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两位澳洲房地产经济学家称，澳洲房市正在经历有史以来最大的泡沫，一旦房市发生地震，墨尔本首当其冲将成为震中。

墨尔本是澳洲房产供大于求最为严重的地区

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据《悉尼先驱晨报》报道，虽然地产商和政府高官一直不承认澳洲房市存在泡沫，认为各大首府城市的房屋供应仍然是供不应求，但撰写过房市过热书籍的两名澳洲房产经济学界元老Lindsay David和Philip Soos最近发话称：“实际上，澳洲很多地方的房屋已经供过于求，这就跟美国之前经济危机发生前的房市崩溃是一样的”。

墨尔本是房产供大于求最为严重的地区，其内城区的公寓建设已经进入疯狂状态。两位专家根据澳洲统计局的数据预测，维州市面上供应的房子比人们的实际需求一共多出12.3万套，新州都出4万多套。

两位经济学家在代表房地产和金融服务机构LF Economics提交的文件中称，现在澳洲房市的泡沫是有史以来最大的。政策制定者现在面临两难困境，如果实施房市改革，房地产的泡沫很可能会破裂。他们认为如今的房市泡沫比之前19世纪80年代、20世纪20年代、20世纪70年代中期以及20世纪80年代末期的房产泡沫还要严重。

“澳洲的经济历史和最近的国际大事都证明：如果房市泡沫一旦破裂，滞销房屋数量会立马上升，所谓的房源短缺哄抢住房神话也会破灭”。

“澳洲房价和租金齐跌对于投资者将是毁灭性的，因为他们将同时损失资本和净租金收入。”

两位专家预测未来房市地震的震中很可能在墨尔本，珀斯也面临严峻形势。

各州房屋过剩/短缺数量：

• 新州 40,537
• 维州 123,242
• 昆州 -3126
• 南澳 28,302
• 西澳 -44,509

来源：澳洲统计局

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随着历史最低利率点燃州府城市强劲的房屋价值收益，今年第一季度澳洲房价稳固上涨，伴随而来的是市场对房地产泡沫的担忧。

根据澳洲统计局（ABS）公布的数据，今年第一季度澳洲州府城市住宅房地产加权平均价格增长1.6%，在过去一年里上涨6.9%。

最近，市场对悉尼和墨尔本可能出现投机性房市泡沫的担忧逐渐膨胀，低利率环境促使城市房地产投资活动激增。

相比上一季度，今年第一季度悉尼房价攀升3.1%，在过去一年里飙涨13.1%。与此同时，墨尔本房价在该季度上升0.6%，同比增长4.7%。

此外，经济专家提出新的警告称，当现在的房价泡沫破裂的时候，房地产市场将遭遇一场“血洗”。

在提交给一个议会审查的文件中，LF Economics表示，由于价格再次反映经济基本面时会严重下跌，几乎可以肯定房地产市场将面临一场“大血洗”。

澳储行（RBA）和澳洲审慎监管局（APRA）一直表示，他们正监视房地产市场活动。多家银行最近采取措施取消或削减了投资者借贷折扣。

此前，财政部秘书长John Fraser告诉议会委员会，悉尼明显处于房市泡沫中，而RBA行长史蒂文斯表示，市场部分地区的房价是“疯狂的”。

第一季度布里斯班房价环比增长0.4%，同比上扬3.9%；阿德莱德房价比上季度增加0.7%，比去年同期增长2.5%；堪培拉房价在第一季度增长1.1%，同比上涨3%；霍巴特房价上扬0.5%，在过去一年里攀升1.9%；该季度珀斯房价环比下滑0.1%，同比下降0.3%，走向衰退的矿业繁荣给房价带来压力；达尔文房价环比下跌0.2%，同比下滑0.4%。

ABS表示，住宅平均价格在第一季度增长了8400澳元，达到57.61万澳元；住宅数量在该季度增加了3.82万套。

今年第一季度澳洲州府城市房价上涨1.6%

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据地产预测公司BIS Shrapnel表示，尽管澳大利亚联邦政府和州政府对外国买家购房增收了费用，海外人士对澳大利亚房产投资的热情仍高退不下。BIS Shrapnel称，不论联邦和维州政府如何对海外买家增收申请费并加强规管惩罚的力度，海外买家投资澳大利亚房产的强劲势头仍将持续。

BIS的研究员克罗伊（Maree Kilroy）认为，这种投资的上升势头之所以会持续下去，是因为中国富裕的中层阶级正在壮大，而澳大利亚仍被视为一个安全的投资胜地。

针对外界对海外买家独占澳大利亚房产市场并不守本地规定的担忧，联邦和州政府都倍感压力。在联邦层面，从去年12月1日起，所有购买房产的非澳居民都面临上缴申请费的命运，100万澳元以内的房产需上缴5千澳币，之后每多1百万就需额外上缴1万澳元，同时开放商也需上缴2.5万澳元的楼花批准费。

根据规定，违反海外投资规定的人士将面临最高3年刑期，或者个人127,500澳元公司637,500澳元的惩罚。而故意协助购买非法房产的第三方将面临42,500澳元（个人）或212,500澳元（公司）的罚款。

尽管对外国买家购房增收了费用，海外人士对澳洲房产投资的热情仍高退不下

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在州政府层面，维州对非澳大利亚居民的外来买家增收了3%的土地税，同时将于2016年起对现有房产和新房产增收0.5%的土地税。南澳表示有可能会效仿维州的做法，不过昆州已表示不会这样做。

联邦政府指出，新收取的费用将用来增强规管力度并丰富资源，并称政府已对近200起涉嫌违规的案例展开了调查。然而，据外国投资审批委员会（Foreign Investment Board Review）的最新数据显示，过去4年中获批购买新房及现有房的数量翻了不止一番。因而，BIS认为，这种澳洲购房的强劲势头将持续下去，尤其是来自中国买家的投资。

BIS称，过去一年中澳币兑人民币下跌了20%到25%，澳币的贬值已抵消了澳大利亚增收的种种额外费用。

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一份针对澳大利亚和中国自由贸易协定的分析发现，中国投资者比澳大利亚投资者更受益。

澳大利亚公平交易和投资网络组织，专门针对协议中的投资领域进行了分析，发现中国企业能够将中国工人带至澳大利亚工作，而澳大利亚企业在中国却无法享受同样的待遇。

在中国做生意的澳大利亚企业，只能够引入高级管理人才和特殊技能工人。

中澳自贸协定已经签订，中国企业能够将中国工人带至澳大利亚工作

中国企业享受的条件，适用于至少50%以上中国股权的企业，如果企业中没有任何一方占到50%的股权，那么如果中国企业具备实质利害关系，也将适用。实质利害关系是指，单个外国人持有15%以上项目的股权，或者多个外国人和机构持有40%以上项目的股权。项目必须涉及农业、食品业、资源和能源行业、交通、电子信息、电力供应和发电、环境和旅游等行业的基础设施开发。

给中国来澳工人支付的最低工资将可以在企业和移民部之间协商，而不一定非要按照澳大利亚最低工资。虽然澳大利亚被要求不要歧视来自中国的投资，然而中国方面则没有相类似的规定，中国仅仅被要求不要歧视某些可以投资的行业，比如交通、旅游、医院、老年护理、教育、金融服务等。

协议中的投资者和东道国纠纷协商条款，比起澳韩自由贸易协议中的条件，显得不太公开透明，不用经过纠纷质询，相关的纠纷内容也不用公开。不过这些条款还不是最终的条款，三年后可以进行复审。

澳大利亚公平交易和投资网络统筹人罗纳德（Patricia Ranald）说：“不平衡的市场进入程度，以及还没有充分协商就订立协议的事实，似乎看起来像澳大利亚政府急切订立自贸协定，而不惜付出任何代价。而中国方面成功地防御了很多现存的市场限制。”

澳大利亚贸易和投资部长罗柏（Andrew Robb）发言人称，协议中设定投资者东道国争端纠纷解决条款由来已久。澳大利亚和中国投资者按照现行的投资协议，也会受到类似条款的保护。

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储备银行近日作出警示：由于悉尼及部分城市适合开发的未售土地大幅减少，未来房价将会更高。

近来的低利率也使得更多澳洲房产投资者和业主借贷购入房产，因此开发商也提高了房价。

澳联储副行长克里斯多夫·肯特在澳洲国立大学的演讲中提到“悉尼的房屋供应明显不足，待开发地的数量跟不上需求。“

他还说“建筑材料通胀上升，同时银行的联络官员也表示开发商正在提升价格。新住宅的成本通胀已比原来的平均水平上升了两个百分点。”

肯特还说，“目前的种种迹象表明，今年的两次降息正在逐显成效，大量消费者投资和借贷涌入房地产。但是房屋改造上的投资却不足，并且为应对低利率诸多借贷者选择尽快交付保证金。”

依靠银行利息的家庭很可能会减少房屋消费，但那些有多余资金的家庭很可能会将这些钱投资进房地产而不是依靠低利率，肯特说。而商业投资依然后劲不足。

储备银行：悉尼开发土地大幅减少，未来房价将会更高，投资者要好好把握时机了

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至于澳联储行长格伦·史蒂文斯所说的悉尼房市“汹涌”问题，肯特回应说，“我认为目前的悉尼房市与诸多原因相关，这是一个社会问题。目前市场动荡，全国的焦点都在这里，这更加剧了当中的复杂性。”

肯特说，除了悉尼和一些发达城市，澳洲的其他地方的房屋供应依然受低利率影响。

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澳洲房价或许会令澳人抓狂，但对持美元或人民币等其他货币的国际投资者而言，澳洲房价并非如此高不可攀

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越来越多人担心悉尼和墨尔本部分地区出现房地产泡沫，因为1992年来这些地区的房价已飞涨了5倍。一位专家认为，尽管澳洲房价对于首次置业者来说可能是负担不起的，但由于澳元的贬值，在中国投资者的眼中，墨尔本的房地产价格已降至数年来的低点。

据澳洲人报报导，这是IG集团的首席市场战略分析师韦斯顿（Chris Weston）站在一名海外投资者的角度看待澳洲房地产市场的观点。他说：“我们知道海外资金已越来越多地注入澳洲住房市场。”

他称，在2014年，全国15%以上的住房供应被中国投资者购得。而在墨尔本和悉尼，中国投资者购买的新住房数量占了总量的25％左右。

瑞士信贷（Credit Suisse）估计，在未来的六年中，中国投资者会在澳洲房市上再注入600亿澳元购买房地产。

韦斯顿表示，中国投资者正在将从国内股票市场“轰然”走高中获得的利润，作为资金购买“一线”城市的物业。而悉尼和墨尔本的房地产市场正是他们所青睐的。

韦斯顿说，以澳元看悉尼的房价，其价格自2012年以来有很明显的升高趋势， 这支持了有市场投机泡沫的争论观点。但是，当这些房价换算成美元或中国的人民币来看，价格泡沫就不明显了，因为澳元贬值了。最近澳元兑美元的汇率降至六年来的低点。

不过韦斯顿也强调，在货币市场中显然有许多回旋。大多数人在购买物业时头脑中都没有对未来两年事态发展的看法，尤其是当澳洲储备银行加息时。

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全球房价走势

悉尼房价也许在飞涨，墨尔本房价也在升温，但澳洲房价增速相比一些海外市场只是小巫见大巫。

最新的全球指数显示，中国香港房价的上涨速度几乎是澳洲的3倍，是全球增长最快的市场。根据莱坊国际的全球房价指数，在截至2015年3月份的1年内，中国香港的房价增长了18.7%，而澳洲在2014年的增速只有6.8%。

澳洲在全球56个住房市场中排名第14位，这对于很多留意悉尼市场的买家也许是一个意外。

全球房价增速最快的市场

根据莱坊国际的研究，悉尼房价在截至2015年3月份的1年内增长了16.8%，上一季度增长了3.2%。同期墨尔本分别增长了8.7%和3.1%。

其他衡量住房承受力的国际研究称，悉尼和墨尔本在全球住房承受力最差的大都市前10名之列，排名领先于伦敦、纽约和东京。

根据美国智库Demographia进行的第11次《国际住房承受力调查》，悉尼和墨尔本在全球86个主要大都市市场中分别排在第3位和第6位。悉尼的平均房价几乎比平均家庭收入高出10倍，墨尔本几乎高出9倍。

住房承受力最差的市场

澳洲的5个主要大都市区域（悉尼、墨尔本、布里斯班、阿德莱德和珀斯）连续第11年被评为“严重不可承受”。

全球各国外商房产投资，中国人排名第一！现在不光澳洲人在埋怨中国土豪，温哥华人民也说都是中国人买房炒高了房价，现在他们本地人都买不起房子了。还有加利福尼亚也怪中国人太能买了。

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6月17日上午，中国商务部部长高虎城与澳大利亚贸易与投资部部长安德鲁·罗布在澳大利亚堪培拉分别代表两国政府正式签署《中华人民共和国政府和澳大利亚政府自由贸易协定》。中澳自贸协定谈判于2005年4月启动，历时十年，2014年11月实质性结束谈判。此次协定正式签署，为两国分别履行各自国内批准程序、使协定尽快生效奠定了基础。

这是继中韩自贸协定之后，中国本月签署的第二份双边自由贸易协定。目前，中国已签署自贸协定14个，涉及22个国家和地区。分别是中国与东盟、新西兰、新加坡、巴基斯坦、智利、秘鲁、哥斯达黎加、冰岛、瑞士、韩国和澳大利亚的自贸协定，内地与中国香港、中国澳门的更紧密经贸关系安排（CEPA），以及大陆与中国台湾的海峡两岸经济合作框架协议（ECFA）。

中澳自贸协定在内容上涵盖货物、服务、投资等十几个领域，实现了“全面、高质量和利益平衡”的目标，是我国与其他国家迄今已商签的贸易投资自由化整体水平最高的自贸协定之一。

中澳自贸协定生效后，将进一步促进两国资金、资源流动和人员往来，推动两国经济优势互补向持久和深入方向发展，使两国产业界和消费者广泛获益，造福于两国人民。

中澳今正式签署自贸协定，澳洲人可以享受更加廉价的“中国制造”，中国投资者也可以更自由地投资澳洲农场

超85%澳大利亚产品零关税

澳大利亚政府表示，根据这一协定，在协定启动时超过85%的澳大利亚对华出口产品将享受零关税，4年后这一比例将升至93%，而协定完全展开时比例达到95%。

根据协定，乳制品关税将在4至11年内削减20%，牛肉12%至25%的关税将在九年后全额取消。

另外高达20%的葡萄酒关税也将在4年内削减至零关税，中国日益膨胀的中产阶级对葡萄酒的需求日益增长，这将帮助澳大利亚这一面临竞争激烈的产业。

中国制造业或受益最大利好纺织服装等制造业

有研究报告指出，相比澳大利亚在自贸协定中获得的原料、农产品和服务业输出的关税优惠，中国从协定中获利最多的将是制造业，尤其是纺织、服装、玩具和运动器材等制造行业。而这些利好会在10年内逐步变现。

澳大利亚将零关税进口中国的电子产品和白色家电。在协定签订之前，此类产品进口澳大利亚的关税是5%。这将意味着澳大利亚民众可以享受更加廉价的“中国制造”。

根据协定内容，澳大利亚对中国所有产品关税最终均降为零，中国对澳大利亚绝大多数产品关税最终降为零；在服务领域，彼此向对方作出涵盖众多部门、高质量的开放承诺；在投资领域，双方在协定生效日起相互给予最惠国待遇，同时大幅降低企业投资审查门槛，增加企业投资的市场准入机会、可预见性和透明度。

两国贸易增量可超160亿美元

中国驻澳大利亚大使马朝旭曾在澳洲主流媒体发表署名文章，称中澳双边自贸协定将为提升中澳经贸关系水平注入新的动力。

根据2013年的预测数据，中澳自贸协定实施后，两国贸易增量可超过160亿美元，约占2013年双边贸易额的10%。

而相比澳大利亚在自贸协定中获得的原料、农产品和服务业输出的关税优惠，中国从协定中获利最多的将是制造业，尤其是纺织、服装、玩具和运动器材等制造行业。而这些利好会在10年内逐步变现。

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澳洲华裔商人菲利普‧李东方（音译，Phillip Dong Fang Lee）和他的妻子施小贝（音译，Shi Xiaobei ）出价3990万澳元买下悉尼高瑞区派珀角的一座非水滨豪宅，创下本年度悉尼非水滨房的最高房价纪录。

据悉尼晨锋报房地产报导，这座名为曼德勒（Mandalay）的豪宅在上市不到三个月的时间，于上月快速售出。曼德勒豪宅的前主人是烟草商人韦伯（Bill Webb）及妻子玛丽奇可（Marijke）。

德宝湾（Double Bay）的LJ Hooker房地产公司拒绝透露新买主的详细情况。但根据房地产记录显示，李东方一家自从2013年一直住在贝尔维尤山（Bellevue Hill）的维多利亚路，他们当时以770万澳元买下了那里的一所住房。

李东方在中国是一位道路建设和城市开发商。过去的15年中，李东方在澳洲经营卡特斯耶集团发展公司（Catseye Group）。目前其400公顷的旅游开发计划仍在起步阶段，该计划引起了史蒂芬斯港（Port Stephens）社区的不满。

其实有传言说把协商的条件都算在内的话，曼德勒豪宅的价格最终略超过了4000万澳元。不过即便这样，这栋悉尼豪宅的高价纪录也不会保持很长时间。

悉尼高瑞区派珀角的一座非水滨豪宅──曼德勒（Mandalay）豪宅

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由中国富豪许家印被迫出售的位于派珀角的德尔马豪宅（Villa del Mare）预计将在下周结账成交，该幢非水滨豪宅的价格估计为4100万澳元，超过了曼德勒。德尔马豪宅的新主人是澳籍华人罗拉‧王莉（Lola Li Wang）。她的丈夫黎亮（Li Liang）曾是中国可再生能源行业的主要参与者。他的“中国电力新能源发展有限公司”在中国香港证交所上市。现今他是在悉尼拥有私人飞机的赌场豪客，并与中国有着强有力的关系网。

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