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如何把握加拿大利好机会贷款买房？

加拿大央行四年来首次变更隔夜利率(overnight rate)，将其降低25个基点至0.75%，这对投资加拿大房产的买家而言是个重大利好消息。

“相应的银行利率为1%，存款利率0.5%，”加拿大央行官方表示，“这一决定是为了应对最近的石油价格暴跌对加拿大经济增长和潜在的通货膨胀的不利影响。”

2014年年底，在加拿大央行宣布降息之前，市场就预测加拿大央行将在未来几年提高利率，现在看起来不太可能。而现在重要的问题是——中国买家如何能从中获利？

下面，我为投资者列出在加拿大获得房贷的5个步骤：

  • 步骤1：选择贷款渠道

除非是有着雄厚财力的买家会选择现金购房，否则，大部分都会选择贷款购房。

在加拿大，海外买家共有2种贷款途径：银行和贷款经纪

银行贷款：在银行申请贷款有一个潜在的限制就是其提供的产品有限。一般买家可申请到30%的首付。

不过，加拿大数家银行现已意识到中国买家在贷款上所面临的挑战，已与中国大陆银行建立合作关系，并推出贷款产品，特别是加拿大的丰业银行。

贷款经纪人：由于贷款经纪人与许多个不同的银行都有业务往来，所以买家在贷款上会有更多的选择。一般可申请到35%左右的首付。

注：海外买家在申请贷款时，需要出示信用记录。比如：个人在自己国家的2年税务报表

  • 步骤2：签订贷款合同

在签署了贷款合同后，意味着买家签订了一项法律合同。如果买家无法偿还贷款的，银行有权将房产收回。

注：贷款额为本金，在还款期间还应支付利息。加拿大贷款利率为：2.8%-3%

  • 步骤3：贷款预批

看房之前，大多数房地产、银行和经纪人会建议买家申请贷款预批。这项免费服务将根据买家的资格和个人信用评级，帮助买家预知自己可获的贷款金额。银行或者经纪人会询问你的收入和个人财务状态，以及检查您的信用评分。

120天内，买家可获知贷款金额以及贷款利率。如果利率走高，贷款利率不受影响；如果利率下降，买家会获得更低利率。

贷款预批可以让买家在与经纪人协商房价时处于更有利的位置，并能对自己所需负担的房产有一个清晰认识。

不过，贷款预批不具法律效应，也不能保证所预先核准的金额。在提交所需资料档案后，还需要在律师和银行的帮助下做最后的审批。

  • 步骤4：确定贷款规模

通常，买家最多能获得房价95%的贷款，所以还需要支付房价5%的头期款。

  • 步骤5：选择贷款

所有的抵押贷款都对首次购房者开放，选择真正适合自己的那款贷款是一项艰巨的任务。

在大多数情况下，风险承受能力是一个关键因素。利率会随着市场而改变，买家需要确定的是，变动利率和固定利率哪个更适合自己。

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Craig Doherty解析加拿大房产投资

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美元涨势如“脱缰野马” 人民币贬值压力加剧

美元指数近期犹如一匹“脱缰的野马”，近乎疯狂的升势已经延续了8个月，让外界普遍预计人民币的贬值压力与日俱增，这将考验中国央行维持人民币汇率稳定的决心。

美元指数近乎疯狂的升势已经延续了8个月，让外界普遍预计人民币的贬值压力与日俱增

广发银行金融市场部外汇交易主管黄毅预计，人民币贬值压力将持续，预计人民币重新走强要看到三季度后段或四季度。

黄毅表示，“人民币走势将持续偏弱，但走弱程度不确定。除非国内经济明显企稳、或美元汇率指数停止上行，人民币才有可能阶段性升值，短期看出现该情形的概率相对较小。”

平安证券发布的研究报告指出，美元高歌猛进加大资本流动冲击，人民币短期贬值压力依旧。

中国金融期货交易所首席宏观研究员赵庆明指出，“美元指数年内涨到100的可能性高，人民币汇率年内跌到或者跌破6.30元的可能性还是很高。”

赵庆明建议，人民币中间价应提高弹性，不应像以前一样紧跟美元。

不过，大华银行认为，尽管美元指数处于2003年以来最高水平，但人民币汇率本周有望保持稳定。

大华银行驻新加坡经济学家Suan Teck Kin接受采访时说，美元指数上周五在美国乐观就业报告发布后上涨逾1%，但人民币兑美元汇率中间价今天仅调低0.05%，反映出中国央行意在维持人民币汇率稳定。

对于中国内地的出口企业而言，人民币贬值或将是一个好消息。几个百分点的汇率波动，对普通消费者可能影响不那么大，但对于一笔订单上百万美金的出口企业来说，汇率的变化直接影响到企业的收益。

对于普遍老百姓而言，人民币贬值后，意外着中国消费者购买力下降了，美国海淘、代购或将随之降温。同时，中国游客跨境旅游的目标或将更多地转向欧洲和日本。

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3月9日美元对多数主要货币汇率下跌

3月9日，美元对多数主要货币汇率9日下跌。

3月6日公布的美国2月份非农就业报告好于预期，显示就业市场持续改善。利好的非农数据增强投资者对于美联储提前加息的预期，在6日当天提振了美元。衡量美元对六种主要货币的美元指数上涨1．26％，在汇市尾市涨至97．595，为2003年9月份以来的最高水平。

美元对多数主要货币汇率9日下跌

受投资者获利回吐操作影响，美元指数9日下跌0．04％，在汇市尾市跌至97．578。

此外，由于欧洲央行于9日开始执行总规模达1．21万亿美元的全面量化宽松货币政策，欧元对美元汇率当天维持近12年来的最低水平。

截至纽约汇市尾市，1欧元兑换1．0858美元，与前一交易日持平；1英镑兑换1．5131美元，高于前一交易日的1．5048美元；1澳元兑换0．7713美元，低于前一交易日的0．7720美元。

1美元兑换121．18日元，高于前一交易日的120．69日元；1美元兑换0．9849瑞士法郎，高于前一交易日的0．9848瑞士法郎；1美元兑换1．2591加元，低于前一交易日的1．2611加元。

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汇率利率双走低 英国房贷有哪些优惠？

除了英国按揭贷款的固定利率和浮动利率纷纷降到历史最低点，英镑对人民币汇率也跌至两年最低（1:9.4989）。对于投资或自住购房者来说，汇率和利率的双双走低，将会大大降低购房者的资金成本。

年前，来自英国最大的按揭贷款咨询公司Mortgage Advice Bureau的数据显示，贷款利率已刷新记录。根据Moneyfacts.co.uk的数据，Mortgage Advice Bureau发现，平均两年期固定利率在去年年底下降了27个基点，至2014年11月的3.44%。三年期固定利率则降至历史最低的3.52%，而浮动利率也创下新低，平均为2.38%。截至2014年11月，浮动利率下跌了28个基点，是各类利率中下跌最大的。

于此同时，近期英镑对人民币汇率跌至了两年来最低点。和两年前的10.5相比，现在购房者可以以9.45左右人民币换得1英镑。这近100个基点的英镑下跌， 让购房者节约了货币兑换的成本。 。

以下，我以一分25年期15万英镑的贷款为例，为大家整理了不同贷款机构可提供的优惠利率，以及相比半年前，汇率降低带来的资金节省。

  • 40％首付

针对短期利率，约克郡建筑协会（Yorkshire Building Society）可提供两年期固定利率为1.39%的贷款，服务费为975英镑。25年期15万英镑的抵押贷款每月的还款额为612英镑，两年内支付15,682英镑。相比半年前，汇率从10.5跌至9.45，兑换15，682英镑，可节省16466人民币。

汇丰银行提供5年期固定利率为2.48%的贷款，服务费为999英镑。一份25年15万的贷款每月还款691英镑，五年内支付42,497.5英镑。汇率降低可为购房者节省44622人民币。

  • 25％首付

针对2年固定利率，切尔西建筑协会的利率为1.59%，服务费为1675英镑。对于15万英镑的贷款，贷款申请者每月需支付626英镑，前两年共支付1.6719万英镑。

汇率降低可为购房者节省1.7555万人民币。

此外，英国邮局还提供5年期固定利率为2.75%的贷款，费用为1495英镑。因此，对同样一份25年期15万英镑的贷款来说，每月的还款额为712英镑，5年共支付42,918英镑。汇率降低可为购房者节省45064人民币。

  • 10％首付

英国邮局提供2年期固定利率为2.95%的贷款，费用为995英镑。一份25年期15万英镑的贷款，每月还款727英镑，两年内需支付1.8452万英镑。汇率降低可为购房者节省1.9375万人民币。

Furness 建筑协会提供一份低利率的5年期固定利率贷款，利率为4.09%，费用为999英镑。25年期15万英镑的贷款每月还款818英镑，5年的花费为50,105英镑。汇率降低可为购房者节省52610人民币。

对于现金购房者来说，汇率下降带来的成本节省更加明显。以伦敦房屋平均成交价227.619英镑为例，购买现房可节省23.9万人民币。

根据财政部大臣乔治·奥斯本先生提出的新印花税政策，购买房价在93.75万英镑以下房产的业主，将少支付一定比例的印花税，而这一价值额度涵盖了大部分的英国房产。

另外，根据巴克莱银行联合英国经济和商业研究中心（Cebr）的报告预计，英国央行很有可能在2015的下半年将基准利率从长年以来不变的0.5%调至0.75%，幷在年底上调到1.25%。基准利率的上调，未来会引起按揭贷款房主每月的还款额增加，

如果现在购房，选择5年期固定利率则可以很好的应对这一变化。央行利率上调还有可能在未来引起汇率上涨，此时的汇率优势将有可能在短期内不再重现。

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美元大涨 人民币中间价小跌

在强劲非农就业报告大幅推高美元汇率指数的背景下，3月9日国内人民币兑美元汇率中间价仅小幅下调30基点，继续释放出汇率维稳的信号。市场人士指出，在美国经济向好与政策趋紧的预期支撑下，美元维持相对强势仍是大概率事件，人民币对美元仍有贬值压力，但中国贸易顺差数据居高不下，对人民币汇率有一定支撑，未来人民币对美元贬值空间不大。

3月9日国内人民币兑美元汇率中间价仅小幅下调30基点

3月6日，异常强劲的2月份非农就业报告出炉后，市场对于美联储提前加息的预期骤然升温，美元指数也因此录得最近六周的最大单日涨幅。数据显示，2月6日，美元指数全天上涨1.4%，盘中一度涨至97.74点，继续刷新着2003年10月份以来的高位。美国方面6日公布的数据显示，2月美国新增非农就业人数29.5万，远超预期的23.5万，前值为25.7万；当月失业率为5.5%，预期为5.6%，前值为5.7%；月劳动力参与率为62.8%，预期62.9%，前值62.9%。在该项报告公布之后，高盛、摩根大通和安联均看好美联储较早升息，并多数认为3月会去除“耐心”一词。高盛料美联储有可能6月加息。外汇市场人士表示，虽然过去较长一段时间，美元汇率持续升值已经部分反映了市场对美联储加息的预期，但在加息靴子落地前，对于美国经济向好和政策趋紧的预期仍将充当做多美元的理由，美元维持相对强势是大概率事件。

国内人民币兑美元汇率方面，近期人民币对美元震荡走贬，考虑到美元升值，人民币对美元有继续贬值倾向，但高企的贸易顺差数据或能够给予人民币汇率一定支持。数据显示，2月中国进出口总值1.7万亿元，增长11.3%，其中，出口1.04万亿元同比增48.9%；进口6661亿元同比降20.1%；贸易顺差3705亿元创历史新高，去年同期贸易逆差1373亿元。市场人士指出，高企的贸易顺差或提振结汇需求，不过衰退型顺差对汇率的支持比较有限，预计未来一段时间人民币对美元汇率将保持弱势，但总体上贬值空间不大。值得一提的是，与上周五美元指数涨幅相对，本周一人民币对美元中间价下调幅度不大，也释放出维稳汇率的信号。考虑到推进国际化战略和防范资本大量流出的需要，预计货币当局不会放任人民币汇率出现大幅度贬值。

中国人民银行授权中国外汇交易中心公布，2015年3月9日银行间外汇市场人民币汇率中间价为：1美元对人民币6.1563元，1欧元对人民币6.7012元，100日元对人民币5.1248元，1港元对人民币0.79358元，1英镑对人民币9.3038元，1澳大利亚元对人民币4.7662元，1新西兰元对人民币4.5509元，1新加坡元对人民币4.4878元，1加拿大元对人民币4.8825元，人民币1元对0.58089林吉特，人民币1元对9.7023俄罗斯卢布。

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2015年1月新加坡房价趋势报告

2015年1月新加坡私人公寓交易价格继2014年12月后再度下跌。交易量受到降温措施影响持续低迷。自从新加坡政府出台多项房地产降温措施以来，市场成交量被严重影响，2015年1月的成交量尚且不足2013年1月的七分之一。

2011年底以来，新加坡政府不断出台房地产降温措施，旨在减缓房价攀升，最初这些措施收效甚微。

直到2013年政府增加额外买家印花税（外国买家在新加坡购买私人公寓现在需支付18%的印花税），并且执行总偿债率框架（个人总偿债率不能超过收入的60%），对市场成交量产生了明显的打压作用。

然而，这些降温措施并没有改变市场的本质。许多买家暂时选择持观望态度，相信降温措施并不会长久存在。而对卖家而言，他们并不愿意因现有政策而贸然降低卖价。因而新加坡房价并没有人们所期待的那样产生明显的回落。

私人公寓市场

2015年1月新加坡私人公寓平均价为$1,181 psf,相较2014年12月下跌了2.4%，而与去年同期相比则微升了1.9%。


租赁市场

而2014年12月的每平方尺每月平均租金相较2014年11月下跌了1.4%，而与去年同期相比则下跌了4.0%。


展望

展望2015年，降温措施应当不会在短期内被移除。不过，若没有新的降温措施推出，市场可能会维持在新的平衡点。

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2015年1月加拿大房价趋势报告

1月份加拿大房价较上月下跌1.1%，均价为401,143加元。加拿大楼市在新年伊始有所降温，但过去一个年度仍然增长了3.1%。

在销量方面，1月加拿大房屋销售量进一步下滑，主要是由于阿尔伯达省和萨斯喀彻温省的房地产市场降温。CREA）公布的数据显示，在全国范围内，1月份的房屋销售量比去年12月下降3.1%，与2014年1月相比，今年1月的销售量下降2%。

值得注意的是，加拿大央行和IMF今年先后表示了加拿大房价已经被严重高估，但是随着全球经济渐渐恢复活力，以及利率“正常化”，市场仍能向着“软着陆”方向发展，因此我们认为加拿大房地产后市仍将稳步发展。

此外投资者应注意，加拿大的房市降温应该区别对待，比如在华人最多的多伦多和温哥华，房价依然坚挺。

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2015年1月最新美国房价走势

1月份美国房价略有下跌，较上月下滑0.4%，与1月份相似，刨除掉季节性因素，整体仍保持平稳态势。本月美国房价的均值为179,500美元，同比增长5.4%。

值得注意的是，中国买家最为关注的几个都会区房价全线下跌，但跌幅都不大，洛杉矶都会区表现最为弱势。与上个月全线上涨的态势形成鲜明对比，加之成交状况不甚理想，还是显示出了美国房地产复苏仍不稳固。

在成交方面，美国1月成屋销售总数年化482万户，创去年4月来新低。美国1月成屋销售环比大跌4.9%，西部地区跌幅最大。而当月房屋库存上升0.5%至187万套。美国各类旧房销售中间价约为每套19.96万美元，同比上涨6.2%。

总的来说，由于房屋供给偏少，以及房价涨幅超过通胀速度。尽管低利率吸引了很多潜在买家，但是由于缺乏足够的库存，不少买主推迟了购房决定。

在其他房价指数方面，美国12月S&P/CS20座大城市房价指数同比+4.46%，预期+4.30%，前值+4.31%。具体到各个城市，所有20个城市房价12月份均同比上涨，其中旧金山上涨9.3%居首，迈阿密上涨8.4%其次，涨幅最小的芝加哥上涨了1.3%。

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2015年2月英国房价趋势报告

2月份英国房产市场延续了1月份良好的态势，继续上行。英国房价月度上涨2.1%，较前值1%的数据有所改善，进一步扭转了年前几个月的颓势。2月份英国房价同比上涨6.6%，达到了279,004英镑。

从区域来看，英国各地区全线上涨，本月东北地区“逆袭”，2月份上涨6.4%，位于英国各区域涨幅首位，而西南地区和西米德兰兹地区最为弱势，分别为上涨0.4%和0.7%。值得一提的是，大伦敦地区上涨2.8%，优于上月表现。

政策面，由于今年稍早英国央行出台更为严格的抵押贷款措施，英国楼市活动受到影响，其中抵押贷款申请许可件数降至2013年6月以来的低位，该数据较2014年初期已经减少了20%左右。

此外，在野工党提出若在5月胜选，便会对200万英镑以上的住宅单位开征豪宅税，使不少潜在买家改为租房，一定程度上影响了需求。后市来看，英国尤其是伦敦地图重启上涨模式是大概率事件。

                                                                       
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在其他重要的指数方面，英国2月Nationwide房价指数年率上涨5.7%，不及预期值及前值，且为17个月(2013年9月以来)最低，预期上涨6.1%，前值上涨6.8%。 2月 Halifax季调后房价指数月率 -0.3%，前值2%。

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多伦多房产投资后起之秀——Richview区

多伦多是加拿大最大的城市，亦超越芝加哥成为北美第4大城市。多伦多市是大多伦多地区的心脏地区，也是安大略省南部人口稠密区的一部分。金融城之一、最宜居城之一和种族最多样化之一概括了多伦多的所有特征。

除了一些被新移民所熟悉的社区以外， 如今坐落在多伦多市西边Etobicoke的Richview社区也越来越被人们所认识。许多人被这里的社区环境和地理位置吸引，不少人逐渐选择在这里安居乐业，其中也不乏一些我们耳熟能详的“大人物”，例如多伦多市长Rob Ford和加拿大总理Stephen Harper。

  • 地理位置

Richview社区东至Royal York Rd，西至高速路hwy427，南北边以Eglinton Ave及Dixon Rd为界。可以说它被诸条主干道所包围，其交通便捷程度有目共睹。

此外，Richview周边的几个小区也颇受当地人欢迎，如Princess Anne Manor、Humber Heights、Humber Valley Village等，这些社区普遍环境一流，公园遍布，尤其到了夏季郁郁葱葱的社区环境让许多人陶醉。

社区概述

Richview社区男女比例相当，男性占50.87%，女性占49.13%，社区规模适中， 人口密集程度不高，所以其中的人员复杂性也相对比较不明显。

整个社区的移民比例低于多伦多城市水平，本地居民占绝大多数，社区中普通话的使用者比例极低。英语及意大利语的使用人数最高，因此白人社区的特点在这里都得以体现。

社区的主体人群为青壮年，其中20—44岁的人群超过四分之一，已婚人群比例为62.39%。整个社区年龄分布合理，各年龄段的人们都愿意选择在这里居住。区中65岁以上老年人比例超过19%，这也很好的验证了社区历史的悠久，以及环境的优美和安逸。

Richview社区家庭总体受教育程度较高，家庭收入稳定，多数人拥有良好的职业。绝大部分的居民从事着服务和零售业、还有不少从事管理相关工作，因此这个社区白领比例很高。

15.85%的居民拥有College，28.5%的居民University以上文凭，社区内家庭平均收入为$156,052，高出了多伦多的平均水平。

Richview社区的房屋几乎百分之百都是Single Detached独立屋，在这里半独立的比例非常少，并且社区内租住比例也近乎于零。这种单一的住房形式保障了社区内人口的组成，避免了过多的流动人口，变相的保证了这个社区极高的安全度。

作为一个有一定历史根基的成熟社区，Richview社区内的房屋普遍年龄偏大，百分之六十以上的房屋年龄在26-60之间，更有将近百分之三十的房屋拥有超过60年的房龄，小于10年的新房的比例较低。

  • 交通出行

住在Richview社区出行十分便捷，不用数分钟就能到达hwy427及hwy401，区内还有多条TTC公交车经过，如果去多伦多市区上班， 那么达成地铁也并不麻烦。

从这里出发去多伦多国际机场只要短短十分钟， 如果您在机场附近上班，那么住在这里就再方便不过了。

许多有学龄儿童的家庭在安家时都会首当其冲考虑的孩子的教育问题。并且，学校教育这一因素如今不仅是选择居住社区的重要因素，更是成为不少投资人青睐的投资项目。

Richview社区中拥有诸多让家长放心满意的学习，从小孩子就能在这里接受到优质的教育，这使得不少家长对这个社区的好感又增加了不少。

社区中的Richview Collegiate Institute（RCI）是一所口碑很好的双语高中，学校通过广泛的学术课程以及校外课程来培养孩子，旨在培养孩子们的领袖精神和终身学习习惯。自1958年以来，学校及学生、家长和社区的多方努力，已将RCI打造成为了Etobicoke社区中的优秀高中。学校常年在全省范围内的文化考试中名列前茅。更是在科学和数学竞赛中多次排名达到10%。

更难得的是，学校提供的实习机会为学生打造了获得工作经验的平台。实习机会种类繁多，包括有保健，法律，传媒，信息技术，教育，技术行业和零售等不同领域。这让学生有机会体验“动手”的学习。

  • 娱乐设施

Richview社区不仅被美丽的自然风光环绕，而且如画的风景中休闲娱乐设施也不少，生活配套设施也很完善。拥有诸多购物中心和公园，还有图书馆、老年公寓等，这些设施足以满足人们日常生活所需、丰富人们的健康生活。

这个美丽的社区以它独特的魅力慢慢被新移民发掘，希望大家通过本期的介绍对Richview社区能有更全面的了解。

【附】：

Richview区中的小学Elementary Schools：

  • All Saints Catholic School
  • Dixon Grove Junior Middle School
  • Father Serra Catholic School
  • Hilltop Middle School
  • Parkfield Junior School
  • St. Eugene Catholic School
  • St. Marcellus Catholic School
  • Transfiguration of Our Lord Catholic School
  • Valleyfield Junior School
  • Westway Junior School

Richview区中的高中High Schools：

  • Central Etobicoke High School
  • Kipling Collegiate Institute
  • Richview Collegiate Institute
  • Scarlett Heights Entrepreneurial Academy

购物中心

  • 1500 Royal York Road Plaza
  • Martingrove Plaza
  • Richview Square
  • Westway Centre

公园

  • Alex Marchetti Park
  • Denfield Park
  • Green Meadows Park
  • LIon’s Gate Park
  • Martin Grove Gardens Park
  • Redgrave Park
  • Richview Park
  • Silvercreek Park
  • Stonehouse Park
  • Valleyfield Park
  • Westway Park
  • Widdicombe Hill Park
  • Willowridge Park

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