“性价比之王”吉隆坡房产:哪处路段最具增值潜力?

东南亚受到不少海外房地产投资族的青睐,其中又以政经局势相对稳定的马来西亚,成为海外置产的主要国家之一;马来西亚首都吉隆坡的主要干道马邦路丶叶观盛路,近几年发展快速,房市前景尤其看俏。

马来西亚首都吉隆坡的房市前景看俏。

近年东协经济蓬勃发展,以马来西亚丶泰国丶菲律宾丶越南及柬埔寨等持续有询问度,尤其美中贸易战,带动制造业从中国外移现象,希望避开两国对彼此产品开徵高关税。

值得注意的是,马来西亚政府持续推动第二家园计画(MM2H),也让吉隆坡成为全球退休丶移居的首选城市之一。

市调指出,吉隆坡及一线城市槟城的不动产,其平均单价大约只有台北相同地段的三分之一到五分之一,甚至比不少所得较低的东南亚国家城市还便宜,可说是新兴国家不动产的性价比之王。

吉隆坡的安邦路丶叶观盛路最受投资人关注,路段不仅拥有国际型银行总部林立,且马来西亚地标双子星大楼就在此,加上多国大使馆驻立其中,区域住宅产品成为市场购屋主要标的之一。

安邦路是吉隆坡从过去荒芜到现今繁华的主要道路;贯穿安邦路的叶观盛路也是重要干道,马来西亚地标双子星就耸立在起点。

叶观盛路是以马来西亚最後一任“甲必丹”(Captain音译,清朝设立管理海外华侨的官吏)命名,显见叶观盛路也承载着吉隆坡发展历史的进程。

安邦路在城中城北边,包含地标双子星丶大型购物中心丶星级酒店等商业区域,万中选一的独特地位,不少金融机构如美国花旗银行丶马来西亚大众银行丶中国银行丶新加坡华侨银行等总部都设於此。

不只银行总部林立,安邦路上还有英国丶美国丶法国丶泰国丶沙乌地阿拉伯及日本等国大使馆,带来稳定高端自住及租赁需求。

马来西亚第二家园交流中心经理林俞成表示,好的物件除有稳定增值空间,也需要有稳定租金收益,但想拥有这类型标的并不容易。

目前,叶观盛路不少建案的询问度都不错,主要因许多社区都有提供五星级的物业管理营运商,协助投资者管理出租,投资人不但能取得永久产权,十年内还能稳定收租,因此受到不少民众青睐。

若以双子星附近个案为例,因所处地理位置交通便利丶商业发达丶生活机能便利且近公园,每坪单价约落在人民币15.5万元至16.8万元,这一区属稳定的商圈,有新捷运线利多加持,未来增值指日可待。

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林俞成表示,过去消费者在大马置产缺乏合宜中介管道,因此多数都投资在郊区的低总价物件上,而忽略郊区人口较少丶可能会产生转手及出租不易的风险。

林俞成提醒,海外投资不动产除要考量价格,更须注意後续租赁管理及转售问题;消费者要多做比较,才能找到值得信赖的公司谘询,投资前停丶看丶听,厘清所有实际状况後,再做出适合自己的选择。

 

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来源:经济日报
责编:Zoe Chan

疫情之后,东京房价会不会跌?

作者:徐静波

日本不动产经济研究所的一位部长聊,他告诉我一个数据:东京都中心的港区、中央区的房价,在过去5年间,平均涨了25%左右。这是上世纪90年代初日本泡沫崩溃之后,东京房价最大的涨幅。

东京都的中央区,是日本主要的商业中心与金融中心,银座、日本桥、筑地、月岛,都属于中央区。

东京都的港区,是东京高档住宅区比较集中的地方,而且外国使馆(包括中国大使馆)基本上都在港区,大家熟悉的六本木、赤坂、虎之门、白金台、麻布、品川、南青山等,都是港区的地盘。

其实,这两个区之所以房价会涨这么多,一个很重要的原因是,这几年中央区的东京湾沿岸和港区的高坡地(六本木、赤坂)以及虎之门等地,建造了一大批超高层现代公寓楼,日文叫做“タワーマンション”(塔式公寓楼),一般都在20层以上。

这些塔式公寓楼有一个共同特点,就是24小时酒店式管理与服务。同时有专用楼层作为会客厅、活动室、健身房、学习教室、酒店客房等公共服务区域,供住户们免费使用(客房适当收钱)。

这种24小时酒店式管理与服务,主要是吸引了两种人:一类是公司小白领,第二类是准备开始养老的“团块世代”。

为什么会吸引这两种人呢?

因为这些公寓楼,要么在市中心的高档住宅区(交通便捷、上下班方便、商业繁荣、医院众多),要么就在景色秀丽、距离银座10分钟车程的东京湾,可以欣赏静静的海湾和灿烂的夜景,趴在阳台看日出日落。

所以,公司小白领们买一个小户型的公寓,感觉特浪漫特时尚。而对于上世纪60年代参加工作,进入21世纪开始退休的“团块世代”来说,早年在郊外买一块土地建一栋小楼,是梦想;等年纪大时,发现24小时有人照顾才是现实。所以,东京首都圈出现了“回归都心”的风潮,助推了东京市中心价格的上升。

当然,除了这些因素之外,还有海外游客的大量涌入,导致酒店、商业设施的需求增加,商业地价因此上升,而商业地价的上升也拉动了住宅地价的上升。此外,东京要举办奥运会,奥运元素也拉动了房地产市场的上扬。

其实,还有一个因素,是我们中国人“购房团”的出现。

有人开玩笑说,去东京塔式公寓楼的顶层敲门,一半都会说中文。

这话有些极端,但是,因为中国人有给孩子准备婚房的习惯,这么多孩子在日本留学,留在日本工作生活,在东京买一套房子也很自然。加上同样的面积与地段,东京塔式公寓楼的价格比中国的北上广深,普遍还便宜三分之一以上。所以,这些年在东京买房的中国人还真不少。

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一场意想不到的新冠肺炎疫情突如其来,把今年的奥运会给整没了,明年是否还开得成?日本有80%的人表示没信心。

更为关键的是,因为怕疫情扩散,东京各企业纷纷实施“在家上班”制度,严格控制到公司上班人数,远程办公不仅成了热门,也开始成为一种新的劳动制度。

日立、富士通、NEC等世界五百强企业,都提出了“鼓励一半以上员工在家上班,削减30%以上办公室”的目标。东京市中心的办公楼,开始出现退租潮。而因为可以在家远程办公,窝在市区狭窄公寓楼里的白领们,开始向交通便捷的郊区搬家,像东京都周边的一些海滨小城、温泉度假区、富士山下等地区,成了东京人外逃之地。

好不容易出现的“回归都心”潮,瞬间180度大转弯,变成了“远离都心”洪流。

这一股洪流,现在才刚刚出现势头,等“在家上班”变成一种稳固的新劳动制度后,相信会有更多的人离开喧哗的东京都中心,到乡下去过一种悠闲的田园生活。

这样一来,势必导致东京房地产价格走跌,而且是商业地产与住宅房产双双走跌的局面。

日本不动产经济研究所在7月15日发表了一份5月份东京首都圈(东京都、埼玉县、千叶县、神奈川县)的新建公寓楼销售统计报告,结果是比2019年同月大幅减少了82.2%,仅卖出393套,这是自1973年有该项调查以来,单月最糟糕的纪录。

东京首都圈的总人口可是有3680万人(上海市2428万人、北京市2153万人)。

东京都市中心23个区的销售量,相对好一些,比去年5月减少了69.9%。但是千叶县跌幅高达93.9%,埼玉县跌幅91.3%,神奈川县跌幅也达到83.4%。

不过,不动产经济研究所的分析认为,东京市中心的房价不会马上走跌,因为开发商都是日本最大型的住宅开发公司,底子厚实,不需要立即抛房圈钱,也就是说,他们不会马上降价,扛得住。

不动产经济研究所主任研究员松田忠司先生分析,东京市中心的每户新房(二室一厅及以上)平均销售价格为6485万日元(约424万元人民币),价格比去年上半年还是上升了6.4%,这是因为以塔式公寓楼为主的新房,大多建在交通便捷的东京市中心,因此市场刚需依然存在。但是,随着“在家上班”制度的普及,郊外的一户建型住宅会成为热门。如果这场疫情导致日本经济出现大幅衰退,削价竞争也会成为必然。

或许到明后年,是大家到东京买房的好时机。延伸阅读:【想投资日本房产?这9种房产类型你要懂!

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来源:第一财经
责编:Zoe Chan

三季度经济展望:金融市场期待疫情后复苏

全球宏观背景

由于全球范围内几乎每个经济体均为了控制新冠疫情而采取同步封锁措施,全球经济进入急剧和普遍的“同步衰退”浪潮中。各国央行在第二季度纷纷采取措施挽救经济:

  • 美联储通过推出无限量化宽松首先作出表率,仅第二季度便将资产负债表规模扩大至超过3万亿美元,大幅增加了美元供应;

  • 欧洲央行将疫情紧急资产购买计划的规模几乎翻倍,从7500亿欧元增至13000亿欧元;

  • 日本央行除了通过收益率曲线控制对日本政府债券购买进行长期干预之外,还进一步将量化宽松范围扩大到商业票据和企业债。

从财政方面来看,各国政府推出了多项补充预算,大幅增加财政支出以防止本国经济、就业和民生受到新冠疫情的破坏。许多国家的财政赤字攀升至占GDP20%的高位。日本以约占GDP40%的财政应对措施遥遥领先其他国家。

所有这些大规模和同步的货币宽松和财政刺激措施似乎在稳定资本市场和金融市场方面起到了作用。遭遇寒冬的全球债市已经复苏,10年期美国投资级别债基准利率已大体上恢复至新冠疫情之前的水平。

展望未来,市场人士对这一轮资本市场和金融市场复苏是否能持续下去意见不一。乐观者认为全球资本市场和金融市场是前瞻性指标,随着全球经济从新冠疫情引起的封锁中走出,这些指标已开始体现出全球贸易和国内消费的重启

最近几周,这一复苏现象在外汇和利率市场也已显现出来。随着G7国家、新兴市场国家和亚洲地区外汇市场风险情绪的回升,美元兑这些国家货币的汇率普遍回撤;在利率方面,收益率曲线已开始陡峭化,30年期和5年期美国国债收益率息差重新扩大到100个基点以上。

总体而言,考虑到中国疫情解封后经济复苏令人振奋,以及全球资本市场和金融市场在经历前所未有的货币宽松政策和财政刺激之后,投资者的风险情绪强劲回升,我们现在认为经济V型复苏的概率略微提高到30%,U型复苏的概率降低为45%,而L型复苏的概率保持25%不变

资产配置

我们的观点是经济复苏轨迹可能是U型的,但市场复苏轨迹可能更像是呈现出“平方根形态”,即我们会看到市场迅速反弹,但之后相当长时间增长会低于平均水平。我们仍倾向于平衡和收益策略。对股票持中性观点,建议增持固定收益资产,重点关注投资级债券,但建议低配高收益类债券。我们对商品整体持中性观点,但在商品内部我们倾向于黄金。我们对另类投资持中性观点并建议减持现金类资产。

股票

由于各国政策制定者全力以赴地支持经济,且投资者提前产生了对股市反弹的预期,因此全球股市自3月23日见底以来经历了强势反弹。尽管如此,虽然关于经济重启和新冠疗法或疫苗研制进展的消息可能会利好股市,但从地缘政治方面来看则没有那么乐观。

因此,虽然我们对股票配置持中性观点,从地区上来说,我们策略性地减仓亚洲地区,加仓日本和欧洲地区,这两个地区的经济都是更具有“经济周期导向性”的,因此这两个地区会受益于经济复苏。

MSCI全球指数目前为2021年预测反弹后盈利的20倍,估值已不再便宜但仍然与低利率环境保持一致。因此,虽然股市可能会有短期的修正行为,我们建议投资者抓住市场抛售进行买入。

固定收益

在经历前所未有的政策刺激之后,信贷市场大幅回升,2020年第二季度全球固定收益市场回报非常可观。

我们强烈建议增持投资级债券。投资级债券的息差已经反映了衰退风险。激进的量化宽松和信贷宽松政策消除了人们对市场运行的担忧,强劲的财政扩张措施支撑了实体经济,在历史性高水平的政策支持下投资级债券看起来具有吸引力。

我们强烈建议优先配置亚洲投资级美元债券。大多数亚洲经济体特别是中国正在率先走出新冠疫情的阴影,并且考虑到亚洲投资级债券在面临企业基本面恶化时具有相对较大的缓冲度,我们倾向于亚洲投资级债券。

我们建议减持新兴市场国家的高收益债券。若干高收益率的新兴市场国家面临大规模的反通胀增长冲击,若居高不下的新冠感染率导致重启封锁或打击信心,则将会有进一步下行的风险。

商品

工业金属和能源板块的价格已经从3月份和4月份的低位强势回升。伦敦铜和布伦特原油在整个第二季度引领强劲的V型反弹,似乎已经收复了年初迄今的大部分跌幅。然而,考虑到全球需求极度疲软,我们认为伦敦铜和布伦特原油难以将涨幅维持在近期5,500美元/吨和40美元/桶价格的整数关口上方。就伦敦铜而言,预期的供应不足已经延迟,而布伦特原油方面,欧佩克+成员国是否能继续维持减产仍有待观察。

黄金明显是一个例外,这是因为黄金是主要受央行持续大幅货币政策宽松所驱动的投资分散化工具。鉴于全球同步货币宽松的趋势仍将继续,我们仍认为黄金会维持近期涨势,到明年初将继续逐渐走高至1,800美元/盎司上方。

外汇和利率

➤  预计美元汇率在下半年将进一步下滑

在整个第二季度,我们看到强劲的美元失去了光环,美元似乎已在三月份见顶。除印尼盾和泰铢外,与主要国家相比,亚洲国家货币兑美元汇率在第二季度的走势更加缓和。市场对日益紧张的中美关系的担忧阻碍了大多数亚洲新兴市场国家货币实现更大幅度的反弹。

展望未来,我们继续认为美元会继续逐渐回撤。随着全球经济在颠簸不平的复苏之路上前行,主要国家货币例如欧元和澳元预计会在下半年巩固近期对美元的涨幅。亚洲国家货币预计对美元会进一步上涨,需关注的主要风险因素是第二波新冠疫情的爆发可轻易逆转金融市场目前的相对稳定性,并会导致新一轮的波动,从而导致美元再次走强。

➤  利率水平仍将维持在低位

全球货币决策者均维持宽松货币政策,预计利率不会很快实现V型反弹,我们继续认为目前对可能发生的负利率的讨论将会持续下去。与此同时,在全球经济逐渐向新冠疫情前水平复苏的过程中,不断恶化的赤字前景为收益率曲线的后端带来支撑,并会带来轻微的收益率曲线陡峭化。

总体而言,我们认为未来货币市场利率仍将保持在零左右,我们对2020年底3个月期美元LIBOR的预测为0.35%。关于较长期限的收益率,我们认为会轻微走高,对2020年底10年期美国国债收益率的预测为1.05%


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全球超级豪宅销售骤降 纽约和伦敦首当其冲

上半年,纽约最昂贵住宅的销售下降了70%,在世界上房价最高城市中跌幅最大。

根据经纪公司莱坊,由于冠状病毒大流行导致边境关闭,交易中断,美国纽约仅有41处物业的售价达到或超过1000万美元,低于一年前的137处。伦敦和中国香港分别下跌了68%和61%。

根据莱坊7月22日的一份报告,悉尼销量逆势增长,新加坡略有下降。

新冠状病毒的影响在全球所有国际市场中都得到了体现,大多数都接近停滞了几个月,因为全球采取了各种封锁措施,” 莱坊全球主要销售负责人Paddy Dring在电子邮件声明中表示。

报告称,尽管全球交易量下降,但交易价值整体上升。3-6月期间,全球超级豪宅的平均交易价值从去年同期的1800万美元增至2070万美元。伦敦的增幅最大,平均交易价值为3800万美元,在全球排名中也名列前茅。

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延伸阅读从新加坡买到悉尼!中国富人四处抢购豪宅求资产保值

富裕的中国购房者又回来了。

在中国各地以及亚洲一些他们熟悉的地方,富裕买家正在抢购豪宅,在许多情况下是为了保护他们的财富免受预期通胀和人民币贬值的影响。房地产热潮导致中国高端住宅价格飙升,同时也为受到疫情打击的亚洲房地产市场提供了一些支撑。

“他们火力全开,”服务中国豪宅买家的澳大利亚公司Black Diamondz的创始人Monika Tu说。

自3月以来,Tu已经卖出了价值8500万澳元(5500万美元)的优质物业,其中约一半出售给了在疫情爆发时居住在澳大利亚的中国客户。成交额较今年早些时候上涨了25%。这些房屋的价格在725万至1950万澳元之间,都位于悉尼Point Pointer等富裕的海滨郊区。

随着疫情限制措施的逐步放松,中国富裕人群更容易在上海、首尔和悉尼等亚洲热点地区查看物业并完成购买。在另一个热门地新加坡,虚拟看房和照片已经足以让数百万的交易成交,这与伦敦和纽约形成鲜明对比,两地在封锁下房地产市场依然低迷。

根据房地产公司居外IQI的数据,与2019年第四季度相比,第一季度对韩国物业的中国买家询问量增长180%,而对新西兰物业的询问量跃升75%。英国和美国的搜索量分别下降32%和18%。

外国人只能在澳大利亚购买新房,不过非常富裕的人可以通过申请“重要投资者”签证来绕开这些限制,这使得他们可以轻松获得居留权,也可以购买二手房地产。

高端需求正在提振中国房价,缓解其他市场的跌势。中国四大城市高端住宅价格4月上涨1%,其中深圳创下两年来最大涨幅。

即使在部分封锁仍然存在的新加坡,购房活动仍在通过在线平台增加。APAC Realty Ltd.子公司ERA的房地产代理Clarence Foo称,三位中国客户本月在滨海盛景豪苑购买了六套价值合计2000万新元(1100万美元)的公寓,也没有进行任何虚拟参观。一位投资者在同一开发项目中花了大约1200万新元购买了三套三居室公寓,这里距离标志性建筑滨海湾金沙酒店和赌场仅五分钟步行路程。

“一些买家可能希望把资金转移到其他国家,因为人民币可能会进一步贬值以应对经济疲软,”OrangeTee&Tie Pte驻新加坡的研究和咨询主管Christine Sun表示。撰文/彭博新闻社 编辑/马杰

总之 房地产热潮导致中国高端住宅价格飙升,同时也为受到疫情打击的亚洲房地产市场提供了一些支撑。

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来源:商业周刊中文版
责编:Zoe Chan

中国买家减少 居外网主席:海外投资对澳洲楼市至关重要

与世界上的很多市场一样,澳洲的房地产市场也受到了疫情的冲击,包括经济下行在内。不过,对于澳洲最大的两个城市悉尼墨尔本来说,疫情只是问题的一部分。

悉尼墨尔本市场困境多

《南华早报》7月20日报道,在悉尼墨尔本,包括移民、供需差距和海外投资减少等组合压力加剧了人们对最严重的灾难尚未到来的担忧。

在过去的20年中,澳洲经历了建筑热潮,直至最近,随着澳人从乡下涌向城市,再加上国际留学生与其他移民的入境,需求才跟上不断增长的供应。

但这看起来正在发生改变。据上个月的报告显示,更多澳人朝着反方向移居,离开首府城市前往偏远地区。该机构的首席执行官Liz Ritchie指出,虽然这一趋势在疫情前就有增长的趋势,但现在正在加速。

此外,由于边境限制,减少了移民和国际学生的人数,也导致需求下降。数据显示,2019财年澳洲的净移民数量为239601人,超过60%的移民定居在墨尔本(32.3%)或悉尼(30.9%)。

彻底改变的市场

实际上,澳洲的房价正在下跌。澳洲房地产研究机构CoreLogic的数据显示,今年的前3个月内,1/3的墨尔本CBD公寓赔本出售。一些澳洲最大银行的经济学家也预测,疫情将导致澳洲的房价下跌10%。

Core Logic研究主管劳利斯(Tim Lawless)表示,疫情与经济停摆已完全改变了市场。“对澳洲房地产市场影响最深的限制实施于3月20日至3月25日。这包括边境的关闭、非必须服务的关闭一级公开看房与拍卖活动的禁止。”劳利斯称。

虽然市场房产一些地区的限制以放松,但很少有人预测前景一帆风顺,尤其是重新进入6周封锁的墨尔本。

“如果以上一次封锁的房地产市场表现最为参考,在未来的6周内墨尔本房产交易活动将显著减少,无论是房东对测试市场失去信心导致的新登录待售房屋的数量实质性下滑,还是买家退缩导致的销量减少。”劳利斯称。

中国投资流失

这些市场将尤其受到中国投资流失的打击。据中国房地产平台居外网(Juwai)介绍,受疫情封锁以及两个关系恶化影响,5月中国买家对澳洲房地产市场的兴趣已减少了超过65%。

居外网执行主席Georg Chmiel表示,海外需求,尤其是中国,一直是澳洲市场很小但很重要的一部分。

“在购买新房方面,海外买家是最重要的,这样因为疫情在本地市场面临销售困境的开发商才能获得救命绳索。”他称,“他们(海外买家)还专注于特定的街区,尤其是内城区与一些富人区。”

虽然市场目前证明了非常有韧性,但他预计未来将面临进一步的下行。相关阅读:【大批华人涌入澳洲房市抄底 借机捡漏

居外网上现共有近5万套澳洲在售房源,包括图中的珀斯市中心全新公寓项目Perth Hub,房价由¥ 205万起,欢迎点击查看详情

 

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来源:澳洲网
责编:Zoe Chan

疫情致德国商业地产市场断崖式下跌 物流地产一枝独秀

近年来,德国商业地产一直是欧洲热门的投资领域之一。然而在新冠肺炎疫情的冲击下,今年第二季度,德国商业地产的成交额比去年同期下跌了五分之一。

法国巴黎银行房地产公司(BNP Paribas Real Estate)首席执行官比恩科夫斯基(Piotr Bienkowski)认为,这反映了投资者担忧市场未来走势的不确定性,而封锁政策则大大限制了投资活动的正常进行。

不过值得注意的是,物流地产却因其稳定的收益和供不应求而逆市上扬,上半年的成交额与去年同期相比飙升了43%。

德国IREBS房地产经济师、德昇地产有限公司(Sun Immobilien GmbH)总经理孙杨在接受第一财经记者采访时称:“疫情改变了人们的工作和生活方式,越来越流行的居家办公让酒店与短租公寓不再像以前那样受欢迎;而随着人们进行网络购物、网络订餐日益频繁,一方面令线下商场门可罗雀,另一方面也让物流、仓储地产变得十分抢手。”

二季度商业地产成交额“断崖式”下跌

法巴银行数据显示,2019年德国商业地产市场(包括办公楼、零售物业、酒店及物流仓储等)的成交额高达700亿欧元,创下历史新高。本来大多投资者对2020年寄予了厚望,但自今年3月起,疫情在欧洲的蔓延令市场情绪开始跌入了低谷。

法巴银行一份最新调查数据显示,上半年流入德国商业地产的资金总计约294亿欧元,二季度只有108亿欧元,同比下降了20%;与过去五年的平均值相比,也减少了17%;预计全年的成交额为500亿欧元,为2014年以来的最低值。

高力国际(Colliers International)德国资本市场主管卡德尔(Christian Kadel)认为,鉴于今年经济将经历二战以来最严重的衰退及高度的不确定性,商业地产上半年的整体表现并不比以往逊色,但由于商业地产的交易流程较长,事实上绝大多数交易都是在疫情大面积暴发前就已确认的。

高力国际的数据显示,上半年柏林慕尼黑汉堡科隆法兰克福、杜塞尔多夫和斯图加特等德国7个主要城市的办公楼最高租金年化回报率仅2.9%,明显不如以往的3.5%~4%,疫情带来的影响可见一斑。

德国信息调查机构Bulwiengesa的数据显示,今年上半年,德国市场上成功出租的办公室面积仅4万平方米,而去年同期为11万平方米。

孙杨对第一财经记者表示,以法兰克福为例,以前有不少外地员工都是周一到周四住在酒店或短租公寓,周五下班后回家,但由于疫情,如今居家办公已很普遍。他称,这其实是一种“双赢”,对于外地员工来说,他们有更多的时间可以陪伴家人;而对于企业而言,需要提供线下办公的空间大幅减少,降低了运营成本。

德国评级机构Scope近日也下调了12只公募房地产基金的评级,这些基金管理资产约1000亿欧元,资金主要投资于办公楼(61%)、零售物业(24%)和酒店(9%)。Scope预计这些基金2020年的平均回报率将在1.5%~2.0%,低于2019年的3.1%。

不过尽管评级被下调,房地产基金的总体评级仍处于较高水平,平均评级为“a”,意味着可以为投资者提供良好的风险调整后收益。

物流地产“一枝独秀”

在其他商业地产类型普遍萎靡不振之际,德国物流地产却逆势上扬。法巴银行的数据显示,上半年德国物流地产的成交额同比大涨了43%,此外,租金也没有与其他商业地产一样下跌,回报率稳定在3.6%左右。

商业房地产咨询服务公司世邦魏理仕(CBRE)分析部负责人林辛(Jan Linsin)称:“我们看到许多投资者正在筹集资金,准备对欧洲地区及全球的物流地产进行大规模投资。”

德国图林根这栋已建成的物业属于多功能购物中心,亟待出售,其年收入为30万欧元,物业可全部或部分用作购物中心、住宅楼、美食餐厅、物流仓库、酒店或办公室。四楼和五楼可以改造成总面积为1,000平方米的住宅公寓(每年可以带来高达65,000欧元的额外收入)。即使只是靠目前的租金,该物业也可以在14年内收回成本!点图了解更多详情

孙杨表示,随着网购越来越普及,德国电商此前在物流和仓储方面布局的不足也逐渐体现出来,疫情期间在网上购一次物,往往要等一周才能送到,这也意味着物流、仓储地产还有很大的需求空间。而且,以前为了节约成本,不少物流仓储都被选在远离城市的偏远地区,但现在为了加强运输效率,有逐渐向城市靠拢的趋势。

不过,高力国际也指出,由于疫情影响,上半年德国物流地产外国投资的比例同比从61%大幅下降到了45%。此外,市面上优秀资产供应不足也在一定程度上影响了投资者的热情,二季度没有一笔超过5亿欧元的大额交易,最大的一笔交易金额2亿欧元,买家来自英国。

高力国际的物流专家昆兹(Peter Kunz)认为,虽然目前欧洲的疫情在整体上基本得到了控制,但对市场的影响并不会马上消失,投资者今年的决策会更加谨慎。他预计,德国物流地产全年的成交额会在50亿~60亿欧元之间,达不到去年的66亿欧元。

亚洲房产科技集团居外IQI执行董事长奇米尔(Georg Chmiel)对第一财经记者表示,近年来,中国投资者对德国房产的投资从全球水平来看还不算高,主要关注柏林、杜塞尔多夫和慕尼黑的房产, 对商业地产的兴趣则主要集中在医院、酒店和美容院上,随着中国和德国经济的复苏,相信不久以后,包括商业地产投资在内的经济活动都将再度活跃起来。

 

关于居外IQI

居外IQI是一家控股公司,拥有并运营IQI Global和居外网。居外IQI由亚洲房地产业两个超级品牌合并而成,旨在助力亚洲居民成为全球居民。居外IQI收录并应用跨境购房趋势数据,以促进交易达成,居外IQI还为经纪公司和开发商提供端到端及线上线下服务。居外IQI是东南亚及中东地区领先的房产经纪网络,共有6000名房产经纪人,分布在15个国家的25个分行。居外网是领先的中文海外房产线上平台,拥有91个国家和地区的300万条房源信息。欢迎点击查看居外网上更多在售德国房源,或致电400-041-7515谘询海外移民丶留学和房产投资的机会。



来源:第一财经
责编:Zoe Chan

多重优势带动菲律宾房产发展 房产巨头助您把握投资机遇|居外精选

近年来,中国买家海外投资的焦点从欧美市场转移到东南亚地区,人口过亿、经济快速发展的菲律宾也成为了热门的选择!人口和经济意味着房产市场的规模和潜力,不过,选择菲律宾的原因远不止于此。

过去几年,菲律宾经济迎来经济飞速发展期,GDP增速六年超过6%(2019年增长5.9%),是亚太地区经济增长最快的国家。而最新的动态是,2019年,中国成为菲律宾第二大外国投资者,投资额达17亿美元,并且推动菲律宾开展大规模基础设施建设的“大建特建”计划已与“一带一路”倡议对接,有理由相信未来当地的设施配套更好、经济快速发展更有保障。

目前,菲律宾1.05亿人口(2018年数据)中,14岁及以下人口比例为34.5%,平均人口年龄为23岁,这意味着一直到2050年,菲律宾的人口结构依然会处于增长状态。大量的年轻劳动力进入市场,不仅促进经济的发展,这也是最强大的消费市场,对住房的需求非常旺盛。

此外,推动菲律宾房市发展的还有两个重要外部因素:海外劳工(OFW)收入和离岸博彩业(POGO)。众所周知,菲律宾拥有230万海外工人(如常见的菲佣),他们的收入持续汇入国内,是推动房市发展的重要资金来源,且每年至少增长3%。值得一提的是,近年来菲律宾放开禁令,颁发博彩经营许可证,为此造就了规模庞大的博彩业(从业人员近十万),客观上带动了办公、租房市场的火爆。

菲律宾马尼拉常见的高档公寓社区实景,由当地最大开发商SMDC开发。
菲律宾马尼拉常见的高档公寓内部实景,由当地最大开发商SMDC开发。
马尼拉是菲律宾人口密度最大的区域,也是年轻就业人口最集中的地方,因此这类小面积公寓最受欢迎,成为主流户型。

以上因素的叠加,造就菲律宾最大城市、首都马尼拉房产市场的高速发展和高租金。据房地产研究网站Global Property Guide报告显示,马尼拉的租金回报率高达7.53%,在亚太地区排名第一,相比之下,国内一线大城市的租金收益率仅2%左右。如此可观的租金收益,吸引了众多中国买家前来。

怎么样,你也是否也心动,想要在当地买套房,拥有一份收益不错的海外资产呢?要知道,中国买家最集中的城市——菲律宾首都马尼拉现在适合出租的投资公寓单价大概在1.5万-2万人民币每平米左右,大部分投资者都能承担得起!

想要在马尼拉买房,名列菲律宾十大房产开发商第一名的“SMDC”(SM Development Corporation),一定是大家绕不开的选择!事实上,这家开发商与中国颇有渊源——“SMDC”是菲律宾首富、SM集团创始人、华侨施至成先生旗下专门从事房地产开发的企业,成立于1958年,连续多年成为菲律宾房产市场的龙头企业。

事实上,在马尼拉、在菲律宾,在东南亚乃至中国,大家都对“SM”品牌并不陌生,这是因为“SM集团”(SM Investments Corporation, SMIC)是涵盖银行、房产开发、酒店、零售购物、休闲娱乐等诸多行业的超级企业——按市值计算更是菲律宾最大企业。在菲律宾主要城市的每个重要区域,都能看到SM购物中心,其旗下的马尼拉的亚洲购物中心(Mall Of Asia)等多家购物中心进入世界十大购物中心之列。如今,SM Prime Holdings(专门负责购物中心运营)在菲律宾拥有74家购物中心,在中国拥有7家,已成为东南亚最大的购物中心运营商。

SM Prime Holdings旗下有3个购物中心列入世界十大超级商场,其中Mall Of Asia是全亚洲最大的商场,图为亚洲购物中心(MOA)。
由于SM集团创始人施至成先生祖籍中国福建,因此SM购物中心在国内也有,分布在厦门、晋江、天津等地。
在SMDC的项目开发理念中,集团旗下购物中心不只是零售购物的场所,更是住宅项目开发的中心!
购物中心或商业街区一直是SMDC所有开发活动中不可或缺的一部分。即使新冠疫情持续更久,各个项目中的居民仍能轻松满足日常生活需求。

至于SMDC(SM Development Corporation)则是SM集团旗下专门负责房产开发的子公司,经过数十年发展已形成鲜明的特色——围绕SM购物中心进行综合开发(包括办公、商业和住宅)。由于购物中心普遍选址于城市主要的中央商务区和交通枢纽附近,即城市中人气旺盛区域,因此SMDC的住宅项目位置优越,根本不用担心周边配套问题。可以说,选择了SMDC的住宅,就等于拥有了快捷、周到、便利的现代都市生活。在菲律宾,SMDC率先提出并践行这个开发理念,当之无愧地成为当地房产龙头!

今年年初爆发的新冠疫情肆虐全球,菲律宾也为此有过较长的封锁期。不过,此次大封锁在客观上印证了SMDC “以购物中心为中心”的生活方式的成功与重要!尽管与外界“隔绝”,但在SM Prime的支持下,在所有SMDC开发的社区中,居民们都可以轻松、安全地从自带的商业场所或相邻的SM购物中心获得日常所需的各项物资和服务,包括杂货店,药房,服务中心和ATM,日常生活基本不受影响。SMDC开发的社区成为“功能完善、快捷便利”现代社区的典范。

房产龙头SMDC开发众多的优质房地产项目皆兼备位置丶功能和外观的优势。图为亚洲购物中心(Mall of Asia)大型预售公寓项目Sea Residences,2卧1卫房型仅售约¥ 310万。
SM集团屡次被评为菲律宾最佳企业——本次新冠疫情来袭,SM集团也展现出极大的社会责任感,全力协助预防和控制,并提供大批预防物资。

尽管有新冠疫情影响的因素,但今年2020年第一季度SMDC集团的收入从去年同期的93亿比索增长至114亿比索(约合人民币16亿),涨幅达23%!这也表明,当前汇集了诸多优势的菲律宾房产市场(主要是马尼拉),已成为海内外买家重点关注的焦点,想要投资海外市场的您,可千万别错过了!欲了解更多菲律宾市场和SMDC的投资项目信息,请移步到居外网上的SMDC by Franie Maguinay专页,也欢迎拨打+971 56 115 3279咨询。

 


撰文:Echo Liu

责编:Zoe Chan

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

外汇那些事儿,你以为你都懂了吗?

出国旅行、留学、移民等等,离不开购汇,有外币收入、来华旅游的、在中国境内买房的境外人士,更关心结汇,外汇那些事儿,在日常生活、投资中必不可少。

朋友们,如果你还是个外汇傻白甜,是时候升级你的知识储备了,让我们带你升级打怪,快速通关外汇那些事!

的迈不过那道槛?

人人都知道那条每人每年等值5万美元的外汇限额规定,今年用不完明年也是重新计算。

那么,对于留学、移民等对外汇有需求的人,如果有超过5万美元的结售汇需求怎么办? 境内、境外个人适用的情况有什么不一样、是不是一视同仁?

别慌,如超过年度总额,按照规定提供相应的证明文件也可以进行办理,只是针对个人境内/境外身份的不同,适用的经常项目也有所不同。如果您有外汇相关的需求,但是对复杂的流程、业务所需文件不甚了解,别再“听说”,找大华银行就对了!

境内个人1

如果你有以下超过年度等值5万美元需求或有其他购汇需求,包括但不限于:

境外个人3

如果你有购汇或超过年度等值5万美元结汇需求,包括但不限于:

与其观望不如行动起来!无论何种外币需求,欢迎你亲临我行全国各营业网点(除广州、深圳、苏州外),或联系客户经理,我们将竭力提供全面、专业、快捷的外汇服务。

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外汇常见名词小百科

  • 购汇:用人民币购买外汇。

  • 结汇:把手持的外汇卖掉,换成人民币。

  • 经常项目:常见的是留学、旅游、赡养款收支等,不予限制。

  • 资本项目:常见的有境外买房、证券投资、买分红类保险等,都不允许。

 

温馨提示:

  1. 境内个人:指持有中华人民共和国居民身份证、军人身份证、武装警察身份证的中国公民。
  2. 该些购汇需求为资本项目项下外汇需求,不适用于便利化额度,需递交相关材料。
  3. 境外个人:指持有中国护照和境外永久居留证、港澳居民往来内地通行证、台湾居民往来大陆通行证、外国护照或外国人永久居留身份证、外交人员证、行政技术人员证、国际组织人员证三类证件的外国公民。
  4. 文中我行或大华银行系指大华银行(中国)有限公司。
  5. 我行外币兑换业务办理时间:工作日9:30-16:00。
  6. 我行根据自身及市场情况自主决定外汇报价,且并不承诺与其他任何机构的外汇报价保持一致。
  7. 受市场因素影响,外汇交易存在风险,汇率可涨可跌具有不确定性。外汇交易后,如您在不利的汇率条件下买回此前卖出的货币币种,此前卖出的货币金额可能遭受部分或全部损失。
  8. 本资料仅供参考,不构成买卖任何服务或产品的要约或要约邀请。有关服务及产品信息请以相关服务及产品条款为准。

 

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柬埔寨房产投资最强攻略(一)外国人产权与房产类型

如何在金边购买公寓?

在外国投资的世界里,柬埔寨往往不受关注。许多人倾向于视它为一个饱受战争蹂躏的小国,在人口、财富和发展方面落后于邻国。然而,这个前沿市场实际上是亚洲最适合房地产投资者的地方之一。它的经济规模虽小,但很有弹性,而且这个国家20多年来没有经历过经济衰退。

金边位于这一惊人增长的中心,吸引了国际商业的关注。许多人将其与30年前的曼谷相提并论。鉴于曼谷的爆炸性增长,投资者应该注意。这座城市还以其热闹的街头市场、令人惊叹的法式建筑和历史悠久的寺庙吸引着外籍人士。鉴于这种吸引力,精明的投资者开始涌向金边,以惊人的低价购买有利可图的房地产。

外国人通常购买两种类型的房产——商铺公寓(店屋)和住宅公寓。铺面公寓通常可以进行装修、出租和转售以获得丰厚的回报。而公寓住宅则没有那么高的利润,但它们更容易拥有和维护。因此,本指南的重点是公寓住宅单元,而不是其他类型的房产。

外国人在柬埔寨的房产所有权

柬埔寨是东南亚少数几个让外国人拥有财产相对简单的国家之一。事实上,它可以说是整个地区最国际投资者欢迎的国家。

进入柬埔寨并在那里建立一个企业是简单而有效的。一年的签证只需要250美元和几天的时间,而且柬埔寨的企业可以有100%的外资所有权

柬埔寨金边Royal Platinum公寓项目,由柬埔寨和新加坡上市的开发商HLH & Royal Group共同开发。项目坐落在高档的Toul Kork,有丰富的设施,包括国际学校、购物、美食、娱乐等。2卧1卫的房价仅约¥ 70万。点图查看房源详情

购买房地产可能会比较复杂,这要看您要找什么。外国人可以很容易地购买公寓单位的分层产权,所以许多人倾向于这些发展项目。

对于其他类型的房产,法规变得更加复杂。外籍人士必须通过柬埔寨的土地控股公司或公民购买这些房地产。

此外,柬埔寨对土地和建筑物使用“硬”和“软”的混合产权。硬产权是正式进入国家政府土地登记处的。另一方面,软产权则在地方政府登记。

应该购买住宅公寓还是商铺公寓?

想投资金边房产的外国人通常会考虑两种选择——标准公寓或商铺公寓。

接下来我会详细说明,金边公寓的价格可能过高。在某些地区,市场甚至已经过饱和。公寓的回报率并不总是最好的——尤其是与装修商铺公寓的收益相比。

旧殖民建筑中未装修的单位可能是新公寓价格的一半,面积的两倍。如果您愿意投入一些额外的工作(法律和其他方面),您可以从出租或出售翻新的商铺公寓获得高额回报。

然而,柬埔寨的外国人所有权法律使得购买商铺比公寓更困难。外国人可以直接拥有公寓,但要想拥有其他房产,他们必须拥有一家土地控股公司。

鉴于这种繁文缛节,你应该考虑你是在寻找一个住宅还是投资。店屋的购买和装修都需要时间、精力和投入;公寓的回报率可能较低,但作为外国人,他们更容易购买和拥有。

 

编译自Invest Asian

马来西亚“第二家园”拒签率达90%!哪些人的申请会被拒?

马来西亚政府已经暂时冻结了第二家园项目。目前所有的新申请案都遭搁置,也没有确切的重启日期。这是不到两年内,马来西亚政府第二次宣布暂停第二家园项目。

马来西亚政府宣布,要对项目进行调整及改进,初步计划2020年12月重开同时政府也强调了项目的重要性,临时的冻结不会对2019年世界上最火的投资签证带来不好的影响。

马来西亚第二家园顾问联合会的代表表示,2019年9月和11月之间的申请案90%都被拒掉了,没有任何理由或者说法。2019年之前的拒签率一般在10%左右,所以2019年超高的拒签率令人费解。

“当我们联合会的会员们突然收到这么多拒签信,他们非常吃惊。拒签没给理由,也不允许申诉。” 马来西亚第二家园顾问联合会主席Lim Kok Sai 告诉《马来西亚星报》记者。

马来西亚第二家园主申请人批准量(图:投资移民知情者)

首先,我们需要强调一点,就是按照马来西亚政府指定的条件去办理第二家园签证,就肯定万无一失,就算面对各种不同材料被抽查,也可以轻松应对。

但对于为什么会被拒签,之前一直都没有一个具体的官方详尽说法,直到特别行动组的来临。好了,我们来了解一下具体都是什么原因会被拒签,也好不去犯这些低级的错误。

1. 护照有效期不足6个月

申请时,就算有效期有1年,整个材料准备阶段,直到审核期,1年往往是不够的。这个也能被拒签的话,代办公司有很大责任,因为准备申请表格时,我们代办公司是除了需要填写输入护照到期日期,也需要多次审查材料的!

这次最多被拒签的理由就是护照有效期不到6个月,大家千万要注意啊!

2. 同时申请多个二家签证

马来西亚第二家园签证分东马和西马,如果申请东马(比如沙巴)的二家后,又去西马递交材料,这个在系统里会出现两份申请,肯定会被拒签的!打算在那里定居就申请那儿的第二家园吧,想太多反而得不偿失。

3. 申请者被列入黑名单

马来西亚是个安全的国家,如果进入了涉及国家安全的黑名单,无论是逾期逗留记录,甚至是国际犯罪问题,还是无犯罪记录作假,这个都不可能拿到第二家园签证的。

4. 申请者持有学生签证

持有学生签证,是无法申请第二家园签证的。第二家签证是给在国外有工作和收入的外国人申请,需要证明马来西亚境外有超过1万马币的月收入,试问一个在马来西亚留学的学生如何可以达标?

5. 申请者持有短期专业签证

这是发给外国人到马来西亚做培训师用的,这个签证不超过12个月,和上面学生签一个道理,目前人在马来西亚工作,怎么证明收入来自境外呢?不合理。

6. 照片不清晰

请大家不要在家里自己拍照打印照片。证件照还是请到专业的摄影公司拍吧,我们需要蓝底3.5cm*5cm证件照,不要带眼镜,不要带帽子。因为照片而被拒签,真是欲哭无泪啊!

还有其他原因比如:定期存款,流水账单,在职公司不存在,都是拒签的原因。

不要相信不实宣传,如:拿督级老板,走后门、有特权!

无需银行流水、无需存款证明、无需无犯罪记录证明,说不需要这些材料或可以帮助作假都是错误的。

欲了解更多有关马来西亚“第二家园”的申请条件,请阅览【居外百科︱马来西亚我的第二家园】。

 

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综合整理自投资移民知情者、CYMM2H
责编:Zoe Chan