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日本房产投资终极指南（六）在日本买房是好的投资吗？

日本的问题也不少。21世纪的日本，GDP增长率停滞不前，地缘政治问题层出不穷，这对日本来说是个沉重的负担。当然，如前所述，日本也正在经历长期的人口危机。这种趋势最起码还将持续一代人的时间，对日本房地产市场的影响比什么都大。

那么，在日本购买房产是一项好的投资吗？这完全取决于您在哪里购买，以及您的投资目的和动机。

如果您是在东京的中心区之一购买房产，那么人口减少对您的影响不会太大。在可预见的未来，大量的外籍人士和本地人都会继续想在东京生活，以获得工作机会。

或许日本并不是亚洲最佳投资地，但没有其他地方比得上它。这可能已是足够的理由在这里购房和生活，这取决于你自己的个人目标。

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另一方面，在北海道拥有土地，即使最低入手价也较低，风险也大得多。即使是在广岛、和歌山这样的二线城市，您也可能会受到诱惑，以少于10万美元的价格“拥有日本的一部分”。要知道，这也很可能是一个升值潜力有限的价值陷阱——潜在的租客很少，如果您需要出售您的资产，也可能没有人愿意购买。

很多外国人也喜欢日本的文化，除了投资潜力外，他们也想拥有房产，这样就可以轻松地在这里生活。如果您的主要目的只是因为喜欢日本而想在日本长期生活的话，不要让我们告诉您在哪里买房。

您要明白，在这种情况下，您主要是买一个在日本生活的地方，而不是投资。可以说是购置第二居所、追求一种生活方式，一个小天地，但并不是实现高收益的上乘方法。特别是与您在亚洲的其他投资选择相比，甚至与日本国内的其他地方相比，更是如此。当您在海外投资时，机会成本始终是一个因素。

 

编译自Invest Asian

【视频】马来西亚 – 跨境买家购房指南

2018和2019年，马来西亚位列中国买家最喜爱的海外置业目的地第六名，是什么让它如此吸引中国买家？为什么说马来西亚是一个理想的居住和投资之地？在马来西亚，哪里最受中国买家欢迎？

居外购房指南，给您所有答案。

 
 

日本房产投资终极指南（三）东京购房好区

日本是一个拥有超过1.2亿人口的大国。因此，在日本有数百个不同的地方可以购买房地产。从东京、大阪等特大城市，到几十万人口的中等城市，再到农村，不一而足。

在本指南中，我们将涵盖日本四大都市圈——东京、大阪、名古屋、札幌。包括福冈或那霸在内的小城市不会涉及，也不会涉及日本的农村。

请记住，日本薄弱的人口结构将不可避免地对房地产需求造成压力。全国人口的减少需要几十年的时间才能影响到东京和大阪等全球商业中心。然而，小城市已经感受到了负面影响。

正因为如此，我们不建议在日本主要城市以外的地方购买房产。由于日本人口的急剧减少，你几乎肯定会受到低入住率和价格停滞的影响。

位于以下各城市的房地产在2020年代应该会有一定程度的升值。但是，对于2020年代以后的房地产市场，以及日本的小城市，我们不做任何推荐。

东京

东京拥有3000多万人口，是目前世界上最大的都市圈。因此，东京拥有比地球上其他地方更多的住房选择也就在情理之中了。

坦率地说，在一篇文章中涵盖所有东京地区是不可能的。我们的指南是关于在日本购买房产的，而不仅仅是东京，你可以用东京这样规模的城市的信息填满多本书。

如果我们把东京的所有信息都写出来，那么就没有时间来介绍日本其他的房地产市场了。

以下将东京的概况分为四个部分。新宿、涩谷、港湾、千代田是历史上被认为是东京的中心区——它们是我们指南的第一部分。

同样，东京的一般东、西、南区也有一节。西东京由中野及其周边地区组成，东区则是中央区及其他地区。千代田和涩谷以南的地区被定义为东京的南区。

虽然横滨严格来说是独立的城市，不是东京的一部分，但也包括在这里。毕竟，它大部分被大邻居的密集城市扩张所吞噬。比起成田机场，横滨更接近东京的中心地带。

东京及其23个特别区的地图。值得注意的是，东京的首都圈明显比东京本土大。东京市内居住着900万人口，而东京都市圈内大约有3200万人口。

新宿/涩谷/港湾/千代田（东京都中心）

东京中心三区的房产价值仍然远高于全国其他地方。而且这里的市场动态与其他城市完全不同。

关于在东京市中心拥有房产的好消息是：无论是商业、住宅还是其他，你可能不会受到任何需求不足的影响。

日本整体人口减少，对于供应有限的黄金地段、备受追捧的街区的房地产来说，这不是问题。像新宿和千代田这样的地方，后者包括六本木山（东京的 “比佛利山”），永远不会缺少租客。

坏消息是什么？东京市中心豪宅的租金收益率很低，你要支付每平方米1万美元以上的房价。

在东京市中心购买房产，虽然可能是一个不错的“战利品资产”，但绝对不是一个最佳投资。你可以考虑向东京的外区看齐，这些地方到市中心往往只需十几分钟的路程。

中野/杉并/西区

如果您想寻求合理的价格和中心位置的组合，东京西区可能是购买房地产的好地方。

例如，中野区是一个非常中心的位置。乘坐地铁到新宿只需10分钟左右。然而，这里的房价却只有东京内区的一半左右。

国分寺、武藏野、秋岛等远离东京中心区的地区，房价更便宜。

这些地区基本上是东京都内的通勤城市，让工人们用方便来换取实惠。预计这里的房产价格约为5000美元（每平方米）。

不过，从投资者的角度来看，在东京市中心以外的地方购买房产，是要冒长期风险的。如果日本大城市的人口减少，“卧室社区”的入住率将首先受到影响。

中央/台东/东区

严格来说，中央区和台东区并不在东京的三个中心区之列。但是，与新宿和涩谷相比，这两个地区的交通同样便利。

特别是中央区和台东区，如果您经常往返于东京成田机场，那么这两个地区是最合适的。从上野站出发的京成Skyliner是东京市中心和主要机场之间最快捷的交通方式。

从位于台东区的上野站出日本，比在市中心附近的其他地方更容易。包括东京站等竞争性的交通枢纽。

江户川区虽然距离稍远，但也越来越受到外籍人士的青睐。从江户川区到东京市中心大约20分钟的路程。但与东京CBD相比，江户川区的房产价值仍然较低。

在东京江户川区购买一整栋房子的价格比在新宿购买一套小公寓的价格还低。在东京市中心以外的地区，房地产价格明显便宜，而且更容易买到。

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品川区、太田区、南区

南区是东京都内交通便利性和经济性兼备的地区。与东京东部和西部一样，在这里购买房产的价格是涩谷和千代田等中心区的一半左右。

此外，值得一提的是，如果您经常出差或离开日本，东京南区是最方便的居住地。因为你从东京羽田机场开车或坐地铁就能到。

羽田机场是都市圈第二大机场，比成田机场明显更靠近市中心。羽田机场被当地人普遍认为是东京最容易出国的机场。

在日本购买房产的外国人应该考虑东京南部到羽田机场的交通便利性，以及其相对较低的房产价值。

横滨

虽然横滨在几十年前就被同化为 “大东京都市圈”，但横滨绝对是自己的城市。事实上，它是日本“”真正的”第二大都市圈，而不是大阪。

横滨的房地产价格远低于东京本土。在横滨，土地价值平均徘徊在每平方米25万日元（约合2500美元）左右。相比之下，许多东京郊区的土地价格都在50万日元（约5000美元）以上。

面对现实吧。横滨的房价不会比东京贵，也不会比东京好。同样，即将到来的人口减少将影响日本郊区、乡村和二线城市的房地产，而不是影响东京中心或大阪。

无论如何，在整个2020年代，你仍然可以在横滨房地产市场上赚钱。而且这个城市有很多理想的街区，升值潜力很大。

尤其是横滨现在正有大量的中国投资涌入。东京本身连唐人街都没有，房地产价格仍然是其两倍。相比之下，横滨价格便宜，如果你是中国人，更容易交到朋友。

 

编译自Invest Asian

日本房产投资终极指南（一）永久产权，还可买地！

日本是世界第三大经济体，是亚洲的主要增长引擎之一。在这里购买房产意味着你在这个星球上最密集的城市化和最发达的国家之一投资。

不过从经济上来说，日本目前并不是最亮眼的地方。在过去的30年里，日本的GDP增长几乎都保持在3%以下。此外，快速下降的人口将使日本现有的债务困境继续承受压力。日本的公共债务现已超过GDP的200%。美国人抱怨“20万亿美元”，但从比例上看，日本的债务问题要严重得多。

然而，尽管日本长期存在债务问题，人口减少，经济普遍停滞，但日本还是一如既往地在重塑自己。自动化虽然最近才成为西方世界的主流讨论话题，但从上世纪80年代开始，自动化在日本已经很普遍。每个街角都有自动售货机，在餐厅通过机器点餐是标准配置。日本的工厂也是机器人和自动化的先锋，毋庸置疑。这里的劳动效率比世界上任何一个国家都高。

同时，在日本旅游和购买房产的外国人比以往任何时候都多。这个国家曾经是出了名的难以移居的国家。但是，随着日本长期的人口问题的加剧，他们已经向世界开放了。日本现在是亚洲第二大以外国人身份购买房产的国家，仅次于泰国。最近在东京的房地产市场上，富有的中国买家尤为突出。这部分归功于旅游业的繁荣，因为需求上升。当然，人们以旅游者的身份来过之后，更容易在海外购买房产。

日本的签证法更简单，举办包括2020年奥运会（尽管推迟了）在内的重大活动，再加上人们对全球化的接受程度不断提高，这将有助于他们赶上21世纪的发展步伐。即使日本在未来100年内也未能真正繁荣起来，不过也请放心——在可预见的未来，日本将继续保持世界顶级文化、经济、政治中心的地位。

日本的房地产仍然是一种相对稳定和安全的投资……如果操作得宜。只是不要指望像在柬埔寨或菲律宾那样，有7%以上的升值或租金收益率。日本是亚洲少数几个外国人可以拥有土地和房屋的国家之一。因此，作为外国人，在日本购买和维持房屋是非常困难的，特别是如果你不是全职住在这里的话。

外国人可以投资日本的房地产吗？

日本不仅允许外国人购买永久产权的房产，还允许拥有土地。当涉及到拥有任何类型的房地产时，您将拥有与日本公民相同的权利——无论是东京的房子还是大阪的公寓。

这在亚洲市场上是一个罕见的情况。该地区的大多数国家只允许外国人购买公寓单位。事实上，大多数地方根本不会让你真正拥有房地产。例如，中国和越南，除了长期租赁各类房产外，不允许其他任何东西。

正因为如此，日本是亚洲以外国人身份购买房地产最安全的国家之一——至少从法律的角度来看是这样。当涉及到拥有任何类型的房产时，外国人和日本公民之间几乎没有区别。如果你需要注意什么的话，那就是日本的房地产中介公司。而不是政府或任何与土地所有权保障有关的事情。

 

编译自Invest Asian

青春丶稳健丶亲商 柬埔寨市场潜力巨大

柬埔寨的经济增长强劲，从2011年至2019年，年增长一直维持在至少7％。根据柬埔寨国家银行，该国去年的海外直接投资（FDI）增长12％至36亿美元，其中来自新加坡的投资额占6％。柬埔寨虽具备亲商环境，但法律和条规正处于形成的过程，有些现有条规的局限性也高。因此，进军柬埔寨的外国企业，大多寻找可信赖的当地伙伴进行合作。

金边独立碑前的回旋处车水马龙。（图片来源：联合早报 – 林泽锐摄）

柬埔寨首都金边是湄公河畔的城市，这条历经了壮阔历史的河流曾经目睹这个国家的苦难，但现在也正在见证它开始稳步地发展，以及新与旧的迅速交替。

随着外来直接投资逐年上扬和旅游业的日益兴盛，柬埔寨房地产发展领域也相应活跃。单在2018年，获批准的建筑项目有2867个，总值52亿美元。　

正因为柬埔寨的这股城市发展势头，让勇于尝试的新加坡建筑事务所Create Architecture，有机会走出国门大展拳脚，接下他们在本地没有机会承接的大规模项目。

该公司打从2015年成立就一直放眼海外，积极进行行销，隔年因接下金边的服务公寓兼酒店项目Lumiere Residence的设计工作，而打入柬埔寨市场。该项目从2016年动工，去年初竣工，有166个单位。

Create Architecture合伙人许乃彦接受《联合早报》访问时指出，金边具有庞大潜能，提供了公司很多不同的机会，包括有机会参与一些在新加坡或许比较难承接到的项目。

另一名合伙人陈炳辉则指出，项目刚开始时，公司三名合伙人也有点担心到底可不可以做到，后来项目顺利完成，这提振了大家的信心。他说：“一旦你冲破了界限，就会追寻更高目标，我们扩大了自己的疆界，开始去探索未知的领域。”

公司通过密切的合作关系建立信任，但也须说服当地客户接受自己前卫的设计理念。

去年中，公司也完成了第一个商业厂房项目。该项目占地3.7公顷，位于未来的新机场附近。

由于获得好口碑，Create Architecture陆续接到多个新项目，包括拥有1680个单位的一个住宅项目、一个服务公寓，以及两个酒店项目。目前，合伙人每一两个星期都会到柬埔寨视察。他们计划于今年内在当地设立办事处。

负责缅甸、泰国、柬埔寨及老挝市场的新加坡企业发展局区域主管梁清玲认为，柬埔寨具备让外商进驻的潜力。首先，柬埔寨拥有亲商环境，新加坡企业对当地的兴趣提高，部分也是基于这个因素。

外国人可持公司100％股权 也可避免双重征税

例如，当地政策允许公司的所有权可以100％由外国人持有。此外，新加坡同柬埔寨也有避免双重征税协定。

其次，柬埔寨政府正在探讨推动经济增长的多元化。过去推动国家经济发展的行业主要是服装业和旅游业，但当地政府如今把更多精力投入发展包括服务和数码领域。例如，柬埔寨已宣布，打算在2023年之前转型为数码经济体，企业可以掌握机会和先行者优势。

此外，柬埔寨拥有庞大的年轻消费市场，1600万人口的平均年龄是24岁。

在东南亚区域，柬埔寨是城市化速度最快的经济体之一。随着金边等地发展，对能源管理和城市方案等将有需求。

梁清玲说：“由于海外市场的运作环境不同，寻求海外发展的公司应该做好功课和做好充足准备…… 企业应该同懂得驾驭商业环境的当地伙伴合作。”

新加坡发展商豪利控股（Oxley Holdings）就因为结识了柬埔寨的商业伙伴，才决定在2014年进军当地市场。

豪利控股执行主席兼总裁陈积光接受《联合早报》访问时说，他于2013年中到柬埔寨暹粒，原本为参与慈善工作，却认识了柬埔寨房地产巨头Worldbridge集团主席礼德谢（Oknha Rithy Sear）和新加坡商人，他们在当地都拥有土地。

之后，陈积光利用半年时间观察柬埔寨市场，看到金边许多烂尾楼，不免感到担心。

年轻人口庞大 且具消费能力

不过，他也发现当地市场的潜力。“柬埔寨的有庞大的年轻人口，他们现在大多数也会讲英语了，也会讲一点华语。我也看到很多中国大陆的商人和游客，一些国际和新加坡品牌也入驻当地。”

有意思的是，堵塞的交通让他察觉到路上有不少新款汽车。这一切证明“柬埔寨有一定的消费者和房地产投资者。”

公司的第一个大型综合项目The Bridge在2017年竣工。当中有居家办公SOHO单位，也有公寓住宅单位，已全售罄。

第二个大型综合项目The Peak则还在兴建中。该项目共有55层楼、高230米，一旦竣工预计会稳坐金边最高建筑的宝座。项目包括两座住宅大楼和一座商业大楼，不仅将迎来香格里拉酒店，商场也将由首次进驻当地的凯德集团管理。

豪利控股在金边发展的第三个项目是有地住宅The Palms，销量不俗。

The Peak项目现正在居外网上出售。永久产权，设有豪华住客会所，建筑面积65平方米的1卧1卫，只售约¥ 180万（点图查看项目详情）

谈到在柬埔寨所取得的成功，陈积光认为当地伙伴扮演重要角色，除了向当地富裕人士说明豪利强项，也努力推售项目。他有感而发：“出外靠朋友，在别人的国家，最重要的是找到真正跟你有同感、期望也一致的伙伴。”

不过，陈积光已意识到市场有供过于求的迹象，因此将会放缓在当地发展第四个项目的计划。

尽管柬埔寨今年的经济增长可能放缓至6.9％，但它仍是东南亚最快速增长的经济体之一。不过，可能对经济增长构成下行风险的一个因素是，柬埔寨主要出口伙伴欧盟，可能撤销对它的贸易准入优惠。

柬埔寨有许多年轻人，1600万人口的平均年龄是24岁。（图片来源：联合早报 – 林泽锐摄）

开银行也为专业操守立标准

经济发展和中产阶层崛起，带动对银行服务的需求，促使本地企业进驻当地推展业务。

总部设在金边的辉立银行（Phillip Bank），服务对象多数是柬埔寨人，它是新加坡辉立资本旗下的公司。

银行2009年投入运作，此后以收购和投资活动加强银行业务。它最近刚获得柬埔寨政府的批准，同当地一家微型贷款公司KREDIT Microfinance合并，分行从六个增加至89个，成为在柬埔寨分行网络第三大的商业银行。它也经营一般保险和人寿保险业务。

辉立银行董事兼股东代表王重奋接受《联合早报》访问时说，合并后银行拥有广泛的贷款客户，最低的是个人贷款每月约2000美元，最高的贷款是七至八位数美元。贷款者的类型广泛，有微型企业、中小企业和大型企业。

谈到该银行的缘起，辉立资本执行主席林华铭当年到柬埔寨考察，对于微型贷款既能做好事，又能是一门能够做得好的生意感到乐观，因而进入当地市场。

王重奋认为，亲商环境、“不完美的市场”、年轻人口，以及稳定的政治，有利于该银行的业务发展。

至于在柬埔寨经商的挑战，他认为有些条规可能过于局限，但表示可以理解当局为了要达到较高审慎标准的需要。

另一项挑战是当地人的专长，还追不上经济和银行领域的快速发展，使得辉立银行必须聘请外来人才。

王重奋也对不良风气进行整顿，在接管银行的两年内开除六七名对贷款收取佣金的员工。“我们必须为当地员工树新标准，让他们了解哪些是不可接受的行为。”

推进金融科技提供虚拟银行服务

接下来，公司将为零售客户重新启动移动银行服务，以及预计在一年内推出面向企业的互联网银行业务。

另一方面，新加坡一家小型金融科技公司，也通过提供科技服务，在当地金融市场寻求发展机会。

该公司的专长是提供科技方案和服务，包括数码识别、生物识别和图像处理、支付解决方案、自动化、数据分析和智能卡。

Adera Global集团总裁王瑞隆受访时说，公司为柬埔寨国内最大银行爱喜利达银行（Acleda Bank）提供虚拟柜员机（virtual teller machine）和定期存款机，第一阶段会先设置超过50台机器。

他说，该公司属于正在增长的小型公司，因此只打算在自己熟悉的市场发展，目标市场是中国与柬老缅越泰（CLMVT），如今在中国和越南已有业务。

公司入驻越南后，派销售人员到柬埔寨考察，发现柬埔寨有许多外资涌入，而到处都有基础建设和房地产的建造工程，适合公司到当地发展。

Adera将在银行总部设立一个平台，管理和监督设于分行的这些机器。未来，公司也将协助该银行推动数码付款。

柬埔寨拼搏生存指南

（图片来源：联合早报）

1. 尽管外资公司可完全拥有一家企业，但要进入柬埔寨的新加披企业应该考虑同可信赖的当地伙伴合作。

2. 出席企发局的工作坊和讲座，了解更多市场机会。

3. 同大企业交涉时，应花时间同主要决策人建立联系。

4. 尽管美元是当地商界实际使用的货币，但应尽量使用柬埔寨瑞尔，这将有利于管理支出。

 

关于居外IQI

居外IQI 是一家控股公司，拥有并运营 IQI Global和居外网。 居外IQI由亚洲房地产业两个超级品牌合并而成，旨在助力亚洲居民成为全球居民。居外IQI收录并应用跨境购房趋势数据，以促进交易达成，居外IQI还为经纪公司和开发商提供端到端及线上线下服务。居外IQI是东南亚及中东地区领先的房产经纪网络，共有6000名房产经纪人，分布在15个国家的25个分行。居外网是领先的中文海外房产线上平台，拥有91个国家和地区的300万条房源信息。欢迎点击查看居外网上在售柬埔寨房源，或致电 400-041-7515 谘询柬埔寨房产投资的机会。



来源：联合早报
编译：Zoe Chan

EB-5限制宽松 专家拆解投资移民美国3大优势

近年中国香港再掀移民潮，很多人为了下一代选择移民，美国名校林立，加上生活环境理想，一直是热门之选。美国借贷中心（American Lending Center）香港办事处业务总监黄荣杰（Tony）指，美国对比其他英语系国家，投资移民金额较低，亦无学历或技能要求，建议港人透过EB-5计划移民美国。只要选对移民项目，最後所花的费用是绝对超值，由移民公司的移民律师提供专业意见及协助，想达成移民美国的梦想并非难事。

美国为何一直都是热门移民国家？

1. 教育优良和就业机会丰富

Tony在美国居住多年，妻子及子女都在当地工作和读书，他认为美国有利子女教育及发展。“美国拥有多所闻名国际的学府，有来自世界各地的尖子，教育体系多元化，子女毕业後能成为各行各业的精英。”

他又指不论是科技丶工商或创意艺术等，在美国都有庞大发展空间及就业机会。当地大部分企业都重视求职者有没有‘身份’，即是否可合法长期留居美国。这点是不少父母送子女到外国留学时没有想到的。若你持有绿卡，在当地便可以合法长居身份求职，工作机会自然更多，有利事业及下一代的前途及发展。

申请者的配偶及21岁以下的未婚子女可同步取得绿卡，移民到美国， 子女可入读当地的免费公立学校，更能以名额更多的本地生身份报读大学，可申请政府的助学金，而大部份奖学金只是给本地学生申请。只要选择有信誉，永久绿卡批准率及退回投资款比率高的项目，子女所花的教育开支远远低於留学生的学费及其它支出。

2. 完善医疗体制

除了优良教育和丰富的就业机会，美国政府着重国民的身心健康，Tony表示每个州份都有不同的医疗福利。此外，随着“奥巴马医保”（Obamacare）落实，美国医疗保险申请限制大幅减低，不会因为本身健康问题而不受保，保障当地人的健康，确保得到适当的医疗服务。

美国政府亦有为儿童和长者提供更多的医疗保障，可谓相当完善。

3. 税制简单，避免重覆交税

Tony直言很多人不太理解美国税制。“事实上，美国比其他传统热门移民国家，如邻近的加拿大，税收相对较低，而且个人入息税为递增税制，申请人的负担其实比想像中轻。”

根据2019年的新税法，儿童免税额亦有所增加，由每名17岁以下儿童1,000美元提高到2,000美元，纳税人更可为18岁至24岁的家属申请500美元的免税额。“对於有子女的家庭，美国由2019年起变得更加吸引，而且中国香港与美国有税务协定，在香港已缴交的税款可在美国扣减，避免重覆交税的问题发生。而美国绿卡居民或公民如在报税年度於海外居住330天或以上，个人收入免税额更高达105,900美元。”

在芸芸移民美国的方法中，如何选择？

EB-5投资移民 只需90万美元！

Tony表示EB-5投资移民签证计划已设立超过20年，用意是吸引外资，振兴美国经济并提高就业率，最近美国总统特朗普对移民政策发出的行政命令更指明不会限制投资移民，因为投资移民是有利当地的就业和经济发展。

“投资移民申请条件及过程非常简单，只要投资90万美元，并确保相关投资项目能为当地人创造10个全职的工作机会即可。而且，如果选用资质优良的地区中心来投资，投资人可以完全使用间接就业，从而避开了聘请员工的繁琐和压力。”申请人只需证明投资的资金属个人资产，而且是合法来源，例如来自物业按揭或家人赠予均可。

中国香港出生的申请人不用排期

此外，由於EB-5投资移民目的是吸引外资，申请人无需通过任何测试，即使不懂英语及没有特别技能亦可申请。其他国家大多设有一堆投资移民所需条件及限制，EB-5却没有年龄限制及工作经验限制等，比起其他英语国家宽松得多。以英国为例，英国投资移民需要200万英镑，而澳洲创业投资移民需要至少投入150万澳元。

“申请人在通过领事馆约见作简短的面试後，即会先获发移民签证，半年内以此签证入境美国便可获得有条件绿卡（两年），不用坐俗称‘移民监’亦享有与永久绿卡同等的公民福利，两年後申请永久绿卡。”

值得一提的是，申请人只要在香港出生并持有香港身份证，申请移民美国则不用排期，相比中国内地或其他东南亚地区的申请人更快获批绿卡。而美国移民局今年3月份在审批案件程序上会实施新措施，会优先处理非排期国家或地区的案件，对香港出生的申请人相信是好消息。再者，美国没有限制双重国藉，日後入藉为美国公民仍可保留香港永久居民身份。

Tony提醒，申请人必须了解自身背景的优势，针对自己及家人的需求来计划移民，当中需要大量资料搜集及经验分析，建议最好寻求专业顾问协助。

 


来源：香港01
责编：Zoe Chan

5月询盘量急升57%！居外IQI执行主席畅谈希腊购房移民近况

居外IQI执行主席乔治·奇米尔（Georg Chmiel）表示，中国买家对希腊房地产的兴趣在5月份强劲反弹，黄金签证申请可能在今年最后一个季度出现激增。

这一消息是在希腊越来越担心中国投资者因疫情而导致的需求下降，将严重影响因经济高度不确定性而导致国内需求仍然疲软的房地产市场。

奇米尔在接受GreekGuru.net采访时表示，由于中希两国之间的联系更加紧密，以及希腊黄金签证项目的吸引力，海外房产平台居外网 Juwai.com的中国投资者对希腊的兴趣被证明是有弹性的。

“希腊的亲中、亲投取向是吸引中国人到该国投资住宅地产的重要因素。中国消费者认为，两国良好的关系和参与一带一路倡议是长期投资和居住的保证，”他说。

中国买家一直在推动希腊黄金签证项目的需求，该项目在2019年的增长率创下新高。投资换居留计划的有利条件，以及该国十年经济危机带来的低房地产价格，被认为维持了亚洲国家投资者对希腊资产的兴趣。

上个月，居外网上希腊房屋的买家咨询量比4月猛增67%，但与去年5月相比下降了26%。

“需求还没有恢复到如火如荼的状态，要想从海外完成交易还是很困难的，但中国买家每个月的咨询量与过去12个月的表现一致，”奇米尔说。

随着全球各国经济解封，推动经济回归正常，许多房地产市场正在复苏，但步伐缓慢，因为完成的交易数量仍然很低。据报道，中国的高净值人士已经开始重拾起疫情前的购房兴致，选择新加坡和澳大利亚等邻近国家的豪宅。

在希腊，中国买家对雅典市中心靠近雅典卫城的公寓以及Glyfada和Palaio Faliro等海滨地区的公寓情有独钟。在岛屿上，他们的目标往往是米克诺斯（Mykonos）、圣托里尼（Santorini）和克里特岛（Crete）的豪华别墅。

“希腊黄金签证在中国的富裕家庭中仍有很大的市场。希腊投资签证所提供的价值可能会将需求从太平洋和加勒比海地区价格较低的项目转移到希腊。希腊在欧盟申根地区提供免签旅行和居住。

“去年是黄金签证迄今为止最辉煌的一年，有近8000名申请人及其家属获得希腊黄金签证。目前，80%以上的签证获得者是中国人。该项目以最低的成本为希腊国家筹集了超过30亿美元的资金，”奇米尔说。

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奇米尔又表示，由于中国人前往雅典的旅行限制仍在实施，而希腊移民局也因疫情而关闭了一段时间，今年批准的签证申请数量有所放缓，但需求并未减少。

“至少到目前为止，希腊的公共管理和医疗系统在限制新型冠状病毒蔓延的表现令人钦佩。希腊每百万人中仅有约300病例，这使得它对于任何担心自己或家人健康的人来说，成为一个非常安全、有吸引力的目的地。如果该国保持这种成功，它可以从不幸的国家赢得中国买家的市场份额。美国和英国传统上吸引了更多的中国投资，但这两个国家似乎在应对疫情时弄巧成拙。

“中国对希腊黄金签证的需求并没有降温，尽管今年的审批速度大幅下降。受疫情影响，各办事处自2020年3月11日以来一直处于关闭状态。不过，希腊政府更已积极主动地进行了一些改革，将减少一些不必要的繁文缛节。”

奇米尔补充说：“我们预计，当目前与新冠疫情相关的限制解除时，可能在第四季度，申请和批准均将会激增。”

 

关于居外IQI

居外IQI 是一家控股公司，拥有并运营 IQI Global和居外网。 居外IQI由亚洲房地产业两个超级品牌合并而成，旨在助力亚洲居民成为全球居民。居外IQI收录并应用跨境购房趋势数据，以促进交易达成，居外IQI还为经纪公司和开发商提供端到端及线上线下服务。居外IQI是东南亚及中东地区领先的房产经纪网络，共有6000名房产经纪人，分布在15个国家的25个分行。居外网是领先的中文海外房产线上平台，拥有91个国家和地区的300万条房源信息。欢迎点击查看居外网上在售希腊房源，或致电 400-041-7515 谘询希腊移民或房产投资的机会。



来源：The Greek Guru
编译：Zoe Chan

疫情减退 中国买家仍热衷于泰国购房

尽管新冠状病毒大流行导致全球经济放缓，但中国投资者投资泰国房地产市场的意愿并没有减弱的迹象。中国游客喜欢泰国，在目前的情况下，越来越多的中国游客变成了投资者，将资金投入到泰国的住宅物业上。

房市最大投资者

除了纯净无污染的海滩，泰国还拥有低廉的物价和优质的医疗设施。这些特点，再加上泰国房地产市场板块有良好的投资氛围，一直吸引着中国投资者的关注。

该国为老年人提供10年签证计划，使其成为退休后置业的首选之地。对于中国学生来说，泰国是最有吸引力的留学目的地之一，他们认为在这里可获得大学教育的机会是最好的。

所有这些因素加在一起，这就是为什么投资者越来越愿意投资泰国一些精选城市（包括其首都曼谷）的住宅物业的原因。

虽然泰国的住房市场吸引了所有国籍的人，但它更吸引中国投资者。从中国在泰国的投资主要集中在房地产领域，就可以衡量出这一点。

投资因疫情放缓

突如其来的新型冠状病毒大流行风靡全球。它于1月初在武汉出现，短短几个月内几乎波及全球所有国家。受其影响，大多数国家的政府都采取了封锁措施，以此来阻止其在社区的传播，对房地产市场的影响也很重大。

由于世界正在努力应对开发传染病疫苗的挑战，专家预测，由于供应链的中断，经济衰退不可避免。另外，他们也不抹杀经济萧条的可能性。

不过对中国投资者来说，幸运的是，中国已经摆脱了疫情最严重的时期，正在缓慢而稳定地恢复正常生活。专家预测，由于全球对专家的影响，中国的情况可能会有所放缓，但疫情对中国经济的负面影响将小于全球其他经济体。

这就说明了尽管新冠状病毒危机导致泰国房地产发展放缓，但中国投资者对泰国房地产的兴趣却越来越大的原因。

为什么中国人仍然想投资房产？

中国投资者对泰国住房物业的浓厚兴趣并不奇怪。大体上，这是由一些特定的原因造成的。根据中国专门从事海外房地产交易的门户网站居外网的数据，泰国一直是中国投资者眼中最受欢迎的购房目的地。

在2019年，中国投资者对泰国的房源询问量比日本和其他国家的多。另外，中国投资者似乎也忽略了报告中指出的泰国经济放缓。

有趣的是，据位于苏梅岛的房地产中介公司Samui Exclusive报道，“大部分的询盘是泰国曼谷、苏梅岛、普吉岛、清迈和芭堤雅等热门城市的单间公寓。”

泰国苏梅岛的全新别墅，拥有3卧3卫2车库，带有无边海水泳池，仅售约¥ 581万。点图了解房源

这种兴趣激增的主要原因之一是由于泰国的住房市场成本相对于其他国家来说比较便宜。虽然当地一些严格的法律禁止投资者以自己的名义购买某些房产，但便宜的生活成本已经足够吸引了。

与人们认为当前疫情会引起泰国房市，尤其是中国买家的冷淡反应相反，事实恰恰相反。虽然居外网的数据是肯定的，但中国投资者还是期待泰国政府的回应和其房市的动态，以做出下一步的行动。

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关于居外IQI

居外IQI 是一家控股公司，拥有并运营 IQI Global和居外网。 居外IQI由亚洲房地产业两个超级品牌合并而成，旨在助力亚洲居民成为全球居民。居外IQI收录并应用跨境购房趋势数据，以促进交易达成，居外IQI还为经纪公司和开发商提供端到端及线上线下服务。居外IQI是东南亚及中东地区领先的房产经纪网络，共有6000名房产经纪人，分布在15个国家的25个分行。居外网是领先的中文海外房产线上平台，拥有91个国家和地区的300万条房源信息。欢迎点击查看居外网上更多在售泰国房源，或致电 400-041-7515 谘询泰国移民、留学或房产投资的机会。



来源：Asia Today
编译：Zoe Chan

居外六月专访：葡萄牙房地产星级专家分享待客之道

居外六月专访的两位星级嘉宾，分别是Livingroup国际房地产首席执行官——若奥·帕加尼·托斯卡诺（João Pagani Toscano）先生，和来自Cruz, Roque, Semião（CRS）法律公司的古斯塔沃·迪亚士（Gustavo Diaz）先生。两家公司皆位于葡萄牙。

Livingroup为一家葡萄牙控股公司，从事国际业务，拥有多元化的产品组合，包括房地产开发，旅游业和联合办公空间。自2012年成立以来，Livingroup不断扩展其业务范围，开发了多个基准项目，跻身至房地产投资行业前列。Livingroup代表高股本投资者投资和管理资金已超过8000万欧元，投资土地占地约50,000平方米。

CRS为一家在葡萄牙成立的提供全方位服务的律师事务所。基于客户的法律权益，在保证通信机密性的前提下，CRS致力于向客户提供独家服务。CRS律师专攻合同法和诉讼以及公司法，并为个人和企业机构（即中小企业，跨国公司，基金会，协会和企业集团）提供跨行业法律支持。

面向中国跨境买家的营销

若奥：Livingroup专门服务国际市场。国际投资者常有许多不同的要求。我们的一些投资者单纯寻求房地产投资，而另一些则有更多需求。例如，中国买家通常希望通过房地产投资获得黄金签证。【居外百科｜了解葡萄牙“黄金居留签证”】

我们公司自2011年就已经在中国开展业务，并与各种中国投资者合作。客户群遍布北京、上海、成都、重庆和香港。

我们只通过推荐的方式与客户合作，这使得我们在中国能够建立起良好的关系网。当一个客户满意了，他就会把我们公司介绍给他的朋友们。比如，像在重庆和成都，Livingroup只通过推荐的方式合作。从我们这里购买房产的人，往往会把我们公司推荐给其他人。

点击查看Livingroup在居外网上挂牌的精彩房源

古斯塔沃：我认为中国人是葡萄牙最大的投资者。从2015年担任律师以来，我一直与全世界的客户合作，但是大部分都是来自亚洲，特别是中国。最近，我们有大量来自中国香港的客户，过去三到四个月里，大约有40到50位客户。不得不说，由于2019年9月的政治动荡，许多香港买家都对葡萄牙产生了兴趣。

CRS在与中国买家打交道方面有丰富的经验，中国人申请黄金签证的占比依旧最高。我们对法律制度的了解使我们能够为亚洲，尤其是来自中国和香港地区的客户提供所需的一切服务。

面向中国买家的市场旺季

若奥：暑假和中国新年是购买房产最火热的时间段，这段时间对Livingroup来说非常重要。中国新年这段时期，我们特别繁忙，需要接待那些已经购买了房产的客户，以及那些要来参观或者更新黄金签证的客户。他们往往也会带着朋友或者家人一同前来。因此，我们还可以在这段时间内将房产售卖给新客户。

中国买家最关注的问题

若奥：我这边的话，大部分的客户都会询问公司的信誉，投资价格和葡萄牙的情况。客户只有对我们放心了，才会再通过我们购买房产。我90%的客户都是中国人，而且是回头客。我们公司在市场有良好的业绩记录、口碑好。客户也可以在网上看到我们的售价，所以他们也很放心和我们合作。

古斯塔沃：从法律角度来看，常问到的问题一般都是涉及到家人及其移民葡萄牙的资格。比如: “ 我儿子已经20岁了，我可以带他一起过去吗？或者是，我父亲已经65岁了，可以一起过去吗？还有其它的要求吗？”

客户还想知道从获得黄金签证到获得公民身份的流程。大多数情况下，他们一开始会问五到六个问题，随着谈论的进行，客户还会有更多的问题。我认为对客户来说，让他们充分了解自己在做什么非常重要，毕竟这是一笔金额不小的投资。从法律、个人和商业的角度来看，对他们来说，了解得越详细越好。我们的工作就是确保他们可以获得实现目标所需的一切工具。

与中国买家合作时的障碍

古斯塔沃：语言交流障碍！

若奥：是的，我也一样。我们必须安排一个随行翻译。从文化角度讲，我觉得葡萄牙文化和中国文化很相似。葡萄牙人喜欢在餐桌上谈生意，也为我们的文化、美食和红酒而自豪，葡萄牙人也很好客。所以和我们合作时，中国客户也会觉得很舒服。在葡萄牙，他们受到了欢迎，再来的时候还会带上朋友。

当我们来中国时，也受到了同样的款待。大部分时间我来中国都不是来做生意，而是拜访我的客户。现在他们都已经成为我的朋友了，并且还会把我介绍给他们的朋友，我们会一起吃饭。最后，我们之间的生意更像是在文化、美食与好客的氛围中展开的交流。这是一种很好的体验，也是一种不错的经商方式。

为那些想与中国买家合作的人提供建议

若奥：了解文化差异很重要。大多数的中国买家之前从未去过葡萄牙或者欧洲，所以，有时他们不懂当地的文化。因为他们往往会经历长途飞行，还要倒时差，在客户到达的时准备好一切就很重要，要让他们尽可能地觉得舒适。

当我们谈及到中国投资者的时候，谈论的都是有不同需求的客户。与客户进行了一笔交易后，不能忘了他们。整个过程中我们都需要为客户提供帮助，尤其是在办理黄金签证期间。

当客户抵达葡萄牙时，服务要细致。我的客户来自世界各地，当他们联系我时，他们想和我待在一起，想一起打高尔夫，想出去逛街，一起吃饭，我总是会为他们空出时间。我认为中国投资者真的很喜欢这种服务。我们不仅仅是在售卖东西，更是在与客户建立友谊。

古斯塔沃：我们在文化上存在很多差异和相似之处，因此了解文化差异非常重要。我认为最好的建议是适应每个客户并在合理范围内满足他们的需求。

探索居外

若奥：我们通过移民和房地产代理找到了有关于居外的信息。我们只直接跟代理合作，从不与中介合作。到目前为止，这是我们第一次参加居外直播研讨会。我们也非常开心能以这种方式参与进来，期待9月的路演与居外再次合作。也很感谢居外为我们提供的服务。

古斯塔沃：虽然这是我们第一次合作，但是到目前为止，在直播研讨会的过程中，居外提供的多方面支持让整个直播可以顺利进行，我们对此也很开心。我们也意识到正在与一家有着相同价值观和工作方式的公司合作，这也是为什么每个参与方都能完美协作。我们真心希望能够与居外继续合作。

这种方式也有利于我们与客户一对一交谈。很多时候，客户无法亲自前往葡萄牙与律师们见面并参观项目，只通过远程操作或者邮件联系也并不现实。但是随着科技的发展，我们还是可以“面对面”交流。我认为这种直播研讨会有助于人们保持参与和联系的感觉，营造出一种亲近感。现在，我们也常常会进行直播研讨会，帮助各方之间的沟通和联系。

 

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居外IQI 是一家控股公司，拥有并运营 IQI Global和居外网。 居外IQI由亚洲房地产业两个超级品牌合并而成，旨在助力亚洲居民成为全球居民。居外IQI收录并应用跨境购房趋势数据，以促进交易达成，居外IQI还为经纪公司和开发商提供端到端及线上线下服务。居外IQI是东南亚及中东地区领先的房产经纪网络，共有6000名房产经纪人，分布在15个国家的25个分行。居外网是领先的中文海外房产线上平台，拥有91个国家和地区的300万条房源信息。欢迎点击查看居外网上在售葡萄牙房源，或致电 400-041-7515 谘询葡萄牙移民、留学或房产投资的机会。


英文原文：https://list.juwai.com/news/2020/06/agents-of-the-month-gustavo-diaz-joao-pagani-toscano
编译：Zoe Chan

6个原因，总有一个令您无法抗拒葡萄牙房产

由于新冠状病毒大流行，欧洲经过几个月的封锁，各地的限制正在逐步解除。这让欧洲房地产行业开始回暖。

虽然中国政府出台了控制资本外流的规定，中国资本严重减少，但一旦病毒危机结束，中国和其他亚洲国家对欧洲房地产的投资均有望增长。

尤其是葡萄牙，已经成为房地产投资的重要目的地。根据普华永道（PwC）进行的一项研究——”2019年欧洲新兴趋势”，其首都里斯本（Lisbon）排名最高，成为最具吸引力的投资城市。

2019年，葡萄牙一半以上的房地产交易是由外国人购买的，葡萄牙房地产中介公司一直在积极吸引中国和亚洲买家。

根据《南华早报》的文章，中国香港被认为将成为葡萄牙房地产的首要外资来源地之一，因为居民正在寻求欧洲避风港，以躲避自2019年5月以来的社会动荡。

我们概述了六个原因，为什么房地产投资者认为葡萄牙是一个绝佳的选择。

1. 诱人的房价

普华永道的研究显示，葡萄牙躲过了1996-2007年影响许多欧洲国家的房地产泡沫。因此，葡国没有受到通货膨胀物价上涨的冲击，使得房地产每平方米的价格仍然保持较低水平。

仅仅比较一下，根据德国在线统计门户网站Statista的数据，位于英国最重要城市的公寓在2019年的价格大约为每平方米21179欧元。在葡萄牙，据葡萄牙新闻报道，里斯本公寓的价格仅为每平方米2941欧元。巨大的价格差距使得葡萄牙对外国投资者来说是非常实惠的交易。

不过，房价一直在涨。国家统计局（INE）的数据显示，2018年第三季度住房平均价格上涨了1.5%。根据国家统计局的数据，里斯本、波尔图（Porto）和卡斯卡伊斯（Cascais）57%的住房是由外国人购买的。

由于里斯本的高品质生活和不断增长的经济，里斯本对外国公司和高净值房产投资者特别有吸引力。这种认为的趋势正在向国内其他大城市蔓延，这些城市也在吸引买家。

然而，新冠状病毒危机减缓了这一趋势。由于全球各国政府为共同抗疫而采取封锁和限行等措施，人们因无法出行而抑制了看房和现场预约，房地产市场面临着需求减少。

2. 有利的税收制度和保护性法规

葡萄牙政府出台了许多税收优惠政策来吸引新的投资者。这些措施包括：

– 给予外国人“RHN”或非惯常居民身份。这使得RHN持有者在10年内免于缴纳所得税，在职人士则可享受20%的统一税。

– 没有财富税、遗产税和住房税。

– 租金无增值税（少数例外）。

– 对房地产资本收益的免税，特别是如果收益再被拿来投资的话；

葡萄牙还立法制定了一些保护市场和买家的规则。由于利率、汇率和通货膨胀由中央银行控制，因此，投资者的金融风险很低。另一个增加葡萄牙吸引力的因素是购买房产的快速周转时间——葡萄牙大多数房地产中介公司表示，四个星期就可以把法律文件整理好。

3. 政治稳定，经济增长

经济与和平研究所（Institute for Economics & Peace）编制的“2019年全球和平指数（GPI）”报告，将葡萄牙列为过去几年世界第三大和平国家，仅次于冰岛和新西兰。GPI对163个国家进行了排名，并首次纳入了关于气候变化与和平的研究。

与所有受2007年至2017年全球金融危机影响的国家一样，葡萄牙也未能幸免。然而，到2017年，由于旅游业和出口行业的发展，该国已经恢复了增长。根据提供经济预测的在线平台Trading Economics的数据，失业率也有所下降——2019年为6.1%，而2017年为8.8%。

根据《金融时报》支持的新闻门户网站Sifted的报道，葡萄牙也在拉拢外国人才和投资者，尤其是科技领域。根据金融时报数据服务机构fDi Markets的数据，去年，里斯本迎来了有史以来软件和IT领域最多的绿地外国投资，有10个项目，价值7,500万美元，从而标志着这方面的第六年增长。

该国令人瞩目的复苏也见证了谷歌和亚马逊等许多国际公司在葡萄牙建立欧洲基地。其他选择与葡萄牙IT供应商合作的欧洲公司包括大众汽车和梅赛德斯-奔驰、维斯塔斯（丹麦一家风力涡轮机公司）、农业信贷银行和法国巴黎银行。

4. 高租金收益率

过去十年，葡萄牙的游客数量不间断地增长，该行业是一个强大的增长引擎，支持该国从2008/2009年金融危机中恢复过来，这场危机几乎使该国陷入崩溃的边缘。根据INE的数据，2019年共有2700万游客到访葡萄牙，是大约10年前的两倍多。

随着旅游业的发展，在带动租金上涨的同时，也导致了出租房源的稀缺。对于拥有房产出租的投资者来说，这是一个好消息，因为他们将获得高额的租金收入，特别是在旅游热点地区。

葡萄牙里斯本1卧1卫历史建筑改造的房产，由14套公寓组成，带有私人花园。所有公寓均配有齐全设备和全套家具，并获批准进行黄金签证投资。点图查看房源详情

 

5. 黄金签证方案

根据葡萄牙移民和边境服务局（SEF）的数据，自2012年启动以来，到2019年8月，该计划已经向超过2万人发放了签证（7885名投资者和13364名家庭成员）。

这使其成为欧洲同类项目中最受欢迎的黄金签证计划之一。仅通过房产投资，该计划就吸引了超过48亿欧元的资金，这是迄今为止最受欢迎的获得这一高福利计划的方式。据SEF报道，中国房产买家一直是追求葡萄牙黄金签证的领头羊。

据居外网执行主席奇米尔（Georg Chmiel）介绍，“您只需要投资约56万美元到葡萄牙房地产，就有资格获得黄金签证。2018年，中国人通过黄金签证项目向葡萄牙投资约3.02亿美元。其中10元中有9元进入了房地产。据官方数据显示，自该计划启动以来，中国公民拿下了60%的签证。中国人通过黄金签证计划向葡萄牙投资了约28亿美元。”奇米尔补充说，居外网收到的咨询数据显示，2019年第二季度中国人对葡萄牙房产的需求攀升了40.4%，是2016年以来的最高水平。

获得葡萄牙黄金签证的一些优势包括在欧洲申根区免签旅行，以及合法居住5年后有资格申请葡萄牙公民身份。但黄金签证计划已经宣布了一些变化。将于2020年底生效的新规定，从2021年起，在里斯本和波尔图等大城市购买房产的外国投资者将无法获得该计划的资格。

但在调控生效之前，现在仍有机会通过房产投资来把握热门的黄金签证计划。还需要注意的是，这些变化只适用于在颁布日期后提交的黄金签证申请，不会影响已提交的申请，无论是待审还是正在进行的申请。

6. 抗疫措施更具成效

虽然新冠状病毒大流行对全球构成了经济危机，但葡萄牙对危机的管理远远优于其他欧洲国家。这为该国赢得了世界旅行和旅游理事会（World Travel & Tourism Council）授予的“安全旅行”印章的第一个欧洲国家的荣誉。

这些协议是由WTTC自己制定的指南，目的是应对新冠疫情对旅游业的影响，增强消费者的信心，使他们觉得一旦限制解除，就可以安全地旅行。

 

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英文原文：https://list.juwai.com/news/2020/06/6-reasons-chinese-attracted-portugal
编译：Zoe Chan