Category: Finance News

新冠狀病毒疫情大爆發，但是你恰好想在馬來西亞買房 ？

老實說，這可能是你所面臨最棒的財務決策！

為什麼？

為了應對全球經濟重挫，舉銀行貸款為例，全球大部分政府近期都宣布了另一次的“量化寬松政策（Quantitative Easing measures）”。

與2008年的全球金融危機中的次貸危機¹相似，當時美國推出了2萬億美元的刺激計劃，並將利率下調至接近零。馬來西亞則是宣布了調低了法定儲備率（SRR）——銀行需在國行存入的儲備金，從3%下調100個基點²至2%，此項措施預計為金融體系釋出近300億令吉流動性，亦讓銀行有更多現金用於借貸。

其次，馬來西亞政府近期3次下調隔夜利率（OPR），目前下調了75個基點、降息至2.5%。OPR³大幅下跌也導致了商業的發展和銀行存款的減少。我們會見證的是前所未有的量化寬松政策 ⁴，和正在影響我們每一個人的貨幣政策。

你可能會問：這對日常消費者有什麼影響？

流動性（Liquidity），即可用的現金正在湧入市場，而其效應則是法定貨幣⁵ 比如說美金或是馬幣，會顯著性減少、人們會開始購置資產而非貨幣。經驗豐富的投資者都知道，在不久的將來，我們會需要更多的現金來置產，比如房地產。

這些是與次貸危機中相似的舉措。而當時，這也導致了許多國家的房地產繁榮景像，包括馬來西亞，在2008年至2013年間，房地產的價值翻了1至3倍之多。

當然量化寬松政策和隔夜利率，並非政府僅有的經濟刺激手法。

在接下來的12到18個月，預計將有更多的措施，協助推動房地產市場：

1. 調整或廢除RPGT

RPGT⁶ 是產業盈利稅，在出售產業或是產業公司股權時，需要依據其盈利繳納的稅務。

通過減低其利率或是廢除，政府都能鼓勵更多人進行產業交易。

2. 取消或調低抵押貸款的貸款價值比（LTV）

LTV⁷是指貸款金額和抵押品價值的比例。通過允許銀行針對單一房地產借出更高金額，客戶將無需挪出大筆現金充作抵押金，這將會使他們更容易購得房地產。

3. 重新引入“發展商承擔利息計劃（DIBS）”

發展商承擔利息計劃（DIBS）是在房屋建築期間，由發展商從購房者的房貸中吸收房貸利息的措施。

如果你購買在此計劃下的房屋項目，發展商將負責原本由你承擔的、房屋建築期間的房貸利息（通常為項目推介後36個月），之後再如常繳付房貸和利息。基於未完工前無需繳付這些承諾費，重新推行DIBS會讓購房者更容易購置房地產。

4. 放寬外國人購買門檻

減低外國人購房門檻，將對國外購房者有相當的吸引力。

試想想，假設上述政策被提出將對房地產行業帶來的影響。當然，這也一定程度取決於新冠疫情的減緩的狀況。

你可能會問，為什麼政府要幫助房地產市場？

這個原因頗為簡單，主要因為房地產行業背後有最少過百個甚至過千個產業在運行。協助房地產，等同協助整個房地產產業鏈背後的過千個不同產業。

目前已經獲得房貸的購房者，可以說是享有特權的幸運兒。因為這是不能錯過的投資窗口，就如同2008年至2010年的那段時期。

注意安全、靜待家中、保持投資。

專業術語表

1. 次貸危機：全稱次級房屋借貸危機（Subprime mortgage crisis），在2008年爆發並大幅衝擊抵押貸款行業，主要因為借貸者獲批他們無法負擔的貸款金額。因此導致大批的抵押品贖回權被取消，並且很大程度衝擊了需要貸款機構和對衝基金。
2. 基點：100個基點等於1%（主要用於表達利率的差異）。
3. OPR：Overnight Policy Rate隔夜利率，由馬來西亞國家銀行設定並用於金融政策導向，這是國行每日流動性操作的目標利率。
4. 量化寬松政策：Quantitative easing (QE)，一種由中央銀行采納的非常規貨幣政策，用來增進國內貨幣供應和刺激經濟活動。它通常舍棄中央銀行長期購置政府債券及其他類型資產，比如不動產抵押貸款證券（MBS）。
5. 法定貨幣：Fiat Currency ，簡稱法幣，依靠政府的法令使其成為合法通貨的貨幣。美元是法幣，歐元和其他主要世界貨幣亦然。這種貨幣和某些以實物為基礎的貨幣不同，比如黃金或白銀，它們一般被稱為商品貨幣（commodity money）。
6. RPGT：產業盈利稅，因出售不動產產業或不動產公司（RPC）股權所產生的收益而被征收的稅務，其範圍包括出售地皮和房產。
7. LTV：貸款價值比，一種財務術語，貸款人用於表達該貸款和所購買資產價值的比率。

 

關於居外IQI

居外IQI 是一家控股公司，擁有並運營 IQI Global和居外網。 居外IQI由亞洲房地產業兩個超級品牌合並而成，旨在助力亞洲居民成為全球居民。居外IQI收錄並應用跨境購房趨勢數據，以促進交易達成，居外IQI還為經紀公司和開發商提供端到端及線上線下服務。居外IQI是東南亞及中東地區領先的房產經紀網絡，共有6000名房產經紀人，分布在15個國家的25個分行。居外網是領先的中文海外房產線上平台，擁有91個國家和地區的300萬條房源信息。歡迎點擊查看居外網上在售馬來西亞房源，或致電 400-041-7515 諮詢馬來西亞移民、留學或房產投資的機會。

 

原文發布於IQI Global
責編：Zoe Chan

作者 ：鄭碧娥

2019年馬來西亞一手產業市場的交易回揚，平均季度增長10.8%，助使消化2019年首季處於紀錄新高的房產庫存。首季共有17萬7200個滯銷單位，第三季減至16萬2252個單位，這是可喜的現像。

不過，與大馬人民的平均收入相比，國內房屋的價格仍介於嚴重不可負擔的水平，主因包括住宅產業供需不均衡。無論如何，由於國人對價格低於50萬令吉房產需求殷切，有助於減緩房屋價格大幅調整的風險。

房價若跌20% 風險借貸者增至2%

2019年首9個月，價格低於50萬令吉的房產占交易總量的83%，收入增加、組織家庭及擁屋成本稍減，扶持市場在2019年對房產的需求，購買住宅的融資在2019年顯著增加7%，當中銀行提供給家庭購買房產的貸款，取得7.8%成長率，比2019年整體成長率增了一倍。

新冠狀病毒疫情傳到大馬，並迅速漫延與擴散，衝擊許多行業的發展，個人和家庭收入皆受到影響，削弱家庭的償債能力。假如房價大幅滑落，料將衝擊家庭的應對彈力，可能帶給金融體系更大壓力。

房價跌50% 風險借貸者增至3.4%

市場關切，房價下跌、收入減少，房屋市場若出現嚴峻調整，屋價持續振作不起來，償債能力被削弱的大馬家庭，將受到怎樣程度的衝擊？

國家銀行在《2019下半年金融穩定檢討報告》指出，房價下跌的整體衝擊，嚴格來說在受控的範圍內，不過假如房價下跌20%，有財務風險的借貸者將增至2%；萬一房價下跌50%，潛在風險的借貸者將會增至3.4%，增幅大約75%。

房價低+家債高 削弱償債能力

本地家庭債務占債務總比例偏高，已經持續好幾年，並非最近一兩年才出現。生活開銷龐大、人均收入減少，造成個人或家庭的償債能力繼續被削弱，加上這一兩年房房價格保持偏低，產生房價偏低、家庭債務偏高，衝擊個人償債能力的隱憂。

擔心有借沒換 銀行批貸嚴謹

購屋者協會中文組主任陳鐘靈說，如果違約拖欠貸款，金融機構收回的產業，因為房產價格偏低，可能抵不回貸出去的款項，又或者演變成壞賬，這是金融機構所顧慮的。

國行報告指出，截至2019年杪，整體家庭債務占國內生產總值比例，上升至82.7%的偏高水平，盡管那段期間經濟成長放緩，可是住宅產業領域的減記／減損貸款卻繼續增加。

所謂的減記／減損貸款，指的是借貸方，資產都被束縛在營運中，沒有足夠資源償還貸款，因而產生減記／減損貸款。

報告說，收入較低的家庭可能面對不容易償付貸款的問題，銀行和非銀行等融資機構采取嚴謹的借貸標准，不輕易提供貸款給月入低於3000令吉的申請者，避免輕易批出去的貸款，最後因為貸款者陷入財務困境，演變成銀行的壞賬。

2019年這些收入的借貸者在銀行貸款的比率沒有上升，可是他們的負債水平保持偏高，主要是他們的財務儲備有限，導致他們面對無形壓力，准備償還債務時有困難。

低收入者面對財務困境

報告補充，月入低於3000令吉的貸款者，占尋求信貸咨詢與債務重組機構（AKPK）協助人士的半數，需要進行債務重組、而且收入偏低，加上財務規劃欠佳，是這些借貸者面對財務困境的主因，他們可能高估本身應對債務負擔及生活開銷的能力。

家庭負債介於高水平，繼續是宏觀經濟潛在風險的來源，家庭收入與資產負債，預料受到疫情的後續影響，政府最近建議推出、並且獲得銀行配合的措施，料將提供家庭暫時財務舒困，以渡過收入減少、房價未能回揚，還款能力稍弱的階段。

房貸減損趨增

家庭的整體減損將繼續受到住宅產業貸款的影響，過去幾季顯著上升，收入波動的借貸者，在受損貸款增長占多數，反映這些收入群體，正面臨收入不穩定的衝擊。

不過，國行報告指出，金融領域的穩定性仍在受控水平內，他們提供這些風險較高借貸者的貸款，慶幸只占銀行體系總貸款的2%。

月入5千令吉 易獲貸款

目前尚未還清和新批准貸款的償還比率，分別為37%和43%；償債能力超過60%。過去幾年的跡像顯示，批准的新貸款比例較高，這些貸款的三分之二，是月入超過5000令吉的貸款者。

陳鐘靈認為，這些貸款者擁有較多的剩余所得，在調整自由衡量開銷，擁有較大的彈性空間，拖欠貸款的風險不高。

不過，國行報告指出，由於最近資金市場表現欠佳，當中也有月入超過5000令吉的投資者，因為股價下跌蒙受虧損，擔心會影響他們的可供消費收入及償還貸款的能力。

影響還貸因素：能力+意願

至於哪些類型的借貸者會違約，進而拖欠貸款分期，國行的金融報告指出，影響貸款者償還貸款分期，主要有兩大因素：償還能力及償還意願。

收入如受衝擊將削弱家庭財務賺幅

報告分析，家庭的償還債務能力是采用金融賺幅架構衡量，家庭在償還每月的債務、支付基本開銷後，是否擁有足夠的額外金融緩衝物資，假如收入受到衝擊，直接削弱家庭財務賺幅，導致更多家庭陷入“負財務賺幅”的區域。

假如家庭處於“負資產”，違約拖欠貸款分期可能性偏高，加上產業價值面對各種因素衝擊而下跌，如果跌至低於尚欠的貸款數額，個人償還每月貸款分期的意願有可能會削弱。

報告認為，單單個別因素可能不足以預測家庭是否違約，進而拖欠貸款分期，“兩項觸發因素”存在，家庭比較有可能違約，否則違約和拖欠貸款的情況可能不會發生。

一般來說，面臨負財務賺幅的家庭，他們可能提取其他資產，例如從公積金第二戶頭提出存款，或尋求家族成員的援助，以履行償還貸款義務，另外，即使家庭面臨負資產，他們仍希望盡量按時償還貸款，不希望留下拖欠貸款紀錄，導致未來不容易獲得貸款。

對於自住產業者，拖欠貸款對他們不利。

自住產業者的貸款占大馬房產貸款者的82%，如果違約沒有准時或償還貸款分期，將導致他們失去房屋，最後沒有一個固定的居所。

無論如何，面臨負財務賺幅及負資產的家庭，處境是危險的、違約風險也高，他們缺乏償還貸款的能力，也可能不利於銀行財務架構的穩定性。

住宅產業貸款影響家庭減損

與此同時，家庭的減損繼續受到住宅產業貸款影響，過去幾季該領域貸款顯著增加，收入不穩定的借貸者占近年減損房產貸款的較大比例。

國家銀行關注收入較低家庭，可能面臨償還貸款的困難，不過銀行和非銀行機構采納嚴謹的借貸標准，削減這些家庭陷入財務困境風險，惟這些借貸者的風險保持偏高。

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可負擔屋供不應求

國行報告指出，2019年第三季大馬房價適度成長，市場對高樓房產需求穩定，主因是有關領域房產單位，價格比較可負擔，政府和私人界在2019年推出激勵房產市場的措施，包括印花稅減免，發展商則供折價和回扣優惠，交易量顯示有增長。

與此同時，房屋的平均交易價趨向偏低水平，與可負擔房屋的交易活動一致，預料有助於改善房屋的可負擔性。

市場對可負擔房屋需求繼續超越供應量，而且超出的幅度相當大，意味可負擔房屋的價格將有進一步調整空間，特別是新屋的售價。雖然市場對價格低於30萬令吉房屋需求強穩，可是在2019年首3季，該價位的新推房屋平均數量並沒有增加，共6518個單位，比2018年首3季的9777個單位減少。

這個最新的數據反映，該價位的新推房產減少，如果這樣的趨勢持續，在未來有關房產價格調整的風險將加大。

辦公樓商場過剩 空置率恐攀升

雖然房產交易活動改善，可是商業產業一些領域依然脆弱，在辦公空間和購物商場供應過剩的情況未見改善，截至2019年第三季，巴生河流域的新增辦公空間供應保持在3620萬平方尺的平穩水平，相等於現有供應大約30%。

國行報告指出，在2021年之前，接下來將有大約550萬平方尺／年辦公空間加入市場，超越過去3年每年平均230萬平方尺。此外，主要州屬完工、已規劃零售空間，截至2019年首3季增至373個單位。

按這樣的趨勢發展，預料將導致辦公空間、購物商場的空置率上升、租金則醞釀下跌。業者為爭取租戶、必須提供較有吸引力的獎掖配套，例如開始階段，給予稍長的免租期、額外泊車位等等。

與此同時，電子商務的成長，改變人們的購物方式，已有更多零售商減少租店面營業，可能將加劇商場空置率上揚。

從金融穩定的角度來看，產業市場的發展是重要的，銀行涉足產業貸款，分別占銀行體系資產33%及貸款51%；購買住宅產業的貸款占銀行產業貸款的三分之二，也是產業貸款領域的主要組合。

在非住宅產業領域，銀行涉足辦公空間、零售產業貸款，占銀行體系貸款不到4%；非住宅產業的新貸款從風險較高的商業產業、購物商場，轉向購買店面、工業大廈和工廠。

結語

從國家銀行的分析報告及產業顧問的看法，可以看出即使家庭面臨負資產，他們仍設法按時償還貸款，不希望留下拖欠貸款紀錄，導致未來不容易獲得貸款。

現階段，自住產業者的貸款占大馬房產貸款者的82%，如果違約沒有准時償還貸款分期，將導致他們失去房屋，最後沒有一個固定的住宿；因此他們可能選擇提取其他資產，以履行償還貸款義務，設法應對屋價下跌、收入減少的衝擊。

 

來源 ： 星洲日報
責編：Zoe Chan

阿聯酋開發商預計中國買家的在線咨詢量將創下歷史新高。

據亞洲最大的房產科技集團居外IQI的報告顯示，由於新冠狀病毒疫情相關的旅行限制使中國買家無法親臨海外房產拍賣會和項目現場，中國買家正在花更多的時間在網上推進他們的早期購房進程。

這家房產門戶網站在1月份錄得中國消費者的在線活動增加。“呆在家裡的人通過上網來消磨時間。他們有更多的時間去做研究、搜索房產並進行查詢，”居外IQI執行主席喬治·奇米爾（Georg Chmiel）解釋道。

他說，疫情創造了一個早期買家活躍度明顯高於後期活躍度的局面。“買家在詢問房產，但他們往往無法或不願前往簽訂合同、親自驗房或交收他們承諾購買的現房。”

1月份網站上中國買家查詢量增長強勁的國家有越南、新西蘭、新加坡、德國和澳大利亞。奇米爾表示，除德國外，其余國家都是中國房產買家的熱門目的地。

總部位於迪拜的房地產開發商Samana公司也表示贊同，他們也觀察到中國客戶的在線咨詢量有所增加。

“雖然我們目前無法與客戶和代理商見面，但我們正在利用在線門戶網站積極推廣、銷售我們的產品和服務，並聘請了當地的代理商來協助我們。”Samana開發商總經理艾倫·詹姆斯（Alan James）說。

他表示，該公司已經增加了在中國的媒體影響力，更廣泛地使用微信和其他媒介，與客戶和代理商保持經常性的聯系。

另一家總部位於迪拜的房地產公司Azizi Developments表示，過去幾個月來，來自中國國民的在線咨詢一直在穩步增長。“他們對迪拜房產產品的持續興趣，鼓勵我們推出具體的、有針對性的宣傳活動，聘請會說中文的銷售團隊，並根據他們的要求和需求定制我們的產品，”Azizi發展公司首席執行官法哈德·阿齊茲（Farhad Azizi）說。

他堅稱，新冠狀病毒並沒有影響到這些活動，大部分活動都是在2019年疫情爆發前推出的。

阿聯酋仍有吸引力

去年11月，中國買家對居外網上阿聯酋房產的問詢量達到高峰，是前幾個月平均水平的兩倍多。

盡管此後中國買家的詢盤數量有所回落，但奇米爾表示，阿聯酋仍然是一個受歡迎的目的地，因為它提供了良好的生活方式和高質量的醫療設施。

“更多的買家可能會探索迪拜的可售房源，尤其是在這段時間，”他說，並補充說，阿聯酋相對容易的簽證安排可能會使其成為希望在海外居住幾個月的中國人的理想目的地。

2018年，中國投資者在阿聯酋完成了價值6.1707億美元的交易。

阿齊茲表示，中國買家並不局限於以中國為住所的中國人。“我們吸引並迎合了來自全球各地的中國客戶。由於雙邊關系的加強和‘一帶一路’倡議的實施，大量中國國民正在投資迪拜的房地產市場。”他說。

阿齊茲還聲稱，疫情幾乎沒有對涉及中國買家的銷售或收房過程產生任何影響。“我們看到這部分人群的需求強勁、不斷增長的需求，並相應地迎合了他們的需求，”他說。

Samana的詹姆斯實，付款仍在定期進行。他說：“………..客戶也開始轉向在線支付以及更傳統的機制，”他說。

預計將快速反彈

奇米爾表示，他預計病毒不會阻止未來中國人的跨境置業和投資。“我們認為它不會以任何方式破壞投資多元化、生活方式目標、醫療和海外教育等方面的動機。我們不認為病毒會導致中國人對海外住宅房地產的需求減少。”他說。

奇米爾表示，當疫情結束後，他預計在這段時間內開始購房的買家們將會在研究和談判中得到很好的推進。“這種被壓抑的活動可能會導致一兩個季度內的交易量異常大，因為買家將完成延遲的交易，”他並補充說，他們預計下半年會有相對較快的反彈和強勁的活動。

薩馬納也預計，在疫情得到遏制後，中國市場的需求會更大。“我們的指標顯示，中國公民會積極尋找替代性的住房，尤其是迪拜，根據供應量、價格、付款計劃、免簽入境以及中國和阿聯酋之間的便利性，迪拜似乎是目前的第一選擇。”詹姆斯說。

阿齊茲同意，無論病毒或任何旅行限制，中國買家將繼續被列為頂級房產投資者，不僅在迪拜，而且在全球範圍內，中國買家都將繼續名列前茅。“在阿聯酋不斷鞏固其作為全球最受歡迎的房地產投資目的地之一的國際地位的同時，我們相信，中國買家憑借其精明的投資目光，以及對迪拜和我們的信任，將長期持續地對迪拜產生興趣。”他說。

 

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來源：ZAWYA
編譯：Zoe Chan