美國中產階級現狀:資產收入下降 生活水平不如前

美國官方機構2014年公佈的統計數據表明,美國中產階級家庭收入水平及其資產,美國中產階級生活水平,從本世紀開始不斷下滑。尤其是在2008年爆發金融危機之後,美國中產階級隊伍人數在減少,他們中的許多人生活水平大不如從前。

美國是一個橄欖型經濟結構的社會,在很長一段時間裡,中產階級家庭人口占全國人口的60%左右,窮人和富人都佔少數。人們一般普遍認為,中產階級家庭人口占全國人口的大多數,既有利於社會的穩定,也有利於推動社會消費,促進國家的經濟發展。

美國中產階級隊伍的迅速形成是在二戰之後,到了20世紀50年代初,美國中等收入家庭的數量比二戰時翻了一番,中產階級人數佔美國全國人口的60%左右。

美國媒體報導說,在20世紀五、六十年代,一個中等收入的家庭,通常是丈夫掙錢,妻子做家庭主婦,還可以撫養3個孩子;靠丈夫一人的收入,可以購買一套普通住房和擁有兩輛汽車,還可以駕車出去度假。據美國人口普查局公佈的統計數字,美國中等家庭收入水平在1999年達到了頂峰,之後開始逐步下降。

 美國中產階級現狀:資產收入下降 生活水平不如前
美國中產階級2013年收入與1995年基本持平(CNN)

但是從本世紀以來,美國富人的收入卻持續上升,即使 是在2008年爆發金融危機之後,美國的大財團、大企業家,在政府的幫助下,不僅渡過了危機,而且收益也快速增長;而與此同時,美國中產階級家庭的資產和 收入卻在不斷下降,中產階級的隊伍也在逐步縮小。窮人的日子更是雪上加霜。

美國人口普查局2014年8月份公佈的數據表明,從2000年到2011年,美國中產階級家庭的淨資產中位數下降了7%,為68828美元,而美國最富有的家庭淨資產中位數卻上升了11%,達到630754美元;貧困家庭淨資產中位數則出現了負增長。

從家庭收入方面來說,金融危機後的2011年,美國家庭年收入中位數為49103美元,剔除通貨膨脹因素之後,美國中等收入家庭的實際生活水平低於 1989年;如果與2000年相比,這些家庭的年收入減少了4000美元。美國中產階級家庭收入的總數在全國所有家庭總收入中所佔的比重,由1970年的 62%下降到2011年的45%;中產階級家庭的人數佔全國人口的比重由1971年的61%下降到51%。到2013年,美國中產階級家庭的人數已不到全 國人口的一半。

美國聯邦儲備委員會2014年9月公佈的調查顯示,從2010年至2013年期間,儘管美國國內生產總值按年率計算增長了2.1%,美國家庭收入平均提高 了4%,但是美國家庭中位數收入卻下降了5%。很顯然,美國金融危機之後,經濟復甦和增長的收益幾乎全部落到了富人的口袋裡。美國《華盛頓郵報》在一篇報 道中說,在上世紀50年代,美國一個大公司老闆的收入最多為一個工人的50倍,而現在達到了350倍。

美國媒體報導說,美國現在的一個三、四口之家的中位數收入家庭,如果購買一棟20萬美元的住宅,首付需要2萬至4萬美元,然後每月需要支付1400美元的購房抵押貸款、房產稅及保險費等;每月用於購買食品、衣服和支付生活服務費的金額為1200美元;每月償還車貸為700美元。如果需要自己支付醫療保險費,這個家庭每年需要支付4000美元至5000美元,那麼可以用於帶孩子去度假的錢就所剩無幾了。

報導認為,美國現在中等收入家庭的生活還過得去,但是並不輕鬆,尤其是在大城市裡生活,經濟可能會拮据一些;如果與二十世紀五、六十年代相比,不精打細算就很困難了。

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走進加勒比島國聖基茨 解析投資聖基茨房產的三大理由

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聖基茨尼維斯,由於是個不知名的小島國,一直都不為人關注。而近年隨著美國、加拿大等國家移民政策、購房條例等政策變動和收緊,致使了更多中國投資者將投資海外房地產的目標投向了聖基茨尼維斯小島國。聖基茨尼維斯,作為加勒比海地區的著名島國,近年也成為了具有移民、投資等意向的亞洲投資者首要考慮國家。

走進加勒比島國聖基茨  解析投資聖基茨房產的三大理由
聖基茨尼維斯海島

一、聖基茨已成為亞洲富豪度假移民聖地

聖基茨和尼維斯位於東加勒比海背風群島北部,由聖克里斯托福島(聖基茨島)與尼維斯島組成,面積267平方千米,人口約7萬。屬熱帶海洋性氣候,平均氣溫26℃,得天獨厚的濱海的濱海資源和生態環境等因素,更成為了亞洲富豪的度假移民聖地。全國共有兩個機場,分別位於聖基茨島及尼維斯島。1983年9月19日聖基茨和尼維斯獨立,成為英聯邦成員國。

作為一個小島國,隨如其名的名氣並不如美國、加拿大等大國的熱門。但隨著近年投資產品增多、金融投資動態、移民政策的各種催化和變動,讓更多的投資者更將目光投放到了加勒比海地區的小島嶼國家。聖基茨尼維斯房產,則屬於永久產權,更得世代傳承美譽。

走進加勒比島國聖基茨 解析投資聖基茨房產的三大理由
聖基茨尼維斯海島房產投資

二、聖基茨投資入籍計劃政策穩定,投資有保障

聖基茨-尼維斯聯邦於1984年設立投資入籍計劃 (Citizenship By Investment),成為世界上最早發展此類計劃的國家。聖基茨-尼維斯聯邦政府設立這一計劃的目的旨在通過吸引高素質投資者為本國帶來大量投資、發展本國的經濟,這些投資者繼而獲得機會申請成為該國公民。

投資房產,更可全家移民,這也助就了許多高淨值人群將投資方向定在了聖基茨尼維斯這個美麗國家。而隨著該國家新總理上任後,更大力去維護各國外交關係,提升國家對各國投資者的相關投資、移民政策,推動國家建設和經濟發展。中國高淨值人士首要考慮的投資政策穩定,移民保障,在這裡都可以得到滿足。

三、聖基茨旅遊業發達,房產投資收益高

聖基茨尼維斯國家其主要經濟來源更來自於旅遊業的增長,隨著國家經濟增幅以及自身優越的地理環境和海岸線資源,更吸引了各國高淨值人群來此投資房產作為出租獲取更高收益。亦或是到此度假,享受高爾夫、潛水等活動。在聖基茨當地購置合資格的房產項目,更可獲得免簽130多個國家的英聯邦護照,以此方便商務、旅遊出行之用。

中國投資者,對於房產投資一直都是高度關注,但主要也是以國內房產為主。隨著經濟增長和各項動態,致使了更多的中國投資者將投資房產的目標放遠到了全球各地,而投資海外房地產的各種優勢和投資回報率等,也是中國投資者首要考慮目標。聖基茨尼維斯國家的房產熱潮,正在漸漸漲起,投資時機來臨。投資海外房產,除了移民政策緊縮的美國、加拿大等繁華強國,中國投資者更可考慮近年成為熱門的聖基茨尼維斯房產。

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明年加拿大央行升息至1.25%強烈遏制加拿大房市

就在央行降息和加元匯率走低令本國房市節節高升之際,位列全國五大商業銀行之一的皇家銀行(RBC)卻發表了“唱衰”言論。 

就在央行降息和加元匯率走低令本國房市節節高升之際,位列全國五大商業銀行之一的皇家銀行(RBC)卻發表了“唱衰”言論。該行在新出臺的報告中預測,聯邦央行將從明年開始加快升息的腳步,而本國房市也將小幅降溫(slow modestly)。 

RBC在報告中表示,雖然全球原油價格走低嚴重影響到了加拿大的經濟,但是還沒有大到令整體房地產市場轉向的地步。事實上,今年的房市行情很可能是有史以來最好的一年。雖然石油省份亞省和薩省房屋銷售量下降,但超低的利率以及強勁的移民則促進了其他地方的房屋需求,尤其在安省和卑詩省。

在今年7月,為了繼續刺激經濟,央行出臺年內第二次降息舉措,將利率下調至0.5%。RBC預測,隨著本國經濟走出衰退的陰影,央行可能加快升息的腳步。至明年下半年,央行可能會把利率上調0.75%,達到1.25%。受其影響,房地產市場也將小幅降溫。

RBC很謹慎地使用了“降溫”這一字眼。他們還表示,由於經濟復蘇、創造就業,以及新移民的強大購買力,本國房市的降溫將是“溫和且可控”的。比如:二手房銷售量在未來數年下降不到10%,而房價增長在2016年減緩到3.2%。

不過,加拿大房市也不是不存在崩潰的風險,只是幾率很低。如果經濟深陷衰退而使就業率大幅下滑,或者利率突然大幅度上漲,那麼房地產市場可能經歷嚴重衰退。

歡迎前往加拿大房聞速遞

(據溫哥華找房網)

本周海外各國房市頭條 當地視角讓您更懂市場(8月20日)

 

世界地產頻道:中國投資者湧入泰國房地產 購買意向狂飆180%!

居外編制的中國投資者在泰國境內的購買意向指數顯示,中國投資者購買泰國房產的意向指數飆升180%,遠超過英、美、澳等大國。居外 CEO安祖耀表示,中國買家正在利用強勢貨幣和靠近泰國的地理位置的優勢投資度假屋和投資性房產,投資首要目的地是泰國芭堤雅、蘇梅島、普吉島、清邁和曼谷。在未來十年,預計中國國際房地產投資將大幅增加,泰國也將獲利甚豐。【閱讀原文

 

 

英國《金融時報》:供應短缺推高英國房價 7月房市異常活躍

在英國,房屋供應不濟推高了7月的英國房價和需求。作為傳統的淡季,7月反而出現了自2007年以來最活躍的房產交易,平均房價再創年內新高。根據LSL的月度報告,去年英國房價暴漲15.2%,上升幅度最大。隨著抵押貸款利率接近歷史低點,今年的消費者信心高漲,預期工資也會上漲,大多數評論家都認為英國房價會繼續上漲。【閱讀原文

 

 

加拿大《環球郵報》:中國買家對溫哥華豪華房市影響可以有多深遠?

據加拿大房地產公司麥當勞地產最新數據顯示,來自中國的買家目前主導溫哥華炙手可熱豪華房地產市場。2014年,公司旗下價格超過300萬加元的高溫哥華端房產70%的買家來自中國內地。成千上萬的中國大陸百萬富翁通過省級以及聯邦投資項目移民至溫哥華,這群人推動了該地高端房地產的需求。在溫哥華地區,壹棟獨立式住宅平均成本已飆升至223萬加元。【閱讀原文

 

 

The Real Estate Conversation:悉尼派珀角仍是澳洲最貴的郊區

在悉尼的派珀角,妳能欣賞到世界上最美麗的海港,這也難怪富人們會為能在此地居住而壹擲千金。CoreLogic RP Data的最新數據顯示,憑借560萬澳元的中位房價,派珀角仍然是澳洲最貴的郊區。如此高的中位價,主要得益於價值3,990萬澳元的超級奢華豪宅Villa del Mare在5月因為違法交易被強制出售,買家是壹位中國巨富。除了墨爾本的圖拉克區和珀斯的薄荷格羅夫區外,澳洲十大最貴郊區都在悉尼。【閱讀原文

供應短缺推高英國房價 7月房市異常活躍

在英國,房屋供應不濟推高了7月的英國房價和需求,作為傳統的淡季,7月反而出現了自2007年以來最活躍的房產交易。

供應短缺推高英國房價 7月房市異常活躍
供應短缺推高英國房價 7月房市異常活躍

英國房地產服務公司LSL的月度報告顯示,今年1-6月,英國每月房產銷量均低於去年;但7月銷量卻出現逆襲,達到自2007年以來最強水平,平均房價再創年內新高。

另外,皇家特許測量師學會(RICS)一份月度調查則顯示,英國7月的購買需求增速為去年2月以來最快,待售房產的平均數量卻創下歷史新低。

RICS的首席經濟學家Simon Rubinsohn表示,調查人員已經發現房價在重新加速上漲,「更令人擔憂的是,市場對供求失衡的懷疑會導致房價在未來12個月進一步上漲。

隨著抵押貸款利率接近歷史低點,今年的消費者信心高漲,預期工資也會上漲,大多數評論家都認為英國房價會繼續上漲。

8月上旬,一份來自英國央行的區域代理報告警告稱,房產供應的持續短缺正陷入惡性循環,因為潛在賣家看不到自己想買的房屋,反而不願意把已有住宅投入市場。」

LSL旗下房地產代理公司Reeds Rains和Your Move的總裁Adrian Gill表示,英國房產供應量仍遠低於經濟危機爆發前水平。

今年第一季度,英國新房​​規劃審批量達到了金融危機以來的最高水平,但這能否轉化成房屋建設還有待觀察。

根據LSL的月度報告,去年英國房價暴漲15.2%,上升幅度最大。但是,受較高的印花稅和不斷上升的英鎊拋售壓力影響,倫敦市中心房價增長卻出現停滯。

然而,整體指數卻顯示英國房價上漲速度略有放緩。該指數顯示,英國房價月度增長率為0.3%,年增長率(倫敦和英國東南部除外)為4%。相比其他指數,整體指數顯示出更為「柔和」的房價上漲前景。該整體指數是以英國土地登記處的已完成銷售量和其他指數的預測模型為基礎制定而成。

Halifax房價調查數據則顯示,英國6月房價年化增長率為8.6%。

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中國買家對溫哥華豪華房市影響可以有多深遠?

據總部位於加拿大不列顛哥倫比亞的房地產公司麥當勞地產(MacDonald Realty)最新數據顯示,來自中國的買家目前「主導」溫哥華炙手可熱豪華房地產市場。麥當勞地產指出,2014年,公司旗下價格超過300萬加元的高溫哥華端房產70%的買家來自中國內地。

中國買家對溫哥華豪華房市影響可以有多深遠?
中國買家對溫哥華豪華房市影響可以有多深遠?

不過,與此同時,麥當勞地產的數據顯示,富裕內地買家對加拿大西海岸溫哥華市場的影響與房價同步──房價高,影響大;房價低,影響小──這一結論引起市場強烈討論。公司稱,2014年,售價在100萬至300萬加元之間的住宅交易中,中國內地買家佔21%,而售價低於100萬加元的住宅交易中,這一比例僅僅為11%。

這一最新數據為溫哥華世界性的房地產市場提供了新的信息力度,在溫哥華地區,一棟獨立式住宅平均成本已飆升至223萬加元,人們也開始爭論住房可負擔性危機,並大肆猜測非本地買家所扮演的角色。

雖然從歷史角度來講,溫哥華是由來自亞洲的移民組成,特別是1997年中國香港回歸中國前幾年的中國香港移民,不過近年來溫哥華房價上漲仍引發了激烈的討論。很多人說成千上萬的中國大陸百萬富翁通過省級以及聯邦投資項目移民至溫哥華,這群人推動了當地高端房地產的需求。

麥當勞地產副總裁丹·史凱羅(Dan Scarrow)目前是該公司駐上海辦事處的負責人,他說來自中國的買家對房價的影響非常明確的——但這種影響只限於奢侈房地產市場,而不是全部的房地產市場,後者價格的上升是受其他因素影響。史凱羅稱,對於那些指責外國買家造成溫哥華住房可負擔性危機的人而言,這個結論很顯然給他們出了難題,同時也讓那些試圖淡化或完全忽略中國買家在市場上扮演的角色的房地產企業反思。

「這絕對影響了高端市場,奢侈房地產市場。但是當你看其他市場,(中國內地買家)參與度僅有11% ,」史凱羅說。

據史凱羅稱,該數據來綜合了2014年全年,麥當勞地產公司駐溫哥華三家主要辦事處共1500套房產交易的分析。其中,公寓和毗連住宅共962套,佔比62%,其餘部分為獨立式住宅。史凱羅稱,幾乎所有的售價超過200萬加元的房產是獨立式住宅,公司根據中國大陸買家名字的拼寫將他們獨立區分——內地名字拼寫與中國香港粵語和中國台灣名字拼寫有很大不同。該公司說,這些買家「可能是加拿大公民或移民」,並提到「臨界數量約5萬個內地高淨值家庭」在未來幾年將繼續從中國香港和中國引進資金「投資於當地房地產」。

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新加坡大選在即 房價會受影響嗎

新加坡大選在即,在房地產市場疲弱之際,在場外觀望多時的私宅買家難免會問:「是時候進場了嗎?」

新加坡大選在即  房價會受影響嗎
麥俊榮:政府可能在靠近大選時,調整或出台一些新的房地產措施。

投資者此刻特別關心,政府會否為了政治因素,而在大選前鬆綁樓市政策?也有人開始擔憂,選後結果是否會影響政府必須調整政策而出現新的情況,

將來要買房的門檻會否變得更高?大選前後的時機與選情,對房地產市場會有影響嗎?專家的觀察與分析,或許能幫你做出明智的決定。

隨著大選的腳步越來越近,大選前後的樓市走向也成了許多私宅買家關注的焦點,尤其是大選結果將如何影響房價走勢,政府是否會放寬降溫措施,私宅價格是否會回彈或繼續下跌?

分析師受訪時都表示,無論大選結果如何,它都不會對本地樓市帶來巨大影響。

欣樂國際執行董事麥俊榮說:「我預計今年私宅價格會繼續下跌,但這主要是因當前樓市疲弱情況所致,與大選無關。事實上,大選對本地樓市的影響可說微乎其微。」

住屋和房價向來是大選的熱門課題。在「大選季節」來臨之際,一些市場人士紛紛看好樓市前景,他們的論據是政府會在大選後放寬降溫措施,從而帶動房價回彈,因此現在是進場的最佳時機。

甚至有人指出,最近推出的幾個私宅項目銷售旺熱,就是因為買家為了避免再次錯過樓市的「末班車」,紛紛開始入場選購。

據華僑銀行投資研究最近發表的一份報告書顯示,自1985年以來,政府曾經三次放寬樓市政策,當中兩次即1997年和2001年都「碰上」大選年。

這也促使一些市場人士相信,政府極有可能在2015年大選過後,再次放寬樓市政策。

根據華僑銀行的報告,政府三次放寬房地產政策分別在1997年的亞洲金融風暴之後、2001年的網絡熱潮泡沫化之後,以及2008年的全球金融大海嘯(次貸風暴)之後。當時房價分別下跌了16.4%、12.7%和8.3%。

報告也指出,過去,政府曾在房價下跌了8.3%至16.4%之後進場干預,放寬一些樓市政策。目前,我國私宅價格自2013年第四季的房價高峰算起,已經下滑6.7%,因此價格若繼續滑落,政府極有可能進場干預。

出手干預為矯正不正常活動

的確,2011年上屆大選時,房價高漲是選民關注的課題之一。大選結束後,政府開始實施許多房地產調控措施,包括增加住屋供應量,同時推出更強力的房地產降溫措施,使房價逐漸回落。

特別是在2013年,政府推出的降溫措施和總償債率房貸限制,使得本地私宅價格持續下滑。去年私宅價格下跌4%,是自2008年金融危機以來首次出現的全年下跌,也終止了私宅市場連續五年的升勢。

由於房價持續下跌,一些人已表示擔心房子長期下來會貶值。市場也開始猜測政府可能在大選後鬆綁降溫措施,以扶持樓市。

不過,大多數受訪的房地產分析員認為,政府一般不會基於政治考量而調整樓市政策。他們也表示,過去幾屆大選應該只是剛巧「碰上」樓市的政策調整,而非真的出於政治考量。

世邦魏理仕東南亞研究部主管沈振倫說:「如果政府的出發點是要贏取選票,那現在就應該放寬,何必等到大選過後?」

他相信,過去幾次的樓市政策調整,應該只是剛好碰上樓市轉向,政府主要還是從樓市的可持續性做考量,屢次出手干預是為了矯正市場上的不正常活動。

麥俊榮也認為,雖然我國政府對樓市的主導性很強,比如它是國家最大「地主」,通過政府售地計劃售出許多發展地段,同時也制定房地產發展條例、發展總藍圖、以及道路和地鐵等交通設施計劃等,但它往往是根據樓市情況,而非大選結果來做出房地產相關決策。

他強調說:「我相信政治是能影響房地產決策,但這影響並非直接的,而是巧妙且符合實際經濟情況而產生的。」

房地產政策出台時機  

回顧新加坡過去幾屆大選,剛巧都碰上全球經濟發生重大變化。

1997年大選時,東南亞多個國家的貨幣遭到狙擊,引發區域經濟的不穩定。為了抑制房價暴跌,政府宣佈三項調整措施,包括挪後標地、延長發展商興建和推出新住宅項目的期限,以及停止向三年內轉售房子的賣主徵收印花稅。

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(互聯網資訊綜合整理)

瞭解英國住宅歷史 漲知識漲財富

你是否曾經對英國住宅的歷史感到過好 奇?在這片屋簷下,曾經發生過怎樣的故事,又有哪些人曾經在這裡居住過?瞭解住宅背後的歷史,不僅能為平時茶餘飯後提供不少討論話題,說不定還會因為有名 人住過而讓建築身價倍增。在這個遍地老房子的國家,探索它們背後的歷史就像是一場未知的探寶遊戲。以下是專家建議的幾個瞭解住宅歷史的方法:

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  1. 瞭解房屋

從喬治時代的牧師住所到兩次大戰期間的郊區半獨立建築,你可以很容易地看出不少英國典型的住宅類別。但如果能對建築方面有更多的研究,你可以從中推算出建築大致的建造時間及主人的信息。像Trevor Yorke的《British Architectural Styles 》和Judith Flanders的《The Victorian House》都是必讀的入門參考書。後者在介紹各個房間的同時還穿插了豐富的社會歷史信息。如果你家是登記在冊的歷史保護建築,可以登錄historicengland.org.uk瞭解房屋的信息。此外,不妨查看下Pevsner的建築指南,看看你家是不是也名列其中。圖書館資料室應該會有當地的卷冊。

  1. 詢問他人

很多時候前任房主或者居住多年的鄰居會知道不少關於房屋的歷史故事,例如曾經出現過的古怪住客、浪漫的愛情故事或者聳人聽聞的鬼怪故事。此外,向當地的歷史學會尋求幫助也是一個好方法。

  1. 查找人口普查記錄

通過翻查之前的人口普查記錄,你可以瞭解在1841年至1911年期間,每10年普查的時候該住宅的人口情況。可以瞭解的情況包括所有住戶的姓名、性別、年齡和職業,1851年後的資料還包括每人的出生地。在findmypast.co.uk網站上你可以通過輸入地址來查看這些資料。有些圖書館訂閱了該網站的服務,因此可供讀者免費查閱。在獲得了前房客的信息後,你可以用這個網站或者ancestry.co.uk查找更多關於他們的故事。

  1. 研究房契

房屋的房契往往提供了不少關於所有者、出售、房貸和邊界的信息,許多都有數百年的歷史。房契可能會被律師、房貸銀行或者房東(如果你是房客)保管。很多房契一直都被存檔或者被像英國聖公會這樣的前地主保管著。

  1. 翻閱檔案

通過當地圖書館和政府機構,你可以瞭解去哪裡找到與住宅有關的檔案,它們可能被存放在當地學習中心,或者郡/市的檔案館中。地圖可以幫助確認房屋建造的時代,還可以用來比對街道、房屋名稱或號碼的變化。國家檔案館的1910-1915年的Valuation Office Survey還能提供房主、住戶、房價等信息。此外還能通過納稅記錄、選舉登記等資料尋找相關的信息。說不定通過早期的莊園和房產記錄你還能發現自家房子的土地原先在皇室的名下呢。

  1. 檢索報紙

此外,你還可以通過 thetimes.co.uk/archive 或者其他英國網站的檔案 www.britishnewspaperarchive.co.uk 查看是否有關於前住客的新聞。

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(據英中時報 )

泰國房地產專家告訴你 如何在泰國置業

Richard-700x190雖然投資歐美發達國家房產仍是國內買家的首選,但是這些國家目前不動產增速較慢,而泰國旅遊資源豐富,房子也容易出租,很多人也逐漸開始對置業泰國產生了濃厚興趣。

外國人如何在泰國買地

泰國法律規定,外國人名下不能擁有土地,可享有建築物的所有權。如果一個外國人希望購買土地來興建房屋,有兩個選擇。

租一塊有30年使用期限、並附有額外續約幾個30年選擇的土地,佔有土地的形式最終通過地上的建築物來確認。當租賃期滿時,出租人不能兼併建築物,因為在泰國建築物的產權和土地的產權是分開的。

如果一個外國人將在泰國經營業務,那麼他可以通過自己的有限責任公司購買土地的永久產權。土地將為公司所有,而非個人。最近修正的法規,允許外國人的泰國配偶(無論男女)買地,但需要證明買地所用的錢是完全合法、且屬自有資金,不涉及外國索賠。

外國人如何在泰國購房

但是,如果你想要的是一所獨棟別墅,而不能購買具有永久產權的土地的事實,不應該成為絆腳石。在泰國的法律範圍內,您可以擁有建築物的永久產權,同時享有一個結構良好的租賃期(一般為30年的租賃合同,帶預付費的兩個30年續約)和一個使你能有效擁有土地的購買選擇權(該選擇權可以在外國所有權法規出現變化的情況下行使——或者你將地上的建築物出售給一個泰國自然人或法人)。

注意土地權屬查詢

在發出購買合同之前,強烈建議購買者到土地局進行一個適當的土地查詢。見土地權屬。

注意建築物調查

如果購買的是二手房產,建築物調查必不可少。

在泰國購買房產時會產生哪些費用?

房產稅——不適用於作私人住宅用途的物業。此費用只在所有權發生轉換時產生,分為四類:轉讓費2.0%、印花稅3.3%、營業稅0.1%、所得稅(等同於資本利得稅——浮動利率)。

大部分費用是基於政府的房產納稅評估值計算的,該估值遠低於市場價值。

具體的計算方法很複雜,但可作為一個住宅銷售的粗略指南,預計總費用和稅收是房產市場價值的2%-3%左右,且這些費用通常由買方和賣方分攤。

如何確保投資安全

您應該僱請一個好信譽的商業顧問和律師開展「盡職調查」,並準備好租賃協議。一旦做到這點,你在泰國的投資就和在世界任何地方一樣安全。

外國人如何在泰國擁有資產

外國人在泰國可以擁有資產,如房產開發項目。項目的持有者通常需要設立一個法律結構和機制來確保財產所有權。

以下就是一個如何執行的案例:

  1. 由公司持有房產所有權

在企業結構設立方面,泰國的法規與英國普通法非常相似。泰國法律允許公開股份有限公司(PLC)、有限責任公司(LLC)形式的合作夥伴關係和其他類型的公司實體。一旦公司成立,他們就被稱為「Juristic Perons」,即法人實體。在房產所有權方面,因為公司的多數股權為泰國人所有,法人實體被視為泰國人,因此可以擁有房產。要注意的是,泰國法律所賦予的衡平所有權(Equitable Ownership),並不一定等同於法人實體的實際控制人。由公司持有土地所有權最普遍的形式是有限責任公司。

有限責任公司的控制權

泰國法律允許分類或雙層股票發行。因此,有限責任公司的股份可以用「普通股」的方式發行,在這種情況下,每一股份有一票表決權,即表決權按所佔股份的比例來決定。而優先股中,一個股東必須持有多個股份,才能獲得一票表決權。泰國多數股權可以「優先股」的形式發行,而外資少數股權則可以「普通股」的形式發行。這樣,外資小股東持有較少股份,但實際上仍可以通過表決權維持對公司的控制。

典型結構

開發項目的土地由XYZ普吉島有限責任公司持有,反過來說就是由XYZ普吉島控股有限責任公司所有。開發項目中的泰國合夥人持有XYZ普吉島控股有限責任公司的優先股,XYZ的外國所有者則持有普通股。XYZ有限責任公司的每個房產買家,都收到普通股持有者的一個平等分攤比例。

所有權/租賃

在購買金額的協議達成後,每一位購房者將擁有一套別墅,加上XYZ有限責任公司的平分普通股和一份租約。

2.購買共管式公寓

相比之下,購買共管式公寓是最容易、最簡單的交易方式。泰國法律允許外國人購買有永久產權的公寓,但持有每棟公寓的份額不得超過整棟公寓的49%。在一些特定的公寓區,外國人甚至也能擁有產權公寓樓100%的份額。獲得永久產權的一個重要條件是,購買公寓所用的外幣資金必須由國外匯入,並在泰國銀行中有正確的記錄。外國永久產權絕對是購買共管式公寓的首選。

外國人有權擁有建築樓,但不包括土地。給外國人的一個建議是,租一塊有30年使用權、且附有續租選擇權的土地,然後購買該土地上的房屋。成為房屋的主人,那麼土地和房子的所有權就都確定了。按照泰國民法,土地的所有權可以被出租,但房屋產權和土地產權相互分離。一旦房屋的所有權得以確認,即使土地租賃期滿,出租人也無法兼併房產。

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成功人士聚集的投資熱地——阿瑟頓

阿瑟頓(Atherton)是聖馬特奧縣下屬的壹個城市。是美國最富有的城市。2010年9月,福布斯雜誌將郵編94027地區列為美國第二貴的地區。2013年10月,94027地區上升為最貴的地區。

成功人士聚集的投資熱地——阿瑟頓
阿瑟頓(Atherton)是聖馬特奧縣下屬的壹個城市。是美國最富有的城市。2013年10月,94027地區上升為最貴的地區。

目前,有很多成功人士和開發商將目光鎖定阿瑟頓,迫不及待地希望看到這裏的房源上市銷售,比如那些歷史悠久的多層住宅和古老的農場住宅。新建住宅的建築面積基本都超過 929平方米,這已經成為壹種不成文的標準。此外,很多海外買家也渴望入駐阿瑟頓,不僅是為了成為這尊貴社區的壹部分,更是由於多年來的發展趨勢證明,這裏的地產擁有絕佳的投資價值。為了幫助廣大買家更全面地了解阿瑟頓,居外網獨家推出以下報告,講解該地區當前的房價形勢,並對當地的熱門區域、優質學校逐壹進行講解。

阿瑟頓房產市場分析

成功人士聚集的投資熱地——阿瑟頓

報告對阿瑟頓的房產市場進行了專業的分析,目前,阿瑟頓地區的房屋均價為479萬美元,遠遠高於加州44萬和全美18萬美元的平均水平。在最近的壹年中,阿瑟頓的房價上漲了4.5%,而在未來的壹年中,預期將繼續有3.1%的增長。在租金方面,阿瑟頓的均價為1萬美元,幾乎10倍於美國的平均水平。

總的來說,如何要給阿瑟頓的房產市場貼上標簽,那就是“貴”,“美國房價最昂貴郵編區”的頭銜絕非徒有其名,而能否承受阿瑟頓的房價也是成功人士的 標誌之壹。阿瑟頓房價的貴是有充足的道理的,因為阿瑟頓在軟硬件各方面的條件都是頂級的,而房產市場的升值潛力,則繼續保持著對其高於平均水平的升值預 期。

除了房產市場分析,本報告來詳細介紹了阿瑟頓的熱門街區與中小學校。

熱點區域介紹

成功人士聚集的投資熱地——阿瑟頓

對阿瑟頓最為熱門的區域壹壹進行介紹,包括各區域的優勢、所對應的學校,幫助大家更好地做出選擇。

阿瑟頓學校壹覽

 

3主要介紹阿瑟頓學校,包括學校特色、優勢、API分數等。使您可以充分了解阿瑟頓地區的教育資源。

 

 

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