Finance News – Page 195

澳新銀行拒接純海外收入貸款被稱針對中國買家

據《澳洲金融評論報》報道稱，澳新銀行（ANZ）對壹些欲投資澳洲房產的海外買家關上了大門。

4個月前，該銀行宣布審評海外買家，如今也宣布從下個月起，在評估部分貸款人的生活開支時會采取更嚴格的態度，這意味著部分客戶的貸款可能會少數萬元。此舉旨在防止詐騙和洗黑錢。

這些措施包括，在申請貸款時需準備未翻譯的原文件，並嚴格審查護照，如壹些外國申請者需提供所有蓋章的資料。

4月4日起，澳新銀行將不再接收僅有海外收入的貸款申請

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開發商擔憂，隨著銀行對投資者限貸、中國政府控制資金外流及州規劃政策的混亂（尤其在墨爾本），或會使投資下降。

房貸經紀稱，這些舉措旨在針對中國買家，後者在澳洲房市花了數十億澳元，尤其是悉尼和墨爾本。

近期開始，該銀行將不再接收僅有海外收入的貸款申請。

對於那些貸款與資產價值比率（LVR）超過50%的借錢人，其資金數額和來源也將面臨檢查。

而現有貸款的再融資（借款人或想為貸款得到更好的條款和條件）也將有更嚴格管制。

JP Morgan的數據顯示，在過去12個月裏，借款人計劃再融資數增加了逾3倍。

此外，外國薪資申請貸款者需經過6項嚴格的文件測試，包括提供全面的就業合同、納稅申報單、現有簽證文件和原文件、未翻譯的文件。

自雇的申請者需證明企業已運作超過兩年及企業所有權架構的詳細信息。

而那些貸款低於房產價值50%的申請者也需提供額外的文件。

在海外工作的澳人將不受這些貸款政策的影響，但需提供額外的文件。

該銀行最近還增加了臨時簽證持有者不得使用的產品。

仍然可使用的產品包括固定和標準可變房貸和住房投資貸款（fixed and standard variable home and residential investment loans）。

該銀行也對經紀商稱，“若貸款要求有競爭力的理由”，或可自由裁量定價。

貸款受影響

澳新銀行向房貸經紀人發通知稱，它在審核房貸申請時會改變計算生活開支的方式。
該銀行眼中的“最低”生活支出將取決於貸款人的收入，他們要贍養幾個人，以及申請的是聯名還是個人貸款。

4月4日起生效的變動將減少部分客戶能借到的錢。

房貸經紀人本月收到的資料裏含有常見的情形。例如，若雙孩夫婦打算購買50萬元的投資型房產，那由於銀行加強了對這類夫婦最低生活開支的評估，他們的最高貸款額度可能降低超過5萬元。

去年房貸領域普遍出現“借錢能力”的類似下降，因為各銀行不得不收緊信貸標準來應對監管部門的擔憂。

與此同時，澳新銀行會更嚴格地評估加班費、獎金和傭金等收入。它還打算縮小利率“緩沖區”——用於衡量貸款人在利率上漲時如何應對的手段。

其發言人說：“我們經常審查自己的信貸政策，以確保在競爭性、經濟性和監管性的環境中貸款依舊審慎，與風險胃納保持壹致。對我們的客戶而言，這些變動旨在確保我們繼續以審慎的方式從他們個人情況的角度評估任何信貸申請。”

相關調整是銀行采取更嚴厲措施來評估信貸客戶的最新舉動。

去年澳洲證券與投資委員會（Australian Securities and Investments Commission）聲稱許多銀行在測試客戶是否負擔得起貸款時不夠嚴格。
主席梅德克拉夫特（Greg Medcraft ）當時表示，部分銀行壹直采用“完全不恰當的”生活成本指數。

他在去年7月說：“如果申請人住在悉尼帕丁頓（Paddington）這樣的地方，把貧困線作為他們的生活成本很可能是不恰當的。”

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（據澳洲新快網）

爲什麽近年在日投資房産如此火熱

近年來，隨著赴日觀光，赴日就醫的流行以及日本房產的興起，國人對日本的關註和熱情持續升溫。在去旅行，看病，買房的同時，選擇移民或者定居日本的人也逐漸增多。那麽為什麽在日投資房產如此火熱？

為什麽近年在日投資房產如此火熱

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2015年上半年華人在日買房環比成交增3倍

中國旅客到日本旅遊的人數2015年前三個季度同比增長達79.8%，這個增幅雖然可觀，但是對比中國投資者赴日本買房的增長幅度，仍可謂是小巫見大巫，數據顯示，單是中國投資者到日本買商業地產的增幅，至今已是去年全年的3倍。

從日本不動產經濟研究所獲得的調查數據顯示：由於中國資金的湧入，日本公寓的價格已上升至20世紀90年代以來的最高水平，比過去兩年提高了11%。東京等大都市，今年以來部分區域房價上漲近三成。目前中國人咨詢日本房產的人數正在快速增長，中國人2015年上半年購買的日本房產成交額是2014年下半年的3倍。來自中國的購房者比去年同期增加了20%左右。

中國人赴日本買房熱情高漲的三大因素

居外網首席執行官潘卓禮分析認為，中國人赴日本買房熱情高漲主要有以下三方面原因，而且現在有很多日本地產行業人士向中國推薦房產。“SUUMO網是日本最大的房地產門戶網站，他們現在在中國市場和我們合作，大幅提高了增加提供給用戶的日本掛牌房源量。”

1、申辦2020年東京奧運會

首先，在日本成功取得2020年東京奧運主辦權後，可以感受到日本重燃希望的氣息。景氣持續回溫下，東京不動產的基礎設施加速建設，房地產業皆歡欣鼓舞期待呈現觸底反彈後的未來黃金7年，這也許是中國人赴日本買房的壹個基本原因。

2、日元持續貶值

其次，中國人赴日本買房，也是隨著日元持續貶值，中國投資客對日本不動產的興趣逐步加溫。報道稱，過去5年來，日元兌人民幣累計下跌了25%，跌幅超過同期兌美元的15%。日元貶值，讓今年到日本旅遊的中國遊客人數創新紀錄，同時刺激了度假房產的投資。

3、租金收益率較高

其三，買家看到了投資日本的價值。日本新公寓樓年租金收益率可達到5%至6%，舊公寓年租金收益率甚至高達10%。另外，銀座壹些黃金地段的不動產，升值潛力巨大。赴日本買房具有很大的商機。

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在日本投資房地產的十大優勢

海外置業在我們的生活中已經不是什麽稀奇的事了，進近幾年來，隨著我們房產價格的不斷調整，很多人更傾向於國外房地產投資，其中日本已經成為海外置業者的壹個不錯之選，這其中存在什麽優勢呢？

1、成本下降。在當今的大環境下，日元貶值，從8.3到沖破到5，日本的房子對我們國人來說相當於打了7折，7折可不是小小的折扣，而且這還是在房子大物件上那可是實打實的超級大的實惠折扣。

例:1000萬日元的房子，按現在的匯率5.5，就是需要55萬人民幣，只要匯率從5漲到6以上，就變成六十幾萬人民幣，漲到8的話，妳的那套原本用55萬人民幣買的房子就漲價到了八十幾萬人民幣，直接漲價30萬，還不算房子本身可能有的增值空間。

2、房價較低。現在國內房價已經高不可攀了，對於投資似乎已經基本失去了意義。但在東京，大阪世界第壹大都市，人口3600萬以上，和國內壹二線城市相比,房子的價格卻不高，應該算非常便宜了，壹二十萬小額資金也可以投資，更有利的是現在日本白領大多數租房住，所以租房市場壹直很興旺，對投資者是非常好的機會。

3、收租穩定。既然是投資房產，那買了房子當然想要有收益，這也是最關鍵的。不管是日本的泡沫經濟還是現在的情況，很奇怪的是日本的房租費壹直維持在壹定水平，所以買了房子，房租的收益基本穩定在5%以上。加之現在日本遊火熱做民宿經營收益率會更高可達10%以上。

4、永久產權。跟國內70年產權不同，日本的房子是永久產權，不管是別墅，還是公寓套房，還是土地，都是永久的產權，妳也可以傳宗接代給下壹代下下壹代，只要不賣，這套房子及土地永遠是屬於妳的。

5、擁有外幣。在人民幣日漸貶值的時候，用日元收房租，資產可以人民幣與外幣配比擁有，減少了人民幣貶值帶來的風險。

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6、貶值較小。日本的房子按年份分的很清楚，買壹定時期之後的房子，貶值率幾乎為0，奧運會即將在東京舉行，大阪夢之島亞洲最大賭場即將開業，妳覺得日本的房子是升還是降呢？毫無疑問，看往年奧運會過後，該城市的房價數據，都是是漲的。

7、收租放心。日本的正規房屋中介公司在管理的基礎下，每個月定期把房租打到妳的賬戶上，不拖欠，有法定合同簽約嚴格保證。

8、無移民監。申請日本投資移民，申請人並不需要坐移民監。另壹方面如要定居日本，也可選擇日本的任何壹個城市居住。日本投資移民申請人壹般只需要2-3個月即可獲得日本入管局核準，3個月即可拿到準移民簽證。同時，持有日本投資簽證，可能申請到世界上眾多國家的長期多次往返簽證。

9、留學讀書。日本擁有眾多世界著名的大學。因此，在日本買房並成功移民日本可以使子女得到更好的教育。小學，初中以及高中階段的學費全免，持有投資類簽證的子女在就讀日本大學時，其學費只是國外留學生的1/3至 1/5，且不受留學生配額的限制，因此進入世界名牌大學的機會將遠遠超過國際留學生。

10、享受福利。妳和妳的家人在入境日本後能夠立即享有的社會福利：緊急醫療救護；短期，非現金的緊急救濟；傳染病的免疫和測試；社會安全法案規定下的特定的撫養和收養補助；高等教育和公共健康服務法案規定學生補助；初高等教育下所享有的項目；工作培訓等等。妳和妳家人在入境後五年能夠享有的聯邦社會福利：糧食券，貧困醫療援助；社會薪資補助；貧困家庭臨時援助等。

近年來，大家不斷在媒體上看到中國遊客在日本“爆買”的報道，搶馬桶蓋、搶電飯煲、搶保健品，各類日本優質產品都成為了中國買家搶購的對象。事實上，隨著2020日本東京奧運會的臨近，處於對日本房產投資價值的追逐，中國買家在日本的搶購清單又多了壹項——日本房產！2016年4月29日，全球領先中文海外房產平臺居外網宣布與日本最大的房地產門戶網站SUUMO建立合作，共同為中國買家提供更多、更豐富的日本房源。今後，國內買家不出國門，也能在居外網上看到海量的日本房源了！

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美元上漲不代表波段漲勢的開始投資人無需恐慌

2016開年以來，美元表現坎坷，跌回了2015年的大部份漲幅。但過去一週，美元終見轉強。

美元上漲投資人並無需恐慌並非波段漲勢的開始 — 投資人擔憂美元轉強恐對股價造成衝擊，其實並無需恐慌

投資人擔憂美元轉強恐對股價造成衝擊。其實並無需恐慌，因為有諸多訊號顯示，美元過去一週的強勢，主要系屬技術性因素，並非波段漲勢的開始。

大多聯准會(Fed)決策官員於3月預測2016年將二度升息。近來幾位Fed官員稱，該預測仍可能成真，美元因而走強。上週五，儘管數據顯示，美國4月新增就業人數創9月以來低點，但美元依舊收高。

Brown Brothers Harriman公司分析師錢德勒(Marc Chandler)在提供給客戶的報告中說：「過去一週美元上漲，最讓人困惑的是，市場依舊維持鴿派Fed展望。6月聯邦基金利率期貨合約仍反應升息機率為零。12月合約亦反應今年升息將低於一次。」

值得注意的是，雖然美元似乎反應了Fed官員的警告，但股市與債市卻並未在意。

由於今年以來，美元明顯疲弱，有分析師認為，美元近來的強勢，只是短期的反彈。今年來，美元指數仍下跌4.5%。

以技術面而言，美元指數由年初的99下跌，上週初跌破了92，反彈應屬合理。

根據上週五商品期貨交易委員會公佈的數據顯示，今年以來，市場的期貨部位對美元極為不利。押注美元將進一步下跌的倉位，較押注美元將上漲的部位，多了達67億美元，其淨空頭部位創2013年2月以來最高。

分析師說，這也顯示美元近來的漲勢，應是短期反彈，而非長期趨勢的開始。

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（據鉅亨網）

澳銀行對中國買家的制約是否會終結澳洲房市的繁榮？

在2013年年中前，所有事務的中心都圍繞著中國展開，不過澳大利亞四大銀行的信貸和實施人員似乎對於他們的新客戶並不太適應。

《澳洲金融評論報》報道，據壹位內部人士的說法，向中國人士提供房貸，無論是居住用房還是商業用房，總是讓澳大利亞銀行有點擔憂。這位人士稱，也許可以賺錢，但對於風險的偏好卻需要與眾不同，這是不少傳統銀行家都不能夠適應的。

“我們不知道錢的來源。任何人如果說他們知道，肯定是裝的。這裏有點魚龍混雜。”

國民銀行的新政策，即海外買家購房，貸款與房價比例不得高於60%

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本周，向來自中國的房產購買者借貸的行為再次叫停，國民銀行（NAB）也宣布了對於外國買家提高借貸門檻的政策。雖然沒有明顯劃分哪些外國投資者，但應該是將中國大陸買家作為了目標。

國民銀行的新政策，即海外買家購房，貸款與房價比例不得高於60%，而對於海外收入也僅承認60%，將從周六起實施。

據這位內部人士稱，澳大利亞四大銀行最近幾年向中國買家的借貸規模大幅度增加。不過隨著整個銀行業的壞賬上漲和信貸循環的常規改變，那些風險較高的中國顧客成為了目標。該人士稱：“我們過去從來沒有問多少關於如何將錢從中國運到澳大利亞的問題。只有九分之壹的申請人獲得了審批。”不過經過了三年“不問問題”，銀行也受夠了。現在，所有四大銀行都對於中國買家設定了較高的貸款審批條件，盡管有證據顯示這些貸款的還款記錄良好，只是銀行家承擔風險的胃口變化了。

這也讓人們不免有疑問：那麽由中國人帶動的澳大利亞房產繁榮是否會終結呢？

壹個和不少中國顧客打交道的澳貸款中介稱，雖然大陸不少買家可以支付現金，但他們仍然會選擇貸款。“因為大部分房產都是投資房，如果希望投資成功，需要借壹大筆錢。我認為，明年對於內城區的公寓和豪宅來說可能市場情況不妙。”

Macro Plan房產顧問公司首席經濟學家安德森（Jason Anderson）認為，中國買家看樓花的人數已經有下滑趨勢。“以前的開發商拿出新樓盤可能當天就銷售壹空，現在應該不會這樣了。現在他們也許能賣出去三分之壹，還有不少討價還價的。”

安德森說，中國房市的降溫和澳大利亞房市的升溫有相關性，因此如果中國房市疲軟不前，還是會有不少資金流入澳大利亞。另外壹個因素是澳元匯率，如果央行進壹步降息，澳元也會進壹步下跌。因此現在說中國人買房潮已經結束可能為時過早，就算是銀行決定對中國人謹慎貸款。

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（據澳洲新快網）

美元兌歐元與日元上漲聯准會(Fed)官員發表鷹派談話

美元兌歐元與日元週四溫和上漲，擴大近來的漲幅，聯准會(Fed)官員發表了鷹派談話，支撐美元走高。

衡量美元兌一籃六種貨幣走勢的美元指數上漲0.4%至94.1740，本週可望連續第二周周線上漲。Fed官員表示，只要美國經濟數據仍然強勁，2016年仍可能二度升息。幾位Fed官員週四發表了談話，克利夫蘭Fed銀行總裁Mester說，通貨膨脹數據已見上升，讓人鼓舞，也符合Fed觀點。

美元兌歐元與日元上漲聯准會(Fed)官員發表鷹派談話 — 美元兌歐元與日元週四溫和上漲，擴大近來的漲幅，聯准會(Fed)官員發表了鷹派談話，支撐美元走高

波士頓Fed銀行總裁Rosengren說，美國經濟似乎強勁，足以讓Fed恢復升息。肯薩斯市Fed銀行總裁George以鷹派立場著名，他說利率太低。

這三位官員今年均為Fed利率制定委員會中，具有投票權的委員。週五，美國將公佈4月零售銷售，該數據為第二季經濟成長的關鍵指標，為投資人所重視。

過去一週，美元指數的強勢，主要系受到美元兌日元走高的支撐。本週以來，美元上漲1.8%至109.07日元，週三尾盤報108.40。歐元本週下跌不及0.1%至1.1379美元，週三尾盤報1.1424。

分析師說，由於投資人削減了對日元進一步疲弱的預期，美元可能短暫回檔。Fed態度並未更加積極，美元因而反彈乏力。

雖然過去一週，幾位Fed官員說央行於2016年仍可能升息二次，但這並不足以支撐美元持續上漲。然而高盛分析師於本週初發佈報告指出，他們預期美元處在或接近長期的底部。

週四，數據顯示美國上週初次申請失業金人數上升至14個月高點，但美元守住漲幅。其他外匯交易方面，英鎊兌美元上漲，英國央行調高通貨膨脹預測，可望加速央行的初次升息。

週四紐約尾盤，英鎊上漲至1.4454美元，週三尾盤報1.4436。但英國央行警告，若英國選民於6月23日公投中，投票支持脫歐，英鎊可能大幅下跌。

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（據鉅亨網）

澳洲房產投資勢頭不減自住性房貸下滑

數據顯示，3月份澳洲房貸需求整體下滑，但投資性房貸卻在上升。這壹現象表明，盡管銀行和監管層連續采取措施防範房地產風險，並擡升房產投資門檻，投資者仍繼續看好澳洲房地產。

數據顯示，3月份澳洲房貸需求整體下滑，但投資性房貸卻在上升

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自住性房貸下滑

ACB News報道，據澳大利亞統計局最新數據，3月份全澳自住房房貸筆數下跌了0.9%，為56316筆，而經過季調後，3月份全澳自住房房貸筆數同比上升了3.8%；自住房按揭貸款的價值減少了1.5%，為207億澳元。

房貸負增長主要受累於自住房按揭貸款下滑。3月份首次自住房購買者數量占比為14.2%，為2004年5月以來的最低點。

房貸按揭經紀機構Mortgage Choice的首席執行官John Flavell說，看起來自住房房貸的需求比2月有所下降，但其實仍高於長期歷史均值，印證著澳洲房地產市場的健康和活力。

投資性房貸創新高

3月份全澳投資性房貸的價值上升了1.5%，經季節性調整後為120億澳元，為2015年9月以來的最高值。其中新建房屋投資貸款為18.29億澳元，上升了54.1%，錄得有史以來最高的月增長率。

ANZ(澳新銀行)稱，在強勁的投資需求驅動下，2016年澳洲的房地產市場仍然會保持穩健狀態。“去年的提高利率和收緊借貸條件等宏觀審慎監管政策所帶來的影響，都已經完全過去了。” ANZ經濟學家稱。

澳大利亞房地產協會主席Neville Sanders 則相信上述監管措施仍在產生影響：“雖然3月份投資性房貸上升了，但從去年銀行擡高投資性房貸利率和設置更嚴格的借貸條件以來，投資性房貸連續下降了9個月。”

ANZ也強調，盡管近期房價和清盤率雙升，央行也宣布降息，今年的房地產市場仍不可能重回去年的巔峰熱度。

投資需求升溫原因

不過，對於近期的房產投資需求上升背後的原因，分析人士持有不同的看法。

CommSec 經濟學家Savanth Sebastian認為，新建房屋的房貸價值已處於35.9億澳元的歷史高位，而且房地產市場仍以自住需求為主，表明房地產市場的基本面是健康的。

Westpac(西太平洋（601099）銀行)經濟學家 Matthew Hassan則指出，澳大利亞統計局的數據顯示了自住房建造房貸正在走弱。主要是年初以來的投資性房貸勢頭向上，推高了清盤率和房價。上周央行降息，又進壹步刺激了房貸需求。

根據統計，4月份澳洲各首府的房價強勁回彈，上漲了1.7%，比去年同期上漲了7.3%。

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（據澳華財經在線）

新西蘭「貸款收入比」限貸要來了？普通家庭只能借40萬

本週三，央行官員表示，新西蘭有可能實施更嚴格的基於收入基礎上的限貸政策。對此，政府也表示，不會排斥「貸款收入比」的調控辦法。有業內人士說，如果采取和收入掛鉤的限貸方式，新西蘭一般家庭只能貸款40萬紐幣左右。

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新西蘭「貸款收入比」限貸要來了？普通家庭只能借40萬

本週三，央行公佈了6個月的《金融穩定報告》。隨後，央行行長Graeme Wheeler和副行長Grant Spencer在媒體發佈會表示，高房價對經濟穩定有風險，尤其是奧克蘭地區。因此，央行有可能用控制「貸款收入比」的方式限制貸款。

據瞭解，英國目前正在執行「收入和貸款金額相掛鉤」的限貸措施。一般來講，英國購房者最多只能從銀行借到年收入4.5倍的貸款額。

新西蘭房地產研究所首席執行官Ashley Church表示，如果新西蘭實施類似的限貸政策，按照目前家庭年收入中位數9萬紐幣來計算，正常家庭房貸額度只有40萬左右，但該政策很有可能阻礙「能夠解決住房危機的新屋建設」。

Wheeler說，央行一直在考慮進一步出台房市宏觀調控政策，包括使用「貸款收入比」的調控辦法。但是，這需要政府的支持，需要和財政部長Bill English協商同意。

Spencer說，2015年年中以來，央行已經開始從主要商業銀行那裡獲取「貸款收入比」的相關信息。現在，一些小銀行也會被「納入視野」。

在週三下午的特選委員會會議中，Wheeler表示，目前奧克蘭的平均房價已經是平均收入的9倍，高於2007年金融危機之前的6.5倍。

工黨住房發言人Phil Twyford表示，如果使用限制「貸款收入比」的辦法來抑制投機，該黨就支持政策的出台。但他認為，這或許會讓首次購房者和奧克蘭以外地區的買家更加難以買房。他質疑央行為何不針對奧克蘭或者投資者進一步採取高LVR限貸措施。

總理約翰·基說，他不願意見到人們買不起房，但表示，不會排斥使用「貸款收入比」的調控辦法。「想讓他們能夠買起房的一個辦法就是，房價不能長期漲幅太大。我們不想看到房市裡面有泡沫。」

ASB銀行首席經濟師Nick Tuffley認為，就算央行想要使用和收入掛鉤的限貸政策，真正實施起來還要一段時間，「央行需要幾個月的時間來評估奧克蘭房市。不過這給出了市場趨勢，我們認為奧克蘭的房價漲勢會誘導央行在未來幾個月實施這樣的政策。」

Tuffley說，新西蘭央行會在6月和8月降息，官方現金利率有望被下調至1.75%。但是，在降息刺激經濟增長的同時，也會為房市火上澆油，「所以下調官方現金利率的速度也可能更慢些。」

關於貸款收入比（debt income ratio或者debt-to-income）限貸：

什麼是貸款收入比？

就是還貸額佔比收入的百分比。

什麼是貸款收入比限貸？

為了控制房價、維護經濟穩定、限制銀行放貸而設計，是和借款人收入掛鉤的限貸政策。

如何影響房產買家？

英國已經出台類似政策，購房者最多只能從銀行借到年收入4.5倍的款項。

新西蘭家庭年收入的中位數是9萬紐幣左右，如果按照4.5倍比例，一般家庭只能借到40.5萬紐幣的貸款。反過來計算的話，如果購買一套普通奧克蘭住宅（中位價81.2萬紐幣），那麼家庭年收入就要達到18萬紐幣左右（假設100%貸款）。

何時實施該政策？

央行和政府都未決定實施這一政策，實施前雙方需要協商達成共識。

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（據天維網）

澳洲銀行拒絕中國買家借貸中資銀行或填補空缺

在壹些大型澳洲銀行削減對於中國買家的房貸審批後，位於澳洲的中資銀行希望能填補這壹空缺。

據《澳洲金融評論報》報道，至少3家中資銀行具有零售借貸能力，它們是匯豐銀行（HSBC）、中國工商銀行（Industrial and Commercial Bank of China，ICBC）及中國建設銀行（China Construction Bank）。房地產專家稱，雖然評估程序謹慎，這些銀行在某些情況下還是增加了針對外國買家或擁有海外收入買家的借貸規模。

據《澳洲金融評論報》報道，至少3家中資銀行具有零售借貸能力，它們是匯豐銀行、中國工商銀行及中國建設銀行

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匯豐銀行中介Mark Wizel稱，在墨爾本，人們對於開發用地的熱情再次高漲，外國買家利用來自中資銀行的借款買公寓的外國買家人數也沒有減少。Wizel先生稱：“事情就是這樣。不少開發商甚至銀行那裏也是這麽認為。這些銀行了解澳洲大銀行的現狀，他們正盡壹切所能來填補這壹空白。這就像商用房產由海外銀行資助壹樣，零售業務未來也會這樣。”

Wizel先生指出，他負責營銷的位於Toorak Road West占地1784平方米的土地項目，目前收到的來自中國開發商的意向翻了壹番。“這也就是為什麽中國工商銀行，中國銀行（Bank of China）及中國建設銀行在墨爾本CBD及悉尼CBD最好的街道上開設分行的原因。它們預見到澳洲銀行將面臨向海外買家借貸的潛在挑戰。”

壹位不願透露姓名的華裔公寓中介稱，除了上述的3家銀行外，中國銀行也在加大對於海外買家的貸款規模，但是審查得十分謹慎。“我剛打了電話給銀行。他們仍在向海外買家放貸，但是將房貸房價比降至60%，並且要求借款人提供更多文件。”

壹位很熟悉銀行業的消息人士表示：“這家銀行放貸十分謹慎，與澳洲四大銀行的信貸標準壹致。他們不會急於填補空白，而是會精挑細選壹些高質量的申請。”

中國銀行並未回應是否增加了針對外國買家的貸款規模，中國工商銀行也未回應這壹問題。不過中國建設銀行告訴《澳洲金融評論報》稱，他們完全不向海外買家提供抵押貸款服務。

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（據澳洲新快網）

【最新報道】大多倫多地區2016年四月房市再創高峰

大家都知道今年大多倫多地區的房地產市場火爆，誰周圍都有那麼幾個正在或者考慮買房的朋友，但房地產市場火爆成什麼樣了呢？今天我們就從最新出爐的2016年4月房地產官方數據報告來一探究竟。

四月中大多地區共有12,085起交易，同比增長迅猛，漲幅超過7.4 %，各類房屋價格漲幅趨勢非常明顯。然而銷售量增長的同時，平均成交價格從去年同期的$636,094升至$739,082。但如果注意細節的話會發現，本月的銷售大致除公寓以外的，其他房屋類型銷售漲幅明顯處在905區域，416範圍的上市房屋數量有限，銷售量較去年同期不增反降。

四月的房地產形勢完全印證了多倫多地產局主席Mark McLean 的預測，今年將極有可能銷售量及價格都刷新歷史。

相比2015年同期，2016年四月中獨立屋的交易總量，銷售量共計6,062起，價格達到$968,437，價格漲幅18.9%，這種漲幅絕對是投資好選擇，手上握有房產的投資客們都已笑得合不攏嘴，半獨立屋交易量減少2.1%，共有1,137起交易產生，價格漲幅13.2%，為$637,867；鎮屋價格漲幅為14.1%，均價攀升至$530,353，銷售增長13.8%為1,551起；Condo公寓市場也繼續被看好，銷售量同比增長25.2%，價格上漲4.3%，均價$389,319。

大多倫多地區總體房屋統計數據

四月大多倫多地區各區域中，多倫多市銷售量增長迅猛，為4,248起，均價為 $766,472。Peel區銷量第二，銷售房屋數量2,454起，平均價格為$613,376，其中Mississauga四月銷售1,211起，平均價格為$654,819，緊追其後的Brampton共計銷售1,113所房屋，均價為$555,401。Halton區四月內一共產生1,148起交易，平均價格$788,043。其中Oakville銷量和價格都是區中第一，487起交易，均價$986,790。

接下來讓我們看看各個房屋類別的具體變化情況：

大多倫多地區獨立屋統計數據

作為主力房屋類型，獨立屋的市場表現起了風向標的作用。四月大多地區獨立屋市場銷量和均價超過三月，瘋狂勢頭不減，銷售共計6,062起，均價至$968,437，房屋在市場上的周期為13天，售價叫價比為104%，這樣的勢頭讓買家們普遍感受到了一房難求，價格飄高。

其中多倫多市銷售量排名第一，共有1,401起交易，均價為$1,257,958，房屋在市場上的周期12天，並且售價叫價比為107%，搶Offer的情況使得價格被抬高不少。

Peel區銷量第二，全區銷售獨立屋1,185所，整區的均價較上月上升，為$796,195。Brampton以582起交易排在區內第一，銷售量稍有回落，平均價為$660,015；其後的Mississauga銷售492起，價格$966,467；Caledon銷售難得破百，共111起，平均價格達到$755,494。

Halton區四月共有694起交易，平均價格$961,502。區中Oavkille銷量和價格排在區中第一，共有314起交易，不斷西遷的投資客，將Oakville的房價提升了一個新高度，並且已連續數月維持，本月均價為$1,191,503；其後的Burlington排在銷售第二，交易156所獨立屋，價格為$828,719；Milton以142起交易排在之後，價格平穩為$765,973。

大多倫多地區半獨立屋統計數據

Semi-Detached半獨立屋，大多地區四月月銷售總共1,137起，市場基礎依然穩固。平均成交價格$679,618，房屋在市場上的周期天數為9天，售價叫價比107%，一路走高的獨立屋房價使得不少買家深感經濟壓力大，這也使得選擇半獨立為居住房的人群增加，然後並不充裕的上市房屋，讓這個緊俏的市場更火爆。

四月價格、銷售量最高的多倫多市銷售371起，平均價格為$901,159，售價叫價比高達110%，房屋在市場的周期為短短10天。

Peel區一共銷售423起半獨立屋，平均價格為$552,172。其中Brampton以235起的銷售量排在第一，均價相對平穩為$506,879；Mississauga本月銷售緊追其後，共產生180起交易，均價為$610,651。

Halton區在四月共銷售70起，區內銷量最高的Malton總計銷售34起，平均價格基本持平$571,401。Oakville位居第二，有17起交易，均價為$684,512。本月的Burlington銷售僅16起，價格分別為$595,494。

大多倫多地區Condo鎮屋統計數據大多倫多地區Condo公寓統計數據

大多地區Condo Townhouse在四月一共銷售862起，平均價格達到$473,346。其中多倫多市總計銷售310起，遙遙領先其他城市，平均價格為$547,256，銷售周期為16天，售價叫價比為104%；Peel區295起交易，其中Mississauga一馬當先，共223起交易，平均價格為$433,858。Brampton銷售72起，平均價格$348,204；Halton區一共79起銷售，Burlington銷量本月為全區排第一位，共銷售32起，價格為$413,894；Oakville以31期交易排在區內第二，平均價格為$497,065；Halton Hills本月銷售12起，排在其後，平均價格為$339,271。

接下來是備受關注的Condo市場，大多地區四月Condo市場共計產生2,809起交易，平均價格為$409,631。

其中，多倫多市銷售房屋1,997起，均價為$436,545；Peel區共計339起交易，Mississauga是Peel區的主力，也一直以來是僅次於多倫多市之後Condo銷售量最多的城市，四月Mississauga銷售267起，平均價格為$302,190；Brampton銷售72起，均價為$251,460。 Halton區共計銷售96起，Oakville以41起銷量排在第一，均價為$511,498；Burlington銷售40起，均價 $349,073。

四月大多地區Attached/Row/Townhouse鎮屋的銷售量共為980 起，總體平均價格為$594,821，房屋在市場周期為9天，價格最接地氣的鎮屋市場現也已火到爆。

Attached/Row/Townhouse鎮屋中銷售量排名改變，本月銷售量最高的是Brampton，共145起交易，均價為$469,329。多倫多以130起交易位居第二，均價為$766,048。

看完這期報道，相信不少去年買房時感嘆高房價的買家們會感到一絲慶幸，好在下手還算早。但不論何時買，按合理非衝動的價格買到自己心儀的房屋才是購房永恆的准則，切勿盲目跟風和無理出價。

近些年加拿大房地產市場捷報連連，每年的價格增長有目共睹，這樣收益高的投資方式吸引了一大批華人投資客。Condo公寓和House房屋作為加國房地產市場備受關注的兩大房屋類型，主導著房地產價格及趨勢，但也讓不少投資人對此舉棋不定，他們常常產生投資哪類房屋收益最佳的困惑。一連兩篇專欄文章讓我分析投資兩者的利弊。【閱讀原文：（上）、（下）】

江曉清專欄全集：

華人頂級經紀江曉清解析加拿大房產投資

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澳大利亞房地產開發系列之八——價值工程

幾乎在所有過去參與過的項目中，我們都觀察到，投標方的施工成本遠遠高於預算，於是在委托施工單位後接下來就是痛苦的談判和削減成本過程。這個過程非常耗時，而且從戰略上來說對開發商是不利的。這時開發商束手無策，喪失了所有議價能力，僅僅剩下與一家受托施工單位談判而已。

我們已經多次經歷過這樣的事情，雖然施工單位保證會誠信做事、相互協作，但結果往往相去甚遠。比如，我們決定降低某一內飾的級別，並要求降價。得到的反饋往往是價格確實有所降低，但仍高於QS的預期。你很可能知道原因——受托施工單位再也沒有動力幫助開發商了。他們已經中標，我們整個團隊將任其擺布和支配。有些施工單位會盡可能拖延時間，以便增加開發商同意報價和簽訂合同的緊迫感。除非施工方是你的孩子，你可以在飯桌上掌摑他，不然永遠不要在招標後開展價值工程！一定要在招標前做這件事。

關於價值工程需要謹記一件事情——價值工程不僅僅是削減成本。我們試圖實現的是，采用更巧妙、更快速的施工方法，更嚴格的設計標准、替代性材料和裝飾，利用設計團隊每位成員的經驗，獲得與較低成本相對等的建築質量和性能。

希望整個設計檢查流程直至招標前的評估階段，成本一直相對處於控制之下，總體範圍不會發生蠕變。如果不采取結構化方式的話，價值工程需要花費很長一段時間才能完成。

以下是我們開展價值工程所采取的十步法——這個方法避免了過分學術化，非常靈活，可以應用於不同的情況：

1、QS編制合同文件，詳細說明基本的成本計劃，同時使用近期的可比投標價格按照要素、用途、科目及其他相關標准進行基准成本分析。這一分析應從多個維度切入，以便更強有力、立體化地說明成本情況。

2、這一分析將發現哪些要素或科目相較於可比項目成本過高。項目經理也可能自行發現其他要素，作為後續開展價值工程的重點。價值工程的重點應放在這些被發現的要素上。

3、明確規定各要素的成本節省目標。這一目標的設定應較為宏大，即比實際需要節省的成本高20%，原因是，會有部分成本節省計劃無法實施或被降低優先級別。

4、制定主進度計劃模板（Excel格式即可），追蹤並記錄所有被發現的成本節省項目。這一計劃應設置以下標題——項目編號、描述、發起方、科目、成本節省的上限和下限以及執行的優先級別（高、中、低）

5、向團隊發出指示，清晰說明各科目需要實現的成本節省目標，這樣各咨詢公司才能集中力量實現這些目標。

6、向團隊說明各價值工程項目必須具體且可量化。規定這些項目大致需要達到的性能或質量級別，說明項目願景和項目綱要並沒有改變。規定哪些要素或設計應被重視且不可談判和開展價值工程。

7、允許團隊花費部分時間向PM和QS提供價值工程項目。PM也可以提供一些價值工程項目建議。然後由QS與項目團隊磋商，進行成本分析。這一價值工程清單是通過集思廣益總結出來的所有可能節省成本的項目清單。

8、一旦獲取所有信息，就集合團隊成員召開研討會（一般至少半天），逐一考察各個項目，討論其影響，根據開發商的偏好和成本影響指定優先級別（高、中、低）。

9、在研討會的最後，應最終確定執行成本節省的項目（所有高等優先級別項目和大部分中等優先級別項目）。所有這些項目節省的成本總和應大於或等於第三步中提出的目標。指示團隊修訂文件，以反映某一時間段內的成本節省情況。

10、所有其他優先級別項目可能囊括在特定的回標計劃中，投標方會在計劃中估算具體項目的成本。這一計劃也為招標方重新考慮將其中某些項目用作成本節約目的留有余地（盡管在這一階段大多數招標方都不願意表露其智識）。招標方的目的是在前回標階段保留所有價值工程活動，以便誘發合理的競爭要素。這些項目也可用來充當無論出於何種原因所有投標價格均高於預期時的一條退路。

根據項目的復雜程度，完成整個價值工程流程並修訂文件通常需要3至4周的時間。就此而言，這個過程並不短，但在招標後預算超支時價值工程將有可能節省寶貴的時間。

在接下來的專欄，我們將會探討銷售與營銷戰略，從開發商角度來看幾個關鍵問題：

如何把銷售和營銷活動融入設計過程
一份好的綜合營銷方案包含什麼樣的信息
如何洞察關鍵的消費者需求，從而明智地設計和營銷項目
各種營銷策略和分銷渠道在哪種情形下能發揮最好的功效
為所有項目確定品牌和主題的必要性和重要性

Simon & Vivien專欄全集：

盛達文地產發展總監們與你大談澳洲房地產開發及投資

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