Finance News – Page 169

加拿大 | 不可小觑的“宅妝”Home Staging 投资回报率超300%！

房屋的卖家都会希望自己的房子可以在同类的房屋中脱颖而出，并能在最短的时间内卖出一个好价钱。那么如何才能让人们一见钟情于你的房屋，又甘愿为之掏空腰包就是一门值得研究的学问了。

在市场上房屋就好比是商场货架上的商品，想要在诸多同类商品中能过引人注目，精美考究的包装是关键，因为第一印象的好坏直接影响了人们对商品乃至房屋的直观感受，也很大程度上影响了人们最终的决定。其实对任何一件美的事物都难以抗拒的人们，在看到房屋的那一刻就已经对房屋有了自己的打分，印象分数高便能让人们更容易记住，也就能更容易的被高价买走。专业的 Home Staging其实为的就是包装您的房屋，使它能更完美的呈现给潜在买家，让更多买家为之倾心、打出高分，最终认定那是他未来的家，即使花重金购买也在所不惜。

Home Staging 如何帮助售房？

人靠衣装马靠鞍，房屋也要靠 Home Staging 来美化。售房前的 Home Staging 要换位思考买家的心理变化，以买家感受放在首位，要把自己的房屋假定成买家的房屋进行装饰改造。这种装饰如今有专业的 Home Staging 设计师进行设计，他们会根据您房屋的实际情况，合理布置您的家具摆设、装饰点缀；更换地板材料、窗帘和墙面色彩；修正花园草坪等等，从而突出房屋的优势、巧妙隐藏一些弱点，房屋也不再间间独立而是成为一个整体，使得人们会情不自禁从外到内的连连称好。

有相当充分的数据支持显示经过 Home Staging 装饰的房屋能够在更短时间内成功售出，平且价格也远高于没有进行 Home Staging 的普通房屋，因为购房者对于房屋的感受在进门几秒就有了判断，平且有超过半数以上都愿意为已经能够入住的房屋支付更高的价格。

Home Staging 现今已经成为房屋交易中的一个重要环节，被越来越多的人所接收，专业程度也与日俱增。这种发展也都归功于它实质性的利益回报，售房者对于Home Staging 的投资回报率平均超过 300%。

Home Staging 主要有哪些方面？

勤劳勇敢的中国人凡事喜欢亲力亲为，想要自己动手 Home Staging 一下自己的房屋可能没有专业人员来的那么高端大气上档次，但也能做到整整洁洁温馨的家。

外观养护——卖房前修剪草坪，让花园更有生机是非常重要的。人们进入房屋首先要走过门前车道和两旁的绿化带，要是这里脏乱不堪，可以想象买家的对房屋的期待将会降低不少。美丽的花卉和平整的草坪总是让人忍不住多看两眼，精心装扮的花园也能体现房主的生活情趣、个人品味。其实妆点房屋门前，让别人开始便能留下一个好印象既不会太昂贵也不会太费事。另外，有关外观方面还最好要检查一下外墙和烟囱情况，风吹雨打这些难免会有一些破损，让外观更美丽能给第一印象加分不少，粉刷一下房屋外墙面也能增色不少。

室内清洁——自家住着的房子东西爱怎么放就怎么放，为了方便什么都往能够得着看得见的地方摆，每每结果都是台面上、角落里零零散散放着各色的生活用品，有些不拘小节的人还放的东倒西歪。这种做法在售房时却是要非常注意，因为人们对于干净整洁的环境比较有好感，整洁的室内布置不仅能让房间明亮开阔，也让人们又亲切感，更容易让人潜意识认识到这会成为我的家，而不是别人的家。售房前给房屋来个大扫除，藏起过于破旧的物品，并将散落的生活物品归纳收入橱柜内，展现您对房屋的爱惜。

家具摆设——家具能体现屋主品味，也能传达房屋的格调，高档的家具、合理的布局总给人带来一种极强的视觉冲击。现实例子证明相当一部分买家由于过分喜爱室内家具会要求买房时能够将家具一并购入。即使没有高档的家具，您也可以自己根据房屋的实际情况调整家具的位置，把家具摆放在房屋内更合适的位置和角度，再放上一些装饰（比如花卉、布衣等），用充满巧思的软布置来包装一下，家具的材质虽不能改变，但质感可以无限提升。

地板更换——实木地板是家居装潢里的重要一关，更换实木地板能抬升售房价格的例子也实在是数不胜数。经过多年使用的地毯再清洗也难免有些肮脏感，要本就是容易显旧的颜色那掉价的感觉就更明显了，相反锃亮的实木地板的质感就显得高贵不少。如今市场上的实木地板种类繁多，美观又经济的选择也非常广，投资虽小，但卖房时您就会发现回报却是相当的好，所有如果有条件的话还是应该在售房前考虑更换地板。

墙面粉刷——住过几年的房屋墙壁总会有一些斑渍，有些质量不好的还会出现裂痕，售前粉刷墙面和天花板也是一项小投入大回报的工程。要是感觉整片整片的空旷墙面略显单调，适当的加一些绘画、镜面、铁艺也是不错的选择，一下会减低房屋空荡荡的冷清感，还会增加艺术气息。这里特别要提醒的是，如果您的墙面颜色太过个性或夸张也有必要做一下调整，毕竟不是每个买房者能够懂得了您的美感理念，想要吸引更多买家就要把房屋装饰的能符合更多人的审美。

售房者对于Home Staging 的投资回报率平均超过 300%

细节一个也不能少

为了提升房屋水准以便得到好价钱，填补裂缝、防水防漏、检修管道、检查卖房时一并出售的家电用品等等也不容忽视。有些聪明的卖家知道其中的玄机还会选择一次性投资重新装修还把老旧的家电换成全新的，“一分价钱一分货”大费周章的整修翻新之后往往都能卖上一个客观的价格。

房屋千万不能有异味。养宠物、吸烟、爱烹调的人家很可能会有一些“特殊”的味道。这些味道又往往会被人感到不适，让潜在买家一下失了兴趣。人们大都喜欢在淡雅芬芳的环境下生活，您可以在这些可能产生异味的地方着重点上一些带香味的蜡烛、放上香片，也可以喷洒一些空气清新剂。不论视觉还是嗅觉都要让看房的人们感受到温馨和怡人的家居舒适感。

避免一切带有个人色彩、宗教色彩的装饰，让房屋显得更中立，更“海纳百川”，更大程度的吸引来自不同地区、不同文化背景的买家。

Home Staging 的目的其实非常明确，就是要提高出售速度，增加出售价格。有时候小小的投资付出会带来意想不到的额外收益，相信只要合理巧妙的运用 Home Staging，您的售房过程将会获益更多。

江晓清专栏全集：

华人顶级经纪江晓清解析加拿大房产投资

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澳洲 | 澳需借鉴加拿大房市现状:疑背后是中国买家

最近彭博社Nanos研究中心称，加拿大经济信心指数指出，有1/5的受访加拿大人认为房价将要下降。澳洲专家认为澳洲和加拿大的经济一样，之前是依赖出口资源，之后转向房地产，《澳洲金融评论报》称在低利率和背后中国买家的推动下，两国的房价都屡破新高，开始对外国买家多征税。专家称澳洲经济也要提防房市的冷却。

据《澳洲金融评论报》报道，彭博社Nanos研究中心称，加拿大经济信心指数指出自从温哥华引入15%的外国买家税以来，对加拿大房地产有悲观前景的人几乎翻倍了。温哥华房地产协会称，新税生效以来的两周内，房屋销售数量下降了51%。该研究中心的主席Nik Nanos称：“如果房地产业信心明显下降，那就会立刻对加拿大经济产生负面效应，因为现在加拿大的经济，已经不能够和以前一样依赖能源了。”

自从温哥华引入15%的外国买家税以来，对加拿大房地产有悲观前景的人几乎翻倍了

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据悉，加拿大最大的出口是石油，这与澳洲依赖矿业的情形类似。而与悉尼和墨尔本一样，加拿大的温哥华和多伦多近几年房价也一路飙升。《澳洲金融评论报》称加拿大为了限制推高了房价的中国买家，推出了外国买家税，而且比澳洲的新州、维州、昆州的类似税收都要高。

虽然目前加拿大的房价还没有下降，但是已经有1/5的受访加拿大人认为房价将要下跌了，而且这甚至发生在宣布征收外国买家税之前。而与澳洲一样，国际货币基金组织此前也曾指出，加拿大火热的房产市场可能也会带来金融风险。专家称澳洲应该借鉴加拿大房产市场的现状，继续观察加拿大房市中越来越浓的悲观因素是否会进一步转化为房价的下降。

（据今日澳洲）

澳洲 | 悉尼人挑房子时最看重什么? 结果意想不到

知道悉尼人挑选住处的时候，最看重的因素是什么吗？不是海滩、不是海景、也不是咖啡厅，而是网络便利和手机信号良好。

据Domain报道，无论是80万的房子还是300万的房子，网路和信号都是最重要的。至少，Domain的7万多名用户就是这样想的。另一个通用的诉求就是低犯罪率与高植被覆盖率。

无论是80万的房子还是300万的房子，网路和信号都是最重要的

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当然，取决于被访者愿意付出的房价，也会出现一些不同的答案。希望房价便宜一点的人比较看重是否在火车站附近。对这些精打细算的受访者来说，咖啡厅、餐厅、公园、商店、好景色等也不是非常重要的因素。

规划师Georgia Sedgmen说，可能是因为这些预算较低的买家住得偏远，所以他们对靠近工作地点或者火车站都比较看重。而另一端的受访者，他们就开始搬离公共交通站点，也许是因为他们都有车。她说，选择最贵的房子的受访者倾向于离商店、餐厅远一点。

对于把网络作为首选的人们来说，有一个好消息——到2020年，将有800万栋房子与NBN连接。到时，Telstra也将增加50%的同时连接设备。

（据今日澳洲）

澳洲 | 心疼中国富豪！违规买房澳洲政府勒令出售如何避免遗憾发生？

港媒报道，中国富豪大手购买澳洲房产引发关注，一名中国买家早前在墨尔本东南部布莱顿购买价值数百万澳元的豪宅，但最近被当地政府勒令出售。

又一华人被逼出售澳洲豪宅！

中国香港《东方日报》网站8月18日报道，据报豪宅被勒令出售的原因，是因该名中国买家违反针对海外投资者的规定，购房时未向澳方审查委员会（即FIRB委员会）报批。

报道指，该名中国买家今年初购入该套价值560万澳元（约合2816万人民币）的豪宅，内里装潢十分奢华，拥有五间卧室及五个厕所，还有网球场、泳池及多个娱乐室，因而被地产经纪形容为“世界级房产”。

澳洲税收与金融服务部长奥德怀尔表示，因买家违反海外投资规定，该套房产被勒令出售，又指无论房产价值多少，政府都有义务根据法规行事。澳洲目前限令海外投资者只能购买当地的新建房产，且购买前必须获海外投资审查委员会的批准。

中国买家购入的澳洲豪宅十分奢华（图片来源：中国香港《东方日报》网站）

Janna感言

每每看到这种新闻，Janna都表示非常痛心。每一位购买海外房地产的客户可以说都是心思熟虑过的，找到一家自己满意的房产又是那么的不容易，最后若因为这样基础错误导致购买失败甚至血本无归的话，只能说遇人不淑。找专业的人做专业的事非常重要，不要妄图透过所谓的关系、所谓的法律空子去做这类“投机”行为，最后损失的只有投资者自身。

在此，Janna提醒大家，凡是进行海外房地产购置的都需要当地的律师参与，进行澳洲房地产购置的更是需要通过FIRB审查委员会审查通过后才能最终落实购买行为。切勿听从非专业人士的忽悠，澳洲房产交易是全球最透明的交易之一，每一步都需要通过三方的确认，专业的投资顾问和律师是海外投资者重要的伙伴！

最后，再次提醒大家，无论是澳洲还是欧洲、美加，它们的法律法规都是公开透明、公平公正的，所以，不管您是想要去哪个国家置业，都必须要遵循当地的法律法规。

海外市场的房产比中国更规范，但是作为投资者还是需要有一定的基本知识去做判断。盛达文地产发展总监们会分享一些基本的买房知识和业内的信息，帮助有意愿在澳洲投资的客户做好更多的准备。【阅读原文】

甘秀芬 Janna专栏全集：

广佛海外投资专家Janna带你正确解读澳洲房产信号

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美国 | 2016年第二季度旧金山湾区房地产报告——硅谷

导言：旧金山湾区九县6月的中间房价再次打破纪录，涨至75.5万美元，反映出目前湾区的房市正处於“房价高丶供应少”的情况。就业强劲和超低利息的持续依然有力地支撑着房市，不过春季房市紧迫感减弱，买家变得更为挑剔和谨慎。因刚需买房意志坚定的购房者不再需要在市场上屡败屡战，现在通常很快就可以拿下满意的新居。让我们来逐一看看旧金山湾区各个区域的最新房市情况，本期介绍的是位於旧金山湾区南部，高科技事业云集的美国加州圣塔克拉拉谷，别称硅谷。

旧金山湾区地区分布

尽管第二季度硅谷地区的房价比去年有所增加，但市场体现出了逐渐正常化的迹象。价格战仍然是硅谷无法更改的事实，但具有吸引力且定价合理的房产普遍能获得两到四个报价，而去年春天这样的房产能吸引六个以上的报价。与前几个季度相比，购房者在报价时更加保守，很少会在房产一挂牌上市就蜂拥而上。卖家——特别是抱有不切实际价格期望的卖家——很少愿意解决其房产的问题。

尽管定价300万美元以下的房产能够很快售出，但高端房产市场的销售速度有所下降。高端房产——即2000万美元以上的房产——通常需要降价以吸引买家。

硅谷各个社区的房产年销售量有所下降，伍德赛德与波托拉谷的下降尤为明显。20%的房产没有在当地的房源共享系统（MLS）登记，较上一季度的30%有所下降。

硅谷房产中等销售价位（2015年6月—2016年6月）

硅谷月度可售房源量（2015年6月—2016年6月）

硅谷房产平均市场停留期（2015年6月—2016年6月）

硅谷线下交易的房源百分比（2015年6月—2016年6月）

硅谷房产销售价位与初始价格的百分比（2015年6月—2016年6月）

2015年与2016年第二季度硅谷房产就销售金额丶销售数量丶待售期和中等销售价四方面的比较

房市前景预期

在剩下的夏季时间内，该地区的销售活动将保持平稳，尤其是在最近房产储量有所增加的情况下。购房者度假归来，学校开学后，我们预计秋季市场将真正活跃起来。

马克•麦克劳林专栏全集

旧金山湾区房地产精英太平洋联合国际分享投资宝典

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澳洲 | 新州房建破纪录悉尼上演超速度

买房者需求高涨，现房存量紧缺，靠近基础设施、公共设施、海滩与CBD的房屋越发稀少，而北部或西南增长型地带新公寓项目的需求还未培养起来。种种，导致悉尼房市越发紧绷。

与此同时，强烈的住房需求将新州的住宅投资与房屋建设推举到前所未有的新高度。

过去一年来，全州住宅建造总值达到194亿澳元，为有记录以来最高水平

新州房建破纪录

ACB News《澳华财经在线》报道，澳统计局24日发布的数据显示，新州住宅建设水平创出历史新高，反映出该州住房供应史无前例的增长势头。

过去一年来，全州住宅建造总值达到194亿澳元，为有记录以来最高水平。新州财长格拉迪斯·博尔吉克林(Gladys Berejiklian)说，“最新数据表明新州政府正履行承诺，鼓励新房建设。2011年初始执政时，新州年度住宅建设支出仅124亿，营建审批数不足3.5万套。但现在，新州的营建审批增长一倍多，超过了7万套，并反映在建筑支出上。

“住宅建设热潮将能够改善住房可负担性，并在本州创造更多就业。”

澳统计局数据显示，截至6月30日的一年内，新州建筑总额(包含住宅与非住宅)超过300亿澳元，为该州史上首次。过去一年总建筑完工量增长8.6%，在全国增速领先。除新州以外的其它地区，建筑完工量反而下降了8.7%。

悉尼的“超速”发展

ACB News《澳华财经在线》报道，事实上，建筑活动，以至经济活动高度集中的现象正受到越来越多关注，新州是一大焦点，而悉尼则是焦点中的焦点。

咨询机构SGS经济学与规划公司的首席经济分析师泰瑞·劳斯利(Terry Rawnsley)表示，与几年前相比，澳大利亚双速经济出现反转，以往拉动经济增长的地带是西澳和昆州的广阔地区，现在重心向东南移。但是——集中度明显更高，突出的体现在一座城市——悉尼的强势增长上。

大规模的基础设施投资，繁荣发展的金融、保险服务业，众多的就业人口对悉尼经济形成良性支撑，并推升了房拍率与房价。过去20年，悉尼房价年均增幅约7%，今年二季度，房价中值返升到了100万澳元上方，上周末的房拍率涨到14个月高点。

低息无疑助长了悉尼房价的上涨。据SGS分析，按照悉尼经济增长形势，对应的现金利率应该在3.5%，如此情况下，房价会便宜10万澳元。当然，澳储行只会针对全国经济设定息率，超低利率刺激了悉尼房市的异样繁荣。

全澳的建筑活动水平似乎很能说明问题，新州总建筑工程量增长8.6%的情况下，全国倒退了5%，是2011年12月以来最低的年度水平。

一年躺赚20万

ACB News《澳华财经在线》报道，住宅建设热潮背后是悉尼无比火爆的房市，如SGC所推断，悉尼享受着本不该享有的超级低息，而这正撩动越来越多的本地人迈入投资大军，感受激动人心的创富旅程。

周二晚上，经纪商LJ Hooker在 Centennial 公园举行的邦迪海滩-Junction 与双湾拍卖会上坐无虚席。150多人济济一堂，9套房产中8套拍出，总售价1570万澳元。

邦迪海滩一套两居室公寓卖出了215.5万澳元，卖家五年前是以110万买入，“什么也不用干”，一年轻松赚得20万，一位中介如是说。整晚竞标程序显得激烈而充满自信，反映出悉尼房产需求的旺盛。据澳金融评论报，拍卖商杰斯·戴维森(Jesse Davidson)说，“这反映出两点，首套房与二套买家增多，而供应缺口巨大”。他抽出一张Centennial 公园的地图，说，只有7套房售价是在200万以下。

悉尼经济的强势发展给地产买家以信心，而低息意味着“钱很便宜”。拍卖会上，不少买家在过去4年积累了大量财富。一位做印刷业务的生意人说，银行在向他“扔钱”，贷款很廉价，银行也乐于提供。“有些房子价格高的离谱，但人们的信心却很强烈。现在，买房是新常态，我也想有自己的房子”。

值得注意的是，当晚参加拍卖会的有半数是50岁以上的中年人，许多人是为了子女竞拍。一对夫妇针对邦迪海滩一套1974年未翻新的两居室出价，没能成功。这套房出价在几秒钟内由97万飙到120万，最后130万成交。他们表示，想给孩子买房，上周已经给一个女儿买过一套。“我们想给孩子争取点保障”。

（据澳华财经在线）

海外 | 专家：英国脱欧推动爱尔兰投资移民

导读：这一两年一线移民国家纷纷收紧移民政策，加拿大叫停了联邦移民专案，美国EB-5项目的重新开放延期至今年九月底，澳大利亚移民配额紧张。持有大量资产、对国内局势没信心的中国投资者将眼光逐渐转向近年才开始移民项目的爱尔兰，不料爱尔兰政府近期突然叫停投资移民计划中的两项，如何解读政府这一举措，请看以下专访。

爱尔兰移民归化局前段时间突然宣布，投资移民计划（Immigrant Investor Programme）中的“移民债券投资”（Immigrant Investor Bond）和“混合投资”（Mixed Investment）两项暂停。（爱尔兰移民政策）

政府为和暂停这两项投资选项？未来爱尔兰投资移民走向又会如何？带着这一系列问题记者采访了Aidan T. Stapleton & Company律师行的移民律师艾丹•斯特普尔顿（Aidan Stapleton）和开展投资移民计划业务的普元资本公司的赵女士。

政府为何停掉两项投资选择？

斯特普尔顿律师表示，2012年政府刚推出这些政策时觉得可行，但目前发现债券部分已无利可图。

日前温哥华推出了针对外国人置业需额外加税15%的新政，希望借此遏制大陆热钱流入加拿大炒高楼价的趋势。对此艾丹说：“由于中国投资人的涌入，加拿大尤其温哥华的房地产价格已经被推高了。”爱尔兰的情形与之类似。2012年投资移民计划推出时，爱尔兰房市跌到谷底，供过于求。但房市目前十分抢手，供应量严重不足，爱尔兰政府会避免房市被进一步人为抬高。因此艾丹认为移民债券投资可能以某种形式被重新推出，但包含45万欧元投资房地产的混合投资则可能就此停掉。

政府何时会宣布新政策？艾丹说：“投资移民的更新政策可能得年后出台，届时投资移民项目里或增加一、两项新选择。移民归化局负责制定这些专案然后向政府提交方案。”

申请人如果在7月18日移民规划局宣布停掉两项选择之前递交了申请，申请将会进入正常审批程式。下一期投资移民计划和创业企业家计（STEP Programmes）的申请截止日期为9月14日，相关部门或会在十月之前召开下一轮评审委员会来审核申请。

未来投资移民重点仍是企业投资

目前保留下来的投资移民计划中有两项和企业投资有关，政府明显希望未来移民投资重点转向企业，艾丹律师十分看好企业投资和基金投资计划这两项选择。

艾丹说：“投资企业仍将是爱尔兰移民政策的焦点，政府希望通过对本土企业的投资来创造就业。这就是为什么政府会引入（企业投资）（Enterprise investment）和（投资基金）（Investment Funds）两项，前者需要在爱尔兰企业投入50万欧元，为期三年；后者需购买50万欧元经过批准的企业基金，这些基金将投入到爱尔兰本土企业，目的也是创造就业和拉动经济增长。”

专门受理投资移民业务的普元资本公司的赵女士也表示，虽然政府突然停掉两项移民选项，但因为公司主要业务是50万欧元投资移民计划，新政策变化对公司业务没有影响，而潜在投资者的态度也没有受到影响，投资者开始积极申请如“企业投资”和“投资基金”等项目。

英国脱欧推动爱尔兰投资移民

艾丹律师表示英国脱欧，不仅申请爱尔兰护照的人数增多了，华人投资者询问爱尔兰投资移民项目也增多了，许多原先想移民英国的华人开始将目光转向爱尔兰。

普元资本的赵女士也表示，部分客户担心英国退欧后在政治和经济上可能出现不稳定变化，所以很多人把投资移民的目标转移到风景独好的爱尔兰，也有部分客户计划以爱尔兰为跳板在未来移民到美加澳等地。

爱尔兰投资优势：周期短、通过率高、风险小

艾丹表示，与部分国家相比爱尔兰投资移民的价格较贵，但申请等待周期短，加拿大目前正在调整魁北克经验移民项目，该项目平均申请周期通常为两年，而爱尔兰移民专案申请周期仅为四至五个月。艾丹表示：许多中国投资者在来爱尔兰考察前并不知道爱尔兰优势如此强，很多投资者表示如果的话，他们会早一些来爱尔兰投资。

爱尔兰投资移民专案申请通过率非常高，艾丹表示自己经手的申请还从未被拒过。除此以外，作为投资者来说几十万欧元投资款最后能否回来很关键。对此艾丹表示，很多爱尔兰企业需要投资资金，但不是所有企业都符合投资移民的申请资格。律师行会将企业的创业计划书拿给投资者，投资者自行决定是否在企业投资。很多华人投资者事先会对企业进行调研，有些人本身就是从事所要投资的行业，能很好判断出企业是否运行良好，未来是否有发展空间等。

四年前爱尔兰刚推出移民计划时，很多投资者以为可以用钱买护照，但现在很多人意识到这是一次长期投资。艾丹说：“成功的投资者将首先得到两年有效居留身份，然后续签三年。五年后只要投资人符合要求,就可申请长期居留，然后申请入籍。”

根据普元资本赵女士的介绍，爱尔兰移民投资优势体现在这几方面：

投资门槛低：50万欧元可获得全家移民资格。
批准流程快：三个月获得批复。
预期投资收益高：目前是投资爱尔兰资产的最佳时机。
风险小：先批准后投资，获得移民批准后，才需要将投资资金转入爱尔兰的项目公司。
没有移民监：申请人只要每年进入爱尔兰一次，即可保有移民资格。

子女教育的特别优势：如果申请人子女计划在爱尔兰接受全球领先的教育，子女在爱尔兰上学满五年后，可申请成为爱尔兰/欧盟公民。申请人子女在爱尔兰就学期间的学费可以从投资款内扣除，中、小学教育免费。

此外爱尔兰是英语国家，属于欧洲发达国家，持有爱尔兰护照可享受全球165个国家免签或落地签政策，爱尔兰房产质优价廉，选择充足多样，房产性价比高，爱尔兰境内房产为永久产权，世代相传。

澳洲 | 贷款受限中国“楼花” 中国买家撤离澳洲楼市

中国投资者是澳洲房地产市场最大的海外投资群体，澳洲的“楼花”(预购未完工的房屋)因其成本低、回报较高等特点，吸引了大量中国投资者的追捧。

近日，据《澳大利亚人报》网站报道，随着澳洲各大银行收紧对海外买家的贷款，中国买家在产权收割时感受到了巨大的压力，因此，他们选择了解除合同。

就在中国投资者纷纷撤离之际，亚洲其他地区的投资者和澳洲本土的投资者却后来居上，取代中国买家的位置大手笔投资澳洲房产。

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受贷款限制，中国买家撤离澳洲房市

由于澳洲本地银行收紧贷款，使得中国买家们陷入两难境地，因此大批用10%首付购买了澳大利亚“楼花”的中国买家开始解除他们在悉尼的合同。悉尼当地最大的公寓楼开发商Meriton老板Harry Triguboff确认了这个“大潮”正在形成，他说，购房合同被取消将导致这些买家10%的首付被依法没收，而且那些卖房中介们也必须返还他们从开发商手中拿到的售楼提成。

Triguboff 先生介绍称，尽管以前悉尼市场也曾有过少量的类似事情，但他的Meriton公司却从来没有遇到过，因为中国买家们都是最能遵守购房合约的购楼群体。

报道称，相比于悉尼，墨尔本的公寓楼市场问题则大得多，因为中国投资者购买了墨尔本巨量的一睡房公寓（一居室）楼花。中国买家在悉尼的违约势头扩散到墨尔本之际，楼盘的销售压力将会变得大得多。

据悉，Meriton公司已获得中国违约买家缴纳的罚金和代理商佣金，公司接下来将以中国买家最初同意的购房价格或是高于这一价格来出售这些公寓。

由于各大银行收紧贷款政策以及中国政府对资金转移的限制，部分中国买家无法筹集到贷款和资金完成交割手续，这使私人贷款机构看到了商机。

据澳大利亚广播公司报道，贷款经纪人Marshall Condon称现在澳洲私人借贷包括家庭办公室，一些高净值家庭客户手里可能有几百万美元，愿意开展借贷业务。部分私人借贷者国内海外都有资金，也愿意以私人名义借贷获益，私人借贷利率最高可至13%，但分析师表示这比失去10%的定金要好。

其他海外投资者迅速补位

一般来说，买家只可能在房价下跌的情况下选择违约，但如今中国人废除合同的原因是它们无法筹集到资金。自去年开始，中国限制资本非法流出，其效应正在北美到澳洲的楼市显现。中国买家抛售楼花的现象，可能会引来新的一批来自亚洲的“接盘侠”，如果中国内地买家毁约是因为难以从国内转出资金，那么亚洲买家又从哪里找到的资金?答案并不清晰，但几乎可以肯定的是，一部分购房需求来自中国香港地区，其他一些亚洲国家与澳大利亚本地的投资商正在取代中国人，投资当地房产市场。

报道称，如今在墨尔本已经出现一个两级市场，当地投资者以低于新公寓的价格购买二手房。澳大利亚银行已停止为中国投资者购买公寓提供资金，但根据当地银行监管机构澳大利亚审慎监管局的规定，银行在为当地投资者提供资金方面有定额分配。与此同时，银行为房地产投资者提供的贷款利率比房产刚需用户高出0.25或0.3个百分点，打击投资者的购房热情。

报道认为，对澳大利亚来说，中国人最近撤出楼市的举措是一个重要转折点，但其他亚洲买家准备在当地投资买房的事实也显示出澳大利亚已变成一个多么具有吸引力的国家。

（据第一财经网）

加拿大｜为冷却温哥华房市卑诗省瞄准魁省投资移民

为冷却温哥华房市，卑诗省政府8月2日实施了对外国买家加税15%，但似乎还觉得不够，政府正考虑如何阻挡魁省投资移民流入温哥华。

每年搬去温哥华的魁省投资移民家庭数估计有1,400个。如每个家庭购买一栋房子，那这些交易将占当地房市销售量的5%

一周内实施对外国买家加税15%，已引起温哥华房市震动，不过，据《南华早报》报道，卑诗省长简蕙芝还瞄准了魁省投资移民计划，正在与魁省政府商讨修改措施，因为这些投资移民有加拿大永久居民身份，这15%的税对他们不适用。

简蕙芝对媒体的说法是，魁省政府希望投资移民留在本地，这是魁省投资移民计划的原意。“所以，他们在考虑怎样修改这计划，保证投资移民留在本省，在本地消费。”

卑诗省长甚至说，他们将与魁省政府合作，保证魁省投资移民计划是“为魁省的，而且只为魁省”。看起来，简蕙芝相信，魁省投资移民是温哥华房价高热的原因之一。

对于卑诗省的行动，多伦多资深移民顾问黄国为说：“因为房市的民怨越滚越大，要影响到移民政策了。”

投资移民对温哥华房市的潜在影响

据估计，加拿大之前的投资移民计划，自2002年以来吸引了超过6万富人去温哥华，其中很多是中国人。因为该计划被批评为花钱买身份，加上投资移民登录后的报税收入很低，联邦政府在2012年停止接收申请，后来干脆取消了该计划。

魁省保留了其投资移民计划，要求投资额增加到80万加元。新收的申请曾设了区域名额分布，比如目前一年的新申请为1,900个申请，其中1,330个（70%）给了中国大陆、中国香港及中国澳门。以前没限制时，90%的名额都被中国人占用。

在过去的这些年，魁省投资移民有三分之二去了温哥华，剩下的去了多伦多。按《南华早报》报道，每年搬去温哥华的魁省投资移民家庭数估计有1,400个，如每个家庭购买一栋房子，那这些交易将占当地房市销售量的5%。如他们买房的均价是250万，他们占的销售价值会是12%。但政府统计数据显示，投资移民在加拿大非公司名义的投资中，63.1%投在房地产上，就是说，他们其中很多人不止买一栋房子。

修改移民政策对魁省不一定有利

卑诗省政府对温哥华房市外国买家加税15%，是为改善本地人对居所的承受力，解决房市导致的民怨问题。温哥华移民律师李克伦（Richard Kurland）提出了一个建议：要求魁省投资移民必须在魁省报税，包括登录前3年及登录后5年，否则，他们的80万投资被没收，归魁省政府所有。

李克伦的解释是，这样做的话，魁省不用改计划，因为对守规矩的投资移民没影响；投资移民不会登陆后回原住国，从而不在加拿大缴税；不会再有投资移民从蒙特利尔搬去温哥华的问题。

加拿大很难通过法律限制投资移民不离开魁省，黄国为解释说，政府知道，90%以上的投资移民不留在魁省，因为按他们的驾驶证、健康保险及报税情况就会知道他们住在什么地方。政府一直没办法阻止他们离开魁省，是因为加拿大的人权宪章保障人们有自由迁移的权利。政府曾经讲过要从严执行移民政策，但都是吓唬人而已。

不过，黄国为认为，用投资移民的80万资金来保证他们留在魁省，不容易兑现，魁省政府会谨慎行事。他说，每个投资移民给了魁省政府5年80万无息贷款，联邦政府也会给相应的移民安置费，如果这些移民去了外省，魁省还节省了开支。而且，从理论上说，魁省政府不是必须要去配合卑诗省政府。

他说，很多魁省投资移民只付20多万利息就拿到了身份，那80万投资是基金公司借给他们的。魁省本可以要求他们必须自己拿出80万，但却没这样做。

卑诗省加税或鼓励投资移民

黄国为认为，温哥华房市对外国人增加了15%的税，会鼓励更多富人通过投资的方式移民加拿大。他说，目前的魁省投资移民，只需付20多万元的利息就拿到永久居民身份，如果他们去温哥华买了一栋200万的房子，就节省了30万元的税，这已经高于他们移民时付的20多万加元了。

“这是始料不及的。”他说，估计会有更多人想投资移民。中国投资者通常买高端的房子，他们会这样算这笔账的。

“因为人们喜欢在温哥华定居，所以，新政策会带旺所有省份的省提名企业家移民。”黄国为说，有些小省份，投入10多万加元，就可按企业家计划移民。另外，温哥华有了这15%的“挡火墙”后，房市这把火可能会烧到多伦多等城市。

已经有经济学家提议，多伦多房市也对外国购房者加税，安省和多伦多政府都表态要密切关注事态的发展。

据《赫芬顿邮报》报道，按国际货币基金组织（IMF）公布的信息，给钱就能获得身份的移民计划中，加拿大在世界上还不是最吃香，从要求的投资额看，排第一位的法国要求1,457万加元，加拿大的魁省排在第6位、爱德华王子岛（PEI）排在14位。

（据互联网报道）

美国 | 投资纽约期房要怎么买？了解新房“投机”的利与弊

在国内你可能会经常听人说起期房或买楼花，这也就是在房子还没有盖好之前先以合约买了下来。通常这种现象以公寓期房为多，一般的高层公寓建造期需要两年至三年，购买者提前买入一个单位的权利，支付款大约在百分之二十左右，等全部工程完工可以交房的时候买家才支付剩余的款项。在纽约购买期房的时候你必须考虑以下各种优点和缺点，因为期房是一个长久的投资不是每个人都适合：

期房增值率高但是…

自美国2008年的次贷风暴以来，纽约有很多开发商大量的收购土地以为将来房市复苏的时候推出更多房源来赚取利益。纽约的期房计划都必需向市政府申请，定价也必须被总检察长签署同意。开发商一般都考量期房的建造时间和未来房价来做预测。比方说期房在开盘时的价格为最低点，然后慢慢的向总检察长申请价格修订。纽约期房一般都会花上三到五年的时间建造，如果你在开盘时买入那你的增值率不久很乐观吗？但是，期房的投资门槛很高，在曼哈顿很多期房最低价格为一两百万起跳。

在曼哈顿很多期房最低价格为一两百万起跳

什么时候买期房更合适呢？

买期房，你只能看到图纸，沙盘，对于将来楼盘盖好后的质量，只能依赖你对开发商和计划的信任程度。期房是直接从开发商手里买，你可以选择自己喜欢的户型，楼层或朝向。不过，纽约的开发商会限量的推出房源，因为这样可以避免房源过剩导致房子在市场上挂太久。一般开发商会推出最容易卖出的新楼盘，如价格比较低，较小或朝向比较好的单位。只要开发商卖出15%的楼盘，他们可正式的向总检察长申请实行计划。在此之前，买家可向开发商议价因为开发商很有可能为了达标和让计划能顺利进行而给买家打折。不过，这种现象在纽约是罕见的因为开发商都只给朋友圈先购买。

买期房的时机仍依情况而定，在纽约房价飙升的时刻开发商都不愿意议价，而且也要你承担他们的一些费用（转让税和卖方律师费）。如果你在房市不景气的时候购买期房，你不但可以议价而且也可以豁免一些过户费用。纽约在2016年开始迈入期房高峰期，新楼盘已达五年的需求量，我也在今年成功的为客户向开发商议价，所以今年可能会是期房的投机时刻。

期房的建造风格有何差别？

在纽约很多开发商都用上了名设计师和建筑师。许多期房都有宽倘的格局和以简约风格为主，例如：开放式厨房配不锈钢的厨具，特大的玻璃窗和完善的大楼配套设施。这些期房的建造风格主要卖点是耐看，毕竟房子要在几年后才可入住，所以设计师必需用上最新最时尚的设计。有些期房是以旧楼翻新，开发商会保留房子的格局只做基本的装潢。

期房要在几年后才可入住，所以设计师必需用上最新最时尚的设计

买期房要如何支付？

当你选择购买期房后，每个开发商都会有不同的支付配套。一般都是在签合约时付10%，然后6个月后再付另外10%，剩余的款项可在交房时才付。此外，期房的合约都会说明不可有资金应急的条款（Financing Contingency）。这意识是不管在任何情况下你都必须在交易日当天付出完整的资金给开发商，不然开发商有权充公那20%的订金当毁约罚金。买家可向银行贷款不过开发商不会因为贷款没通过而让你解约，因为最终这样会提升开发商回收太多卖不出的房源的风险。

出租率会好吗？

当你完成交易后，你的房子可开始放租不过你可面对租凭市场的竞争。在过去这几年里，纽约有很多外国投资客买了期房做投资，这导致今年的出租房过剩和竞争激烈。单在同一栋新楼内就可看到很多新房源，为了减少损失惟有调整租金吸来引住客，不过这种现象都是暂时性的。纽约每年都有大量的学生和上班族因为工作调遣到纽约来，所以租凭市场是很活跃的。

期房可以转手吗？

如果你在房子完工之前想卖，法律上称之为合同转让，转让合同必须要得到发展商的书面同意才可以转让。有些开发商同意买家转让，但是他们会收取一定的费用；有些发展商不同意你转让，那你就必须要支付全款将房子买下来之后才可以出售，不过你必需计算所有的费用在内才可知道真正的盈利。

期房会有哪些过户费用？

期房的过户费用比买二手房来得高。以下的费用只供参考：

房权费用如：政府机构搜索费、登记费、豪宅税（只限于100万以上的房子）律师手续费和其他杂费。
付给开发商的费用：转让税和卖方律师费
大楼额外费用：驻楼经理住所的股份（这都需以开发商的计划而定，不是每栋楼都有驻楼经理居住在内。）和大楼周转资金（一般是两个月的物业费）。

在购买期房前，必须先了解开发商情况，观察周围的环境发展

在购买期房前，必须先了解开发商情况，观察周围的环境发展，还需要了解设计师情况如他以前设计的楼盘的特点。在看楼盘的宣传册时，判断真实性及开发商是否真的能够达到宣传册的效果。在购买时，找有经验房地产经纪提供你有利的数据和信息如现在期房周围的房价，新楼的均价，建成的时间，预测到建成时的价格和租金。要考虑通胀指数和过去几年的楼价上升情况。投资是目标预测，要比较现在和未来的价位，看看期房的定价是否合理。另外，还要详细了解房子的特点。聘请一位好的律师也很重要，有经验的律师虽然收费比较高不过他能够给你更大的保障而且也能为你提供完善的法律咨询，毕竟投资房地产不是小数目，千万不要因小失大。

太平洋联合公司继续为居外用户带来旧金山湾区房地产市场季度报告。经过几年急速的价格上涨与漫天要价，旧金山的市场在第二季度逐渐趋于正常化。销量仍然稳固，但房产在市场上的滞售时间比以往几个季度更长。尽管旧金山市场仍向卖家倾斜，但正在缓慢地向更加平衡的状态发展。【阅读原文】

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