美國房價多少錢壹平米

根據美國專業房產網站Zillow 2018年11月的數據,最新美國房屋中位數為22.28萬美元,在過去壹年中上漲了7.7%,預計明年還將上漲6.4%。折算下來,美國每平方英尺的中位數價格為151美元,約合8000元/㎡。

看起來,美國房價似乎也不貴,不過考慮到美國跟中國壹樣,也是幅員遼闊的國家,各個地區房價水平不壹,同樣存在壹線城市房價冠絕全國的情況。下面為大家展示下美國主要城市的房價水平:

1、 美國紐約曼哈頓

最新數據顯示,紐約曼哈頓的房價中位數為$1,054,500,單價為$1852/英尺(約合14萬元/㎡)。

2、舊金山 

最新數據顯示,舊金山的房價中位數為$ 1,356,500,與此同時,美國西海岸另外壹些華人最喜歡購房的城市,如洛杉磯、爾灣等城市,其房價也大體類似。簡而言之,中國人最為熟知的美國壹線城市,同時也是華人買家買房時優先考慮的地區,其平均中位價都在百萬美元左右,跟國內壹線城市類似,明顯高出平均價壹大截。

相對而言,美國二線城市的房價如亞特蘭大、休斯頓等地的房價保持合理水平,房價中位數大多在30萬美元左右。當然,由於美國獨特的房產稅和各州法律不同,每個城市都會出現明顯的富人區,其房價會遠高於當地平均水平,限於篇幅無法壹壹列舉。大家如有問題,歡迎來電或在線咨詢居外網——國內領先的中文海外房產網站,將竭誠為您服務。


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排版:KYRA WANG

本文系居外網獨家稿件,未經授權,不得轉載,否則將追究法律責任。

加拿大最友好的十城 投資移民前景友好嗎?

2018年賓客評論獎(2018 Guest Review Awards)——booking.com評選出了加拿大最友好的十個城市:卡爾加里(Calgary)、基洛納(Kelowna)、惠斯勒(Whistler)、維多利亞(Victoria)、溫哥華(Vancouver)、哈利法克斯(Halifax)、Niagara on the Lake、渥太華(Ottawa)、魁北克市(Quebec City and)、蒙特朗布朗(Mont-Tremblant)。

那麼這些城市的移民投資情況是否友好呢?讓我們就排名前五的城市來一探端倪:

卡爾加里——加拿大最易就業的城市

線上國際搬家服務公司Movinga一向致力於研究就業對人們遷徙的影響。不久前,該公司發布了最佳機遇之城的榜單,卡爾加裡一躍而成為全球第三大最容易就業的城市,也是加拿大唯一一個躋身世界排名前十的城市。房價低、消費水平適中為卡爾加裡吸引了大量的移民。CBC News近期的一份新聞報道指出,未來50年,卡爾加裡將新增居民達130萬,其房屋需求量將逐節攀升。

根據REIN(Real Estate Investment Network)在2017年發布的報告,未來五年,在加拿大阿爾伯塔省的各大城市中,卡爾加裡和埃德蒙頓的房地產最具潛力。

加拿大抵押貸款及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corporation,CMHC) 報告預測,在未來兩年內,隨著卡爾加裡的經濟慢慢復蘇,就業情況持續改善和人口增長,勢必將拉動卡爾加裡的住房需求。報告稱,卡爾加裡住房空置率預計將在2020年下降;來自二級租賃市場的競爭,將使其空置率下降得更快。

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卡爾加裡3臥3衛的新房,163平方米,約306萬元。擁有不同凡響的外觀及內部裝飾,距離步行道,遛狗公園,學校和社區中心,奧林匹克公園,弓河(Bow River)和鮑內斯公園(Bowness Park)僅幾步之遙。距離卡爾加裡(Calgary)市中心約15分鐘車程,靠近碎石小徑(Stoney Trail)和第十六大道,可方便前往市中心任何區域。居外物業編號:44802808

基洛納——房產投資潛力股

基洛納位於奧肯那根(Okanagan Lake)湖畔,是卡爾加利到溫哥華之間的最大城市。知名媒體Western Investor指出,基洛納是加拿大最具房產投資價值的市場之一。

根據The Pad Mapper Canadian Rent Report公布的全加調查結果,基洛納去年11月份一居室月租金達到1280元,環比漲幅5.8%,漲幅躍居加拿大之首。

基洛納奧湖中心區經濟發展委員會(Central Okanagan Economic Development Commission)發布數據顯示,今年該區域常駐人口較去年增加了1.4%;機場旅客吞吐量比去年增加9.2%;戶均收入7.11萬元加幣,繼續了2011至2017年間平均19.5%的增長速度;勞動力市場供給量為1.08萬,比去年增加3.1%;工作機會比去年增加4.1%——其投資潛力可見一斑。

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基洛納4臥3衛的房產,約370萬元。這個理想的單元享有一覽無余的水景,周圍環繞著天然綠色空間,設有2個大型有蓋甲板,可通往庭院。居外物業編號:45518899

惠斯勒——滑雪伊甸園

惠斯勒有緯度高和森林植被多的地理優勢,是世界知名的冬季滑雪勝地,曾協辦2010年溫哥華冬季奧運會。由於空氣純淨、景色宜人,惠斯勒被許多人視為療養勝地。

從溫哥華到惠斯勒的 99號公路,又稱為Sea to Sky Highway,是唯一連接這兩大城市的公路。沿途不僅有連綿不絕的山脈和海岸線,更有各式各樣的湖泊、瀑布、雪山、森林、博物館,為自駕者們所愛。這條海天公路和美國的66號公路共同上榜,被列為世界50個一生必須要去的旅途之一。 

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惠斯勒3臥4衛的房產,223平方米,約1323萬元。位於滑雪項目旁,讓您可以在美麗的惠斯勒全年享受五星級的住宿和設施。在冬季,您可以與家人和朋友一起在燃木壁爐旁度過美好時光,全世界熱愛滑雪的人都會熱衷於此。居外物業編號:43232303

延伸閱讀:【加拿大本地人也湊熱鬧 為了滑雪買度假屋

維多利亞——度假、退休的天堂 

維多利亞是加拿大最溫暖的城市,也是求學、度假、退休的天堂。維多利亞是標准的花園城市,被稱為加拿大人自己的夏威夷,這裡不僅風光優美、自然條件優渥,而且生活壓力低、物價水平適中、幸福指數高。

維多利亞市內交通井然有序,街上處處流露著英倫風情,充斥著不知名的英式小食,頗有歐洲城市的風貌。

平日裡,維多利亞街頭藝術家、畫師、手工藝人、攤販在港口交錯穿梭,休閑之景怡然自得。

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維多利亞3臥3衛房產推薦看,162平方米,約433萬元。獨特的城市褐砂石聯排別墅與美麗的燈塔山公園隔街相望,步行不遠便可抵達達拉斯路的海洋。 這個小型的21單元綜合體建造,維護和管理得很好。居外物業編號:45248275

溫哥華——加拿大房租最高的城市

CMHC的統計研究顯示,加拿大租房市場供不應求的問題不但沒有緩解, 2018年的短缺問題比2017年更為嚴重,過去一年對租房單元的需求卻增加了5萬個。

加拿大各城市中租房市場待租房比例最低的城市是溫哥華,只有1%的出租房待租,溫哥華也以月租1649加元(約8687元人民幣)成為加拿大平均房租最高的城市。

2018年,大溫哥華地區房市成交量比2017年大跌31.6%,下半年來所有房型房價均呈跌勢。這對於想以低價在溫哥華購房的置業者,以及想用低成本以租養房的人來說,都是探底的好時機。

《2017年度胡潤海外置業投資回報指數》顯示,加拿大溫哥華為全球置業投資回報最高的城市。作為“北方好萊塢”,溫哥華還吸引了不少明星在此置業或度假,其中包括張柏芝、鐘嘉欣、王祖賢、範冰冰。

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溫哥華2臥2衛的房源,106平方米,約560萬元。坐落在歷史悠久的蓋斯鎮,俯瞰北岸山脈,和美麗的海港。房間內有寬敞明亮的開放式概念起居室、用餐室,落地窗和木制家具令這所房子更受歡迎。居外物業編號:44775696

 

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參考來源:booking.com;Real Estate Investment Network;Canada Mortgage and Housing Corporation;居外網
翻譯:FERN WANG

排版:KYRA WANG

本文系居外網獨家稿件,未經授權,不得轉載,否則將追究法律責任。

日本房產稅到底有多高?這些減稅措施您需要知道

由於日本不動產擁有永久產權租售比高、租賃市場成熟穩定,租賃回報率高,且升值保值空間大等諸多亮點,吸引著大量海外的投資者。

但許多朋友想要投資時,又會聽到一些日本房子看著便宜,稅重~”之類的傳言。

聽信房產稅很重的傳說而對投資日本望而卻步的投資者不在少數,那麼日本房地產稅到底有多高?

在日本購買及擁有房產時需要繳納的“固定資產稅和都市計畫稅”

不論是個人還是法人,對於房地產的所有者,日本政府都會寄出納稅通知書。

固都稅(ことぜい)とは固定資産稅と都市計畫稅をまとめて略した用語です

總體概括來說就是:固都稅=固定資產稅+都市計畫稅。

1、固定資產稅

日本的國稅:土地評估價格×1.4%,房產評估價格×1.4%(即固定資產評估價格×1.4%)。

這裡需要注意的是:

毎年1月1日的所有者是全年稅額的納稅義務者:

  1. 發生房產交易,當所有者改變時
  2. 兩種稅全年稅額的納稅義務者
  3. 仍然是1月1號登記的所有者
  4. 通常的房地產交易會在交接的時候
  5. 按交房日期清算買賣雙方各自的負擔金額

2、都市計畫稅

日本地方稅:土地評估價格×0.3%,房產評估價格×0.3%(即固定資產評估價格×0.3

3、物業費/年

根據實際情況收取【一戶建無需繳納】。

4、物業修繕基金

修繕金、維修費用等,該費用通常都是由物業管理公司代為收取【一戶建無需繳納】。

5、租賃管理費/年

將房屋委托給租賃管理公司所支付的費用,一般是收取房屋年租金的5%。

6、個人所得稅/年

淨所得:租金收入-必要經費,所得稅稅額=淨所得×稅率(5%-40%)。

7、稅理士費用

稅理士為代理申告、繳納,以上費用的服務費,申報一次的費用大概是2-3萬日元。

在日本購買不動產,土地所有權歸自己,每年的固定資產稅約為不動產總價的千分之八,那麼,如何才能少交稅,而且又不違法呢?

以下幾種情況,固定資產稅,都市計畫稅可以獲得減輕措施:

1、住宅用地

小規模住宅用地 一戶在200平方米以下的部分:

固定資產稅:固定資產稅評價額 × 6分之1

都市計畫稅:固定資產稅評價額 × 3分之1

2、一般住宅用地

住宅用地面積高於200平米,低於住宅面積的10倍的部分

固定資產稅:固定資產稅評價額 × 3分之1

都市計畫稅:固定資產稅評價額 × 3分之2

3、新建住宅

2018年3月以前建造,滿足以下條件,且課稅住宅面積在120平米以下的居住部分,一定期間內,稅額減輕到2分之一。

  • 住宅大樓等、3層以上的耐火・準耐火建築物 → 5年內
  • 上述以外的住宅 → 3年內
  • 一戶單位的課稅住宅面積在50平米以上,280平米以下

稅金減額對像僅限於居住部分,居住部分的面積超過120平米的時候,120平米以內的部分是減輕稅金對像。

4、如果買新公寓,買一樓

如果在2018年後,買入新樓房,那麼一樓的固定資產稅,要比二樓便宜,頂層要比一樓多交10%的固定資產稅。

5、買二手房,房齡越老固定資產稅越少

因為建築物的價值隨著時間增長而減少,就是說建築物是貶值的,所以每年稅費會越來越少。

6、買入新房後,6年以內賣掉

新房購買6年以內,建築部分的固定資產稅是半額。

7、向固定資產稅減免制度靠攏

牽涉到房子的用途,在東京,如果購入的房子用來做保育園,那麼固定資產稅是0日元;在衝繩,如果購入的房子用來做工廠,那麼固定資產稅是0日元。

8、如果重建,在12月31號前拆除舊房

固定資產稅征收的對像標准是:每年1月1號那天持有固定資產。

9、用信用卡支付(有積分制度的卡)

有的信用卡,可以用來支付固定資產稅,且獲得積分,大致在0.5-1.2%之間。

納稅方法:

納稅期通常是一年4次,可以選擇四次分期付,或者是年初的時候一次付清。

到期未繳納時,會發生罰款性質的延滯金。

繳納方式每個管轄地區略有不同,於納稅通知書上所記載的銀行、郵局等金融機關,或者在便利店繳納。

住在海外的外籍人士和國內居住者有同樣的納稅義務。

當所有者不能親自納稅時,需要提前尋找擁有日本國內住所的代理人。

這種代理人被稱作納稅管理人,納稅管理人確定後,到房地產所在地的管轄稅務所提交“納稅管理人屆出書”,提交此文件以後,納稅通知書就會寄到納稅管理人處。

在日本購買或者已有不動產,而本人住在海外的情況下,大多是委托日本國內的多種語言對應的房地產中介公司,這時不僅僅是固定資產稅,都市計畫稅房地產的出租收入等相應的報稅事項,可以一並委托,安心收取相應的房租即可。

居外推薦日本東京6臥3衛豪宅,位於東京市中心一處安靜的住宅區,步行6分鐘即可到達五反田站(JR山手線)。物業設計合理,整合了無機和天然材料。每間房間都安裝了地暖,設有私人泳池和一部電梯。
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日本稅費固然復雜,但是綜合起來看稅費比例並沒有傳言說的那麼高,將不動產拿來投資出租,用租金去抵扣部分成本,每年的回報率還是可以達到5%以上。

如果是投資民宿,自己經營大概16%左右的收益,委托給管理公司的話最低8%淨收益(除去一切開銷),並且近幾年日本的房價每年有5%-7%的自然增長,因此回報還是非常可觀的。

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來源:趣日本

責編:Zoe Chan

2019全球“營商環境”排名出爐!英國打敗美國 當選世界第一

最近,美國《福布斯》雜志發布了2019年《最適合經商的國家和地區》(best countries for business) 排行榜,英國連續第二年蟬聯榜首,當選全球第一

福布斯“2019年最適合經商的國家和地區”排名:英國第一,美國排名大幅下降

除了第一名英國,在剛出爐的排行榜上,瑞典、中國香港、荷蘭、新西蘭、加拿大、丹麥、新加坡、澳大利亞、瑞士分列第2至10位。

全球“營商環境”排名前十的國家

值得一提的是,在美國《福布斯》雜志的榜單上,其母國美國的“營商環境”排名卻在特朗普上台後大幅滑落,今年再降5位,跌至全球第17位,中國位居第49位。

福布斯每年綜合產權、創新環境、稅制、技術、勞動力、腐敗、投資保護及生活質量等15個指標選出最適合經商的國家。

2019年是這份榜單的第13期,共有161個國家和地區上榜,其中只有英國在所有15項指標方面都進入前30名。

針對這份排名,福布斯采訪了穆迪首席經濟學家Mark Zandi,他解釋了為什麼英國會排在第一:

英國有全球化的經濟,在貿易、投資、資本流動方面,甚至在移民方面,都比全球多數經濟體都要開放。

在福布斯的完整報告裡,也引用了The Heritage Foundation對於英國脫歐的評價,福布斯指出:

“脫歐進程會為英國政府帶來機會,糾正遺留的結構問題。英國的營商和投資環境位居世界前列,很快將進一步打開大門,擴大全球貿易往來。”

福布斯在報告裡寫道,隨著英國脫歐具體條款逐漸明確,其營商環境還會進一步提升。

1. 福布斯排名第一的背後

公布全球“營商環境”榜單的同時,福布斯也披露了排名所參考的報告,分別是:

世界銀行的《Doing Business》報告,長達311頁,詳細分析了世界上190個國家的商業環境。

世界經濟論壇(World Economic Forum)的全球競爭力報告(Global Competitiveness Report),一共671頁。

美國中情局(CIA)的世界國家手冊(World Factbook)。

咨詢公司Marsh & McLennan發布的全球政治風險地圖,紅色越深,政治風險越大。

綜合這些報告和數據,福布斯最終把英國推上“營商環境”全球第一的位置,而這也讓許多對英國脫歐持悲觀預期的人大跌眼鏡。

參考英國財政部在Autumn Budget裡發布的官方數據,英國經濟在2018年並沒有因為脫歐而垮掉,GDP增速仍維持在1.3%未來5年英國GDP增速還將保持在1.4%以上

根據英國財政部的預測,英國失業率將在2019年降至過去四十年以來的最低點——3.7%。

未來5年,英國的就業人數還將進一步上升,持續刷新歷史新高。

2. 脫歐的亂,英國的穩

從上邊一系列數據和福布斯的排名可以看出,英國經濟受政治變化影響很小,無論政壇和脫歐怎麼“亂”,前人留下的制度優勢大大保證了英國的下限,確保英國社會有序運轉不受政治影響,甚至英國媒體還公開把英國政壇和脫歐亂局大肆渲染,作為英國人茶余飯後的談資。

太陽報:We’re in the BrexitS*it

無論英媒如何自黑,也改變不了英國政客權力早已被關進籠子的事實,在英國人眼中,政客就是制度踐行者,政治鬧劇也約等於八卦新聞。

幾天前的攝政街聖誕和倫敦眼跨年,煙花和彩燈依舊

2018年,由於英國在脫歐談判期頗為難得的整體表現,在福布斯的排名之外,還收獲了諸多“第一”:

2018年7月,美國南加州大學外交研究中心聯合英國波特蘭公關公司共同發布了《2018年全球軟實力研究報告》。

在這份連續第四年發布的報告中,英國“軟實力”排名全球第一,法國、德國、美國和日本分別位列第二至第五位。

2018年11月15日,GaWC發布2018年版世界城市評級報告,倫敦連續7次問鼎世界城市榜首

在GaWC的排名中,超一線的Alpha++級城市只有兩個——倫敦和紐約,倫敦排在前面

2018年11月12日,加拿大咨詢公司Resonance Consultancy發布“全球最佳城市”排名,倫敦同樣當選第一。

也是在11月,日本森紀念財團(Mori Memorial Foundation)發布了“2018全球城市實力指數”,倫敦連續第七年當選全球最具實力城市,紐約排名第2,東京排名第3,巴黎和新加坡分列第4和第5。

2018年3月,智庫機構Z/Yen發布了第23期《全球金融中心指數》研究報告(Global Financial Centres Index 23),倫敦擊敗紐約,穩居全球金融中心第一名的寶座

 

此外,咨詢公司Duff & Phelps在2018年4月公布的一份報告也指出,倫敦仍被金融人士選為全球第一的金融中心

英國留學產業因為脫歐後英鎊大跌和美國收緊政策,意外在2018年迎來第二春。

在QS 2018最佳留學城市的評選中,倫敦首次高分勝出,位列第一,成為全球最適合留學的城市。

3. 為什麼能拿這麼多“第一”?

英國在2018年拿到非常多的“第一”,除了上面談到的制度優勢,英國人其實也在經濟上默默發力。

仔細觀察英國經濟,其在受到脫歐衝擊的同時,也借助脫歐倒逼自身不斷進化,倫敦就是最好的例子。

這張圖是倫敦兩大產業從業人數對比,藍色代表金融保險業,灰色代表新興的TMT(科技、傳媒、通訊)行業。

可以看出,倫敦TMT從業人數在2013年就超過了金融從業人數,而且這個趨勢還在不斷擴大

倫敦不斷自我進化,加速往科技轉型,早已不是你熟悉的那個金融之都。

倫敦市長辦公室在2018倫敦科技周上發布的數據顯示,英國科技公司在2017年吸引的風險投資創下歷史新高達到29.9億英鎊,其中倫敦的科技公司吸引了24.5億英鎊,占到82%。

倫敦在2017年吸引的資金遠超其他任何歐洲大城市,幾乎是德國的四倍,超過法國、愛爾蘭和瑞典的總和。

倫敦科技公司分布圖

如果從英國脫歐公投開始算,英國科技公司獲得了超過50億英鎊的風險投資,其中倫敦占了80%。

風投公司方面,歐洲排名前10的風險投資巨頭,有7家把總部設在倫敦。

在風投巨頭的引領下,英國擁有歐洲34家科技獨角獸(市值在10億美金或以上)中的13家,占到近40%,穩居歐洲第一。

耳熟能詳的英國獨角獸包括外賣巨頭Deliveroo、人工智能公司Benevolent AI,金融科技公司Oaknorth Bank等。

Tech Nation發布的數據顯示,倫敦已經成為繼硅谷紐約之後,全球第三大、歐洲第一大科技創業生態系統(Tech Start-up Ecosystem),整個生態系統價值高達440億美元

全球科技創業圈排名,倫敦第三,北京第四

以蘋果、臉書、亞馬遜、谷歌為代表的美國科技巨頭更把其歐洲總部定於倫敦,不但大量招人,還?

壹個上海白領的柬埔寨買房之旅

壹個“金邊考察團”從嚴冬裏的上海浦東機場出發,四個多小時後,飛機就降落在了炎熱的金邊,兩地的溫差達到了30多攝氏度。

與巨大溫差相似,兩邊的樓市也同樣對比強烈,壹端成交量下滑、房票稀缺,另壹端投資需求掘起,銷售暢旺。壹個又壹個來自北上廣深的航班拉來“考察團”,投資客們交5000—10000元不等的押金,就能以參與旅行團的形式遊覽柬埔寨風光,不過最後的重點都是看房、買房。

踏出航班後的第壹件事情是辦理落地簽證,金邊機場海關大廳內混亂地排著幾列隊伍,盡管墻上明碼標價,但幾乎每壹個上前詢問海關人員的遊客,都會被告知不同的辦理簽證費用額,從30美金—50美金不等,需不需要多填表格全看小費和心情。

在這混亂的異國他鄉機場,卻有幾個巨大的廣告牌能迅速喚醒中國人的親切感。

“金邊銷冠,洪森大道旁,嶺南花園,48-140㎡精裝公寓,首付4999美元起。”

“富力地產,中國十強。金邊富力城,為顛覆而來,引領而生,55-135㎡精裝美宅。”

熟悉的語言和套路,讓多數等待簽證的中國人都忍不住多看幾眼。

柬埔寨機場,某樓盤項目的廣告赫然在目。

點擊查看柬埔寨金邊的更多房產項目

章文(化名)在上海屬於高收入群體,單身的她沒有購房資格,至今在上海未擁有房產。在飛機降落在金邊之前,她對柬埔寨了解很少,但壹個數據曾引起過她的註意:柬埔寨金邊壹套50平方米壹室壹廳的公寓,租金高達700美金,相當於人民幣約5000元,接近上海中心地段的租金。

大多數國人眼中的不發達國家,竟然有這麽高的租金收入和租售比?章文帶著疑惑而來。

這個城市的第壹眼,讓她有點失望。柬埔寨的首都,像極了中國小縣城的面貌,最寬的大道也僅有雙向四車道,路兩邊的店鋪“灰頭土臉”,商品陳列得很粗暴,上個世紀在中國熱銷的服裝款式、落地音箱、DVD機在馬路邊攤開來。Oppo、Vivo的門店和中國小鎮上那些鋪面的布置如出壹轍。

街邊商鋪

比國內小縣城還不如的是交通狀況,從機場出來就在堵車,3公裏的路能開壹個半小時,小汽車、摩托車、電動車、突突車擠成壹團,變道不用打燈,隨行的翻譯告訴章文,金邊的交通沒有早晚高峰,堵車是“everytime”。

路邊交通擁堵

但僅僅壹天,章文卻迅速作了決定,鬼使神差地在金邊買下壹套房產。踏進售樓處的那壹刻,所有的感覺都不壹樣了。

在金邊壹條並不寬闊的“主幹道”旁,壹家中國開發商剛剛舉辦了樓盤開放儀式,章文壹行人被帶到了售樓處門口。這像是脫離金邊的另壹個世界:後現代主義的建築風格,大片的落地玻璃窗,晶瑩剔透的吊燈,讓人體感舒適的空調溫度,壹塵不染的衛生環境……

售樓處外,空氣濕熱,摩托車、突突車的滾滾洪流夾雜著泥土與灰塵。

售樓處裏,幾名身高超過180cm、長相帥氣的置業顧問在沙盤旁微笑講解,吧臺的服務員及時遞來飲料,所有的壹切,都讓身在異鄉的中國人感到舒服。

置業顧問黃小明(化名)是生活在海南的東北人,他有著典型中國北方人的長相,身材高大結實。過去三年他都在海南做樓盤銷售,但海南樓市的急轉直下讓他不得不另尋出路,和六七個哥們壹起來到金邊開啟新的市場,他也因此自嘲是“行業難民”。

“金邊的市場比海南熱很多,其他就跟以前在海南賣房沒啥區別了。”黃小明的大部分客戶仍然是中國人,他接待同胞們看沙盤、講解戶型、選房、計算首付……他覺得自己只是換了壹個地方,重復以前的工作,但金邊比海南帶勁,這裏的賭場、酒吧都值得去玩幾把。

黃小明代理的這個樓盤,開盤價格大約為2000美元/平方米,差不多是人民幣1.4萬元/平方米,這個價格是金邊當地普通老百姓難以承受的,工薪族的月收入壹般在2000人民幣左右。不過,這樣的價格仍遠低於周邊東南亞國家首都的房價,對於北上廣深的投資客來說,是白菜價。

章文在金邊待了壹天就決定買房,因為壹套50平方米小公寓的總價只有60多萬元人民幣,這個價格讓她滿意。趕在2018年結束前,她擁有了屬於自己的不動產。

被中國壹線城市置業的高門檻攔下的壹大批人,他們的投資意願和需求在東南亞洶湧噴薄。

除了總價低,投資客們還堅信其他各種各樣的理由,支撐他們不遠萬裏來購置壹套房產。

比如在金邊項目最多的中國開發商富力打出的廣告語:金邊就是30年前的深圳、20年前的上海、10年前的新加坡。

壹名銷售負責人告訴投資客:“柬埔寨是美元資產國,無外匯管制,非CRS征稅國,博彩業合法,它的整個開放的政策,比香港和澳門加起來還要好。”

黃小明則不斷告訴自己接待的看房客戶:“這裏壹室壹廳可以租到5000人民幣,公寓租金回報率達到7%—10%,金邊是個非常自由的市場,所有的人和錢,想來就來,想走就走,壹旦房產投資升值了,就能賺了錢離開。”

不過,這種致富故事尚未得到驗證。當地壹名業內人士告訴界面新聞記者,金邊的商品房市場才剛剛成形,二手房市場幾乎不存在,才處於起步階段。

金邊確實存在巨大的住房需求。2014年,柬埔寨政府就感知到了住房短缺危機,因此包括中資在內的外資開發商受到了當地政府的歡迎。在近幾年經濟發展過程中,很多中低收入的金邊市民被迫遷去市郊,預計到2030年金邊的人口將再增長50%。當地政府估算,未來13年當地將有80萬套房屋的需求。

金邊壹景

2014年,是柬埔寨房地產經濟元年,房地產行業正式成為其四大經濟支柱之壹。壹座座高樓在金邊拔地而起,2017年金邊共有3500余套高級公寓入市,2018年大約有16000套高級公寓建設完工。

不過,自2015年起,金邊的商品房房價以每年15%的增幅大幅上漲,遠遠超過了當地普通人的消費能力,中國開發商的樓盤,80%以上的房源都賣給了中國投資客,少部分賣給了柬埔寨上層階級人士。

由於自由經濟政策開放,金邊的貧富分化嚴重,需要購買高層商品房的本地上層人士並不多,他們大多數自己有土地,已經建造了條件優渥的住宅。

房地產行業仍在迅速擴張,柬埔寨政府在2016年批準了2600多個建設項目,其中絕大部分都在金邊,這些項目的總投資額達到了85億美元,近兩年,又有總投資額接近200億美元的項目獲得批準。中資企業的項目在其中大約占了三分之壹。

這些新建的商品房公寓,未來最可能出租的對象是來金邊淘金的外籍人士,本地市場的培育還未見端倪。

2017年柬埔寨全國GDP為209億美元,僅和廣東省韶關市2017年的GDP總量相當。根據IMF數據,2011年—2017年,柬埔寨的GDP增速保持在7%上下。以這個增速看,金邊能否被稱為“30年前的深圳”,還要打上壹個問號。

房地產行業蓬勃掘起的同時,金邊整個城市正在面臨巨大挑戰,包括治安、排水系統、公共交通、垃圾和廢水處理等,柬埔寨的城市管理與土地管理法律法規都不夠完善。

在離開金邊的前壹個夜晚,章文和她的朋友們親眼目睹了囂張的飛車黨針對外國遊客的搶劫行為,但本地人告訴她們不要報警,報警在這裏不管用。這件事給這趟金邊買房行蒙上壹層陰影。

章文仍然揮壹揮衣袖,愉快地作別金邊,她相信自己這次的投資選擇。金邊新的機場,水電、汙水處理設施,都由中國在投資新建,柬埔寨是中國對外發展的重要夥伴與“壹帶壹路”最大受益對象之壹,在“泛亞高鐵經濟圈”中的位置舉足輕重。

那些大工地裏熱火朝天的建設場景、街頭密密麻麻騎著電單車的年輕人,都能讓中國人或多或少看到幾十年前中國的影子,他們不願意再次錯過這場買房紅利。

 

參考來源:界面新聞
排版:KYRA WANG

柬埔寨金邊房地產為什麼會在短期被變得如此火熱?

東南亞幾個國家的房地產市場,在近幾年來可以說是發展的非常迅猛的。目前柬埔寨王國被認為是東南亞經濟增長最快的國家之一。 2016年和2017年,這兩年柬埔寨的平均經濟增長了7%,在2018年的時候預估也會增長6.9%。柬埔寨金邊房地產為什麼會在短期內變得如此火熱呢?又是為什麼讓眾多的房產投資者對於東南亞幾個國家的房產投資如此熱衷呢?

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柬埔寨2018年至2019年的經濟增速依然保持在6.8%至7.1%之間。目前他的房產建築業是柬埔寨當下的新興市場,增值空間是比較巨大的。 2010年柬埔寨提出的相關法案中,允許外國人在柬埔寨購買公寓兩成以上,不包括最底下的一場,擁有百分之百的所有權。這樣的一個法案推出,助長了很多人都前來柬埔寨進行房產投資。

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柬埔寨的經濟之所以會增長得如此之快,也是因為有大量的外資湧入。正因為這樣推動了蓬勃發展的地產業,不僅僅是金邊,其它周邊的相關地區也是一樣的。金邊是柬埔寨的商業中心以及政治中心,目前不管是經濟發展上面還是房地產的發展上面,都令人嘆為觀止。根據相關的數據,我們可以清楚的了解到金邊公寓租金的投資回報率在8%至10%左右,核心區域的投資回報率可以高達12%至20%。

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金邊的整個城市的出租比例在80%至95%之間。這個比例可以清楚的讓我們感受到他的空房率是極低的。這幾年中國投資者的湧入猝死了,柬埔寨金邊房地產價格的持續上漲。足以可見今天房地產未來的發展是比較有前景的。這也是為什麼大部分人都願意在柬埔寨進行房產投資的主要原因之一。

限購令無阻超級富豪和外國投資者購買新加坡豪宅

政府實施降溫措施後,仍有6座超豪華住宅以1000萬新元及以上的價格售出。

房地產公司OrangeTee & Tie指出,雖然新加坡政府於7月出台了房價降溫措施,但仍然有大批外國投資者和超級富豪前往新加坡購買豪華住宅。這是因為與中國香港等熱門地區相比,新加坡房產的價格依然相對較低。 

該公司的數據顯示,今年第三季度,售價略低於或高於300萬新元(但低於500萬新元)的物業銷售量達到了474套,高於近四年的平均水平。此外,盡管政府已出台限購政策,還是有6座超豪華住宅以1000萬新元及以上的價格售出。

“對高價豪宅的強勁需求表明,對於本國的高淨值個人和外國富豪而言,新加坡仍是首選的投資目的地之一,”OrangeTee & Tie研究和咨詢部門負責人Christine Sun說道。

根據瑞銀此前進行的一項研究,預計新加坡房地產市場在2018到2022年期間的平均預期回報率將超過歐元區和美國,甚至超越全球平均水平。

“在日本、澳大利亞和新加坡等發達市場,隨著投資和資本流動的區域化過程不斷推進,原本表現就十分突出的房地產市場基本面還將進一步向好發展,”該研究報告的作者說。

價格高於300萬新元的豪華住宅需求強勁
核心中央區公寓銷售量

來源:市區重建局(URA),OrangeTee & Tie研究和咨詢部

同時,OrangeTee & Tie還表示,第三季度,核心中央區(CCR)的豪華公寓交易量下跌了40.5%,僅成交569套。該公司解釋道,盡管如此,人們對價格大於等於300萬新元的公寓的需求量仍維持在187套的水平,高於5年來的平均銷售量(173套)。

OrangeTee & Tie發現,新豪華公寓在首次銷售和轉售時的平均價格都達到了新高,分別為每平方英尺2819新元和2063新元。禧林苑(Urban Resort Condominium)一套面積為438平方米的轉售住宅創下了本季度的最高銷售額——1390萬新元,即均價為2948新元每平方米。

除了禧林苑的公寓之外還有數筆交易也十分引人注目:Bishop Residences有一套面積為273平方米以1150萬新元的價格售出;一套位於Twentyone Anguillia Park,面積為290平方米的住宅和一套位於River Valley 336號,面積為284平方米的住宅均以1100萬新元的價格售出。

華利世家占據了丹戎巴葛中心的第39層至64層樓,最高達290米,是新加坡最高公寓;以3,227新元(約合15,311元人民幣)的平均尺價,在全球最昂貴公寓中排行第九
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OrangeTee & Tie表示,總體而言,2018年第三季度,大多數公寓買家依然是新加坡人(占比78.2%),而2017年第三季度新加坡人所占比例為75.4%。此外,新加坡政府對外國人和永久居民征收的附加買家印花稅(ABSD)並沒有起到太大的作用,因為外國買家所購買的物業數量僅環比下降了0.5%, 增速達6.1%,而永久居民的購買量在第三季度環比下降了1.4%,增速為15%。

中國大陸仍為主要外國買家
根據公寓購買量排序

來源:市區重建局(URA),OrangeTee & Tie研究和咨詢部

研究發現,2018年第三季度,中國大陸人仍然是最主要的外國買家,其次是馬來西亞人和印尼人。該公司指出,大多數來自馬來西亞(82.4%)、印度(71.2%)和中國大陸(63.1%)的購房者偏好購買價格低於150萬新元的房產。

榮獲最佳豪宅項目等獎項的8 Saint Thomas,是新加坡第九區核心地段罕有現樓物業。極佳地理位置,迅步即達烏節路及索美塞地鐵站。繁華烏節路近在咫尺,同時享有尊貴富豪區悠閑生活。房價僅145.7萬新元(約¥709萬)
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Sun表示,正在進行的美中貿易戰可能也促使部分大陸中國人選擇在新加坡投資以對衝人民幣貶值的影響。Sun補充說,部分印尼人也可能因此將資金轉移到新加坡以防止盧比進一步貶值。


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來源:Singapore Business Review
翻譯:LPS
責編:Zoe Chan

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泰國芭堤雅——最受國人青睞的旅遊勝地 投資、度假兩相宜

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Part 1、去芭堤雅,你不能錯過的景點

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芭提雅擁有長達3km的白色狹長沙灘,遊客來此可以從事各項水上活動,或者乘坐渡船、水翼船,享受悠閒的樂趣。喜歡安靜的遊客可以前往中天海灘,那裡同樣擁有金色的陽光、柔軟的沙灘和清澈的海水,卻比芭提雅清靜很多。遊客們還可以租一條小船,到芭提雅灣尋幽訪勝,只需乘船大約45分鐘就可以抵達雙胞胎島的可蘭島和薩島。除了享受陽光海灘,芭提雅還擁有其他豐富的旅遊資源,寺廟、博物館、遊樂園、水上市場一應俱全。(泰國天氣

芭提雅海灘Pattaya Beach----芭提雅最熱鬧的海灘,遊客聚集區域
芭提雅海灘Pattaya Beach—-芭提雅最熱鬧的海灘,遊客聚集區域
芭提雅海灘Pattaya Beach----是芭堤雅15公里海岸線中沙質最細、海水最清的一段,長約3公里。除游泳和日光浴外,海灘上也有各種各樣的水上運動,整天都是一派熱鬧歡樂的景象
芭提雅海灘Pattaya Beach—-是芭堤雅15公里海岸線中沙質最細、海水最清的一段,長約3公里。
四方水上市場/四合鎮水鄉Pattaya Floating Market----電影《杜拉拉升職記》的取景地之一,感受水上居民的市井生活
四方水上市場/四合鎮水鄉—-電影《杜拉拉升職記》的取景地之一,感受水上居民的市井生活
四方水上市場/四合鎮水鄉Pattaya Floating Market----水面上的商舖鱗次櫛比,各具特色,各種風味小吃,各式工藝特產,五花八門,令人眼花繚亂
四方水上市場/四合鎮水鄉—-水面上的商舖鱗次櫛比各具特色,各種風味小吃,各式工藝特產,五花八門
九世皇watyansangwararam----是泰國人民為感恩當今在位泰黃所建造
九世皇watyansangwararam—-是泰國人民為感恩當今在位泰黃所建造
九世皇watyansangwararam---建築款式與其它廟宇不同,樸素精巧,沒有其它寺廟的金碧輝煌和規模宏大
九世皇watyansangwararam—建築款式與其它廟宇不同,樸素精巧,沒有其它寺廟的金碧輝煌和規模宏大
真理寺sanctuary of truth----柚木打造的寺廟,展現精湛木雕工藝
真理寺sanctuary of truth—-柚木打造的寺廟,展現精湛木雕工藝
真理寺sanctuary of truth----設計風格以亞洲傳統藝術風格和泰國曼谷王朝的華美風格為主
真理寺sanctuary of truth—-設計風格以亞洲傳統藝術風格和泰國曼谷王朝的華美風格為主
富貴黃金屋Baan Sukhawadee----莊園裡有一純金望海觀音金佛
富貴黃金屋Baan Sukhawadee—-莊園裡有一純金望海觀音金佛
富貴黃金屋Baan Sukhawadee---莊園十分氣魄,雕樑畫棟,無論建築設計,還是景觀雕塑環境,稱得上藝術精品,美不勝收,說是莊園,簡直就是一座宮殿
富貴黃金屋—莊園十分氣魄,雕樑畫棟,無論建築設計,還是景觀雕塑環境,稱得上藝術精品
東芭樂園 Nong Nooch Tropical Garden----集秀美園林、民俗風情和大象表演於一體的主題公園
東芭樂園Nong Nooch Tropical Garden—-集秀美園林、民俗風情和大象表演於一體的主題公園
七珍佛山 Buddha Mountain|Khao Chi Chan----使用純金、劈山而建的巨大佛像,也是芭提雅最大佛畫像
七珍佛山Buddha Mountain|Khao Chi Chan—-使用純金、劈山而建的巨大佛像,也是芭提雅最大佛畫像
芭提雅大象村pattaya elephant village----這裡是大象集中營,展示了大象以及看守人的日常生活
芭提雅大象村pattaya elephant village—-這裡是大象集中營,展示了大象以及看守人的日常生活

 

Part 2 三大要點瞭解芭堤雅房市

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Part 3、芭堤雅房產投資機會——投資度假兩用的公寓受關注

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1、低房價、高投資回報率

芭堤雅一居室價格在60萬元左右,只計算使用面積,不計公攤、全精裝修、車位免費、泳池健身房是必備配套。出租收益約8%-10%,一些地段好近海的房產可高達15%,芭堤雅旺季租房一天可以租到300元,歐美短租客尤其多。【瞭解更多信息

2、氣候宜人 旅遊資源豐富

芭堤雅的海灘長達40公里,藍天碧水,沙白如銀,海景資源極其豐富,開發商甚至在海灘邊上建海景公寓。這些都吸引著世界的遊客,每年來芭提雅旅遊的人數將近1200萬,這在全球都是名列前茅的。【瞭解更多信息

 3、交通便利 經濟發展健康

芭堤雅位於泰國經濟最發達的曼谷——羅勇經濟走廊,經濟健康成長,旅遊業發達,房地產業勢頭兇猛。交通也非常便利,規劃中的曼谷機場至芭堤雅高鐵輕軌線預計在2018年建成,屆時兩地車程將縮短為20分鐘。【瞭解更多信息

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泰國高鐵“曼谷-芭堤雅-羅勇”線

4、醫療教育一流水準 暢享悠閒生活

泰國的醫療設施處於世界一流水平,且費用低,僅是歐洲的1/4,有孩子的家庭也可以選擇一些優質的國際學校就讀,泰國的國際教育非常發達,其中英國排名前三的私立學校regent,在曼谷和芭堤雅都有分校。【瞭解更多信息

 

Part 4、 芭提雅各區買房投資指南:該買在哪個區?

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芭堤雅各區分佈圖
芭堤雅各區分佈圖

1、黃艾買提區 (wong Amat)

黃艾買提區是芭提雅最頂級的地段,位於芭提雅北部,人文氣息濃厚。該區域分佈著多所國際學校,五星級酒店、奢華的海景房,豪車隨處可見,被人稱為“芭堤雅富人區”。它的主要優勢是開發項目有可能興建在這一區域的海灘上,往往距離僅有幾十米。【詳細

2、芭提雅東區(East Pattaya)

芭提雅東區大多數為本地人居住,因為距離海灘較遠,所以遊客不如中天海灘和芭提雅中區那麼多,但這裡主要用於開發別墅項目,且極為物超所值,一套三間臥室的別墅價格甚至低於芭提雅其他地區一套雙臥室公寓的價格,性價比極高。【詳細

3、芭提雅中心區(Central Pattaya)

中心區是芭提雅的大熱門,景點密集,酒店林立,交通便利。這裡深受短長租客和外籍人士尤其是歐美白人的喜愛,房子很容易出租,所以租金回報率極高,房產的資本升值潛力相當之高。【詳細

4、帕塔納克山(Pratumnak Hill

天然氧吧帕塔納克山被認為是芭提雅排名第二的投資地段,整片區域寧靜優美,又位於芭提雅的正中心位置,距離芭提雅市的商業中心只需幾分鐘的路程。在這得天獨厚的地理位置,深受高端租客的歡迎,租金回報高,資本潛力大。【詳細

5、中天海灘 (Jomtien)

由於北部和中心區地塊有限,各大開發商開始向南轉戰,中天海灘將是房地產開發的最新地點,尤其是中天海灘第二路。在過去的2015年裡,中天海灘地區建成的公寓數量已經超過15000套。總份額仍在與時俱進,有望成為芭提雅最大的房地產市場。【詳細

 6、納中天海灘(Na Jomtien

納中天海灘也是新興的地點,被作為主要的開發用地,這將帶動無數的因素,這些因素包括改善交通道路,許多新的景點會出現。隨著越來越多的項目在這裡開發,以及海灘的質量,高端的特性,該區域的資本增值潛力有可能極為巨大。【詳細

 

點擊下文鏈接,瞭解更多海外城市的投資價值:

居外特別策劃:旅行中的商機 海外那些投資潛力無限的旅遊城市

 

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倫敦外圍地區的廉價房產和新交通設施吸引外國投資者

行業專家表示,位於即將開放的Crossrail鐵路系統附近的倫敦外圍地區正吸引著外國房地產投資者的注意力。這些投資者們尋求比內倫敦的住房便宜的替代方案,同時仍需要去往機場和主要商業區的便捷交通。更多經濟適用房選擇對海外買家極具吸引力,因為外國買家購房需要額外繳稅,會帶來預期壓力,更不用說英國即將退出歐盟所帶來的經濟不確定性。

倫敦紹索爾(Southall)的一個發展地點,預計未來25年內將有超過6,000個新單位建成

首相特蕾莎·梅(Theresa May)於10月份宣布,就英格蘭和北愛爾蘭的非居民購買房產需另繳納1%印花稅,英國政府將於1月開始政策征求意見。在今年9月份,英國政府正考慮征收1%至3%的稅,以籌集資金來幫助無家可歸的人。此舉已比政府9月時的做法溫和許多。

SevenCapital房產開發公司的總監安迪·富特(Andy Foote)說:“雖然稅收的增加仍不會受到人們歡迎,但房產潛在的規模前景至少可以給全球投資者帶來安慰。對於中長期投資者而言,他們的目標是獲得資本增長和被動收入,同時增加初始投資,總的來說這1%的附加費用將是微不足道的。”

他還補充道,如果實施征稅,海外投資者將會進一步從內倫敦被引向更經濟實惠的地區。伯明翰(Birmingham)以及斯勞(Slough)雷丁(Reading)等較小的地區可能會受到投資者的關注。由於經過完善的鐵路系統將有助於縮短從該地區去往內倫敦的通勤時間,所以這些地區未來價格的上漲潛力很有前景。

位於大倫敦西部邊緣地區斯勞的一幢多層住宅房產項目正在建設中

根據英國國家地產登記局(UK Land Registry)的數據,內倫敦行政區的平均房價在8月份下跌1.6%至583,251英鎊(約520萬元人民幣),而外倫敦自治市的房價則上漲1.2%至平均436,347英鎊(約389萬元人民幣)。

位於大倫敦西部邊緣地區的斯勞則擁有1.4%的增幅,達到了306,822英鎊(約274萬元人民幣)。仲量聯行(JLL)在2015年發布的研究預測,Crossrail鐵路項目附近地區的房價增幅將大於其他地區。

紹索爾(Southall)是外倫敦西部城市伊靈(Ealing)的一個區,其人口一半以上是南亞裔,由於Crossrail鐵路服務的升級,它將在未來20年內實現重大轉型。超過6,000套新房正在建設中,包括曾用作煤氣廠的占地85英畝的地塊,它將在25年內由伯克利集團(Berkeley Group)重新開發為3,750套住宅。其他項目包括由雷德羅公司(Redrow)開發的含302個單元的The West Works項目,由Galliard Homes公司開發的含118個單元的Greenview Court項目,以及由Stanhope和Network Homes公司開發的含550個單元的項目。

Greenview Court項目銷售代理公司蘇富比國際房地產(Sotheby’s International Realty)的中國區負責人凱瑟琳·謝(Catherine Che)表示,目前為止中國香港和大陸買家占到銷售量的四分之一。她說,吸引這些買家的是實惠的價格和去往希思羅機場只需8分鐘的Crossrail鐵路交通,以及去往倫敦市中心只需24分鐘的便捷交通——這比目前乘坐火車的方式節省了約15分鐘。

Greenview Court的118套高級住宅提供工作室、一臥室、兩臥室或三臥室公寓的選擇,分布在11個樓層。將於2020年第四季度完工,受益於即將在2019年落成的Southall Crossrail Interchange。
居外物業編號:41204233 點擊查看房源詳情

斯勞位於紹索爾以西的五個Crossrail車站,從斯勞乘坐直達列車去往金絲雀碼頭金融區的通勤時間將縮短至46分鐘,而目前則需要一個多小時,並且要換乘兩次。

謝指出,不管是2015年底推出了購買二手房額外增加3%的印花稅政策,還是2016年年中公投支持英國退歐,中國對英國房地產的投資需求一直保持彈性。

對於英國脫歐所帶來的不確定因素、美中貿易的緊張局勢,以及上海和香港股市暴跌將抑制投資者對英國房地產的興趣等情況,她並不表示擔憂。謝說:“中國買家,特別是那些追求高端房產的買家,並不是為了賺大錢而來英國投資房產的,他們主要是尋求一個安全的地方來存錢,並使他們的資產組合多元化。

凱瑟琳·謝(Catherine Che),英國代理商蘇富比國際房地產中國區負責人

瑟拉菲娜·王(Seraphina Wong)是一位香港人,她於英國脫歐公投後在斯勞的Iron House項目中購買了一套住宅單元,用於投資以及給女兒今後使用。她表示,鑒於英國脫歐的不確定性,她對投資的價格上漲並不抱太大希望。“盡管如此,對我來說,這是一項經濟實惠的投資,斯勞有一個大型商業園,因此將其出租並不成問題。而且在Crossrail鐵路開始運營後,這裡對於在倫敦工作的年輕職場人士也會變得很方便。”王說。

 


原文:南華早報

編譯:Zoe Chan

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英国脱欧带来议价空间 成为欧洲房地产投资首选

欧洲人可能对英国的政治没有太多考虑,但他们仍然锺情于她的房地产。

据一项针对管理超过5000亿英镑房地产的高管进行的一项调查显示,即将脱离欧盟的英国成为明年主要欧洲投资者抢购商业地产的首选目的地。超过五分之一的受访者表示英国将是他们的首选,由去年只有约12%大幅上升。当时德国是他们最喜欢的目的地。

自2016年英国退欧公投以来,英国最优质房地产的价格基本持平。因此,英国已经变得比法国德国等市场便宜。近年来随着买家涌入,收益已经萎缩;加上英镑贬值的影响,使外国买家的投资更便宜,帮助了英国市场在长期的政治和经济不确定性面前保持了极大的弹性。

“英国作为2019年欧洲市场首选的结果很有意思,这表明很多人认为其定价很有吸引力,” 莱坊欧洲区董事总经理克里斯贝尔(Chris Bell)说。这家总部位于伦敦的房产代理公司根据对155名投资者的回应进行调查。

英国脱欧=议价空间
欧洲投资者表示英国房地产是2019年的首要目标


居外推荐英国房源
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原文:彭博

编译:Zoe Chan

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