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作者：物業專家公司（Property Experts）創始人兼總經理布魯斯·伯基特（Bruce Burkitt）

英國退歐的最終方案即將揭曉，而全國各地都出現了房價下跌的報導。對於許多人來說，公投引發的不確定性意味著現在應該暫停所有金融投資計劃。作為一名在兩次經濟衰退中都經歷了業務繁榮的房地產開發商，我並不認同這樣的觀點，而且我認為，對於正在考慮投資房地產的買家來說，現在正是邁出這一步的絕佳時機。

英國脫歐只是一個市場條件，也是我們目前所面臨的一項經濟挑戰，但它其實也是一個置業的良好時機。在一個正在上升的市場中，任何人都能投資物業，因為不管人們能否正確評估投資價值，總體的市場增長通常都會吸收誤差。在上升型市場中賺錢是一種技能，而在英國退歐後的物業市場中賺錢也是一種技能。與人們的普遍看法相反，如果投資者采用並遵循特定的指導方針，那一個持續下跌的波動市場將創造一個潛力巨大的買入機會。

首先，通過報出低價來利用買方市場。請注意，物業的市場價值通常低於要價，因此購買價格應該至少比市場價值低10-15%。以這樣的價格進行交易可以形成初始的緩衝，留出討價還價的空間。

英格蘭利物浦寬敞的單臥室公寓家具齊全，設有一個設備齊全的廚房、浴室和寬敞的起居區和用餐區。全寬窗戶采光極佳，窗外就是城市和碼頭的迷人景色，是放松身心的理想環境。住戶還能享用公共休息室、安全進入系統以及保安和維護等設施。 房價僅約¥ 137萬。
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第二，尋找合適的増值角度。房地產交易的實際價值可以通過增加物業的價值而不僅僅是翻新房產來獲得。也許您可以購買一間空間較大的一居室永久產權公寓，然後把它拆分為兩居室，或者把一個更大的住宅單元改建成幾間公寓。您還可以購買一套較大的物業，然後把它改造成多租戶住宅，以較小的單元出租或出售。

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第三，很多投資者很容易犯錯的另一個方面是房地產的裝修和翻新，因為偷工減料似乎是降低成本的便捷方式。我建議您不要這樣做，因為當您要轉售住宅的時候，敷衍的裝修和翻新有弊無利。增加住宅價值的低成本方法很多，而投資者應該避免在翻修方面過於節儉。比如，您可以安裝高質量的集成廚具，速熱水龍頭，花崗岩工作台，玻璃防濺板，LED照明設備和內置USB插頭插座。這些設施的成本其實都低於人們的預期，但卻會在您出售物業時變成令人驚嘆的亮點。

我建議您多花一點錢來達到盡善盡美的標准，因為這樣可以鼓勵潛在買家在眾多房產中選擇您的物業。您應該專注於推銷一種生活方式，這是一種買家可以輕易接受，而且可以讓他們立即想像出美好新生活的產品。

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最後，制定退出策略。如果您的主要計劃是轉售房屋，那您應該准備好以低於當前市場價值10%的價格出售房屋，因為當前的市場狀況不佳。如此一來，如果價格下跌，那您的投資就有了緩衝的余地。若價格上漲，那就是一個令人愉快的驚喜了。然而，如果價格下滑，物業難以轉手，則投資者應確保有足夠的資金來償還“買房出租”型貸款，而且應該以比每月還款額至少高50%的租金出租。

在當前的市場上賺錢需要有前瞻性的計劃，敏銳的商業頭腦和理性的策略，而且沒有任何犯錯的余地。然而，我認為按照這個計劃行事的話，購買首套物業或擴大房地產投資組合不失為一種合理的選擇。

物業專家公司 Property Experts簡介

物業專家公司成立於2000年，是一家專門從事各類住宅房產購置業務的私營投資公司。物業專家公司的創始人為前房地產經紀人布魯斯·伯基特（Bruce Burkitt）。憑借與業界一流專業人士的長期合作關系，物業專家公司取得了非凡的成就。寶貴的人脈為該公司帶來了挖掘優秀投資和開發機遇的能力，進而為客戶帶來了豐厚的回報。如需了解更多信息，請訪問http://propertyexperts.co.uk/。

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責編：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

虽然消费者基本面改善，而且政府在2019年财政预算案宣布了一些措施，不过，预测2019年产业价格走势将继续往下，至少2019首半年的情况是这样。

产业顾问公司PropertyGuru市场指数显示，马来西亚房屋的询问价，按年比下跌2.3%，这应该是房产买家考虑购买房屋的时候。

随著吉隆坡、雪兰莪、槟城和柔佛被鉴定为产业热点地区，PropertyGuru公司的互联网站，拥有超过130万名大马人搜寻，反映人们对这些地区的产业购兴不减。

吉隆坡的孟沙、满家乐、蕉赖需求高

尽管询问价稍跌，不过，市场对吉隆坡房产的需求保持强劲，最多人搜寻的地区主要有孟沙、满家乐和蕉赖。

在上述三个地区最常搜寻的产业类型，主要是共管公寓，接下来是公寓和城市房屋，吉隆坡比较多人选择高耸分层产业，主因是价格比有地房产较容易负担。至于房屋价格，许多人搜寻的是低于30万令吉的房产，不过，在人们属意的地区并不可行，因为许多地点的屋价已超出可负担水平。

与此同时，市场对雪兰莪房产的需求保持强劲，虽然价格稍微下跌，其中八打灵再也、沙亚南和首邦市，是多数人物色产业的首三大地区。

在这几个地区，最多人搜寻的是共管公寓、然后是公寓和双层排屋，当中许多人把目光转向交通导向发展计划（TOD）的房产。

他说：“市场对策略性地点的产业需求保持强劲，例如在捷运站或轻快铁站附近的房屋。”

费南达斯补充：“其他因素包括：产业的保养与维修，还有生活上的基本设备，这些会影响买家购买房屋与否的决定，目前是买家的市场，在供应饱和的情况下，他们拥有较多选择。”

Idaman Residence高耸于市中心34层高的建筑，占地1.45英亩，拥有最佳的布局，旨在增强个人私人空间。大楼外观采用90％玻璃制成，俯瞰KLCC和KL城市景观，可以在家中亲身享受，拥有极其时尚和现代的未来感外观。房价约¥165万。
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在北马的槟城，最多人属意的地区分别是：乔治市、峇六拜，以及丹绒道光，这些地区的共同因素是靠近市区或槟城国际机场，公寓和共管公寓是这些地区最普遍的住宅产业，接下来是城市房屋。

他指出，发展商将继续兴建面积较小的高耸房产单位，建筑面积在450至840平方尺，提供弹性的格局，应付不同买家的需求，例如单身人士、年轻夫妇、2+1家庭、新婚夫妻、年长者或空巢者的需求会不一样，这些单位将提供节省空间的家具，以便可以腾出较多活动空间。

费南达斯补充，双锁匙单位将日益普遍，特别是希望工作和居住在同一个空间的买家，这些较小面积的单位，主要建在靠近公共交通体系的地区，附有较多的设备，这是赢取买家的决定因素。

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柔佛买家属意有地房产

与吉隆坡、雪兰莪和槟城产业市场自2016年开始下跌不一样的是，柔佛州在产业价格调整后，开始呈现往上扬趋势，州内产业买家最多关注的地区分别是：新山、努沙再也和武吉英达，其他州产业买家对高耸分层房产购兴较浓，柔佛买家属意有地房产，特别是双层排屋。

“尽管产业市场情景显示看淡，不过，整体市况保持健康，大马的产业买家和租户选择较多，而且房产的设计与格局新颖，居者有其屋是大马的宏愿目标，公司的使命是：确保大家掌握本身的财务状况，包括符合贷款的条件，至于政府的“拥有你的房屋”目标，旨在协助大马人在2020年之前，成为有房屋的业主。”

休闲农场（Leisure Farm）是马来西亚柔佛州依斯干达最负盛名的开发项目之一（带门禁）。自1991年建成以来，已获得多个国际奖项，包括2006年世界不动产联盟马来西亚最佳总体规划奖。房价约¥2,140万。
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发展商：产业市场续偏软

另一方面，发展商普遍认为，2019年产业市场走势料保持偏软，暂时没有迹象显示，产业市场将复苏，一些房产领域供应过剩、贷款条例严谨，预计将继续影响产业市场的走势。

产业市况偏软的情况，从发展商第三季的财务报告反映，许多产业发展商的业绩表现，比预期目标较低，产业公司的赚利皆比前期减少，或低于预期目标。

此外，2018年第三季新产业销售显示呆滞，买家普遍选择观望态度，第四季的产业销售进度保持缓慢，一些买家选择在2019上半年购买，以享有免产业印花税的优惠。

尽管如此，产业交易下跌的步伐减缓，在2017年按年比下跌3%，至于2016年跌幅为12%，与此同时，2018首半年房屋价格升幅显示负成长，2017年上扬6.4%，为2012年成长13.4%以来，连续第五年成长率下跌，近期内，产业价格走势料持平。

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来源：星洲日报
责编：Zoe Chan

2018年，投資者對越南房地產市場的熱情大漲。2018年4月，新加坡房地產開發商凱德集團（下稱“凱德集團”）在越南推出的首個住宅開發項目D2eight發售一天即售罄，而該集團在越南最大城市胡志明市開發、擁有350個單元的樓盤D’Edge Thao Dien也在推出後兩個月內售罄，充分體現了“越南速度”。

繼泰國和馬來西亞之後，2015年7月，越南出台《住房法》，開放國內房地產市場，開發商可將每棟建築30%的單元售予外國人，擁有有效居民簽證的外國人及外國公司均可以購買越南房產。“此後外國投資者對越南房地產的興趣逐漸上升。”凱德集團越南首席執行官陳連邦接受21世紀經濟報道記者采訪時表示。

目前多數新開發項目位於胡志明市。世邦魏理仕（CBRE）的數據顯示，2016年和2017年，開發商和投資者在胡志明市投資了價值約12億美元的住宅用地和新建住宅物業，在越南首都河內，這個數字是5億美元。

來自中國的大批買家成為胡志明市和河內市樓盤預售現場的座上賓。世邦魏理仕最新報告顯示，2018年在胡志明市置業的外國購房客中，來自中國大陸的買家占31%。中國購房者從第6位躍至榜首，成為越南房產最大買家。

記者綜合采訪獲悉，在投資目的和方向上，中國買家投資時看重的仍然是“升值空間”，傾向入手大城市的高端項目，且盲目跟風的趨勢比較明顯。而隨著越來越多國際企業和中國企業加速在越南投資設廠，一些了解當地情況的買家看到了湧入企業對住宅的需求，也將工業園區周邊的中低端公寓視為有潛力的投資項目。

胡志明市公寓單價破萬元

自《住房法》出台，越南樓市迎來了一波強勁增長。世邦魏理仕數據顯示，2015至2017年，胡志明市約有3.5萬套新高端公寓入市銷售，每平方米售價超過1500美元，與2012- 2014年只有不到1萬套公寓掛牌出售的情況形成鮮明對比。房價也應聲上漲，仲量聯行數據顯示，2017年胡志明市的新房價格上漲3.6%，別墅和城鎮住宅價格同期上漲13.6%。

21世紀經濟報道記者了解到，目前胡志明市市區公寓均價已上漲至每平方米約1.5萬元人民幣，個別高端豪宅的價格甚至達到每平米6萬至7萬元人民幣。以胡志明市迄今最大的高端開發項目Golden River為例，兩居室起價37萬美元，三居室起價49萬美元，約合每平方米4500美元。

越南胡志明市高端公寓Vinhomes Golden River，五星級等級，胡志明市第一郡中心的唯一生態都市區，位於西貢河邊的黃金獨有位置，並提供完美的公用基礎設施。僅售約¥434萬。
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開發商也看到了商機。過去三年裡，逐年增長的外商投資顯示出開發商對越南房地場市場的信心。來自新加坡、日本和韓國的開發商尤其青睞市中心和地鐵站附近項目，而越南當地開發商則選擇與外國開發商簽訂合資協議，以合作形式完成項目。

凱德集團1994年進入越南市場，是入場最早的外國開發商之一，目前越南已成為其東南亞地區布局中僅次於新加坡和馬來西亞的第三大市場。該集團在越南7個城市擁有15個住宅項目，總資產達13億新元（約合9.56億美元）。2017年，凱德集團在越南共售出1409個住宅單位，總銷售額為4.6億新元（約合3.35億美元），同比增長63％。

越南房地產市場高速增長的原因何在？從內部來看，越南經濟高速發展，中產階級不斷壯大，人們消費能力也迅速提高。2000年越南人均GDP為388美元，2018年躍至2600美元，增長將近7倍。世界銀行報告也顯示，越南每年約有150萬人加入中產階級行列。“強勁的經濟增速、快速的城市化進程、龐大的年輕人口和不斷壯大的中產階級推動了越南人對充滿高質量的生活、工作和娛樂場所的需求。”陳連邦對本報記者表示。

從外部看，除2015年出台的《住房法》助推樓市，近年來外國投資者原本青睞的投資區域因需求過旺房價飛漲，紛紛出台嚴格限購措施。Global Property Guide數據顯示，香港房價過去10年內上漲207.58%，泰國上漲大約48.65%，新西蘭奧克蘭市樓市4年內飆升75%。去年8月，新西蘭開始禁止多數外國人在本國購買房產，溫哥華、新加坡、悉尼等也開始對外國購房者征重稅。

於是，來自亞洲的投資者將目光轉向了越南。“一些高端產品30%的外資配置限額很快就被填滿。”第一太平戴維斯（Savills）越南業務副董事總經理Troy Griffiths表示。

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中國人青睞大城市高端盤

這其中自然不乏中國買家的身影。世邦魏理仕最新報告顯示，2018年在胡志明市購房的外國買家中，來自中國大陸的置業者占31%，2016年這一比例僅為2%，2017年為4%。中國內地購房者由此超過越南、韓國和中國香港等地置業者，從第6位躍升至榜首，成為越南房產最大買家。

房源量最大的海外房地產門戶中文網站居外網向21世紀經濟報道記者提供的數據也顯示，2017年中國買家通過居外網咨詢越南購房次數比2016年增加458%，2018年越南房產詢盤量比2017年再漲124%，到2018年第4季度，詢盤數量環比急升77%。“過去兩年，中國買家對越南房產的興趣猛增，呈井噴之勢。”居外網董事CEO羅雪欣對本報記者說。

記者獲悉，在投資取向上，中國買家仍最看重“升值空間”，而非為了自住。“中國人購買房產時，常會拿越南和以前的上海做比較，希望能從房價升值中獲利。”仲量聯行越南分公司主管Stephen Wyatt表示。

從投資方向來看，中國投資者偏愛大城市的高端項目。居外網數據顯示，中國買家在越南購房目的地依次為胡志明市、河內、芽莊、峴港和芹苴 （Can Tho）。他們尤其喜歡靠近市中心的大型項目。“中國人還是願意投資已有詳細未來規劃的新區，尤其是一些位於地鐵沿線、前景不錯的高端項目。” 越南鐵成房產經紀公司負責人劉鐵成對21世紀經濟報道記者表示。

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而隨著中國買家大量湧入，盲目跟風也成為一個明顯特點。劉鐵成對記者坦言，中國買家購房往往根據初步印像入手，“跟著趨勢賺錢，沒有什麼技術含量。”

不過，由於越南成為各企業投資設廠的熱門目的地，中國買家購房趨勢或有所改變。一些越南房產經紀人已發現，越來越多的國際企業和中國企業加速在越南投資設廠。羅雪欣對記者表示：“跨國公司的供應鏈將有望陸續轉移到越南和馬來西亞這些已經具備較成熟制造能力的國家，而在‘一帶一路’倡議下，越南的基礎設施也將持續改善，這些都是房地產業的利好因素。”

因此，一些特別了解越南當地房產的中國投資者便會選擇投資工業區周邊的中低端公寓，“（這些房子）用來出租，並且還可以期待升值。還有小部分人選擇旅游地產，有條件的更會投資地皮，自建迷你公寓出租，（這種項目的）回報率可達每年10%-25%，”劉鐵成說。

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來源：21世紀經濟報道
責編：Zoe Chan

2016年、2017年，全國觀眾在收看中央電視台元宵晚會時，知道了一個叫做碧桂園森林城市的樓盤，因為碧桂園連續兩年冠名了央視元宵晚會。那時候，新加坡旁的馬來西亞樓市正當紅。提到去東南亞投資房產，大多數人都會想到新加坡、泰國、馬來西亞。

而提到越南、柬埔寨，大部分人或許都覺得這兩個發展中國家最多只適合文藝青年去旅行。實際上，2016年到2018年期間，越南和柬埔寨的中國買房投資客數量一直在激增，很多在2012年-2016年大舉進入馬來西亞的中國房企，從2016年起都紛紛揮師柬埔寨首都金邊。

根據海外房地產信息網居外網的詢盤數據統計，2018年全年泰國、馬來西亞、越南、菲律賓、柬埔寨等東南亞國家詢盤量都有大幅增長。2015年—2018年間，針對越南的詢盤量增幅最為顯著。

Q： 去越南、柬埔寨做房地產投資的中國人很多嗎？

越南、柬埔寨近兩年來成為了國人新興的買房投資目的地，首要得益於當地政府在外國人買房立法上的推動；其次是泰國、馬來西亞等東南亞國家已經火過一輪，房價推升太高，或是當地政府已經不太鼓勵外國人前去投資，使得中國國內投資客另尋目標。

2010年4月5日，柬埔寨國會通過了由國土、城市規劃建設部和司法部聯合制定的《外國人不動產產權法》，根據該法律，外國人有權按規定在柬埔寨購買房屋並擁有合法產權。

該法律頒布後，首先吸引的是日本、韓國、中國台灣、新加坡的房企和投資者進入柬埔寨。直到2016年開始，中國內地的房企開始進軍柬埔寨，也帶去了一大批國內投資客。

這些中資開發商建造的樓盤，80%的客戶都是中國人。

越南國會則是在2014年11月25日批准了《住房法》修正案，取消了對外國人購房的諸多限制，修訂後的法律於2015年7月1日生效。按照新的《住房法》，擁有赴越簽證的外國人、外國投資基金、外資銀行、外企在越分支機構和代表處均可購買房屋，可購買公寓和包含土地產權的別墅。

這條法案生效後，越來越多的中國人前去投資越南房產。至2018年，在越南胡志明市買房的外國人中30%來自於中國，占比最高。

外國人在這兩個國家買房都很便利，只要獲得赴當地的簽證，無論哪種簽證類型，都可以前去進行房產交易。這些買房客絕大多數抱著投資的目的，大部分來自於國內北上廣深一線城市。

Q： 去越南、柬埔寨一般投資在哪些城市？

中國人買房投資的城市無外乎越南的河內市、胡志明市，以及柬埔寨的金邊市、西哈努克港市。

在買房者的眼中，河內相當於國內的北京，胡志明相當於上海；金邊是柬埔寨的首都，是柬埔寨最有潛力的城市，而西港則是政策最開放的地方，正在成為新一代“賭城”——這個曾經只是小漁村的地方，現在有50余家賭場，另有30多家賭場正在建設中。

房企、賣房中介也有意識地在宣傳中把這些越南、柬埔寨的城市和上海、深圳等城市類比，並把“錯過了國內房價的上漲，不要再錯過在新興國家投資”作為賣點。

但從城市基礎設施配套來看，越南和柬埔寨的幾大城市，還遠遠達不到國內一線城市的水平，即便再過十年，它們能否發展到一定程度也要打上問號。

越南目前僅有河內才剛剛開通了第一條城市輕軌線吉靈-河東項目，該項目由中國中鐵六局集團有限公司總承包建設。而曾被越南寄予很大期望值的河內地鐵1號線以及胡志明市地鐵1號線，都由日本公司負責建設，但此後陷入造價、賄賂等多種爭議，項目進度遙遙無期。

作為柬埔寨首都的金邊市，其市容市貌僅相當於國內小縣城，人口年輕，商業富有活力，交通狀況糟糕，不分時段地堵車，治安、公共交通、垃圾廢水處理等配套都沒有跟上房地產開發的速度。

西港則是柬埔寨西南部港口城市，海岸繁忙，水清沙幼，也是度假天堂，城市面貌類似於90年代中國南方的小鎮。近兩年西港的投資熱潮席卷而來，到處都有新建的工廠、樓盤、酒店，不過隨著賭場的發展，各種社會問題隨之而來，黑幫、毒品、飛車黨也在深刻地改變這座小城。

Q： 可以獲得怎樣的產權？

盡管越南在2015年允許外國人買房並獲得合法產權，但卻設置了兩個苛刻的要求。

一是房屋產權僅為50年（越南公民可擁有永久產權，與越南公民結婚的外國人也可擁有房屋永久產權）；二是外國人在一個公寓小區或一個坊級行政區劃最多只能擁有一套房屋，外國人所購住房的面積和總套數不受限制，但每個公寓小區外國人擁有的住房總數不能超過30%，每個坊級區劃內外國人擁有的別墅不能超過250套。

此外，在二手房交易中，外國人只能向外國人購買二手房房產；外國人自己的房產，既可以賣給越南當地人，也可以賣給外國人，若賣給越南當地公民，則50年產權可轉為永久產權。

在柬埔寨情況又不一樣。柬埔寨不允許將土地直接賣給外國人，其《外國人不動產產權法》規定，外國人在柬埔寨僅可購買高層建築第二層及以上的房屋，可獲得與本國公民相同的房產產權證，並可自主進行房屋租賃及買賣。

也就是說，外國人在柬埔寨可以擁有100%的房屋所有權，但不包括土地所有權，也不能購買底層的房產。這種產權在柬埔寨被稱為“分契式產權”。而大部分柬埔寨當地人的房屋產權是“硬產權”或“軟產權”，及由國家級的認證機構或地方政府進行認證過的土地所有權。

還有一點值得注意，中國買家在柬埔寨可能會遇到大產權和小產權兩種不同的房屋，大產權為永久產權，小產權的期限一般是99年。這是開發商拿地性質的不同造成的。

由於柬埔寨政府規定外國人不可直接購買土地，因此一般中國開發商都尋找當地公司合作拿地，這種情況下可以買到永久產權的土地；小部分開發商則是租賃土地，租期一般為99年，因此房屋也就是99年產權。

Q： 租售比高嗎？投資回報率如何？

在海外房產中介的宣傳中，目前越南、柬埔寨的高層公寓房都有很高的租售比和投資回報率。比如金邊一套五六十平方米的高層公寓，租金高達700美金，且金邊市的房價從2015年開始，每年都以15%的幅度上漲，目前達到約2000美元/平方米。

越南一套80平米總價18萬美元的住宅，月租金約在1000美金左右，胡志明市平均租金收益率約6%，目前越南住宅分為各種類型，豪華型均價超過3500美元/平方米、高端型約為1500美元/平方米，中低端類均價約為800美元/平方米。

不過目前這兩個新興國家的房地產市場規模都很小，高端公寓供應量少，大部分的公寓租客群體也都是外國人，高租金已經遠超過當地普通人的承受能力。隨著這兩年大批公寓的入市，未來供應量問題將得到緩解，高租金是否能維持下去目前較難判斷。

從投資回報來看，根據天風證券的研究報告，越南房產投資應當分為本國居民購買視角和外國投資者購買視角，其差異之處就在於越南盾與美元之間的彙率變動。

天風證券的研究報告指出，越南的平均房價在2008年創出1650美金/平米的最高價格至今未破，最新均價約為1543美元/平米，美元視角並未創新高。

不過其對應本幣價格2018年達到3523萬越南盾/平方米，超過2008年的2801萬越南盾/平方米，漲幅近20%，也就是越南盾視角創了新高。“從越南本國居民角度，以自住和抗通脹為購房目的，我們認為越南本幣計價的胡志明房價長期趨勢仍將上漲；對外國投資者角度，以出租和投資為目的，由於貸款不如本國居民方便，彙率波動也可能帶來投資損失，需要考慮的因素和承擔的風險不同。”

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而在柬埔寨，外商投資建造的樓盤，尚未形成一個本地居民購買的市場，當地也還沒有形成二手房市場，因為多數普通老百姓都習慣了購買土地自建排屋，因此盡管房價在理論上上漲，最終外國投資者能否獲得投資收益後退出，也是一個未知數。

新興市場的投資門檻低、收益率高，但是風險也較大，最早進入這個市場的投資者或許已經獲得回報後撤出，越晚進入則意味著風險越大。

Q： 如何付款？會受外彙資本管制影響嗎？

一般中國買房客都是持旅游簽證入境，在看房滿意後，先付定金。付定金的手續都很便利，部分開發商甚至接受微信、支付寶付款，定金大約為兩三千美金。

剩下的部分，則分為首付和尾款，首付為總價的10%—40%不等，尾款則一般在交房前付清。由於大部分樓盤都是期房，所以尾款付清時間大多在兩三年後。

在柬埔寨，外國購房者不能像本國居民那樣享受到低息貸款，同時貸款手續繁瑣，而越南則不允許外國購房者在越南動用杠杆手段。

不過，由於這兩個國家的房價並沒有太高，且國內投資者大多去投資小戶型公寓，總價多在60—80萬的區間內，對於杠杆的需求並不強。

打首付和尾款階段，一般會由開發商或是開發商的銷售代理公司幫助購房者來做，其中涉及到外彙管制問題，根據我國現行規定，每人每年換彙額度是5萬美元，開發商會推薦額度不足的客戶采取親人共持房產、多人共同換彙的方式。

此外，銷售代理公司的手上還掌握著一些融資手段，部分機構專門為國際房地產買家提供融資，一些中國大陸和香港的機構為海外物業買家提供現金支持或融資，以換取投資者在中國境內持有的資產。如果購房者遇到資金問題，部分銷售代理公司或房地產開發商可以提供一定的融資渠道。

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來源：新浪財經
責編：Zoe Chan

撰文：傅士鵬

脫歐重壓下，英國房地產市場正在經歷一場前所未有的變局。

過去大熱的寫字樓、商鋪等資產突然遇冷，長租公寓、學生公寓、物流地產、酒店等資產順勢崛起。

在這幾個大熱的資產類別中，長租公寓和學生公寓最受投資者追捧，吸引了各大主權基金、保險公司、甚至個人投資者湧入。

今天文章的主題是英國學生公寓投資，主要分為市場概況、投資價值、風險點三個部分。

英國學生公寓概況

眾所周知，教育和房地產一直是英國面向海外投資者的兩張王牌，學生公寓作為兩者的結合體，這幾年發展勢頭極為迅猛，早已成長為一個成熟的物業投資類別。

值得注意的是，本文所講的學生公寓不同於學校內的宿舍，指的是開發商特別為學生開發的私營學生公寓（Purpose Built Student Accommodation，簡稱PBSA），位於學校周邊，允許個人投資者購買。

目前英國在校大學生人數達到170萬，由於學校內的宿舍供應嚴重不足，且一般只為大一新生提供校內宿舍，大約70%的學生要自己解決住宿問題，其中大部分會選擇這類學生公寓。

上圖數據顯示，英國今年為學生提供的專用床位數僅56.8萬張，約為170萬總學生人數的三分之一，供應嚴重不足。

供不應求意味著有利可圖。

數據顯示，從2015年開始的最近三年，每年投入英國學生公寓市場（PBSA）的資金都在45億英鎊以上。

2018年，包括加拿大房地產公司Brookfield、新加坡主權基金GIC、美國私募基金Tristan Capital Partners在內的大資本紛紛出手，買進英國學生公寓資產。

另外，在2018年，那些原本就已經非常成熟的英國本土學生公寓巨頭，比如Unite Student、UPP、Liberty Living、IQ也在資本市場的幫助下不斷擴張。

2018年2月，在英國學生公寓市場擁有最多床位的Unite Student成功在公開市場融得1.7億英鎊，且接受了新加坡主權基金GIC的注資。拿到資金後，Unite Student宣布將在倫敦、牛津、伯明翰繼續開發更多的學生公寓。

截至2018年底，英國各大學生公寓運營商總共持有290,570張床位，比2017年增加了18%，顯示英國本土機構同樣在加碼投資。

統計顯示，2019年將會有大約60萬間學生公寓在英國完工，平均每間公寓價值8.7萬英鎊。

到2019年底，英國整個學生公寓市場規模將達到530億英鎊，比之2018年的505億英鎊，還要增加25億英鎊。

為何投資英國學生公寓？

英國學生公寓市場之所以能吸引這麼多資金，並在近幾年迎來大爆發，主要還是因為其獨特的投資價值：

1. 脫歐意外助推英國留學產業

最近英國房市受脫歐衝擊很大，經常有讀者讓我預測未來房價走勢，而每次分析到最後，都會講到英國教育對底層需求的支撐和對未來流動性的保證。

英國的教育，包括中小學的私立教育、大學的高等教育都非常強，而且因為悠久的歷史和長時間的信譽沉澱，擁有很強的壁壘，即很難被其它國家突然替代。

在最近的兩項排名中，英國被2019 US News評為世界最佳教育國家，在所有國家中名列第一，美國位居第二。

在QS 2018最佳留學城市的評選中，倫敦首次高分勝出，位列第一，成為全球最適合留學的城市。

最近英國面臨脫歐，但其留學產業卻絲毫沒有受到影響，反而還因為脫歐後英鎊大跌導致留學成本大大降低，刺激了更多國際學生來英留學。

事實上，會受到脫歐影響的歐盟學生只占到英國留學生總數的6%，非歐盟學生才是英國留學的主力。

上圖看出，歐盟學生只占到很小的比例，非歐盟國際學生才是大頭，過去10年間增長了69%。

數據顯示，盡管受到脫歐影響，在2018/2019年的申請季中，從歐盟申請來英留學的學生依然增加了約3.4%，非歐盟的留學生增加約11.1%。

UCAS最新調查數據顯示，在所有非歐盟國家中，中國留學生增長最猛：目前已經有超過11萬中國留學生在英國大學讀書，比歐盟所有國家留學生的總和還要多。

脫歐公投以來，因為擔心來自歐盟的經費減少，英國許多大學都增加了對非歐盟國家的錄取人數，其中倫敦大學學院、曼切斯特大學、愛丁堡大學、考文垂大學的留學生人數都超過了1萬人。

聯系美國在特朗普上台後逐漸收緊對中國學生的留學政策，英國一下成了最大的受益國，由於中國這個最大生源國的助推，赴英留學的國際生數量水漲船高。

國際生，特別是非歐盟國家的國際學生，是英國學生公寓市場絕對的租住主力，他們因為信息不對稱，更願意為安全系數高的學生公寓買單。

總結來說，英國留學產業本來就非常發達，這兩年因為脫歐後英鎊大跌和美國收緊政策，更是意外迎來第二春。

2. 供不應求導致投資回報率持續走高

上邊的分析看出，學生公寓是難得被脫歐利好的英國資產。

在供應一端，脫歐帶來的不確定性會造成新開工或正在籌備中的開發項目融資困難，導致新建學生公寓項目工期延長，加劇學生公寓供不應求的局面。

左圖為2017/2018學年-學生公寓租金預測上漲情況，右圖外圈為正在開工建設的學生公寓套數，內圈為能完工的套數。

長年供不應求的局面，也進一步推高了英國學生公寓的投資回報率。

EGI發布的數據顯示，截至2018年9月，英國學生公寓的資產價值比上一年增長了6.5%，租金也同步上漲了3.4%，平均的年度總回報率達到了12.3%。

租金方面，由於國際留學生數量持續上升，2018/2019學年英國學生公寓的租金平均上漲了2.26%，其中巴斯的漲幅最大，達到了3.81%。

其余學

每個國家基本上都有租房的情況，每個城市因為經濟發展狀況不一樣，那麼在租房價格上面的收取也是不一樣的。馬來西亞是一個遊客人數和移民人數比較多的國家，很多人前往馬來西亞的時候，都會去考慮馬來西亞房租月均多少錢，這樣的一個問題。吉隆坡是馬來西亞發展比較好的一個城市，所以我們以此為例來分析一下馬來西亞的房租問題。

在全球30大城市當中，吉隆坡的租金是最可以負擔的。吉隆坡租金可負擔的程度在全球的排名當中位於第20位，如今也是租金最為實惠的城市之一，大部分吉隆坡人在出租房子的時候，都以其中的20%作為租金，所以相對來說吉隆坡的房屋出租是比較實在的。根據相關的數據顯示，馬來西亞的吉隆坡中層家庭收入大約為96,152令吉，一年租金的平均收入大約為19316令吉他佔據年收入的20%。

這個數據和新加坡進行相比，新加坡國人需要進一半的收入來租房子，昂貴的房租價格成為了新加坡人的負擔，但是在馬來西亞的吉隆坡，這種狀況是比較少出現的。在吉隆坡進行租房子，因為租的房屋類型不一樣，雖然在費用上面的收取不一樣，通常情況下一個月600~800馬幣就可以租到地段非常好的房子了。椅子上面如果是自己做的話，費用消費比較低，一個人一個月大約500馬幣左右。

在吉隆坡進行生活交通上面也是比較便利的，費用收取也比較​​低，普通的公共交通設施費用大約都在1-3馬幣左右。如果坐出租車的話，三公里以內的價格是七馬幣左右，距離越遠價格越優惠。通訊費用相對來說也是比較實在的，1g的套餐大約30馬幣左右。所以在馬來西亞進行生活各方面的費用支出，相對來說都是比較低的。

有關“中國人在胡志明市購買房子的比率占到31%”的信息，越南世邦魏理仕（CBRE）公司強調，中國人通過CBRE交易所購買豪華住房的比例猛增。但是該數字並不能代表整個房地產市場的發展情況。

越南胡志明市宮殿住宅區（Palace Residence）開發項目：公寓、辦公樓和商業區一應俱全，擁有大量優雅的配套設施。
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CBRE透露，胡志明市豪華房產市場對來自亞洲的投資商來說有很大的吸引力。胡志明市CBRE的統計數據顯示，2016年購買豪華住房的中國客戶比例僅占2%，2017年占4%，而今年前9月，該比例已升至31%。

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CBRE認為，主要原因是2015年越南房產政策開始對外開放，允許外國投資商在越南購買房產，越南投資業主同時還主動向新加坡以及中國香港、北京、上海等客戶推介房產項目。

另一方面，中國投資商加大對胡志明市房產市場的關注的原因在於他們看到胡志明市與中國上海市之間有許多相同之處。在對買房客戶進行分析時，CBRE認為越來越多的外國客戶，甚至有的是尚未來過越南的外國客戶十分關注胡志明市的房地產市場。

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來源：越通社
排版：KYRA WANG