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初次在多倫多買房？必看知識在這裏|居外專欄

很多朋友可能都是第一次準備在加拿大買房，對加拿大買房流程等總是充滿了很多疑問，在這裏幫大家解答一些常見的關於買房流程問題。

加拿大的住宅類物業可簡單分為樓花和現房。

樓花，也就是期房，可分為公寓樓花（Condo）和低層住宅樓花。買樓花對大多數物業投資者來說是一個不錯的投資選擇，因為是用現在的價錢去買未來的房價增值。而且買家也不需要一次付清購房款，只需支付較小比例的首付款作為投資杠桿。一般都是在1-2年內分4次付清首付款。如果是加拿大居民一般需支付總房價的20%作為樓花首付款，如果是非加拿大居民則可能需要支付房價的35%作為樓花首付款。

與買樓花相比，現房更加直觀。可以隨時通過經紀安排看房，買家可以非常直觀的了解房屋現狀和周圍環境。選好房後也可以直接跟賣家確定入住日期。相比起購買樓花少了很多的不確定因素。對大多數華人買家來說，一般買家會支付35%作為首付，剩余是從銀行申請的貸款。

加拿大居民和非加拿大居民在買房時有什麽不同嗎？

首先，外國人或非加拿大居民也可以自由買賣加拿大房地產。

根據加拿大聯邦政府《公民法》：非加拿大居民也可以購置、擁有和出售加拿大房產，其要遵守的規定和條件與加拿大居民或公民相同。

根據安省2017年4月推出的新政，非加拿大居民在金馬蹄地區購買房產需繳納15%的海外買家稅（NRST）。GGH金馬蹄區域包括：Brant，Dufferin，Durham，Haldimand，Halton，Hamilton，Kawartha Lakes，Niagara，Northumberland，Peel，Peterborough，Simcoe，Toronto，Waterloo，Wellington and York。請參閱下方地圖。

部分海外買家在滿足一些條件後會獲得豁免或退稅。

豁免，滿足以下任何一條的海外買家可免交15%的海外買家稅。

1、已經拿到安省OINP省提名移民的買家；

2、安省接受的難民；

3、配偶為加拿大公民或永久居民。

退稅，一部分海外買家可以獲得Rebate退稅，就是先交稅，之後連本帶息返還。只要所購買的房產作為主要住所，並滿足以下任意一條，即可申請退稅。

1、海外買家在安省購房後的4年內成為了加拿大公民或永久居民；

2、海外買家在安省買房後在安省以全職學生身份進行大學以上學習2年以上；

3、海外買家在安省買房後在安省全職工作1年以上。

在加拿大住宅類型有比較明確的分類，主要類型有：

Detached-House 獨立屋

獨立屋是加拿大最常見的住宅類型。一般主要分為Two-Storey Detached-House（二層獨立屋）和Bungalow（平房），也包含三層獨立屋和一些其他形式的獨立屋。

Semi-Detached 半獨立屋

半獨立屋是相鄰的兩個住宅建造在同一塊地上，並共享一堵墻。相比於獨立屋，同一區的半獨立屋價格要比獨立屋低很多。

Link 連屋

連屋大多是兩層，在外形上與獨立屋沒有什麽不同，只是兩戶外墻之間的間隔較小，一般僅能容一人側身通過。房屋的基礎有一部分或者全部與另外一戶相連，有的連屋也有兩戶的車庫連在一起的。

Condo-Townhouse 鎮屋

鎮屋的房主擁有自己居住單位的產權，但是要與其他單位的住戶共同擁有住宅區內的公共設施。公共設施由物業公司負責管理，業主需要每月支付相應的管理費。

Attached/Row/Townhouse排屋

排屋和鎮屋在外形上沒有什麽區別，主要在房屋的所有權形式上有所區別，產權形式上比較自由。排屋的業主擁有自己居住單位的所有權，不與其他單元的業主共同擁有小區內的公共設施，不需要支付管理費，也稱為Free Hold Townhouse（無管理費鎮屋），一般在價格上也要比Condo-Townhouse要貴一些。

Condo 公寓

公寓這種住宅形式在人口密集的市中心區域最為常見。房主擁有自己居住單位的產權，但是要與其他單位的住戶共同擁有大樓內的公共設施。公共設施由物業公司負責管理，業主需要每月支付相應的管理費。公寓的公共設施一般會比Condo-Townhouse（鎮屋）更齊全，例如健身房，遊泳館，公共圖書室，等等。

確定了在加拿大的買房意向後，買家就需要專業地產經紀的幫忙了。

在加拿大買房與在中國買房不同，在中國買房，不一定要找地產中介，很大一部分情況都是直接跟賣家或開發商談。談好交錢就是。

但是在加拿大，買房是個復雜又專業的過程，沒有經紀的幫助買家很難查詢房源和物業的具體信息。而且加拿大大部分為低層物業（國內也叫別墅…），房屋結構跟國內區別很大，各類房屋、社區的價格差別也很大。如果沒有充分了解市場，沒有專業人士協助，只是通過私買私賣購房，買方吃虧的情況非常多見。

地產經紀都幫買家做哪些事兒？

加拿大地產經紀有義務核實房產相關情況，向客戶披露有重大影響的因素，以充分保護客戶在房產交易中的利益。作為買家的經紀，主要會幫助買家：

1、詳細了解買方要求：預算、物業類型、社區、學區、結構、買家喜好，目標物業的臥室、車位數量等。

2、在經紀專用系統中尋找符合條件的房源，挑選出合適的物業供買家比對和選擇。

3、預約並帶領買家實地看房，講解並回答買家相應的問題，並幫助買家分析總結；

4、比較周邊物業的成交情況，查詢目標物業的歷史成交記錄，確認物業具體使用面積（不是所有賣家都會公布準確的物業面積，也有些賣家還會寫錯物業面積，買家和買家經紀最好在下Offer前花5塊錢在系統裏面購買以下物業的具體面積，做到心中有數）、參考物業內部裝修的折舊和升級等信息，幫助買家制定談判策略。

5、代表買家下Offer (買房合約意向文件) 以及準備其他相關法律文件，並與賣方談判爭取以合理並對買家更有利的價格幫助買家促成成交；

6、幫助客人聯系或推薦銀行貸款人士，協助客戶順利貸款；

7、幫助客人安排房屋檢查Inspection，如果房屋出現較大質量問題，幫助客人提出解決措施，例如要求賣家盡快維修，或降低成交價格等。

8、幫助客人推薦律師辦理房屋轉讓手續、幫助客人聯系保險公司辦理房屋保險（在加拿大購買物業一定要買房屋保險Home Insurance才能過戶，除非是購買Condo類的共管物業才可以在不購買房屋保險的情況下過戶）。

9、協助客人聯系相應公司開通水、電、氣等相關服務，確保交接過程順利和成交後的跟進。

在加拿大買房，一般買賣雙方都各有一個地產經紀，所以一般不涉及地產經紀偏向一方的情況。如果地產經紀為了自己的利益而隱瞞或虛構信息，從而推動雙方交易，委托人有權隨時起訴經紀人，並索取經濟補償。

並不是物業交接後，地產經紀就不需要再負責任了。如果發現自己的代理地產經紀在自己的物業交易中存在違規行為，即使交易結束多年後，委托人依然有權向相關部門投訴或起訴曾經的代理經紀，並索取相應補償。

雙方地產經紀的傭金由賣方全部承擔，買方無需承擔經紀傭金費用。

在加拿大的房地產交易中，Offer實際上就是一種“買賣的協議（Agreement of Purchase and Sale），通常由買方準備。買方的經紀人根據買方的要求起草，由買方簽字後再交由賣方過目。賣方可以Counter Offer（還盤），買方也可以再還回去，幾個回合之後，雙方達成一致，在Offer上簽字，該Offer即成為了具有法律約束力的合同，雙方都要遵守。

一份標準的購房Offer通常包括以下內容：

1、基本細節：買家和賣家的姓名，物業地址。

2、購買價格，同時包括定金、首付款和銀行貸款等。

3、私人物品的處理，如窗簾、廚房電器、洗衣機和烘幹機等是否留下。

4、買賣雙方承擔的基本責任和義務。

5、交房時間和要求對方答復Offer的期限。

大家口中常說的購房條件是什麽？

一般來說，Offer分兩種，一種是無條件的，Firm Offer；一種是有條件的，Conditional Offer。Firm Offer一經簽署，買賣雙方必須無條件遵守。有條件Offer通常附加一個貸款條款和一個驗屋條款，主要是為了保護買家的利益，保證買家在不能貸到款或所購房屋不滿足買方質量要求時，能拿回定金，並無需承擔法律責任。

貸款條件：雖然價格、產權交割日雙方接受了，但買方如果未能在規定時間(以五個工作日為最常見)內申請到“滿意”的銀行貸款，買方有權單方面解除合同，足額收回定金；

驗房條件：在規定時間內，買方付費請驗房師對房屋的主體結構、屋頂外墻、冷暖系統、電路安全等等進行驗房。如果買方對驗房結果不“滿意”，買方有權單方面解除合同，足額收回定金。

管理文件（Status Certificate）

購買Condo Apartment 和 Condo Townhouse 時，買方要求想閱讀管理公司出具的管理文件。

其它特殊條款

買賣雙方都可以根據自身的情況及可能遇到的問題盡可能地明確寫到Offer中，以免以後發生不必要的糾紛。有經驗的地產經紀人在起草Offer時也會充分考慮到常見的問題，並列舉到Offer中保護買方的利益。

Offer 生效後買家需要先交納購房定金，通常定金（Deposit）是購買價的5%，一般合同約定在雙方在Offer上簽字同意後，24個小時之內，支付到賣方經紀公司的信托賬戶。這個賬戶受房地產服務法例的制約，經紀公司不可以隨意動用，如果一切順利的話，定金在Completion Date（交接日）才會支付給賣方。

交房前通常賣方會允許買方再看1-2次房。通常是測量尺寸，好去購買家具，了解下房屋內一些設備的使用，檢查房屋內狀況是否良好，之前賣方答應的事是否做了，談好的家具是否都在，等等。

交房前1-2天，律師會通知買方將購房首付款交給律師樓。還有其他費用包括律師費，土地轉讓費，地稅，等等。

房屋交接日，通常到下午3點以後買家可以到律師樓取到鑰匙。一般按照合同，賣主可以在房子裏待到下午6點鐘才離開。安排在交房日就搬家具的買家要註意，很可能賣家還在屋裏，或是還沒搬完家。如果一定要交房日就搬家的話最好提前跟賣家協調。

加拿大二手房交易的過程大概就是這樣，對本地買家和海外買家幾乎沒有區別。但合同成立之後，在貸款方面各家銀行的政策和審核不同，海外買家最好提前多找幾家銀行的貸款顧問咨詢。

責編：Adam Chen

加拿大置業專家李丁專欄全集

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本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

【2019黃嵐地產新年榜】暨2018多倫多房產回顧 | 居外專欄

轉眼2018年已經過去，市場從2017年的高燒到2018年的溫和理性，整個2018年可以說是在政府調控的措施下給了市場一段十分必要的冷靜期。辭舊迎新，Daisy黃嵐照例要對一年的市場數據進行分析整理，希望幫助朋友們在這樣一個波瀾不驚的時段把握一下市場的方向。

先來看看【大多倫多地區各市鎮的所有房屋均價及三甲榜】

King作為傳統的超大地塊獨立豪宅的優勢依然凸顯。依舊和去年一樣保持頭牌位置。其次是Oakville, 今年均價從第三位上升到第二位，稍稍超出了去年亞軍Richmond Hill。

Oakville這個區域Daisy黃嵐要重點說一下。在2015、16年別墅市場瘋狂上漲的時候，Oakville的漲幅有一點點滯後，而到了2017年4月剛剛有了一個大的提升的態勢的時候，又出了海外買家稅。所以Oakville這個區域具有一定窪地價值，再加上學區普遍較好，社區比較富裕，值得好好精挑細選。

再來看細分的【大多倫多地區各市鎮的獨立屋均價及三甲榜】

這份獨立屋榜單上多倫多中城區名列榜首，這無疑得益於其匯集了三大豪宅區跑馬徑Bridle Path、玫瑰谷Rosedale和約克維爾Yorkville。第二名不出意料之外依然是King City，老克勒鐘情之地。第三名和第四名分別是Richmond Hill和Oakville。都是華人近幾年喜歡置業的區域。

再來看一下Condo方面的情況。Daisy黃嵐在這裏只總結多倫多以及鄰近多倫多的市鎮的Condo, 因為離開這幾個大多倫多核心市鎮，Condo除了自住，投資基本沒有太大價值。

從【Condo均價及三甲榜】我們可以看出C09玫瑰谷Rosedale區域占據了2018年的Condo均價榜首，C02區域中因為有著名的約克維爾Yorkville而排名第二，C012區屬於多倫多midtown中城區（Daisy黃嵐之前有多篇多倫多中城區及其著名私校和公校的介紹），名校雲集生活方便，Condo均價名列第三。這裏要重點指出的是，2018年的三甲同樣也是2017年的三甲，可見累計幾代人的地段積澱的優勢根基多麽深厚。

緊隨以上的主榜單，再給大家發個小福利：經常發現很多客人對大多地區的區域沒有什麽概念。Daisy黃嵐整理了各區域獨立屋成交中位價的圖片，帶您看一下這些市鎮的中位價“樣板房“，幫助大家對各區域中位價獨立屋樹立一目了然的坐標系，希望對大家投資刪選區域有一定幫助。

DURHAM區位於大多倫多東部，除了Pickering, Ajax, Whitby, Oshawa還可以看看，其他地區基本都屬於遠郊了。

YORK約克區不論從人居環境還是教育，在大多倫多來講都是首屈一指得了，其中的Richmond Hill, Markhan, Aurora, Vaughan, Newmarket，King, 甚至是Whitchurch Stouffville都是很宜居的。

SIMCOE可以說是多倫多遠郊了，但對追求田園生活，又不必去Downtown上班的朋友來說，不失為一個好的選擇。

PEEL皮爾區緊鄰多倫多西部，其中的Mississauga市和Brampton市公司雲集，也有不少制造業企業，工作機會較多，Caledon也是也西人較喜歡的大獨立屋雲集之地，有點像York約克區的King市。

HALTON區最值得一提的就是Oakville, 她風景秀麗，又沿安大略湖，好學校也很多，這也是為什麽房價一直名列前茅又堅挺的原因。

多倫多的中區無疑是整個大多倫多地區獨立屋房價最高的高地。從北面的北約克，到中部的中城區，一直到市中心的豪宅別墅區。歷史的積澱，稀缺的土地，可以說在這裏置業獨立屋就是身份和實力的象征。

Daisy黃嵐年度總結陳詞：如果說2017年是直沖雲霄戛然而止的一年，2018年是宏觀調控溫和理性的一年，那2019應當就是理性後的布局甚至是撿漏的一年了。

責編：Adam Chen

律師出身，多倫多金牌經紀黃嵐專欄全集

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居外海外置業目的地排行榜刷屏，為什麽是泰國？

在平淡無奇的東南亞房地產市場上，泰國一直是亮點。根據朋友圈刷屏的居外網獨家詢盤數據，泰國排名連續第三年上升，2016年第6，2017年第3，2018年高居第1。.

泰國住宅物業近年來經歷了大幅增長，其中大部分是來自中國，日本和新加坡的買家。蓬勃發展的酒店業也從外國和本地投資者那裏籌集資金，為許多新酒店和度假村的建設提供資金。

在過去的三年裏，中國大陸已經在泰國向公寓投入了約100億美元，這有助於推動曼谷等主要城市的年度價格上漲20％。日本投資者已花費80億美元，新加坡買家花費20億美元。

在北京和華盛頓仍陷入貿易糾紛的時候，富裕的大陸居民認為泰國房地產是一個安全的避風港。曼谷的租金收益率約5％~8%（據Thailand City Real Estate數據）——遠比存在低於2％的國內儲蓄賬戶中更具吸引力。尤其考慮到泰銖的漲勢，在過去90天裏。主要貨幣中，人民幣僅較泰銖有所下跌，跌幅1.8%。法律專家預計泰國今年將在中國買家中更受歡迎，因為隨著中美貿易糾紛懸而未決，監管和其他風險的上升將降低中國買家對美國房地產的興趣。

據彭博報道，分析師估計泰國每五個公寓中就有一個出售給中國買家。隨著中國大陸經濟增長可預期的趨緩，投資機會，更多人可能會被吸引到旅遊手冊中被稱為“微笑之地”的國家。

泰國的基準利率為1.75％（中國大陸一年期存款基準利率為1.5%），通貨膨脹率為0.4％左右，開發商能夠以合理的成本獲得建設貸款。結果是他們源源不斷的在地產市場上推出項目。泰國央行1月10日表示擔憂全球經濟衰退期間的公寓過度建設可能對泰國經濟產生不利影響。中央銀行收緊了抵押貸款政策以抑制投機行為，如果形勢惡化，政府可能會采取進一步措施抑制過度建設。

此外，銀行代表擔心已經在泰國存入存款的外國買家可能會裹足不前並退出，導致大量房產空置。然而，隨著中國中產階級繼續增長和積累財富，人們的購買量應保持穩定。雖然開發商可能會放緩新的建築項目——但中國購房者的需求，特別是高端需求 ——依然保持強勁。

與此同時，占泰國經濟近五分之一的旅遊業保持強勁勢頭。泰國旅遊局預計，2019年將有4000萬國際遊客湧入該國。預計2月5日將有相當數量的遊客來泰國慶祝中國新年。

泰國政府最近宣布將其落地簽免費政策延長至4月30日，以吸引包括來自中國的遊客。去年夏天，47名中國遊客在普吉島遭遇船難後，該國的旅遊入境人數下降了約20％，但僅憑落地簽免費預計將使旅遊業增加30％。

盡管泰國房市整體被看好，但香港私人投資公司Chartwell Capital Limited 的創辦人陳惠仁在彭博上撰文認為泰國蓬勃發展的房地產市場今年有降溫風險，因為在全球經濟不景氣的情況下，大規模的建設可能會導致公寓供過於求。他同時指出雖然泰國的住宅房地產市場可能會略微降溫，但幾乎不可能出現下滑。旅遊業蓬勃發展和中國資本避險需求的結合應該意味著泰國市場將給2019年沈悶的全球經濟預測帶來一筆亮色。

在接受《曼谷郵報》采訪時，居外網CEO羅雪欣（Carrie Law）表示，我們從未看到中國買家對泰國房產的詢盤會如此之高。她估計去年有15,000套新公寓出售給中國和香港買家，銷售額達23億美元。這反映了本地房產開發商提供了優質的住宅項目，集生活方式與投資前景與一身。當然，一些外部因素，如北京的資本管制政策和中國國內缺乏合適的投資機會，導致了中國買家紛紛到泰國尋求投資機遇。

她補充說，泰國目前正在進行的基礎設施建設，讓中國買家對泰國長期經濟潛力充滿信心，有助於堅定他們的投資決心！

來源：彭博、曼谷郵報、亞洲時報

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英國樓市受困“脫歐疑雲” 有中國投資者趁機入場

展望2019年，RICS認為，由於交易量持續低迷，英國今年的房價增速有停滯的可能性，不過由於供給仍然緊俏，所以不大可能會大跌。

“脫歐對我在英國的房產是否會產生影響，我是有點擔心的，一方面是擔心房產未來的增值前景會受到影響，另一方面在於是否會影響到房子未來的租金回報。”一名在英國置辦了房產的國內投資人對21世紀經濟報道記者坦言，這位投資人在2017年末購入了英國曼徹斯特的一套期房，打算交房後，用於出租。

距離3月29日英國正式脫離歐盟只有兩個月的時間，但英國政府仍深陷“脫歐”僵局，“無協議脫歐”的可能性仍未排除，最後的方案遲遲未敲定。受此影響，英國樓市多項數據出現惡化。

“脫歐”路徑不明英國樓市受困

一份直觀的數據來自英國國家統計局（ONS），該部門1月16日公布的全國房價指數顯示，截至2018年11月份，英國全國的平均房價為23.063萬英鎊，房價同比上漲了2.8%，但環比下跌了0.1%。

ONS的報告指出，過去兩年來，英國房價增速疲軟，背後的主因是英格蘭的南部和東部地區。分地區來看，英國2018年11月份房價增速最低的地區為倫敦，房價較2017年同期下跌了0.7%，和2018年10月份持平。倫敦的房價自2018年7月以來持續下跌，ONS分析稱，原因是大家都在等待正式“脫歐”，有意推遲了交易時間。

另一份來自英國皇家特許測量師學會（RICS）的調查為我們展示了英國樓市整體的交易量疲軟的情況，RICS 1月17日發布的最新的月度調查顯示，英國樓市的多項數據出現惡化，2018年12月份英國近期（未來三個月）房屋銷售預期跌至-28%，為1999年有記錄以來的最低水平；新買家購房問詢量連續五個月下跌，在供給側，新建住宅的數量出現了連續六個月的下跌。

“市場近期備受‘脫歐’路徑不明的困擾，這並不令人意外，這也反映在了短期的樓市數據當中。”RICS首席經濟學家Simon Rubinsohn評論稱。

在大部分人選擇觀望的時候，也有人趁機入場“撿漏”。

“因為 ‘脫歐’的關系，有很多的不確定性，樓市已從賣家市場轉變為了買家市場，有些人的資金鏈遇到了問題，然後以低於市場價的價格通過非流通市場（off market）來進行交易（出售），因此市場存在一些 ‘撿漏’的機會；有些人覺得不確定性可能還會存在很長一段時間，不如現在就出手了吧。比如我手上正在操作的一個項目，一個中國投資者拿下了一棟已拿到改造許可的商用地產，計劃是改建翻新成50套公寓，然後出租。這樣的單子已經做了十多單了，都是中國客戶。”在英國從事20年房地產業的韋朝賀對21世紀經濟報道表示，他目前是倫敦市中心房產經紀公司Berkshire Hathaway HomeServices Kay & Co的中國區合伙人。

中國買家詢盤量再現增長

在2016年的“脫歐”公投結果出爐後，英鎊大跌，在2015年6月，美元兌英鎊為1.59，到2016年6月23日，為1.46，到了第二天即結果出爐之日，跌至1.26，彙率的折價效應吸引了不少海外買家。據英國稅務海關總署在今年1月2日披露的數據顯示，在截至2017年4月份的一個稅務年內，海外買家購買的1000萬英鎊以上豪宅交易數為300筆，而在這之前的一個稅務年，該數字僅為100筆。

“我在2017年底購買了曼徹斯特的這套期房，當時做出決定主要有三點考量，彙率是一個因素，當時英鎊彙率下跌了；另外還會考慮租售比和房產的增值空間。”前述中國投資人表示。

據海外房產平台居外網向21世紀經濟報道提供的詢盤數據顯示，在2016年第三季度開始，中國買家對英國倫敦房產的詢盤量出現爆發性的增長，2016年第三季度的同比增幅超100%，第四季度的同比增幅超200%，2017年第一季度增長四成以上，2017年第二季度的詢盤量也幾乎同比翻了一番。英國其他城市包括曼徹斯特和利物浦等也出現了類似情況。

倫敦1區的貝爾格維亞（Belgravia），一直以來都是富人和世界名人的定居首選地，很多著名政治家和國際高淨值富豪家庭也在此居住。現在在該地區有一處4層樓的物業Lygon Place 1號正在出售，經過重新裝修之後呈現全新面貌，品質非凡。

“‘脫歐’公投結果出爐後的幾小時內，英鎊大跌10%，當時對於中國買家來說，英國房產就是打折出售，這也可以從我們的詢盤數據中看出。”居外網CEO羅雪欣對21世紀經濟報道表示。

隨後，彙率下跌帶來的折價效應開始漸退，居外網提供的數據顯示，自2017年第三季度開始一直到2018年第二季度，該平台的倫敦詢盤量持續（同比）下跌。不過，從 2018年下半年開始，中國用戶對於英國的詢盤量再現增長。

“很多中國買家對於倫敦的經濟和樓市的長期前景還是持樂觀看法，他們將倫敦視為一個穩定、可靠的市場，視為可以提供較好的生活、教育和工作機會的地方。”羅雪欣說。

而在倫敦之外的市場，居外網分析稱，曼徹斯特、伯明翰、利物浦等憑借經濟增長前景的故事吸引了以投資為主要目的的中國投資客。

只需要200多萬人民幣，就能在處於上升通道中的英國伯明翰市中心購置全新公寓！Top Capital Group目前在建的豪華住宅項目阿爾登門（Arden Gate），竣工後將提225個住宅單元。搭乘一站地鐵，6分鐘可達伯明翰大學；2021年還將開通一條新的地鐵線路，步行兩分鐘即可到達車站。

“我當時決定在曼徹斯特購房，主要是基於該地區的增長前景，一方面英國政府有大力發展北方城市的戰略，曼徹斯特原來是一個老工業城市，現在制定了新媒體城的轉型戰略；另外還有交通設施的升級，原本倫敦到曼城的火車需要兩小時的車程，目前在建高鐵將會把車程縮短至一小時多一點。”前述中國投資人表示。

盡管英國整體樓市的情緒不佳，交易量低迷，但和倫敦不同的是，其他地區的房價依然保持著增長。ONS的數據顯示，威爾士2018年11月份的房價較2018年同期上漲了5.5%，北愛爾蘭上漲了近5%，西米德蘭茲郡和東米德蘭茲郡的漲幅都超4%，西南地區漲幅超過4%，東北地區漲幅在4%左右。

位於英國傳統的富人區曼徹斯特南部的Altrincham地區，堪稱性價比最高的曼徹斯特中小學學區！Alderbank項目共包含40套高品質公寓，有兩室到四室多種戶型，投資自住兩相宜。

2019年英國房價或停止上漲

展望2019年，RICS認為，由於交易量持續低迷，英國今年的房價增速有停滯的可能性，不過由於供給仍然緊俏，所以不大可能會大跌。 “我也開發樓盤，在 ‘脫歐’公投過後，確實受到了影響，尤其是在倫敦市中心的項目，價格都出現了一定程度的下調，銷售量確實有所放緩。現在已經過去兩年多時間了，我們認為市場價格已經見底了。原因在於，“首先，英國房產的投資本身有一定的門檻，吸引的投資者更多的是出於避險、穩定性和孩子教育等需求。另外一點是，英國是個住房短缺大國。”韋朝賀說。

市場對於未來的看法顯得更為樂觀，RICS的調查結果顯示，自2018年5月開始，對未來12個月的銷售預期持續為負，但2018年12月開始轉正。，RICS分析認為，近期市場中彌漫的悲觀看法應該是由今年3月份的“脫歐”期限所引發的。“把眼光放更長遠一些，隨著‘脫歐’迷霧的散去，英國全國的（樓市）交易應該會逐漸穩定下來。”RICS首席經濟學家Simon Rubinsohn在報告中評論稱。

延伸閱讀：【脫歐協議未能通過議會英國房市走向何方？】

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來源：21世紀經濟報道
責編：Zoe Chan

2019，我在蒙城幫你安家創業 | 居外專欄

這會兒正坐在COTE-DE-NEIGES 街邊的一家TIM HORTONS趕稿，早上9點送完孩子，找到這家咖啡店點上一杯熱咖啡，一邊碼字，一邊等著11點的參觀預約，準備帶一個客人去蒙特利爾大學邊一個獨立別墅參觀。

坐在這裏真是感慨萬分，就在13年前，我還在窗戶外對面街角的大樓裏上班。那是2005年初，我剛完成3年律師助理專業學習，找到了這家猶太兄弟辦的移民律師事務所上班，從剛開始只能聽，說得很慢，到後來老板頻頻加活，不得不列個長表和老板打打嘴仗，要求他加人……那些事就象昨天剛發生的。幹了兩年，拿著政府補貼生孩子，休了一個長長的產假，老公小店換大店，就走上了和很多當年移民一樣的開店之路。中間多次想著重新回去上班，可是因為孩子，工作時間，及法語的問題，倒底沒有再回去。上班之路就一下10年耽誤下來。總不時拷問自己，當年花那麽多時間學習後悔麽（中間還花3年時間在MCGILL大學完成了一個管理專業的碩士級證書）？

今天再回頭看看開，真沒什麽後悔的，即使沒有上班，我也用我所學的法律知識和房東簽上公平的租約，有理有據地和房東討論他該不該漲價，該不該來修水管，在房東威脅我要上庭告我時，我不著急地告訴他，“理在我這兒，您盡管去！” 還有，讀懂每一份的生意及房子買賣合同，和律師要求刪減或增加相應的條款保護自己的利益，在每一次簽字之前清楚自己的責任和義務……這些都得益於當年當律師或公證師的老師們一字一句的法律條款詳細解釋。從2017年開始了地產執照學習後，這些優勢就更明顯了。作為地產經紀，房子成交是結果，過程其實更重要，因為這其中包含很多關於法律有關的操作程序，一個不慎，可能買賣合同取消，或者為買家或賣家帶來法律糾紛，將本來一個美好的安家計劃變成了一個可能持續多年的惡夢。所以我們花了大量時間來學習魁北克的合同法，商法，公司法，魁北克地產有關法規政策，具體操作細則，及每一份需要填寫的交易表格中每一條每一款的意思。和我們沒關的，我們也要知道怎樣去找答案，比如找誰辦新的土地證，證書有些概念是什麽意思（解釋有關的產權文件是公證師的事，但我們也得懂一點），如何向市政咨詢及申請改變相關土地用法更改，找誰辦貸款，找誰驗房，房子有問題找哪些專家進一步查驗，誰可以維修，到哪兒買家俱，找誰幫忙搬家，有誰可以做室內設計，手藝好的裝修師傅上哪兒找……由於那三年的法律學習，了解了這個社會基本的運行準則，做起地產經紀也變得更有底氣了。

還有那三年的管理專業學習，學了加拿大的會計，稅法等十幾門課，後來雖然沒有象大多數同學那樣去考會計證書，但在過年10年的生意運營中，我和稅務局，會計師，銀行打交道，自己為員工發工資，交保險，每三個月報GST,QST消費稅，到年底還要給政府報財務報表，損益表，員工工資報稅表……也算是學盡其用了。在做了整整10年雜貨後，2015年我們賣掉所有的雜貨店後，一年多時間的商業考察及找尋，我們找到了市中心的一個62個房間星級賓館，現在由老公和他的合夥人正在努力地經營著……課本上的知識和生意中的實踐相結合，我可以自信地說，想買生意或者大型物業的朋友，我也可以為你們出謀劃策了。

2018年最後的一天，我去看望了兩個去年跟著我買房的客人。一位客人是在LACHINE，排名第一的私立中學Collège Sainte-Anne附近以31.5萬元買到一套3間臥室的公寓房，剛上市第二天就去看了，馬上下OFFER，5天時間買下。現在是父母住著。他高興地告訴我，樓邊馬上就建大超市SUPER C，老人家住著很高興，走路5分鐘就有超市ICA，和其他商店，走個十幾分鐘就是著名的聖勞倫斯河邊公園，風景優美。他們不用每周末帶著父母到處買菜散心，只要高高興興地帶著孩子去過周末就行了。女兒就在SAINT-ANNE中學讀書，萬一有事他們來不及接，還可以直接到外公外婆家作功課。總之，這房他買的十分滿意。

另一個客人在LASALLE區以36萬元買下了一個聯排別墅，全家人已經高興地搬進去，新年在新家請朋友聚會了。見我到了，他們挺高興，告訴我同一條街一模一樣的兩套別墅掛出來賣，價格比他們的高出很多，我拿出手機一查，可不是麽，一個掛著49.9萬元，一個掛著48.9萬元，戶型一模一樣，裝修稍稍好點。我說：“別樂啊，這價定得太高，他不好賣的。不過另一方面確實說明你們的房子漲價了，也就4個月的功夫，漲個2萬元是沒問題。”當家的是個實在人，嘿嘿笑著說，“我們買了就打算好好住著，沒想著賣，這漲價和我們沒關系。”我連說：“可別這麽想問題啊，不是賣了房子才掙錢，房子漲價，你就是不賣，過兩年重新評估做貸款，你就可以多拿出好幾萬元來了，到時想想做點什麽投資都可以啊。”他這才恍然大悟，“嗯，到時再請教你。”我笑了，“行，到時帶你再買房投資或買個生意都行。”

這兩天看到朋友圈一個老友發了網紅復旦大學教授陳果的一個短視頻，在視頻中，她說：人生一世做好兩件就行了，一件是自己好好地活著，另一件就是幫助更多人好好的活著。說得真簡單，但確實是直指人心。2019年開端，我就把它做為我的座右銘吧，希望能通過自己這些年的經歷，幫助更多需要的人找到溫暖的家，掙錢的生意。你們滿意，生活得更美好，是我最大的快樂。

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責編：Adam Chen

律師出身，多倫多金牌經紀黃嵐專欄全集

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怎樣做好房子的售前準備？|居外專欄

大家都知道，現代都市人生活繁忙、工作壓力大，大多數買家都不願承擔房屋的改進和修理工作(個別投資或裝修行業人員例外)。因此，當您準備出售房屋時，一定要先將您的房屋當做一個產品來經營，一個商品來包裝。盡可能地讓它成為 “100%的合格產品” 和華麗實用並廣為人知的 “商品”。那麽，如何才能做到把房屋當做 “產品來經營，商品來包裝” 呢？

準確了解 “產品” 的內外傷 —

要清楚知道您的房產 “內外傷”，最有效的方法就是請專家先做次 “體檢”。這時，專業的註冊驗房師(RHI)就是您的最佳幫手。絕大多數認真的買家，都會在購買時加上驗房條件。以其到時給對方一個減價的借囗，而大刀殺價，為什麽不事先自己了解清楚呢？當然，如果您負擔得起，請個認真負責而又經驗豐富的驗房師很重要，說不定您能有意外的收獲。當專業的驗房報告出來以後，仔細地評估各項維修保養的費用，而決定修復與否，做到 “心中有數”。

重新檢視房屋手冊 (Homeowners Manual) 及其設備 —

各項手冊都清楚地列明整個房屋各個部分的維修保用期。例如：熱水爐、冷氣機、中央吸塵器、冰箱、爐頭、幹/洗衣機等等，都是什麽時候裝的或更換的，需要多久維修保養。同樣，窗、門、廚櫃、地毯、木地板、屋頂 “瓦” 等等，又是什麽時候裝的或更換的，還有多長保用期。這些手冊不僅告訴您，怎樣維護好它們，而且還讓您知道它們還有多少 “剩余價值” 。以便在必要時進行推崇或讓步。

首先修復或改建那些直接影響房屋售價的明顯缺陷 —

當房屋的地基有條明顯裂逢並隱約滲漏著水、當天花板上孱余著漏水痕、當不必要的間格墻明顯地將空間壓縮、當地上的地毯極臟並起皺……，等等發生時，您都很有必要盡早修復，甚至改建。比如去年，有好幾個賣家接受了我的建議，在出售前，將主層的舊地毯換成優質的硬木地板，不僅脫手快，而且在除去成本後，比同區同類型的房屋都要賣得好價。

徹底美化您的房屋外觀及其周圍環境和綠化 —

正如相親一般，外表的第一印象起著很重要的作用。首先，在街道上向房屋看去，能有外觀整齊、清潔之感。移開任何不必要而引至雜亂的物件，剪齊草地，修除幹枯的樹木和花草並放上醒目的鮮花。如果是冬天要鏟除行人道及Driveway上的積雪，能在Front Yard放上石膏像點綴下會有更好的效果。還記得某位，在給自己賣房時，不僅網上圖片顯示出一個垃圾桶在車庫前，直到Open House時，這個垃圾桶仍在，當您是參觀者時，以為如何？

其次, 清洗門窗和墻壁，如果門窗太舊，看是否要補充下填塞料和重新漆刷一遍。而如果墻壁有剝落，也需要用填塞料或水泥重新修補，是塗墻的話也可考慮重新漆刷，使整個房屋看去有種全新感覺。

再次，清洗後院甲板及整潔後花園，修補裂開或不平整的Driveway和人行道表面，更換外面被燒壞的燈泡，如有遊泳池，更換水(正當時令時)及清潔四周。另外就是根據驗房報告，看下房頂及煙囪是否需要修理或更換。

最後特別要提醒下，在春暖花開的季節，前花園有著 “畫龍點睛” 的作用，根據鮮花的季節性及冷暖色、植物的層次性，做到冷暖相宜、軟硬相仗、動靜相影、層次分明，裝飾好一個專業的花園。一個美麗的前花園不僅給參觀者一種賞心悅目的喜樂，而且還能體現房屋主人的藝術品味，從而提升參觀者想要觀看房屋的渴望。

整潔房間內部，並確保房內沒有異味 —

通常參觀者都會從您的正門進入房屋，一眼看下去，房間內整齊、清潔、明亮。墻壁顏色不要太個性化，比較適宜用中性或淺的顏色。任何零亂的物體都要暫時移開。而地毯要清潔幹凈，地板要擦洗的光滑明亮。如果房間有油膩味或特殊的異味，要追查根源並清除掉，實在不能清除，就要考慮將房間重新粉刷，或點燃香蠟，用蠟燭的香味去清除異味。

移去帶有個人家庭色彩的相片和記念品—

通常換上典雅樸素並與房屋環境風格一致的大眾畫或藝術品，讓參觀者能感到歡快、舒心，想象到這房間就是他們能生活的家。如果房間太過個性化，參觀者在心理上很難一下轉變。當然，如果能擺放些鮮花和盆景，不但能豐富色彩，更能增添不少生氣。

咨詢您的房地產經紀或室內裝飾師，做些必要的裝飾或裝修 —

一般廚房和洗手間是較重要的區域，經紀能根據房屋的檔次和價格，做出升級裝修與否的建議。在這裏，有經驗的經紀，特別是有室內建築裝修背景的經紀，就很重要。他們會明白那些升級裝修的價值是值得的，那些是不值得的。除非您是裝修高手，否則傾聽他們的建議，很可能有機會給您帶來相當的回報！

確保房屋內的樓梯、地板、扶手、墻壁、窗口、電燈、水籠頭等等，處於正常狀態 —

許多時候，賣家並不太在意房屋的一些小毛病，可當許許多多小毛病堆積在一起時，就可能令您損失不少。因為無論是誰，都希望自己買的房屋是沒有問題的，所以在準備出售前，修好那些小毛病是非常有必要。其實，那些小毛病用不了多少時間和花費就能處理好。讓準買家體會到，這是一座保養好的房屋。

盡可能擴闊房間內的空間，並保存好貴重物品 —

在客廳、家庭廳、書房，把家具盡可能保持到最少，使空間看起來更加開闊，並保持通道暢通無阻。另外，註意整理好睡房和冼手間，丟棄掉不要的雜物。而貴重物品如手飾、珠寶、古董、照相機、貨幣等，特別是私人資料更要保存好，必要時，可放到銀行保管箱。

清潔好廚房和洗澡間—

在廚房中，清洗幹凈爐頭、抽油煙機，以及冰箱、微波爐、洗碗機，特別要清洗幹凈水盆的下面和四周。同時，擦幹凈所有櫥櫃的內部和外面。在洗澡間，除去浴盆四周的黴點，必要時重新做好邊上填塞。清除抽風機檔板上的灰塵，並將鏡子擦亮。

整理好地下室和車庫 —

在地下室中，由於較潮濕，註意除去黴點和腐爛的木條。當發現邊墻有裂縫時，及時尋找原因後，盡快修復。保養好地下室中的熱水器、空氣過濾器、軟水器等等設備。在車庫內，去掉些不必要的工具，拋掉塗料空罐和舊車胎，擺整齊車庫。象房間一樣，有個整齊和開闊的空間。如果地上有漏油的話，要用專門的清潔劑洗幹凈，或塗抹上顏料。

展示房屋時的註意事項 —

當所有的準備工作就緒以後，房屋展示就是下單前最重要的一環。如何做好它，一般需要註意如下事項：

首先，敞開所有的窗簾，打開電燈，使整個房屋明亮開楊。並放上些鮮花，既豐富色彩，又充滿生機。

其次，盡可能不要煮食，以避免油煙味。如有寵物，帶出外面，減少寵物氣味。

再次，如有經紀代理，房屋展示時離開，如正好在家，讓您的經紀代理回答所有參觀者的問題。

最後，調整好房屋的溫度和濕度，當天氣不好時，為靴子、鞋、雨傘提供個可放置的地方。

房屋出售是個涉及許多方面和因素的過程，有經驗的專業房地產經紀，懂得根據各種綜合因素：房屋大小、房屋類型、區域環境、推出季節、市場走勢等等，去制定靈活多樣的推銷策略和方法。因此，價格定位並沒有固定的模式，虛心聽取他們的專業意見，真誠地與之合作，有利於您的房屋出售個好價。

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責編：Adam Chen

經紀江曉清專欄全集：江曉清解析加拿大房產投資

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全球豪宅價格不再猛漲歐洲成了保值之選

沒有什麼能阻止富豪們斂財的步伐。過去一年，全球高淨值人士數量增至2240萬人，咨詢機構Weath-X稱，未來五年內還會繼續增長。圍繞這群高淨值人士的衣食住行將衍生出更多商業機會，豪宅市場就是其中一個。

從2017年開始，全球豪宅交易不斷上漲，當年交易量增長13%。2018年，幾個主要城市的超高值豪宅銷售刷新了人們的想像力。中國香港、倫敦和悉尼表現亮眼。悉尼還成功出現第一筆價值1億澳元的房屋交易，成功超過邁阿密、東京和巴黎等，成為全球超高值豪宅銷售量最多的城市。

巴蘭加魯一號（One Barangaroo）皇冠住宅（Crown Residences）標志著澳大利亞首批完全整合型六星級酒店品牌住宅已隆重登場，將悉尼歌劇院和海港大橋組成的開闊美景與全新六星級皇冠度假酒店的奢華空間完美地結合到了一起，為澳大利亞和國際頂級住宅物業樹立了新的標杆。
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如果將時間線放長，過去十年，溫哥華豪宅房價上漲101.5%，悉尼則以60%的漲幅排名第三，紐約雖然十年裡僅上漲15.2%，漲幅墊底，但考慮到次貸危機的影響，“上漲”來之不易。

然而，價格漲幅並不能在新一年延續下去。房產咨詢機構萊坊最近發布的豪宅預測稱，2019年全球豪宅價格漲幅將放緩。房地產市場監管範圍增加、融資成本上升、英國脫歐的不確定性，以及部分市場新建豪宅的大量供應，都在遏制豪宅價格。

早在2015年大熱的北美城市溫哥華，經歷2016年的樓市降溫後，新一年的表現也將持續冷卻。相比之下，悉尼、倫敦和紐約，漲幅可能在0-2%之間。盡管澳洲房地產整體情況不樂觀，但豪宅未受波及。悉尼豪宅供應短缺可能是支撐房價上漲的原因。倫敦受到英國脫歐的影響，漲幅將趨於保守。

在漲幅不明顯的大環境下，歐洲市場凸顯出來。在萊坊跟蹤的15個主要城市裡，新一年漲幅超過6%的城市都集中在歐洲。其中，馬德里、柏林和巴黎的豪宅價格漲幅將最高。

值得一提的是德國市場，過去十年來，柏林豪宅價格漲幅達到118.3%。即便是過去五年，它的漲幅雖然沒有超過溫哥華、悉尼，但也將墨爾本、香港、邁阿密，以及洛杉磯甩在身後。

以前，很少有投資者會注意到德國住宅市場，投資者很難獲得如溫哥華、悉尼等熱門地區相當的回報率。ZIEGERT Group首席運營官Sven Henkes認為，以國際標准來衡量，德國房地產市場的波動性要小得多。其中一個原因是，信貸銀行體系對房地產購置和房地產貸款的限制要比其他國家嚴格。買方必須大幅提高抵押物價值，且銀行無法為抵押貸款債券提供全額再融資（例如“潘德布雷夫銀行”：住宅貸款僅占抵押貸款價值的60%）。

但與加拿大、澳洲不同，德國並沒有對海外買家購房施行限制性措施。“市場目前非常平衡，我們50%的銷售額來自柏林，25%來自德國其他地區，另外25%來自國際市場。”Henkes對界面新聞評價道。

在風險不可控的大背景下，以德國為代表的歐洲方式反倒成為“避風港”。Henkes觀察到，一些中國買家也將注意力挪到柏林等城市。大部分中國買家都和柏林有著一定淵源。有些曾在此居住，或計劃移居至此，還有些則是在以游客身份游覽柏林後、或在孩子到柏林學習和工作後，希望把第二個家安在這裡。在他看來，中國買家偏愛居住在水流和綠地附近，Charlottenburg、Mitte和Friedrichshain 都是首選地段。緊鄰大型高校也是他們決策過程中的重要考慮因素。

柏林市中心Mitte的非凡公寓“格林特”，占據鉑金地段，距離御林廣場只有幾分鐘的步行路程。該建築經過精心翻修，將歷史與現代結合，多種格局戶型可選，僅售192萬歐元（約¥1,474萬）。
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像柏林這樣的歐洲城市，住房擁有率低（15%），租賃市場繁榮也吸引一部分投資者入場。“柏林的豪華公寓仍比紐約、倫敦或巴黎等大城市的同類公寓價格低。以法國首都為例，在同樣的總價下，你能買到的建築面積只有柏林的一半左右。”Henkes認為，價格優勢也是高淨值投資者在歐洲買豪宅的動因。

當然，在牽一發而動全身的歐洲，政權變更、脫歐等國際形勢將產生廣泛影響，是受益還是受損，也將成為豪宅市場未來的變數。

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來源：界面
責編：Zoe Chan

越南將迎來爆發式增長投資高級酒店機不可失！

專業投資者都認為，越南有望在未來10-15年經歷中國此前的經濟爆炸式增長，大量的國際投資者湧入越南地產市場，也有越來越多的世界500強開始紛紛落戶於此。這也意味著越南將迎來越來也多的常住人口和度假游客，此時投資高級酒店，真是再好不過的機會！

越南廣平最佳西方高級酒店（Quang Binh Best Western Premier）

位置優越！核心發展區域，海洋中間的“活力綠島”

現在一個難得的投資機會已經來到——廣平最佳西方高級酒店（Quang Binh Best Western Premier）。位置優越是它最大亮點，這也是所有地產投資成敗的關鍵所在！這個酒店是FLC廣平海灘和高爾夫度假村（FLC Quang Binh Beach & Golf Resort）海馬區的亮點，緊鄰高爾夫球場，俯瞰海寧海，因此頗受關注，無論政府規劃還是投資者關注點，都在此核心區域。

為什麼這塊區域如此受人青睞？答案是顯然的，這裡有山有水、純淨美好，只有藍天碧海而遠離都市喧囂。廣平省廣寧縣海寧鄉和麗水縣紅水鄉的長形地塊，占地2,000公頃，FLC廣平海灘和高爾夫度假村簡直就是“充滿活力的綠島”，在這裡能全身心感受純白山丘和浩瀚海洋。

這個酒店項目緊鄰沿海沙洲公園，在這裡，晚上的夜間旅行（Night Safari ）會開門迎客，豐富多彩的夜生活等待著愉悅的客人。竣工後，FLC廣平海灘和高爾夫度假村還將成為越南第一的夜間野生動物園，提供動靜皆宜的度假生活方式，將成為這個酒店的最大亮點。

優雅奢華！地中海建築精髓，多種戶型選擇

廣平FLC最佳西方酒店非常宏大，約有600間際標准套房，設計風格獨樹一幟，融合地中海建築的精髓，打造出了兼具奢華精美與安然悠閑的度假空間。在這裡，雄偉的自然景觀與大氣優雅的建築，組成了五顏六色的海邊度假生活。

對於投資者來說，有兩種類型的地產可供選擇——地中海風格的公寓式酒店（Condotel），帶有優雅風格和高檔內飾；而面朝大海的酒店房間（Bungalow）則帶有完美的豪華設施和優雅內飾，古典材料和繽紛色彩，讓每個來到這裡的人盡興而歸。戶型的選擇方面則有一居室、兩居室、行政房和總統套房。

潛力巨大！項目配套完備，未來發展可期

酒店的未來發展相當可期，因為不僅有自然美景，還有相當豐富的娛樂場所和設施，適合度假，也可進行商務活動。酒店帶有各色五星級餐廳、健身中心、高級賭場、燒烤花園、綠色公園、健康體檢、高空酒吧、無邊泳池、兒童游樂區，等等。商務方面有會議中心可供選擇。

尤其值得一提的是——空中棧道（Sky Walk），位於該區域兩棟酒店之間，可以盡賞周邊美景。

總之，在這裡，你可觀賞綠色海洋和無界純白的沙丘，整個天地都讓人身心舒緩。伸展胸部、觀賞海浪，聆聽海風，這樣的生活誰不向往？隨著越南的大力發展和更多投資集團的加入，也將有越多游客來此游玩。這個投資機會切不可失！

欲進一步了解越南廣平最佳西方高級酒店的詳情，請點擊：https://www.juwai.com/45451748.htm或致電居外熱線400 041 7515。

注：本文屬於商業贊助內容，素材由居外網簽約經紀Tommy Hung提供

撰文：吳潔
責編：Zoe Chan

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倫敦物價高得嚇人? 那是因為你沒選對住的地方！ | 居外專欄

習慣了中國物價的小夥伴來了倫敦都喊貴，不斷上漲的房租、交通費和消費沒一樣讓人省心。倫敦也果然“不負眾望”，在Mercer公布的2018年全球城市生活成本排名中從去年的29位一越跳升十個排位，搖身變成第19名。

這項排名的參考標準包括城市房價穩定性、通貨膨脹程度，各類商品服務價格波動等等因素，咱們來一個一個分析。

先說房價，其實摸著良心來說，不用提最近市場活躍度怎樣，倫敦許多地區依然持續主宰著英國的高房價市場。沒有最貴，只有更貴！放眼看一下整個倫敦的房價分布圖↓↓反正小編連紫色區域（平均房價350英鎊/尺）都買不起，橙色區域（平均房價550英鎊/尺）土豪可以試一試，白色區域（平均房價1000英鎊以上/尺）不知道誰能買得起！

既然對於大多數打工族來說倫敦買房只是一個遙遠的夢想，那麽！租房總是可以的吧！圖樣圖森破！你以為倫敦的房租是一般人能承受得了的嗎？據Mercer的統計結果，倫敦一個三居室的平均月組約為5000英鎊……這房租是不是比自己工資還高出一兩倍呀？

咱們看看更切合實際的，一居室公寓房租價格是多少呢？沿著地鐵線找啊找，即使找到五區、六區，價格也至少要800英鎊，市中心不用看了，房租已經起飛到了3000鎊。嫌貴嗎？在倫敦沒有租不出去的房，就這價錢你想租還得拼命搶，金融城周邊的小單間，剛放到租房網站上40分鐘就被人搶走了。

想要便宜？可以呀，合租睡客廳？一個月600英鎊起童叟無欺~你別說還真有人這麽幹，而且一住就是兩年呢。

不過不要以為住的遠，房租低一點就可以萬事大吉了，即使不考慮通勤時間，你知道倫敦的交通有多貴嗎？可是世界第一貴啊！而且還年年漲價，今年就比去年漲了4%。一到三區的月卡已經攀升到153英鎊，一到五區更是高達223.5鎊，你聽說過什麽地方坐地鐵公交一個月要2000多塊錢嗎？簡直令人發指。兜裏揣著生蠔卡，感覺自己就是個貴族。

就這價格倫敦地鐵還天天鬧罷工，你上班遲不遲到我不管，反正我不上班……

好了不說糟心的交通了，我們來看看令人窒息的物價……脫歐之後英國經歷持續通貨膨脹，已經達到3年來最高水平。單人電影票世界最貴，一張票將近144人民幣！

再來看看兩杯啤酒的價錢，請告訴小編普通酒吧的兩杯普通啤酒將近100塊人民幣算不算搶錢……關鍵是絕大數地方還要在賬單上加至少10%的服務費，英國愛喝酒的人可能家裏有礦吧……

然而，說到這裏有些小夥伴可能會產生質疑，雖然倫敦的生活成本高一點，但是北上廣深港的房價更貴啊，各種戶型全方位超越倫敦。購買住房在深圳大約800萬人民幣，上海要1300萬人民幣，在倫敦只不到600萬人民幣就能搞定了！

你說的沒錯啊！而且現在就有這樣一個絕佳的投資機會等著你！小編發現一個頂級好盤文苑華府，位置就在倫敦市中心，郵編EC1V，地段一流。全倫敦公認的高校及律政中心Holborn、媒體中心的King’s Cross & St Pancras、素有“小矽谷”之稱的Islington、重要交通樞紐Farringdon、世界金融中心City of London就在步行可達的距離內。

步行25分鐘範圍內有9個地鐵站、4個火車站和希思羅機場快線換乘站，包括Chancery Lane, Angel, Holborn Underground, Barbican, King’s Cross St Pancras Underground和Russell Square。

據Foxtons最新數據顯示，文苑華府所在區域克勒肯維爾平均房價為£746,119，平均月租金高達£2,552。

再來看看萊坊的數據，這裏一居室月租高達£2,450，二居室房租高達£3,358。而一居室的平均房價達到了£704,000。

而文苑華府預售起價僅需£670,000，這在此區域內可以說是性價比極高。

每個月這麽多租金收益，還怕什麽高物價，電影一個月看10回，啤酒天天喝都不成問題，出門就是市中心。就算留一間房自住，另一間房出租，租金也能讓你的生活品質大幅提高。別的地方房價會不會漲不知道，市中心的房子永遠都是供不應求。

∞文苑華府外觀

文苑華府項目介紹

產權期限：979年
開發商：Taylor Wimpey
地址：Mount Plesant, London WC1X
房型：單身公寓、一居室、二居室、三居室
交房時間：共四期681套，第一期交房時間2020年底
戶型及價格：單身公寓67萬英鎊起；一居室90萬英鎊起；二居室119萬英鎊起
推介理由：倫敦中心一區稀缺項目，郵編WC1；大英博物館附近，律政中心，高等學府聚集區；伊麗莎白城鐵沿線；租賃需求旺盛

資產一天縮水8萬倍，下一個經濟垮掉的是哪個國家？ | 居外專欄

如果哪一天你一覺睡醒就發現漲工資了，還一下子漲了3000%，肯定會懷疑自己是在做白日夢吧？

委內瑞拉政府還真的就這麼幹了，這個月內已將法定最低工資上調了3000%。然而委內瑞拉人民的日子卻依然過得水深火熱。原來委內瑞拉的年通貨膨脹率已經高達13000%，這還是保守估計。根據國際貨幣基金組織（IMF）預估，年底委內瑞拉的通脹率將超過1，000，000，000%，也就是百分之一百萬。

這麼一算，原來的億萬富翁轉眼之間資產就縮水到只剩100塊錢，瞬間被打回赤貧階層。經濟的大崩盤繼而引發資金撤離海嘯，超過50萬經濟難民出逃，委國貨幣已經貶值到印鈔紙都付不起了。

放眼2018年的貨幣行情，不僅人民幣匯率一路下行，在新興經濟體國家，匯率斷崖式下跌已呈現出現象級趨勢。不久前土耳其裏拉一夜暴跌30%，震驚海內外媒體，阿根廷比索下跌35%，南非，巴西，印度等國的貨幣都在跌跌不休。無數億萬富豪資產頃刻化為泡沫。

當然也有人抓住機會大賺匯率差價，比如靠裏拉暴跌的退票差價薅航空公司羊毛的，還有一夜暴富的土耳其代購。可見匯率能讓你躺著賺錢，也能一夜間讓你變得一無所有。貨幣畢竟只是價值符號，並不具有真正的收藏價值。

我們可以先來簡要分析一下這些貨幣大幅度貶值國家的特點，基本都是“三高”類型（高外債、高通脹、高政府赤字）其中一種廣泛存在於歐洲小國、土耳其、墨西哥等國家，這些國家雖然取得了一定工業化成就，但對海外資金還是有較強的依賴度。

另一種典型是阿根廷等許多拉美國家，經濟結構相對單一，嚴重依賴外部融資。長期依靠海外資本，拓展海外市場的經濟體如果內需發展動力不足，本國貨幣又得不到國際認可，就會高度依賴美元。當美元政策緊縮，或本國爆發危機導致外資吸引力減弱時，經濟情況就會陷入水深火熱之中。

中國的內需市場強大，並沒有過分依賴外部融資，人民幣也不太可能貶值到崩盤，然而據德意誌銀行去年的預計，未來兩年內人民幣將會貶值17%！居安思危，盡量減少自己的資金損失還是很有必要的。

那麼中國人一般都如何配置資產呢？答案閉著眼睛都能猜到，大部分錢都投資到房子等固定資產上了，也就是說家庭投資整體偏向保守型。根據中央財經頻道推出的《中國經濟生活大調查2017-2018》中，中國家庭選擇不投資的比例達到了33.5%，有意願投資理財產品的達到34.2%，例如債券、基金等等。然而在眾多投資選擇中房地產的租金回報率不到2%，存款利率低於2%，債券等投資產品利率在3%-5%左右。