澳洲房產市場上中國買家的三大趨勢

畢馬威會計事務所(KPMG)合夥人道格·弗格森(Doug Ferguson)、悉尼大學教授漢斯 ·亨德利斯克 Hans Hendrischke聯合萊坊集團(Knight Frank)就澳洲房產中國買家三大趨勢這一主題發佈一份出色的、具有啟發性的總結報告——《揭密中國》(Demystifying China)。

這篇報告很值得一讀。以下是他們幾個重要發現。

趨勢1——商業地產投資成倍增加

2014年,中國在澳大利亞的海外投資主要集中在商業地產,佔總數的46% (44億美元),而對礦業的投資目前只佔11%(9.92億美元)。僅僅一年時間,中國在商業房地產投資增長了將近四倍達到43.7億美元。1

2014年,中國對澳洲 幾個大型投資包括收購澳洲第二大影院運營商Hoyts Group、紐卡斯爾港(the Port of Newcastle)、喜來登 公園酒店(Sheraton on the Park)以及位於悉尼阿爾弗雷德街1號的 Gold Fields House 。2

2014年10月,澳洲政府將鏡外投資門檻從1億美元提升到10億美元,提高了10倍,而這些趨勢還將持續。

令人難以置信的是,報告指出,中國保險行的總資產在過去五年裡翻了一番,至9.6萬億元人民幣(合1.6萬億美元)。

中國對澳洲投資正從礦業、資源產業向房地產轉移。

文中插入的這份令人震驚的圖表表明中國人在悉尼和墨爾本這些門戶城市的房地產投資有多麼瘋狂,而且這些數據還不包括住宅地產。4

報告發現,越來越多的中國住宅開發商開始關注對布里斯班和黃金海岸,特別是在布里斯班的紐斯特德(Newstead)和佛特谷(Fortitude Valley)。

以下列表是關於2014年1月至2015年3月期間,中國投資者收購的部分重要地產。5

這種趨勢如果沒有加速的話,也只會繼續延續。

趨勢2 ——人民幣升值

在過去的十年中,中國資本在澳洲的購買力大幅增加,鼓勵進一步的投資。6

趨勢3——聚焦新南威爾士州

值得注意的是,中國對新南威爾士州的投資佔其總投資的72%。7

澳大利亞目前鼓勵更多的中國投資進入,在推出500萬澳元重要投資者簽證(SIV )之後,又推出 1500萬澳元的高端投資者簽證(PIV),為超高淨值個人提供更為快捷的方式獲得澳大利亞永久居留權,需時 12個月以內。

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近年韓國濟州島房價漲2至3倍 投資環境面臨新變化

走出濟州島機場,撲面而來的除了清新的海風,還有巨幅的中文房地產廣告,車身印著「買房獲韓國綠卡」的出租車呼嘯而過。這裡是被大自然恩賜的魅力海島,也是被中國房企和購房者追捧的掘金熱土。《每日經濟新聞》記者統計發現,中國房地產商在濟州島的開發投資接近千億規模。記者以看房者的名義走訪了濟州島海岸線四周的多個著名「中資」樓盤,聽到售樓部工作人員介紹都是樓盤銷售情況「火爆」,開盤兩年售出80%以上。

近年韓國濟州島房價漲2至3倍 投資環境面臨新變化
中國房企和購房者追捧的掘金熱土

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韓國綠卡(永久居留權),是吸引中國購房者的最大賣點。投資風險較低,利潤空間可觀,是招徠中國房企的原因。在極高的開發與購買熱情推動下,濟州島房價兩三年間漲了兩三倍。

不過,濟州島並不打算走一條靠「野蠻生長」的房地產拉動經濟的道路。中國房地產開發商在濟州島的投資環境也面臨著新的變化。

瞄準中國買家

幾乎每一個路牌都有中文標識、每一位店舖老闆都會講簡單的中文,濟州島對中國遊客照顧周道,讓來到這裡的中國人「毫無違和感」。

濟州島旅遊局方面對記者表示,2014年濟州島遊客突破1200萬人次,當中320餘萬人次的外國觀光客中,中國遊客多達290餘萬人次,同比增長近60%。

而近年來到濟州島的中國客群中,流行著一種新的玩法:一邊看房、一邊看景點。濟州島當地旅行社經理告訴《每日經濟新聞》記者,為滿足中國遊客的看房需求,該旅行社專門製作了一條看房與看景點結合的路線圖。「來看房的中國遊客,有不少都是奔著中國房企在濟州島的開發項目來的。」

憑藉在中國國內的品牌知名度,綠地在濟州島的房產項目成為中國「看房團」的熱門項目之一。記者也來到了位於濟州島西歸浦市的綠地別墅項目,推開售樓部大門,卻被置業顧問告知「銷售不到兩年,房子就賣光了」。

事實上,和綠地有著相似特徵的房產在濟州島還有很多——這些樓盤都是依山傍海的海景房,精裝修的程度可以達到連床單、被套、鍋碗瓢盆都準備好了,用銷售人員的話來說就是「不用拎包,直接入住」;均價2.7萬元一平方米,總面積在130~200平方米,銷售狀況尚佳;它們的開發商都有著中國資本背景,售樓部工作人員是清一色的中國人,目標客戶亦直指中國人。

「比起在歐美購房,濟州島距離上海只有1小時的飛行距離,距離北京只有2小時的飛行距離,擁有地理優勢。」上海易居房地產研究院研究員嚴躍進對《每日經濟新聞》記者表示,韓國和中國都屬於東亞文化圈,有著相似的文化背景和生活習慣,「移民不移俗」。除了優美的自然風光外,濟州島的教育資源也是房企們的賣點。

綠卡撬開銷量

不過,和自然環境、教育資源比起來,永久居留權才是中國開發商最大的砝碼。

2010年2月,韓國政府出台了一項房地產投資移民政策,如果外國人在指定地區投資「以休養為目的的居住設施」50萬美元以上,就可以獲得居住簽證F2,5年後F2簽證可轉為永居簽F5,持永居簽的外國人可與韓國國民享有同樣的教育和醫療保險。

據韓媒報導,該政策實施當年,有3名外國人在濟州島投資獲得居住簽證。此後,其人數逐年劇增。自實施房地產投資移民製度5年來,獲得韓國居住簽證F2的外國人達到1007人。其中,中國人為992人,佔99%。濟州島的「中國標籤」愈發顯眼。

目前濟州島總投資額500萬美元以上的大型項目共18個,總投資額為87528億韓元,其中,來自中國的投資額為6118億韓元,共14個項目,佔68.6%。

而中國房地產商則把投資濟州島,作為海外戰略的試驗田。綠地董事長張玉良透露,通過對濟州島的前期研究綠地得出結論:濟州島地價合理、成本可控,持有型物業市場稀缺。投資風險較低,也能獲得不錯的收益。濟州島項目是綠地出海的第一步,隨後綠地在其他國家出手投資。

雖然不錯的收益吸引著開發商和購房者,但也有業內人士指出,由於韓國政府對房地產有健全的法律和政策控制,比如項目一定要建成一定規模才可以賣,基本上不存在空手套白狼和囤積居奇的可能。而韓國又有較高的房產稅和物業費,所以炒房團的投資本身也會有風險。

嚴守生態紅線

韓國統計廳在今年2月發佈的《2014年四季度市道服務業生產動向》顯示,在韓國全國16個廣域自治團體的服務業生產指數中,濟州以4.8%的增長率,創下韓國全國最高紀錄。

韓國統計廳分析稱,中國投資者掀起濟州島投資熱潮,令當地的房地產和租賃領域出現大幅增長。「五年時間裡濟州島房價漲了十倍。」濟州國際大學教授金義根對記者表示,擔心房價上漲過快、大量開發破壞自然環境,是當地居民的憂慮。

事實上,濟州島對中國房企的態度並不矛盾,一方面濟州島需要外界資本投資濟州島,帶來經濟的發展和就業的拉動,但另一方面,嚴守生態紅線和避免投機性投資是濟州島決不讓步的底線。

韓國是怎樣應對高房價的?

「最近兩三年之間,濟州島的房價漲了兩三倍。」濟州島一位當地導遊說,永久居留權的土地變得更難拿了,現在看來還會上漲。

實際上,抱怨高房價的遠不止中國,濟州島僅是當前韓國面臨房價趨高的一個縮影。不過,這一現象也讓《每日經濟新聞》記者進一步去探究韓國是如何應對高房價的。

當前,韓國既有政府為年輕人提供的公租房,又有延續幾十年之久的「傳貰房」制度,前者屬於一種公對私的公租房制度,後者屬於一種個人對個人的私人租房制度。最新的情況卻是,「傳貰房」還衍生出了「產權房」。也就是說,房客租住這個傳貰房幾年之後,經房主許可將其產權買下來。

上述導遊告訴記者,「韓國年輕人要自己買房還挺吃力的,但政府有很多長期租住的房子。1000~2000元一個月,可以長期住,住了五年、十年後,可以買這套房子。」

相關學者認為,作為韓國特有的不動產物權制度,傳貰房制度主要涉及到傳貰權,而傳貰權的取得主要依據當事人之間傳貰權設定契約、登記及傳貰金交付,存續期最長不超過10年。存續期內,傳貰權可以轉讓給第三方或為他人提供擔保等。

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邁阿密房產吸引國際投資者 現金交易達半

據邁阿密房地產經紀人協會(Miami Association of Realtors)提供的數據顯示,2015年5月,邁阿密獨棟房屋和公寓的平均銷售價格均呈兩位數的增長,同時該地區住宅銷售總量增加。

邁阿密房產吸引國際投資者 現金交易達半
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住宅銷量上漲

2015年5月,2014年曾刷新年度記錄的邁阿密獨棟房屋成交量,從去年同期的1215套增長到1276套,同比上漲5%;同時,該地區現有公寓銷售量——去年在預售公寓銷售量有所增加情況下仍創下邁阿密歷史上第二高的記錄,從去年同期的1489套下降到1450套,同比降幅達2.6%。總的來說,2015年5月,邁阿密-戴德縣住宅地產銷售量2726套,去年同期2704套,同比微增0.8%。

獲得抵押貸款購買現有公寓的買家仍然有限。邁阿密大量公寓建築沒有得到聯邦住房管理局(Federal Housing Administration)貸款,阻礙了市場進一步擴張。據佛羅里達州特別行業管理署(Florida Department of Business and Professional Regulation)和聯邦住房管理局今年早些時候發佈的統計數據顯示,邁阿密-戴德和布勞沃德縣的8523套公寓建築中,只有29 套獲得聯邦住房管理局貸款批准。 也就是說,該地僅有0.034%的公寓建築獲得聯邦住房管理局貸款,而美國的平均水平是30%。

房價中值呈兩位數增長

2015年 5月,獨棟房屋價格再次增長,儘管該數值連續三年同比增長,但仍保持在2004年負擔得起的水平。同時,公寓的價格也有所增長,在過去的48個月內已有47個月錄得增漲。2015年5月,獨棟房屋售價中值同比上升了12.8%,達到28.2萬美元,去年同期為25萬美元。同時,公寓銷售價格的中位數也上升了11.1%至207,250美元,去年同期為186,500美元。
據全美房地產經紀人協會(The National Association of Realtors)發佈的2015年國際客戶購房活動概要(2015 Profile of Home Buying Activity of International Clients)顯示,邁阿密住宅價格比其他類似的全球城市要便宜得多。該協會以全球房地產指南(Global Property Guide) 所調查報導的價格為依據,對眾多國外城市120平方米的公寓的成本進行分析,並且與美國幾個主要城市的公寓平均價格相比較。該協會指出,邁阿密-勞德代爾堡-邁阿密海灘地區購買一套120平方米的公寓要耗資149,900美元。倫敦同樣面積的公寓價格高達960,840美元,中國香港776,280美元,和紐約高達160萬美元,相比邁阿密高出至少5倍。

邁阿密房產現金買家數量兩倍於全美平均水平

2015年5月,邁阿密已完成的交易中,現金交易佔比49.5%,是全美平均水平的兩倍以上。全美房地產經紀人協會指出,全美只有24%的房屋交易是採用現金支付。而2014年5月,邁阿密現金交易佔比更是高達56%。邁阿密高現金交易比例再次反映南佛羅里達對國際購房者的吸引力,國際購房者往往在購買房產中全部用現金支付。

2015年5月份,邁阿密房產很大一部分的已完成的現金交易是涉及公寓,比例為63.9%,而獨棟房屋銷售佔比33.2%。

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南素裏即將成為溫哥華下一站的房地產熱點

南素裏2015年上半年盤點:供求不匹配房市火熱

根據大溫地產局的統計數字,今年1到6月,南素裏賣出盤893個,同比增長19.51%;賣出盤平均價120萬0312元,同比增長12.98%。

南素裏即將成為溫哥華下一站的房地產熱點

從各個地區看,Crescent Beach Ocean Park賣出盤166個,同比增長30.71%;賣出盤平均價119萬1702元,同比增長13.17%。Elgin Chantrell賣出盤138個,同比增長42.27%;賣出盤平均價169萬6506元,同比增長1.77%;Grandview Surrey賣出盤93個,同比增長32.86%;賣出盤平均價128萬6817元,同比降低4.73%。King George Corridor賣出盤154個,同比增長28.33%;賣出盤平均價61萬8451元,同比增長10.28%。Morgan Creek賣出盤86個,同比增長36.51%;賣出盤平均價131萬148元,同比增長7.80%。Pacific Douglas賣出盤55個,同比降低30.38%;賣出盤平均價92萬3341元,同比降低2.82%。Sunnyside Park Surrey賣出盤104個,同比增長6.12%;賣出盤平均價95萬6409元,同比增長7.71%。White Rock賣出盤181個,同比增長27.46%;賣出盤平均價115萬6319元,同比增長9.04%。Hazelmere賣出盤9個,同比增長12.50%;賣出盤平均價166萬1776元,同比降低0.46%。

海洋森林高爾夫成亮點

Ocean Park是名副其實的海洋公園,位於Semiahmoo半島最西面,被Semiahmoo海灣和Boundary海灣所環繞,北接Crescent Beach,東鄰白石鎮,20世紀初,居住在北溫、西溫和新威斯敏的居民就來此建度假屋。現在該地區還保留著很多占地幾英畝以上的,位於森林深處的古屋,也有不少鄉村氣息的小房子。Elgin Chantrell以其獨特的歷史遺產和自然風景而聞名。很多背靠森林,面向溪流的豪宅都坐落在這個地區。靠近東面有不少城市屋,安全幽靜、舒適,很多退休老人居住在這裏。Sunnyside是一個比較新的社區,因為區域內的Sunnyside Park得名。這是南素裏的綜合運動型公園,有網球場、足球場、室外游泳池等。區內有兩個大型的購物中心South Pointe 和 Pennisula Village。有很多新建的城市屋、共管公寓和獨立屋。區內還有大型城市森林公園Sunnyside Acres Urban Forest。白石鎮擁有迷人海岸線,名字來源於海邊白色大石頭,據說是冰河時期的沉積物。既有很多適合普通人居住的公寓,也有很多依山面海的豪宅。開車15分鐘可以到達15家高爾夫球場。

性價比高享受鄉村氣息

King George Corridor-King George Corridor位於南素裏東面,通過99號公路很容易到達菲沙河谷地區和溫哥華市中心。這是發展中的新區,新型公寓、城市屋和高密集的獨立屋越來越多。該區房價便宜,20萬左右就可以買到一個公寓,60萬左右就可以買到獨立屋。Morgan Creek/Rosemary Heights-Morgan Creek以高爾夫球場聞名,著名的私校Southridge就坐落於這裏。西面的Rosemary Heights臨近河灣地帶。 因為靠近素裏南北重要的交通要道152街,深受上班族喜愛。據數字統計,Rosemary Heighst是大溫地區最富有的社區,居民收入是其他社區的兩倍;Grandview是最近10年才發展起來的新社區,現在是南素裏市中心。擁有占地55萬平方尺的大型零售購物中心。新建的豪華型獨立屋、城市屋和公寓吸引了投資者和自住者;Pacific Douglass和美國邊境相連,美加共同所有的和平門公園就位於Pacific Douglass的最南面。擁有廣闊的農場、馬場、高爾夫球場、森林,可以享受鄉村生活的寧靜和休閒。Hazelmere區內有著名的高爾夫鄉村俱樂部Hazelmere Country Club,南面是美加邊境,東面緊鄰蘭裏。土地遼闊,有很多供休閒娛樂的農場,大部分土地都是農業保留地。東南面的Campbell Valley Regional Park一帶有獨立屋住宅區。

生活方便景色優美

南素裏是素裏市南部社區的總稱,位於Boundary灣東南部的半島上,毗鄰白石鎮。由於南素裏與素裏的其他部分被大片的農地所分隔,從而形成了一個獨特的區域。具體可分為10個小小區,他們分別是Crescent Beach、Crescent Heights、Elgin、Chantrell Creek、Grandview Heights、Hazelmere、Johnson Heights、Morgan Creek、Ocean Park以及Sunnyside。

南素裏有多個成熟的購物中心,Semiahmoo Center、 Morgan Crossing、South Exchange Mall、Windor Square Shopping Centre。 還將新建Superstore和Costco。除此之外,南素裏距離美國邊界很近,去美國購物很方便。

南素裏白石鎮緊鄰大海,風景如畫,寧靜自然。市內有長達五公里的沙灘和海灣的溫暖淺海,這裏有兩個可以親水游泳的海灘。Crescent Beach 和 White Rock Beach、Crescent Beach是BC省重要的候鳥棲息地。White Rock Beach是加拿大久負盛名的海灘之一。

南素裏的房子或許沒有素裏另外幾個社區新,但這邊卻讓人感覺更有底蘊、更有韻味。街區寧靜、祥和,一派北美海邊度假小鎮的恬淡風情。當地居民以白人為主,即使是在非英語族裔中,德裔人士也是本區的第一大戶。而華人、印度人、韓國人在南素裏的人數差不多,所占的比例都不是很大。南素裏居民年平均收入超過10萬加幣,號稱素裏的富人區。

夏季平均氣溫為攝氏23度,冬季平均氣溫為攝氏6度。如果大溫菲沙穀是加拿大氣候最好的地段,南素裏白石就是他們的第一名。南素裏大大小小的花園也數不勝數。著名公園有Crescent Park、Centennial Park、Elgin Heritage Park、和平門公園。

南素裏擁有大約10535名長者居民,是素裏市擁有年齡超過60歲的長者居民密度最高的社區。根據2001年的人口普查數據,南素裏總人口是53980人。官方預計,南素裏的人口將在2046年達到近15萬。

名校多教育有優勢

南素裏的教育品質令華人滿意。南素裏地區中學、小學、公立私立一共十多所,有三所著名的公立中學:Semiahmoo Secondary School很受華人歡迎,主要是因為有IB班,附近居民多為中等收入者。特別值得一提的是這個學校的樂隊,在北美較有名氣,經常去國外參加比賽並獲獎;另一所 Earl Marriott Secondary School,白人多、華人相對較少,現在由於周邊房地產發展太快,已經人滿為患了,這個學校有冰球特殊專案,籃、排球、壘球、女子足球水準很高,學校的話劇小組在全國獲過獎,附近的居民藍領較多,該校ESL比例在南素裏和白石的三所中學中最低;第三所公立高中是Elgin Park Secondary School,2011-2012年在284所中學中,該校排名第44位。

南素裏還有一所頂尖的私立中學Southridge School,號稱是培養影響世界人物的學校。設有從學前班到12年級。其小學在全省850所學校中排名第一,中學全省274所學校連續10年排名前三名。由於附近家庭收入較高,所以入學門檻也比較高,家庭背景審查較嚴,學業上也比較突出。學費每年一萬多,贊助也自然是需要的。

商業工業發展生機勃勃

南素裏以獨立屋為主,152街是它主要的商業街。素裏市近年來還加大對南素裏的開發力度,計畫將該區打造成一個全新的“市中心”。 以其“名校”、“豪宅”、“低價”三大亮點,吸引了愈來愈多華裔移民及投資人。業內人士更以“下一站,南素裏”來形容該區的房產發展大勢。

南素裏還在進行Campbell Heights 工業園區的建設。該工業區位於南素裏東部,屬於輕工業和商業園區。占地面積1900英畝。目前一期工程已完工投入使用,有很多知名企業在那裏入住。二期正在建設當中。未來這個工業園能帶來2萬多個就業機會。

南素裏的交通越來越便利。99號省道跨越南素裏,向南直達美加邊境,並於和平門口岸連接5號州際公路交通方便;向北直通市區,貫穿Delta、列治文,並可連接91號公路。南北向的15號省道則連接1號省道以及另一個美加口岸。臨近兩個通往美國的海關關口,10分鐘即可到達美國;在16街與99號省道新修建了高架橋。

由於地緣關係,過往華裔移民置業大多集中在鄰近溫哥華國際機場的列治文及溫哥華西區,但隨著溫哥華西區屋價己大幅飆升;而列治文則因為華人過度密集,部分希望前來“避世”的中國富豪,已同時將眼光投向新開發的南素裏地區。

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國際酒店公寓投報高達6% 成海外投資新趨勢

出國買房是近年來海外投資主流,接下來,出國「買酒店」將成為新一波投資熱潮,尤其投資五星級以上的國際酒店級公寓,租金報酬率高達6%以上,因具備「高保值性、高投報率、高成長潛力」3高,讓全球頂端投資者趨之若鶩。

國際酒店公寓投報高達6% 成海外投資新趨勢
出國「買酒店」將成為新一波投資熱潮

私募基金積極買國際酒店國際頂級酒店公寓或 villa的投資,買主因為擁有產權,具備「可自住、可出租、可轉售」三大特色,買主可收取租金以換取長期投資收益,或出售賺取差價,因此國際城市的好地 段成為投資酒店級公寓的首要考量,市場上若有整棟酒店出售,馬上有投資財團、私募基金全棟收購,由此可見,全球投資眼光都聚焦亞洲國際酒店。

國際上,投資酒店公寓或villa已成趨勢,Villa型態的投資,包括有Banyan Tree悅榕集團頂級度假酒店、由SCDA規劃設計的巴里島 Alila Villas Soori蘇里區,以及WOHA規畫設計的Alila Villas Uluwatu烏魯瓦圖等。图片1

酒店公寓方面,隨著全球飯店集團以及私募基金積極在中國併購酒店,這股熱潮正風行中國大陸主要城市,以北京、上海、中國香港、南京為主。

北京、上海、南京如火如荼開酒店式公寓中國經濟強權不容忽視,國際飯店集團看好中國一帶一路、亞投行與經貿優惠條款下,會帶來國際級商務人士往返中國城鎮洽商的頻率變高,進而產生龐大長期出差的居住需求,催生中國一二線城市酒店級公寓商機,包括:半島酒店、四季酒店、勵駿酒店及來自中國台灣的涵碧樓酒店等集團,分別部署在上海、中國香港、北京與南京,這股酒店級公寓商機也朝二線、三線城鎮開始拓展。

中國主要城市的酒店級公寓需求不斷攀升,系因酒店公寓采五星以上飯店服務,房型規格都是行政套房與總統套房的級別,並增加廚房空間和管家服務,提供跨國企業高管人才長期居住生活的酒店服務。

鄉林集團洞燭先機,已在中國各城鎮佈局涵碧樓酒店公寓、Villa和寫字樓(商辦),不僅在華人圈造成話題,涵碧樓集團的全球發展戰略如中國的「一帶一路」,計劃在全球開幕30家涵碧樓酒店,下階段即將進軍東南亞及歐美市場。

國內金控海外投資部高層表示,高資產族佈局海外投資要注意風險管理,已開發國家如日本、澳洲及中國,政策與產業發展穩健,較無風險性,反觀熱門的東南亞國家,如:馬來西亞、印尼不僅有排華暴動疑慮,執政黨變動容易造成政策擺動的隱憂,東南亞雖投資總額低、風險相對高。

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華人瘋狂買房推高房價:日本人哭了

中國人海外購房再現熱潮,曾一度掀起悉尼、溫哥華和美國房價攀升,如今因日元貶值和奧運等因素將眼光投向日本,促使日本當地房價上漲。

華人瘋狂買房推高房價:日本人哭了點擊查看更多日本房產

據報導,之前已經席捲悉尼溫哥華美國的中國人掃房熱潮如今又蔓延到了日本:一輛又一輛大巴滿載著來自中國的購房者絡繹不絕來到這裡,推動當地房價節節攀升。

據報導, 北京的房地產中介如今每月兩次組團進行為期三天的東京、大阪看房之旅,一團40人的看房團來這裡的目的就是要尋找海外投資的合適之地。中國房地產投資者開始心儀日本房產,一是因為日元現已跌至22年低點,二是因為看好2020年東京奧運,認定這一題材有望推高房價,複製2008北京奧運帶動當地房價上漲的輝煌。上海買房團不久也將啟動。

據不動產經濟研究所稱,東京的公寓價格現已漲至1990年代初以來的最高水平,兩年漲幅達到了11%,一定程度上,這要歸因於剛剛興起的中國人投資日本房地產的熱潮,不過對於當地人來說,這絕對不是一個好消息,因為房價高的他們難以承受。

中國房地產中介搜房的大阪代理人Zhou Yinan說,需求簡直就像井噴。

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專家解析:英國房價與學校之間的聯系

英國的中小學和大學的教育質量在全世界是公認的可,對國際買家有著顯著——而且仍在增長中——的吸引力。根據私立學校委員會(Independent Schools Council)發布的數據,目前有超過2.4萬名海外兒童就讀於英國,比起2007年時的2萬人增幅顯著。

對於許多有孩子的海外家長,在英國留學是房產投資的催化劑——無論是學生公寓還是大型的家庭住宅。而我們的研究顯示了英國房價增長與學校之間的相關性,這對尋求強勁租金收益和資本回報率的投資者是個關鍵的因素。

專家解析:英國房價與學校之間的聯系

 

英國優質學區房推薦

研究分析了英格蘭和威爾士私立學校半徑兩英裏內的房價,發現這些地區的平均房價顯著高於全國平均水平。在2014年的英國平均房價是173,500英鎊,而私立學校半徑兩英裏內的平均房價是354,000英鎊。這對那些想為他們的孩子購買靠近學校房產的父母,或是尋找最好的租金回報的投資者來說是關鍵信息。

雖然私立學校和當地房地產價格之間不壹定有因果關系,但良好的私立學校與其周圍的房產的搶手程度之間確實存在相關性。接近最佳私立學校的房產價格都有顯著地擡升,而且比起全國平均水平,這些房產都能夠更快地從市場低迷中恢復。例如,當前的私立學校附近的房價與2007年的市場高峰期相比是116%,但英格蘭和威爾士的平均房價則只有同期房價的98%。

在倫敦也有著相同的特征——英國首都的平均房價比2007年的市場高峰期高出30%。錦上添花的結果是倫敦私立學校附近的房價比高峰期高出66%。這種差別最顯著的學校——Westminster School——附近的房價比2007年的峰值高出100%,其後的St Paul’s School周邊房價則高出75%以上。

對於45萬名就讀於英國高等教育的海外本科生和研究生,他們的家長也會考慮在英國置辦房產。在2013~14年,有25.8萬名海外學生就讀於英國大學本科,比上壹年增長了4%。英格蘭南部和西南部吸引的海外留學生人數最多,海外學生比例超過壹成的大學中2/3大學位於英格蘭南部和西南部。在過去10年中,來自亞洲和非洲的研究生數量翻了壹番不止。

對於希望在大學城投資住房的人,有壹點需要記住,高校不僅能夠支持周邊房產的房價和租金增長。它們也會帶來工作機會,並吸引大規模的雇主——例如圍繞劍橋大學和牛津大學的科技園——並進壹步催生對住房的需求。不難看出,這對投資者來說也有顯著的吸引力。

倫敦地鐵將開通夜班車 周圍房價走勢分析

倫敦市交通局正式宣布,將於9月12日起,正式開通五條線路的夜班地鐵服務。這五條線路分別為Jubilee、Victoria、Piccadilly、Central和Northern地鐵線。

按照TFL(Transport for London,倫敦交通局)關於交通便利程度和房價的關系研究顯示,通勤時間每減少5分鐘,平均房價就高出約10萬英鎊。因此,任何壹條加開的夜班車、新修的地鐵所節省的旅途時間,都將以房地產價格上升的形式兌現。

初期開通夜班車的線路,將局限在每周五和周六兩個夜晚,如果運營成功,將會考慮其它夜晚或其他線路的通宵服務。其中Jubilee、Victoria、Piccadilly、Central四條線路的夜班車為每小時六班,Northern線每小時為8班車次。

倫敦地鐵將開通夜班車 周圍房價走勢分析

Jubilee與Victoria線路最為繁忙 增開沿線將增加2000個就業機會

倫敦夜間地鐵線路開通具體細節:

1、Jubilee and Victoria lines全線運營,每10分鐘壹趟車。

2、Central line:White City和Leytonstone站之間,每10分鐘壹趟車;Ealing Broadway到White City、Leytonstone到Loughton/ Hainault之間,每20分鐘壹趟車。其它區間暫不運營夜班車。

3、Northern line:Morden和Camden Town之間每8分鐘壹趟車;Camden Town 和High Barnet / Edgware之間每15分鐘壹趟車。其它區間暫不運營夜班車。

4、Piccadilly line:Cockfosters到Heathrow Terminal 5每10分鐘壹趟車;其它區段暫不運營夜班車。

倫敦交通局預計,從半夜00:30到淩晨6點,將會有18萬人次乘坐夜班車。和公共汽車相比,平均節省時間20分鐘,最多能節省60到90分鐘的旅行時間。平均節約的出租車費用為18英鎊,最多可達110英鎊。

夜班車的開通,將為倫敦經濟增添3.6億英鎊的產值,增加2000個就業機會,其中1700各崗位直接產生於餐館、酒吧、劇場、夜總會等娛樂服務場所。當倫敦成為不夜城,經濟向好,夜班車地鐵沿線的房產將更加搶手。

Victoria線全線成為“不眠地段” Vauxball站將成為倫敦重建項目核心

建於上世紀60年代的維多利亞線地鐵曾是倫敦50年來第壹條全部使用新列車的線路。它覆蓋倫敦交通1、2和3區,就每英裏的平均旅客數來說,維多利亞線是眾多線路中最為密集的線路,每年輸送2億名乘客。

此外,它還是唯壹壹條全部在地面以下運行的主幹線路,因此站點也更為密集。

值得註意的是,Vauxhall是維多利亞線在泰晤士河南岸的第壹站,也是倫敦最大規模重建項目的核心。未來,面積450英畝的九榆新區項目將打造壹個全新的河畔居住區。

同時,備受矚目的中國房企開發項目“倫敦one”也緊鄰Vauxball,坐落在泰晤士河畔。僅需步行5~10分鐘,消費者就可到達Vauxball地鐵站。隨著,該站周圍眾多住宅群的重建與開發,房價預計將在未來五年內增幅超過15%。

“倫敦ONE”項目也是中國房企在歐洲投資的最大單體項目。該項目共提供439套住宅產品,而壹期推出的66套住宅產品壹經推出已全部售出。在二期樓盤銷售期間,“倫敦ONE”泰晤士河畔公館受到了全球投資者的廣泛關註。

Finsbury Park也是維多利亞線上房價較低且交通便利的地區。新建的公寓項目主要吸引的是那些希望感受到都市節奏的單身人士或情侶。

如果不考慮它不夠華麗的外型,Tottenham Hale還是壹個值得關註的區域。重建工程將使這裏煥然壹新,目前這裏還是倫敦三區內房價最低的。

英國低利率時代 投資者如何明智投資?

把握時機:英國低利率時代的投資方略

英國房屋貸款市場來說,過去的2014年頗為波折起伏。上半年房市復甦,但是英國政府推出的多重措施卻減緩了按揭的發放。下半年房市減速,但疲軟的經濟卻 讓按揭利率大幅下滑。至2015年,已經可以說處於一個利率在歷史低點的時代。那麼,在這樣的經濟環境下有怎樣的優質按揭,投資者們又應怎樣利用這個時代的低利率呢?

1、創歷史紀錄的按揭利率低點

保持低位的基礎利率

從去年下半年開始,英國央行的基準利率加息的前景不斷黯淡。時至今日,許多經濟學家預計英國央行至少12個月之內不會加息。例如,英國央行首席經濟學家安迪.霍爾丹(AndyHaldane)表示由於全球經濟增長疲軟、工資上漲緩慢、政治和金融風險,經濟前景已經惡化,這也意味著利率將在「更長的時間內保持低位」。

由於決定按揭利率的一個關鍵因素——掉期利率(SwapRate)的漲落與央行的基礎利率變化前景息息相關,因此的黯淡的加息前景也帶來了掉期利率的下滑。這也克服了貸款資助(FundingforLending)計劃的結束所帶來的不利因素,並為貸款機構提供了便宜的資金。

競爭帶來廉價的資金

另一方面,歐洲地區以至全球的暗淡經濟前景、工資與房價增速的脫節也限制了市場對未來房價的預期。房市從去年下半年已開始失速,購房按揭的需求也相應下降。英國央行的去年年底發佈的數據顯示,2014年11月的購房按揭批准數量為59,029,比起1月時的76,611降低將近二成。因此,面對著減速市場的眾多按揭機構都在想著如何把有限的購房者發展成自己的客戶。

為了限制房市的泡沫風險,英國金融市場行為監管局(FCA)和英國央行在2014年分別發佈了按揭市場回顧(MortgageMarketReview,MMR)和對高風險的按揭數量的限制。這都使得首付不足的按揭申請人受到很大限制。不過時至今日,這些嚴格規範所帶來的影響已經被市場吸收,貸款機構的競爭已經把資金價格的下滑直接傳遞到了借款人終端。

創歷史紀錄的按揭利率低點

根據Moneyfacts發佈的數據,五年期定息按揭的平均利率在2010年時是6%,而現在僅為3.73%,幾近腰斬;而二年期定息按揭的平均利率也從2013年的4.11%降至當前的3.27%。即使那些較為罕見的十年期定息按揭利率,也有顯著的下降。

定息的購房出租按揭利率也處在有史以來的最低記錄,平均利率僅為3.82%,而且產品數量也在一個月之內從757上升到811。

五年期定息按揭
五年前(2010年),以借貸15萬英鎊計算。首付25%的按揭最好產品來自Mansfield建設協會,利率4.75%,每月還款為855英鎊。

當前五年期定息按揭(首付25%)最好產品來自Tesco銀行,利率2.69%,每月還款額為687英鎊,五年內將節省10,080英鎊。

如果您有35%的首付,First Direct還提供了利率為2.29%的五年期定息按揭。

二年期定息按揭

二年前(2013年),首付25%的最好產品來自Chelsea建設協會,利率2.64%。以借貸15萬英鎊計算,每月還款684英鎊。

當前Tesco銀行提供利率1.59%的產品,每月還款606英鎊,二年共節省1872英鎊。

First Direct的母銀行匯豐銀行(HSBC),還提供了最廉價的二年期定息按揭:首付40%,利率1.19%。

十年期定息按揭
十年前(2005年)Northern Rock的產品(首付15%,利率4.99%)來計算,每月還款876英鎊。

現在Woolwich建設協會提供了利率3.49%的按揭,每月還款750英鎊。十年節省15,120英鎊。

如果您有40%的首付,那麼First Direct提供的十年期定息的利率為2.89%,手續費950英鎊,可以節省更多。

2、財務方略A:謹慎還款

2007年前後,讓世界陷入了有史以來最嚴重的經濟衰退的原因正是瘋狂發行的房屋貸款。當時從個人到銀行,都認為房價必然會漲,因此購房與發放房屋貸款是穩賺不賠的生意。銀行發放了大量不負責任的按揭,結果積累的潛伏風險在盛宴結束的時候讓全世界都陷入了數年的蕭條與信貸緊縮。

殷鑑不遠。因此,身處這個低利率的時代,審慎的方案是把償還抵押貸款作為重中之重。利用低利率的優勢轉按揭,清除儘可能多的債務。

這其實很簡單,沒有任何風險而且可以節約很多資金。比方說,你有一個30萬英鎊的按揭,還需要償還20年,你的按揭處在標準可變利率,當前3.99%,也就是每月1,816英鎊的還款,如果你切換到FirstDirect的終身跟蹤按揭,利率為央行的基礎利率(當前0.5%)加上1.29%,也就是1.79%,這將使您的每月還款降至1,488英鎊,每月節省328英鎊。在此基礎上,如果你保持每月1,816英鎊的還款額度,也就是超額支付,你會提前四年清償債務,並總共節省下9.1萬英鎊的利息。

如果您希望把按揭設為定息,那麼當前有五年期的定息按揭,利率2.29%,這使您的每月還款降低200英鎊。假設您以後也能按照這個利率償還按揭的話,那麼你償還的總額將減少13,855英鎊,並可提前32個月清償。

雖然看起來定息按揭的優勢沒有終身跟蹤那麼大,但是如果基礎利率在2年之後開始上漲,定息按揭會給你更多的確定性。不過終身跟蹤按揭也有其獨特優勢,絕大多數都可以無懲罰的退出,屆時您再換成合適的定息按揭即可。但關鍵在於把握住當前的低利率,不要無所作為。

只要讓你的每月還款額度維持在現有的水平,那麼利率的降低就會讓您更快的清償,並給你的財務狀況帶來可觀的提升,使您能夠有財力去考慮其他方面,例如在養老金中投入更多。

從現金的實際回報率來看,超額支付利率為3%的按揭,對按照基本個人所得稅率20%繳稅的人相當於3.75%的儲蓄利率,而對更高個人所得稅率40%繳稅的人則相當於5%的儲蓄利率。

從貸款機構的角度來說,如果客戶想要超額支付並加速清償貸款,大多數貸款機構會給客戶一定的靈活性。不過超額支付之前,請詳細檢查您的合同,通常每年最多可以多交10%,但是少數貸款機構的合同可能會施加嚴厲的懲罰。如果你的按揭是終身跟蹤的或標準可變利率,那麼通常對超額支付沒有限制,可以充分利用。

3、財務方略B:借款投資

當今是低利率的時代,如果敢於多承擔一些風險的話,完全可以把房屋的產權釋出,然後籍此投資其他收益更高的項目——甚至購房出租。不過,如果要把釋出的產權用於投資的話,您就需要額外考慮繳納個人所得稅的問題,而且還需要有不錯的回報率才值得一做。

如果您已經積攢起了房產的一定股份,那麼您可以用這些錢來做一定的投資。對房產本身來說,釋出的產權可以用於房產本身的改造,擴建或改造廚房都可以為房產帶來可觀的升值。以利率為1.64%的兩年期定息利率為例,貸款10萬英鎊,那麼按揭的手續費加上利息也超不過4,000英鎊,但是為房產帶來的升值可能會遠高於這個成本。

如果您打算更進一步,用借來的錢投資並收取回報,那麼最簡單的也最安全的,就是存入銀行收利息。

如果以1.64%的按揭利率作為標準,並假設你需要繳納20%的個人所得稅,那麼只要銀行的存款利率高於2.05%就是有賺頭的。當前有好幾個2年期的定息儲蓄賬戶利率高過2.05%,其中最好的是AlRayan銀行,利率2.3%。如果您繳納40%的個人所得稅,那麼,你需要至少2.8%的回報率,才能抵消1.64%的按揭利率——這在當今的低利率時代,並不好找,不過Santander銀行的現金賬戶(Current Account)會為最多2萬英鎊提供3%的儲蓄利率。

你也可以投資於富時100,(20%個人所得稅)稅後的分紅回報遠高於3%。

如果您打算利用當前的低利率來產權釋出你現有房產的產權,然後購房出租。那麼也可以算一筆賬:假設你從主家釋放出10萬英鎊的產權,利率1.64%。然後你可以用這筆錢作為首付,然後購房出租。以倫敦東南部佩卡姆地區(Peckham)的三臥室的前政府保障房產為例,價值30萬英鎊,目前的月租金為1820英鎊。目前最好的僅付利息的二年期定息購房出租按揭利率為2.64%,也就是每月還款440英鎊(別忘了這部分支出可用於扣稅),除去其他的一些費用和前期費用,平均下來這兩年的每月利潤可以超過1,300英鎊。而且這只是租金的收益。

而在兩年之後出售房產的時候,房產很可能已有顯著的升值,這又是一筆額外的收入。英國預算責任辦公室預測房價從2015年4月開始,四年內將上漲19%。照此計算,四年後房產的增值還將為您帶來5.7萬英鎊。

顯然,承擔了更大的風險也有更大的回報。只要不被貪婪佔據了內心,理性的分析與精細的計算還是可以幫助有準備的人的

韋朝賀專欄全集:

專業房產投資人韋朝賀詳解英國房產投資

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美國房產內部人士深度解讀:美國房地產業務是如何運作

房地產業內人士自白書

像大多數公司一樣,我們試圖有簡潔的表現,乾淨的小冊子承載著每一個我們希望推動的機會。我們很少(如果有的話)公開一個物業是如何從開始到進入最終市場這一征程的關鍵細節。例如,我們不談論從何處找到房源、房屋曾經的狀況、誰在交易過程中另房產增值,及利潤是如何被分配的。

今天,我將採用我們通常做廣告的方法,向您展示美國房地產業務是如何運作的。它遠比你所看到的純粹的上市房源信息和你所相信的交易歷史,更為複雜和多層次。

想想你最近買的任何一件東西——它可能是一頓飯、一張機票或一件家具。不管是什麼,當最終產品到達到您手中時,各種各樣的專業人士都有賺到生活費。房地產也沒有什麼不同。

在這個特殊的博客裡,我將寫下美國房地產市場裡每一類關鍵參與者的特徵、他們的動機以及他們如何從投資者手中賺到錢。我希望你喜歡。

我喜歡在房地產行業工作,但它可能是一種非常混亂的生意。我在很久以前就領悟到的一點是:那些以最低價買到房產的人,通常值得擁有這些房產,因為他們要承受更多的風險並投入大量的工作。讓我來解釋一下。

有許多不同類型的人涉足房地產。但如果用一句通俗易懂的話來總結,可以說房地產行業是由批發商、房屋修復者(rehabbers)、房地產經紀人和房東,這四類參與者所組成。他們有著非常不同的商業模式和動機。以下是每一類參與者的簡要說明:

階段:批發商

批發商就是那種拋頭露面找房子的人——他們在任何可能的地方尋找交易機會。他們中的很多行為你可能已經熟悉,比如在燈柱和街道角落貼上「我們現金買房」的告示。他們中的另外一些人,每月都發出成千上萬相似的信件,試圖找出潛在的賣家和場外交易機會。

一些比較專業的批發商會避開直接營銷,他們熟知當地縣級法院的司法拍賣和Auction.com之類的大公司組織的民辦拍賣的程序,並能辨識其中的陷阱。

雖然方式可能有很大差異,但一個批發商的主要目的還是促成合同交易。一旦做到了這一點,他們的首要任務就變成將地產迅速出售或轉讓給第三方,以獲取利益,然後直接關注下一筆交易。批發商在一個快速、批量化的環境中工作,他們中的大多數人不裝修房子,也不將房子出售給要求更加苛刻的普通公眾。

階段:房屋修復者(rehabbers

這類參與者擅長從批發商處買入原始房屋,然後進行必要的整修,使房屋增值,如更換新屋頂、新電氣系統、新廚房和衛生間等,將房屋升級到可以出租或更宜居的層次。

除了要善於與賣家談判,想在這一領域取得成功的關鍵,是要能夠識別物業的哪些部分需要翻新、要花多少成本、要耗費多長時間以及翻新後的實際價值是多少。當然,管理現金流也很重要。反面圖片為近日拍攝,是我們正在翻新的一棟位於夏洛特(Charlotte)的四居室獨棟住宅(single family home)。

階段:房地產代理

對房地產代理最好的形容是「中間人」。在大部分的房地產交易來裡,房地產代理是買家和賣家之間的重要橋樑。他們通常在每次買賣中賺取3%-6%的佣金。他們有辦法獲得自己的專屬房源,也能與其他房地產經紀人和經紀公司共享房源。從我們開始推銷美國房產的一刻起,就與經紀人和經紀公司有密切合作。

第四階段:房東

想想這些令人難以置信的統計:美國逾三分之一的住宅物業,都為房東所有。這些業主中,有的是擁有價值數百億美元投資組合的大型對沖基金,還有的是擁有數百萬美元投資組合的專業投資者。

另一部分業主是資金實力相對較小的「大媽大爹」(mom-pop),他們是沉默的大多數,也是我們的主要客戶。這類業主是普通人,有全職工作,他們將房地產視為將額外的現金和儲蓄做生產性利用的一種方式。

通常,他們的計劃是建立一個適度的房地產投資組合,以便生活發生變化時他們能有所依靠,例如遇到退休、或支付大學學費和大筆醫療費用的情況。除了極少數外,大部分業主沒有時間和專業知識,來做批發商和房屋修復者整個工作日做的事情。

典型場景

通常情況下,一個批發商可能從一次美國縣法院的止贖拍賣(foreclosure auctions)中接手一批物業,出售給一位rehabber。後者將房屋翻新,再通過一個房產中介,將房屋出售給買家。產業鏈中的每個人,一路上都在給房屋增值,並都有自己的商業模式。

希望你也會認同,經歷過以上場景的每一個階段,房屋價值變得完全不同。一個有清潔產權(Clean Title)的房屋,可以省去和止贖法院的各種糾纏不清,是值得的。一個完全翻新過的房屋,價值要遠超過一個不適宜居住的爛攤子。無視這一事實,是很多人對網絡信息產生誤解的原因之一。下次你在查看諸如Zillow、Trulia一類網站的「近期出售」信息時,請記住這一點。

最近,有一個客戶指出(通過Zillow),我們認為的一個性價比非常高的房屋,六個月前從止贖拍賣場中30,000美元就被接手了,而三個月前還只值40,000美元,現在卻賣70,000美元。他完全相信,有人被狠狠地宰了一頓。

事實是,這個人也許永遠也不能以30,000美元或類似的價格,接手此處物業。此外,一個花了40,000美元買下該房屋的rehabber,在出售之前,可能已經花了至少15,000美元來進行翻新。對於那些外地的有全職工作的房東,我們的客戶沒有機會來僱傭承包商和管理翻新工作。

那麼,在以上的場景中,誰被宰了?在經過一番研究和投標之後獲利10,000美元的批發商,綁定自己的現金和管理大量翻新工作後掙到15,000美元的rehabber,還是以略低於市場價的價格購買了可以出租的房屋、獲得9%的淨回報的房東?

在我看來,你可能已經猜到了,沒人會做虧本生意。只是不同的參與者,在這個行業的不同領域,做各自的生意。

Colin Murphy专栏全集:

Colin Murphy与美国房产投资

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