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加拿大 | 不可小覷的“宅妝”Home Staging 投資回報率超300%！

房屋的賣家都會希望自己的房子可以在同類的房屋中脫穎而出，並能在最短的時間內賣出一個好價錢。那麼如何才能讓人們一見鐘情於你的房屋，又甘願為之掏空腰包就是一門值得研究的學問了。

在市場上房屋就好比是商場貨架上的商品，想要在諸多同類商品中能過引人注目，精美考究的包裝是關鍵，因為第一印像的好壞直接影響了人們對商品乃至房屋的直觀感受，也很大程度上影響了人們最終的決定。其實對任何一件美的事物都難以抗拒的人們，在看到房屋的那一刻就已經對房屋有了自己的打分，印像分數高便能讓人們更容易記住，也就能更容易的被高價買走。專業的 Home Staging其實為的就是包裝您的房屋，使它能更完美的呈現給潛在買家，讓更多買家為之傾心、打出高分，最終認定那是他未來的家，即使花重金購買也在所不惜。

Home Staging 如何幫助售房？

人靠衣裝馬靠鞍，房屋也要靠 Home Staging 來美化。售房前的 Home Staging 要換位思考買家的心理變化，以買家感受放在首位，要把自己的房屋假定成買家的房屋進行裝飾改造。這種裝飾如今有專業的 Home Staging 設計師進行設計，他們會根據您房屋的實際情況，合理布置您的家具擺設、裝飾點綴；更換地板材料、窗簾和牆面色彩；修正花園草坪等等，從而突出房屋的優勢、巧妙隱藏一些弱點，房屋也不再間間獨立而是成為一個整體，使得人們會情不自禁從外到內的連連稱好。

有相當充分的數據支持顯示經過 Home Staging 裝飾的房屋能夠在更短時間內成功售出，平且價格也遠高於沒有進行 Home Staging 的普通房屋，因為購房者對於房屋的感受在進門幾秒就有了判斷，平且有超過半數以上都願意為已經能夠入住的房屋支付更高的價格。

Home Staging 現今已經成為房屋交易中的一個重要環節，被越來越多的人所接收，專業程度也與日俱增。這種發展也都歸功於它實質性的利益回報，售房者對於Home Staging 的投資回報率平均超過 300%。

Home Staging 主要有哪些方面？

勤勞勇敢的中國人凡事喜歡親力親為，想要自己動手 Home Staging 一下自己的房屋可能沒有專業人員來的那麼高端大氣上檔次，但也能做到整整潔潔溫馨的家。

外觀養護——賣房前修剪草坪，讓花園更有生機是非常重要的。人們進入房屋首先要走過門前車道和兩旁的綠化帶，要是這裡髒亂不堪，可以想像買家的對房屋的期待將會降低不少。美麗的花卉和平整的草坪總是讓人忍不住多看兩眼，精心裝扮的花園也能體現房主的生活情趣、個人品味。其實妝點房屋門前，讓別人開始便能留下一個好印像既不會太昂貴也不會太費事。另外，有關外觀方面還最好要檢查一下外牆和煙囪情況，風吹雨打這些難免會有一些破損，讓外觀更美麗能給第一印像加分不少，粉刷一下房屋外牆面也能增色不少。

室內清潔——自家住著的房子東西愛怎麼放就怎麼放，為了方便什麼都往能夠得著看得見的地方擺，每每結果都是台面上、角落裡零零散散放著各色的生活用品，有些不拘小節的人還放的東倒西歪。這種做法在售房時卻是要非常注意，因為人們對於干淨整潔的環境比較有好感，整潔的室內布置不僅能讓房間明亮開闊，也讓人們又親切感，更容易讓人潛意識認識到這會成為我的家，而不是別人的家。售房前給房屋來個大掃除，藏起過於破舊的物品，並將散落的生活物品歸納收入櫥櫃內，展現您對房屋的愛惜。

家具擺設——家具能體現屋主品味，也能傳達房屋的格調，高檔的家具、合理的布局總給人帶來一種極強的視覺衝擊。現實例子證明相當一部分買家由於過分喜愛室內家具會要求買房時能夠將家具一並購入。即使沒有高檔的家具，您也可以自己根據房屋的實際情況調整家具的位置，把家具擺放在房屋內更合適的位置和角度，再放上一些裝飾（比如花卉、布衣等），用充滿巧思的軟布置來包裝一下，家具的材質雖不能改變，但質感可以無限提升。

地板更換——實木地板是家居裝潢裡的重要一關，更換實木地板能抬升售房價格的例子也實在是數不勝數。經過多年使用的地毯再清洗也難免有些肮髒感，要本就是容易顯舊的顏色那掉價的感覺就更明顯了，相反锃亮的實木地板的質感就顯得高貴不少。如今市場上的實木地板種類繁多，美觀又經濟的選擇也非常廣，投資雖小，但賣房時您就會發現回報卻是相當的好，所有如果有條件的話還是應該在售房前考慮更換地板。

牆面粉刷——住過幾年的房屋牆壁總會有一些斑漬，有些質量不好的還會出現裂痕，售前粉刷牆面和天花板也是一項小投入大回報的工程。要是感覺整片整片的空曠牆面略顯單調，適當的加一些繪畫、鏡面、鐵藝也是不錯的選擇，一下會減低房屋空蕩蕩的冷清感，還會增加藝術氣息。這裡特別要提醒的是，如果您的牆面顏色太過個性或誇張也有必要做一下調整，畢竟不是每個買房者能夠懂得了您的美感理念，想要吸引更多買家就要把房屋裝飾的能符合更多人的審美。

售房者對於Home Staging 的投資回報率平均超過 300%

細節一個也不能少

為了提升房屋水准以便得到好價錢，填補裂縫、防水防漏、檢修管道、檢查賣房時一並出售的家電用品等等也不容忽視。有些聰明的賣家知道其中的玄機還會選擇一次性投資重新裝修還把老舊的家電換成全新的，“一分價錢一分貨”大費周章的整修翻新之後往往都能賣上一個客觀的價格。

房屋千萬不能有異味。養寵物、吸煙、愛烹調的人家很可能會有一些“特殊”的味道。這些味道又往往會被人感到不適，讓潛在買家一下失了興趣。人們大都喜歡在淡雅芬芳的環境下生活，您可以在這些可能產生異味的地方著重點上一些帶香味的蠟燭、放上香片，也可以噴灑一些空氣清新劑。不論視覺還是嗅覺都要讓看房的人們感受到溫馨和怡人的家居舒適感。

避免一切帶有個人色彩、宗教色彩的裝飾，讓房屋顯得更中立，更“海納百川”，更大程度的吸引來自不同地區、不同文化背景的買家。

Home Staging 的目的其實非常明確，就是要提高出售速度，增加出售價格。有時候小小的投資付出會帶來意想不到的額外收益，相信只要合理巧妙的運用 Home Staging，您的售房過程將會獲益更多。

江曉清專欄全集：

華人頂級經紀江曉清解析加拿大房產投資

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美國 | 2016年第二季度舊金山灣區房地產報告——矽谷

導言：舊金山灣區九縣6月的中間房價再次打破紀錄，漲至75.5萬美元，反映出目前灣區的房市正處於“房價高、供應少”的情況。就業強勁和超低利息的持續依然有力地支撐著房市，不過春季房市緊迫感減弱，買家變得更為挑剔和謹慎。因剛需買房意志堅定的購房者不再需要在市場上屢敗屢戰，現在通常很快就可以拿下滿意的新居。讓我們來逐一看看舊金山灣區各個區域的最新房市情況，本期介紹的是位於舊金山灣區南部，高科技事業雲集的美國加州聖塔克拉拉谷，別稱硅谷。

舊金山灣區地區分布

盡管第二季度硅谷地區的房價比去年有所增加，但市場體現出了逐漸正常化的跡像。價格戰仍然是硅谷無法更改的事實，但具有吸引力且定價合理的房產普遍能獲得兩到四個報價，而去年春天這樣的房產能吸引六個以上的報價。與前幾個季度相比，購房者在報價時更加保守，很少會在房產一掛牌上市就蜂擁而上。賣家——特別是抱有不切實際價格期望的賣家——很少願意解決其房產的問題。

盡管定價300萬美元以下的房產能夠很快售出，但高端房產市場的銷售速度有所下降。高端房產——即2000萬美元以上的房產——通常需要降價以吸引買家。

硅谷各個社區的房產年銷售量有所下降，伍德賽德與波托拉谷的下降尤為明顯。20%的房產沒有在當地的房源共享系統（MLS）登記，較上一季度的30%有所下降。

硅谷房產中等銷售價位（2015年6月—2016年6月）

硅谷月度可售房源量（2015年6月—2016年6月）

硅谷房產平均市場停留期（2015年6月—2016年6月）

硅谷線下交易的房源百分比（2015年6月—2016年6月）

硅谷房產銷售價位與初始價格的百分比（2015年6月—2016年6月）

2015年與2016年第二季度硅谷房產就銷售金額、銷售數量、待售期和中等銷售價四方面的比較

房市前景預期

在剩下的夏季時間內，該地區的銷售活動將保持平穩，尤其是在最近房產儲量有所增加的情況下。購房者度假歸來，學校開學後，我們預計秋季市場將真正活躍起來。

馬克•麥克勞林專欄全集

舊金山灣區房地產精英太平洋聯合國際分享投資寶典

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英國 | 倫敦Luton盧頓機場停車位投資計劃： 12年包租，淨租金回報132%

8月4日，英國央行宣佈降息至0.25%，這是英國2009年3月來的首次降息，也是英國央行32年以來的最低利率。消息一出，英鎊兌美元等絕大多數外幣應聲跳水，對於海外房產投資者而言，最直接的影響是英鎊兌美元等外幣再次貶值，按美元、人民幣等多數外幣多數外幣計價，更加便宜。

倫敦Luton盧頓機場停車位投資

12年包租，132%淨租金回報，999獨立產權
價格：25000英鎊/個車位
開發商Park First 統一管理
投資門檻低，租金回報高，買到就是賺到

倫敦盧頓機場介紹

英國第7大機場，倫敦地區第4大機場，世界排名第137，全英人流最大的機場之一

2015年新增6家航空公司、20條新航線，包括紐約、哥本哈根和維也納，從盧頓機場出行，可達174個目的地。全球第十大航空公司易捷航空總部，Monarch Thompson Airways 和 Ryanair的總部坐落倫敦盧頓機場。

機場周邊交通

盧頓機場2小時車程內居住著英國1/3的人口，距離M1公路1oa路口僅3公里，22分鐘車程即可到達倫敦市中心，項目距離機場僅4分鐘車程，是距離盧頓機場最近的長期停車場，比機場官方停車場距離更近、更便捷。

機場客流量促進停車位需求

英國政府投入1.1億英鎊用於盧頓機場擴張計劃，包括航站樓改造、優化客戶體驗，增加200%機場的購物面積，增強安保系統、增加高端貴賓室服務等。據盧頓機場相關數據顯示，2015年盧頓機場客流量達1200萬人次，2020年擴張計劃完成後機場客流量預計將，增加50%，達1800萬人次，每日人流量預計達到3.2萬人次。

停車位供不應求，投資前景相當可觀

極大的旅客流量，刺激機場車輛停放的需求，在2016年4月公佈的，15億盧頓城鎮改造投資計劃中顯示，有55%的旅客駕車前往盧頓機場，日需停車位數量是17600個。目前盧頓機場停車位數量13000 個，仍然有4600個停車位的缺口，本項目總共有2000個停車位，在市場供不應求的情況下，意味著盧頓機場的停車位將水漲船高。物以稀為貴，佔領機場停車位，就是佔領倫敦未來置業新商機，未來投資前景相當可觀。

投資門檻低、回報率高項目投資僅為25000英鎊/個停車位，低於英國皇家測量學會（RICS）37500英鎊/單個車位估值，成功避開英國房產投資印花稅徵收閾值，土地管理局登機買方名下的獨立地契（交易完成後3-6個月），長達999年可獨立土地所有權，讓您暢享項目給您帶來的優越條件。

6年包租66%回報率，6年包租期後，自動續租6年。購買無任何手續費，購買流程簡單，無需出境辦理，專業物業公司管理、業主無需打理，不限量購買

開發商Park First 提供12年包租，132%回報率，投資無風險

第1-2年租金回報達到10%
第3-4年租金回報達到11%
第5-6年租金回報達到12%

6年包租66%回報率，6年包租期後，自動續租6年。購買無任何手續費，購買流程簡單，無需出境辦理，專業物業公司管理、業主無需打理，不限量購買。多樣的投資收入選擇，降低項目投資風險，更為您帶來無限的增值收益。

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加拿大｜爲冷卻溫哥華房市卑詩省瞄准魁省投資移民

爲冷卻溫哥華房市，卑詩省政府8月2日實施了對外國買家加稅15%，但似乎還覺得不夠，政府正考慮如何阻擋魁省投資移民流入溫哥華。

每年搬去溫哥華的魁省投資移民家庭數估計有1,400個。如每個家庭購買一棟房子，那這些交易將占當地房市銷售量的5%

一周內實施對外國買家加稅15%，已引起溫哥華房市震動，不過，據《南華早報》報道，卑詩省長簡蕙芝還瞄准了魁省投資移民計劃，正在與魁省政府商討修改措施，因爲這些投資移民有加拿大永久居民身份，這15%的稅對他們不適用。

簡蕙芝對媒體的說法是，魁省政府希望投資移民留在本地，這是魁省投資移民計劃的原意。“所以，他們在考慮怎樣修改這計劃，保證投資移民留在本省，在本地消費。”

卑詩省長甚至說，他們將與魁省政府合作，保證魁省投資移民計劃是“爲魁省的，而且只爲魁省”。看起來，簡蕙芝相信，魁省投資移民是溫哥華房價高熱的原因之一。

對于卑詩省的行動，多倫多資深移民顧問黃國爲說：“因爲房市的民怨越滾越大，要影響到移民政策了。”

投資移民對溫哥華房市的潛在影響

據估計，加拿大之前的投資移民計劃，自2002年以來吸引了超過6萬富人去溫哥華，其中很多是中國人。因爲該計劃被批評爲花錢買身份，加上投資移民登錄後的報稅收入很低，聯邦政府在2012年停止接收申請，後來幹脆取消了該計劃。

魁省保留了其投資移民計劃，要求投資額增加到80萬加元。新收的申請曾設了區域名額分布，比如目前一年的新申請爲1,900個申請，其中1,330個（70%）給了中國大陸、中國香港及中國澳門。以前沒限制時，90%的名額都被中國人占用。

在過去的這些年，魁省投資移民有三分之二去了溫哥華，剩下的去了多倫多。按《南華早報》報道，每年搬去溫哥華的魁省投資移民家庭數估計有1,400個，如每個家庭購買一棟房子，那這些交易將占當地房市銷售量的5%。如他們買房的均價是250萬，他們占的銷售價值會是12%。但政府統計數據顯示，投資移民在加拿大非公司名義的投資中，63.1%投在房地産上，就是說，他們其中很多人不止買一棟房子。

修改移民政策對魁省不一定有利

卑詩省政府對溫哥華房市外國買家加稅15%，是爲改善本地人對居所的承受力，解決房市導致的民怨問題。溫哥華移民律師李克倫（Richard Kurland）提出了一個建議：要求魁省投資移民必須在魁省報稅，包括登錄前3年及登錄後5年，否則，他們的80萬投資被沒收，歸魁省政府所有。

李克倫的解釋是，這樣做的話，魁省不用改計劃，因爲對守規矩的投資移民沒影響；投資移民不會登陸後回原住國，從而不在加拿大繳稅；不會再有投資移民從蒙特利爾搬去溫哥華的問題。

加拿大很難通過法律限制投資移民不離開魁省，黃國爲解釋說，政府知道，90%以上的投資移民不留在魁省，因爲按他們的駕駛證、健康保險及報稅情況就會知道他們住在什麽地方。政府一直沒辦法阻止他們離開魁省，是因爲加拿大的人權憲章保障人們有自由遷移的權利。政府曾經講過要從嚴執行移民政策，但都是嚇唬人而已。

不過，黃國爲認爲，用投資移民的80萬資金來保證他們留在魁省，不容易兌現，魁省政府會謹慎行事。他說，每個投資移民給了魁省政府5年80萬無息貸款，聯邦政府也會給相應的移民安置費，如果這些移民去了外省，魁省還節省了開支。而且，從理論上說，魁省政府不是必須要去配合卑詩省政府。

他說，很多魁省投資移民只付20多萬利息就拿到了身份，那80萬投資是基金公司借給他們的。魁省本可以要求他們必須自己拿出80萬，但卻沒這樣做。

卑詩省加稅或鼓勵投資移民

黃國爲認爲，溫哥華房市對外國人增加了15%的稅，會鼓勵更多富人通過投資的方式移民加拿大。他說，目前的魁省投資移民，只需付20多萬元的利息就拿到永久居民身份，如果他們去溫哥華買了一棟200萬的房子，就節省了30萬元的稅，這已經高于他們移民時付的20多萬加元了。

“這是始料不及的。”他說，估計會有更多人想投資移民。中國投資者通常買高端的房子，他們會這樣算這筆賬的。

“因爲人們喜歡在溫哥華定居，所以，新政策會帶旺所有省份的省提名企業家移民。”黃國爲說，有些小省份，投入10多萬加元，就可按企業家計劃移民。另外，溫哥華有了這15%的“擋火牆”後，房市這把火可能會燒到多倫多等城市。

已經有經濟學家提議，多倫多房市也對外國購房者加稅，安省和多倫多政府都表態要密切關注事態的發展。

據《赫芬頓郵報》報道，按國際貨幣基金組織（IMF）公布的信息，給錢就能獲得身份的移民計劃中，加拿大在世界上還不是最吃香，從要求的投資額看，排第一位的法國要求1,457萬加元，加拿大的魁省排在第6位、愛德華王子島（PEI）排在14位。

（據互聯網報道）

美國 | 投資紐約期房要怎麼買？了解新房“投機”的利與弊

在國內你可能會經常聽人說起期房或買樓花，這也就是在房子還沒有蓋好之前先以合約買了下來。通常這種現像以公寓期房為多，一般的高層公寓建造期需要兩年至三年，購買者提前買入一個單位的權利，支付款大約在百分之二十左右，等全部工程完工可以交房的時候買家才支付剩余的款項。在紐約購買期房的時候你必須考慮以下各種優點和缺點，因為期房是一個長久的投資不是每個人都適合：

期房增值率高但是…

自美國2008年的次貸風暴以來，紐約有很多開發商大量的收購土地以為將來房市復蘇的時候推出更多房源來賺取利益。紐約的期房計劃都必需向市政府申請，定價也必須被總檢察長簽署同意。開發商一般都考量期房的建造時間和未來房價來做預測。比方說期房在開盤時的價格為最低點，然後慢慢的向總檢察長申請價格修訂。紐約期房一般都會花上三到五年的時間建造，如果你在開盤時買入那你的增值率不久很樂觀嗎？但是，期房的投資門檻很高，在曼哈頓很多期房最低價格為一兩百萬起跳。

在曼哈頓很多期房最低價格為一兩百萬起跳

什麼時候買期房更合適呢？

買期房，你只能看到圖紙，沙盤，對於將來樓盤蓋好後的質量，只能依賴你對開發商和計劃的信任程度。期房是直接從開發商手裡買，你可以選擇自己喜歡的戶型，樓層或朝向。不過，紐約的開發商會限量的推出房源，因為這樣可以避免房源過剩導致房子在市場上掛太久。一般開發商會推出最容易賣出的新樓盤，如價格比較低，較小或朝向比較好的單位。只要開發商賣出15%的樓盤，他們可正式的向總檢察長申請實行計劃。在此之前，買家可向開發商議價因為開發商很有可能為了達標和讓計劃能順利進行而給買家打折。不過，這種現像在紐約是罕見的因為開發商都只給朋友圈先購買。

買期房的時機仍依情況而定，在紐約房價飆升的時刻開發商都不願意議價，而且也要你承擔他們的一些費用（轉讓稅和賣方律師費）。如果你在房市不景氣的時候購買期房，你不但可以議價而且也可以豁免一些過戶費用。紐約在2016年開始邁入期房高峰期，新樓盤已達五年的需求量，我也在今年成功的為客戶向開發商議價，所以今年可能會是期房的投機時刻。

期房的建造風格有何差別？

在紐約很多開發商都用上了名設計師和建築師。許多期房都有寬倘的格局和以簡約風格為主，例如：開放式廚房配不鏽鋼的廚具，特大的玻璃窗和完善的大樓配套設施。這些期房的建造風格主要賣點是耐看，畢竟房子要在幾年後才可入住，所以設計師必需用上最新最時尚的設計。有些期房是以舊樓翻新，開發商會保留房子的格局只做基本的裝潢。

期房要在幾年後才可入住，所以設計師必需用上最新最時尚的設計

買期房要如何支付？

當你選擇購買期房後，每個開發商都會有不同的支付配套。一般都是在簽合約時付10%，然後6個月後再付另外10%，剩余的款項可在交房時才付。此外，期房的合約都會說明不可有資金應急的條款（Financing Contingency）。這意識是不管在任何情況下你都必須在交易日當天付出完整的資金給開發商，不然開發商有權充公那20%的訂金當毀約罰金。買家可向銀行貸款不過開發商不會因為貸款沒通過而讓你解約，因為最終這樣會提升開發商回收太多賣不出的房源的風險。

出租率會好嗎？

當你完成交易後，你的房子可開始放租不過你可面對租憑市場的競爭。在過去這幾年裡，紐約有很多外國投資客買了期房做投資，這導致今年的出租房過剩和競爭激烈。單在同一棟新樓內就可看到很多新房源，為了減少損失惟有調整租金吸來引住客，不過這種現像都是暫時性的。紐約每年都有大量的學生和上班族因為工作調遣到紐約來，所以租憑市場是很活躍的。

期房可以轉手嗎？

如果你在房子完工之前想賣，法律上稱之為合同轉讓，轉讓合同必須要得到發展商的書面同意才可以轉讓。有些開發商同意買家轉讓，但是他們會收取一定的費用；有些發展商不同意你轉讓，那你就必須要支付全款將房子買下來之後才可以出售，不過你必需計算所有的費用在內才可知道真正的盈利。

期房會有哪些過戶費用？

期房的過戶費用比買二手房來得高。以下的費用只供參考：

房權費用如：政府機構搜索費、登記費、豪宅稅（只限於100萬以上的房子）律師手續費和其他雜費。
付給開發商的費用：轉讓稅和賣方律師費
大樓額外費用：駐樓經理住所的股份（這都需以開發商的計劃而定，不是每棟樓都有駐樓經理居住在內。）和大樓周轉資金（一般是兩個月的物業費）。

在購買期房前，必須先了解開發商情況，觀察周圍的環境發展

在購買期房前，必須先了解開發商情況，觀察周圍的環境發展，還需要了解設計師情況如他以前設計的樓盤的特點。在看樓盤的宣傳冊時，判斷真實性及開發商是否真的能夠達到宣傳冊的效果。在購買時，找有經驗房地產經紀提供你有利的數據和信息如現在期房周圍的房價，新樓的均價，建成的時間，預測到建成時的價格和租金。要考慮通脹指數和過去幾年的樓價上升情況。投資是目標預測，要比較現在和未來的價位，看看期房的定價是否合理。另外，還要詳細了解房子的特點。聘請一位好的律師也很重要，有經驗的律師雖然收費比較高不過他能夠給你更大的保障而且也能為你提供完善的法律咨詢，畢竟投資房地產不是小數目，千萬不要因小失大。

太平洋聯合公司繼續為居外用戶帶來舊金山灣區房地產市場季度報告。經過幾年急速的價格上漲與漫天要價，舊金山的市場在第二季度逐漸趨於正常化。銷量仍然穩固，但房產在市場上的滯售時間比以往幾個季度更長。盡管舊金山市場仍向賣家傾斜，但正在緩慢地向更加平衡的狀態發展。【閱讀原文】

Anthony Tam專欄全集

Anthony Tam開啟您的紐約房地產之旅

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美國 | 2016年第二季度舊金山灣區房地產報告——舊金山

舊金山灣區地區分布

舊金山區域界定

舊金山區域細分

舊金山被劃分為10個不同的區域，其中的每一個區域都包含幾個不同的社區：

區域1: Inner Richmond, Central Richmond, Outer Richmond, JordanPark/Laurel Heights, Lake, Lone Mountain, Sea Cliff.

區域2: Outer Sunset, Central Sunset, Inner Sunset, Outer Parkside, Parkside, Inner Parkside, Golden Gate Heights.

區域3: Pine Lake Park, Merced Manor, Lake Shore, Lakeside, Stonestown, Merced Heights, Ingleside, Ingleside Heights, Oceanview.

區域4: Balboa Terrace, Diamond Heights, Forest Hill, Forest Hill Extension, Forest Knolls, Ingleside Terrace, Midtown Terrace, Miraloma Park, Monterey Heights, Mount Davidson Manor, Sherwood Forest, St. Francis Wood, Sunnyside, West Portal, Westwood Highlands, Westwood Park.

區域5: Buena Vista/Ashbury Heights, Clarendon Heights, Cole Valley/Parnassus Heights, Corona Heights, Duboce Triangle, Eureka Valley/Dolores Heights, Glen Park, Haight-Ashbury, Mission Dolores, Noe Valley, Twin Peaks.

區域6: Alamo Square, Anza Vista, Hayes Valley, Lower Pacific Heights, North Panhandle, Western Addition.

區域7: Cow Hollow, Marina, Pacific Heights, Presidio Heights.

區域8: Downtown, Financial District/Barbary Coast, Nob Hill, North Beach, North Waterfront, Russian Hill, Telegraph Hill, Tenderloin, Van Ness/Civic Center.

區域9: Bernal Heights, Central Waterfront/Dogpatch, Inner Mission, Mission Bay, Potrero Hill, South Beach, South of Market, Yerba Buena.

區域10: Bayview, Bayview Heights, Candlestick Point, Crocker Amazon, Excelsior, Hunters Point, Little Hollywood, Outer Mission, Mission Terrace, Portola, Silver Terrace, Visitacion Valley.

舊金山房產市場最新概況

經過幾年急速的價格上漲與漫天要價，舊金山的市場在第二季度逐漸趨於正常化。銷量仍然穩固，但房產在市場上的滯售時間比以往幾個季度更長——特別是城市北部街區與廣受歡迎的諾伊谷地區。主要原因是很多賣家抱有不切實際的期望，並相應地對房產定價過高。因此，相較於去年第二季度，今年的價格戰有所減少，降價也更加普遍。

2016年第二季度的銷售速度不像2015年第二季度一樣繁忙，但變化程度並不明顯。在高端房產市場，很多希望購買大房產的買家駐足觀望，不確定其現有房產是否足以購買他們的目標房產。總之，盡管舊金山市場仍向賣家傾斜，但正在緩慢地向更加平衡的狀態發展。

舊金山縣單獨家庭住宅中等銷售價位（2015年6月—2016年6月）

舊金山縣公寓中等銷售價位（2015年6月—2016年6月）

舊金山縣單獨家庭住宅月度可售房源量（2015年6月—2016年6月）

舊金山縣公寓月度可售房源量（2015年6月—2016年6月）

舊金山縣單獨家庭住宅平均市場停留期（2015年6月—2016年6月）

舊金山縣公寓平均市場停留期（2015年6月—2016年6月）

舊金山縣單獨家庭住宅線下交易的房源百分比（2015年6月—2016年6月）

舊金山縣公寓線下交易的房源百分比（2015年6月—2016年6月）

舊金山縣單獨家庭住宅銷售價位與初始價格的百分比（2015年6月—2016年6月）

舊金山縣公寓銷售價位與初始價格的百分比（2015年6月—2016年6月）

2015年與2016年第二季度舊金山縣區獨立屋就銷售金額、銷售數量、待售期和中等銷售價四方面的比較

2015年與2016年第二季度舊金山縣區公寓就銷售金額、銷售數量、待售期和中等銷售價四方面的比較

2015年與2016年第二季度舊金山縣不同價格範圍的獨立屋就銷售金額、銷售數量、待售期和中等銷售價四方面的比較

2015年與2016年第二季度舊金山縣不同價格範圍的公寓就銷售金額、銷售數量、待售期和中等銷售價四方面的比較

舊金山房市前景預期

盡管舊金山的房地產需求旺盛，但我們預計在今年接下來的時間內，市場會更加趨於正常化，即使針對夏季末期典型的減速進行調整。全球經濟的不確定性，包括英國公投脫離歐盟組織的負面影響與中國金融市場的緊縮，都可能導致這種平靜趨勢的節奏與深度擴大。

馬克•麥克勞林專欄全集

舊金山灣區房地產精英太平洋聯合國際分享投資寶典

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英國 | 啃老族可不只中國有英國人「父母銀行」助子女買房

據《每日郵報》報導，一份研究顯示，由於房價高昂，英國人也不得不開始「啃老」。為了幫助子女償還房貸，英國父母給子女的財政援助平均達到25,090英鎊，其中居住在首都倫敦的父母，給子女償還房貸的金額尤其高，往往是其他地方的兩倍，達到3.6萬鎊。

這份報告由保險商Aviva撰寫，報告發現，45歲以上的成人給子女或孫子女在英國買房上面的財政援助金額，要取決於他們的居住地點。比如英格蘭東部地區的父母，平均援助子女2萬英鎊，而倫敦的父母則援助3萬6千英鎊，其中大部分是現金。而倫敦也是全國房價最高的地區，平均房價接近60萬英鎊。

緊隨倫敦之後的是中東部以及東北地區的父母，他們給子女的財政援助分別為32,500英鎊和27,950英鎊。英格蘭東部地區的父母給予子女的財政援助平均來看最少。

各地父母給予子女財政援助的方式，也各有不同。有71%的父母利用儲蓄和投資來幫助子女繳納首付，有10%的父母則用自己的援助款項直接購買房產。還有10%的父母選擇搬到小一點的住宅中去，以幫助他們的子孫後代登上房產階梯。

據這項研究，約克郡與漢伯地區的「父母銀行」最傾向於用他們的儲蓄或其他投資產品來幫助子女繳納首付。在該地區，有80%的父母表示他們會依照上述方式援助子女，而此方式在全國所佔比率平均為71%。

而東北部地區的父母比其他地區的父母更傾向於利用自己的儲蓄和投資產品，為子孫後代直接購買房產，在受訪人群中，有四分之一的人已經或準備這麼做。

同時，倫敦和中西地區的父母，傾向於搬到規模較小的住宅中去，以便用省下來的錢，幫子女繳納首付。

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（據英中時報）

澳洲 | 資產折舊抵稅系列（九）：破解第三大誤解——“負現金流的物業或低收入投資者無需做折舊”

我曾遇見很多海外的投資人士來咨詢，現在房租收入和其它非折舊的支出打平或還要自己額外支付費用。為何還要做資產折舊抵稅報告？

我回答，首先房租收入會隨著通貨膨脹而逐年上漲，而房屋貸款利息等開支是相對固定的。今天打平或賠錢的投資物業，5-10年後一般會成為正現金流的物業。那時候，你會因為多打稅而苦惱。如果現在做一份投資房折舊報告並每年上報抵稅額度，雖然短期內沒有經濟利益，然而5-10年後這些多年累積的負值（相當於虧損）可在投資房產成為正現金流的物業以後發揮它們的作用，讓您將來少交稅。

低收入投資者將來也是有可能掙更多的錢。比如上文提到的在讀的學生。如果您現在不做資產折舊抵稅報告，白白放棄應有的稅務利益，等到您將來接到國稅局寄來的交稅單時，才想把若干年前漏報的折舊抵稅額找回來就難了（幾乎是不可能的）。據統計，約有79%的投資者多交了稅，究其原因，大多數都是忽略了資產折舊抵稅報告。

此外，折舊可以影響到業主將來賣房時的增值稅，投資房子上附加資產的折舊額是不用還回去的。這無疑是增加了擁有物業期間的成本，讓業主少交增值稅。若讀者有相關疑問，敬請咨詢專業人士。

我們經常會看到因為對折舊這一概念一無所知而承受不必要損失的投資者，十分痛心，希望在此告誡讀者，做（折舊）比不做（折舊）要好，要做就盡早做並且要做出最大的結果。

每年的7月1日在稅務上都是一個時間分隔點。我們希望大家告訴大家，如果您擁有投資房產而從來沒有一份資產折舊抵稅報告的話，過了7月1日，您有可能又白白損失了一整年的折舊抵稅額度，從而要多交稅了。為了您的稅務利益最大化，請抓緊聯系專業人士，在7月1日到來前，運籌帷幄，把握主動，早日實現個人的財務自由。

澳洲稅法規定，資產折舊抵稅報告只能由專業建築估算師（Quantity Surveyor）出具，同時他必須是注冊稅務代理（Registered Tax Agent）。為了保護您的合法利益，請盡快聯系專業估算師，他會最大化您每年的折舊抵稅額度，並提供百萬專業保險保障，讓您投資好回報，無煩惱。

澳洲稅務局規定，只有建築估算師兼QS類別的注冊稅務代理才能出具房產折舊報告，其他任何人不能簽發折舊報告。普通會計師持有的注冊稅務代理資格並不是QS類別的注冊稅務代理資格，兩者的適用範圍（前者是報稅，後者是制作折舊報告）是有嚴格區別的，任何試圖混淆這兩個概念的行為都是不合法的。【閱讀原文】

黃旭剛Lawrence專欄全集：

黃估算師傳授資產折舊抵稅秘笈

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英國 | 英國脫歐房市走勢可能讓你意想不到

2016年6月24日是歷史性的一天，英國通過全民公投決定將退出歐盟。超過3千萬投票者參與此次公投，退歐派最終得票51.9%，以微弱的優勢獲勝。正式結果還未公佈，英鎊已經大幅跳水，創造30年以來最低水平，對人民幣跌破9元大關，最大跌幅超過10%。退歐結果公佈後的數日內，歐美股市大幅震盪，各方避險情緒強烈，投資者紛紛選擇避險能力更強的投資商品，金價與避險貨幣（例如日元）匯率都在近期飆升就是最好的例子。

除了黃金與外匯，許多投資者也都將目光放在房地產市場，希望抓住這千載難逢的英鎊貶值機會，入手英國尤其是倫敦的房產。不過目前分析普遍對英國退歐後的房市走勢並不樂觀，認為盲目抄底英鎊可能將損失更多。那麼英國退歐後房市究竟會何去何從？趁匯率優勢在英國買房又是否為一個明智的選擇呢？

首先讓我們對退歐前的英國整體經濟與房市有一個大致瞭解。2005年至2007年間，英國經濟增長維持在2.5%-3%，房價漲幅顯著。 2008年金融危機影響下，英國GDP連續兩年出現負增長，房價也在2009年初跌至谷底。經歷了短暫的復甦， 2012年英國經濟再次受美國次貸危機波及，英國房市也從反彈期進入瓶頸階段。

2013年起隨著全球經濟復甦，英國經濟增速明顯加快，2014年增長率達到2005年後的最高水平。與此同時，房價開始飛速上漲，2014年下半年已經超越經融危機前的峰值水平。2016年4月，英國總體房價較2007年峰值已高出10%左右。而在房產供給嚴重不平衡的倫敦，2016年4月房價已經比2007年的峰值增長近60%，成為全球房價最高的城市之一。瑞銀2015年全球房市泡沫報告中就將倫敦列為全球泡沫最高的房產市場。

決定退出歐盟後，英國經濟形勢必將產生改變。短期來看，退歐導致的市場波動與眾多不確定因素會使大量資本出逃，英鎊匯率將持續下跌。EIU（經濟學人智庫）預測2016年末英鎊將比一年前貶值14%-15%。中長期來看，英鎊貶值將會帶來進口通脹，借貸成本將會增加，各行業盈利空間變小，企業生存難度加大。EIU認為英國失業率可能在未來幾年增加，2018年預計達到6%。這對英國房市來說又意味著什麼呢？

在無政府貨幣政策干預（或干預無效）的情況下，通脹增長，借貸成本增加，失業率增高，將帶來本地市場需求的緊縮。除去剛需用房，其他類型的購房需求將顯著減少，在一定時間內會給房價帶來下行壓力。然而另一方面，市場的波動與借貸成本的升高，又會將一些本土投資者與開發商擋在市場外，長期來看則會導致市場供給的減少，在一定程度上緩和減少的需求。

由此看來，退歐之後的英國房市，將先有一段減速或負增長之旅，但市場在中長期達到新的平衡。由於房產開發減緩，倫敦等熱門市場供不應求的情況並沒有得到本質的改變，加之英鎊貶值對海外投資者的強大吸引力，房產價格依然會在市場穩定後回歸上升通道。

當然，擁有成熟的市場體系與應急制度的英國政府很快會對市場進行干預。外匯干預穩定英鎊匯率、創造更多工作機會、降息以刺激貸款與投資等政策都會儘量降低退歐對市場，包括房產市場的負面影響。只要政策正確有效，市場的發展趨勢應該會比設想的走勢更為平緩。此外，這次退歐引發的危機與市場調整也從出其不意的角度緩解。

了倫敦等熱門房市季度供大於求的行情，有望降低房產市場存在的危險泡沫。

上表總結了英國退歐引發種種情況，不難發現導致房價下降的因素普遍存在於中短期。而從更長期的角度來看，房市將重新找到平衡並繼續向上發展。這些種種市場因素帶給中國買家的，既有風險也不乏機遇。英鎊大幅貶值已經降低了中國買家在英國的購房成本。相比於公投前，同樣的英國房產對中國買家而言已相當9折優惠。另外，本地購房需求減少將為房價帶來下行空間，中國投資者有望進一步節省自己的投資成本。當然，只因匯率優勢而盲目進行投資是不可取的。那麼投資者們又該如何做出合理的投資選擇呢？

投資建議：

明確投資目的：注重長期投資價值

退歐後，英國房市租售需求預計都將降低。在英國居住工作的其他國家公民有可能由於移民政策調整離開英國，出租市場將受較大打擊。此時投資英國房市應首先考慮房產自身價值和長期升值空間，並做好接受較低租金回報率的準備。

選準投資目標：選擇供給較少的區域與房型

決定房價走勢的基本面始終是由市場供給關係與政府政策聯合決定的。退歐之後，政府勢必會出台一系列政策來刺激市場。作為投資者，則要把握市場剛需，選好投資地點與房型，確保所選房產在市場上不會出現供大於求的情況。例如市場對倫敦市區普通公寓的需求，遠比英國東北部郊區豪華別墅的需求要穩定得多。

控制投資風險：選擇市場主流價格範圍

面臨市場波動與不確定性，風險控制是投資者必須要考慮的環節。控制風險首先要控制價格範圍。太昂貴或太便宜的房產由於受眾面較小，在市場波動中都會面臨較大的需求波動，在當下並不建議投資。市場主流價格範圍的房產則是比較安全的選擇。

量化成本與回報率：切不可貪低望高

在這段時間內，導致市場變化的因素十分複雜，降息等政策對房市的影響都會是兩面性的，對房價的影響更是難以直接預測。投資者們應當將眼光放長遠，不用糾結短期的波動。選擇入場前，買家應當確認自己的預算（考慮匯率換算後），以免因一再等待更低的價格而錯失入場機會。同時，投資者需要給自己設立一個盈利目標，一旦市場出現達到或接近目標的出手時機就應當機立斷，無目標地等下一個高峰只會錯過最佳盈利時機。

相關資訊：任性的英國人玩脫了，潘多拉的盒子才剛剛打開……

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加拿大 | Top 3城市供房、租房能力對比分析

加拿大的領土面積為998萬平方公裡，為全球面積第二大的國家，得天獨厚的自然資源以及穩定發展的經濟賦予了這個“楓葉之國”全球最富裕、經濟最發達的國家之一的美譽。

安大略省（Ontario），魁北克省（Quebec）以及不列顛哥倫比亞省（British Columbia，BC省）分別以她們的人口數量、經濟水平和占地面積等優勢占據了加國的前三大省份之位。而多倫多、蒙特利爾以及溫哥華這三座其省內最大的城市憑借自身的種種優勢和國際地位在加拿大的各個領域各領風騷，吸引著全世界的目光。這三座城市的樓市也是世人關注的焦點，而眼前最熱點的當屬BC省大溫地區的“炒房熱”。

2016年7月25日， BC 省政府忽然宣布了一項新稅率政策：“自8月2日起，凡購買大溫地區房屋的外國人均要額外征收15%的房地產轉讓稅（Property Transfer Tax）”。省財政部長德容格（Mike de Jong）公布新法規時表示舉例說，新法生效後，一棟售價兩百萬加元的住宅，如果是賣給外國公民，則需要加上30萬加元的房地產轉讓稅。也就是說，在新政下，未來所有非加拿大公民或居民，以及外資機構的准業主都會受到影響。上至BC省省長（Christy Clark），下到溫哥華市市長（Gregor Robertson），都認為此新措施不但可以確保和幫助當地中產家庭能夠在社區購買或租到合適的房屋，而且還能抑制全球投資帶來的對溫哥華地區的房產市場的過熱影響。

究竟是政府決策者“杞人憂天”？還是溫哥華的房產價格當真是高到“如臨大敵”，造成了全民負擔？下面筆者就將分析溫哥華地區的房市給當地居民帶來的壓力，並與其他兩個城市做個對比，以此來對加拿大三大城市居民供樓租房能力進行分析：

供房負擔能力

去年九月，加拿大皇家銀行RBC針對各城市的房市走向以及房產市場的居民負擔能力分析進行了評估，評估報告顯示溫哥華與多倫多房市的持續火熱已經嚴重影響到了居民“供樓負擔能力”。溫、多兩市在房價飛漲方面的情況很像90年代房市崩潰前的不健康水平，雖今後的走向尚不可預期，但也到了需要謹慎投資的階段。而加拿大以蒙特利爾為首的其它城市則屬投資的健康等級。

皇家銀行副總裁兼總經濟師Craig Wright表示，溫哥華房產市場的供樓能力負荷已經到達加國所有城市的最高水平。以目前房價計算，該地區中等收入水平家庭的稅前收入的88.6%需要供給到房屋費用；而多倫多的情況趨於負擔排行榜的第二名，占59.4%。蒙特利爾在下表中排名第三，僅僅37.2%。這說明在蒙特利爾進行購房置業的居民比溫哥華的居民多出一半的可支配收入，買房者的供樓負擔大大降低。

加拿大三大城市供房負擔能力比較

然而，僅憑上表還不足以說明溫哥華的房市讓當地居民無法承受，因為所謂的“供樓能力”除了受房價因素影響外，也與當地收入有緊密的聯系。若溫哥華居民收入高到足以承擔高房價也無妨，但根據統計數據顯示卻並非如此。且除了買房之外，租房開支也是衡量居民安居樂業的重要指數。因此，筆者又做了三城所在的省份關於法定最低工資與負擔房租之間的研究。

租房成本比較

下面的表格摘自加拿大獨立並且非盈利公共政策研究機構（Institut Fraser）於2016年4月推出一份加拿大各省最低工資統計分析報告，該系列對比數字可以讓讀者對加國這最大的三個省份的收入水平有個直觀認識，從而更加深入地了解除供樓之外，租房成本上的差距。

加拿大各省最低工資統計分析報告【來源：加拿大統計局（Statistique Canada）、中小企業人員薪酬計算服務公司Nethris和加拿大房屋抵押貸款及住房保險公司（SCHL）】

由圖所示，溫哥華所屬的不列顛哥倫比亞省的法定最低工資為10.45 $/H，在這三個大省裡排到末尾，然而平凡家庭每月支付房租所需工作時數卻為131個小時，占居三省之首。也就是說，如果一個人平均每周工作40小時，那麼這個人的房租基本由他工作三個多周的工資來支付，剩下的一周左右的工資來負擔他的生活費。

與之相比，魁省普通家庭每月支付房租所需工作時數是72小時，比起BC省少了足足59個小時,這個差距相當於魁省的一位普通工作者每月可以擁有比大溫地區的工作者多一個半星期的工資儲蓄，比安省的工人多將近一個星期的工資儲蓄。所以，就需要租房的家庭而言，在魁省安居可以享受到更多的生活愜意與負債能力的輕松。

Jason專業點評

筆者憑借在海外多年從事房地產經紀的經驗並結合多方數據，大膽的預測:第一，新政不會把大溫地區的樓價問題完全清除，但是在一個階段內多少遏制住了上漲的趨勢。第二，魁北克省的房地產市場將自2016年起，在未來的幾年甚至是十幾年內，會是一匹黑馬。在如今溫哥華和多倫多在房產領域前途不明朗的今天，蒙特利爾作為加拿大第二大城市會突破重圍，成為華人安家置業的首要選擇。

大部分華人都有購房置業的投資習慣和夢想。這其中既有中國民間資本逐漸強盛的原因，更有中國人千百年不變的對土地田宅的依戀。不管是作為子女教育的敲門磚，還是應對國內通貨膨脹實現財產保值，海外購房置業都是華人近些年來熱衷的投資方式。上文僅探討了在魁省、蒙市的安居優勢，若再結合近年魁省移民的火熱，和魁省廣受稱贊的高福利制度，不難推測出在魁省投資的巨大潛力。筆者會在今後的文章裡為大家介紹更多魁省投資置業信息，也歡迎大家向我提出感興趣的話題。

開年以來房價一路猛漲，每月的房地產報告數字體現了一個現像——“高”，不僅交易量“高”，價格也“高”。五月中大多地區共有12,870起交易，同比增長迅猛，銷售量刷新了地產局往年五月的歷史記錄。各類房屋價格漲幅趨勢非常明顯，漲幅高達15.7%，這麼高水准的回報率，買家瘋狂的原因也可見一斑。【閱讀原文】

郭釋仁專欄全集：

郭釋仁Jason解析加拿大蒙特利爾買房及投資置業密匙

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