Category: News Feature

據《悉尼先驅晨報》報道，西太平洋銀行集團竟宣布停止對外國購房者借貸，這一舉措或令市場擔憂住房建設減少，尤其是首府城市的公寓建設。

受外國買家大舉購房的影響，澳洲公寓建設如火如荼，很多買家都向本地的銀行借款購房。

然而，4月27日，西太竟宣布停止對外國購房者借貸，旗下的St George，Bank SA和Bank of Melbourne也將立即停止對非本地居民和臨時簽證持有者的借貸。

西太銀行集團是澳洲四大銀行之一。該銀行還宣布將收緊對澳洲本地的借貸以及收入主要來自海外的永居簽證持有者的借貸，最高借款將降至購買價的70%。

西太宣布停止對外國購房者借貸

其他銀行

聯邦銀行也收緊對海外買家和收入非來自澳洲的臨時居民的借貸。

一月前，澳新銀行也審查了其對海外投資者和臨時居民的借貸。

Urban Development Institute of Australia的維州首席執行官Danni Addison稱，這些舉措將影響公寓買家的數量。

公寓最受影響

Stockland的首席執行官Mark Steinert稱，各大銀行的收緊政策與澳洲審慎監管局設下的10%投資者借貸增長要求有關。

他說，公寓開發商將受到更大影響，因為其投資者所占比例更大。“我們的海外買家少於4%。”對海外買家的借貸要求提高了或有利於自住業主借款。

（據澳洲新快網）

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據adelaidenow報道，阿德萊德的一流教育機會和良好的生活環境吸引了一中國房地產和投資公司在此設立總部，該公司也計劃在全澳開展運營。

29歲的鄧尼克（Niche Teng，音譯）是Zhengtang Group Australia的運營經理。他稱，他很願意見到公司向全國開展業務。

據悉，Zhengtang負責3億澳元的West Franklin樓盤，該樓盤在2月開建，有望在未來3年帶來逾一千個建築崗位。

然而除了南澳外，鄧還看管最近兩塊在悉尼購買的6千萬澳元房地產，也與Grocon開發商一起參與Darling Harbour的7億澳元酒店建設。

在阿德萊德，等了解到了澳洲的商業和文化。

阿德萊德市中心West Franklin公寓項目概念圖

9年前，鄧還是Flinders University大學的商科學生，他在阿德萊德買了第一套房，並通過收益支付了他的大學費用。“雖然有一年我也開出租車來應付高利率，這筆投資依然收益不錯。它讓我看到了阿德萊德房市的穩定性和潛力，也為我家的房地產開發生意從中國擴展到南澳打下了基礎。”

據悉，為開拓視野，鄧是在Glenunga International High School讀高中的，“如果我在像悉尼那樣的大城市讀書，我會得到跟上海和中國香港一樣差不多的體驗。阿德萊德是更地道的澳洲城市，也可以讓你了解到澳洲的社會。”

鄧欲將阿德萊德和中國的房產經驗相結合，尤其是將公共設施和高實用和高效設計融合在項目中。

鄧說：“每間公寓裡，我們都充分利用了空間，不浪費任何地方。這使得房屋成本較低，也帶來較高收益。”

鄧還打算收購其他大型阿德萊德房地產。“阿德萊德需要，也將吸引越來越多人。州政府和議會都做了很多工作，來吸引人們到CBD。如今私企也有了這個機會來開發。

（據澳洲新快網）

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據《澳洲人報》報道，Investorist的一份報告稱，今年，人民幣估計將繼續貶值，而這將帶動澳洲房產售賣。

但該報告也指出，澳洲的限貸政策也是一些中國投資者的擔憂。

該份報告調查了150家有售賣澳洲房產的中國地產中介。調查顯示，今年中國投資者對海外房產的需求將增加，市場也預計中國房價和人民幣將跌。

報告顯示，澳洲仍排在中國人海外購房的前列，因為其政局穩定、澳元貶值。

中國買家到海外購房的主要原因是減少風險

但4月22日，該網站的首席執行官艾利斯（Jon Ellis）稱，澳洲銀行對海外買家的限貸政策或會限制中國投資者到澳洲購房。

艾利斯說，因為期房都是簽訂合同18個月後才需要交付資金的，很多買家都還沒有交割，所以澳洲銀行限貸目前還沒有顯示出對中國投資者的購買有什麼影響。

他說：“因為國外安全的投資環境，並且人民幣看跌，所以中國投資者對國外房產需求很大。但他們的融資能力是影響因素之一。目前還沒有問題，但也的確存在到時無法交割的風險。”

此前，澳洲國民銀行的報告稱，外國買家對澳洲房產的需求已從兩年前的16.8%降至11.8%。

上周，澳聯儲也稱，如果中國投資減少，公寓市場的確面臨風險。

報告指出，中國買家到海外購房的主要原因是減少風險。

報告稱：“跟中國的股市和房市比，主要海外市場的房市歷來存在較少波動。”

Property Alliance Group的銷售經理Vida Lu說：“近來人民幣的貶值趨勢更加刺激了這種需求，人們害怕市場仍未探底。越來越多的中國投資者了解到了海外投資的好處，所以需求會繼續上升，尤其是中國國內房市已達到頂值。我不認為，海外國家的新政（如FIRB的更高要求）會阻止中國買家，因為他們的海外置業需求沒有改變。”

報告還顯示，教育和投資是中國人海外購房的兩大推動因素。越來越多的中國投資者將海外購房與子女教育相聯。

（據澳洲新快網）

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在澳洲的外國房產投資者中，中國人名列前茅，美國、新加坡、馬來西亞的需求也很強勁。

在澳洲，外國人買房產是個極具爭議性的話題，澳人擔心外國人出價更高，把他們趕出了房產市場。近來，政府針對外國買家已經引入更嚴格的政策。

自從2015年12月以來，所有外國投資者必須在申請投資之前交費，否則申請不會得到處理，澳洲稅務局也會對那些違規的人施以更嚴格的處罰措施。

在維州，包括首府墨爾本，上述費用並不包括在該州征收的稅務（買價的3%）之內，而那些長期不居住在所購房屋內的外國屋主，還需另外交納空置稅，相當於房屋價值的0.5%。

盡管如此，2014/2015財年，中國人購房申請數量在外國買家中仍然最多，維州更是超越新州，吸引了最多的居住房產計劃投資申請。

在澳洲的外國房產投資者中，中國人名列前茅。圖為墨爾本房產。

根據國際房地產公司萊坊（Knight Frank）的數據，澳洲居住和商業房產中的外國計劃投資在2014/2015財年上漲了30%，達到969億元，占據所有獲批投資的49.8%。

來自中國的獲批投資額達到244億元，上漲97%。緊隨其後的是美國，獲批71億元，然後是新加坡39億元，馬來西亞34億元和韓國25億元。

個人新居住房產的計劃投資在2014/2015財年增長了86%，達到144億元，獲批投資達20,551份。而在此之前的2012/2013財年，獲批投資僅價值29億元，只有4,499名個人投資者獲批。

萊坊的報告顯示，非澳洲居民目前只能購買新房或期房，申請購買時還要交費給外國投資審查委員會（Foreign Investment Review Board）。2014/2015財年期房投資額達287億元，幾乎是前一年164億元的2倍。

相比之下，已建商業房產獲批額跌了10%，至285億元。

（據澳洲新快網）

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據Domain報道，悉尼房價中值在去年7月達到百萬大關，但如今卻回落至995,804澳元。

4月21日發布的Domain House Price Report報告顯示，在本年第一季，房價下跌了1.5%，而在去年最後一季，房價下跌了3.2%，也就是說，在過去六個月房價跌了4.7%——這一跌幅比悉尼在2008年全球金融危機時的還要大，當時全年房價中值下跌4.6%。

Domain Group的首席經濟學家威爾遜（Andrew Wilson）說：“這是我經歷過的最大的調整。隨著拍賣清盤率下跌、銀行限貸、買家和賣家的注意力被大選分散，6月時房價或會再跌。”

盡管如此，首次置業者還未能高興。

在過去六個月悉尼房價跌了4.7%，這一跌幅比2008年全球金融危機時的還要大

房市繁榮結束了，但現金還沒那麼快到手。目前還沒有任何大的變動可以支撐房價大幅下跌，如利率大升或失業率大漲。

房市如今只是在去年的高漲後進入了新的階段。

至於悉尼何時重回百萬房價中值還是未知之數。如果工黨真的實現了承諾，取消負扣稅，投資者或會趕在明年7月1日的截止日期前重回房市，推高房價。或在年底前，春季房市會復蘇，使房價再升至百萬。

如果回頭看過去的20年，你就會發現如今這點跌幅不算什麼。在過去十年，房價翻了近一倍。在2006年3月時，房價中值為527,430澳元，而在20年前，這只是217,686澳元。

（據澳洲新快網）

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悉尼豪宅價格年增長率為14.8%

據萊坊國際最新數據顯示，投入大筆資金在悉尼購買豪宅是值得的，因為2015年悉尼豪宅增值幅度在全球排名第二。

據Domain報道，4月20日，萊坊國際公布優質住宅市場指數（Prime Residential Property Index），顯示2015年悉尼價格最貴的5%豪宅升值14.8%。

全球該類住宅的升值幅度僅為1.8%。排名第一的是加拿大溫哥華，豪宅價格上漲24.5%。

萊坊國際澳洲住宅調研主管Michelle Ciesielski表示悉尼及溫哥華豪宅增值幅度高的有相同的原因。

Ciesielski表示，悉尼及溫哥華的豪宅供應都比較少，海外投資者需求大，同時加幣及澳元彙率相對都比較低，所以2015年豪宅市場表現出色。

悉尼在2014年該項排名只在13位。

墨爾本豪宅市場表現也十分優異，在25個優質住宅增長幅度最高的城市中排名第6。2015年墨爾本優質住宅價格上漲11.9%。

Ciesielski預測在2016年，悉尼依舊是澳洲豪宅市場表示最佳的城市，但年價格增長率估計會回落到10%左右。而墨爾本2016年豪宅漲幅預計為6%左右。

（據澳洲新快網）

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去年中企「財大氣粗」欲在澳買下一個浙江省驚動澳洲國防部，如今終於衝破當地政府重重阻撓後，塵埃落定，4月19日早間，A股上市企業「大康牧業」發佈公告稱，其已完成與澳大利亞Kidman公司的《要約收購實施協議》，以3.7億澳元的對價獲得該公司 80%的股權。Kidman公司擁有世界上最大的牧場，是世界上最大的牧場，跨越五個州，佔澳大利亞國土面積的1.3%，約等於一個浙江省。

4月19日早間，大康牧業發佈公告稱，該公司於4月18日與澳大利亞Kidman公司、大康澳洲公司、澳大利亞農資公司ARC、以及聯合收購方中房置業，五方人馬共同簽署了《要約收購實施協議》。

該協議規定，大康牧業將連同中房置業，通過共同設立的大康澳洲（大康牧業持股51%，中房置業持股49%）以3.7億澳元（折合美元2.88億）的價格收購Kidman公司80%的股權，Kidman公司另外20%的股權由澳大利亞農資公司ARC收購。

大手筆：在澳大利亞買下一個「浙江」

Kidman是澳洲最負盛名的高端肉牛企業，主營肉牛生產和銷售，坐擁全澳面積最大的牧場，2015年實現銷售收入6300萬澳元，淨利潤2400萬澳元，被冠以「悉尼牛王」的名號。

Kidman牧場的佔地面積約為10.1萬平方公里，是世界上最大的牧場，跨越五個州，佔澳大利亞國土面積的1.3%，約等於一個浙江省。

在這樣遼闊的牧場上，總共生活著18.5萬頭優質肉牛，相當於每頭牛擁有超過半平方公里公里的「領地」。

Kidman牧場有著得天獨厚的自然條件，雨季洪水沖刷所形成的沖積平原上水草豐美，在此喂養的肉牛品質優良，一直以來都是出口日本、美國、以及東南亞等地的佳品。

鵬欣集團：中資「大手筆」背後的業界翹楚

此次中資收購的主體是湖南大康牧業股份有限公司，其於去年在深交所主板上市。在大康牧業的背後，是一家集房地產開發、礦產實業、現代農業和股權投資等於一體的民營企業集團——鵬欣集團。

鵬欣集團是一家買殼的上市公司，以前叫中科合成，後來改名叫鵬欣集團，主要做礦業和金礦，在南非和剛果有礦區。鵬欣集團總共控股了四家上市公司，包括A股上市的大康牧業，以做資源和礦業為主的鵬欣資源，以及做大環保的國中水務，另外還有一家中國香港控股的上市公司。

近幾年在業內風生水起的鵬欣集團在併購領域有著十分引人注目的成績，包括去年收購了全球第五大做大宗商品交易的集團公司，這家集團一年的銷售額有100億美元。與其相比，作為一家上市公司，鵬欣集團的體量與之並不在一個級別。

但鵬欣集團通過一系列的資本運作，並利用整個行業週期上的機會進行了戰略入股投資，再借助巧妙的法律和投資架構，將這家公司拿下，並實現了完全有機的融合。

此外，之前依託大康牧業而收購新西蘭一家知名牧場的案子也引起了業內的廣泛關注，收穫了一片好評。

跨境併購：很誘人，但真的不容易

4月13日上午，在由投中信息主辦的「2016年中國投資年會」上，鵬欣集團首席投資官洪濤作為嘉賓對大康牧業收購Kidman的一跨境併購案進行了說明和解讀。

洪濤認為，澳大利亞是一個非常適合進行農業生產的地方。就Kidman牧場而言，在此進行肉牛養殖和牛肉生產的成本非常低。而相比之下，中國飼養奶牛、豬和肉牛等所花費的成本就非常之大，因為合適的牧場很少也很小，而飼料的價格又很高昂。

Kidman牧場飼養的肉牛在初期育肥以後，沿著雨季的洪水沖積平原，一路從達爾文往東南和悉尼的方向走下去，牛一路可以從兩百公斤吃到五六百公斤，草非常的肥沃。這樣喂養的牛都是草飼牛，只要再加一些谷飼，就可以保證所產的牛肉都擁有非常優秀的質量。

Kidman這個項目對鵬欣集團以及大康牧業來說，基本上是用淨資產的價格來收購一個面積和浙江省差不多的牧場，這種機會只有在海外才會有，在中國是無法想像一家上市公司永久擁有10多萬平方公里土地的。

收購澳洲牧場雖然有著巨大的吸引力，但其中的障礙和波折卻險些讓這個誘人的項目「夭折」。

難纏的外審委員會和麻煩不斷的政府

鵬欣集團的此次收購因為澳洲政府的介入而「一波三折」。

洪濤說：「這次在澳洲碰到的OIO這些問題需要我們民營企業走出去之前要有足夠的認識和充分的準備，還有公關公司的幫助。現在對於像澳洲的資產、地產、牧場等項目的收購，國家在其中的影響越來越大。」

去年，大康牧業收購Kidman的項目被澳洲政府以國家安全為由駁回，原因是這塊土地實在太大，正好和它的國防DOD武器實驗基地有一部分重合。

後來，大康牧業做了相應的調整，引入了一家專門做養老金的公司，通過這樣的方式避開了政府的疑問和障礙。

一直以來，在大家的認知中，國有企業「走出去」的時候往往會碰到政府層面的障礙，但事實上，中國的民營企業也會碰到來自政府層面的阻撓，必須要熟悉各個國家的政策和政府的關係，並對當地政府的政策進行靈活地應用。

澳洲有一個對外審核委員會，和新西蘭的OIO以及美國的海外投資委員會一樣，都承擔了對海外投資的最終審核，並給政府提供意見。

說到澳洲政府，洪濤打趣說：「我在澳洲這一年多體會很深，澳洲政府這五年來換了五任，還有很多內鬥，和我們《紙牌屋》裡面看到的一模一樣。」

去年他在澳洲做完盡職調查，開始通過公關公司做政府的遊說，正好一個剛上任的領導人被黨內罷免，又一個新的領導人上任。他們在去國會和政府智囊團交流的時候，是全世界第一個和這屆新政府打交道的海外投資團隊。

國內：有利有弊的併購基金和嚴格的法律規定

針對目前許多上市公司和併購基金合作的現象，洪濤認為雙方是彼此利用的關係。

一方面，海外併購的流程和審批手續非常的麻煩，所要花費的時間也非常長，上市公司需要併購基金衝在前面把項目先收下來。另一方面，限於我國對於上市公司海外併購的嚴格限制和約束，併購基金需要在收購的過程中充當「白手套」的作用，幫上市公司去做一些它不能做的事情。

從私募基金的角度來看，它其實是願意和上市公司合作的，因為有上市公司的實體在後面，它將來的退回會有保障。

但和併購基金合作也為上市公司帶來了一些弊端。整個收購的流程繁瑣而又複雜，收購基金對於投資回報率的要求很高，但因為按照法律規定，上市公司的股東會、董事會做出決策有著嚴格的流程要求，所以如果對價不合理的話，股東會董事會不予通過會讓收購項目陷入停滯或者僵局。

此外，上市公司和併購基金合作也是有風險的。因為收購基金視上市公司為專業人士，所以併購的很多內容包括不應由上市公司來做的盡職調查都交由上市公司去做，而如果上市公司沒有細緻耐心的一項一項做好，那麼其中的風險就會營運而生。

中企海外併購遭當地政府阻撓已是「家常便飯」

據報導，今年中國企業對外投資以及併購的節奏空前加快，據彭博社彙總的數據，中國企業今年以來截至3月底，已宣佈的海外併購交易規模達1130億美元，不 僅超過2014年全年而且接近去年創紀錄的1210億美元水平。普華永道預計，中國海外併購交易未來幾年將會保持50%的增長。

在此背景之下，大康牧業收購Kidman遭政府阻撓並不是什麼新鮮事。

2014年，萬達買下馬德里地標建築西班牙大廈，就改建問題與馬德里市政府展開了長達兩年的拉鋸戰，萬達想要對大廈進行拆除重建，但馬德里市政府要求保留 正面和側立面。本月12日，一封遭到洩密的馬德里市政府信函顯示，該市最終向萬達集團讓步，同意後者拆除重建這一馬德里地標。

由中國交通建設集團投資開發建設的科倫坡港口城項目於2014年9月習近平主席訪斯時正式動工建設，是斯里蘭卡迄今最大的外國直接投資項目，去年3月，新 上台的斯里蘭卡政府叫停，今年3月9日，斯里蘭卡內閣批准了斯中央環境局呈遞的港口城項目增補環評報告，並決定將中國交通建設集團投資開發的科倫坡港口城 項目協議延長6個月。

中國與哥斯達黎加建交時承諾協助哥斯達黎加政府更新並擴建莫因陳舊的煉油廠，並與中石油旗下的中油國際成立「Soresco中哥重建公司」展開合作。後因 哥方政府宣稱此項目未通過審計，雙方磋商多次未見成效而長期擱淺。本月15日，哥斯達黎加國家石油公司（Recope），Recope決定按雙邊協議框架 規定終止與中國石油天然氣集團設立合資企業「Soresco中哥重建公司」的合作。

想要瞭解 更多相關信息歡迎訪問：

中國人霸氣出手在澳買下一個「浙江省」 意味著什麼

 

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（據觀察者）

週末悉尼住宅拍賣清盤率依然慘淡，週六創下2016年來最低清盤率。

據Domain報導，悉尼住宅週末清盤率已經連續3周下降，週六清盤率只有67.7%，而上週是70.3%，遠遠低於去年同一時期的88.2%。

悉尼住宅週末清盤率已經連續3周下降，週六清盤率只有67.7%，而上週是70.3%，遠遠低於去年同一時期的88.2%

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復活節以來，悉尼住宅清盤率平均只有70.6%，在復活節假期之前還有75.1%。

數據證明悉尼住宅拍賣市場確實處在下行狀態。本週清盤率低可能受到學校假期影響，特別是一些內城高價住宅供應數量少。

週六悉尼一共只有360套物業拍賣，比上一週的523套有大幅下降，更是遠遠低於去年同一時期732套水平。

藍山（Blue Mountains）區域只有一套物業拍賣，清盤率100%。下北區85%，西北區83.3%，市中心及是東部區域為82.5%。內西區77.8%，北岸 及南部為71.4%。Canterbury-Bankstown為65.4%，上北岸為61.3%，中部海岸及西部均為50%。西南部共有21套物業拍 賣，清盤率僅為28.6%。

週六，悉尼住宅拍賣中位房價為115萬澳元，比上週末的121萬澳元低，但比去年復活節後的102.5萬高出12.2%。

週末悉尼住宅拍賣總額為1.86億澳元。

據稱下週末入市拍賣住宅數量將上升，至少有400套物業。

市場信心將受到拍賣清盤率下降的考驗，市場是否會有所好轉，還需看未來幾週的交易情況。

 

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（據澳洲新快網）