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本周二(3月17日)，多倫多地産局(TREB)公布了今年三月上旬大多倫多地區房市數據。如業內所預期的那樣，本地房市在二月份提前迎來“小陽春”之後，三月上旬房地産需求仍保持強勁，推動成交量和平均價大漲，漲幅雙雙突破10%。

加拿大多倫多獨立屋3月上旬價漲21.3%

數據顯示，在三月份的前兩個星期，GTA房屋成交量爲3838宗，比去年同期增長了11.8%。與此同時，房屋的挂牌上市量也上漲了8.4%。由于上市量的漲幅低于銷量，這說明市場正在進一步收緊。

三月上旬成交量漲幅最大的是市內的鎮屋，年同比增長21.9%。其次是905地區的公寓房，漲幅爲19.4%。其他類型的房屋漲幅多在10%左右，只有市內的半獨立屋的銷量比去年同期下降了7.2%，這是因爲市場內存貨量過低，從而影響了銷量。

評論人士指出，隨著市內獨立屋價格一漲再漲，讓越來越多的人難以負擔，所以轉向較爲便宜的鎮屋、公寓房市場。相信在今年剩下的時間裏，這兩類房屋的銷量將領漲全區。

不過，市場內對獨立屋的需求仍然很強。三月上旬市內和905地區獨立屋的銷量分別增長了13.2%和12.3%。業內早前曾警告，加元彙率下滑將會導致海外熱錢在春節後加速湧入，而獨立屋市場將成爲有海外背景的買家的聚集地。

至于大多倫多地區的平均房屋成交價，在三月上旬增長至62.01萬元，比去年同期增長10.6%。全區各類土地房屋都錄得大幅增長，其中市內的獨立屋均價達到109.9萬元，年同比增長21.3%，比二月份漲了近6萬元之多，而市內和905地區的半獨立屋、鎮屋的增幅也在10%上下。本地公寓房的價格則在三月上旬保持平穩，市內公寓略有降價。

多倫多地産局主席艾瑟靈頓(Paul Etherington)表示，三月上旬無論是市內還是905地區的房屋銷量都錄得大幅增長，說明本地居民正在繼續將買房視爲一項長期的投資手段。不過，在本地某些社區，低層房屋的挂牌量偏低，抑制了銷量的增長。

地産局首席分析經理門瑟(Jason Mercer)表示，在過去的一段時間裏面，本地房屋的挂牌量增幅一直低于銷量增長，這說明市場正在不斷收緊，特別是土地房(獨立屋、半獨立屋和鎮屋)，因此這類房屋價格的增長將保持強勁。另一方面，今年三月本地豪宅銷售火熱遠勝去年，這也大幅推高了獨立屋的平均成交價。

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中新網3月11日電 據加拿大《世界日報》報道，一位在加拿大溫哥華市有注冊公司的中國商人，豪擲5180萬美元買下溫西Drummond Drive 4785號25,000尺豪宅，成爲卑詩省有史以來最大宗住宅交易之一。

這棟豪宅位于溫哥華頂級豪宅區Point Grey，占地1.09公頃，實際上是由三塊地合爲一塊的豪宅。擁有瀑布、室外網球場、運動場、電影院，還有單獨的賓客樓。前屋主爲北美科技公司名人、社交遊戲公司執行總裁、曾任大溫遊戲公司EA主席多年的麥崔克(Don Mattric)及妻子Nanon De Gaspe Beaubien-Mattrick。

根據交易文件顯示，這棟豪宅並未列上地産求售網，交易于去年12月中旬完成，但並非通過經紀交易。

據悉，買家來自中國，在溫哥華擁有投資公司。地産經紀海斯曼(Malcolm Hasman)證實，這棟豪宅去年曾列入他的網站出售，但拒絕透露其他細節。

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據加拿大皇家銀行最新公布的季度報告指出，去年第四季房市統計顯示，溫哥華仍然是全國買屋最難負擔的都會區、多倫多的房價也升高，由于國際油價跌挫影響，卡爾加裏房市比以往較易置産，亞省與薩斯喀徹溫省的可負擔性也提高。

皇銀的最新季度報告指出，由于安省和部分卑詩省的房價飙高，造成加國購屋可負擔性的地域差別漸趨兩極化。最明顯的例子是，卑省的溫哥華持續成爲全國可負擔性最吃緊的房市。統計顯示，2014年第四季大溫房屋交易創下四年來新高，房市供應緊縮，更進一步推高房價。

多倫多的購屋需求也攀升，刺激房價趨高，即使公寓的交易情況不差，也彌補不了市場的可負擔房屋需求。

反觀國際油價走低的效應已開始顯現，産油省的卡爾加裏地區房市可負擔性已大幅改善，當地的房屋交易減少，造成更多待售或新上市的房子求售，對買家相對地較有利。

皇銀報告稱，薩斯喀徹溫省目前已成爲買家的市場，雷琴納(Regina)、沙斯卡通(Saskatoon)的房屋銷售量去年最後一季減少4.6%，房價平均下降0.6%，薩斯喀徹溫省的買屋可負擔程度也因此提高。

另一方面，曼尼托巴省、魁省和大西洋省份的房屋可負擔性也有所改善。

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六個多月前，國際油價大幅下跌開始威脅到卡爾加裏（Calgary）這個原被視爲加拿大最火熱的房地産市場。現在，該市的房地産市場正走向一個關鍵路口。卡爾加裏是加拿大第四城市，位于阿爾伯塔省，被稱爲加拿大的石油之都。

截止2月23日，卡爾加裏房屋總銷量暴跌了36％，新上市房屋量上升9%。卡爾加裏房地産協會數據顯示，該市中位房價下滑0.5%，平均房價下跌3.4％。

很顯然，現在是賣房的壞時機。那些打算賣房的人把希望寄托于油價反彈，希望油價上漲能扭轉這個加拿大能源中心慘淡的經濟前景。

加拿大蒙特利爾銀行（BMO）的前首席經濟學家、目前就職于抵押貸款經紀公司多明尼昂貸款中心（Dominion Lending Centres）的謝麗·庫珀（Sherry Cooper）稱，卡爾加裏的賣房者如果坐等油價回升將會後悔莫及，在她看來，房價還會繼續重挫10%至20%。

“從什麽樣的水平下降？從已經有泡沫的房價。卡爾加裏的平均房價已經出現暴漲。從這一角度來看，它曾經是加拿大最強勁的房地産市場” 庫珀如是說。公寓價格在二月遭受重挫，平均下降8％至304,000加元，獨棟別墅價格下跌了3.3％至534,000加元，聯排別墅價格下降2.2％至417,000加元。

加拿大會議局（Conference Board of Canada）的最新省級展望顯示，阿爾伯塔省將陷入衰退，並且至少持續到2016年。

溫哥華曆來是海外華人買家青睐的房地産風水寶地，出高價搶offer在那裏早就不是新聞了，然而近日溫哥華西區一間豪宅搶offer鬧劇還是引起了媒體關注，因爲這次加價40余萬搶offer成功的不是中國富豪，而是一個本地華人醫生。

據明報報道，這個位于溫哥華西區Paton街4700路段的樓盤放出不久，便有11個買家下單，其中9人爲華裔，最後本地買家以410萬元成交。 

這就是本地華裔成功壓過中國富豪加價40余萬搶下的溫西豪宅。

地産經紀黃英偉介紹，該樓盤開價368.8萬元，政府今年估價爲315.3萬元，成交價比估價高出30%。該間房屋2014年的政府估價爲286.27萬元，光是估價便在一年內上升10%。附近鄰居稱，該區類似的樓盤去年成交價僅爲310萬元，今年竟然出現410萬元的成交價，等于是一年上漲了100萬元。而11名買家中排第二的是中國來的富豪，出價則爲380萬元。

黃英偉透露，他所代表的買家爲一名本地華人醫生，願意出高價購屋的原因，主要是因爲該區大多是專業人士居住，非常適合買家的需求。

華人聚居區依然要搶

盡管業內一再提醒，加拿大房價已經被嚴重高估了，但搶offer現象在某些華人聚居區依然是主旋律，個中原因值得玩味。

一位華人地産經紀稱，搶offer最大的好處是賣方經紀比較容易push賣家成交。2014年，不僅僅很多老經紀喜歡用搶offer方式去賣房子，很多新經紀在偶爾拿到listing的時候也采用這種方式。作者談到經曆的1次搶Offer失敗，他估價這個房子應該是在90萬左右，有兩個Offer來搶,他出到88.3萬，而另外一位經紀出價98萬多，並且取消全部條件，當然後者勝出。

有網友慨歎，現在listing的房價已經不是賣價了，而是“搶房指導價格”。也有網友指，listing的房價往下砍價的比比皆是，你爲啥非要跟著搶呢?華人聚居區對你來說真的那麽重要嗎?

來看看網友貼出來的最近幾個華人參與搶offer成交的經典案例吧：

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2015年一月的房屋銷售量比10年平均的一月銷售量高了14.9％。購房者依然活躍，而挂牌出售的房屋數量卻低于一般水平。所以最近紛紛出現 Multiple offer 的情況。而我們地産公司本周看到的幾個例子:

#105 825 W 15^th Ave Vancouver: 25 年2房城市屋，叫價$529,900，無條件Offer，成交價$580,000 。

9111 Holmes St Burnaby: 60年獨立屋，叫價$828,000，10個競爭Offer，最後無條件成交$885,000。

1163 W 38^th Ave Vancouver: 73年獨立屋，叫價$3,088,000，六天賣出，成交價$3,830,000。

大溫哥華地産局(REBGV)總裁雷·哈裏斯(Ray Harris)表示: 我們目前看到較少的業物挂牌出售，雖然購房者需求仍保持穩定。尤其是在獨立屋市場，現在出售的業物數量，是最近四年來第二低量的一年，這造成購房者之間的競爭。 地産局報告表示，大溫哥華地區的銷售與房源比例爲17.7％，仍然是屬于平衡的市場狀況。

但如果將溫哥華、本拿比、列治文各地區以及獨立屋、城市屋、公寓各類別的業物分開來看的話，銷售與房源比例這個數字就提供了更多的資料(下圖):

例如:溫哥華及本拿比的獨立屋在2015年一月都是屬于賣家市場。我們本周看到幾個 MULTIPE OFFER 的例子有兩個就是在溫哥華和本拿比的獨立屋。

本拿比的城市屋市場更是火熱的賣家市場，銷售與房源比例高達34%。到上個月一月爲止，本拿比有138個城市屋挂牌出售。而一月份共有47套城市屋售出47除以138＝0.34或34%。如果沒有新的城市屋在本拿比挂牌出售，以這個速度，3個月後，所有的城市屋都會賣完。

各區的公寓市場是處于平衡市場，代表供應與需求是對等的。

記得剛考到地産經紀牌照後，前輩告訴我每天早上都要看銷售與房源比例，這樣才能了解市場狀況。尤其在自己專長的地區，需要更詳細的了解：例如，本拿比又可以分爲更小的區域如 Metrotown或Edmonds、還有業物的種類、屋齡、大小等等，都有不同的供應與需求。我們雖然不能預知未來，但是了解市場狀況才能給客人最好的建議。

例如現在是賣本拿比獨立屋或城市屋的好時機，但是如果現在想賣列治文的公寓，可能沒有其他地區或屋類那麽好的價錢。但是反過來看，如果現在想購買列治文公寓，可能買家又比較多議價的空間。

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加拿大中央銀行星期三上午宣布把基准利率從1%降到0.75%。這個決定出乎所有經濟學家的意料。加拿大廣播公司記者史蒂夫.奈爾斯說，加拿大央行自2010年9月以來一直把利率維持在1%。彭博資訊公司在這次央行例會前夕請22位經濟學家做相關分析，竟沒有一人預測出央行降息。

原本就一路下滑的加元幣值應聲再降將近2美分，目前停留在81美分以下。

油價之過

盡管此前有經濟學家認爲原油價格下降有利于加拿大的出口貿易和制造業發展，但加拿大央行行長博羅茲（Stephen Poloz）在星期三上午的新聞發布會上表示，原油價格的下降對加拿大經濟的影響毫無疑問是負面的，包括原油出口的利潤下降，能源領域的投資和就業縮減。

原油星期三在國際市場上的每桶價格在50美元以下。加拿大央行已經把對今年的經濟發展預測從2.4%降到2.1%，2016年回升到2.4%。但是這個預測是在今後兩年原油價格每桶60美元的基礎上做出的。 如果原油價格持續停留在目前水平，央行可能再度降低對經濟發展的預測。

加拿大央行因此認爲有必要下調基准利率以助經濟一臂之力。各大銀行的跟進將減輕那些需要貸款的公司企業的利息負擔，並增加加拿大消費者的購買力。加元彙率下降將有助于擴大對美國的出口貿易。

房貸浮動利息率可能下降0.25%

對于以浮動利率貸款的房主來說，加拿大央行的決定可以讓原本擔心今年房貸利息增加的他們松一口氣。經濟學家們估計，在博羅茲的新聞發布會後，各銀行都會做出略微下調利息率的反應。加拿大帝國商業銀行國際市場部的首席經濟師艾弗裏.申菲爾德（Avery Shenfeld）認爲，房貸浮動利息率的下降可能也在0.25個百分點上下。

固定利息率隨債券收益率起伏。鑒于後者將隨央行基准利率而降，因此固定利息率可能也會輕微下降。目前的五年房貸利率在4.79%上下。

利息率一旦下降，勢必鼓勵更多的加拿大人貸款購房。這對加拿大中部和東部地區的房地産市場和房價是一針強心劑。但是，加拿大人本來已經創紀錄的個人債務恐怕也會再上一級台階。

加拿大央行過去屢次呼籲加拿大人減少債務，現在降低利率，等于是鼓勵人們借錢。申菲爾德說，央行現在只能是兩害相權取其輕，先顧經濟發展這一頭。

但是不列顛哥倫比亞大學的房地産市場專家薩默維爾（Tsur Somerville）指出，利率降低0.25%，對一個付房貸的人的實際影響其實並不大，不過是每個月幾十塊錢的差別而已。這並不足以炒高房價，尤其是在阿爾伯塔等省份，這點收益遠遠不能彌補石油價格下跌造成的衝擊。

中部、東部和西部：有人歡喜有人愁

道明銀行經濟師克萊格.亞曆山大（Craig Alexander）也說，盡管低利率會有利于加拿大太平洋地區和中部地區的房地産市場的發展，但是西部地區，尤其是經濟嚴重依賴石油的省份，低利率對房地産的影響恐怕抵不過低油價的影響，當地的經濟因此會放緩。

對于吃利息的退休人士來說，加拿大央行的降息決定也將使他們感到手頭比過去緊。申菲爾德說，這將會促使他們尋找比擔保投資證（GIC）收益更高的投資方式。

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根據加拿大房地產協會最新的全國房屋銷售數據。9月份加拿大房屋銷售持續走強。與去年同期相比房屋銷售增長超過10％，價格平均上升了5.9％。截至今年9月，加拿大房價最高的十大城市如下：

10．薩斯卡通

2014年9月平均房價：333,888加元

比2013年9月： – 1.3％

售出的單位數目：592

薩斯卡通

9．基奇納 – 滑鐵盧

2014年9月平均房價：338,917加元

比2013年9月：+7.2％

售出的單位數目：565

基奇納 – 滑鐵盧

8．渥太華

2014年9月平均房價：357,753加元

比2013年9月：+2.6％

售出的單位數目：1,144

渥太華

7．埃德蒙頓

2014年9月平均房價：367,381加元

比2013年9月：+5％

售出的單位數目：1,778

渥太華

6．漢密爾頓 – 伯靈頓

2014年9月平均房價：411,699加元

比2013年9月：+5.4％

售出的單位數目：1,227

漢密爾頓 – 伯靈頓

5．卡爾加里

2014年9月平均房價：461,099加元

比2013年9月：+5.8％

售出的單位數目：2,837

卡爾加里

4．維多利亞

2014年9月平均房價：509,667加元

比2013年9月：+4.7％

售出的單位數目：544

維多利亞

3．菲沙河谷

2014年9月平均房價：520,477加元

比2013年9月：+5.8％

售出的單位數目：1,344

菲沙河谷

2．多倫多

2014年9月平均房價：573,676加元

比2013年9月：+7.5％

售出的單位數目：8,051

多倫多

1．溫哥華

2014年9月平均房價：836,735加元

比2013年9月：+6.4％

售出的單位數目：2,965

溫哥華

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2014年加拿大房市的情況已基本塵埃落定。2014年的房市，僅就多倫多的情況而言，終歸沒有讓太多人心想事成。相對往年略顯稀少的二手房源注定今年能買到房的人也少，整年持續高升的房價也讓很多人最終未能果斷上車。除了兜裏懷揣著足夠銀彈的富裕人家，普通老百姓要麽降低標准，要麽依然在蠢蠢欲動中延續著購房的夢想。

由房貸利率和移民數量透視加拿大2015房市走勢

而在新樓銷售方面，2014年的樓花銷售仍然進行得如火如荼。幾個在多倫多以北新開盤的獨立屋樓花引發了人龍沒日沒夜地排隊領號的壯觀景象。而在市中心推出的好幾個公寓樓盤都達到了預期的銷售計劃，並超額超量地完成了開發商的指標。這都印證了2014年初各方對新屋價格和銷量持續走高的預測。

不過，新樓銷售哄搶度高也從側面說明，其實投資人和大衆都一樣，對于二手房市場能否持續上行是抱有懷疑態度的，與其爭搶不知道是否已經接近峰頂的二手樓，還不如出手那些從原始價買入，只要實體房一建成就能坐享升值成果的樓花。在沒有太多穩健的投資渠道的實際情況下，將錢投入房市仍是大部分人最佳的投資選擇。

2014年，很多事都已塵埃落定。但即將迎來的2015年，仍是可以給予大衆滿滿的希望。

根據近日加拿大房地産協會所發布的關于2015年加拿大整體房産市場發展的預測數據，從整體上看，2015年加拿大房價預期將會增長0.7%，但銷售量就會出現微量的下滑約爲0.4%。總的來說，2015年的房市仍是趨于平衡地發展。對于目前的情況來說，要想2015年房價能下調的機會幾近爲零，只要能保持，對于想要追趕末班車上車的人來說已經是最好的情況了。但是預測畢竟只是預測，真正的情況還待實際因素決定。以下幾項因素作爲重要參考用于考究2015年多倫多的房市走勢極爲有幫助。

1.房貸利率

衆所周知，就是因著加拿大這幾年房貸利率一直維持在曆史最低水平，才引發了普通大衆和海內外投資客紛紛進入加拿大房地産市場的熱烈效應。盡管這兩年內，房貸利率即將大幅上調的聲音此起彼伏，但最後都沒有真正發生，稍微的上調也在置業者的可接受範圍內，所以對于房市也沒有造成多大的影響。但是，同一時間，房價並沒有維持在同一個水平之上，這幾年來房價已經以飛速增長到了一個偏高水平，如果在房價最高的時候再遭遇利率提高，大衆是否仍然能夠承受雙重重荷呢？

當然，加拿大政府曆來以“心系民生”而聞名，爲了保障不會重滔美國房貸危機的覆轍，政府會持續出面幹預房貸對房市所引發的毀滅性打擊。但是，大衆也要明白，政府也知道“紙包不住火”，房價再上漲也不能無上限地上漲，現在加拿大的房價只因對比同樣是國際大都市的其他國家地區而言低，才有了持續的大幅度上漲，到了一定程度，就應該達到平衡，以免在經濟低迷的情況下造成民衆負債過高的危險狀況。房貸可以說是國家抑制房價的最有力工具，如果到了國家真正認爲房價已經不能再惡意往上，房貸調控也就必然出台了。

不過，據早些日子BMO銀行利時證券分析員的評論分析表明，預期至少在2015年10月之前，央行都不具備加息的條件。的確，房貸市場從來都不是孤立存在的，它與加拿大整體經濟發展以及房屋市場和就業市場等都有著直接關聯。目前，油價下跌，加元彙率對美金又持續貶值，這些都對加拿大的經濟帶來不穩定因素。根據加拿大央行近期發布的數據，有近100萬人只能找到兼職工作，這都顯示加拿大的經濟呆滯，將會抑制通脹。所以，從這個層面來看，毋庸置疑，整個2015年的房貸利率仍然可以保持低水平。

2.移民人數

這兩天，微信圈傳得沸沸揚揚的莫過于加拿大移民部又把早前關閉的CEC移民類別下的六個職業重新開啓，又可以重新通過“快速移民”系統重新等待移民申請的機會。身邊不少的留學生對此好消息倍感興奮，本來打算放棄移民的念頭回國的好些人又重拾移民的希望。當然，移民與否是個人的選擇意向。但是，這樣的舉動無疑又給房市帶來了某種程度上的推動意義。

近年來，我的客戶當中，相當一部分是購買房産讓孩子在這邊以房養學的國內來的留學生家長，也有相當一部分是已經畢業有了工作正著手移民的留學生。他們的共同觀點都是：租不如供。這也是源于中國人對于家和土地的長久建立的依賴感。沒有一個房子，家就沒有一種歸屬感。所以，華人移民的到來對于整個加拿大房地産的推動起到了深刻的作用。

盡管這兩年，一系列表面無損哪個族群，但是實際對華裔打擊最大的移民政策不斷出台。當然，這是加拿大政府希望移民能增加對加拿大經濟和社會的貢獻的舉措。最後他們仍以最新調整的政策再度向同一批人發出橄榄枝。我們都明白，加拿大無法割舍華裔移民帶來的經濟效應。尤其是房市。基本上，只要是華人喜歡的置業地區，那裏的房市走勢就會遊離在全局走勢之外，因爲那裏只有上行的趨勢。“良禽擇木而棲”，華人對居住的地方十分講究，花多少錢也在所不惜。所以，這兩年只要確保了移民人數的平衡或增長，作爲一個移民首選的生活地區，多倫多的房市也不會有大的回落。

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