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瑞银：今年人民币料贬值3%左右 或再降息两次

中国资本外流加剧的情况下，人民币汇率何去何从？国际投行–瑞银发布报告认为，经常账户顺差规模依然可观以及国际压力的存在，使得人民币大幅贬值的可能性很小，且央行[微博]也不希望人民币大幅贬值。

报告并称，资本外流的主要因素在于人民币升值预期消退和境内外利差收窄，而资本管制放松可能也助推国内企业和居民增加海外资产配置；预计年内央行至少还将降息两次，累计降息50个基点。

“虽然资本持续大规模流出，但经常账户顺差规模依然可观、且仍在扩大；来自美国的政治压力和决策层推进人民币国际化的意图都限制了人民币贬值空间。”瑞银并称，同时为避免市场贬值预期加剧引发更大规模的资本流出、加剧国内流动性和金融市场波动，央行也不希望人民币大幅贬值。

该投行并称，综合考虑，再加上内需疲弱、美元不断升值，今年人民币对美元料小幅贬值3%左右，不会出现超过5%的大幅贬值，维持2015年底人民币兑美元汇率6.35的预测。

针对央行可能放宽汇率浮动区间的市场预期，瑞银认为短期内进一步扩大汇率浮动区间既无必要、也非决策层所愿。

“如果决策层允许人民币更大幅度地贬值，完全可以更频繁、更大幅度的促使人民币兑美元中间价贬值。我们认为目前扩大浮动区间只会加剧市场贬值预期，与决策层维稳的意愿相悖。”瑞银称。

人民币兑美元2014年全年贬值2.42%，成为2009年之后首个下跌年份。数据显示，自从2005年人民币汇率形成机制改革以来，人民币即期基本上延续持续单边升值的态势，其中仅在2009年受金融危机的影响，人民币汇率即期出现年度下跌走势，但跌幅非常有限。

瑞银：今年人民币料贬值3%左右 或再降息两次

美国量化宽松政策的正式终结，令美元迎来回升之旅，国内资本外流明显加剧。据瑞银估算，2014年FDI以外的资本流出(包括证券投资、其他金融项目流出、经常转移及其他资本外逃)高达3,240亿美元，与2013年净流入560亿美元形成了鲜明反差。

瑞银认为，推动资本外流的主要因素，是人民币升值预期消退和境内外利差收窄，同时资本管制放松可能也助推国内企业和居民增加海外资产配置。

“作为应对，央行可以通过降准、公开市场操作及各种流动性管理工具进行‘反向对冲操作’、缓和资本外流的影响。”瑞银并称，预计年内央行料还将降息两次，累计50个基点。

中国国家外汇管理局上周二公布，中国2014年四季度经常项目顺差611亿美元，资本和金融项目逆差912亿美元。2014年全年，国际收支经常项目顺差2,138亿美元，资本和金融项目逆差960亿美元。

中国央行周二发布2014年四季度货币政策执行报告，强调将继续实施稳健的货币政策，并更加注重松紧适度，适时适度预调微调，为经济结构调整与转型升级营造中性适度的货币金融环境。

 

购买美国房产需了解：2015年美国新建房屋的十大趋势

想在美国购买房产的人，有必要了解一下2015年美国新建房屋的十大趋势

与以前的房子比起来，2015年美国的新屋较小，但较环保，也较“聪明”。以下是今年房屋的11项趋势：

1.房子较小：从2014年起，一家庭房屋的平均面积开始缩小，从前一年的2662平方尺减至 2642平方尺，部分原因是为吸引包括千禧世代的首次购屋者。

2.镀铜卷土重来：从水槽到流理台面和装饰品，镀铜再度成为热门金属。门把、浴室配件和厨房水龙头都用镀铜，营造出时髦的工业风格。但是镀铜容易刮损、凹陷、久了变黑。

3.电磁炉：由于价格昂贵，电磁炉在美国的接受度不高。但这个情况正在改变，价格也往下调。电磁炉加热和瓦斯炉一样快，冷却的速度更快，而且更易清理。不过放在电磁炉的锅具底部需有铁磁性。

4.连接网路的地板加热系统：没有NuHeat’s Signature连网路地暖地板系统的房子，就不算智能屋。屋主可用手机应用程式或网路浏览器，来控制温度调节装置。不过骇客可能闯入网路，取得控制。

5.智能车库：自动车库技术让用户用手机开关车库门，同时提供安全与方便。预算充裕的人，可考虑安装汽车升降机，在住家车库就能停放更多车。然而车库较大，清洁、保养和电费也增加。

6.太阳能：近年太阳能的成本大幅降低，因为採用出租20年的模式， 供应商在屋顶安装系统，仍然拥有该系统，并向你出售该系统生产的电力。由于政府提供投资抵税，屋主平均所付的费率比目前电费低15%到30%。安装太阳能板以前，应确保屋顶状况良好。

7.浴室：浴缸渐从浴室移向卧室，通常是四脚独立浴缸。在浴室裡，有如水疗的冲澡间，须有多个大型莲蓬头、可坐的地方和蒸汽。卧室若想放独立浴缸 ，先强化地板。

8.宽敞的厨房：厨房比较宽敞，配置开放式橱架和格局，让你在做菜的同时，可看到孩子的活动。近八成的千禧世代希望厨房与家庭室完全打通，或是只有半面墙之隔，不过打通墙可能需要迁移管线。

9.亮丽的地板：新颜色和类型的木板及润饰漆，使得硬木地板重获新生。业者表示，灰色调是2015年最新流行的颜色，令人感觉很现代。选择地板颜色不要太鲜艳，才能在未来搭配不同的装潢风格。

10.多重功能的地下室：地下室成为房屋真正的延伸，可容纳媒体室、健身间、游戏间、撞球间、小厨房、甚至酒窖，使你家有个全新的起居区。地下室可能暗一点，可花点钱安装特别照明或出路窗。

11.混凝土：这种材质的流理台面，外观既现代又时髦，最近非常热门。若你能做一个好模子，混凝土台面可以自己动手砌。但是这种台面非常重，安装时需要很多人帮忙。

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在加拿大如何避开霸王租客

连年上涨的加拿大房地产市场，大大推高房价，为购置用于投资暨出租的住宅或者共管公寓单位，动辄数十万元，因此一旦遇到赖租的房客，一个月便可能损失一、两千元。那么，如何剔除坏房客呢?行家建议这么行事：

在加拿大如何避开霸王租客
  • 在Kijiji、Viewit或gottarent.com之类网商站刊登招租广告时，醒目地说明「我们要对潜在房客做背景及信用调查。」这样可以吓跑很多信用纪录不良或拖欠房租的人。
  • 不要只是警告说要做背景及信用调查，应该确实对你準备与之签订租赁合约者进行背景信用调查。Equifax及TransUnion都可以帮助你调 查潜在房客的债务信用，费用仅20元左右。如果加入一些房东团体，例如安省房东协会(Ontario Landlord Association)，做债务信用调查时费用可低至10元，而且还可以得到这类团体的其他协助。
  • 要求潜在房客出示收入证明，例如雇主出具的证明或报税单。如果是无固定收入的学生，可要求由其父母或者别的亲戚做担保人，并要求担保人也在合约上签名。
  • 要求提供介绍或证明人，特别是前房东。请注意，想要租你房子的人如果是一个很糟糕的房客，他的现行房东可能为了儘早摆脱这个烂房客，而为其说好话，因此最好与其前一任房东接触。
  • 做潜在房客背景调查的好办法之一是利用各类社交网站，看看别人对此人的评价。再利用Google检查一下，潜在房客填写的个人资讯是否属实。要是担心潜在房客可能隐瞒拥有宠物，宜去浏览Facebook，有宠物的人爱将他们与宠物的合影贴到Facebook上。
  • 与潜在房客面谈，面谈时往往可以看出对方是否诚实。不诚实的迹象包括：回答问题支支吾吾或者前言不对后语，在说话时不敢直视你的眼睛，中途改变话题，坐立不安，或主动说要为你做根本不该他做的事情。

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投资海外房产 土地使用年限需注意

2010年时，刘先生在中介的介绍下，以2万多美元拍下一套海外房产，觉得很便宜。谁知买房后，刘先生才发现，房子不仅旧，地段又偏僻。为了能用租金抵消日常房子的维护费用和税费，便对房子进行了翻新，花掉的钱都与买房钱差不多了。另外，由于房子是在“穷人区”，租客经常不按时缴租金，甚至“白住”，而他不可能为了租金，坐飞机去国外打官司。刘先生也曾想过把房子卖掉，但是卖房需6%的中介手续费，算下来最终还要亏本，现今刘先生对此次投资后悔不已。

如果你对投资海外房产感兴趣，除了要清楚投资需求和目的，最好提前了解以下6个问题。

投资海外房产 土地使用年限需注意

问题一：该国整体投资环境

除了国家政治和经济形势、房产市场是否健康、是否对非本国居民买房有限购和税收以及汇率变化等，投资者还要了解清楚该国房屋租售比(即月租金和所买房产价值的比值)，确定自己的投资方向。若租售比值小，以投资买房，低买高卖形式较好；反之比值越大，以出租来获得稳定的收益较好。

问题二：该国买房的优惠政策

要了解各国的买房优惠政策。比如澳大利亚和加拿大等国家，非本国居民买房，申请银行的按揭贷款的利率能享受与本地居民同等待遇，贷款政策非常优惠宽松；像塞浦路斯，规定非欧盟国家居民只要购置30万欧元或以上的房产，即可获得该国永久居留权，享受本国公民待遇；还有希腊、西班牙等国也有类似的政策。

问题三：该国的土地使用年限

由于土地制度不同，各个国家的土地所有权也有所不同。海外很多国家土地都为私有制，一般来说购买了该国的住房时，也就获得了土地的永久产权。但也有个别国家有特别规定，比如泰国的房产土地使用年限是90年，到期后得归还给政府。

问题四：该房产的地段和升值空间

理财师表示，在投资海外房产时，投资者仍需选择大城市、好地段的房产，这样未来在保值、增值方面更具优势。但同时要注意两点，一是充分评估当地房产的市值，避免买到有水分的房产；二是要选择该国的大城市，这样的投资才最有保障。

问题五：需缴哪些税费

现今不少海外国家的房价可能并不高，但在购房、持有、出售环节，成本很高。比如投资加拿大房产，购房时，需缴纳货品与服务税，还有土地转让税、省销售税以及验房费、补费、保险费和中介费等，这些费用约为房价的10%左右。房产持有阶段，还要向政府缴纳税，如多伦多的税率，现今约为房价的1%左右；出售时，还要缴纳各种税费，比如增值税、房屋转让费、中介费、验房费等等，这些费用积累起来就会摊薄投资的最终实际收益。

问题六：小心房产中介从中使诈

很多房产中介为了推销海外房产，宣传时故意夸大其辞。比如说在葡萄牙买50万欧元以上房产，24小时内就可办完手续，平均每年只需住7天就可享受在该国永远居住的权利，却对投资者还需通过葡语A2考试才能获得国籍资格一事只字不提。所以，最好自己能亲自去看房产，去了解，多咨询投资专家和成功投资人士，防止中介从中使诈。

 

年半来首降息 澳洲房产市场火上浇油？

2月3日，澳大利亚储备银行宣布将现金利率下调25个基点至2.25%的历史低点。该行在此前一年半时间里一直维持利率不变。

现金利率降至2.25％
1990年至今的利率走势

房地产市场的担忧

很多经济学家最担心的问题是，本次利率下调可能会进一步刺激本已亢奋的房地产市场。自2011年末降息周期开始以来，澳大利亚的整体房价已经暴涨了近20%。

CoreLogic RP Data公司的房产分析师蒂姆·劳利斯（Tim Lawless）称，如果澳洲各银行普遍执行降息政策，标准可变房贷利率会下降至5.7％，折扣利率会平均下调至4.85％。

昆士兰银行（Bank of Queensland）已经宣布全面执行澳联储降息政策，将于2月24日下调标准可变利率至5.76％，折扣利率至4.62％。

ME银行也将从2月20日起全面执行澳联储降息政策。但迄今为止，澳洲主要银行仅表示，它们的利率正在审查决定中。

房贷比较网站Finder称，利率下调 25个基点，对于30万澳元的平均房贷，每月能省下借款人47澳元。

劳利斯看来，房贷利率平均水平现在可能会降至1968年以来最低水平。但他担心，“更低的房贷利率有可能为本就强劲的房地产市场火上浇油”。

澳洲银行的跟进反应：

  • 澳新银行（ANZ）：下调可变住宅贷款利率0.25%，至5.63%。
  • 澳洲联邦银行（CBA）：下调可变住宅贷款利率0.25%，至5.65%；下调5年期固定利率0.3%，至4.69%。
  • 澳大利亚国家银行（NAB）：下调可变住宅贷款利率0.25%，至5.63%。
  • 西太平洋银行（Westpac）：下调可变住宅贷款利率0.28%，至5.7%。
  • 昆士兰银行（BoQ）：2月24日起，下调可变住宅贷款利率0.25%，至5.76%。
  • ME Bank：2月20日起，下调可变住宅贷款利率0.25%，至5.13%。
  • ING银行：2月20日起，下调可变住宅贷款利率0.25%，至4.97%。

澳联储主席格伦·史蒂文斯（Glenn Stevens）称：“消费者信心进一步减弱，借款人审批要求更严格，投资者贷款条件进一步收紧，支付能力面临挑战，租金收益率更低，这些因素都会缓和2015年的房地产市场。”

这肯定是澳联储所希望的。史蒂文斯再次指出，悉尼房价大幅攀升，投资者的放贷增长强劲。“澳联储正与其他监管机构合作，将评估和遏制房地产市场可能引发的经济风险。”

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春节出国游，跟着汇率去“淘”房

一、澳元/人民币汇率

2014年至今，澳元/人民币汇率从最高点5.8，降至当前的历史最低点4.7，降幅高达18.9%！现在到澳洲旅游、旅游、买房，相当于打八折优惠！

  过去一年澳元/人民币汇率表现   值得关注的澳洲房市:
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澳元贬值，不仅旅游和购物得实惠，买房也更便宜了！那么澳洲哪些城市的房市值得关注呢？

布里斯班
据统计，布里斯班的房产投资回报率是八大首府城市最高的，2014年第四季度，布里斯班独立房与公寓的房价中位数分别为47.3与35.7万澳元。

了解布里斯班： 布里斯班房源

墨尔本
全球最宜居城市之一，除悉尼外，中国人最关注的另一个澳洲城市。2014年第四季度，墨尔本独立房和公寓的房价中位数分别为61.5万与42.3万澳元。

了解墨尔本房市： 查看墨尔本房源

悉尼
国人最熟悉的澳洲城市，自2013年起，因为大量中国买家的涌入，悉尼房价高居八大城市之首。2014年第四季度，悉尼独立房与公寓的房价中位数分别是84.3万与58万澳元。

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澳元/人民币汇率下降的影响

2014年第四季度，悉尼公寓的房价中位数是58万澳元，按不同汇率购买，差价高达63.8万人民币。

 
澳元/人民币未来走势

尽管过去一年，澳元/人民币汇率“跌跌不休”，但长远看，当前4.7的最低点肯定不是终点。我们都知道，澳洲历来是铁矿、煤炭等资源出口大国，而当前大宗商品价格持续下行、矿业投资将继续低迷，非矿业投资回暖不可能强劲——高汇率将拖累经济增长。为此，专家预计， 澳洲经济在接下来的几个季度，仍将保持低速增长的趋势，所以，澳元/人民币汇率或许还维持在这样的低位一段时间。

 

二、欧元/人民币汇率

金融风暴至今，欧元走势可谓一路起伏、缓慢下跌。2014年，欧元/人民币汇率从最高点8.6，降至当前的历史最低点6.9，降幅高达19.7%！

  过去一年欧元/人民币汇率表现   值得关注的欧洲房市:
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大部分国人都有一股浓浓的“欧洲情结”，到欧洲旅游、留学、抢购奢侈品，早已习以为常。如今随着欧元的一步步下跌，到欧洲“淘”个房子，或许也是个不错的主意，因为欧洲各国提供的选择实在太丰富了！

法兰克福
法兰克福是欧洲的经济重镇，但其房价却与其经济地位严重不符。从2011年到2014年，法兰克福房价上涨18％至4,000欧元/ 平方米 。目前在法兰克福购买一间约100平方米的公寓，平均房价为40万欧元，而在2011年，其平均房价为34万欧元。

了解法兰克福： 法兰克福房源

里斯本
葡萄牙的“黄金签证”推出以来，大受国人欢迎，如今，对有移民打算的买家来说，欧元汇率下降将为带来双重的优惠——投资移民与买房费用大大减少。按照“黄金签证”50万欧元买房移民要求算，前后汇率的变化将可节省近100万人民币。

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欧元/人民币汇率下降的影响

德国是欧元的核心国家，慕尼黑是德国房价最高的城市。2015年1月，慕尼黑房价平均价为3600欧元/平米（约2.53万人民币），以70平米计算，总价为25.2万欧元，按不同汇率购买，差价为42.84万。

 
欧元/人民币未来走势

与其他主要货币相比，决定欧元汇率走势的因素更为复杂。2014年整个欧元区的经济表现欠佳，作为欧洲增长引擎的德国的经济发展也开始下滑。随着2015年欧元区开始实施量化宽松政策（一直持续到2016年9月），导致国际货币市场唱衰欧元。此外，更有“乌克兰危机”与“希腊债务危机”两个定时炸弹随时影响欧元走势。所以，预计欧元汇率将进一步走低。

 

三、美元/人民币汇率

与其他主要货币的走势不同，2014年至今，美元/人民币汇率走势走出了一个“U”字型，不过幅度仅为2%！2014年5月份走出最高点6.25，在11月探到最低点6.10后，逐步回升，再度回到6.25，并且还有继续往上攀升的势头！

  过去一年美元/人民币汇率表现   值得关注的美国房市:
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在历次“中国人最喜欢的海外房市”调查中，美国总是名列前茅，由此可见国人对美国房市的喜爱程度。在美国，各类买家都能找到合适自己的房产，土豪们最爱的纽约豪宅，科技牛人扎堆的加州硅谷独立房，以及旅游度假胜地奥兰多度假屋。

纽约
据专业报告显示，纽约连续第四年成为全球最大的房地产投资市场。过去几年中，众多大家耳熟能详的投资案例都发生在纽约，如张欣收购通用大厦、安邦保险收购华尔道夫酒店等。可以说，纽约已成为土豪扎堆的投资乐园。

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加州硅谷
硅谷地区汇集了美国众多高科技巨头公司，由此推高了当地房价，美国十个房价最高的城市中，有4个位于硅谷。2014年12月，硅谷地区的房价中位数已经高达90万美元，已高出07年峰值12%左右！

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奥兰多
奥兰多位于美国阳光之洲佛罗里达，被誉为世界上最好的休闲旅游城市之一。相对于洛杉矶、纽约这些热门城市，其房价不算高，但增长速度领跑全美。由于当地出租市场极为火爆，所以蕴含较大的投资潜力。

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美元/人民币汇率下降的影响

2014年至今，美元/人民币汇率尽管有波动，但幅度都不大，以华人最多的洛杉矶房市为例，2014年12月，洛杉矶的房价中位数为53.2万美元，按照不同汇率购买，差价仅为7.98万人民币，是所有主要货币中差价最小的。

 
美元/人民币汇率未来走势

2015年1月底，人民币/美元突然在5个交易日内有4天接近“跌停”，随后重拾升势，这一走势印证了大部分专家的判断：人民币汇率没有大幅贬值空间。了解人民币/美元汇率的人都清楚，过去数年，尽管面临外界强大的“贬值”压力，但人民币/美元汇率仍保持自己的节奏，不紧不慢，这与其他主流货币的汇率走势完全不同！所以，预计未来美元/人民币汇率仍将保持小幅的变动。

 

四、英镑/人民币汇率

2014年至今，以往人们印象中“高高在上”的英镑/人民币汇率也开始动荡，在7月达到10.6的高点后，就持续下跌，并创造了9.3的历史最低点，降幅达12.2%！

  过去一年英镑/人民币汇率表现   值得关注的英国房市:
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一直以来，资本自由流通的伦敦就是全球富豪的“避风港”，而名校林立，又让伦敦吸引了众多因留学而投资房产的中国人。据统计，中国人到英国买房，近九成都集中在伦敦。

伦敦
全球资金涌入，使得伦敦房价成为全英国房价最贵的地区，目前伦敦的平均购房成本约为每套60万英镑，较金融危机前2007年的历史高点已经高出了30%。相对而言，2014年10月份，整个英国的平均房价仅为27.2万英镑，大家熟知的其他热门城市如曼城、利物浦、伯明翰的房产均价均在20万英镑左右，差距明显。

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英镑/人民币汇率下降的影响

伦敦是中国买家在英国买房的聚集地，2015年1月， 伦敦房价中位数为55.6万英镑，按不同汇率购买，差价为72.28万人民币。

 
英镑/人民币未来走势

2014年末，因为英国经济数据“意外之外”强势的反弹，英镑汇率也随之强势。但是，进入2015年，英国经济仍将面临着不小的压力，如经济放缓、财政和对外辞职庞大，以及今年大选前景不明朗等因素。为此，英镑/人民币汇率预计还将维持在目前的“9”时代，不太好，但也不会糟糕。

 

五、加元/人民币汇率

2014年7月，加元/人民币汇率达到年度的最高点5.8，随后逐步下降、进入“4”时代，当前汇率为4.97降幅为14.3%。随着国际石油价格的低迷，预计加元/人民币汇率还会继续走低。

  过去一年加元/人民币汇率表现   值得关注的加拿大房市:
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环境优美、经济发达的加拿大历来是国人海外旅游、留学、移民的热门目的地，加拿大房市也因华人的聚集而愈加火热，一起看看哪些城市值得关注。

温哥华
温哥华曾连续十年名列全球最宜居城市之首，也备受国人青睐，是加拿大华人最为集中的城市，亦是加拿大房价最贵的城市。2015年1月，温哥华的房价中位数为81.9万加元。

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多伦多
多伦多被评为全球房地产的最佳投资地，亦连续多年被列为世界最宜居城市之一。2015年1月，多伦多的房价中位数为55.6万加元。

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加元/人民币汇率下降的影响

2014年12月，温哥华的房价中位数为81.9万加元，按不同汇率购买，差价高达67.98万人民币。

 
加元/人民币未来走势

加拿大是世界石油出口大国，深受当前世界石油价格不断下跌的影响，加元汇率始终随油价上下起伏。自石油价格下跌以来，加元汇率也进入了下跌的通道。分析认为，目前全球原油市场供应过剩，这一局面短期不会缓解。为此，大家想要了解加元/人民币汇率的未来走势，只要观察石油价格就好，石油价格上涨，则加元汇率走强，反之亦然。

曼谷住宅房产投资重心向市外移 公寓价格涨势佳

根据泰国房地产公司在第四季度《曼谷房地产时报》调查报告中指出，曼谷住宅地产的购买和投资焦点已从商业中心区转移。

曼谷CBD公寓推出单位数量
曼谷CBD公寓价格指数

报告中指出从2014年开始，曼谷住宅市场形势欠佳，当地政治动荡导致大部分开发商均推迟他们的发展项目。直至下半年，在市场推出的住房项目数量才显得积极，第三季度共有大约1830个新住宅单位推出。

曼谷政局不稳已致使投资者和个人买家对购买公寓的地理位置考虑得更加周全。相反，这也意味着开发商更乐意在中心城区之外的地方发展房地产项目。

在2014年，泰国政府批准开通更大规模的公共交通路线，带动CBD之外地区的住房需求。而且公寓的面积也缩减成单卧室公寓，让中产阶级买家购买得起而大受欢迎。

2014年曼谷外环地区的公寓均价稳步上涨，戴德梁行房地产顾问公司（DTZ）预测2015年近郊公寓均价还会保持上涨势头。

根据戴德梁行的统计，2014年第四季度有8个新公寓开发项目，合共1733个公寓单位在曼谷推出。预料2015年内当地的住房需求会逐步向非中心城区转移。尽管如此，投资者对地理位置优越和配备优良的高品质住宅项目仍有相当浓厚的兴趣，开发商继续能够在预售阶段卖出所有住宅单位。

曼谷的豪华公寓销售额有望在2015年内因强大的海外需求而上涨到200亿泰铢。曼谷的公寓价格在东南亚地区仍然相对较低，所以依然吸引到投资者的兴趣，预计海外投资者将占曼谷公寓项目销售的20%。

戴德梁行指出，大多数海外买家来自中国香港和新加坡，中国和日本买家同时也占据曼谷公寓销售的大比例。欧洲买家逐渐减少，来自英国、德国的买家合共少于10%。

CBD转售公寓有望在2015年稳健增长，第四季公寓环比价格上涨3%，全年上涨大约5%。戴德梁行指出，部分原因是由于2014年初缺少交易活动，而且转售公寓是对许多买家一个相对实惠的购房选择。

2015年曼谷的地价有望持续上涨，但上涨速度减弱，涨幅大约介乎5%-10%。这将反过来持续推高公寓的均价。

房地产公司总结，曼谷住房市场基本上会继续为国内和海外买家创造有利条件，期望在中长期内保持稳健的发展前景。

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在美国申请房贷：白人很容易 少数裔常遭拒

根据地产网站Zillow公布的一个最新分析报告，亚裔、拉丁裔和非洲裔在申请房贷的时候要比白人更容易被拒绝。然而，亚裔社区的房地产价格目前已经超过了2008年经济危机前的水平，而非洲裔和拉丁裔社区的房地产价格仍然远远低于经济危机前的高峰水平。

亚裔、拉丁裔和非洲裔在申请房贷的时候要比白人更容易被拒绝

根据地产网站Zillow公布的一个最新分析报告，洛杉矶的非洲裔美国人在申请房地产贷款时遭到拒绝的比例最高，达到21.6%；拉丁裔则拥有17.5%的拒绝率，亚裔达到14.4%，白人则只有11.5%。同时，在全美，非洲裔美国人申请房屋贷款的拒绝率为27.6%，拉丁裔为21.9%，白人只有10.4%。

然而，经济收入的差距也是少数族裔获得贷款较难的一个原因。Zillow的经济学家哈姆福瑞斯（Stan Humphries）则指出，拉丁裔和非洲裔年收入要比白人少2万美元。房地产中介人何愉珍（Charlotte He）说，在亚裔社区，如果房贷的头款缴纳得比较高、信用分数比较高，大部分亚裔都很容易获得贷款。白人一般支付10%到20%的头款，但是如果工作不稳定，信用分数不高，获得贷款也不容易。

何愉珍指出，现在很多银行都有自己的标准，但银行在接受贷款申请时都没有看种族，因为一般银行都会受到监管，如果少数族裔遭到拒绝的比例比较高，联邦很快就会介入，所以大部分还是比较公平的。她指出，银行主要还是根据申请人的信用和工作情况来决定是否批准贷款，一般来说亚裔的信用都比较好，白人也有信用好的，但是百分比没有亚裔和华裔那么高，所以一些白人在申请贷款时也没有那么容易。

同时，根据Zillow的分析报告，目前房地产价格已经在恢复，而亚裔和白人社区的平均房价已经恢复到经济危机前的最高水平，尤其是亚裔社区的房价甚至要比高峰期还要高9.6%，但是拉丁裔社区的房价仍然比最高水平低20%。

何愉珍则分析说，这些都是表面现象，几年之前亚裔有雄厚的财力和信用，银行愿意给他们贷款，所以华裔和亚裔可以搬到喜欢的社区，而一些白人、拉丁裔和非洲裔如果头款付得不够和信用不好就很不容易进入好社区。所以华裔和亚裔买房子的时候价钱就高，房地产市场好的时候，他们所住的社区房价就会高，这都是有因有果的。

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澳洲买房徵收申请费能就此阻挡中国买家吗？

一位接待过无数中国富豪投资者的移民中介称，向外国房产买家征收申请费并不能阻碍中国人的步伐。

芬德利（John Findley）是上海资源公司（Shanghai Resources）的总经理，他说外国买家仅仅在悉尼的二手房市场据称就有超过10亿元的可疑交易，监管机构因此被质疑执法不严，提议征收申请费对于打击非法交易会有帮助。

按照澳洲法律，外国投资者可以购买澳洲新房，但买二手房则有严格限制。由自由党议员、财长国会秘书奥德威尔（Kelly O’Dwyer）领导的一个调查委员会提议，外国投资者在澳洲买房将要缴纳申请费，以便更好地资助外国投资审查委员会（Foreign Investment Review Board，FIRB）执法。

芬德利表示，虽然这笔费用最高估计是1500元，它并不能阻挡中国投资者的买房潮流。“我和中国人打交道的经验丰富。我发现，对于这样一个什么都不缺的国家，这些人非常明白房地产的价值。”他说。

“这不过是一个小小的障碍，地产中介会告诉这些买家，他们要支付这笔费用，大概是1500元。市场将会发出抱怨声，但中介们可能会将它视为一种营销策略。”芬德利说大部分可疑投资都来自离岸投资者，他们利用朋友或亲人在这里买房。他听说仅仅在悉尼这类交易就有数十亿。

澳洲法律规定外国人可以购买新房，但买二手房则有严格限制

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不过也有专家表达不一样的看法。专门向中国人销售澳洲房产的地产门户Juwai的副执行长安祖耀（Andrew Taylor）告诉《澳洲人报》：“提议征收的1500真的能减少外国人在澳洲的投资。其他市场也有针对外国人的费用和税收，目标就是遏制外国投资，毫无疑问澳洲提议的这笔费用也是出于这个目的。”

报道称政府已经确信FIRB的执法分支需要扩展，而收费是资助它的最佳方式。

FIRB自2006年起就没有惩罚过任何一个非法购房的外国投资者，自2008年起没有任何投资者被要求销售违规购买的房产。在11年里，FIRB只发出过17个撤资命令，期间外国人购买了近3万套二手房，价值超过230亿。

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看一看：你的加拿大房屋理赔是否合理？

保险在我们的生活中无所不在，开车要买保险，健康要买保险，住房子也要买保险，买了保险才会心安。当然，谁都不想有意外发生，但如果真的发生了的话，投保人当然希望保险公司能给予合理的赔偿。那么，你如何知道保险公司给予的赔偿是否公平、合理?这里就如何评估保险公司的理赔给出一些建议。

看一看：你的加拿大房屋理赔是否合理？

索赔不包括房屋的维护成本

首先要强调的是：保险理赔所得不是横财，这是一个显而易见但经常被忽视的事实。索赔不是一个赚钱的方式，或是翻新房子的途径。保险赔偿也不应该被用来负担房屋日常维修或维护的成本。

事实是，如果你有自己的房子，你必须承担日常维护的费用，有时还包括一些比较昂贵的意外花费。

但是，如果房子出现了意外情况，并且费用会很高，比如地下室积满水，或是大树倒下把房子砸了一个洞，那么我们就要索赔，这也是我们所买的房屋保险包含的赔偿。

确定理赔是否公平

一旦你申请索赔，保险理算员会按规定程序进行调查，计算保险公司为修理房屋意外损害而给出的赔偿金额。

要确定保险公司给出的理赔金额是否公平，首先需要了解索赔是如何处理的。

我们可以看一个例子：Susan的房子因大树倒下砸坏了屋顶，保险公司的理赔金额为14000元，看看这个14000元是如何算出的。

保险理算员估计修理她的屋顶需17153.86元，包括销售税。然而，保险条款的覆盖范围不包括销售税，所以你需要从前述费用中扣除1973.45元。这意味着Susan的最大索赔金额是15180.41元。

但保险只包括了受损屋顶“实际现金价值”(actual cash value，ACV)。实际现金价值是个保险术语，是保险公司所计算的物品的实际价值，因为所有消费型物品都会随使用时间的增长而贬值 。

对Susan来说，其房子屋顶的已使用年数、屋顶的期望使用寿命会影响保险的结算金额。在这个案例中，Susan家的房顶的木瓦安装于5年前，并保证25年的使用寿命。因此，基于使用年数和寿命，她的屋顶已经贬值了原价的20%。因此，实际现金价值是12144.33元，即从最大理赔额15180.41元中扣掉20%。

扣除1000元免赔额，这意味着Susan将获得11144.33元赔偿。

当然，如果你是第一次索赔，或是自负部分是递减免赔额(disappearing deductible)，一些保险公司就会放弃免赔额。

索赔的基本要点

从本质上讲，房屋保险是一张“摆脱债务”卡，只有维修成本会给你的财务状况造成灾难性的打击，或者至少使你陷入财务困境，才能使用这张“卡”。这意味着你需要明智地要求索赔。

下面是如何决定何时索赔的一些经验法则：

如果免赔额比修理的成本高，就不要提出索赔。

最大的原因是这只会增加房屋保险费率，而且你最终还得自掏腰包支付修理费，因为你需要先支付自负部分，即免赔额。

比如说，如果你的免赔额是1000元，而修理费是800元，免赔额已经超过了修理费，那么你不但根本无法从保险公司拿到任何赔偿，而且下一年的保费还会上涨。

对于实际上属于房屋正常维修的项目，不要提出索赔。

比如，栅栏已经烂了，如果有大风暴的话就会将它刮走，那么首先要在家庭预算中做好新栅栏的预算。

这里有一个小提示，房屋的维护状况越好，保费越优惠。

确保你的索赔项目真正包含在你所买的保险中。

例如，你可能认为保险条款覆盖了地下室遭受洪水的损失，但事实并非如此。传统的家庭保险不包括洪水造成的损失。为此，你需要购买额外的保险，即所谓的附加项。

当然，如果你的房子处于洪水区，保险公司会拒绝对洪水损失的投保。

从索赔上说，如果对没有投保的项目进行索赔，你是看不到钱的。更糟糕的是，你的索赔已记录在案。索赔的次数越多，保费越高。

不要一而再地索赔

影响房屋保险的基本因素主要有建筑材料、地点和房屋保养状况。但是如果索赔的次数增多，保费也会上涨。

一位业主在10年内索赔两次是很正常的，但是任何两次以上的索赔，就应该敲响警钟了。