Finance News – Page 198

投資加州洛杉磯享受明媚生活

妳好，我很高興成為居外的加州洛杉磯房地產專欄作家。作為壹名洛杉磯貝弗利山房地產協會（Beverly Hills Greater Los Angeles Board of Realtors）全球委員會的成員，我有幸認識居外。親眼目睹中國所發生的所有改變以及房地產的變遷是如此的有趣。我還參觀了中國香港和上海壹些絕妙的房地產項目。（洛杉磯房價走勢）

在居外專欄裏，我將撰文介紹外籍人士在加州洛杉磯的房地產投資、社區、生活方式以及學校和學區，同時，我還為您介紹大洛杉磯地區發生的關於中國和亞洲的事件。

我剛參加了歷史建築保護部門洛杉磯保護協會（Los Angeles Conservancy）在唐人街舉辦的壹項活動，主題是分享歷史和現狀。這項了解過去，著眼當前變化的活動非常引人入勝，唐人街已成為洛杉磯市區的重要區域。

貝弗利山

大致上，洛杉磯跟上海很像，是壹個布局雜亂的大都市。眾多不同的社區和郊區縱橫交錯，很難導航。許多人認為洛杉磯僅僅是貝弗利山或者聖塔莫尼卡這些小城市和公認的黃金地帶，這些地區房地產較為昂貴的，有著卓越的學校體系、優美環境以及著名的地址。

洛杉磯的天氣和空氣質量好，該市正在經歷重大轉變，向著表演和視覺藝術文化中心邁進。洛杉磯也是電影和電視行業的發源地，現在開始向新媒體擴展。

威尼斯海灘及周邊地區正在成為西部矽谷（科技業務），現在該地區被稱為矽海灘（Silicon Beach）。在洛杉磯黃金地帶，房價上漲，在這裏買套房是壹個很好的投資以及增加權益的手段。出租房和待售房屋目前需求非常旺盛，供給不足時經常引發競購戰。所以擁有房產是建立壹個投資組合的關鍵。在名人紮堆的社區裏擁有壹套住房，房主也能與有榮焉。

布羅德博物館

我長期居住在洛杉磯，壹家三代都在這裏，我非常喜好這座城市的多元文化以及適宜的天氣。我個人對洛杉磯舞蹈公司的發展感到非常興奮。大約15年前，當我從巴黎回到這裏的時候，並沒有太多舞蹈活動，而現在我們每周都有大量的活動！許多人認為洛杉磯當代藝壇已經取代了紐約。位於市中心的新布羅德博物館（Broad Museum）前每天都排起長隊，大多是年輕人。這跟以前大多以老年人為主的藝術現場是壹個巨大的改變。

在這座龐大的城市不便之處就是出行，雖然不像上海那般擁擠，洛杉磯的交通也很繁忙，特別是在高峰期，上班之前和下班之後這段時間。所以妳逗留期間準備好開車或是司機。

聖塔莫尼卡

同時，這個城市真的是把精力投入到公共交通。從洛杉磯市中心到聖塔莫尼卡海灘線路將很快開通。洛杉磯有很多的社區，人們步行和騎自行車。洛杉磯房屋列表中，妳可以看到壹個步行得分，對於這個汽車城市而言頗具新意。這裏所有的變化都令人興奮，雖然我很想念在以前的比佛利山莊，我在這裏長大，那時比佛利山莊更像是壹個村莊。

洛杉磯有很多的社區，其中壹部分對所有人開放。許多人喜歡生活在好萊塢山、貝爾艾爾，或者藝術氣息濃厚的托潘加和月桂峽谷。在好萊塢山上，有許多封閉的私人社區，名人聚集於此，獨享私人空間。對許多人來說，海邊的空氣和天氣是至關重要的，這些人喜歡居住在聖莫尼卡、威尼斯海灘、馬裏布、曼哈頓海灘。

在聖費爾南多谷，妳可以以比西洛杉磯更低的價格，找到更大的房子和庭院，同時也能找到好的學校、餐館和購物。在壹些社區如卡拉巴薩斯（Calabbasas）和希登高地（Hidden Hills），妳甚至可以擁有馬場。

馬裏布

在今後的專欄，我將介紹妳應該感興趣各種不同的社區。所以放松，讓我們足不出戶參觀洛杉磯。當然也希望妳能親自來參觀。

Susan Friedman專欄全集

洛杉磯達人Susan教妳美國西岸生活及投資之道

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英國建北方經濟引擎中國資金投注曼城

在英國財政大臣奧斯本（George Osborne）倡導的“北方經濟引擎”計劃刺激下，許多來自中國的投資人正沿着M6高速公路湧向曼城（Manchester），尋找合適的投資機會。

而伴隨這一波經濟引擎的刺激，在曼城和利物浦，來自中國的投資正在助長房地產市場，同時也在推高房價。

在曼城和利物浦，來自中國的投資正在助長房地產市場

北部大開發的前景誘人

今年以來，組織上述投資推介活動的中國香港房產機構經緯物業（Hong Kong Homes）已經賣出了超過400套位於英國曼徹斯特、利物浦及謝菲爾德的房產，客戶全部是中國人。

該公司國際物業部的高級經理人Charis Chan表示，“很多人將目標對準了倫敦以外的城市，原因之一是英國的高速鐵路項目HS2將延伸至利茲和曼城。”

“購房者看重的首要原因當然還是北方經濟引擎項目，他們都知道更多的新基礎設施項目將向北方傾斜。另一個原因就是高速鐵路。”Chan補充道。

避免印花稅

上漲的印花稅在4月引發交易熱潮

奧斯本力推的北方經濟引擎計劃還有另外一個收穫——避免印花稅。

英國對超過25萬英鎊的房產投資徵收最高達到8%的印花稅，這讓倫敦這樣的城市失去部分吸引力。

Charis Chan說，“如果去北方購房，就可以在市中心買到25萬英鎊以下的房產。”投資者可以選擇購買低於徵稅標準（25萬英鎊）的房價，從而達到避稅的目的。

領導人視察過的地方，再好不過

在距離著名的老特拉福德球場不遠的索爾福德碼頭（Salford Quays），只有大約一半的房產賣給了本地人，四分之一的買家是中國人。中國人不僅在買下曼城，他們還參與建設這座城市。

北京建工集團在曼徹斯特城市機場投資8億英鎊，其中包括建設一個為其他中國機構提供服務的中心。中國領導人習近平去年親自視察了這一項目。這裡的一條街道將用中文命名。

“對中國人來說，中國領導人視察過曼城，給市場帶去了信心，”房產顧問文森特（Vincent Cheng）說，“在中國文化里，我們需要信心，領導人視察是再好不過的方式。”

長期的投資機會

幾乎所有在建的曼城住房項目都和中國資金相關。

位於斯賓尼菲爾德（Spinningfields）的安爾托（Alto）項目部分投資來自中國，來自中國的購房者也正來到這裡。甚至連曼城足球俱樂部的一部分股份也已賣給了中國公司（華人文化控股集團）。

從事中英投資的理查德（Richard Wills Woodward）說，“中國人對於北方經濟中心非常熱衷。”

他說，“中國有3億中產人士，這一數字幾乎相當於美國人口。而這一人群有花錢的能力。他們正在來到北方經濟中心，因為他們想尋找長期的機會，這些人的眼光都放在二三十年以後。”

“北方的倫敦”

對於曼城的普通市民來說，正在出現的房地產發展高峰不是一個好消息。一家公共住房組織稱，來自中國香港的資本會讓曼城本地居民付出代價。

“在倫敦房價出現暴漲後，投資者正在轉向其它城市。”這家組織的政策專家托比（Toby Lloyd）說，“普通家庭正在為跟上房價的上漲而苦苦掙扎。投資者大規模投資期房，會讓房價更加難以控制。”

他說看到一戶中國家庭出售了倫敦房產，然後沿着M6公路駕車尋找新的投資項目。

“曼城正在變成北方的倫敦。”托比預測說。

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（據英中網）

德國房地產：全球長線投資的第一標的

低風險率，高保值性和高穩定收益是德國房地產市場的三大主要特征，也成為投資人長線布局的最佳決策。德國房產的穩定收益普遍被外國投資者看好，越來越多的中國買家也活躍在德國房市上。

高保值性

德國房產一直以來保持在低位和其本國政策弱化房產的資本屬性而強化房產的福利性質有關，這也表明德國房產遠低於其應有的市場價值或者說德國的經濟實力並沒有在房價中得到充分體現，從另一個角度也說明了德國並不適宜炒房或短線投資但保證了其房產強大的抗風險能力，即其保值屬性。

2014年第二季度德國城市平均租金

穩定租金收益

德國租賃住房率高達40-50%，是歐洲最大的租房市場，如此高的租房比例意味著在德的房產投資可獲得良好的租售比。根據2015年權威統計，德國房產的平均租金回報率在5.4%，一些大城市甚至達到了9%，即只要靠11年多的租金收入就可以收回自己的投資。盡管德國房市政策傾向於保護租客權益但是過去三年有些城市的租金還是達到了20%的上漲。所以穩定持久的租金回報率也是在德長線投資布局的一個很大優勢。

增值潛力

德國聯邦統計局發布的數據顯示，2014年上半年，德國批准新建住房13.68萬套，房價水漲船高，這在住房市場十分穩定的德國引發了人們的關注。在這樣的背景下，德國的房地產逐步成為了投資者的新寵。數據顯示，2011年起德國的房地產從一直以來的低廉的價位開始升溫，亞洲投資者在德國房地產市場的投資額已在2013年就增至12.7億美元，在2011年的基礎上飆升916%。仲量聯行的最新數據顯示，過去3年間，中國和韓國的投資者已加入進軍德國的亞洲資本行列，其中絕大部分的投資集中在幾個核心城市，即柏林（27%）、法蘭克福（23%）和慕尼黑（9%），同時還在多座城市進行了組合投資交易（39%）。此外漢堡，杜塞爾多夫，科隆，斯圖加特等地房價也在上漲。德國媒體《明鏡》網站11日報道稱，德國大型城市房價在4年內上漲超過三分之一。

柏林住宅需求和供應預測

德國不動產多年來保持穩中有漲並且在未來的15年內也將保持穩定上漲的態勢（如圖示）。歐洲媒體2月10日報道中提到貸款利率下降、收入增長是推動德國人買房而不是租房的兩大主因。加上近年來湧向德國的移民越來越多，城市化進程持續前行，就業率也在不斷攀升，這些都推高了房子的剛性需求也推高了房價。

近幾年德國房價雖然增長迅速，但相比中國、加拿大、澳洲或其歐洲的近鄰——英國和法國相比仍然處於低位，這也意味著很大的升值空間。德國大城市，尤其是前七大城市，過去五年多房價增長了50%甚至更高，提高了租金回報率計算公式的分母。其租金回報平均值遠高於中國，通過合理的運營，每年租金可以增長5%左右，10年之後的年租金回報率可以達到7%到8%。

Quinn專業點評

長線投資也是規劃國際化資產的一個通用戰略，而准確的市場定位則對長期的方向性決策至關重要。德國質量和德國模式給外國投資者提供了一個穩定而安全的投資領域，對中國投資者來說是不僅人民幣保值的有力手段，也是穩健投資者長線布局的不二之選。

Quinn Lu專欄全集

中國香港利豐投資有限公司市場總監解析歐洲房地產市場

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澳大利亞房地產開發系列之七——設計管理

我們對於設計管理的看法是，它是獨立於常規項目管理以外的一個專業領域。對大型項目來說，開發商通常會委托設計管理公司，其唯一職責就是推動設計文件的編制，審查花費是否物有所值，領導開展設計協調工作，以及制作完整、協調的圖紙和規格。一般來說，設計管理公司擁有建築或施工管理背景和豐富的圖紙審查經驗，注重細節，能夠深刻地理解設計及其協調流程。對小型項目來說，項目管理公司將在細部設計階段承擔設計管理的職責。

我們過去作為設計咨詢公司和客戶項目管理公司的經驗表明，在設計過程中開發商一般會遇到許多反復出現的痛點：

成本超支——當最終設計超出預算時
範圍蠕變——額外增加的範圍或因將小的設計要素加入最終文件而導致的過度設計
最終設計不暢銷——擬議的設計不符合市場要求，或者沒有成功銷售或租賃的利基市場
多輪重新設計和重新編制文件
無止境地考察不同的設計選擇和替代性方案，因為心中沒有目的或目標
設計不具備可建造性

上述痛點可以通過明確的流程系統、設置檢查節點、間隔性設計審查和過去的經驗巧妙地克服。我們突出強調幾個開發商可以用來將這些痛點最小化的方式：

1、在整個設計團隊中執行結構化階段性文件編制交付計劃，並在計劃規定的檢查節點進行設計和成本審查。常規階段是50%設計開發、100%設計開發、50%合同文件編制、100%合同文件編制及招標發行前的階段。

明確規定在上述各階段希望各咨詢公司交付的具體成果，以免出現混亂。50%設計開發可能包括建築和室內規格綱要、附有典型樓板結構選擇和關鍵性結構要素尺寸的概念結構系統（垂直和水平穩定性系統）、所有施工服務的規格概要，包括擬議的HVAC系統，電力、水力、排水和下水道基礎設施需求及尺寸，以及外觀設計和議案。這一階段的目標是明確所有施工要素，以便能夠確定前期成本數據。這一前期階段是指各項選擇的考慮階段——建築師將提出不同的材料選擇，結構工程師將觀察並評估不同的橫向和縱向穩定性系統的尺寸。

在各設計階段的最後，將開展許多活動——成本計劃審查/更新、項目管理公司和營銷機構文件編制審查及評論以及推薦解決方案的客戶設計演示。這些活動可以讓設計交付順利進行，並盡可能地將重新設計的概率降至最低。

2、在召開第一次設計會議之前，決定並明確完成第一階段可交付成果所需的選擇性研究。此項工作可以基於過往經驗或者通過與你的QS磋商進行。只需關注值得審查的主要成本項目。許多工作將依靠過往經驗。比如，可以考慮高層寫字樓設計成開放式辦公室並配備中央芯套電梯及服務。如果我們是開發商的話，將委托進行以下選擇性研究——結構樓板選擇、結構梁柱研究、外觀選擇以及機械通風選擇。在這裡需考慮生命周期成本——資本成本、持續維護的成本和能源成本。

3、可建造性一直是個痛點。我們已經目睹了太多施工單位抱怨某個設計細節無法進行實體施工或制造，或者結構缺乏足夠的重復性。不幸的是，咨詢公司的設計可能總是因為許多轉換結構、復雜的建築和外觀細部以及低效率的施工服務設計而無法進行有效施工。加入一個好的團隊是第一步，但我們如何能夠積極地確保開發具有可建造性和高成本效益的設計，尤其是如果我們選擇采用總承包模式代替設計—施工模式的話？

一個成功的方法是委托施工咨詢公司加入設計團隊。該咨詢公司是施工單位，未來很可能進入招標的最終候選名單。其職責是在設計時提供可建造性建議，以確保設計的經濟性，同時負責實際現場管理、後勤和施工。他們將與結構工程師合作選擇各種對施工來說輕松、簡單的結構。他們會提議最適合預制的要素以便快速施工和縮短前置時間，並將其並入設計文件編制中。招標時，他們將與其他施工單位一起進入最終候選名單，提交投標價格。成本計劃和審查工作脫離施工咨詢公司進行。

4、維持在完成文件編制過程中概括關鍵性活動和裡程碑的細部設計計劃。明確各個可交付設計成果檢查節點的日期和時間。該計劃將規定用於每次設計成果交付和審查的時間。在每次設計會議和迅速開展的敦促行動中都會監控該計劃的開展情況。

5、維持召開面對面設計會議和進行當面協調的嚴格計劃。我們經常看到通過電話或電子郵件嘗試協調失敗或拖拖拉拉的情況發生。我對咨詢公司厭惡通過打電話直接解決問題，而是寧願來來回回發送冗長、措辭貧乏的電子郵件溝通問題的現像一直感到非常吃驚！最經典的借口由此產生，那就是他們沒有收到郵件！已經記不得有多少次我要求A咨詢公司給B咨詢公司打電話或與其面談，解決某個細部設計問題！一個能夠在2小時的設計會議上提出並解決的問題，通過來回發送電子郵件需要一個多星期！設計會議應包含進度報告環節，在這個環節中團隊將查閱會議記錄並了結關鍵行動項目；以及工作對話環節，在這個環節中團隊成員可以充分發揮能動性，解決設計問題。設計會議還可以促使團隊在同時處理其他多個項目的情況下每周進行會議准備，並撥出時間處理這一項目。

6、最終用戶和利益相關者管理及咨詢很可能是設計管理各個方面中最重要、但沒有被充分重視的一環。在任一項目中，總有許多利益相關者需要滿足——雇主、最終用戶、承租人、運營商、房地產經理和客戶。建立項目治理機制——在澳大利亞當地是項目控制集團（PCG），擔當所有項目相關事項的最終決策者。該集團會定期（一般是每月）召開會議，審查項目進度，管理風險，並就設計相關事項作出決策。它將以結構化的有效方式推動項目開展，並讓所有利益相關者知曉情況、感到愉快，降低在後續工作階段中進行主體設計的概率。溝通一直是所有項目成功的關鍵，不管是與權威機構、設計團隊、最終用戶還是施工單位打交道都是如此。PCG也為整個團隊制定了一個隱性的月度計劃，讓他們爭取交付各自的工作，從而幫助維持項目的進度和活力。這一架構的圖示見附件。

7、我們經常看到，銷售和營銷被安排在設計流程之後考慮，但事實上，好的設計也應是暢銷的。我們的觀點是，除了傳統的設計咨詢公司——建築師、工程師等以外，委托的銷售和營銷機構也應被視為咨詢團隊的一部分，在整個設計過程中提供陳設布局、材料規格和美學等方面的寶貴意見。雖然他們可能無需每次都出席設計會議，但他們在各個設計檢查節點審查設計包意義重大。有時，建築師和室內設計師會被其個人的設計偏好和個性支配，而無法察覺一般市場的接受度。開發商和銷售機構應堅持這一現狀核查機制，讓設計團隊接地氣。銷售機構也會在項目正式啟動銷售前很長一段時間就開始推出一些不事聲張的營銷活動，進行市場宣傳，提高市場興奮度。

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歐洲房租哪國貴？非英國莫屬

據英國國家住房聯合會（National Housing Federation）的最新研究，英國的房租差不多比歐洲其他地方高一倍，英國每位租戶的月均房租為902歐元（750英鎊），而歐洲則只有481歐元（400英鎊）。

研究顯示，即使是那些收入與英國不相上下的國家，如德國和荷蘭，其房租也要比英國便宜一半，分別為600歐元和625歐元。

在英國，由於房屋供應量不足，許多年輕家庭陷在租房陷阱之中無法脫身，特別是倫敦和英國東南地區，這些地方的房產價格仍在上漲，使得購房成本持續攀升。

住房的供應，影響着英國房價的水平。

據國家住房聯合會的報告，英國的租戶要花費收入的40%來支付房租，而歐洲人則平均只花費28%。英國人每工作一小時，就有23分鐘花在房租上，而歐洲人只花17分鐘在房租上。

國家住房聯合會的首席執行官奧爾（David Orr）表示，與歐洲大陸的人民相比，英國租戶所受待遇並不公平。他們不僅要面臨房租上漲的現狀，而且對自己能否在所租房屋內待上一整年都不確定。

奧爾表示，根據歐洲標準，英國對房產的投資明顯過少。1996至2011年之間，英國在房產上只投入了GDP的3%，而德國投入了6%，法國投入了5%。他說，高昂的房租只是房產危機的一個表徵，由於投資不足及房產市場自身的問題，英國的房屋建造量遠遠不夠。

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（拒英中網）

加元狂升79.5美分，油價回到45美元

星期三 (4月27日)上午，加元一度回升到1加元兌換79.50美分的水平，為自2015年7月以來最高值。

加元一度回升到1加元兌換79.50美分的水平，為自2015年7月以來最高值

加元的回升由原油價格反彈推動，星期三，北美西德克薩斯中質油WTI的價格漲了1.06 美元，達到 45.10美元/桶。

加拿大豐業銀行 (Scotiabank)週三早在致客戶的一份分析中說，加元在短期內的走向將取決於市場的「情緒」和石油。

加拿大廣播公司報導說，石油市場在經歷劇烈波動後正在慢慢恢復自身平衡，但一些專家警告說，石油的反彈有可能是短暫的。

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（據加拿大家園）

財經分析，英國脫歐利大於弊

英國在20世紀曾經是世界第一強權，但兩次世界大戰後美國崛起，英國的國力和經濟影響力下滑，英國將在今年的6月23日公投決定是否退出歐盟，而這次的公投也將再次考驗英國的國力。

歐盟是一個由歐洲28個國家組成的政治經濟聯盟，其貿易核心——歐元區——英國本身並沒有加入；對英國來說，繼續使用英鎊更能保有自己貨幣政策的獨立性。未加入歐元區的歐盟會員國還有瑞典、丹麥、保加利亞、羅馬尼亞、波蘭、捷克、匈牙利、克羅埃西亞等國家。2011年歐債危機過後，越來越多歐盟或歐元區的會員國開始反思，是否應該退出歐元區，抑或退出歐盟，因為把國家的貨幣和經濟主權交出去，要負擔的風險越來越大、越來越明顯——幾次債務危機的震撼教育後，會員國的人民信念動搖了。在這些民主國家裡，只要經過公投同意，或許政府真的會順應民意退出歐盟這個組織。英國自工業革命以來，一直是個盛行資本主義的經濟體，倚賴海權和貿易。而英國鄰近歐洲市場，長期以來都擔心，歐洲大陸被一個強權完全統治。

從拿破崙時代開始，到二戰時期的德國以及冷戰時期的蘇聯等政權，只要哪股勢力可能一統歐洲大陸，英國就會去支持能抵抗這股勢力的陣營。對英國來說，歐洲大陸一旦出現霸權，歐洲經濟貿易系統的運作將在沒有英國的情況下，依然運作得相當理想，如此一來，英國的貿易和海權就會受到極大的挑戰，例如19世紀初的「大陸封鎖令（Continental System）」，在歐陸築起貿易關稅的高牆，對英國的經濟傷害非常大。

然而，歐債危機過後的歐洲大陸，由於德國所佔的經濟比重最大（雖然德國扛起的經濟責任也越來越大），在歐元區的政策主導力量亦更為強勢。舉凡「穩定與成長公約（the Stability and Growth Pact）」、「財政條約」以及「撙節政策」，這些為解決歐洲債務危機進一步對金融和經濟造成傷害所制定的政策，皆是歐盟採納德國的建議的實證。德國認為長遠來看，透過平衡預算和國家財務整頓可以提升歐元區的競爭力，但這麼作卻也同時削弱了其他會員國的經濟成長效益，不管是歐元匯率貶值還是歐元區經濟成長，德國都是最大獲利者，呈現強者恆強的趨勢。德國的出口業更是明顯受惠。自歐元開始使用以來，許多經濟數據都顯示，歐元區經濟一體化跟單一貨幣，對德國是利遠大於弊。但是經濟和政治逐漸被德國控制的歐洲大陸，卻是英國所不樂見的，在歐盟體系下，英國要遵守相關規範，承擔義務，從移民政策、貨幣、產業、稅法、公司法、公共事務等歐盟協議，英國損失了原本許多國家事務的自主權。但是衡量英國是歐盟的第二大經濟體，英國的經濟和貿易勢力影響力深遠，所以歐盟也給了英國的一些特殊待遇，例如保留英鎊的匯率自主權，英國沒有加入歐元區，這樣反而不用承擔貨幣使用的相關義務，貨幣自主權獲得更高自由度。英國也沒有類似其他成員國的邊界控管，2016年還新增限制歐洲新移民享受英國福利，算是非常special的成員。

然而，英國仍然擔心，在德國主導下的歐盟和歐元區底下，英國未來可能還得遵守額外規範，例如歐債危機時期德國主導的撙節措施，歐盟其他會員國反對也無效，但英國當年要加入歐盟時可沒有這規範，如果未來又有新的規範，英國既然是會員，又得被迫遵守，畢竟政治總是充滿意外，誰也說不準潛在風險有多大。

而且維持在歐盟勢力底下，歐洲大陸德國化的結果，歐盟其他會員國一樣拚經濟，變相增強德國的經濟獨強優勢，自己獲得的利益卻縮水了，就像員工和老闆一起為公司打拚，但員工的獲利比例，肯定比不上老闆的獲利。德國的經濟體規模大約是英國的1.3倍，但德國從歐盟中獲得的經濟成長收益肯定超過1.3倍，不管哪個國家成為歐洲大陸的核心政治系統，其實都不利於英國，英國要得是一個無核心化的歐盟，甚至是一個解體的歐盟。

法國極右派近年來亦主張脫離歐盟，好讓法國在政府預算、貨幣政策、邊境管制等方面有更大的自主權。世界報（Le Monde）在2016年2月的民調顯示，53%的法國人也希望舉行法國是否要續留歐盟的公投，49%的瑞典人、47%的西班牙人也都希望自己國家能舉行類似公投，越來越多歐洲國家認為，脫離歐元區或歐盟，未必對自己不利。最近半年以來，英國可能脫離歐盟的市場預期，已經讓英鎊匯率下跌到1988年以來的相對低點，但事實上，英鎊大貶對於英國來說反而能讓製造業受惠，對英國工業更為有利。英國企業在海外也能因此產生龐大的匯兌優勢，雖然英國與歐元區之間的貿易成本可能會因為脫離歐盟而增加，但英國是貿易逆差國，所以歐元區肯定更不利。從許多經濟和貿易條件來看，考量脫離歐盟後，英鎊如果大幅貶值，其實對英國反而有利。首先，英國的產業主軸是金融業，這和其他已開發國家的展業主軸大不同，金融業是英國最重要的核心產業。美國次級房貸引爆全球金融危機後，英國央行長期實施量化寬鬆（QE），並且維持利率0.5%直到現今，為的就是確保金融業的資金流動性和營運狀況。

持續性地提供金流和維持金融業的獲利能力是非常重要的，因為金融業的特性，國際市場對英國金融業的影響力，遠遠大於英國國內市場對英國金融業的影響力，當英鎊能夠大幅貶值時，英國金融海外套利的效益才能大幅提升，英國央行也不擔心大量印鈔會造成惡性通貨膨脹，因為這些龐大資金在套利誘因機制下，自然會往國外流出，英國國內因而不容易產生通貨膨脹。只要通貨膨脹仍然維持低水平，英國央行就能繼續維持寬鬆貨幣政策，來維持金融業的最佳生存環境。只有金融業好轉，英國經濟成長才能較高效率的提升。市場大多認為，英鎊近年來對美元的貶值幅度相當大，但事實上，英國最大的貿易夥伴是歐盟，英國出口到歐盟產生的就業機會超過340萬個，對英國來說，英鎊兌歐元的匯率，比英鎊對美元的匯率還更重要。匯率是相對的，如果考量歐元兌英鎊的匯率走勢，不難發現，2009年以來歐元比英鎊貶值更多，市場擔心英鎊重貶根本是多慮了。當歐元兌英鎊升值時，英國才更有機會改善經常帳逆差惡化的情況（2007－2009年英國進入高通貨膨脹環境除外），經濟成長年率也更有機會維持5%以上的水平。2014年下半年以來，歐元兌英鎊貶到近年低點，英國經濟成長年率從5%又跌到2.5%，對英國來說，英鎊貶不贏歐元，才是真正要擔心的問題。近年來，匯率競貶是許多國家刺激出口產業的重要手段，但是透過脫離歐盟而讓英鎊走貶，還會造成其他問題，並不單單只是匯率問題。歐盟會員國之間有密集的長短期投資，如果貿然脫離歐盟，恐怕會讓中斷一些雙方的投資項目。歐盟國家投資英國的資金額高達4900億英鎊以上，大約是外國人投資英國資金總額的半數，許多跨國企業也可能因為英國脫離歐盟而導致投資計劃生變，所以英國脫離歐盟，短期內的經濟與投資衝擊仍然不小。

不過，歐盟和中國近年進入英國炒作房地產的熱錢也不少，英國房地產價格甚至已經飆升超過2007年高點，如果能夠藉此迫使一些短期炒作的熱錢退出英國，讓房地產泡沫降溫，對英國人民也未必是壞事。

英國脫離歐盟，長遠來看，對英國整體較為有利，但是脫離歐盟的短期數年內陣痛期也不小，對於善於算計的英國人來說，這次應該碰到頭痛的難題了。

長遠來看，脫歐對英國整體較為有利，但是陣痛期也不小。

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（據路透網）

英鎊首次升穿1.44關口受退歐情緒緩解支撐

週二(4月19日)英鎊自本月以來首次升穿1.44美元，因兩項關於6月份公投的的民調顯示，英國留在歐盟的支持率遙遙領先，令英國可能脫歐的緊張情緒有所緩解。

最近公佈的調查曾顯示，民意有滑向退出歐盟的態勢，這表明支持派和反對派總體上不相上下。但ICM和ORB週一晚間發佈的調查顯示，留在歐盟的支持率分別領先8和11個點。

英國留在歐盟的支持率遙遙領先，令英國可能脫歐的緊張情緒有所緩解

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油價和風險情緒強勁反彈也提振了英鎊，在倫敦下午交易中英鎊急升逾1%，觸及1.4420美元，為自3月31日以來最高水平。

英國大規模經常賬赤字令投資者在市場動盪時期擔心英鎊，但風險胃納強勁改善驅動了對英鎊的需求。

不過在英國央行總裁卡尼告訴議員，圍繞公投的不確定性已經對經濟造成了打擊後，英鎊小幅回落至1.4394美元，當日仍上漲0.8%。

London Capital Group分析師Brenda Kelly稱，「卡尼講話後上升道路有點遇阻，但總體上英鎊今天表現不錯，我不認為完全是英鎊驅動的，歐元也走高，當前被真正打壓的是美元。」

英鎊兌歐元上漲0.3%，報0.7901，稍早高見0.7882，為本月來最高水平。

技術上，英鎊兌美元小時圖中，匯價走勢震盪偏多。技術指標MACD(12，26，9)主線和信號線位於零軸上方，說明價格趨勢震盪偏多。相對強弱指標RSI(14)升至50均衡位置上方，說明價格力度偏多。技術上的走勢表明，英鎊兌美元短線有望走高。

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（據亞匯網）

2016年3月最新新加坡房價走勢

新加坡最新房價走勢

據SRX新加坡房價指數估計，新加坡3月私人公寓房價環比回升0.3%，同比則仍下跌1.2%。中央核心區與非核心區的房價則較上月有所回升，其他核心區則環比出現下跌；離開年初的銷售淡季，三月成交量較上個月上升近5成.

2016年3月私人公寓租賃市場與租金環比下跌1.0%，與去年同期相比下跌5.3%。

3月新加坡重點區域房價地圖

2016年3月，新加坡第4郵區（港灣，聖淘沙）與第11郵區 (湯申，挪威納，紐頓) 均價高於去年同期，其他各大重點區域公寓均價與去年同期相比均出現下跌。

同2月相比，情況則稍顯樂觀。除第10郵區（唐林，荷蘭村，武吉知馬）外，其他各重點區域銷售均價皆出現環比增長。環比增幅最大的區域為傳統熱點區域-第9郵區（烏節路，裡巴巴利則）。

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2016年3月最新加拿大房價走勢

加拿大最新房價走勢

加拿大房市漲幅繼續增大。加拿大房地產協會公佈的價格指數顯示3月份加拿大房價較上月增長1.6%，同比上漲9.1%，繼續刷新最大同比漲幅。房價增長最大的區域為大溫哥華區與低陸平原。3月份的市場銷售活動也繼續上升。

3月加拿大房價地圖

除魁北克市外，加拿大各大區域在2015年3月銷售均價與去年同期相比均呈漲勢。其中溫哥華區域同比漲幅超過22%，延續前幾個月以來的強勁勢頭。3月均價最高的區域仍為溫哥華與多倫多地區，這兩個地區也出現了最高的同比增幅。

3月加拿大重點區域房價

大溫哥華地區3月最高均價出現在溫哥華市西部與西溫市，無論是獨立屋還是公寓的均價都顯著高於大溫哥華地區其他區域。在這兩個區域購置獨立屋需支付280至307萬加幣的均價，公寓均價也在63至82萬加幣左右。

大多倫多區均價最高的區域則為多倫多市區以及約克區。這兩個區域的獨立屋均價超過了85萬加幣，公寓均價也在35萬加幣左右。

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