，因发生意外事故而造成他人（第三方）人身伤亡和财产损失，依法应由被保险人承担的经济赔偿责任。

4、房东保险Landlord insurance

要是发生以下这些情况，就可以依仗这个保险：租客拖欠房租；租客损坏财物；租客中途毁约等。对于租客来说，如果房屋遭到非房客所为的异常变动，房客是不用承担任何责任的。

相关阅读：购买澳大利亚房产房产保险必不可少

Part2 澳洲房产保险不予理赔的情况

▶ 贵重珠宝的损失赔偿通常不包含在房屋保险之内，除非契约中特别加以说明。建议把贵重的珠宝和有价证券等小件证明文件放到银行设立的保险箱来保管。　　

▶ 保险契约内通常用的 “Comprehensive”(总括性的) 字眼，并不代表含盖所有一切的风险承担，最简单的，通常门窗的玻璃就不包括在内，车库内的汽车也不在保险范围之内。

▶ 一些特定风险如战争，自然磨损，和保险人或家属的故意或不当使用造成的损害都无法获得理赔。所以, 提醒您可以去保险公司为这些不含在房屋保险理赔范围的东西另外购买保险，这样才会得到更好的保障。

▶ 为了防止房屋失窃，房客可以在房屋内加装”防盗报警器”，这样可以降低房屋失窃的可能性。房屋一旦失窃，那么负责安装”防盗报警器”的公司将有责任向你支付相应的赔偿金，但不会是全部的损失赔偿，这部分赔偿也只是该公司支付给你的，能够获得的赔偿将是你在保险公司投保的项目。

▶ 如果房屋本身处于自然灾害多发区域，自然灾害造成的损失保险公司可能会拒绝理赔，这主要取决于投保的保险公司和保险合同条款的约定。

Part3 如何购买澳洲房屋保险？

作为房屋所有人或投资者，在灾害发生期间肯定睡不好觉、担心自己的房屋或投资将被大水冲毁，因此屋主都想著要买房屋保险以保护自己的资产。>>>详细

1、不论屋主用房产的购买价格或是市场价值来投保，都不是正确的方式。投保的价值在于确保灾后重建时所需要的一切补助。

2、保险费用应涵盖拆除（毁坏的房屋）、清扫、设计和工程费用，以及重新建设后的项目管理费、咨询费、建设批准和许可证、建设的工程费用等。更重要的是，房屋毁坏的时间和实际重建日期之间，逐渐上升的重建成本。

3、屋主或投资者可以向估算师（quantity surveyor）咨询意见，估算师的业务之一，就是提供屋主正确的房产重建投保资讯。

4、万一灾害发生，屋主应确定索赔的范围和金额，同时，准备好房屋维修或彻底重建的建筑合同，提交给保险公司。

5、假如投资型房地产因灾害而部分受损或完全毁坏，那么屋主还需考虑到房屋税的折旧扣除额。屋主需检查现有的房产税收折旧计画表，因为当房屋经重建或整修后，计画表可能需要更新。

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