美国卖房“潜规则”:3月中旬至4月中旬获利多

计划卖房吗?想卖个好价钱且快速脱手吗?那就得保握现在。一份最新的研究发现,一年中最佳卖房时机是从三月中旬至四月中旬。该研究也表示,在过去5年里,房地产的潜规则有了很大的变化。

三月中旬到四月中旬这段时间卖出的房子,平均速度可比一年中其他时段快上15%,价格也可比均价多2.3%。而旧金山的房产于旺季出售,2%就意味著多出$2.2万的收益

美国房地产交易数据库信息网站Zillow在2015年1月出版的新书——《Zillow论述:房地产新规则》(The New Rules of Real Estate)中提到,一年中最佳卖房的时机是从三月中旬至四月中旬。但是,各地确切的最佳卖房时机还得看气候,如天气和煦的迈阿密现在即是卖房的好时机;天气严寒的波士顿则需等到四月中旬至下旬。

《Zillow论述:房地产新规则》的共同作者Zillow执行长拉斯科夫(Spencer Rascoff)和Zillow首席经济学家汉佛莱斯(Stan Humphries)表示,卖房如果能够掌握好时机,不仅可以快速卖出,还能卖得好价钱。

他们的研究发现,三月中旬到四月中旬这段时间卖出的房子,平均速度可比一年中其他时段快上15%,价格也可比均价多2.3%,如果换算成全美房价收益那就是超过$4,300(美元,下同)。如果你的房子座落于热门地区,如旧金山的旺季出售,2%就意味著多出$2.2万的收益。

卖房新规则:漂亮的浴室比漂亮的厨房更吸引人

在拉斯科夫和汉佛莱斯的新书中还有一些有趣的新发现,本文整理如下:

  1. 卖房时整修浴室的售价将比整修厨房要来得高;
  2. 在售屋广告上加个“cute”(小巧玲珑的意思)字眼会提高你的房价;
  3. 他们并不建议在好学区投资烂房产,因为增值的空间很有限。
  4. 如果你的住宅方圆400公尺内有星巴克咖啡店(Starbucks Coffee),那先恭喜你,因为你的房价可比市值高,在1997年到2014年这17年间,住家附近有星巴克的房价上涨率高达96%;而同一时段的全美平均涨幅为65%。
  5. 房屋所在街道名称也会影响售价。如果街道名有Ct.(Court)和Way 等字样,住宅售价会比有Blvd.(Boulevard)或St.(Street)的同类房价高。而座落于Ct.(Court)和Way 的房屋,如果街道只有名称而没有数字,售价会更高。

以下是美国6个城市最佳售屋的时机及其收益:

1. 全美平均值

  • 最佳卖房时机:三月中旬到四月中旬
  • 比平均售出速度快:15%
  • 比均价高百分比:2.3%
  • 比均价高出的价格:$4,300

2. 亚特兰大(Atlanta)

  • 最佳卖房时机:三月中旬到四月中旬
  • 比平均售出速度快:14%
  • 比均价高百分比:6.2%
  • 比均价高出的价格:$7,200

3. 波士顿(Boston)

  • 最佳卖房时机:四月中旬至下旬
  • 比平均售出速度快:13%
  • 比均价高百分比:4.6%
  • 比均价高出的价格:$8,100

4. 达拉斯-沃斯堡(Dallas-Fort Worth)

  • 最佳卖房时机:三月中旬到四月中旬
  • 比平均售出速度快:22%
  • 比均价高百分比:3.5%
  • 比均价高出的价格:$5,800

5. 迈阿密-劳德代尔堡(Miami-Fort Lauderdale)

  • 最佳卖房时机:三月上旬到四月中旬
  • 比平均售出速度快:16%
  • 比均价高百分比:3%
  • 比均价高出的价格:$3,500

6. 旧金山(San Francisco)

  • 最佳卖房时机:三月上旬到四月中旬
  • 比平均售出速度快:10%
  • 比均价高百分比:5.9%
  • 比均价高出的价格:$22,000

7. 西雅图(Seattle)

  • 最佳卖房时机:三月中旬到四月中旬
  • 比平均售出速度快:16%
  • 比均价高百分比:2.8%
  • 比均价高出的价格:$64,000

可卖出高房价的原因

1. 选对时机:售屋资讯留在首页的时间愈久

大部份的买房者都会在三月初开始搜寻房地产资讯,任何在网站上的售屋信息可能很快就会因不断新增的售屋资料被往后推,这样一来就不容易被买房者看见。研究数据显示,全美上网搜寻新屋最大的点击量是在二月底到三月初之间。所以,当你早于最佳时机将售屋讯息放在网络上,那很快会被挤到后面的列表。

《Zillow论述:房地产新规则》建议,在三月下旬或是四月上旬将房屋讯息上传到售屋网站是最佳时机。

2. 吸引真正买家

卖房信息最主要是能够吸引真正想买房的人,那应如何找出这些人呢?《Zillow论述:房地产新规则》建议,卖家可以看看买家是否已和房屋中介或是房贷经纪人签约,如是,这意味着他们是认真地想买房,且已跨出第一步。Zillow的数据显示,四月初是这些房屋中介与房贷经纪人开始热络之际。

3. 时间就是金钱

卖房如果可以越快脱手越好,1月1日后,在房屋推出市场的第一个显著下降点就是三月下旬,这个时间点也是最终成交价和标价之间差额最高的。

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旧金山湾区学区房大搜罗:帕拉阿图最贵 圣拉蒙最超值

学区房是华人的最爱,全美尤以湾区有德天独厚的教育资源,而让这里的房地产炙手可热。这次我们就盘点一下湾区拥有最好美国学区房的7座城市,提供买房投资的一个重要参考。

学区房是华人的最爱,全美尤以湾区有德天独厚的教育资源

皮蒙特(Piedmont)

被加州奥克兰(Oakland)包围的皮蒙特(Piedmont),方圆1.678平方英里,人口才1万多人。从去年11月中-今年2月份,其房屋上市价格均价252.22万美元。销售均价197.5万美元。去年11月份中旬-今年2月份,房价725美元/平方英尺,比去年同期增32.8%。虽然处在奥克兰包围之中,但其犯罪率却远低于奥克兰和加州平均。家庭户平均单元价值达76万美元。

皮蒙特德有3所小学,高中和初中各一所。2013年,高中API高达908分。其中,亚裔学生更高达948分。每年其上大学的比例非常多。在加州属于最好的一类学区。

圣拉蒙丹威尔(San Ramon、Danville)

丹威尔(Danville)上市均价133.8万美元,销售中间价99.5万美元,比去年同期增加6.4%,但房屋销售数量减少12.7%。431美元/平方英尺,比去年同期增长2.6%。和Danville相邻的城市圣拉蒙(San Ramon),房屋上市均价103万美元,销售中间价75万美元。410美元/平方英尺,比去年同期上涨9.3%。

家庭年收入和人均年收入中间值,Danville分别为12.58万和5万美元;San Ramon分别为9.58万和4.23万美元。

San Ramon Valley联合学区可说是湾区最好的学区。San Ramon的Monte Vista高中2013年高中API为913分,亚裔为950分。

Dougherty Valley高中2013年API为928分,亚裔高达965分。San Ranmon Valley高中为884分。小学和中学除1所外,其他API几乎都在900分以上。

如果想要到最高分的学区,但是房价又相对便宜的地方,圣拉蒙是7座城市性价比最高的一个。她是一座较新的城市,位属偏远,到硅谷或旧金山相比其他城市有劣势。

帕拉阿图(Palo Alto)

湾区房价最贵的学区房。今年2月份,上市均价344.5万美元,销售中间价213万美元,每平方英尺平均高达1,444美元,比去年同期增长18.2%。帕拉阿图的热门社区包括市中心和老帕拉阿图,上市均价分别为493.8万和575.9万美元。

家庭年均收入达11.75万美元,人均收入5.6万美元。每户平均住宅价值81.18万美元。帕拉阿图的学区除了分数高之外,生源皆来自本身城市,没有招收其他城市的学生,有别于中半岛的其他城市。

其两所高中,Henry M. Gunn High 2013年API高达917分,亚裔学生高达954分。另一所Palo Alto高中2013年API为905分,亚裔学生高达968分。

库伯蒂诺(Cupertino)

库伯蒂诺(Cupertino)房产上市中间价为170万美元,销售中间价为143.7万美元,平均每平方英尺827美元,比去年同期增长9.1%。家庭户均收入10.9万美元,人均收入4.47万美元。房屋每单元中间价64.9万美元。

Cupertino有3所高中深受华人追捧:Cupertino高中、Homestead高中和Monta Vista高中。Monta Vista高中2013年API高达956分,亚裔学生为969分,亚裔学生人数较多,佔总学生数的77%以上。Cupertino高中2013年API为906分,Homestead的API2013年为873分,其中亚裔平均为930分。

普莱森顿(Pleasanton)

上市均价144.39万美元,销售中间价83.7万美元。平均每平方英尺470美元,比去年同期增加16.3%。家庭年收入中位数为10.3万美元。

其公立学校有Amador Valley高中和Foothill高中,学生以白人学生为主。私立高中有The Quarry Lane高中。其中Amador Valley高中,2013年API为897分,亚裔为954分。Foothill高中在2013年API为871分,亚裔虽佔不到1/3,但API高达934分。

菲利蒙(Fremont)

菲利蒙(Fremont)房屋上市中间价105.5万美元,销售中间价约70.8万美元。平均平方英尺485美元,比去年同期增长15.5%。家庭年均收入中间数为8.2万美元,人均收入3.1万美元。

菲利蒙高中有Irvington高中、John F. Kennedy高中和著名的Mission San Jose高中,API成绩分别为884、743、951。Mission San Jose高中的亚裔分数更达到968分。另外,私立高中有Fremont Christian School。热门社区Warm Spring上市均价99.3万美元,Irvington为84.6万美元。

洛斯盖托斯萨拉托加(Los Gatos、Saratoga)

Saratoga地区今年2月份销售价格755美元/平方英尺,比去年同期增长6%。房屋上市中间价441.4万美元,销售中间价191.5万美元。家庭年收入中间值为15.5万美元,人均年收入6.5万美元。房屋单元均价100万美元。

2月份前,Los Gatos上市中间价为255.2万美元,销售中间价为130万美元。685美元/平方英尺。家庭户均收入中间值为11.9万美元,人均年收入为5.6万美元。

2013年Saratoga高中API为938分,亚裔为967分。小学和中学非常出色。还拥有一些在加州排名前列的私立中学,如Sacred Heart学校。Los Gatos High以白人学生为主,2013年全校API为883分,亚裔学生仅佔大约1/10,但API较高,2013年达940分。

(以上房价数据来自于Trulia网站,API数据来自于加州教育厅网站)

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美国洛杉矶买房 中国富人最爱这7个地方

最近有报道称,富有的中国房屋购买者在洛杉矶郊区买房,让洛杉矶的房价一再上涨。

洛杉矶卫星城尔湾市、圣盖博、蒙特利公园等城市备受中国富人青睐,华人比例高达40%

对于赴美购房的中国人来说,健康的房产市场以及华人聚集区成了购房的最佳地点。洛杉矶在美国房产市场占有举足轻重的地位,在2013年美国房产市场复苏期间,洛杉矶一马当先,成为了加州房产市场涨幅最快的几个城市之一,年平均涨幅达到了25%。而众多的华人聚集区也成了洛杉矶吸引国人的一个重要原因,洛杉矶卫星城尔湾市、圣盖博、蒙特利公园等城市的华人比例高达40%!学区优质、社区安全,成为了洛杉矶吸引人的另一个主要原因。

洛杉矶卫星城众多,那么中国富人都投资在了哪里呢?

尔湾市

总人口:212,375

华人比例:36.5%

平均家庭收入:72,057美元

房价/平方米:4050美元

房价中位数:756,700美元

房价上涨趋势:年涨15.8%

学校:小学22所,初中7所,高中4所

尔湾市坐落于南加州“技术海岸”的中心,因其生机勃勃的商业环境而著称。该市也以拥有以下优势而闻名遐迩:宜人的气候、大量受过良好教育和技术培训的劳动力、全美最安全的社区、充足的优良住宅供应和众多生活娱乐设施等。著名的电子游戏暴雪公司(blizzard),其总部就位于加州尔湾市。

2008年美国人口调查局将尔湾市列为全美人口6.5万人以上最高收入城市排行榜第七位,2008年美国CNN Mondy杂志将其列为全美最适合居住的城市排行榜第四名,2011年商业周刊杂志将其列为美国最佳城市排行榜第五位。另外,尔湾市也在2010年的美国FBI年度犯罪率报告上成为10万人以上的城市中犯罪率最低的美国城市

最近十年来,尔湾的华人居住人口剧增,相应的华人超市、书局、各种面向华人子弟的才艺学校如中文、舞蹈、音乐、绘画等都在尔湾市安家,给华人创造了更加良好的居住环境。

尔湾市学风鼎盛,拥有众多高等学府,包括美国加州大学尔湾分校、康科迪亚大学、尔湾谷学院,的南加州大学橙县分校、布兰德曼大学、拉文大学和佩珀代因大学等。尔湾市大部分地区位于尔湾联合学区内,该学区内有四所高中,分别是:大学高中、尔湾市高中、诺斯伍德高中(Northwood)和伍德布里奇高中(Woodbridge)。其中,大学高中在2011年位列全美最好高中排行榜第八位,全美最好公立高中排行榜第二位。小学更是优秀,十八所小学被评为加州前100名小学。

尔湾市的房价一直也未有大的回落,究其原因,华人大量涌入推高了当地房价。美国房价的整体趋势并未对其购置资产意愿造成影响。许多华人宁愿在这里买房或租房,就是看中了尔湾市优质教育资源和安宁的社会环境。

亚凯迪亚

总人口:53,000

华人比例: 45.4%

平均家庭收入:77,758美元

房价中位数:975,400美元

房价上涨趋势:同比增长23.9%

学校:小学6所,初中3所,高中1所

亚凯迪亚位于圣盖博山山脚、洛杉矶市中心东北21公里。大约30年前,亚市居民几乎全是白人;然而现在,有近半数人口为亚裔背景。这种转型与中国台湾、中国大陆、韩国乃至其他亚洲国家的财富增加并移民美国,有着密不可分的关系。

亚凯迪亚学区是全美顶尖学区,在2009与2010年,美国《商业周刊》(Business Week)评选“最适合养育孩子城市”名单,亚凯迪亚市成为全美15个入选城市之一。

美国次贷危机和金融海啸爆发以来,全美房价暴跌,但亚凯迪亚等加州华裔聚集城市却不跌反涨,直接原因是华人大量涌入推高了当地房价。华人重视子女教育的传统在美国发扬光大。许多华人宁愿在这里买房或租房,就是看中了亚凯迪亚等地的优质教育资源和安宁的社会环境。

蒙特利公园

总人口:60,269

华人比例:47.7%

平均家庭收入:52,159美元

房价中位数:547,800美元

房价上涨趋势:年涨21.11%

学校:小学8所,初中1所,高中2所

蒙特利公园 (简称蒙市)座落于洛杉矶市东面,圣盖博谷帝王山脚,在美国华人主要聚居城市中占有重要指标地位。蒙特利公园不仅生活购物方便,这里也是美食的天堂,各种口味的餐馆应有尽有(特别是华人喜爱的菜肴)。由于各国移民较多,该市充分展示了多元化文化特色,元宵节等中国传统节日被列为该市的重要节日进行庆贺。

蒙市的房价在2008-11年经历了一个大的起落过程,最高点与最低点相差23%,但在2011年4月房价开始迅猛增长且未呈现下降趋势。

圣盖博

总人口:39,718

华人比例:25.4%

平均家庭收入:41,791美元

房价中位数:626,400美元

房价上涨趋势:同比增长11.14%

学校: 小学5所,初中1所,高中2所

圣盖博位于洛杉矶市以东,拥有高度融合的亚洲、欧洲和北美文化。第二代和第三代美国华人经常惠顾这里的商店和餐馆。

圣盖博市在圣盖博联合学区管辖范围内。2009年API学校报告将圣盖博联合学区评为加州最好的学区之一。Gabrielino高中一直是加州最好的高中之一。美国新闻和世界报道将Gabrielino高中评为“全美最好的公立高中”之一。

与亚凯迪亚市一样,圣盖博市房价在美国房价暴跌时也并未下降,究其原因,也是因为华人在加州投资兴趣渐浓,美国房价的整体趋势并未对其购置资产观点造成影响。

核桃(又名:沃尔纳特)市

总人口:39,718

华人比例:55.75%

平均家庭收入:81,015美元

房价中位数:701,200美元

房价上涨趋势:同比增长17.10%

学校:小学5所,初中2所,高中1所

核桃市又名沃尔纳特,是一个富足而又宁静的城市。核桃市以住宅社区为主,地域开阔,道路四通八达,从城堡、别墅、城市屋到高阶公寓,一应俱全,素有“小瑞士”之美誉。2012 年彭博商业周刊评比核桃市为加州最佳抚养儿童城市。2011年CNN 《金钱(Money)》杂志评比“全美最适合居住城市”。

核桃市的房产市场的上涨趋势非常稳定,得益于该地在全美首屈一指的优质学区,许多美国本地的人都慕名而来购买当地房产,核桃市不仅拥有着著名的加州阳光,还有优良的商业环境,有效率的政府管理与服务。在众多洛杉矶购房者眼中,核桃市近年来已经成为美国学区房几个首选城市之一。

奇诺岗

总人口:74,799

华人比例:30.3%

平均家庭收入:100,099美元

房价中位数:554,900美元

房价上涨趋势:年涨20.20%

学校:小学10所,初中2所,高中2所

奇诺岗市位于洛杉矶东郊约30分钟车程之处,面积约116.2平方公里。“奇诺”(Chino)在西班牙语中的意思为“中国人的”。奇诺岗市在2012年被美国《金钱》杂志评为2012年最佳居住地;且在被评为美国中型城市年收入榜第6位;在2008年FBI将奇诺岗市评为最安全的城市之一。以加州来讲,在最适宜居住的前一百名城市中排名第七。

钻石吧

总人口:60,360

华人比例:52.2%

平均家庭收入:68,879美元

房价中位数:576,700美元

房价上涨趋势:年涨18.00%

学校:小学,9所,初中3所,高中2所

钻石吧是洛杉矶县郊外的一个富人区城市,与临近的奇诺岗市(Chino Hills)和核桃市(Walnut)皆位于绵延起伏的丘陵地内, 市容整齐美丽,草木如茵, 因此该区成为中上华人家庭的居住首选之一。

钻石吧市(Diamond Bar)为南加州华人聚集的城市之一,亚裔佔总人口约52%, 约有两万九千人。钻石吧市有一部分属于南加州顶尖的核桃市学区, 因此吸引许多重视孩子教育的父母迁居来该市。众多的华人人口也吸引许多亚裔商家和餐厅前来设立。

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2016年最新新加坡房价走势(每月更新)

2016年11月最新新加坡房价走势

据SRX新加坡房价指数估计,新加坡11月私人公寓房价环比上升0.3%,同比下滑1.0%。中央核心区与外部核心区价格分别增长0.5%和0.4%。其它核心区价格环比没有变化;11月成交量同比增加21.3%。【详细】

2016年10月最新新加坡房价走势

据SRX新加坡房价指数估计,新加坡10月私人公寓房价继续下滑,环比下滑0.7%,同比下滑1.1%。其他核心区价格价格环比增加1.5%,中央核心区价格与其它核心区价格环比均下滑0.8%与2.0%。【详细】

2016年9月最新新加坡房价走势

据SRX新加坡房价指数估计,新加坡9月私人公寓房价继续下滑,环比下滑0.9%,同比下滑1.5%。中央核心区价格环比增长0.6%,其他核心区与非核心区价格环比均下滑;9月成交量环同比增加8.5%。【详细】

2016年8月最新新加坡房价走势

据SRX新加坡房价指数估计,新加坡8月私人公寓房价继续下滑,环比下滑0.6%,同比基本持平。中央核心区价格环比增长0.1%,其他核心区与非核心区价格环比均下滑;8月成交量环同比增加59.3%。【详细】

2016年7月最新新加坡房价走势

据SRX新加坡房价指数估计,新加坡7月私人公寓房价反弹放缓,环比转跌0.4%,同比基本持平。中央核心区、其他核心区与非核心区价格环比均下滑;7月成交量环同比增加10.0%。【详细】

2016年6月最新新加坡房价走势

据SRX新加坡房价指数估计,新加坡6月私人公寓房价继续反弹势头,连续第4个月环比上涨,涨幅0.5%,同比上升1.1%。中央核心区、其他核心区与非核心区价格环比均上升;5月成交量环同比增加27.4%。【详细】

 2016年5月最新新加坡房价走势

据SRX新加坡房价指数估计,新加坡5月私人公寓房价继续反弹势头,环比上升0.4%,同比则上升0.2%。中央核心区与其他核心区的房价则较上月继续上升,非核心区则环比出现下跌;【详细】

2016年4月最新新加坡房价走势

据SRX新加坡房价指数估计,新加坡4月私人公寓房价环比回升0.5%,同比则仍下跌0.5%。中央核心区与其他核心区的房价则较上月有所回升,非核心区则环比出现下跌;4月成交量环比上升17.6%,创下三年来单月最高销售量。【详细】

2016年3月最新新加坡房价走势

据SRX新加坡房价指数估计,新加坡3月私人公寓房价环比回升0.3%,同比则仍下跌1.2%。中央核心区与非核心区的房价则较上月有所回升,其他核心区则环比出现下跌;离开年初的销售淡季,三月成交量较上个月上升近5成。【详细】

2016年2月新加坡房价走势

据SRX新加坡房价指数估计,新加坡2月私人公寓房价环比下滑0.3%,同比则下跌7.4%。中央核心区,其他核心区与的房价则与上月基本持平;成交量同比上升3.8%。【详细】

2016年1月新加坡房价走势

据SRX新加坡房价指数估计,新加坡1月私人公寓房价环比仍然下跌1.7%,但同比回升0.6。中 央核心区,其他核心区与非核心区房价均在1月出现回升;成交量同比上升3.7%。2016年1月私人公寓租赁市场与租金环比回升0.2%,但整体依然处于 历史低点,与去年同期相比仍下跌5.5%。【详细】

美元升值成定局 去哪旅游最划算?

美元汇率中长期升值已成定局。据美国《华盛顿邮报》报道,著名旅游网站“旅游顾问”日前发布一项报告,告诉旅行者如何聪明地利用美元升值,找到最划算的旅游目的地。

美元中长期升值已成定局,在此情况下,去哪些国家旅游比较划算?

报告称,在美元升值背景下,俄罗斯酒店一间房每晚均价降至80美元,跌幅高达45%,居全球首位,紧随其后的是乌克兰。在以高物价闻名于世的北欧,瑞典和挪威酒店费用均价分别下降19%和17%,分列跌幅榜第3和第4位。

由于欧洲整体经济不振,欧元对美元汇率去年下跌21%,以美元计算的赴欧元区旅游成本也下跌不少。法国、德国、西班牙、意大利等国的费用均价跌幅都在10%上下。

在南美,虽然各国货币对美元的汇率普遍上升,但巴西等南美旅游大国的酒店房价也在1年之内下跌超过10%。亚洲旅游产品价格则基本稳定,与人民币、日元等该地区主要货币的走势保持一致。

不过,尽管国际油价过去1年出现暴跌,航空、游轮等远途交通的价格仍然坚挺,出行者在世界范围内的交通成本有增无减。

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中国将推国际支付系统 可能挑战美元地位

中国将在2015年内推出国际支付系统(China International Payments System,简称CIPS),被形容为“为人民币在世界范围内进行支付铺设了一条高速公路”。短期内,这个系统的创建意味着人民币有潜力成为真正国际化货币,对国际贸易和金融来说,人民币也将成为一种更具吸引力的货币。长远来看,也许美国在经济上的统治地位将受到波及。

中国将在2015年内推出国际支付系统,短期内,这个系统的创建意味着人民币有潜力成为真正国际化货币,长远来看,也许美国在经济上的统治地位将受到波及

据华盛顿邮报网站(www.washingtonpost.com)10日报道,自二次世界大战以来,美元一直是国际金融系统的基础,几乎没有可能出现一种可以对抗美元的货币。虽然欧元和日元的崛起一度形成威胁,但是也只是区域性的,在全球范围内还是无法与美元抗衡。不过,中国对人民币的国际化采取了一种完全不同的方式。考虑到中国经济的规模和重要性,如果中国创建的全球支付系统更加方便,那么人们肯定会更乐意在各种贸易、投资和买卖时使用人民币。

如何衡量人民币国际化的重要性?可以看看人民币在国际贸易融资交易中所占的百分比。目前,人民币在世界上所有的贸易融资交易中占比接近9%,紧随美元之后。而且,2015年1月份,人民币已经排在世界上最常用支付货币的第五名,仅仅排在美元、欧元、英镑和日元之后。

中国推出的新支付系统最有可能起到重大影响的是全球能源市场。美国和中东石油生产商建立了一套所谓的“石油美元体系”(petrodollar system),让石油的定价和交易都使用美元。可以试想一下,如果石油价格不再由美元标示,而是人民币,如果沙特石油出口商倾向于人民币,会怎么样?那就意味着任何想要购买或者出售石油者,必须有人民币账户而不是美元。考虑到中国经济增长下对能源的庞大需求,不难看出,为什么全球支付系统能够更好地促进这些交易的达成。

当然,现在人民币还不会立刻对美元造成直接威胁。目前,全球支付总额中,美元占据41%,而人民币只有2%。但如果再经过一些年的发展,中国经济继续壮大,并且持续推动人民币的国际化,而美元又原地踏步,至少从理论上来说,人民币有可能最终取代美元成为世界上储备货币的首选。

如果人民币有朝一日真的取代了美元,那么从金融界到普通人都会受到很大的影响。比如国外投资者就不再需要持有大量美元,他们可以使用人民币进行交易。这就意味着他们不再会投资由美元标价的美国政府债务,而这是美国财政赤字筹措资金的一个关键因素。而且,大量回流的美元导致的通货膨胀会带来毁灭性的影响,产生其他一系列的负面经济结果。

当然,CIPS的建立只是人民币国际化的一个步骤而已。情况不会在一夜之间发生变化,也许永远不会。但要记住的是,中国会采取大量不同的计划来试图改变国际金融体系。金砖五国就是一个例证。去年,新的金砖国家开发银行在中国上海创建,成为与世界银行和国际货币基金组织抗衡的一大武器。

过去十年中国才开始积极推进人民币的国际化,还有很长的路要走,但是CIPS的创建看起来是理想的一步。如果中国经济有朝一日能够在世界上占据主导地位,那么它也会需要一种有着同样影响力的货币。

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美元暴涨之时 你必须知道的一些“钱景”

美元指数创出12年以来新高,强势美元或将成为2015年的主旋律。那么强势美元会对我们的经济生活和财富产生怎样的影响?

美元强势会对中国经济产生什么影响?

大格局:美元进入升值周期

美元汇率不断升值,美元指数从2014年中的80点起步至最新98.60%,不到一年升值超过20%。

美元指数的走势受加息预期、经常账户赤字和资产相对收益率变化的影响,决定上述三大因素的是美国经济和美元指数构成国家经济基本面的相对变化以及全球避险情绪的变化。美国经济和其他发达经济在 2015 年的分化将延续,美国加息及原油暴跌使新兴国家承压,支撑美元指数继续走强。

中国经济、外贸汇率双重冲击

由于人民币总体紧盯美元,美元的走强意味着人民币相对其他币种的同步走强,国泰君安宏观分析师任泽平指出对中国经济有三大影响:

美元指数对中国三大影响:1)人民币相对美元贬值,相对其它货币升值,有利于人民币国际化和对外直接投资,不利出口;2)加大资本市场波动;3)大宗商品价格下降使中国经济受益。

  • 加剧人民币波动,增大贬值压力

美元快速走强,对于人民币不是好消息。宏源证券的研究报告指出:

美元快速升值、美债收益率提高,将会影响人民币国际化进程,加剧离岸人民币汇率波动。人民币国际化首先需要人民币“走出去”,贸易结算是过去人民币“走出去”的一个重要途径。截至 2014 年 10 月,离岸市场人民币资金存量达 2.6 万亿元,其中约 1.8 万亿元以银行存款形式存在,大量离岸人民币缺乏投资渠道。在美元处于上升通道的情况下,国际贸易商如果持有人民币,将可能倾向于对中国出口以美元结算,从中国进口以人民币支付,人民币将会“原路返回”境内,影响人民币国际化进程。另外,在美元升值、美债收益率升高的情况下,境外人民币持有者可能倾向于在离岸市场将人民币兑换成美元,并购入美国债券,以获取美元升值收益和债券利息收益,这将增大离岸市场人民币贬值压力、加剧离岸人民币汇率波动。

平安证券策略分析师房雷也有类似看法,他认为:

人民币短期贬值压力依旧,央行或将加大维稳,整体上人民币不太可能如同其他新兴市场货币,其贬值风险相对有限,人民币有效汇率指数仍维持强势,同时国内权益市场受到的压力有限。

其实,从2015年初迄今,人民币对美元就已经在小幅贬值,整个2015年恐怕双向波动会更大。

  • 不利于出口,加大通缩风险

人民币跟着美元走强,意味着中国生产的商品变得更贵了,这对出口显然不是好消息。

宏源证券的研究报告指出:

美元升值意味着欧元、日元等一篮子货币的相对弱势。当前人民币汇率一定程度上与美元挂钩,因此人民币大幅贬值的可能性较小,这将导致人民币有效汇率上升,不利于我国的出口。但美联储加息的前提是美国经济增长强劲,美国经济增长将会部分改善中国的外需。值得注意的是,美元升值、美元回流会损害其他发展中国家经济,潜在打压了中国出口的竞争对手。

  • 降准降息动力更大

值得注意的是,美元的走强,不仅仅对中国经济宏观经济本身产生影响,更会影响中国宏观政策的走向。

一直以来,美元涌入中国导致的外汇占款,是人民币基础货币主要供给来源。但是伴随美元走强,外汇占款不再大幅增加,央行或许会成为更核心的供给渠道,这意味着央行降准降息的动力更大。

对此,银河证券首席策略分析师孙建波指出:

中央经济工作会议中,明确提出“积极的财政政策要有力度,货币政策要更加注重松紧适度”。考虑到明年经济增速下滑以及资本账户外汇流出双重压力,以及政府也一直强调“下调社会融资成本”的问题,会议中的“力度”和“适度”都意味着会用更加宽松的货币政策和积极的财政政策来稳定经济增长。因此明年利率和准备金存在着下调空间和下调动力。

宽松货币护航A股 行业影响分化

美元走强,意味着人民币整体货币环境宽松。这对于A股显然不是坏事。

孙建波指出:

在资本账户外汇流出压力上升、新增外汇占款规模缩小的背景下,预计国内货币政策将实施稳中偏宽以保持国内流动性的通畅,为降息、降准打开了空间。在降息降准的大周期下,大盘蓝筹这类基本面较好、价值低洼的板块仍将受益。加上有国企改革、“一带一路”等相关主题概念的驱动,景气度上形成共振效应,指数将在调整走上移。

对于具体行业,孙建波有如下分析:

  • 大宗下跌,利好资源类制造业

大宗商品的下跌,拉低国内厂商的购进价格,为资源类制造业的生产成本下降提供空间。受建筑政策和“一带一路”的概念驱动,资源类制造业的行业景气是往上走的,收入与成本的“一增一减”使得行业盈利在明年实现小幅改善。与此同时,政府也在积极推动区域内行业整合,也给行业存在主题利好。

  • 外贸企业或受益

尽管出口总增速不会有太高的增长预期,但是在欧美复苏的大概率趋势下,相关的上游供应贸易行业及公司。

四季度出口明显增加的领域有灯具、家电、玩具、纺织衣料,仍然是中国有比较优势的劳动密集型以及产业升级产业,而这类行业对汇率较为敏感,因此将最先受益短期人民币走低带来的出口刺激。

另一方面,政府对一般贸易和服务贸易的支持力度大幅增加,具备表现在对高端装备、高附加值几点、成套设备、工业服务等行业。

黄金、大宗商品进入寒冬

以黄金为主的大宗商品,凭借其实物资产的特性,一度被认为对冲美元贬值的重要工具。然而,成也美元,败也美元——伴随美元走强,这些品种逐步走弱。

中信建投的研究报告指出:

美元升值对大宗不利已成为一个常识。作为国际大宗商品的定价货币,美元价格与商品价格之间是一种镜像关系。此外,正如我们此前的分析,美元强势周期过程中国际经济呈现出的是一种美强,欧、日弱,新兴市场高风险的状态,对大宗的实际需求也是不利的。所以,在美元强周期阶段,大宗震荡回落是一种大概率事件。2014 年以来铁矿石再度贯穿全年巨幅下跌,年中开始的原油价格崩盘,也再度印证了这一历史与逻辑关系。

当然,在大宗商品是否会因为美元而走弱问题上,平安证券策略分析师房雷有不同看法,他认为:

工业金属与美元走势的相关性最近已经显著淡化,金融属性影响自2014年以来已经大幅减弱,主要的决定因素在供需,中国因素更强,我们认为其将呈现底部震荡结构分化的走势,在二季度后期存在反弹机会。

不过,在黄金问题上,房雷和中信建投则是一致的悲观。中信建投认为:

基于对美国经济周期的乐观判断,和对美元的大概率走强的分析,意味着中短期内黄金都难有像样的反弹机会。

而房雷则认为:

强美元对商品资产偏负面,结构上看,贵金属受到的利空最为明显,工业商品中美元攀升对原油负面压力较大。

其实,看看近期黄金的走势,就知道美元走强的同时,黄金走势有多颓废了。

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欧元贬值时代 便宜了谁又伤了谁?

前不久赴瑞士留学的中国留学生有关“学费一夜之间上涨3万”的抱怨仍然记忆犹新,而现在赴法德意等欧元区国家留学的小伙伴们又开始后悔“学费交早了”。甚至有海归感叹,两三年前欧元兑人民币汇率还是1:9的时代,当年的留学真是“生不逢时”。

如果按照每年约2万欧元学费和住宿及生活费估算,欧元贬值对于即将前往欧元区国家留学的中国学生而言,是个捡了“上万元人民币”大便宜的好事。

欧元贬值时代来临

除了留学生和海淘的购物狂之外,欧元贬值也提前唤醒了境外旅游的春天。不管是景点的门票还是酒店的费用,和去年同期的汇率1:8.5相比,如今的境外旅游和消费相当于享受了8.5折的优惠。

据报道,受汇率变动影响,春节赴欧洲旅游报价出现小幅下调。法国、瑞士、意大利春节游报价均较2014年春节便宜了约2000元人民币。

而在此之前,由于巴黎近期的恐怖袭击事件以及相关抗议活动,法国的旅游业受到了一定的冲击。根据旅游行业资讯公司MKG集团的统计,1月15到18日期间,巴黎酒店的入住率同比下降了10%,其中以高端酒店的下滑最明显。如今欧元贬值带来的刺激或许可弥补这一冲击。

在法国巴黎留学的刘佳(化名)偶尔也会做一些代购的生意。“在欧洲的中国人最近都开始买买买了。”购物的原因不只因为欧元贬值,也因为最近还是法国的打折季。而国内请她代购的朋友也的确多了不少。

但是,并非专职做代购的她表示,虽然询问的朋友多了,但真正会买的人却并不多,毕竟对于那些奢侈品,多数人还是会嫌价格高。另外,由于年底海关查得比往常更严,所以虽然代购的需求量暴涨,但代购的利润却并不容易暴增。

对于有意向投资海外的中国企业而言,欧元的贬值也意味着更多“低价进入”的机会。

绿地集团董事长张玉良表示,现在是投资欧洲的机会。“由于欧元的贬值,当地的资源价格变得特别低,正是入手房地产的好时机。”他说,等到欧洲经济复苏时,又正好是脱手的时机。

以如今欧元兑人民币约1:7的汇率与2014年底的汇率1:7.5比对,如果中国企业在法国葡萄酒庄或酒店领域投资200万欧元,那么折算成人民币即可节省约100万元人民币。

欧元兑美元汇率跌至12年来低点 有望与美元平价

欧元兑美元汇率10日日跌至近12年低点。欧洲央行(ECB)债券购买热潮引发的冲击波和有关美国将要加息的与日俱增的预期传遍全球金融市场。

自2015年初以来,欧元兑美元汇率已下跌13.1%,在10日的伦敦午后交易中跌破1欧元兑1.0700美元的水平,带来了欧元与美元平价的前景。欧元兑英镑汇率也跌至1欧元兑0.71英镑以下,这是自2007年12月以来的最低水平。

欧元汇率跌至低点

美国股市也出现回落,投资者担心美元走强会影响美国企业的盈利。在纽约午后交易中,标普500指数(S&P 500)下跌1.4%,至2049点,抹去今年迄今全部涨幅,与此同时,英国的富时100指数(FTSE 100)收市时下跌2.5%,跌至6702.8。

油价同样下跌,国际油价基准布伦特(Brent)下跌3.4%,至不到56.55美元/桶。原油价格往往随着美元走强而下滑。

报道指出,美元上涨而欧元下跌,反映了大西洋两岸在货币政策上日益扩大的分化。欧洲央行本周启动了1.1万亿欧元的量化宽松计划,而上周公布的美国就业报告强于预期,助燃了人们对美联储(Fed)将在今年年中加息的推测。

但是分析师对欧元贬值的速度感到震惊。去年12月,英国《金融时报》(Financial Times)对32位欧元区经济学家进行调查时,仅有1位经济学家认为欧元将在2015年期间跌至与美元平价。

然而,在过去几天里,一些人已经修改了自己的预测。已经对欧洲资本外流速度发出警告的德意志银行(Deutsche Bank)预测,今年年底前欧元不仅会与美元平价,而且会继续下跌,在2016年跌至1欧元兑0.90美元,2017年跌至1欧元兑0.85美元。

加拿大皇家银行资本市场(RBC Capital Markets)的高级外汇策略师埃尔莎?里格诺思(Elsa Lignos)预测,欧元汇率将触及1欧元兑1.05美元,但补充称:“汇率越是逼近这一水平,预测达到平价的声音就越响亮。”

“欧元兑美元汇率下滑主要是因为美元走强而非欧元疲软。欧元和美元达到平价并非异想天开。”

欧元跌向与美元平价的水平将受到法兰克福的欢迎。欧洲央行的高级官员希望,欧元疲软将为欧元区出口企业提供亟需的提振。

如何把握加拿大利好机会贷款买房?

加拿大央行四年来首次变更隔夜利率(overnight rate),将其降低25个基点至0.75%,这对投资加拿大房产的买家而言是个重大利好消息。

“相应的银行利率为1%,存款利率0.5%,”加拿大央行官方表示,“这一决定是为了应对最近的石油价格暴跌对加拿大经济增长和潜在的通货膨胀的不利影响。”

2014年年底,在加拿大央行宣布降息之前,市场就预测加拿大央行将在未来几年提高利率,现在看起来不太可能。而现在重要的问题是——中国买家如何能从中获利?

下面,我为投资者列出在加拿大获得房贷的5个步骤:

  • 步骤1:选择贷款渠道

除非是有着雄厚财力的买家会选择现金购房,否则,大部分都会选择贷款购房。

在加拿大,海外买家共有2种贷款途径:银行和贷款经纪

银行贷款:在银行申请贷款有一个潜在的限制就是其提供的产品有限。一般买家可申请到30%的首付。

不过,加拿大数家银行现已意识到中国买家在贷款上所面临的挑战,已与中国大陆银行建立合作关系,并推出贷款产品,特别是加拿大的丰业银行。

贷款经纪人:由于贷款经纪人与许多个不同的银行都有业务往来,所以买家在贷款上会有更多的选择。一般可申请到35%左右的首付。

注:海外买家在申请贷款时,需要出示信用记录。比如:个人在自己国家的2年税务报表

  • 步骤2:签订贷款合同

在签署了贷款合同后,意味着买家签订了一项法律合同。如果买家无法偿还贷款的,银行有权将房产收回。

注:贷款额为本金,在还款期间还应支付利息。加拿大贷款利率为:2.8%-3%

  • 步骤3:贷款预批

看房之前,大多数房地产、银行和经纪人会建议买家申请贷款预批。这项免费服务将根据买家的资格和个人信用评级,帮助买家预知自己可获的贷款金额。银行或者经纪人会询问你的收入和个人财务状态,以及检查您的信用评分。

120天内,买家可获知贷款金额以及贷款利率。如果利率走高,贷款利率不受影响;如果利率下降,买家会获得更低利率。

贷款预批可以让买家在与经纪人协商房价时处于更有利的位置,并能对自己所需负担的房产有一个清晰认识。

不过,贷款预批不具法律效应,也不能保证所预先核准的金额。在提交所需资料档案后,还需要在律师和银行的帮助下做最后的审批。

  • 步骤4:确定贷款规模

通常,买家最多能获得房价95%的贷款,所以还需要支付房价5%的头期款。

  • 步骤5:选择贷款

所有的抵押贷款都对首次购房者开放,选择真正适合自己的那款贷款是一项艰巨的任务。

在大多数情况下,风险承受能力是一个关键因素。利率会随着市场而改变,买家需要确定的是,变动利率和固定利率哪个更适合自己。

Craig Doherty专栏全集:

Craig Doherty解析加拿大房产投资

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