Finance News – Page 194

可無理由解約可加租悉尼房東居然有這些任性的權利！

新州有些房東們甚至是物業管理都不知道自己有這些權利。Domain網站整理了以下7種。

新州有些房東們甚至是物業管理都不知道自己有這些權利

1.在租約期限內加租

在低於兩年期限的定期租約內，房東可以加租。條件是在簽訂租約時，要在合同內註明這壹條款。包括加租的具體幅度，或者計算增幅的方法。新州公平交易部（Fair Trading NSW）警告道，這條說明壹定不能含糊不清，例如“以通貨膨脹率為準”之類的。

有了這些條件，房東在正確的通知期限之後可以加租，但是每12個月內只能加壹次。但是周期性的租約是沒有加租次數限制的。但是過度加租的情況下，房客可以尋求仲裁。

2.房東可以處理房客留下的東西

租約結束後，房客應該把所有自己的東西、家具都帶走。這些東西在通知房客之後可以保管14天，個人文件應該放在保險箱裏，保管90天。易變質的東西可以馬上處理掉。在這期間，房東可以收取保管費，但不可超過通知期限。

如果東西最後沒有被收回，房東可以有幾個選擇：捐掉，合法處理掉，賣掉並把扣除保管費之外的錢還給房客。至於個人文件，應該恰當地處理。最後，有些東西是有用的設備或配件，房東可以把它們留在房子裏供以後的租客使用，例如窗簾。

3.更換物業管理無需被罰

Just Think Real Estate公司的Edwin Almeida表示，並不是所有情況下，更換物業管理都要繳納罰款的。如果現在的物業管理沒有照料房子，如果房子沒有人住，就可以換。但是通知期限要在30天以上。

4.讓租客換燈泡

在新州，更換燈泡及其他小雜事是租客的責任，包括更換煙霧警報器的電池，空調過濾器之類的日常維修工作。而且租客離開時，要保證房子和住進來時壹樣，比如住進來時燈泡都是好的，那麽離開時燈泡也要都能工作。

但是在壹些情況下，房東要為這些小事負責。例如天花板特別高，或者做這些事會對租客造成危險的情況。年齡超過65歲或者殘疾而無人幫助的租客，可以尋求新州消防救援隊（NSW Fire and Rescue）的煙霧警報器與電池更換服務（Smoke Alarm and Battery Replacement Service）。

但是安裝工作是房東或物業管理的責任。

5.拒絕租給吸煙者

在新州，以下因素可視為歧視：種族、性別、懷孕、婚姻狀況、殘疾、同性戀、年齡、變性人、朋友親戚等與上述因素相關。

但是新州公平交易部指南說明，“只要不是歧視法中規定的，房東可以租給任何他們想租的人。比如，吸煙者、養寵物的人，或者租房歷史不良的人，或者他們不認為妳可以負擔得起房租的人。”

而且如果抽煙的煙霧傳進了別的公寓，別的房客可以索要賠償。11月份就有壹名房東被罰1.1萬澳元，因為樓下的煙傳到了樓上。

6.無理由解約

悉尼的房東可以無理由解約，但是如果租約是定期的，他們就要等到期限之後。而且要根據新州法律，遵守通知期限的規定，比如合同期滿的定期租約，要90天以上。而且通知的方式要恰當。

同時，房東不能出於報復心理結束租約，否則法庭會駁回要求。

7.房東可未經通知進入房間（某些情況下）

這種情況必須是緊急的，已經嘗試過聯系房客的情況，並且有合理理由擔心他們的安全或健康，或者擔心房子已經被遺棄了。通常情況下，周日，公共假期或者晚8點到早8點的時間內不允許進入房間，但不適用於緊急情況或緊急維修。

並且在壹般情況下，通知到位之後，無需房客在場，房東也可以進入房間。

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（據今日澳洲）

都是限貸惹的禍！澳公寓開發商或被迫甩賣公寓

澳大利亞開發融資合作機構DFP（Development Finance Partners）主席指出，因為壹些銀行對於公寓樓花買家所實施的政策，公寓開發商可能被迫甩賣公寓。

因為壹些銀行對於公寓樓花買家所實施的政策，公寓開發商可能被迫甩賣公寓

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據《澳洲金融評論報》報道，DFP主席甘布爾（Baxter Gamble）說：“大銀行的行為毫無邏輯並且無法讓人理解。”

他指出，現在銀行對於海外買家和投資者有明顯不願意貸款的傾向，特別是針對中國買家。很多投資者大多數使用自管養老金來買房。

甘布爾說：“壹個針對壹名問題買家的調查，壹下子變成了針對所有樓花買家的事件。那些排隊登記購買樓花的外國投資者意願是好的，現在卻發現他們如果拿不出更多的首付就無法借到貸款。”

“如果買房者拿不到資金完成公寓交割，而他們又簽訂了合同，那麽當初借錢給開發商開發樓盤的銀行可能會逼迫開發商甩賣公寓。”

據此前報道，有不少澳大利亞銀行已經停止向外國買家貸款，西太銀行（Westpac）還公開為這種行為辯護。原因是此前至少有兩家澳大利亞大銀行，澳新銀行（ANZ）和西太銀行都曝出被虛假的中國收入文件欺騙，而發放房貸的事件。

甘布爾的公司不僅僅為開發商提供融資，也給公寓買家提供資金，他表示已經預見到限制房貸對於開發的消極傳導效應。

“我們知道，銀行擔心公寓過度供應，但是在某些區域，這壹擔心已經成為現實。不過從最初融資給開發商，到現在拒絕借錢給買家，導致公寓價值下降，這樣的行為對於銀行有任何好處嗎？”

他指出，銀行通過設定門檻飛快地從建築和開發行業撤離，這種行為大多數情況下不可能克服。

延伸閱讀：澳銀行限貸後，中國買家還能辦理澳洲房貸嗎？

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(據澳洲新快網)

中國人成美國房產最大外國買家未來5年將超2,180億美元

中國人在海外海量拋資金購買房產已成常態。近日一份研究報告顯示，2010年到2015年中國買家對美國住房地產的投資金額至少930億美元，年增率達20%。成為美國房地產最大的外人直接投資來源，投資金額超過加拿大等其它國家。

據5月16日報導，根據亞洲協會（Asia Society）和羅森諮詢公司（Rosen Consulting Group）的研究報告，2010年到2015年，美國商業地產及住房地產的交易，來自中國的投資的年增率分別達70%及20%。

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根據亞洲協會網站5月16日的報導，2010年到2015年，中國投資人在美國商業地產的投資金額至少171億美元，平均年增率為70%，其中2015年的投資金額佔五成以上。此外，有70%集中在紐約、洛杉磯及舊金山等地。

至於中國買家2010年到2015年對美國住房地產的投資金額至少930億美元，年增率達20%。2015年美國住房地產，在華人人口居多的城市，中國買家的比例也較高，最多的是加州住房市場交易，35%是中國買家，華盛頓州的中國買家佔8%，紐約則是7%。

報告說，來自中國的投資，對美國經濟和就業造成顯著的影響。2015年底，中國買家在美國購置新建及預售地產的金額至少150億美元。另外，自2010年以來，EB-5投資移民的地產項目，至少引進中國資金95億美元，創造20萬個就業機會。

根據該報告的推估，未來5年（2016年到2020年），美國商業及住房地產，來自中國的投資金額，至少翻倍，將達到2,180億美元以上。

報告說，雖然中國大陸近來經濟動盪，但對美國地產的投資仍將持續增長。不過短期內，由於中共政權對資金移動的控制，可能會影響中國買家的投資。

相關資訊：比佛利山莊：你在美國投資房地產的絕佳之選

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（互聯網資訊綜合整理）

比佛利山莊：你在美國投資房地產的絕佳之選

希望您能對洛杉磯的總體情況感到滿意，這裡是游覽和投資房地產的絕佳之選。您能看到有越來越多與中國有關的活動在這裡舉辦。就在上周，這裡還舉辦了多場以“中國周”為主題的活動，包括研討會和藝術展。

在今天的專欄文章中，我們把目光移向被人們稱為“明星聚居地”的比佛利山莊。當然大家對這裡肯定早有耳聞，但我們想更加詳細地為您介紹一下這座坐落於洛杉磯的魅力“城中之城”。

我就是在比佛利山莊這座“小鎮”上長大的。這裡有一間四年制公立高中——比佛利山莊高中（Beverly Hills High School），開設9年級到12年級（年齡13歲—18歲）的課程；以及四間初等學校，開設學前班到8年級（年齡5歲—13歲）的課程。這裡大多數是獨立式住宅：不過也有共管公寓——與大家在中國大陸和中國香港的住宅相差無幾——和聯排式住宅（兩個家庭各住一層，分別有獨立的入戶門）。

比佛利山莊高中（Beverly Hills High School）

比佛利山莊的購物區域和“市中心”的定位較為高端且相對緊湊，其中包括傳說中擁有多家設計師精品店的羅迪歐大道（Rodeo Drive）。這裡有向所有居民開放的社區公園。居民不用走出比佛利山莊就能實現所有生活需求。這裡還有出色的醫生、兩間可舉辦現場演出的劇院和美味的餐館。

如果能夠接受這座傳說中的明星聚居城的房價的話，投資這裡是個不錯的選擇。在這裡購買一套房產平均需要480萬美元，房價為1,000美元/平方英尺。值得注意的是，同一地段共管公寓的價格通常比獨立式住宅的價格要低得多。近期，有些獨立式住宅以破紀錄的價格成功出售，大部分獨立式住宅的價格在7,200萬到1.49億美元之間。

洛杉磯的魅力之城——比佛利山莊

比佛利山莊的學校是公認的洛杉磯公立學校中相對較好的。不少人移居到這裡都是因為這裡的教學質量好。有許多家庭祖孫三代都就讀過比佛利山莊的學校。租住公寓和共管公寓的子女僅可就讀比佛利維斯塔（Beverly Vista）初等學校和霍瑞斯曼（Horace Mann）初等學校。一般來說，大型獨立式住宅的子女會就讀學費較高的霍桑（Hawthorne）初等學校和埃爾羅德奧（El Rodeo）初等學校。從這四所學校畢業的學生都會進入比佛利山莊高中繼續學業。

現在，在比佛利山莊居住的明星和名人仍數不勝數。這裡也是電影工作室和經紀公司的聚居地。在早期電影明星和工作室創始人瑪麗·璧克馥（Mary Pickford）和道格拉斯·費爾班克斯（Douglas Fairbanks）夫婦搬到比佛利山莊裡一棟名為Pickfair的豪宅之後，這裡開始受到電影明星的追捧。從那時開始，這棟豪宅已經幾易其主了。不過，比佛利山莊不靠近任何高速公路出口，這也是一直備受爭議的一點。雖然比佛利山莊位於市中心且靠近世紀城、西木區和西好萊塢，但這裡的居民仍不得不行經小路或開出很長一段距離才能進入405號公路（聖地亞哥高速公路）或10號公路（聖塔莫尼卡高速公路）。

比佛利威爾希爾酒店（Beverly Wilshire）

在比佛利山莊還有三家著名的旅館。比佛利威爾希爾（Beverly Wilshire）酒店位於威爾希爾大道和著名的羅迪歐大道購物街。這裡是茱莉亞·羅伯茨（Julia Roberts）和李察·基爾（Richard Gere）主演的電影《風月俏佳人（Pretty Woman）》的拍攝地。比佛利山莊酒店（Beverly Hills Hotel）緊鄰日落大道，擁有優美的庭院，與電影明星有著千絲萬縷的聯系。大家可以在該酒店的保羅酒吧（Polo Lounge）小酌一杯，這裡到處懸掛著曾經到訪和下榻過的名人的照片。比佛利山莊希爾頓酒店（Beverly Hills Hilton Hotel）靠近比佛利山莊與世紀城和西木區的交界處。這裡舉辦過金球獎頒獎典禮和其他許多大型活動。

比佛利山莊的豪華房源

如果能夠接受極富盛名、綠樹成蔭的比佛利山莊的房價的話，在這裡投資絕對是一個很好的選擇。投資將為您帶來和睦的鄰裡關系、高度的居住安全性、優質的住宅和良好的教育資源。家長們認為比佛利山莊非常適合小孩成長。這裡的居民在餐廳、街道和商店處處能夠體驗到一種“看見與被看（see and be seen）”的文化氛圍。請來親身感受一下吧，考慮一下要不要在這座傳說中的魅力之城投資。

作為全球規模最大和最發達的經濟體，在經歷了次貸危機帶來的經濟大蕭條之後，美國憑借其強大的經濟實力，近年來處於穩步復蘇的階段。在經濟持續回溫的帶動下，美國房地產市場呈現出強健的上升趨勢，預計將繼續保持此良好勢頭。值得一提的是美國國內的千禧一代，正成為美房市場一股未來十年的持續推動力。【閱讀原文】

Susan Friedman專欄全集

洛杉磯達人Susan教你美國西岸生活及投資之道

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澳銀行限貸後，中國買家還能辦理澳洲房貸嗎？

2016年以來，澳洲政府和銀行業可謂動作不斷：先是自12月1日起，提高FIRE的申請費用；隨後3、4月份，澳洲4大銀行紛紛將海外收入的房貸比例從最高80%降到70%；而到了5月份之後，澳洲多家銀行和多家非銀行放貸人則相繼宣布，進壹步收緊或暫停向海外買家發放房屋貸款。

而在這場房貸收緊戰中，由於數百中國買家的房屋貸款被查出偽造收入證明，也讓中國投資者站在了這場澳洲房貸調控工作的風口浪尖。那麽，面對澳洲銀行愈來愈緊的限貸政策，中國買家還能辦理澳洲房貸嗎？居外網為您分析。

11月23日最新進展：西太銀行再收緊放貸標準本周六公布細則

澳洲銀行限貸第壹階段：四大行全面收緊海外買家房貸

2016年3月份開始，澳洲四大銀行紛紛開始收緊海外收入的房屋貸款，相繼把海外收入的最高貸款額度從80%降低到70%，部分銀行則直接關閉了純海外收入的貸款：

2016年3月19日，Westpac（西太銀行）宣布海外收入貸款額最高不超過70%，並且提高海外人士的貸款利息；

2016年3月21日，NAB（國民銀行）宣布對於純海外人士，最高貸款比例將下調至70%

2016年4月4日，ANZ（澳新銀行）銀行宣布對那些100%純海外的貸款關上大門

2016年4月19日，CBA銀行加入收緊陣營，宣布對於沒有公民及居民身分的人通過海外收入貸款不予批貸。而臨時居住工作在澳洲並有澳洲工資的申請人，其貸款和價值比率由80%降低至70%；

2016年4月27日，Westpac（西太銀行）宣布全面取消純海外借貸。

居外觀點：不少分析認為，澳洲四大行及其旗下銀行紛紛收緊對海外收入者的房貸政策，是為了限制海外買家在澳洲無節制地買房。最為明顯的就是，100%使用澳洲當地收入買房的買家，在貸款上受到最多限制。不過，澳洲銀行政策的各種改變屬於正常的市場調節行為，目的只為規範市場，降低房市風險，而不是為了針對誰。

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澳洲銀行限貸第二階段：嚴查海外買家收入證明

澳大利亞澳新銀行（ANZ）和西太銀行（Westpac）5月9日向媒體證實，它們近日發現批準了“數百例”中國購房者使用虛假收入證明申請的購房貸款。據稱，這些收入證明是在壹些無良貸款經紀人的幫助下被捏造出來的。

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澳洲銀行限貸第三階段：更嚴厲的房貸調控即將開始？

澳新銀行（NAB）近日發布新規，5月14日起，NAB針對外國買家的貸款與價值比率（LVR）將從70%下調至60%，而對於海外收入也僅承認60%。雖然沒有明顯劃分哪些外國投資者，但應該是將中國大陸買家作為了目標。而且，從NAB借貸的外國買家無法享受任何抵押貸款優惠；對於在“高風險地區”購買房產的買家，該銀行將不會發放貸款。

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居外網：澳洲銀行限貸後，中國買家還能辦理澳洲房貸嗎？

過去的3到4年，澳洲房地產市場漲勢壹直兇猛，而澳洲銀行優厚的房貸政策也使得大量海外投資者湧入澳洲市場。受外國買家的推動，過去7年來，澳洲各州首府的房價上漲了55%，特別是悉尼的房價，最近幾年壹直瘋狂增長。不斷上漲的房價與海外買家的強烈購買力，尤其是來自中國買家的需求，已經引發澳洲民眾擔憂，擔心房價上漲太多導致當地人無法承擔。

為此，2015年12月1日開始執行的FIRB新政，可以看做澳洲政府對房地產市場調控的開始。現在這壹輪澳洲銀行房貸緊縮，只不過是澳洲政府對房市調控的延續。不難想象，澳洲房市相關的調整政策絕不會“就此罷休”，相應的政策或許還會陸續出臺。對於這壹幕，早已見慣各種房市調控政策的國內買家來說，應該早已習以為常了：在海外其實也有房市調控政策的！

其實，無論是此前加強FIRB監管、還是現在的緊縮澳洲房貸政策，澳洲政策最近出臺的壹系列針對海外買家的動作，都並非心血來潮、也並不是針對某個國家的買家，都屬於規避房市風險、正常的市場調節行為，其最終的是為了讓澳洲房產市場未來的長遠、健康發展！畢竟，已快速增長了幾年的澳洲房市不可能無節制地“瘋狂”下去，適當的調控是為了未來更健康的發展。

那麽，不少中國買家或許會擔心了，那我們以後還能辦澳洲房貸嗎？其實，這次調控主要針對的還是純海外收入的投資，這部分投資者需要遞交的貸款申請文件會變得更嚴格、貸款額度也會降低，但對澳洲本地收入的貸款限制其實並沒有那麽大。此外，目前在澳洲至少有3家中資銀行具有零售借貸能力，它們是匯豐銀行（HSBC）、中國工商銀行（Industrial and Commercial Bank of China，ICBC）及中國建設銀行（China Construction Bank）。雖然評估程序謹慎，但這些銀行在某些情況下還是增加了針對外國買家或擁有海外收入買家的借貸規模。因此，雖然澳洲大型銀行收緊了海外買家的房產借貸，但中國買家在澳洲辦理房貸的大門還是並未完全關閉的！

關於澳洲房貸調控新的進展狀況，居外網將持續為您關註！

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美國房價漲得快中產階級逃離大城市

美國近年不斷攀升的房價搞得人精神越來越緊張。特別是中產階層，既沒有富人的雄厚財力，也缺乏窮人享受的優惠政策，被逼得要麽改住小房子，要麽越搬越遠，直至徹底逃離。（美國哪個城市房子便宜？）

中產階級難以承受高昂房價逃離美國大城市 — 美國近年不斷攀升的房價搞得人精神越來越緊張

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逃離大都市

黛安娜·布倫南在加利福尼亞州舊金山聯合學區教自閉癥兒童，原本在市中心租房，上下班很方便。但近來由於房租漲得猛，她覺得吃不消，百般無奈下決定跨過聖弗朗西斯科灣，在對岸的奧克蘭市找個價錢合適的公寓。

沒過多久，布倫南後悔了。原先看上的房子離單位太遠，乘坐公共交通每天通勤時間長達３個小時，即使買車也省不了多少時間。她在猶豫要不要換個城市工作。

如今在美國，像布倫南這樣的人不在少數。由於住房成本節節上漲，越來越多的民眾已經、正在或考慮逃離大都市。以舊金山為例，人口普查數字顯示，房屋價格中位數眼下漲到７６.５７萬美元，十倍於當地家庭收入中位數。截至三月，壹居室月租中位數為３５９０美元，這對普通家庭來說意味著每年半數收入要貢獻給房租。

與之對應，２００６年至２０１２年，美國十大最富裕都市中半數城市中產階層家庭扣除住房成本後實際收入低於全國平均水平。

如此看來，中產階層選擇逃離大都市在情理之中。根據美國人口普查局數字，在舊金山、紐約州的紐約市、馬薩諸塞州的波士頓、華盛頓州的西雅圖等大城市，低收入家庭和高收入家庭數量近兩年均在上升，而中等收入人群卻不斷下降。

“我們現在看到大批家庭和單身族們僅僅是因為應付不了越來越高的住房成本而離開（大城市），”非營利組織、住房開發商聯盟“社區住房組織委員會”負責人彼得·科恩說，“這樣的遷移具有明顯階層特征。”

“夾心層”的糾結

美國社會對於階層的劃分從來沒有統壹標準。《基督教科學箴言報》根據人口普查數字，將年收入４.５萬美元至１０萬美元的家庭劃分為中產階層，結果發現，都市高漲的房價壓力下，這部分人群受到的影響最大。

壹般而言，貧困家庭有條件享受相關政府福利和住房補助，雖然申請程序有時繁瑣、拿到住房鑰匙可能要等上個把年頭，但總歸有個盼頭。而對於不差錢的富人，房價多少不會嚴重影響到生活品質。可夾在中間的中產者，如公務員、教師、警察等，就比較糾結了：房價這麽高，我們撤離的話，生活成本是降下來了，但工作發展和子女受教育機會可能會打折扣；堅守的話，就得換個小房子或搬得遠些，生活質量連帶會下降。

波士頓市急救中心工資管理部門壹名員工向記者訴苦：她甚至沒辦法換個便宜點的房子住，因為按照當地規定，市政工作人員住所不得超出波士頓邊界，可在市內房租高企的情況下押壹付二的方式確實難以承擔，而自己收入水平又不符合政府補助條件，“我真不知道該怎麽辦”。

“在學校、市政廳、社區、街道和社會福利行業，我們都能發現類似的工作人員，”服務行業雇員國際工會新英格蘭地區分會法律總顧問主管珍妮弗·斯普林格說，“這些人處境肯定不容易。”

專家指出，高居不下的住房成本對中產者的影響可能超乎想象。研究顯示，頻繁搬家或居住空間擁擠會拖累子女在校表現，而找房子、還房貸、交房租和通勤時間過長等現實造成的壓力甚至會導致身體健康出現問題。

“去哪兒住？怎麽解決溫飽？如何交上水電費？……種種問題都要人們不得不做出艱難決定，同時衍生出壹系列不確定因素和壓力，”北加利福尼亞州非營利住房協會主管埃米·菲什曼說，“壹旦被趕出去，妳缺失的不僅僅是住房，還有妳的社會網絡、得以獲取資助的體系乃至生活前景。”

房價為什麽這麽高？

都市房價為何漲得這麽厲害？原因似乎很簡單：供不應求。

最近十年，隨著信息技術、高科技技術、醫療技術等行業的發展，美國大城市再次成為民眾眼中的香餑餑，那裏意味著前途光明的職業、多元開放的文化、富有情調的餐廳酒店、更高品質的生活。年輕人渴望在大城市謀求更好發展，空巢老人則喜歡都市內形形色色的博物館和別具風味的餐飲。

但城市用地有限推升地塊市價，各級政府又對開放房地產設置種種限制，住房裝修水平的普遍提升也在推著成本蹭蹭蹭地往上漲……如此種種因素，讓開放商很難蓋出足夠多的樓房滿足市場需求。

以波士頓為例。根據東北大學公共政策和城市事務專業教授巴裏·布盧斯通的調查報告，普通家庭住房面積按１６００平方英尺（約１４８平方米）計算，當地建築成本約為４３.８萬美元。這麽高的價錢意味著２０１０年至２０１４年間，整個大波士頓地區雖然增加了６.７萬戶家庭，但新增住房僅有１.５萬套。

舊金山同期情況類似。帕拉岡房地產集團估算，舊金山地區５年內增加了４.７萬戶家庭，但住房僅增加１.２萬套。

“人口變化助漲了（房產）需求，”布盧斯通說，“但我們滿足不了這樣的需求，因為生產成本實在太高了。”

高房價害了誰？

不少專家認為，都市房價的不斷上漲，不僅將工薪階層和中產階層擠出大城市、甚至拉進貧困人群，同時還加劇城市貧富差距，長此以往將從經濟、人才、文化等方面削弱城市的魅力所在。

布盧斯通說，本身在貧富分化背景下，富人有的是錢買房置業，窮人則有條件等待政府補貼，“苦的是夾在中間的人”，眼下不斷攀升的房價又進壹步加劇這種分化，結果會損傷城市的多元化，“只剩下富人和窮人的城市不是我想住的城市”。

科恩則擔心，舊金山正走向這樣的道路。他眼中的舊金山原是座包容的城市，沒有工作的詩人、尋求認同的怪咖、放蕩不羈的藝人……都可以在這裏立足。“他們和我們壹同搭建龐大的社會結構，但現在他們都被趕走了”。

知名政策研究機構布魯金斯學會研究發現，２０１４年波士頓最富裕人群收入是最低收入人群的將近１８倍，差距之大居全國之首。舊金山貧富差距也很明顯，富人群體收入是最貧困人口的１４.５倍，導致當地基尼系數之高堪比盧旺達等較落後的發展中國家。

基尼系數是國際上綜合考察居民內部財富分配差異狀況的壹個重要分析指標，數值介於０到１之間，越大意味著財富分配越不平均。國際上通常把０．４作為貧富差距的警戒線。

住房難題怎麽解？

要想破解中產階層的住房難題，並非易事。但布盧斯通認為，困難並不意味著不可能。只要動員包括政府、工會、非營利組織、開發商和居民在內的各種群體，“從解決壹個個小問題開始”，總體將有助於緩解當下困局。

在紐約市，市長比爾·德布拉西奧在推動政府通過規劃，計劃在未來十年建築２０萬套能讓中產者住得起的家庭住房，其中涉及修改城市區域規劃，委托企業為中低收入家庭蓋樓，放寬對住宅建設密度和高度要求等。雖然《紐約雜誌》周刊對這壹計劃持懷疑態度，稱其“不完美”，但不少工會組織和商貿團體支持市長。

無獨有偶。波士頓市長馬蒂·沃爾什也將為工薪階層增加住宅列為本屆政府要務。按照他的設想，到２０３０年，全市將為中低收入人群增加５.３萬套住房。

舊金山則計劃向首次買房者提供貸款和抵押補助，為教師提供專門保障。為解決高房價逼走大量教師、造成師資短缺的現狀，市政府定於５月重啟“鄰家有教師”項目，保證當地教師首次置業能獲得最多２萬美元資助。

部分組織則跨越市縣界限，共同解決住房難題。西雅圖地區部分政府、非營利組織和社會投資企業著手推動“地區公平發展啟動基金”，致力於向在西雅圖市內工作、讀書但跨市居住的低收入人群和工薪階層提供早期購房融資，幫助他們在通勤線路沿線購買價格合適的住房。

部分私人企業也開始行動。房地產投資企業“特納沖擊資本”去年聯手花旗集團旗下負責社區開發的借貸機構“花旗社區資本”、密歇根大學捐贈基金會和洛克菲勒兄弟基金會，共同創建投資基金購置、管理價值１０億美元的普通公寓房，以較低價格出租給中低收入家庭。他們不打算靠租金獲取財務收益，而是計劃投資其他社會事務盈利。

“眼下是時候（在居民住房問題上）共同投資了，”城市研究所都市住房和社區政策中心主任羅爾·彭達利說，“我們需要圍繞如何重獲城市價值再多壹點創造力。”

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（據每日經濟新聞網）

澳洲國民銀行開啟新壹輪限貸最高貸款比例下調至60%

隨著同行收緊中國買家貸款條件，國民銀行（NAB）也將效仿。抵押貸款經紀人表示，此舉將導致房產過護被拖延或者受到阻撓。

5月14日起，NAB針對外國買家的貸款與價值比率（LVR）將從70%下調至60%

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根據新規，5月14日起，NAB針對外國買家的貸款與價值比率（LVR）將從70%下調至60%，也就是說，買家最多只能藉到相當於房產價值60%的貸款。

另外，因擔心許多中國買家為了借貸更多錢而誇大他們的收入，NAB將只承認借款人60%的海外收入。

壹位抵押貸款經紀人在談到NAB新規時表示，“這些規定意味著大多數中國買家只能獲得20萬左右的貸款。”

這位不願具名的經紀人稱，他有40%的客護在未來6週要面臨新公寓過護的問題，現在這些交易成為問題。

她說道，“我不知道我們將如何完成這些交易。”

週四NAB證實了這些新規定。“這些貸款政策會不斷被審視，在必要的業務領域，規定將收緊。”

該經紀人還說道，從NAB借貸的外國買家無法享受任何抵押貸款優惠；對於在“高風險地區”購買房產的買家，該銀行將不會發放貸款。

這些城區沒被披露，但預計是雪梨和墨爾本內城區，這些地方的新建公寓已經供應過剩。

4月底，西太銀行及其子公司叫停了所有針對非本國居民和臨時簽證持有者的借貸。

3月份澳盛銀行（ANZ）也採取了類似做法，聯邦銀行（CBA）停止向海外房產買家發放貸款。

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（據鉅亨網）

澳洲CBA加入收緊外資房貸行列首付比例提高至30%

繼ANZ(澳新銀行)最近宣布收緊外資購房信貸政策後，CBA(澳洲聯邦銀行)也宣布加入進壹步約束外國人購房貸款申請的行列。CBA是澳洲最大的住房貸款機構，在全國住房抵押貸款市場中占有25%的份額。

繼ANZ(澳新銀行)最近宣布收緊外資購房信貸政策後，CBA(澳洲聯邦銀行)也宣布加入進壹步約束外國人購房貸款申請的行列

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ACB News《澳華財經在線》報道，CBA收緊外國購房貸款的政策主要有兩方面，壹是在收入來源方面，不再接受來自海外的自雇收入作為貸款收入證明，也不再接受澳洲暫住居民的外幣收入作為貸款收入證明；二是提高首付比例至30%。該政策從4月18日開始實施。此前以進入貸款申請程序的，將不會受到影響。

“我們壹直在審視和監控我們的房貸資產，確保堅持我們的審慎借貸標準，並滿足客戶的融資需求。”CBA的壹位發言人說。

最近澳大利亞央行對中國投資者在澳洲房地產市場中“重要且越來越強的”角色表達了擔憂，擔心這壹狀況可能形成對金融部門的“間接風險”。

不久前ANZ宣布收緊外國購房信貸，原因是該銀行發現可疑的申請文件大幅增加，包括護照頁缺失、發放工資的海外公司不明以及申請文件翻譯不準確。這些貸款主要來自中國大陸、中國香港、馬來西亞、新加坡和印度尼西亞。然而ANZ通過這些地區的ANZ分支機構調查得知，申請材料中的工資收入情況並沒有相關記錄。

CBA稱其也發現過同樣的情況。

“暫住居民、自雇申請人和暫住簽證類的申請在我們整個住房貸款申請中只占壹小部分。並且對這壹類貸款我們都要求申請人提供澳洲境內的收入證明。” CBA發言人說。

澳洲四大銀行中的另外兩家也有所動作。NAB(澳大利亞國民銀行)最近將海外購房申請人的首付款比例從2成上調到3成，並表示也在持續評估其貸款標準。Westpac(西太平洋銀行)也對海外購房申請人實施了更為嚴格的信貸政策。

隨著四大銀行壹起收緊外資購房信貸政策，投資者在悉尼某些郊區的活躍度也有所下降。

房地產經紀公司麥格拉思近期經歷了利潤的下滑，稱由於中國買家的減少，在悉尼北部和西北部的掛牌房屋減少了25-30%，預計將會導致公司收入減少。

房地產經紀公司Savills Cordeau Marshall的董事Marshall，掛牌房源的減少是這些市場中買賣雙方進入觀望期的“真實表達”，表明人們對市場的走勢產生了懷疑。

“那些‘想賣’的人退出了，現在市場上只剩下‘必須賣’的人。這是個危險的局面，市場要衰退了。”他說。

房地產經紀網站Domain高級經濟學家Andrew Wilson說，悉尼的西北部郊區比內東區、北海灘、下北岸等其它區域表現要差。而在投資者活躍度下降的Hills地區，房屋空置率高居悉尼首位。

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（據澳華財經在線）

非銀行房貸也遭停？澳洲買房想借貸更難了

據澳洲網10日報道，隨著四大行停止對海外買家發放住房貸款，及房屋貸款查出偽造收入證明的醜聞，依賴從澳洲當地銀行貸款購房的海外買家處於舉步難行的困境。而非銀行放貸人也開始暫停向海外買家發放房屋貸款，消息壹出，更是雪上加霜。

阿德萊德銀行(Bendigo and Adelaide Bank)近日也加入到停止向海外買家發放房屋貸款的行列

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非銀行房屋貸款也遭暫停

綜合《澳洲金融評論》、The new daily網9日報道，逐漸降溫的澳洲房地產市場目前正面臨銀行暫停向海外買家發放房屋貸款及頂尖房地產專家提醒工黨嚴查負扣稅或觸發經濟下滑的風險。

除四大行外，作為第五大銀行的阿德萊德銀行(Bendigo and Adelaide Bank)近日也加入到停止向海外買家發放房屋貸款的行列。

出於對欺詐及洗黑錢的擔憂，阿德萊德銀行告知超過30名抵押貸款經理及數千名房產中介，立即停止向海外借貸人發放貸款並從當地房地產交易中排除收入來源於海外的交易。

壹份阿德萊德銀行寫給合作貸款公司及經紀人的機密文件如此寫道，“除了對海外買家的調查數量增多外，我們還看到更多的放貸方收回對收入來源於海外借貸人的貸款。”

澳洲證券和投資委員會介入偽造收入調查

雖然不少銀行及非銀行放貸方已開始暫停向海外買家發放房屋貸款，但澳新銀行(ANZ)及西太銀行(Westpac)9日揭露的偽造海外收入證明，無疑加速了這壹趨勢。

為此，澳洲證券和投資委員會(ASIC)已開始介入對涉及偽造收入證明房屋貸款的調查。ASIC發言人表示，目前“正對這壹問題展開調查”，且銀行正在“提供資料”。

移民部提醒假護照購房

此外，澳洲移民部(DIBP)也對壹些澳洲的銀行發出警告，提醒壹些海外買家使用假護照購買房產。

移民部表示，壹些購買地產的海外買家使用假的澳洲國籍，來規避政府對海外買家的限制，從而購買他們看中的澳洲住宅或公寓。

為此，銀行已暫停大量抵押經紀人的業務，並等待進壹步的調查。

房地產商交割風險加劇

暫停對海外買家發放貸款不僅對買家及銀行產生影響，同時受到牽連的還有地產開發商。據了解，花旗銀行(Citi)已下調地產開發商Mirvac的股票買入評級，認為銀行暫停貸款將令海外買家無法獲得房貸購買期房公寓，進而影響地產開發商的銷售業績。同時影響Mirvac業績的還有新增公寓數量的增長。

花旗表示，當購買期房的海外買家無法獲得澳洲當地的房屋貸款時，Mirvac的交割風險將增加。花旗預計，20%的Mirvac期房公寓樓盤是由海外買家購買的。

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（據中國新聞網）

千禧一代成購房主力軍刺激美國房市場持續增長

作為全球規模最大和最發達的經濟體，在經歷了次貸危機帶來的經濟大蕭條之後，美國憑借其強大的經濟實力，近年來處於穩步復蘇的階段。在經濟持續回溫的帶動下，美國房地產市場呈現出強健的上升趨勢，預計將繼續保持此良好勢頭。值得一提的是美國國內的千禧一代，正成為美房市場一股未來十年的持續推動力。

千禧一代——美國房市場的強健購買力

隨著經濟回暖及信貸標准的放寬，相信越來越多的購房者將返回住房市場。調查顯示，美國有大量尚未購置房產的年輕人 – 千禧一代，即於1984至1995年間出生的人群，他們逐漸開始進入購房行列，進一步推動當地房屋市場。

千禧一代逐漸開始進入購房行列，進一步推動房屋市場

據統計，美國現時總人口數約為3.3億，當中千禧一代總人口超過8,500萬，占美國成年人口的最大比份達34%。¹這群人正進入結婚生子的階段，開始為購房置業做准備，實際上已產生了龐大的住房需求。自2007年經濟大衰退之後，千禧代由於學貸壓力、工作不穩定、房屋負擔能力等因素，大多數選擇與父母同住，對置業顯示觀望態度。到目前為主，18-34歲人口居住於原家庭住宅之比率維持在30%以上。²

資料來源：PCBC，千禧代將徹底改變美國房屋市場，2015年6月22日，第14頁

然而，近期這種啃老現像正開始逆轉。據全國房地產經紀協會（NAR）2015年一份調研顯示，截至2014年6月的12個月期間，年齡介乎25至34歲的千禧代占全國購屋者總數的32%，是其中最大的族群；他們更占首次購屋者的68%之多。³主要原因是經濟復蘇過程中就業市場景氣降低了國內的失業率，更多的年輕人有經濟能力搬出原本住宅自置物業。

千禧一代對房屋市場的具體影響

1、強大住房需求

約翰-伯恩斯房地產咨詢公司的報告顯示，因應上述千禧一代形成的龐大住房需求，預計未來十年應該會形成1,500萬戶新家庭，就是說這十年有1,500萬戶房屋是供新組家庭使用，加上320萬置換或第二套房屋需求，總共有1,820萬的房屋需求量。減去當前市場上200萬過剩的空置住宅，以及90萬已建的活動房屋，就是說未來十年需要建造1,530萬套新住宅。⁴此十年的平均住房興建水平比目前要高出40%！千禧代已成為美國房產的剛需主力。

2、房屋供應緊缺，建築活動將增加

面對如此巨大的住房需求，美國當前的房屋供應水平其實是遠不能滿足的，2015年全國建屋許可證總數僅為117萬。美聯儲最新數據表明，截至2015年12月全國房屋供應月數仍處於5.2個月的低位。⁵未來幾年，建築活動預期將增加，去年7月人口普查及約翰-伯恩斯房地產咨詢公司的預測數據顯示，至2018年獨棟別墅許可證發放數量將增至95.8萬張，而公寓房許可證則為48.8萬，總數達到145萬張，較2015年增長25%。⁴

假設美國平均住宅面積為2,650平方英尺，未來3年內僅95.8萬新建獨棟別墅就需要消耗超過25.3億平方英尺（即2.35億平方米）的土地。

3、郊區/鄉村獨棟別墅更受青睞

過去有不少分析師認為年輕人較偏好市區靠近交通設施的小戶型公寓住宅，但根據全國房屋建築商協會去年對1,506名1977年後出生的年輕人調查顯示，與市區公寓房比較，千禧代如今更偏愛郊區或鄉村地區的獨棟別墅。當中有66%的受訪者傾向居住於郊區，24%選擇鄉村，僅有10%的受訪者選擇居住於市中心。⁶另一項房利美（Fannie Mae）經濟與策略研究去年7月發布的調查同樣顯示，千禧代更偏向選購獨棟別墅。調查還指出，近期置業的25-34歲人群中接近90%選擇了獨棟別墅，該比例較房市巔峰期的水平還要高。⁷相比市區居高不下的購房/租房價格，郊區/鄉村的房屋價格更為合理，可負擔性更高，而且千禧代也更喜歡郊區/鄉村地區較大面積的居住環境。

郊區/鄉村的房屋價格可負擔性更高

隨著未來幾年越來越多人進入而立之年，是其首次置業的高峰期，這將進一步增強獨棟別墅的受歡迎度，同時繼續促進住房建築業的復蘇，尤其是未來5年獨棟別墅類別的強勢回升。

資料來源：房利美，租房或購房，年輕成年人還是更喜歡獨棟別墅住宅，2015年7月1日發布

最吸引千禧一代居住的城市

穩定的就業，高收入及低生活成本，宜居性和優質教育水平等因素，均是吸引千禧代居住的重要因素。全國房地產經紀人協會對100個大都市統計區進行了千禧代最佳置業市場分析及排名，當中奧斯汀、達拉斯和丹佛以其強勁的經濟及就業增長名列前三甲。另外，東部城市如田納西州納什維爾、北卡羅萊納州羅利及華盛頓特區也屬於最有潛力吸引千禧一代的城市。⁸

長期及可持續的人口增長是影響房屋需求及土地吸納的關鍵因素。美國人口正穩定增長，人口普查局預計在2010至2060年間，年均人口增長數量為200萬。⁹在人口的地理分布上，目前有42%的美國家庭居住於南部州份。預計在2015至2025年，62%的新增家庭將分布在像德克薩斯州、佛羅裡達州、亞利桑那州等南部州份。¹

和頓目標地區的人口增長預測

資料來源：

PCBC, Millennial Generation will Makeover America’s Homes, June 22, 2015;
Zelman and Associates, Give the Kids a Break, May 11, 2015.
National Association of Realtors, Home Buyer and Seller Generational Trends Report 2015.
John Burns Real Estate Consulting, Simultaneous headwinds and Tailwinds: Navigating the Housing Cycle
Federal Reserve Bank, Economic Research, retrieved on March 9, 2015.
National Association of Home Builders, Eye on Housing, Most Millennial Buyers Want Single-family Home in the Suburbs, January 28, 2015
Fannie Mae, Rent or Own, Young Adults Still Prefer Single-Family Homes, published July 1, 2015
Urban Land Institute & PWC, Emerging Trends in Real Estate® 2015 and 2016
The Census Bureau, U.S Population Projections: 2010-2060

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