加拿大 | 影响2017年房价的5个因素都是啥

2017加拿大曾经炙手可热的房地产价格会继续上升还是开始下降,这是一个有房产的人和没有房产的人都关心的问题。

加拿大广播公司资深经济记者皮迪斯Don Pittis报道说,过去几年每年都有专家预测加拿大火热的房地产市场会开始降温、甚至会出现房价暴跌和泡沫爆裂的局面;但这不断出现的“狼来了”的警告却并没有变成现实。

虽然没人都够以百分之一百的信心说自己对2017加拿大房地产市场走向的预测会成为事实,但有5个因素的确会左右加拿大房地产市场的走向。

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首先是美联储利率决策

虽然加拿大中央银行独立制定自己的利息率政策,但金融市场的向来是追随美国联邦储备委员会的利率政策。所以当12月份美联储主席耶伦宣布上调央行利率0.25%的话音刚落,债券市场价格就下跌、债息上升;加拿大的商业银行也开始上调自己的房屋贷款利率,因为投资者可以把钱投资于几乎没有风险而利息回报又高的美国政府债券,为什么要把钱放在风险越来越大的房贷市场呢?

投资者关注的不但是美联储在12月份的加息行动,而且关注美联储计划在2017年再上调利息率三次、每次0.25%个百分点的计划;这个连续加息计划意味着美联储认为美国经济会继续健康发展、而通货膨胀有抬头的危险。

第二个因素是加拿大经济

如果只是美联储加息,加拿大的房地产市场还不至于出现大的波动;但如果加拿大的经济继续疲软,则就业市场不振会让不少加拿大人不敢踏入房地产市场买房。

目前对加拿大经济2017年走向的预测有好有坏。预测加拿大经济会步入健康发展轨道的理由是世界市场石油和天然气价格开始回升,加元币值的低迷会有助于加拿大出口行业的发展;而预测加拿大经济持续疲软的人理由是特朗普担任美国总统上台执政后会采取贸易保护主义政策,这会伤害以贸易立国的加拿大经济,因为加拿大出口商品的70%以上以美国为出口市场。

 第三是外国购房者

虽然缺乏对在加拿大购买房产的外国人的统计数字,但从不列颠哥伦比亚省政府推出对外国人购房者征收15%的外国人购房税后温哥华房地产市场立马冷却的情况推测,外国购房者对推动温哥华这样炙手可热房地产市场价格的飙升起到了至关重要的作用。

加拿大新闻社把外国房地产投资者评为2016年加拿大经济新闻人物 Canada’s business newsmaker of the year 也是一个佐证。

在温哥华房地产市场很活跃的外国购房者中有很大一部分是中国大陆的购房者。但在中国人民币贬值和中国政府采取严格限制外汇离开中国的措施后,已经有迹象显示中国大陆想在加拿大购买房地产的投资者出现了缺乏资金的问题。

第四是加拿大的建筑业

加拿大住房建筑业已经连续多年兴旺,特别是在温哥华和多伦多这样的房地产价格连年攀升的城市,建筑业更是在开足马力赶工。到目前为止,还没有迹象显示新建的公寓楼单元有卖不动的问题。

不过,加拿大各级政府和房地产经纪协会都在密切关注住房建筑业的开工和竣工情况,因为毕竟是“春江水暖鸭先知”。

 第五是政府对房地产市场的调控

虽然加拿大联邦和各省的政府都喜欢说他们尊重市场运行的规律,但过去半年来加拿大联邦政府推出了严控房贷发放的措施,不列颠哥伦比亚省政府推出了对外国人征收15%购买房地产特别税的措施,温哥华市政府则推出了对空置的住房征收空置税的措施。

政府推出的房地产市场调控政策有时会产生立竿见影的效果,有时却需要较长一段时间才能显现出效果。

加拿大安大略省房地产经纪人协会负责人胡大可Tim Hudak认为,政府如果非要干预房地产市场,则一定要特别小心;温哥华房地产市场在省政府推出外国人购房特别税之后已经开始冷却,价格也开始下降就是一个例证;房地产市场不但是加拿大经济的基石之一、而且是会下金蛋的鹅,政府不要搞不好弄得鸡飞蛋打。

胡大可认为,解决房地产价格过高问题的根本途径应该是扩大房屋供应量,放松对住房用地的种种限制政策;上市的住房增多了、房价过快上升的问题自然就解决了。

(据RCI with CBC

 

加拿大 | 美国宣布再次加息 加拿大商业地产彰显“价值洼地”

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12月14号星期三下午, 美联储宣布加息0.25个百分点,由于近期强劲的非农就业数据和重新抬头的通胀率,联储预计2017年将加息3次,比原预期还多1次。在此之前,加拿大众多商业银行也已经开始宣布提高住宅按揭贷款。 11月初,加拿大道明银行宣布将浮动利率从2.7%提高15个基点至2.85%。数日之后,加拿大皇家银行即宣布上调固定按揭利率,紧接着加拿大道明银行再次上调按揭利率,将4年固定按揭利率上调5个基点,涨到2.44%,5年固定按揭利率上调10个基点,上涨到2.69%。

受到利率上调的影响, 过去几年一路飙升的温哥华和多伦多住宅市场开始受到了一定程度的抑制。在加拿大房地产协会(Canadian Real Estate Association – CREA)发布的2017年加国房市预期数据中可以看到,住宅市场的成交量会逐渐下降, 价格增长的速度会放缓。许多房地产投资者都知道加息会对房产投资产生负面影响,因为贷款成本上升就一定会压缩房产投资回报率, 而住宅成交量的放缓就是加息对房地产市场影响的直接体现。

加拿大房地产价格走势预测
加拿大房地产价格走势预测

房地产市场主要可以分为住宅地产和商业地产。相比住宅市场的价格飞速上涨,加拿大的商业地产市场在过去的几年里经历了一个截然相反的市场环境。由于受到大宗商品,尤其是能源价格大幅下跌的冲击,加拿大的两大传统经济支柱产业—能源和矿业一蹶不振,再加上加拿大主要城市的零售消费数据也持续低迷,这就直接导致商业物业价格连续多年在低位徘徊。 相比很多豪宅和豪华公寓的市场价格,相同地段的商业物业价格就便宜非常多。正当加拿大住宅市场受到按揭贷款利率上调带来的抑制效应时,市场价格被严重低估的加拿大商业地产正逐步开始成为绝佳的“价值洼地”。和加拿大住宅物业相比,投资加拿大商业物业拥有以下三个优势:

  1. 租金回报率高

无论是写字楼还是零售商铺,其每平米租金收益要比相同地段的住宅物业高。在租金高的同时房价却不高,这就造成实际租金回报率远高于普通住宅物业。

  1. 额外发生费用少

无论是写字楼单位或是零售商铺单位,一旦出租后,所有额外费用如:Property Tax(物业持有税),Management Fee(物业管理费)及Property Insurance(物业保险费)全部由租客承担。

  1. 业主权益得到最大保障

区别于住宅物业,投资商业物业的最大好处之一就是业主的权益会得到最大的保障。对于商业物业的房东来说如果遇到房客拖欠房租的情况,轻则罚款加租,重则锁门换锁,停水停电停暖都是可以合法采取的手段用于追讨拖欠的房租。

 从2016年的年初开始,大宗商品和能源价格开始回暖。最近,石油输出国组织(OPEC)各成员国石油部长,包括伊拉克在内罕见得达成一致,同意将原油产量下调每天120万桶,至每天3250万桶。国际天然气价格更是在今年翻了2.5倍。众所周知,加元是传统的商品货币,其汇率走势和大宗商品尤其是能源的价格变化息息相关。从长期角度来看,只要通货膨胀率恢复历史平均水平,大宗商品价格就会进入正常的上涨周期, 加元的升值则是必然事件。 一旦加元走强, 加元资产将会大幅看涨,同时引发更多海外机构资金流入, 商业地产则是最直接的收益板块。中国安邦保险集团股份有限公司(安邦)则是这方面投资的佼佼者,其在2015年10月出价1.1亿加元(约合7500万美元)收购多伦多金融区的一栋17层写字楼, 巧合的是安邦出手购入的时间几乎就是加元近十多年内贬值幅度最大的时刻,换句话来说就是安邦用了最少的加元买到了加拿大最高端的商业物业。虽然我们个人投资者无法做到像专业投资机构那样大笔投入,但是市场上不少有前瞻性的投资人士已经把目光投向中小型商业物业类项目,比如小型办公楼、市区及郊区的零售商铺、加油站、和小型商业广场(Plaza)等。

近几年,国内高净资产家庭对于海外资产配置的需求越来越高,不管是出于对人民币贬值的担忧,又或者是寻求个人资产类型的多样化,加拿大房地产市场开始受到众多国内人士的喜爱。为了更好得帮助国内投资者了解加拿大的商业地产市场,把握住其中的优质投资机会,我这里和大家重点介绍两种非常适合国内个人投资者的商业地产投资工具,它们都有各自的优势,可以满足不同类型偏好的投资者。

第一种工具:商业地产投资信托基金

Commercial REIT是一种类似封闭式共同基金。它先向投资人募集资金,再用以投资商业地产(主要以办公楼,零售物业和工业物业组成)。Commercial REIT具有房产的所有权,平时收取租金并定期分配现金股利给投资人。它的特点有三个,分别是收益主要来源于租金收入和房地产升值;收益的大部分将用于发放分红;长期回报率较高,与股市、债市的相关性较低。对于国内投资者来说,通过投资加拿大商业地产投资信托基金可以间接获得在大规模的商业地产投资的收益,大幅降低了投资者参与商业性房地产权益投资的门槛。投资者可以通过购买商业地产投资信托基金的方式参与、分享加拿大商业地产市场增长带来的收益。Canada Real Estate Investment Trust是这类商业地产投资信托基金的代表, 在过去15年里平均年投资回报率达到15%(含股息再投资部分)。

加拿大商业地产投资信托基金的投资回报率
加拿大商业地产投资信托基金的投资回报率

第二种工具:高级酒店式办公与零售物业

像在多伦多这样的加拿大经济商业中心,商业零售和办公出租市场越来越活跃,许多追求创新理念的开发商推出了住宅和商用混合的高级酒店式公寓,从而来满足多伦多越来越多的商业零售和小型办公场所的需求。根据全球最权威的商业地产分析和咨询公司Collier International – 高力国际的最新分析报告, 高级酒店式办公物业(Office Condo)作为一种崭新的商业物业形态,开始在温哥华和多伦多流行。它和传统的办公大楼建造理念完全不同。首先,它是一种业态混合的呈现方式,整栋大楼无缝的整合了工作、消费、休闲和居住的各项功能。一楼通常由精品商场和休闲购物中心组成,同时配备地下停车场,甚至还有直通城市交通轨道的专用走道。 大楼内部还配备大量的娱乐设施,其中包括游泳池,健身房,桌球房,电脑房,室内网球场,小型电影院,宴会厅等一些列的功能房。大楼本身又是全玻璃的外观,极具摩登和后现代的质感,在这样的大楼内工作,相信大家都不愿意下班回家了。 由于一栋高级酒店式公寓通常只有2%-3%的单位是设计成办公用途,所以高级酒店式办公物业市场供应量比较稀缺。同时,开发商会采用楼花的方式进行预售,投资者只需支付少量的预付款就可以提前买入物业,这对于有丰富房产投资经验并善于利用资金杠杆进行投资的朋友来说,绝对是一个很大的吸引力。

由于篇幅有限,以上两种加拿大商业地产的投资工具这次就先介绍到这里。各位读者若是想进一步了解操作的流程和细节的话,欢迎邮件联系。

 

加拿大资深投资顾问倪骏良Peter专栏全集

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1月1日起中国购汇新规:不得用于境外买房!

从2017年1月1日起,个人在国内办购买外汇时,需要填写一份全新的《个人购汇申请书》,里面明文规定:不得用于境外买房!

加拿大从去年8月开始,联邦政府和各省政府纷纷出台限制外国买家的新规,联手打击过热楼市。其中最狠的是卑诗省,中国买家在温哥华买房必须额外缴纳房价的15%外国买家税,而多伦多近日亦有市议员提出动议,仿效温哥华,征收5%外国买家税
 
现在这批中国买家傻了,不单加拿大三级政府同时排斥,连中国也出台新规,购汇用途不得用于境外买房。这简直可以称作内外夹击。尤其是那批签了购房合约、但又没有交房的中国购房者,如果楼房交接日,换不到外汇出来交首期,不但定金会给卖方没收,搞不好还要闹上法庭,双重打击啊。
 
虽然国家外汇管理局2016年12月31日就改进个人外汇信息申报管理答记者问时强调,完善个人申报并不涉及个人外汇管理政策调整,个人年度购汇便利化额度没有变化,但对普通人来说,去银行换外汇的变化已经出现了。
 
根据澎湃新闻报道,从2017年1月1日起,个人在办理个人购汇业务时,无论是在银行柜面还是通过网银、手机银行等电子渠道办理购汇,均需要填写《个人购汇申请书》,明确填写购汇用途。
 
银行柜面版的个人购汇申请书有两页,第一页如下:1月1日起中国购汇新规:不得用于境外买房!根据这份《个人购汇申请书》,明确给出了境内个人在办理个人购汇业务时的六项禁止行为,分别是:
 
1.不得虚假申报个人购汇信息;
 
2.不得提供不实的证明材料;
 
3.不得出借本人便利化额度协助他人购汇;
 
4.不得借用他人便利化额度实施分拆购汇;
 
5.不得用于境外买房、证券投资、购买人寿保险和投资性返还分红类保险等尚未开放的资本项目;
 
6.不得参与洗钱、逃税、地下钱庄交易等违法违规活动。

其中第5点清晰列明,(购汇)不得用于境外买房。

而在《个人购汇申请书》,要求购汇者清晰表明购买外汇的用途。而在此之前,个人去银行购汇,并不需要说明自己究竟打算何时使用所换的外汇。1月1日起中国购汇新规:不得用于境外买房!需要注意的是,在填写购汇用途时,“预计用汇时间”填报项为必填项,填写预计使用购汇资金的日期。

根据这份表格,个人购买外汇一般有八个合法用途:包括旅游、留学、因公出国、探亲、治病、货物贸易、非投资类保险、以及咨询服务。如果购汇用途不属于以上八种,则可以填“其他”。

违规后果非常严重

对于存在违规行为的个人,外汇管理机关依法列入“关注名单”管理。而如果被列入“关注名单”,个人当年及之后两年不享有个人便利化额度,同时依法移送反洗钱调查。

国家外汇管理局相关负责人表示:“过去,我国国际收支个人购汇中存在一些漏洞,致使部分违规、欺诈、洗钱等行为时有发生,包括利用经常项目从事资本项目交易(比如海外购房和投资等),还在一定程度上助长了地下钱庄等违法行为,这扰乱了正常交易秩序,也对广大遵守个人购汇规定的居民形成了利益侵蚀。在改进个人购汇事项申报统计后,外汇管理部门可据此加强事后核查,对有关违规违法行为加强管理和处置。”

可见,海外购房者再次被国家外汇局重点提及,缺少中国买家支持,加拿大楼市在2017年走势会怎么样呢?特别是大温哥华地区。

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(据超级生活网)

加拿大 | 市中心豪华共管公寓大楼,Fox Two占尽埃德蒙顿最佳优势

埃德蒙顿(Edmonton)是加拿大最著名的旅游城市,拥有北美最大的室内购物中心——西部埃德蒙顿购物中心和加拿大最大的历史公园——埃德蒙顿堡垒公园。市内环境优美,绿化良好,市内的北萨斯彻温河谷公园是北美洲伸展最长的市区公园。这栋豪华的共管公寓大楼,位于埃德蒙顿市最优越的市中心街道旁,占据埃德蒙顿市中心的最好位置,无论您的目的是投资、上学、娱乐或者是居住,这幢公寓楼都占尽埃德蒙顿市的最佳优势。

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这栋豪华的共管公寓大楼,占据了埃德蒙顿市中心的最好位置。

占据市中心最好位置,拥有顶级城市生活环境

这幢公寓楼名为“Fox Two”,坐落于“102号大道”(102 Avenue)与“104街水滨大道”(104 Street Promenade)交叉口处,所在的高端街区曾是埃德蒙顿市仓库区的中心地带,如今则是一个友好的城市社区,境内分布着各种独特的居住公寓、独立的商店和一流的餐馆。这个街区内还有各种初创的企业以及专业办公室,此外还有一个本地农产品市场,该市场整个夏天的每周六开市。

无论您的目的是投资、上学、娱乐或者是居住,这幢公寓楼都占尽埃德蒙顿市的最佳优势。公寓楼距埃德蒙顿市的所有二级教育机构都在步行路程之内,包括:格兰特麦克埃文大学(Grant MacEwan University)、艾伯塔大学市中心校区(University of Alberta City Centre Campus);从这里搭乘火车前行短短7分钟即可抵达艾伯塔大学主校区以及北艾伯塔技术学院(NAIT)。

从这幢公寓楼出发,向东步行一小段路程即可抵达埃德蒙顿市繁华的金融和购物街,而且正北方就是Rogers Place广场,该广场是埃德蒙顿市崭新的、先进的体育和娱乐场馆,内含Ice District、五星级酒店、世界一流的餐馆、有多个放映厅的电影院以及YMCA健身中心。

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从公寓楼出发,向东步行即可抵达埃德蒙顿市繁华的金融和购物街,其正北方就是Rogers Place广场。

这幢公寓楼便利地连通了艾德蒙顿市的公共交通系统,往返埃德蒙顿市各个地方既便捷又安全。104街道(104 Street)上有两个大型地铁站,乘地铁可直接前往西埃德蒙顿购物商场(West Edmonton Mall)以及国际机场等场所。

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这幢公寓楼连通了艾德蒙顿市的公共交通系统,往返埃德蒙顿市各个地方既便捷又安全。

公寓楼门外也有大自然——埃德蒙顿市独特的河谷,这是加拿大面积最大的城市公园,该公园的南侧与市中心的核心区域接壤。这个美丽的萨斯喀彻温河(Saskatchewan River)河谷的面积超过1.8万公顷,河边分布着蜿蜒的步道和自行车道,河水未受污染,很适合划船和钓鱼;您还可以在维多利亚高尔夫球场打球;公寓楼距这些地方只有不到2分钟路程。

加拿大 | 天价!投资者也痴心不改:过半买房者仍首选独立屋

尽管多伦多独立屋平均价攀升至130万元,创下历史新高,但仍有人对多伦多房地产市场感到乐观。安省房地产协会( the Ontario Real Estate Association ,OREA)最新调查显示,有半数有意置业者依然把购买独立屋作为首选。

多伦多星报报道,OREA首席执行官Tim Hudak说:人们对2017年的房地产市场看好。调查数据显示寻求购买物业的人数在增加,希望出售房屋的人数也在增加。

OREA此次公布的安省房屋业权指数(Ontario Home Ownership Index)达到131点﹐比上次上升了2点。该业权指数是根据每年2次对安省省民对房地产市场的观感所收集的数据计算出来的。

数据显示﹐有49%的多伦多居民预期明年的地产行情会更好,这比今年的46%有所增加。

22%受访市民表示会选择购买半独立屋,19%受访者选择会购买公寓﹐而去年选择购买公寓的比例为26%,可见关注公寓的买家人数在下降。

根据Ipsos的数据,2016年GTA房房价格平均上涨约20%,多伦多地区的一半居民表示他们预计明年市场会更加强劲。

在多伦多市,52%的受访者表示目前的住宅房地产市场是有利的,这比去年的调查结果高了10个百分点。在905地区这一数字为57%,虽然依旧高于多伦多地区,但比去年下降了7个百分点。

此次Ipsos在线数据调查了1,003名安省居民,时间是在10月27日和31日之间,误差在3.5%之内。

数据显示:

  • 18%的多伦多地区居民表示,他们计划在未来两年会购买物业,去年这个比例为15%。
  • 19%的多伦多地区受访者计划在未来两年内出售房屋,去年这个比例为14%。
  • 82%的准备在安省购房者相信当地经济是好的,76%的可能卖房子的人持同样观点。
  • 45%的安省首次购房者表示,他们需要准备20%的首付,以满足政府更严格的抵押贷款要求。
  • 50%购房者表示期望购买价格昂贵的独立屋
  • 20%的首次购买者说,因为新的贷款规则他们必须推迟买房计划。
  • 34%的首次购房者希望在同一个城市寻找一个更便宜的房子。

加拿大房屋按揭专业人员协会(Mortgage Professionals Canada)此前发布的一份调查报告显示,有六成年轻人未来买房时对独立屋情有独钟,只有18%的受访者表示首次置业会买共管公寓,在年轻一代看来独立屋市场未来依然紧俏。

据介绍,很多年轻一代的加拿大人都视置业为一项好的长远投资,有72%的受访者将房屋按揭贷款视为积极的负债。受访者平均年家庭收入为75000元,平均积蓄27000元。其中83%预计会支付房价20%或者少于20%的首期,73%的人说要依赖个人的积蓄,只有36%说靠家人帮助或借款。有93%的人士将申请按揭。

(据加拿大家园)

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加拿大 | 奥兰治维尔漂亮土地:带有农场和高品质住宅,体验亲近自然的乡野乐趣

多伦多以北一个小时车程的小镇奥兰治维尔(Orangeville),无疑是乡村和野外风情爱好者的乐园。最吸引眼球的是遍布在这个小镇上独特的Tree Sculptures(树雕)——当地的艺术家们给与那些已经枯萎的老树所赋予的新生命。这是一块面积为100英亩的漂亮宽敞土地,包含一个名为“Luso Valley Farm”的农场,距离奥兰治维尔镇只有几分钟路程,位置好,环境美,绝对值得购买。

“Luso Valley Farm”农场占地100英亩,距离奥兰治维尔镇只有几分钟路程。

Orangeville,尽情感受乡村和野外风情

大多地区北面的奥兰治维尔(Orangeville)有个很好听的名字,叫橘镇。当踱步橘镇的街坊市巷时,你一定会注意到,在行道树荫里,有许多木质雕塑。它们为古意醉韵的小镇,增添了无数的情趣,也常常令不期而至的游客伫立久久,美感不绝。其实,这些地雕塑是木雕,许多雕塑本身就讲述着传奇动人的故事。

橘镇树雕艺术的发展,是源于居民丰厚的艺术修养;这艺术修养,又离不开小镇的历史底蕴。

静悠闲自在的Orangeville小镇让人流连忘返,这里的湖边沙滩也很好,可以划船、钓鱼、游泳、划雪等。这是个充满生活乐趣的地方,小镇Orangeville一年四季都有看不完的如画风景、参与不尽的各种活动。橘城的市中心,充满着生机与活力,还有如钻石般耀目的小岛湖(Island Lake)。难怪有人说,在这座美丽的小镇上,每个人都能探寻到属于自己的乐趣。

橘城的市中心,充满着生机与活力,还有如钻石般耀目的小岛湖(Island Lake)。

带有漂亮农场,高品质打造舒适居住空间

这块独特而漂亮的土地位于铸铁大门的后方,绝对独一无二,土地上包含一个名为“Luso Valley Farm”的农场,地址是:东戈拉夫拉夏镇11号线112113号(英文地址:112113 11th Line East Garafraxa)。这里远离喧嚣,宁静悠远,节奏舒缓,是让人充分体验乡野乐趣的绝佳之地。

这块独特而漂亮的土地位于铸铁大门的后方,土地上包含一个名为“Luso Valley Farm”的农场。

这块带门禁大门的壮丽土地距离奥兰治维尔 (Orangeville)镇只有几分钟路程,位于一处私密的世外桃源之中。在这里,您可以感受四季变化的美感,亲近自然,过上节奏舒缓的生活。绿色的大面积草坪,宁静的湖水,还有一处漂亮农场,这里犹如世外桃源一般,只有让人心醉的氛围。

土地上的建筑物按照最高的品质建筑而成,为您提供舒适现代的居住空间。
农场包含多栋房屋,有两栋改建成仓库的房屋和多个儿童游乐区。
室内泳池,让你随时享受度假般的享受
室内有健身房,内部健身器械齐全

加拿大 | 中国人大温买房比例暴跌90% 接下来怎么走

大温15%海外买家新政的实施即将进入到第四个月,很多人仍会关心现在的海外买家状况。新的一组数据也在十月末如期而至:1.3%—— 这是新政实施到10月初的海外买家占总交易的比例。

这组数据的公布者不是别人,正是卑诗省政府,因而该数据很权威。1.3%这个数字相当扎眼—— 在七月份,这个数字是13%,整整十倍!

加拿大 | 中国人大温买房比例暴跌90% 接下来怎么走
1.3%—— 这是新政实施到10月初的海外买家占总交易的比例

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在2016年8月前,温哥华可谓是北美火热的房地产市场,没有之一。当1.3%的数据公布时,一名叫做 Andrew Wilkinson 的政府官员在接受采访时表示:  “这个数字是喜人的,海外买家比例越低,那么我们的本地买家在购买第一套房的时候压力也就越小,我非常高兴看到这一现象”。不过这一观点也遭到了质疑,很多人认为这两者间并没有直接的联系。

从2016年8月2日到10月1日, 海外买家总共只在大温地区完成了152笔交易,在总交易比例中只占到了1.3%。而放眼整个卑诗省,这一比例则是1.7%,略高于大温地区。

得益的无疑是省政府,实施新政到今天,省府总共从海外买家身上多收取了1001万元的税款。

Wilkinson认为,省府并不是为了打压那些想在温哥华安居乐业的海外买家,而是为了给那些以纯投资为目的的海外买家拉响警钟,让他们“重新考虑一下是否在温哥华投资“。然而一个政策很难做到只针对海外投资客,于是只能将矛头指向全部的海外买家。

他同时提到,政府并不是为了赚钱纳为己用,而是为了赚钱投资于新建可负担住宅的“重大事业”中。

不过,Wilkinson同时也提到:即便不考虑海外买家税,每年房地产从9月开始也会进入淡季,这是规律,就算这个税收不开始实施,数据也会下降,海外买家的比例同样会下降。因而,本身就有的下降加上海外买家税的”推波助澜“,造就了1.3%这个惨淡的数字。

Wilkinson表示,当明年春天的买房旺季重新开始,海外买家税的“硝烟”逐渐散去后,那时的海外买家比例数据更有说服力。

交易宗数比例为1.3%,那么总交易额比例呢?最新数据为1.8%。也就是说,海外买家的平均购买力依然高于本地买家,不过这并不是什么令人意外的事。

省政府同时表示,在新政实施后,每天都有律师收到信件咨询,最常见的是拥有枫叶卡但并没有国籍的海外买家咨询自己是否要缴纳15%的海外买家税。同时,也有多起针对省府的官司,认为省府违反北美自由贸易协定等法律擅自提高税率是不合法的。

但投诉最终都是石沉大海,新税法在省府的坚持下已经实施了3个月,并没有修改的迹象。

另外一组数据显示,当温哥华新政实施后,卑诗省省会维多利亚的热度不断上涨,作为一个距离温哥华最近的大城市,很多海外买家认为投资维多利亚不失为一个好办法。

从8月2号到10月1日,维多利亚的海外买家购买比例为3.9%,远远高于温哥华的1.3%。虽然总的来看也不多,但却呈现出继续上涨的态势。虽然有人担忧温哥华岛地区也会推出类似政策,但目前来看并没有迹象。

从13%到1.3%,十倍速的下滑,触底反弹?也许尚没有触底!

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(据加拿大家园

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加拿大 | 投资加拿大旅游商业地产 多元价值增长点带来丰厚收益

无论在哪个国家,旅游胜地都是抢手的投资环境。加拿大史密瑟斯镇(Smithers)便是这样一处抢手之地,镇上正在出售的鹳巢酒店(Stork Nest Inn)更是不可错过的投资之选。

旅游胜地密瑟斯镇正在出售的鹳巢酒店是不错的投资之选。

 环境:经济发达,游客喜爱的度假胜地

史密瑟斯镇位于加拿大不列颠哥伦比亚省(British Columbia)的西北部,以茂密树林、冷峻雪山、鲑鱼垂钓和滑雪冰球而著称。贯穿横贯加拿大的耶洛黑德公路(Yellowhead Highway)从镇里穿过,这也让史密瑟斯镇成为来自美国、欧洲以及加拿大本土的游客最欢迎的休憩地。

每年,史密瑟斯镇都会吸引无数滑雪爱好者,而世界各地的鲑鱼爱好者则会在九、十月份在这里云集。史密瑟斯镇还有许多其他独一无二的户外休闲运动,如狩猎、高尔夫、摩托雪橇、独木舟和皮划艇等。此外,史密瑟斯镇是不列颠哥伦比亚省的行政中心,经济发达,盛产黄金、白银、玉石、铜矿等珍稀资源,并且是加拿大和美国通往亚洲的主要交通走廊,机场、港口、铁路、公路等交通网络四通八达。

价值:位置优越,酒店业务丰厚获利可期

鹳巢酒店(Stork Nest Inn)处于史密瑟斯镇的中心位置,步行即可到达博物馆、餐厅、精品购物中心和农贸市场。鹳巢酒店是一幢两层楼建筑,外加一间设有休息厅、办公室、洗衣房、管理人宿舍和28座客用早餐室的平房。酒店共有23间设施齐全的客房,另外还有一间蒸汽浴室和一间按摩室,停车位十分充足。酒店在加拿大颇有名望,多家户外杂志曾进行报道,有着很好的群众基础。史密瑟斯镇络绎不绝的游客更是给其带来了稳定的客流。

鹳巢酒店处于史密瑟斯镇的中心位置,步行可至博物馆
鹳巢酒店是一幢两层楼建筑,酒店在加拿大颇有威望
酒店共有23间设施齐全的客房,一间蒸汽浴室和一间按摩室
酒店在加拿大颇有名望,多家户外杂志曾进行报道

加拿大 | 【最新报道】大多伦多地区2016年九月房市继续供不应求

九月中大多地区共有9,902起交易,与2015年同比增长21.5%,房价也上涨20.4%,达到$755,755。这样的涨幅让很多已经买到房子的人们合不拢嘴,让正想买房的更紧张自己的荷包。

九月中大多地区共有9,902起交易,同比增长21.5%

多伦多地产局主席Cerqua先生总结了现阶段的房地产形势,概括来说就是“供不应求”。这四个字已经贯穿在我们今年一整年的报告中,相信接下来的几个月也会是依旧如此。他说联邦政府新出台的贷款纲要和资产增值税收有所改变,大多地产局也在密切注视其变动对房地产市场的影响。然而现在大多地区的房地产市场的上升压力明显,市场需求依旧相当大,短时间的降价几乎不可能。

相比2015年同期,2016年九月中独立屋的交易总量增长22.1%,共计4,708起,价格达到$1,013,788,价格涨幅高达23.6%;半独立屋交易量上升10.6%,共有920起交易产生,价格涨幅18.8%,为$699,968;镇屋价格涨幅21.8%,均价攀升至$569,343,销售增长19.7%,为1,530起;Condo公寓市场也继续被看好,销售量增长惊人,达到26.7%,价格上涨9.3%,均价$422,002。

2016年九月大多地区主要房型的销售量和平均房价多伦多地区总体房屋统计数据

九月大多伦多地区各区域中,多伦多市销售量为3,509起,均价为$784,872,售价叫价比104%,市场停留时间为18天。Peel区销量第二,销售房屋数量2,074起,平均价格为$640,078,本月销量1,046起的Mississauga排名区中第一,平均价格为$640,108。Brampton共计销售941所房屋,均价为$593,750。Halton区九月内一共产生820起交易,平均价格$839,300。其中Oakville销量和价格都是区中第一,339起交易,均价$1,060,323,无疑在各个城市中脱颖而出。

接下来让我们看看各个房屋类别的具体变化情况:

大多伦多地区独立屋统计数据

作为主力房屋类型,独立屋的市场表现起了风向标的作用。九月大多地区独立屋市场销售共计4,708起,均价突破百万,至$1,013,788,房屋在市场上的周期为14天,售价叫价比为104%,这样的势头让买家们普遍感受到了一房难求,价格飘高。

其中多伦多市销售量排名第一,共有1,098起交易,均价为$1,204,482,房屋在市场上的周期13天,并且售价叫价比为106%。

Peel区销量第二,全区销售独立屋919所,整区的均价较上月上升,为$847,496。Brampton以501起交易排在区内第一,平均价为$726,223,房屋在市场上平均13天即完成买卖;其后的Mississauga销售349起,价格$1,001,903;Caledon销售69起,平均价格达到$909,826。

Halton区九月共有477起交易,平均价格冲破百万,为$1,035,659。区中Oavkille销量和价格排在区中第一,共有215起交易,不断西迁的投资客,将Oakville的房价提升了一个新高度,并且已连续数月维持,本月均价为$1,286,313;其后的Milton排在销售第二,交易107所独立屋,价格为$779,287;Burlington以105起交易排在之后,价格为$939,872。

大多伦多地区半独立屋统计数据

Semi-Detached半独立屋,大多地区九月月销售总共920起,市场基础依然稳固。平均成交价格$699,968,房屋在市场上的周期天数为10天,售价叫价比106%,一路走高的独立屋房价使得不少买家深感经济压力大,这也使得选择半独立为居住房的人群增加,然后并不充裕的上市房屋,让这个紧俏的市场更火爆。

九月价格、销售量最高的多伦多市销售302起,平均价格为$887,916,售价叫价比高达110%,房屋在市场的周期为短短10天。

Peel区一共销售349起半独立屋,平均价格为$599,000。其中Brampton以205起的销售量排在第一,均价相对平稳为$565,791;Mississauga本月销售紧追其后,共产生139起交易,均价为$649,347。

Halton区在九月共销售47起,区内销量最高的Malton总计销售27起,平均价格基本持平$625,292。Oakville位居第二,有10起交易,均价为$686,135。本月的Burlington销售仅6起,价格为$608,167。

大多伦多地区Condo镇屋统计数据 大多伦多地区Condo公寓统计数据

大多地区CondoTownhouse在九月一共销售748起,平均价格达到$495,221。其中多伦多市总计销售266起,遥遥领先其他城市,平均价格为$561,376,销售周期为16天,售价叫价比为104%;Peel区252交易,其中Mississauga一马当先,共198起交易,平均价格为$485,240。Brampton销售与上月持平为53起,平均价格$374,596;Halton区一共72起销售,Oakville共销售27起,价格为$513,682;Burlington以32期交易排在区内第一,平均价格为$497,800。

接下来是备受关注的Condo市场,大多地区九月Condo市场共计产生2,580起交易,平均价格为$422,002。

其中,多伦多市销售房屋1,787起,均价为$446,294;Peel区共计366起交易,Mississauga是Peel区的主力,也一直以来是仅次于多伦多市之后Condo销售量最多的城市,九月Mississauga销售312起,平均价格为$331,851;Brampton销售53起,均价为$281,500。Halton区共计销售93起,Oakville以40起销量排在第一,均价为$640,304;Burlington销售36起,均价$417,405。

九月大多地区Attached/Row/Townhouse镇屋的销售量共为782起,总体平均价格为$640,242,房屋在市场周期为11天,价格最接地气的镇屋市场现也已火到爆。

Attached/Row/Townhouse镇屋中本月销售量最高的是多伦多市,以121起交易位居第一,均价为$862,310。Brampton紧追其后交易120起排在第二,均价为$521,352。

随着贷款和税收的变化,然我们拭目以待大多房地产的市场调整变化。

八月中大多地区共有9,813起交易,同比增长23.5%。截至至八月,本年度的销售量累计已比去年多出13%,房地产交易火爆程度一听便知。总结现阶段的房地产形势,概括来说就是“求大于供”。这四个字已经贯穿在我们今年一整年的报告中,相信接下来的几个月也会是依旧如此。【阅读原文

 

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埃德蒙顿现代公寓套房:位置便利设计精致,自住与投资两相宜

埃德蒙顿加拿大阿尔伯塔省省会,也是这个省的第二大城市。作为阿尔伯塔省的文化、政府和教育中心, 埃德蒙顿也是最具有经济潜力的城市,未来发展前景看好。这套997平方英尺的公寓套房,占据埃德蒙顿优越地段,适合年轻的专业人士和学生居住,也可作为投资型物业或出租型物业。

位置优越生活便利,尽享埃德蒙顿舒适惬意的生活

这套公寓套房面积宽大,舒适精美,包括有2个卫生间、2间卧室和2个停车位。住宅采用开放式布局,步行10分钟就可到达格兰特麦克尤恩大学(Grant McEwan University)、新建的罗杰斯体育馆(Rogers arena)和市中心的办公大楼,位置十分优越。从这里乘5分钟的火车就可到达阿尔伯塔大学(University of Alberta),邻近高档餐馆和购物商店,也让生活在这里的人十分方便,可以享有轻松惬意的生活方式。

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公寓占据埃德蒙顿优越地段,临近高档餐馆和购物商店

埃德蒙顿是北美大陆上最靠北的大城市之一,为通向北方的门户,它也是加拿大最著名的旅游城市,拥有北美最大的室内购物中心——西部埃德蒙顿购物中心和加拿大最大的历史公园——埃德蒙顿堡垒公园。

这套住宅让您尽享埃德蒙顿的舒适生活。埃德蒙顿的河谷公园(River Valley)是北美最大的城市公园,该公园面积是美国纽约曼哈顿中央公园的22倍,因此埃德蒙顿是加拿大城市中人均绿地面积最大的城市。这里市内环境优美,绿化良好,一年四季阳光充足,夏季是去旅游的最佳季节,一年的节日大多在夏季。

维护良好设施完备,可作为优质投资型物业

这套公寓维护的非常好,这里不允许抽烟和饲养宠物(如果需要的话,这幢建筑允许携带宠物进出)。该公寓从来没有出租过,原来的业主也很少居住,您可以发现住宅还很新,这也是它的一大优点。另外,这个角落单位西面和北面临街。该公寓有一个封闭式的混凝土私人储藏室,就在两个停车位旁边,提供大量的储物空间和自己专用的插座。

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公寓有一个封闭式的混凝土私人储藏室,提供大量的储物空间

公寓坐落在高标准建成的Meridian Plaza大厦内,屋内拥有升级过的厨房台面、软关闭橱柜、套内洗衣房、个人暖通空调、中央真空吸尘器、硬木地板和不锈钢电器。总体装修品质很好,可以提供舒适而现代化的生活,一切应有尽有,可以随时入住。

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公寓坐落在高标准建成的Meridian-Plaza大厦内,总体装修品质很好
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Meridian-Plaza大厦设施十分完备,包括有活动中心、健身房