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美国休斯顿地区购房热点之“明湖”

明湖（Clear Lake)

明湖是休斯顿的一个地区，位于休斯顿东南方向约25英里，沿45号高速公路, 位于休斯顿和加尔维斯顿（Galveston）岛之间。明湖地理位置得天独厚，环境优美，风景秀丽，呈现典型的海滨风貌，是休斯顿地区可以享受海滨城市浪漫生活方式不可多得的地方。再加上学区优质，房价适中，社区安全等优势，明湖也一直是休斯顿华人购房的热点之一。

房地产

由于靠近休斯顿太空总署，加上附近有多所石油公司和化工厂，明湖吸引了大批的专业人士定居于此；另外，明湖地处休斯顿和加尔维斯顿两城市的中点，在这两个城市工作都可能在明湖居住，如在休斯顿市中心、医学中心，或者加尔维斯顿的UTMB工作常选择在这里定居；加之，明湖的小学、初中和高中都非常好，吸引了大批注重子女教育的父母。明湖房地产没有明显受到2009年金融危机的影响，而自2013年经济复苏以来，总体房价已上涨了20%以上。

除了西北部少数的几个小区，明湖大部分小区都属于Clear Lake High School学区，而这正是购房者喜欢选择的小区，主要有：Pine brook、Brookwood、Bay Oaks、Bay Forest等等。在这些小区中， Pine Brook的房子相对较新，它分南北两区，北区的房子建于1997~2002年，南区的房子则建于1994~1997年。

学校

明湖的学校属于Clear Creek ISD，也是大休斯顿地区最好的学区之一。小学，初中，高中都很好。Clear Lake High School是休斯顿地区最大的高中之一，在德州1713所高中的排名是第87位。

交通

明湖地区的交通很方便，沿45号高速公路通往休斯顿市中心，新开通的HOV lane/Toll way有效地缓解了上下班堵车的问题。另外，Metro公司在休斯顿东南方向也设有多条公交线路，住在明湖的居民可以就近搭乘，包括：244，246，247，249路可到达市中心， 297路可到达医学中心。

人口情况

明湖约6.5万人口，是一个以白人为主的社区，各族裔和睦相处，相互包容相互尊重，邻里关系非常融洽。明湖居住了近一半的工程师，包括航天中心和炼油厂的专业人士等，其平均受教育程度和家庭年收入都遥遥领先于休斯顿其他地区。

生活和娱乐

  • 休斯顿太空中心（Space Center Houston）

休斯顿太空中心是明湖最著名的旅游观光目的地之一。因阿波罗11号在此升空而全球闻名。在太空中心既可近距离接触大量珍贵的实物展品，如月球岩石、返回舱和阿波罗11号的运载火箭等，又可乘小火车进入宇航中心，参观火箭发射控制中心，是外地游客参观休斯顿的首选观光地。

  • 阿曼德河口自然中心（Armand Bayou Nature Center ）

它是美国最大的城市野生保护区之一，这里保护着2500英亩天然湿地、森林，草原，沼泽栖息地等；生活着超过370种鸟类，哺乳动物，爬行动物和两栖动物，以及数以千计的原生植物；1728英亩的湖泊上提供着各式各样的水上活动包括帆船、水上摩托艇、滑水，钓鱼、游泳、皮划艇和独木舟等等。

  • Kemah海滨小镇

在这里，人们不但可以在海滨漫步观赏海景，还可以乘坐游船出海游览；这里还有一座刺激好玩的儿童游乐园，有木质过山车、惊险飞车、摩天轮、现场表演以及周末庆祝活动；沿海岸边风格各异的水上餐馆也吸引着游客。

另外，喜欢出海的，从明湖驱车去Galveston海边也不超过30分钟。

住在明湖购物十分方便，距离Baybrook mall仅需5分车程。Baybrook mall由5家主体店（Dillard’s, JCPenney, Macy’s, Sears, 和大型的Forever 21）和170多家零售店组成，占地1,240,000 平方英尺（115,200平方米），是休斯顿南部最大的购物中心之一，并且还计划2015年进行扩建，增加户外商城和生活方式中心（lifestyle center）。

尽管离中国城较远，但是明湖周围好的中餐馆也很多，如大四川等。

医疗

Clear Lake Regional Medical Center 以及 St. John’s Hospital

孟洁如专栏全集：

经纪孟洁茹全面剖析休斯顿房产市场

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英国房产投资税务解惑——个人投资

在世界范围内购置房产可以称为中国人的一个嗜好。而英国又拥有一个相对稳定的经济环境，投资房产的风险也较低，自然也得到了更多中国买家的青睐。近几年来，英国凭借优质的教育资源逐渐称为了一个热门的移民国家。

慎重考虑税务规划

英国在税务方面的要求比较严格。中国人在购买房产时与英国人的购买的思维很不一样。英国人购房是用来自住，作为自己的资产，用于增值。而中国人永远都是在一些好的时机购置房产，这样便会产生一些收入，也就涉及到了资本利得税。

购买个人住宅的高端人士也多是投资移民。在去年11月17日对于投资移民的最低投资额做出调整的同时，个人房产也被剔除出投资品类。

与房产相关的税务

如果是只购买一套房产，用于自己居住，不产生收益的话则无需缴税。如果是投资行为，将购得的房产用于出租，即便您不是英国的税收居民，也需要对于租金收入缴纳20%的税款。y

印花税是购买房产时会涉及的一个重要税务种类。在去年年底英国财政大臣最近公布的政策中，对印花税的征收细则做出了一个较大幅度的调整。调整后房产价值低于12.5万英镑的房产无需缴纳印花税，房产价值达到一百万英镑，印花税的税率调整为10%，价值超过150万英镑的房产，英国房产交易税税率约为12%。

住宅年度税是指由公司持有一套价值超过200万英镑的房产，需每年缴纳1.5万英镑——15万英镑不等税款。这项税收的税率是固定的。那如何通过公司信托来避免这部分税款？您需要通过专业人士进行。

是否为英国籍贯人士？

其实方法很简单，只需通过回答三个简单的问题便能得出答案。首先是您的出生地在哪里，第二是您将来退休在哪里，第三是您父母的出生地在哪里？也许大部分拥有英国房产的业主都不是英国籍贯，但都是英国税务居民。在过去，如果非英国籍贯的投资者在英国购房是有很多优惠的，因为只要不将海外资产带进到英国是不需要纳税的。

在2013年4月，英国出台了一项新的税收政策，即如果您在海外拥有超过2000英镑以上的收入，即使不将收入汇至英国，您仍有义务做税务申报。虽然您不是英国籍贯，但是只要在英国居住超过183天，也是会被认定为英国的税务居民。

在过去，英国是根据您在英国逗留的时间来进行纳税的。但是，去年英国也更改了相关税法。通过一些其他因素来断定您是否属于税务居民。如果您居住的时间比较短，但是您与英国的相连比较紧密，比如您在英国有房产，或配偶在英国居住、工作，或孩子在英国上学，针对这种情况就很难判定英国是否成为您的一个家。现在，新税法将通过一个很复杂的测量方式对您的身份进行判定。面对这样一个新的变化，复杂的测量方式也意味着更多的机会。通过一些税务策划方案，可以帮助一部分高端人才或投资者合理避免这部分税款。

案例解释税收优惠

A先生是在英国居住的一位投资移民者，籍贯不是英国。目前持有一块价值500万英镑的土地，计划建设成为学生宿舍或住宅公寓。

推荐土地：英国英格兰伦敦总占地650平方米的土地

在正常情况下，A先生需要缴纳标准的印花税，未来可能会涉及遗产产税，将房子建成后会其租金收入需缴纳税款，如果将房产出售，还会涉及资本利得税，税率为 28%。在这种情况下，德勤建议投资人通过海外离岸公司来持有这块土地。其优势在于，离岸公司可以避免遗产税，因为英国的遗产税并不针对逝者在境外的遗产。

假设A先生每年的房租收入可达50万英镑，那么他所缴纳的税款将达到25万英镑左右。如果使用信托方式来贷款，将钱款投资到房产中，可以将税款降至非常低的水平。以50万英镑收入为例，可以节省约17.5万英镑的税款。

此外，在印花税的税率方面也有所区别。如果是价值100万英镑以上的房产，印花税的税率为12%，针对A先生的情况，德勤建议其将房产拆分成多个公寓，这样可以获得较低的税率，从而压低税收。

与国内不同，英国的税务周期从每年的4月6日到次年4月6日。在此提醒各位读者注意英国的报税时间。

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8万美元住上600平米房屋 只在巴拿马

2008年的金融危机所诱发的降价潮，使巴拿马奇里基省的房产在前不久成为海外购房者“抄底”的对象。在此之前，很多北美和欧洲人曾在这郁郁葱葱的山谷中置业，危机期间，由于缺乏资金而不得不折价出售。不过，并不是集体抛售，买家需反复观察市场，找到一个积极的卖家才能有成还价的可能。

现今，奇里基省已成为巴拿马最受欢迎的退休地之一。在该省的博克特（Boquete）市附近的山庄和峡谷中，居住着大约有1.2万名外籍人士。因为这里的山景房不仅非常宽敞，还折价出售，降幅高达50%。

降价的原因是，首先，那些想出售豪宅的业主，如今在定价上变得更加可信；其次，巴拿马本地人开始购房。开发商们意识到，应该将目标着眼于正逐渐增长的本土中产阶级市场，供应小块土地和小户型房产。

虽然巴拿马经济发展良好，最低工资标准也位居拉丁美洲首位，当地政府也鼓励买房，所有买家（包括外国人），在购买低于12万美元的新房时能获得较低的抵押贷款利率。但相比之下，奇里基省有更好的基础设施，尤其是David-Boquete高速公路的改善，使交通变得更为便利，所以市民不必非得住在他们工作的地方。

这一切，不仅大幅刺激了新房地产开发，还提振一个健康的二手房市场。事实上，买家也可以在一些旧小区内买房，价格更具弹性，因为当地人偏爱新屋。

巴拿马奇里基省的房产在前不久成为海外购房者“抄底”的对象

海外投资者如何在巴拿马买房？

  • 财产权

巴拿马的外籍人士享有与本地人同样的购买和拥有财产权，主要包括海滨物业，但没有人（不管是巴拿马人还是其他）能拥有海滩。因为该国法律规定，涨潮线内22米的土地属于公共海滩。

另外，外国人不可以拥有巴拿马与哥斯达黎加、哥伦比亚交界10公里内的房产。由于奇里基省西部与哥斯达黎加接壤，所以看房时这一点很重要。

  • 房产公司和经纪人

寻找一家成熟、信誉度高的房地产公司合作也非常重要。在巴拿马，房地产经纪人必须获得官方许可才能正式从业，大多数房地产经纪人还管理出租物业。

另外，巴拿马没有北美的MLS系统。在大多数拉美国家，每一个房地产经纪人都有自己的房源。经纪人之间的合作都是个人、非正式层面上的，而不是通过一个有组织的系统。

在那里，不是所有的房产都 “名正言顺”，所以一定要让房地产经纪人（代表你，而非卖方）和律师一起确认你的目标房产有清晰的公共注册记录。应该避免那些“有权占有”（Right of Possession）类房产，因为日后想将此类房产注册登记非常困难，有时候几乎不可能。“租借地”(concessions)类地产多为政府所有，或是企业出租，它们并不适合买来当住宅。

  • 特殊单词

西班牙语中，Se Vende意为“出售”，Se Alquila意为“出租”。当你在找房时，多看看这些标记会有所帮助。杂货店的公告牌也是寻找房源的好地方，人们会在上面发布房屋出租和出售的告示。

另外，“unfurnished”在巴拿马意为空的。通常来说，“unfurnished”地产没有家电或其它东西。但相对的“furnished”的房子可能也不包含你预期的配置，所以一定要确认到底包含哪些东西。

  • 贷款

外国人购房首付30%，抵押贷款利率在3.25%至6%之间。有70或75岁最高年龄限制，安规定，相关人士必须提供收入和居住状况证明。一般来说，申请人会被要求提供人寿保险和住房保险。 

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2015年英国房地产将维持高回报 交通枢纽城镇房产被看好

第一太平戴维斯预测2015年英国房地产将维持高回报，并看好伦敦以外地区和交通枢纽城市

9年来伦敦价走势一直高于英国其它地方

2015英国楼市概览

回顾2014年，英国房地产市场的关键主题无疑是资本价值增长强劲，2014全年各类别地产的增长都比业界在年初的预测更为强劲。2015年，英国所有高端地产板块的资本价值增长速度或有放缓，但依旧保持增长态势。

2015年春，英国大选也会对房地产市场的情绪产生消极影响，住宅市场面临的威胁来自豪宅税，再加上信贷市场审查（Mortgage Market Review）的作用，2015年资本价值增长的断点或更为持久。

从整体看，英国的宏观经济将保持良性发展，2016年初之前央行升息的可能性不大，加上油价下挫且薪资提升。各方面因素结合起来，对于英国消费者也是一个提振。

第一太平戴维斯预测，与其他类别的资产相比，英国房地产将维持高回报。这将意味着海内外对英国高端资产或良好的次级资产的需求依旧强劲，但2015年我们或将见证更多的焦点放在供需基本要素上，而不仅仅只有潜在的收益变化。

第一太平戴维斯所推荐的最佳地产之选，皆为结构性供应不足或即将发生供不应求的市场。该机构预测，将有更多投资者期待后面几个阶段的复苏，而地方市场和一些区域或因经济增持从英国南部转移引起的涟漪而受益。

寻求最高回报的投资者将持续关注开发机遇，2015年第一太平戴维斯尤其看好伦敦以外地区和交通枢纽城市。投机性的开发活动仍将持续低迷，原因是投资者和贷款机构持谨慎态度，但有勇气的投机者或将在此领域有所建树。

聚焦住宅市场

2015年住宅市场回报受收益变化驱使的程度走低，若想抓住表现最佳的版块，则应了解地方市场和各市场领域处在租赁周期的哪个位置。

2015年主流住宅市场的房价增长十分强劲，居于经济复苏的前列；第一太平戴维斯预测，2015年英主流市场的房价增长将和缓得多。这种房价增长走势尤其会在伦敦市场得到体现，9年来伦敦房价走势一直居于英国其它地方之前，相应地，英格兰银行升息时购房者的经济承受能力或将被进一步拉伸。

此外，信贷市场审查（Mortgage Market Review）可能持续对按揭贷款人数形成限制。因此，贷款购房者升级房产的能力也可能受限，如此一来私人的住宅租赁需求将走高，私人住宅的租金增长也会加强。

关于高价值房产征税问题的辩论依旧火热，这或许意味着 今年大选之际高端地产相对不那么活跃。2014年秋季预算案（2014 Autumn Statement）中的印花税改革或令主流住宅市场受到了一次刺激，而课税更重的高端住宅市场也面临着潜在的豪宅税政策，但其中期的发展前景仍保持积极。

图解2015年各领域投资增长率

针对2015年的商业、住宅和农业领域，第一太平戴维斯就价值增长预测如下：

2015年英国房地产将维持高回报，并看好伦敦以外地区和交通枢纽城市

2015年住宅置业投资推荐

  • 伦敦交通枢纽城镇

2014年伦敦和交通枢纽城镇的住宅价格之差已进一步扩大，对于希望更换大宅但资金相对有限的置业者而言，这或许是个机会。

  • 价值75万至150万英镑的住宅

这部分市场受豪宅税的影响不大，而且对按揭贷款融资的依赖性比主流市场更小，部分置业者若重新寻求税务门槛之下的地产，则该次级市场或将受益。

  • 三居室投资型房产

越来越多家庭选择在未来租房，一些投资者可趁此机遇购买小户型住宅，以增加住宅投资组合的多样性。

浏览居外【名家专栏】栏目之英国，了解英国房产投资独家专业解读

 

加拿大房屋买卖中经纪的角色

家住高贵林的Z女士上周日给笔者打来电话：“我今天去看了一栋独立屋，觉得还不错，卖家经纪说今天晚上就可以给我下个offer，你觉得怎么样？可以吗？”笔者答：“可以是可以，不过他是做卖方经纪呢，还是limited dual agent?”“不清楚啊…… 有什么区别？”

加拿大房屋买卖中经纪的角色

Z女士向笔者叙述了整个过程。原来周日Z女士在自己的小区附近看了这栋独立屋的open house，由于独立屋就在自己非常熟悉的区域，过去几个月也看过不少房子，Z女士认为这栋独立屋虽然不是尽善尽美，也算符合自己大部分要求，只是当天地下室因有租客没有看到。看房结束后她问卖家经纪: “我是自己来看房的，如果想下offer的话，怎么操作呢？” 卖家经纪回答: “我可以代你下offer没有问题啊，今天晚上就可以。”

技术上来说，卖家经纪的回答并没有错误。可能是由于时间有限，卖方经纪并没有对自己的角色做详细的解释。其实在房屋买卖过程中，经纪的角色也分为多种。以下从买家的角度出发，简单介绍一下常见的经纪关系：

一、非经纪代理关系（Customer Relationship）

买家没有经纪，只委托卖家经纪写offer。此时卖家经纪并不代表买家利益，为且仅为卖方利益着想，并有义务向卖家披露所有可能影响卖家决定的信息。在这种情况下，如买家泄漏了自己的底价或强烈购买动机，卖方经纪也会披露给卖家！由于买家只是这个经纪的顾客（Customer） 而非客户（Client），此经纪向买家提供的服务十分有限，不能向买家提供任何价格上的建议，不能代表买家议价谈判，不能向买家披露任何卖家底价，出售动机等（除非卖家授权同意）的关键信息。

 

二、指定代理（Designated Agency）

此时买家有买方经纪，卖家有卖方经纪，双方经纪的责任义务最为明确，买方经纪为且仅为买方着想，维护买家利益，写offer时多采用对买家有利的条款，有义务向买家披露所有可能影响买家购买决定的信息，并对买家的个人信息保密。买家经纪的角色决定了他既要提供信息，如周围房屋成交价、房屋优缺点、交易条款的细节区别等，也要在议价过程中提供意见和建议，直接参与出价议价，协助买家完成整个房屋交易流程。

三、受限双重代理关系（Limited Dual Agency）

买卖双方与同一个经纪签订 “Limited Dual Agency Agreement”。此时由于双方共享同一个经纪，而买卖双方的利益不可避免存在冲突，此经纪的责任义务也必然受到约束。一般此经纪先得到卖家的房屋代理权，在房屋开放日或其他场合遇到买家后，如果买方希望他也担任自己的经纪，经纪在递上offer之前需要得到卖家的书面同意。卖家如果同意此协议，此后经纪对双方都不能提供建议（价格、购买动机、个人信息等），只能提供有限的信息。由于房屋交易流程的复杂性，一旦出现分歧，买卖双方都有可能觉得经纪的言行或合同撰写偏向于另一方的利益，极易引起纠纷。

回到Z女士的问题，一份offer虽然仅仅几页纸，却动辄牵扯几十万几百万的交易金额。除了出价需要考虑，还有众多条款如交易时间、验房条件、贷款条件都是买卖中的关键，甚至条款的不同写法都有可能影响到最后的交易结果。在不清楚经纪角色的情况下，如果由卖家经纪代写offer, 无疑存在很大风险。

目前市场上的卖家绝大多数通过经纪来出售自己的房屋，当买家与卖家讨价还价、协商条款时，卖家有自己的经纪提供专业建议。作为买家，也应拥有同样的待遇来保障自己的利益。

浏览居外【名家专栏】栏目之加拿大，了解加拿大房产投资独家专业解读。

 

英国房产市场激烈“抢房战”序幕即将拉开 拭目以待！

近两年来，英国房产市场风生水起，不仅出台了多条政策之外，还出现了许多的“历史最高点”。不过，这些只是一次预热，英国房地产市场真正的“爆发点”将随着大选与威廉王子的访华而拉开序幕。

细数英国政府针对英国房产投资市场所出台的一系列如“豪宅税”、“HELP-TO-BUY”、“资本利得税”、“新印花税”等英国房产税政策，从而想让英国房地产市场得以控制，可谓用心良苦。

收取方式

旧印花税

新印花税

也许是受了利好政策的推动，邦瑞中国近期在全球首发了与泰晤士河毗邻的Nine Elms Poin——九榆树，房价在60~80万之间。而“进阶式”印花税收政策将会使这个项目获益明显。

英国首相卡梅伦访问邦瑞

比如一套价值60万的房屋，按旧印花税需交2.4万英镑；而新印花税需交2万英镑。在政策的变化之下，投资者可省下4000英镑（约4万元）。

为什么要修改印花税？

“英国政府是为了解决旧印花税的不合理政策。”英国邦瑞集团大中华区总经理白兮对居外网记者说。“从全新的印花税收取规则来看，它打破了旧制度的阶梯标准，减少了英国当地居民与海外投资者缴纳不必要的印花税，细分了整个房产市场，又防止了房产泡沫的发生。”

白兮透露，英国房价远远比不上英国房租的高度，一套普通住宅的价格基本在10~15万英镑左右。而这个价位的房屋则是受到大众欢迎的，也是为什么说，该新税能让98%的人受益。

可能会有人担心，为了支付低额印花税导致投资者或是购房者只购买低价格的房产。其实多虑了，中东与俄罗斯投资人数开始下降，而空缺的部分正好由亚洲人填补。新印花税的出台在保护当地市民的同时，也避免了“买得起房，交不起税”的问题。

  • Help-to-buy（购房援助计划）

股本贷款(Equity Loans）

条件：

  • 首次购房者
  • 房价达60万英镑内
  • 满足了这两项条件的购房者只需支付5%的首付，剩下的20%由政府提供。

房屋抵押贷款担保(Mortgage Guarantee)

条件：

  • 可非首次购房者
  • 房价达60万英镑或以
  • 不存在共享产权或共享股份的购买
  • 目标房产不需全新建筑
  • 申请人不能够将这项政策用于任何其他的政府资助方案

（注:通过以上两种“帮购计划”的购房者，房屋是不允出租与投资，只能自住）

全新购买政策(New Buy)

条件：

  • 购买全新建筑
  • 房价在50万英镑或以内
  • 房产所有权只属购房者个人
  • 房产的建筑者被视为参与到此项计划之中
  • 购房者是英国公民或拥有无限期居住在英国的权利
  • 购房者不能够将这项政策用于任何其他的政府资助的贷款方案

（注：很可惜，海外投资者不能使用Help-to-buy计划购房）

中国投资者是否可以在英国贷款买房？

白兮告诉居外网记者，英国政府是非常鼓励海外买家贷款购房，贷款额度与英国当地市民一样，为70%。也许，许多中国媒体报道称，中国人在海外买房都是用现金一次付清，但在英国实际只有30%不到的人是一次付清的。因此，靠按揭贷款买房同样适合海外投资者。

“英国与美国不同，美国实行的是“个人信用证明”，而英国实行“个人资产证明”。海外购房者只需向贷款银行证明自己是有能力偿还剩余房屋贷款即可。”白兮补充道。

投资分析：

房产特征：价值60万英镑的邦瑞九榆树项目1居室住宅

租金收益：2210英镑/月

购买方式：贷款

以个人名义贷款：邦瑞集团可向嫁接银行最高申请70%

（注：贷款额度由不同开发商所合作银行为准）

贷款利息：自住3.19% 投资3.89%

还款额：2191英镑/月

个人盈余：19英镑/月

总结：60万英镑的房产=花30%首付18万英镑购得（后期费用可向银行贷款、并由租客承担其每月贷款费用）

邦瑞中国近期在全球首发了与泰晤士河毗邻的Nine Elms Poin——九榆树

另，海外买家如果不是自住而是投资当地项目，市政税由租客缴纳。而印花税这块，根据最新制度显示，60万英镑房屋需缴税：20000镑（比之前节省4000镑）

  • “豪宅税”与资本利得税

英国工党提议向所有房价超过200万英镑的住房征收“豪宅税”。今年一旦获选后，该政策立即实施。而资本利得税，只要是针对拥有一套以上房屋的业主。如果出售第二套房屋所得落在标准税率之内，那么资本利得税率为18%；如果超过税率区间，为28%。但工党选举成功的话，资本利得税将被取消。

对于这两个税务，外界表示是在严控海外投资者肆意投资房产，炒高英国房价。但白兮表示，在英国购买豪宅的人只占2%。所以，推出“豪宅税”与“资本利得税”的最终目的，还是为了使英国房地产市场更稳定。

2014年8月，中国银行伦敦分行公布，现人民币兑英镑从1:16（06年）跌至1:10（目前是1:9.4）。对于中国投资者来说，英国房产等于打折出售。此外，按英国每年6-7%的稳定增长率来预测，2015年将是“英国年”。

白兮说，“加上英国大选与3月威廉王子将要访华这两件大事，一定让英国成为全球焦点。于此同时，英国最热门投资城市——伦敦房价也将继续上涨，并吸引更多的海外开发商与个人投资者聚集伦敦，从而将引发更为激烈的‘抢房战’”。英国邦瑞大中华地区总经理白兮对居外记者说。

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澳洲新州将实施泳池房产租售安检法规

澳洲新州政府已经尴尬地被迫再次推迟实施一项有关游泳池住户卖房的安全法规。根据该法规，拥有游泳池的户主必须在其游泳池符合安全标准的情况下，才能出售或出租自己的房产。

根据新州政府之前的规定，自今年4月29日起，有游泳池或水疗泳池的住户如想出售或出租自己的澳洲房产，必须拥有一个在政府注册的游泳池状况登记证明，并通过一项游泳池安全评估。据悉，新州皇家救生中心（RLS）已为提醒消费者这一变化准备了一个广告宣传活动。

据了解导致地方政府厅厅长图尔（Paul Toole）宣布推迟执行该法规，是因为游泳池安全检查人员的极度短缺，从而会影响到游泳池业主们合法出售或出租他们的房产，并抑制澳洲房地产市场的发展。

这是新州政府第二次不得不从实施该法律的边缘撤出。2012年一名两岁的男孩在游泳池中被淹死后，省政府在2013年4月制定了游泳池户主必须强制注册的规定。但通过泳池安全检查才能出售或出租房产的法规实施，在2014年被推延了一年。

有游泳池或水疗泳池的新州房主出售或出租房产要通过安检

推荐房源：悉尼4卧3卫带有泳池的豪宅

新州影子地方厅厅长考兹斯（Sophie Cotsis）表示，政府没有对地方政府或其它官僚机构进行改革，“他们没有合理的规划，不充分的计划和推迟实施法规正在将生命置于危险中。”

到目前为止，还没有人在游泳池安全检查方面获得专业人士的认证书。仅在上星期，政府才指定了一个游泳池安全检查的培训机构。地方政府可以对游泳池的安全进行检查，但是由于费用有限，他们缺乏承担这项检查工作的动力。

图尔说，政府推延执行此法规以应对来自业界的反馈。据游泳池与水疗联盟估计，新州有不到三分之一的住宅拥有一个游泳池或水疗泳池。有约90%的游泳池不符合安全标准。该机构说，政府只允许一些经选择的专业人士对游泳池进行安全检查，如持执照的游泳池建筑商、住房建筑商和结构建设园艺工。格思里说，很难吸引高素质的建筑商找时间进行检查，“我们听说，检查的费用达850澳元。”

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矿业低迷 房市下滑 西澳经济受双重打击走软

由于房地产市场下滑，西澳经济只有靠消费者从口袋里掏钱了。

澳洲房地产行业协会（Housing Industry Association）及联邦银行报告显示，接下来的几个月里普通购买者对西澳经济是多么重要。

房地产行业协会更新的年度预报认为，去年是西澳民宅建筑的高峰年，全省新破土动工民宅建筑达破记录的29,853个。但预计2014-15年度将回落超过14%，跌至约25,500个。虽然这个数字就历史水平来说还是很高，但下滑将对房地产业造成很大冲击，房产市场在平衡矿业萧条后的西澳经济上曾扮演了重要角色。

还有更坏的，房地产行业协会预报了下一财年的另外一种下滑。虽然西澳人忙于盖房，但他们对装修并不感兴趣。2013-14年度，装修业下滑7.9%，预计今年会再下滑4.7%。下一财年应有回升，但总体来说西澳装修业仅值39亿澳元。

房地产行业协会首席经济学家戴尔（Harley Dale）表示，全澳民宅建筑今年将有回升，创下196,000个的记录，但下财年会停滞。“想像一下，离开了建新房以及由此带来的多项好处，澳洲经济会多么疲软。”他说。

房地产市场的疲软将带来多方面的经济后果，假如西澳省内消费水平跟不上的话。

联邦银行新发布的数字显示，消费终端表明，上月全国零售网点的表现预示着销售额将进一步下降。销售趋势图显示，全澳上升0.2%，西澳上升0.3%，这是自2012年以来最低的月增长。

CommSec首席经济分析师格詹姆斯（Craig James）曾表示，近期的官利下降和汽油价下跌会给消费者增添购买力来提升整个澳洲经济。但是，2月底发布的数字应证实汽油价的回升，这源自于全球油价略涨，以及澳元疲软。

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加拿大校舍供不应求 华裔看中商机

国际留学生来到温哥华求学，第一需要解决的就是住房问题。但许多院校不提供学生宿舍，而校外租房租金昂贵，怎么办?

加拿大校舍供不应求 华裔看中商机

每月租金800，贵不贵?

华裔企业家、枫华国际教育投资集团总经理朱任重看中其中商机，近年大手笔投入学生宿舍开发项目。约450平方呎的双人房，共用厨房和卫生间。收费每人每月800元。听上去似乎有点贵?

来自卑诗大学(UBC)的吴小姐就不这么认为。吴小姐在卑大读财会专业，由于该课程不属于本科，因此吴小姐不能像其他大一新生一样申请到学生宿舍。她一开始在学校附近租了一间房，租金近千元，后来和一位朋友一起合租到列治文，虽然租金划算，但路途实在太远。

枫华集团总裁朱任重看好宿舍型出租公寓发展，推出多栋以学生为主的公寓大楼，还有以酒店改建而成的分租公寓。

大温学生宿舍少又不便宜，为学生租房市场带来商机。图为卑诗大学校园。

枫华集团总裁朱任重看好宿舍型出租公寓发展，推出多栋以学生为主的公寓大楼，还有以酒店改建而成的分租公寓。(本报资料照片)

最近她又准备搬家，这一次希望能和学校近一点，但“看了很久的房，没找到合适的。”所以吴小姐觉得，如果该学舍交通方便、还有人打扫清洁且安排一些社交活动，那800块的租金还算划算。

愈近学校愈贵，住不住?

目前卑诗大学共有9400个床位，但仍然远远不够，住宿申请的候补名单已超过5000人。对于许多卑大学子，每月700多元包网络水电的宿舍能让他们住在校园已经很不错，换在校外租房，同样设施的房子月租至少八、九百，且越靠近学校越贵。

客厅加张床垫，租不租?

如果是在温哥华市中心上学的，租金又是一个层次。一位在Fairleigh Dickinson大学温哥华校区读硕的齐小姐，一人住在市中心的一间公寓内，每月租金高达2000元。而在分类信息网上，越来越多人开始找室友分担房租，客厅的一角放张床垫，叫租每月600元，问津的人还很多。

据了解，温哥华主要的专上院校中，卑诗大学能保证大一新生有床位，但到大二要继续住校则不容易。

卑诗理工学院共7栋宿舍，每栋有4套间，每套间可住12名学生，即全校仅336个床位。

其他如昆特兰大学、兰加拉学院、温哥华社区学院以及道格拉斯学院都不设学生宿舍。国际留学生入读这些学校，只能在校外租房。

这也是为什么朱任重看好学舍市场：“大温价格实惠的住房供应非常短缺，温哥华租房空置率只有不到2%，然而，学生住宿的需求预计将在未来几年稳步增长。这样的趋势也符合联邦政府在8年内将国际留学生入境配额增加80%的政策。”

朱任重开发的学舍项目之一是由温哥华市中心Viva Suites酒店改造的学生出租公寓，目前已接受申请。预计半年后可为200多名租客提供住房服务。另外还有两栋新建大楼位于甘比街夹King Edward街地段。

该集团未来还打算在大温再推9个类似开发案，集中在温市甘比街廊道一带，以及北温和素里等。

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中国香港经济去年增长2.3% 预测今年增长1%至3%

中国香港特区政府财政司司长曾俊华25日表示，2014年的环球经济表现未如理想。中国香港全年经济增长只有2.3%，是连续第三年低于过去10年3.9%的平均增幅。他预测今年中国香港经济增长1%至3%。中国香港特首梁振英上月率团到深圳访问时表示，对深圳发展速度非常羡慕，如果中国香港做到深圳一半的速度，已经很好。

中国香港经济去年增长2.3% 预测今年增长1%至3%

曾俊华25日在中国香港特区立法会发表2015至2016财政年度政府财政预算案。他在回顾2014年中国香港经济表现时表示，虽然内地经济保持平稳，美国也有复苏的迹象，但是欧元区经济转弱，日本更再度陷入衰退，影响了中国香港外贸表现，货物出口全年实质增长1%，服务输出增长0.5%，导致全年经济增长只有2.3%，是连续第三年低于过去10年3.9%的平均增幅。

失业率方面，2014年中国香港失业率全年平均在3.2%的低位，维持全民就业，令私人消费开支保持温和增长，但是投资开支表现疲弱，气氛转趋审慎。

曾俊华表示，2014年中国香港通胀持续缓和，整体租金上升，但是升幅普遍温和，劳工成本增幅保持平稳，输入通胀轻微，2014年整体通胀率为4.4%。撇除政府一次性措施的影响，基本通胀率为3.5%，低于2013年的4%。

展望未来，曾俊华表示，今年将会是充满挑战的一年。美联储部署加息，但加息步伐难预测。而欧、日却进一步推行量宽，发达经济体的货币政策走向相异。地缘政治紧张，国际油价过剧波动对环球经济和金融市场也构成威胁。内地经济相对稳健，但是今年经济增长有下行压力，这些宏观因素影响环球金融市场的稳定。

他又指出，本地方面，美国加息的不确定性增加，影响中国香港利率水平。加上访港旅客消费力下降，削弱本地消费市道和投资意欲。基于内外各种挑战，预测今年本地生产总值增长1%至3%。全年整体通胀率为3.5%，基本通胀率为3%，劳工市场大致稳定。