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最近10年多倫多的房地產市場異常火爆，幾乎所有類型的房屋至少都翻了壹番。

根據多倫多地產局的數據，從2000年至今，多倫多房價平均上漲了127%，僅僅從2006年以來，多倫多的房價都上升了50%以上。

如果妳入市的時間更早，甚至早到上世紀50年代，光是靠房子妳賺的錢何止倍增，英文《環球郵報》挑選了幾名幾十年前投資（或者自住）多倫多房地產的居民，他們的回報可能會讓妳大吃壹驚。

1957年

多倫多地產局（Toronto Real Estate Board）是從1967年才開始定期公布多倫多地產數據的，在此之前的1940年代和1950年代，許多數據都無從比較，不過大量數據顯示以前多倫多的房地產市場的發展非常平穩，屋價也穩定的上升。

Mae和Leonard夫婦於1957年買下位於多倫多Chaplin Crest街上壹棟兩層高的房子，當時Mae35歲，Leonard39歲，兩人剛剛從美國移居加拿大，丈夫擔任1家工廠的經理，管著超過200名工人，妻子在家裏照看3個兒子。

房子的Lot是64英尺，當時兩人花了3萬500元買入。

Mae已經記不清當時兩人的年收入，只記得丈夫向老板借3千元作為房子的首期付款，但是老板慷慨的的開出3萬元的支票，讓他們壹次性把房款付了，年輕的夫婦心存感激，很快就把老板的3萬元還清了。

Leonard今年去世，Mae決定把這棟兩人擁有的半個世紀，也是兩人唯壹共同擁有的房子賣掉，房子的售出價是160萬元，比當初的買入價升值52.4倍。

幾十年前房屋買賣似乎比現在容易，當時沒有那麽多搶價戰，房價也不會像今天這麽離譜，幾乎每天都有變化。

遺憾與建議：只要妳能夠承受，趕緊為自己買壹套房子吧。

1958年

Ron和Joan當時都是20歲出頭的年輕人，當時Ron還是實習警員，兩人花了1萬6900元買下位於Birchmont和Eglinton交界附近的Chelwood Rd街上壹棟2層高的半獨立屋，作為他們的愛巢。

買房子的首期款是1500元，其中500元是Ron自己存的，另外1千元來自遺產的繼承。當時Ron的年收入為3千500元，每個月還按揭款75元，平時兩人都比較節省，壹有閑錢就償還按揭，用了15年就把按揭還清了。

Chelwood Rd街上的半獨立屋目前價值40萬元，等於1958年他們買入價的23.7倍。Ron早已去世，目前Joan住在多倫多北面度假勝地Moskoka湖濱的度假屋裏，Chelwood Rd的房子是他們人生中購買的第壹棟房屋，之前兩人越搬越北。

遺憾與建議：踏出第壹步吧，盡快償還按揭欠款，開始時買房子不要太大，這樣可以把開支降下來。

1967年

上世紀60年代的多倫多與現在相比大不壹樣，許多標誌性的建築還沒有興建，現在高檔商店林立的Yorkville當時不過是嬉皮士的避風港。

1967年多倫多的平均屋價僅為2萬4千元，3年之後屋價大幅跳升了20.4%，平均屋價也不到3萬元。

40歲的Jean和44歲的Mac當時買入Moore Park附近Hudson Dr街壹棟3層高的獨立屋，有40英尺的Lot，當時的價格是4萬2千元。當時多倫多平均家庭的年收入大約2萬元，當時的按揭利率為4厘。

根據多倫多地產局數據，現在Moore Park附近的C9區平均屋價為250萬元，等於Jean和Mac當初購入價的60倍。Jean和Mac在此之後還買了6棟房子，目前Jean住在多倫多市區Cabbagetown的Wellesley St街上。

遺憾與建議：小區鄰居永遠是買房首先要考慮的，壹旦決定了，就跟著感覺走吧。

1973年

上世紀70年代是多倫多房價大幅上升的年代，1970年多倫多平均房價僅為2萬9429元，到了1979年，這個數字就升到7萬830元。屋價大幅上升導致普通購房者難以承受，建築商不得不減少動工量，以及將房子的面積縮小。

1973年，Nick和Rochelle買下多倫多Kecala Rd（位於Birchmont和Lawrence附近）的壹棟側復式獨立屋，有3個睡房，花了3萬4千元。

當時多倫多的平均屋價為4萬元。

Rochelle在壹家翻譯公司任職，Nick在Lipton公司任會計師。

買房的首期款為3千元，其中壹半是自己存的，壹半是借的，當時的按揭利率高達9厘，平均家庭年收入為1萬1到1萬3千元。

根據多倫多地產局的數據，該區域（E04）同類房屋的均價為54萬元，等於當初購買價的16倍。 目前兩人都退休了，Nick住在多倫多東面的Pickering，Rochelle住在蒙特利爾。

遺憾與建議：回顧過去，Nick似乎應該在這棟房子住的時間長壹些，交易的費用不菲，買家永遠要考慮裝修和重建的費用。按揭利率不會永遠如眼下這般低，記住要避免搶Offer之類的價格戰。

1981年

上世紀80年代的按揭利率是妳難以想象的，經常達到雙位數字，1981年更高達22%，不過利率這麽高也難以阻擋屋價上升的步伐，整個80年代多倫多平均屋價上升了260%，從1980年的7萬7千元，上升到1989年的27萬4千元。

Janet和2個哥哥連手買入位於Trinity Bellwoods小區的Grace St街上壹棟2層半高的半獨立屋，這個30英尺Lot的房子從中間分開，可以分成4個獨立的單位，當時Janet只有23歲，2個哥哥分別是25歲和27歲，買這棟房子花了8萬1千元。

1981年多倫多的平均房價是9萬元。

這棟房子的首期款是2萬元，其中1萬元來自母親的貸款，5千元來自投資者，3兄妹每人拿出1700元把剩余的款項湊齊。當時3兄妹踏入社會沒多久，Janet在影視業做自由撰稿人，每周有300元收入；其中1個哥哥是法律系學生，另1名哥哥在紐約當餐廳侍應。

他們與銀行談下的按揭利率是13.5%。Janet住在頂層，哥哥住在主層，他們把其中2個單位出租，幫補壹下按揭的壓力，後來Janet從2名哥哥手上把整棟房屋的產權都買下來，最終自己把房子賣掉。

多倫多地產局的數據顯示該區-C1半獨立屋在2014年10月的平均價格為91萬5千元，等於當初購買價的11.3倍，而這個物業在今年初賣出時的實際價格為146萬元，等於當初投資價的18倍。

Janet目前住在多倫多Glenholme大道上的自住物業裏，她和丈夫在多倫多市中心Riverdale區、安省Prince Edward County分別擁有收租的房子，在美國佛羅裏達州還有1個公寓單位，退休生活完全無憂。

遺憾與建議：看準心儀的物業就下手，別猶豫，Janet告訴記者，如果壹切可以重來，她絕對不會把Grace街的房子賣掉而買現在Glenholme街的房子，好的鄰居小區是無價之寶。

1986年

John和Ruth當時都是31歲，那年他們決定花22萬元買下河谷區（Riverdale）Langley大道上壹棟3層高的半獨立屋，面積達4千尺，當時多倫多平均屋價只有13萬9千元。

辛苦存了4年積蓄，加上向父母借款，兩人終於湊齊了5萬5千元的首期款項，開始了清還按揭之旅，當時按揭利率高達11.25%，兩人都是藝術家。4千尺的大屋在河谷區非常難得，加上房子保養得又好，目前的價值輕松過2百萬，與當初的購入價比較，增值9倍以上。

John和Ruth現在還住在這棟房子裏，後來他們又陸續投資購買了6棟房子。

遺憾與建議：盡可能多付首期款，加快還款速度。John後來說，如果有可能就盡量多買物業，能買多少買多少。

1991年

1990年多倫多的平均屋價為25萬5千元，這是壹個屋價下跌的10年，整個90年代多倫多的屋價跌了11%，到了1999年，多倫多市的平均屋價跌到22萬8千元。

90年代初的經濟危機令失業率上升，人們對房屋的承受能力大受打擊，其中1996年到達谷底，當年的房屋均價為19萬8千元，之後才開始回升，但是無論如何到世紀末還沒有回升到10年前的水平。

在影視界工作的Laura於1991年花了16萬9千元買下她的愛巢，當年多倫多的平均屋價是23萬4千元，她買的房子是有2間睡房的鎮屋，在多倫多上湖濱區（Upper Beaches）的Swanwick Ave大道，房子不大，Lot只有14英尺，只有1個浴室衛生間。

Laura的老板借給她1萬元作為首付，當時的按揭利率也很高，達到11.25%，物業稅壹年要交505元，她的年薪是5萬8千元，還有花紅。

同類型的鎮屋現在價值50萬元，等於23年前的3.25倍。

Laura後來又買了2棟房屋又賣掉，目前住在美麗的湖濱區Herbert Ave大道上1棟3層高的獨立屋裏。

遺憾與建議：沒有遺憾，不要懷疑自己的能力，要看重房屋的升值潛力，不要因為壹些小問題比如櫥櫃顏色而放棄大好機會。

2015年剛到，加拿大房市是否存在泡沫，泡沫到底有多大，再次成為年末的熱門話題。

雖然還沒有到12月份的最後壹天，但加拿大房地產協會（CREA）最新的年度預測顯示，2014年加拿大房價將增長6%，至405，500加元（約人民幣（6.2198, 0.0050, 0.08%）220萬元）。

個別熱門城市漲幅驚人，溫哥華的房產均價早已超過80萬加元，多倫多房產均價達55萬加元，卡爾加裏均價達46萬加元。而根據Teranet National Bank房價指數，過去五年加拿大房價累計已上漲了27.2%。

但與之對應的，加拿大央行（Bank of Canada）的2014年下半年金融系統評估報告表達了對房產市場的擔憂。央行認為，目前加拿大的房價已經被高估10%至30%，給購房者帶來了巨大的房貸壓力，也成為當前加拿大經濟面臨的最大風險。

如果從經濟的角度分析，推動房價上漲的因素，主要是收入、就業、利率、住房供應和人口增長幾個方面。

過去幾年加拿大房市上揚，超低利率是主要推手。加拿大央行維持1%的基準利率已超過4年之久。

人們付更高價格買房，而不考慮自己的收入，“壹不小心”就貸多了。但過高的家庭債務水準(相對於可支配收入)使得房地產市場更容易受到失業率升高和加息的影響。

央行報告顯示，目前大約12%的加拿大家庭處於嚴重負債水平，其債務/收入比高達250%。

考慮到加拿大目前的通脹率為2.4%，創2012年3月以來最大升幅，壹旦利率恢復正常化，還款壓力上揚，而薪資與其他收入又不可能突增，這種對立必將對房市產生重大沖擊。

住房供應量和人口增長情況則是供求關系的兩端。假設2015年加拿大將接受26萬到28.5萬個新移民，而住宅開工率預計為18.49萬套（根據加拿大按揭房屋公司CMHC的預測數據），那麽新移民的湧入的確可以給房產市場帶來促進作用。

但這裏面有個問題：高企的房價即便對於部分富有的新移民而言也已是天價，這些新來者中有多少能轉化成有切實消費能力的購房者，來消化這些新建房？

而且，新移民主要登陸在大城市及經濟中心，比如大多倫多和大溫哥華地區，這些地區有可能呈現壹定程度的“供不應求”，但在其他地區，房市表現已明顯呆滯。

仍然以CREA的數據進行分析。雖然全加2014年的房屋交易量增幅預計將達到5.1%，但列入統計的10個省中，有4個省錄得年度跌幅，1個省持平，另2個省增幅僅為0.8%和1.8%，真正對全國增幅起貢獻的，其實只是BC省（14.5%），阿爾伯達省（9.3%），安大略省（3.6%）。

而從價格方面來說，雖然全國的漲幅達到6%，但仍有2個省（新斯科舍省、新不倫瑞克省）錄得跌幅，領跑的也仍然是安大略省（6.3%）、BC省（5.2%）和阿爾伯達省（5.0%）而已。

再以安大略省為例。雖然大多倫多地區和哈密爾頓市行情火爆，但是只要過了東部邊界，行情立刻走低，渥太華貴為首都，也擺脫不了庫存過多、銷售疲軟的態勢。

壹直以來，這種地區差距都存在於加拿大房產市場，只是近幾年，因為各地經濟環境、發展潛力、人口增長預測等因素的差異，被進壹步放大了而已。相比大城市，郊區、小城鎮事實上找不到房價上漲的強有力支撐，因而也並不存在普遍性的狂熱。

再看看加拿大歷史上曾經歷過的房市風暴。80年代初和90年代初，房產價格快速上漲，媒體大量報道人們對房地產的各種癡迷，那些沒搶到房、錯過了買入機會的人捶胸頓足，後悔得無以言表。這些都是資產泡沫化的典型特征，而結局無壹例外都是深幅回調。

壹些曾經歷過上次風潮的“老業主”冷眼旁觀這幾年的房市，有句意味深長的評價：“房價怎麽漲上來的，就有可能怎麽跌回去。”這跟咱們中國人說的“出來混，總歸要還的”，倒是有異曲同工之妙。

不過，來自實體經濟方面的樂觀預計或許是對加拿大房市的壹個支撐。雖然加拿大的出口以能源業產品為主，但2014年有所轉折，非能源產品出口增加，預計2015年這壹趨勢還將繼續。

如果加拿大GDP在2015上漲2.5%，就業率及工資水平呈現良好的發展態勢，那麽將對整個房產市場起到積極的推動作用。但如果實體經濟得不到持續改善，則房地產泡沫危機將明顯化，住房市場冷卻與衰退速度之快，或達到20年來前所未有的程度。

以能源重鎮卡爾加裏為例。石油業的蓬勃發展吸引了很多人來到這裏，從而刺激了對房屋的需求，然而，現在原油價格已經比今年夏季下跌了大約四成，對當地的就業也產生了壹定的沖擊，預計新的壹年裏更多的人將持等待觀望態度，而不是急著下單。

另壹個常被房市樂觀主義者強調的外部支撐因素則是海外投資者尤其是亞洲投資者的避險需求。

對很多投資者而言，在溫哥華或多倫多購置壹處房產，是壹種“保險”而非單純的投資，目的是用來抵禦本國或有的金融風險，做全球範疇的資產配置。不過這種趨勢也越來越多地引起了當地民眾及政府的不滿，未來政策制定者可能會采取更多“擠泡沫”的步驟，讓市場逐漸失去動力。

如果用壹個詞語來形容加拿大房市，“參差不齊”可能比“形勢壹片大好”更合適，而“軟著陸”或許是政府與民眾樂見的最佳結局。

在決定投資或者投機加拿大房市之前，城市規模、就業情況、居民收入、金融環境，甚至全球經濟的異動，都值得購房者深入研究，細細琢磨。

買家和賣家握手成交時，才能確定一所房子的真正價格。但是，在買房或賣房之前，抑或是在交地産稅時，人們還是需要一個價格數據來作參考。這個價格是多少，不同的人會給出不同的答案。

通常，如果一所房子的挂牌價低于評估價，你會立即懷疑這個房子是不是有什麽問題。其實，對不同的人或機構來說，同一所房屋會有不同的價值，而且房屋的評估價與真正的市場價可能會相差好幾個百分點。

房産經紀估價：$$$$

房産經紀的工作就是讓一所房子的價格賣得盡可能地高，因此從房産經紀那裏所知道的房屋價格可能是最高的。

房産經紀可以從房源西悉尼服務商MLS（Multiple Listing Service）那裏獲取公衆不可能看到的資料，並且一直關注著房地産市場中的最新消息，盯著各處的樓盤，與買家溝通信息，並與其他經紀交流。

綜合所有這些信息，並考慮該地區類似房屋的價格以及市場行情後，他們會給出他們認爲可能達到的最高價錢。

業主估價：$$$

房主對自己的房子通常是充滿信心的。在賣房以前，房主會做一些功課，閱讀與房地産相關的報刊，查看這些報刊上所列的房源，對自己的房子處于什麽價位有一個估計。不過，即使是同類型的房屋，也會有細微的差別，所以業主根據模擬進行的估價可能偏高。另外，有些房主想賣舊房換新房，因此新房的價格也可能對房主的評估造成影響。

銀行：$$

銀行作爲放貸者，對房子的估價比較保守，這樣一旦貸款人最後不能償還貸款，房子需要被出售的話，他們也比較容易拿回自己的錢。

當房子的要約價被買家接受之後，在大多數情況下，銀行會派出評估員查看房屋，並確定這個房子是不是真的值這個成交價。如果評估員認爲房子的實際價值大大低于成交價，那麽買家不得不從其他途徑籌措資金，融資也完全可能落空。

BC物業估價署（BC Assessment）：$

對房屋最保守的估價來自于政府自營機構——BC省估價署。BC省估價署負責對全BC省兩百萬套私有房産進行估價，不會漏掉1元錢的價值。因爲基于這個評估標准，每個市政和稅務機關可以收取相應的房産稅。

當然，這並不意味著估價署每年會派人上門估價。雖然他們有評估員，但如果這樣做人手顯然不夠。評估署有個巨大的數據庫，包含來自于市政、省府、房地産局及其他相關機構的大量數據。

當年房屋的評估價通常爲前一年7月1日的價值，評估時考慮的因素包括：可使用的面積、房齡、占地大小、臥室和衛生間的數量、房屋狀況和質量、格局、天井或露台、附屬建築物如車棚或車庫、視野和景觀、交通與噪音、學校及小區設施。

BC房屋評估署通過批量分析房屋的銷售資料來爲某一小區性質差不多的房屋確立市場估價。基本上與買家搜尋房源時所做的事情差不多，比如說買家常會考慮，“這個房子內部狀況比較好但是離大馬路太近；另一個房子小一點，但是所在的位置比較安靜而且地下室也裝修好了” 。

大部分估價上升是因爲房地産市場的整體變化。如果你所在的小區去年突然變得比較受歡迎，去年的成交量比前年多很多，那麽今年的評估價格就會反映這種變化。

如果市場變化過于極端，政府就會介入給估價設限。2009年就曾發生這樣的事，因爲某些地方的房價相比于2008年的高峰跌了超過10萬。

房屋的估價也可能因爲做了某些改建而變化，比如，改變房屋的面積或是房屋的有效房齡可能會使房屋升值。

我的房子到底值多少？

想要正確客觀的了解自己房屋的價格，就要了解上述各種評估途徑的利弊，綜合考慮。

你可以通過BC物業估價署網站的e-valueBC工具（http://evaluebc.bcassessment.ca/default.aspx）獲得房價。你只需輸入自己房屋的地址，就可以查到房屋的估價，但要記得這是去年7月1日的價格。

也可以多找幾個地産經紀和他們談談。他們非常了解本地的房産市場，也通常有自己的方法來確定一所房屋的價格。可能你會得到幾個不同的答案，但都在相近的範圍。同樣地，不同的經紀有不同的銷售策略，挂牌價也會有差別。

和不同的經紀交流，能幫助你更正清晰的認識自己的房價，也可以取多種結果的平均值或中位數作參考。

你還可以找經過加拿大估價協會（Appraisal Institute of Canada，AIC）認證的估價師，他們能提供比較公正的房屋當前市場價。估價師通常由放貸者、律師事務所、投資者和其他需要准確的不動産價格的人雇用。你可以通過AIC的“Find a Real Value Expert”工具（http://www.aicanada.ca/find-an-appraiser/）查找評估師。

如果你想知道詳細的的房屋當前價值，也可以查找放貸機構和房産專業人員所用的資料。Landcor資料公司（Landcor Data Corporation）的不動産估價報告通常29.95元一份，還包括當前市場行情。通過這份報告，你可以了解該不動産的曆史、估價、所在地區的市場趨勢等等。Landcor公司利用BC估價署的數據庫及其他數據源，並有其獨特的方法來分析這些海量數據。

當然，也不妨和鄰居、朋友、親戚多交流一下，獲得多樣動態的房産信息。

浏覽居外【名家專欄】欄目之加拿大，了解加拿大房産投資獨家專業解讀。

加拿大中央銀行1月21日意外地宣布再度降息後，引發人們對經濟的擔憂，這兩天加元彙率狂跌、股市猛漲。央行坦言，油價大幅下滑讓經濟增長變得不明朗，是這次降息的主要原因。

央行減息或令買家提早入市

有地產經紀認為﹐加拿大中央銀行今次減息0.25厘﹐樓市方面最受惠的應會是首次置業人士及中低價格的房子﹐對豪宅市道的刺激不大。

據明報報道﹐壹般的首次買房人士資金不多﹐而且負擔能力有限﹐對他們來說﹐這次的減息是真正的利好消息﹐可以用相同的成本﹐擁有較大面積的房子。預期會有買家利用這次減息的機會提早入市﹐當中包括了首次置業人士。

減息無疑是樓市的壹個好消息。不過買家還是要量力而為﹐因為利息不會壹直持續在這樣低的水平﹐所以還是要註意本身的負擔能力。目前加拿大經濟形勢不樂觀﹐利息雖然減了﹐但大家的收入的增長並不大﹐而且房價已經高企﹐所以減息也不會對樓市帶來特別大的刺激效果。

此外不排除利率掉頭回升的可能性﹐但估計在半年內不會再有變動﹐因為中央銀行需要時間來觀察減息後的整體經濟形勢。

五年定期貸款利息預期創新低

有房貸經紀估計﹐隨著加拿大中央銀行突然把隔夜利息調低﹐五年期的定息房貸的利率可能會創新低。

業內人士Brian Matthey稱﹐如果目前的情況不變﹐五年期的房貸利息可能會下調至2.69厘。他補充稱﹐這個利息還未計算優惠。

根據房貸行業的壹般做法﹐客人如果講價﹐壹般可以獲得折扣﹐最後所取得的利率因而會比廣告中公布的利率為低。

房貸經紀Gord McCallum相信五年期的定息房貸的利率可能會刷新歷來的低位。他表示﹐如果五年期的定息房貸利率調低至2.5厘﹐他不會感到意外。

總理支持央行:加拿大經濟好得很?

加拿大總理哈珀星期四下午在安大略省聖凱瑟琳市說，加拿大經濟的基礎很牢固，完全經得起石油價格下跌帶來的沖擊。加拿大仍然會在2015年消滅赤字，達到財政平衡。他表示，聯邦政府的財政狀況確實受到原油價格的影響，可能不得不動用壹筆備用資金來達到財政平衡。他對加拿大央行降低基準利率的決定表示支持，並讓他的聽眾相信，加拿大的經濟和金融政策使這個國家成為全世界最穩定的經濟體，他所領導的政府將繼續創造就業，支持企業創新，幫助制造業發展，並且不會增加企業的稅收負擔。

由於低息刺激加拿大房市壹直高燒不退，如今再次降息，有人擔心會給房地產市場火上澆油。不過業內人士表示，壹旦市場失控，政府會出手幹預的，只不過要看時機而已。

大銀行收緊房貸 次級市場占有率增

加拿大房貸市場的次級放貸商所占的市場比率創了歷來的高位﹐被指會增加樓市的風險。

次級貸款市場的主要參與者是有別於大型銀行的放貸機構﹐目前所涉及的貸款﹐只占全部房貸的2.2%。

以這個比率來說﹐壹旦發生違約問題﹐應當未足以對樓市造成任何嚴重的結構性損害﹐但它們的市場占有率已顯著增加。

根據加拿大帝國商業銀行世界市場(CIBC World Markets)利用加拿大統計局的資料編制的數據顯示﹐在過去的壹年﹐這些另類的放貸商所批出的貸款額增加了25%﹐但同期間總體的房貸額只增加了4%。

美國樓市崩盤及在2008年經濟衰退﹐次級貸款被指是部分原因。他補充稱﹐次級貸款是健康運作的市場的壹個正常環節。在美國﹐次級貸款曾經占市場5%﹐壹直持續了40年都沒有出事﹐但當增高至33%時﹐問題就來了。

本國的大銀行追隨聯邦政府及加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp.)的樓市降溫政策﹐因此需要收緊貸款條件﹐以致非銀行的房貸機構獲得更多的發展空間。

由於有更多的房貸申請不獲銀行接受﹐房貸經紀會把這些申請轉介給包括了Home Capital Group等的非銀行的貸款公司。

最近加拿大的銀行股價紛紛跳水，這跟投資者看空加拿大樓市有密不可分的關系。

近日德意誌銀行（Deutsche Bank）發表環球樓市報告稱，加拿大房價被高估了63%，是全球高估樓價國家中的冠軍。並指由於加拿大國民的負債額高，令到加拿大「處於嚴重危機」。

上述是德意誌銀行的國際首席經濟分析員斯路傑（Torsten Slok）發出的研究報告，他認為若加拿大樓價與國民收入作出比較，樓價被高估了35%;若與租金比較，更是高估了91%。

他指加拿大的另1項問題是國民的家庭負債額極高，若以占收入的比率計算，已升至較美國高出五成。德銀曾於1年前指出加拿大於全球高估樓價國家中稱冠，昨天的評估更是再進壹步。

加拿大中央銀行也認為加拿大樓價被高估，但只認為高估了10至30%。

《經濟學人》雜誌（The Economist）於近年壹直認為加拿大樓價被高估，認為若與國民收比較是高估了32%；若與租金比較則是高估了75%。

德銀的報告，有解釋加拿大「處於嚴重危機」的7大原因：

1. 當美國國民的家庭債務自2008年經濟大衰退後逐漸減少時，加拿大國民的家庭債務若以占收入的比率計算，是歷來最高，並較美國國民負債率高出五成。
2. 加拿大住宅按揭信貸市場已經放緩，對樓市是項壞消息。
3. 加拿大國民的各種債務齊齊慍升，包括信用卡貸款?按揭貸款及個人借貸，但收入增長速度則極之緩慢。
4. 加拿大的住宅房屋建築量於近10年的增長不高，但柏文單位建築量則急升。
5. 加拿大的最大樓市市場多倫多，於近數年的新屋動工及竣工量都放緩。
6. 溫哥華市於近數年的新屋動工及竣工量保持平穩。
7. 加拿大去年有7%勞工是於建築業工作，倘若樓市大跌，對整體經濟會有重大影響。相對而言，美國則只有4%勞工是於建築業工作。

澳洲挪威樓價被高估50%

此外，德銀的上述報告稱 ，澳洲及挪威的住宅樓價也被高估了50%，其中例如澳洲新南威爾斯省Wollongong市的樓價，若以樓價中位數與家庭收入中位數比較，較美國紐約市更貴。

不少國家的中央銀行曾推出經濟政策，希望減少樓市泡沫的危機，例如英國，中國香港及星加坡。

高盛的經濟分析員Hui Shan去年曾估計，推出的政策能每年降低1%信貸及樓價增長。

德銀的報告又指美國的樓價是較歷史的平均數低5%。

英國樓價被高估38%

由於英國政府鼓勵買家付較低首期，上述報告指英國樓價被高估38%。

加拿大道明銀行（TD Bank）認爲，隨著油價下跌，能源生産地區的住房市場受重挫，除了兩個最熱的房地産市場，加拿大房價今年開始全面下行。

該行預測，只有安大略省和不列顛哥倫比亞省 ——分別受多倫多市和溫哥華市常年火爆的房地産市場推動，在2015年能躲過房屋價格和銷量下跌。該行認爲，安大略省和不列顛哥倫比亞省的房價今年將分別上漲3.1％和2.9％。

不過，該行指出：“2014年的房價進一步上漲某程度上削弱了支付能力，將有可能成爲安大略省和不列顛哥倫比亞省的市場阻力。”

多倫多和溫哥華的強勢將小幅推高全年平均房價約1.6%，但加拿大整體房屋銷售預期下滑1.7%。

道明銀行預測，在2015年，阿爾伯塔省的房屋銷售將暴跌逾20％，價格下跌3.5％；薩斯喀徹溫省銷售將降低6.7％，價格下挫3％。該行報告稱，薩斯喀徹溫省的“住房市場出現極度疲軟的迹象”，盡管相比阿爾伯塔省，它的經濟更加多樣化。

該行還稱，這三個原油生産大省和加拿大其他地區之間的“經濟表現將出現巨大的差距。”

這對安大略省反倒是好消息。在該行看來，安大略省將引領加拿大經濟增長，預計該省GDP在2015年將增長2.8％，2016年將增長2.5％。制造商的能源成本有所降低，加元走弱令出口更具競爭力，“安大略省特別能從中受益”，該行在報告中寫道。

另外，報告還指出，政府支出也將拖累阿爾伯塔省的經濟發展，由于石油收入減少，該省面臨數十億加元的預算缺口。阿爾伯塔省今年的經濟發展“預期將幾乎停滯不前”，GDP增長僅爲0.5％，2016年將反彈至1.8%，但仍大幅落後于該省于近年的經濟增速。

加拿大職業網站Workopolis發表一項分析，指出在多倫多置業，每年的收入需113,009加元才能負擔得來。

這次的分析包括了全國10個主要城市，多倫多所需要的入為第二高。高踞榜首的是溫哥華，當地的人需要147,023加元的年收入，才有足夠的負擔能力。其餘大部分城市需要的入息介於7萬多加元至8萬多加元，但溫尼辟及哈利法克斯的人以稍低於6萬加元的收入，也有能力供樓。

根據統計資料，2010年加拿大家庭的中位收入是76,000加元。由於可見，對於本國大城市的家庭來說，居者有其屋其實不是太難達到的目標，但多倫多及溫哥華則例外。

這次的分析以多倫多房貸經紀威廉斯(Adrian Williams)的意見為依據，設定首期10%，亦即是房貸相等於屋價的90%，而還本期及房貸利息分別定為25年及2.99%。他指出，在計算所需的收入方面，除了首期比率及利率等方面的資料外，還要包括公用服務的開支及有關的稅款，以及最重要的屋價。

房價經常波動，不過，該網站指出，這次研究引用加拿大地產商會(Canadian Real Estate Association)的各地平均屋價數據，適用於去年12月底。此外，有關的計算也包括至少100加元的公用服務費用，和由威廉斯提供的各地物業稅。

按以上設定，多倫多平均房價是587,505加元，以首期10%計算，每月房貸還款是2,560加元，再加上354加元的物業稅及公用服務開支，所需要的年薪達到113,009加元，乃是各大城市中的次高。

最高的則是溫哥華，根據該網站的分析，溫哥華房價是819,336加元，每月的房貸還款額高達3,570加元，比多倫多整整多了1,000加元有多，而需要的收入也相應增加至147,023加元。

值得留意的是，按照威廉斯所提供的物業稅資料，溫哥華的平均屋價雖比多倫多高出近40%，但物業稅反而較低，只是251加元，少約100加元。

排第三位是正受低油價打擊的卡爾加里。這個地產市場去年表現不俗，屋價錄得顯著的升幅，至年底時的平均屋價是465,047加元，每月的房貸還款額為2,026加元，需要的收入為88,578加元。

根據這次分析的結果，在渥太華、沙斯卡通、愛蒙頓及裡賈納這4個城市居住的人，只要家庭收入達到全國的中位數，便有能力置業，因為需要年收入只是介於稍逾72,000加元，至略為低於75,000加元之間。溫尼辟及哈利法克斯的平均屋價不足多倫多的一半，所以要求的收入也相對低許多，分別是58,235加元及56,929加元。

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在原油價格暴跌導致盛產原油的加西房地產市場全部熄火的情形下，2015年加拿大房市預期只能見到溫和的成長，平均房價漲幅冠軍的桂冠可能將落入大多倫多地區之手，這是房地產經紀公司Royal LePage本周公布的今年房市展望報告作出的預測。

該展望報告預測，全加平均房價漲幅僅2.9%，略微超過通貨膨脹率。2015年成屋平均房價將達到41萬9318元，而2014年平均房價是40萬7500元。

多倫多的房價漲幅將全加最大，可望達到4.5%，但遠低於2014年度漲幅8%。預期大多倫多今年平均房價可上漲至59萬2000元。多倫多的2013及2014年的平均房價分別是52萬4089元、56萬6500元。

2015年房價漲幅亞軍將是被視為住宅可承擔性全球第二糟糕的溫哥華，預期將上漲2.8%，接下來是卡加利的2.4%。

Royal LePage的總裁索普認為，央行減息將導致各金融機構調降利率，而更低的利率將導致包括大多倫多在內的加拿大中部地區房地產銷售量和價格上升，這個廣大地區今年平均房價有望再上漲4.5~5%。

索普說卡加利的房市則一落千丈，在油價狂跌之前，卡加利的房市被看好，但現在預測只有與通膨率相當的2.4%漲幅，還不到原來預期漲幅的一半。

稍早前加拿大最大的房地產經紀公司Re/Max的展望報告也說，曾被形容為浮在油田上的城市卡加利，房價漲幅長期與工商業重鎮大多倫多並駕齊驅，並一度居於領先地位，可是隨著油價大跌，卡加利房市被預測風光不再，卡加利房價漲幅縮小至3%。

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一家中資企業上月買下了位於惠斯勒約兩小時車程的「鬼鎮」布雷迪恩（Bradian），從買房到買鎮「越買越大」，令不少人咋舌華人的購買力。有地產經紀指出，越大未必等於越貴，但華人買物業的確有從住宅向商用地轉移的趨勢。

早在「鬼鎮」交易之前，華人買豪宅、農莊早已不是什麼新鮮事。去年，一名中國買家斥資1100萬元，購得溫西桑那斯區（Shaughnessy）一棟面積1萬6000平方呎的A級歷史遺跡進行翻修；同年10月，一名溫哥華華裔在新布朗士維克（New Brunswick）的蒙克頓（Moncton）買下一座擁有107年歷史的古堡。

不過買大並不一定房價就高昂，以蒙克頓這座名為Castle Manor的古堡為例，交易價僅為47萬5000元，比溫東一棟普通獨立屋還便宜。再如剛剛出售的布雷迪恩鎮，成交價格為94萬5000元，但所得土地有53英畝。當然，這些物業的後續投入是龐大的，如維修、基礎設施建設以及項目開發等，將遠高於售價。

溫哥華房價一路上揚，加重住房負擔，「買貴」是大環境所趨，而非購買趨勢。但是近幾年，不少華人投資者資金有逐漸從住房型物業向商用物業轉移的勢頭。

譬如購買大型土地興建大樓和商場，以及發展旅遊度假村等，都有不少華人下手。包括現在蘭里一個商場項目已有華人買家中意並洽談。談及原因，專業人士認為除了商業利潤回報，分散投資風險及土地增值都是是越來越受到買家青睞的因素，當然也包括一些出於移民為目的的投資考量。

相較於自住住宅物業，商用土地開發可以帶動本地經濟發展，增加就業，是一個樂觀現象，也從一定程度上可以改觀部分人對海外買家投資本地物業的負面態度。

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