Category: News Feature

在国际上，新加坡一直在城市规划方面占有领先地位。这个优势大大推动了新加坡过去的经济发展，让新加坡成为全世界最好的居住、投资、求学、经商地点之一。但在未来10年至15年，这个城市应该怎么规划，才能让新加坡继续保持优势，在强调高效率的同时还能保有生活品质？

新内阁名单出炉之前，几名房地产业者频频向我打听：“会换人吗？”他们最关心的自然是国家发展部长和财政部长的新人选。

“如果还是同位部长，恐怕就没有什么指望了。四年来，大家都说不动他们……当然想换，换了才可能有转机呀！”

冷却楼市“辣招”　发展商吃不消

前任国家发展部长许文远自上任以来在任期内，与前任财政部长尚达曼联手，祭出多轮“辣招”来冷却楼市，虽然让许多想买房者大表欢迎，却也令众多靠房地产业吃饭的业者头痛不已。

自2013年第三季以来，新加坡私宅价格下跌了8％，不过对发展商影响更大的是，新私人房屋成交量暴跌了六七成，由高峰期的一年平均2万2000多个单位，锐减至一年大约7000个单位。

最 令发展商吃不消的“辣招”包括：10％至15％的额外买方印花税（Additional Buyer’s Stamp Duty，简称ABSD）、4％至16％的卖方印花税（Seller’s Stamp Duty，简称SSD）、最高不超过60％的总偿债率（Total Debt Servicing Ratio，简称TDSR）。

更“犀利”的是，政府从2011年12月起规定，发展商必须在买下住宅地皮的五年内完成工程，并且将所有单位卖出。如果违反条例，就必须支付ABSD，税率相等于土地价格的10％。2013年1月，政府又将税率由10％调高至15％。

由于一些项目即将在明年底满五年限期，数以千万元计的ABSD“罚金”渐渐逼近，发展商不得不铆足了劲落足嘴皮，希望能够赶在明年底的期限之前游说政府“撤辣”。

因此，9月11日的大选结束后仅仅六天，新内阁名单尚未出炉，新加坡产业发展商公会（REDAS）会长陈佩强就在中秋节午宴上，再次呼吁政府考虑放宽降温措施，并表示会在未来几周跟政府机构接触，提出“建设性意见”。

他提出的理由是，房地产市场目前的情况已和当年政府制定降温措施时有所不同，加上这些措施可能提高房地产市场和经济所面对的风险，因此目前正是时候检讨降温措施以降低风险。

“市场显然已趋向另一个阶段，迫切需要思考我们该如何让市场软着陆。”

不过，他们的希望在新任国家发展部长黄循财和财政部长王瑞杰上任仅仅两三周后，就落空了。

不单财政部驳回了发展商的要求，不同意延长五年的完工和清空单位限期，黄循财也在上月17日，回答记者的访问时说，为了避免市场过早反弹，目前还不是放宽房地产降温措施的时候。

当然，暂时没戏唱，不代表接下来没有转机。由于部长刚刚放了话，一些房地产业者只好将期待中的“撤辣”时间表，挪后到明年下半年。

“很快就要进入年底的圣诞佳节，下个月国家发展部和财政部应该会有很多人要放假。一开年各部门又要赶2月份的财政预算案，除非经济情况急转直下，否则最快也要等到4、5月过后才可能‘撤辣’吧？”

降温措施奏效

短期应不会“U转”

不过，更多人也相信，由于许文远和尚达曼出台的降温措施，不但被证实有效，而且还广受好评，刚刚新官上任的黄循财和王瑞杰，应该不会很快就“U转”两位前任部长的政策。

实际上，“撤辣”或许根本不是国家发展部或财政部目前最迫切需要解决的问题。

黄循财在他刚刚接手的“房事”（Housing Matters）博文中有透露，短期内他的主要任务是确保二房式灵活计划等新住屋措施，在11月预购组屋销售活动中推出时能顺利落实。

这项计划是许文远在离开国家发展部之前，大力推动的。内容主要是让年满55岁的年长家庭，能够购买屋契较短的二房式新组屋来套现，屋契年限选择从15年至45年不等。

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（据联合早报网报导）

私宅租用需求减少及供应量增加，造成新加坡非有地私宅租金连续九个月下滑，10月份私宅租金比之前一个月下跌0.4％。

分析师认为，私宅租金市场疲弱走势预料会持续至明年，今明两年的私宅租金下跌幅度可高达10％。

博纳集团（PropNex Realty）总裁伊斯迈（Ismail Gafoor）说：“除非政府放宽引入外来人才措施，提高私宅租用需求，否则今年私宅租金预计将下跌5％，而且明年也会继续相同跌幅，两年加起来的私宅租金跌幅预计达10％。”

根据房地产交易网站SRX发布的数据显示，与去年同期相比，10月份私宅租金下跌5.7％。与2013年1月的高峰期相比则跌13.7％。

领跌的为核心中央区（CCR）和中央区以外（OCR）的私宅项目，租金同样下跌0.8％。但其他中央区（RCR）私宅租金却上扬0.4％。

就交易量方面，出租私宅单位数量从9月份的3542个单位，减至10月份的3448个，跌幅为2.7％。

ERA产业主要执行员林东荣表示，私宅租金持续下跌是意料中事，因为目前私宅供应量高，有更多完工的私宅项目推出市场。另一方面，私宅租用需求却因外来人力紧缩措施而一直趋软。此消彼长之下，私宅租金自然面对下行压力。

尤其是代表大众私宅的中央区以外私宅项目，截至今年第三季，预计有超过9000个大众私宅单位完工并推出进场，单是大众私宅供应量就相当于新加坡过去10年来年均1万零863个单位的私宅供应量。

大众私宅租金今年初至今已下跌6.6％，远远高出核心中央区（下跌1.9％）和其他中央区（下跌1.1％）的私宅租金跌幅。

林东荣说：“由于大多私宅项目都位于中央区以外，所以大众化私宅租金下跌压力也是各类别私宅中最大的。”

展望私宅租赁市场前景，林东荣预测私宅租金将继续下跌至2017年。届时，完工私宅数量应回复正常，私宅租金也预料逐步回稳并上扬。

另一方面，在组屋租赁市场，10月份组屋租金环比下跌0.5％。四房式组屋下跌幅度最大，报1.2％，三房式租金则下跌0.5％。至于五房式和公寓式组屋租金则上扬0.1％和1.1％。

10月份出租的组屋单位预计有1602个单位，较9月份的1652个，减少了3％。

伊斯迈认为，组屋租金已进入巩固阶段，下来波动幅度不会太大。这是因为组屋租金一般比私宅低，相对私宅的“抗跌性”也比较强。

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（据联合早报网报导）

新加坡政府在管理土地供应时，将根据人口和经济因素来采取中期规划，并鼓励具竞争力和透明化的房地产环境，从而确保房地产市场的良好运作。

财政部长王瑞杰昨晚在新加坡产业发展商公会（REDAS）第56届常年晚宴上强调，政府在必要时将采用有针对性的审慎监管和财政措施，以平衡房地产市场的周期发展，促进市场在中期内的可持续发展。

王瑞杰说：“在新加坡，我们不时经历房地产市场的起伏不定，但总的来说，房地产市场波动并没导致我国广泛经济的波动。”

王瑞杰的这番话，呼应之前国家发展部长黄循财表示降温措施有助稳定市场的讲话，暗示降温措施短期内不会做出调整。

政府在2013年推出总偿债率（TDSR）限制和多项降温措施，以降低房价猛涨所带来的房地产泡沫风险。这些措施取得成效，促使本地房价过去两年持续下跌。

去年私宅价格下跌4％，是自2008年以来首次出现全年下跌的情况。从2013年第三季的巅峰算起，私宅价格至今累积跌幅达8.0％。

谈到房地产市场的可持续发展，王瑞杰表示，房地产商、业主和政府有共同利益，必须确保稳定和可持续的房地产市场。

他进一步指出，2007年至2008年美国次贷危机和随之而来的全球金融危机给全球敲响警钟，提醒投资者全球信贷和房地产泡沫的危险，以及资产价值可能已跟经济基本面脱钩的风险。

这些危机严重打击美国经济，导致美国住宅市场崩溃并迅速波及金融体系，进而造成美国以致全球经济衰退。

王瑞杰说：“土地是任何一个国家稀缺的资源，特别是如新加坡的弹丸小国。因此，我们必须善用土地资源，从而产生最大的社会与经济效益。这意味我们必须把新加坡打造成宜居城市，也意味我们的土地政策必须促成一个充满活力和有竞争力的经济体，让国人能享受优质生活。”

在昨天的晚宴上，王瑞杰也肯定新加坡产业发展商公会与其会员为塑造我国环境景观，把新加坡发展为一个有吸引力和宜居的城市所做出的努力。这包括提倡再循环和无障碍通行设计，朝绿色建筑前进，以及亲乐龄和残疾人士的设施等。

业者对前景持续担忧

另一方面，新加坡产业发展商公会会长陈佩强代表发展商，继续对接下来的房地产供需失衡情况和利率上扬提出担忧。

他指出，2012政府售地计划下的发展项目至今还有3000多个单位未售出。今年发展商推出的7500个新单位，未售出单位预计多达四成。与此同时，发展商又继续面对土地、建筑和运营成本的上扬。

陈佩强说，若房价大跌，不可能不会影响到产品的素质和一些运营上的要求。我们在打造优质环境方面已取得长足进展，不应开倒车，必须继续向前迈进。

陈佩强也在晚会特刊中，呼吁政府实施房地产措施时，能针对当前疲弱房市寻求更适当平衡。

他表示，有市场分析师预测，下来六个月的私宅空置可能将近12%。此外，公会最近的一项调查中，发展商预计降温措施和激增供应将导致房价从高峰期下调10%至15%。

陈佩强说：“新加坡经济情绪低落、供需失衡情况加剧和空置率上扬等风险因素，都造成房价持续下跌。”

产业发展商公会的常年晚宴今年在滨海湾金沙举行，今年晚会的主题是“超越SG50——国家建设的合作”。近700名嘉宾出席了晚宴。新加坡产业发展商公会的会员包括房地产发展商、咨询顾问、金融机构及设计师等。

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（据联合早报网报导）

新加坡碧山一带四通八达，名校也多，近年来有好几个私宅项目陆续竣工，但租赁活动并不活跃，租金也持续下滑。

今年6月刚竣工的私人共管公寓晴宇（Sky Habitat）的中位数租金是这一带项目当中最高的。根据市区重建局的统计数据，该项目今年第三季的中位数租金为每平方英尺3.94元。

其周边私宅项目多数没有租金记录。这意味着它们的租赁交易少于10宗，没有收录在市建局的系统内。这可能反映这一带的租赁需求疲弱，或是多数买家买来自住，而不是出租。

有租金记录的都呈下滑趋势

其中，有租金记录的Tresalveo、Rafflesia与碧山8（Bishan 8）租金都下滑。

根据市建局的数据，靠近玛丽蒙地铁站的Tresalveo今年第三季的中位数租金为每平方英尺3.55元，同比下滑2.8％。去年与前年的租金同比也下滑。

市建局的租约记录显示，截至9月底，该项目过去一年来共有87个单位出租，租金介于每平方英尺2500元至7500元，单位面积最小的为500至600平方英尺，最大的为2500至2600平方英尺。

靠近莱佛士书院与初级学院的Rafflesia，第三季中位数租金为每平方英尺3.50元，同比下滑7.6％。

此项目有43个单位出租，租金介于每平方英尺2900元至4500元。

碧山8的第三季中位数租金为每平方英尺3.08元，同比下滑4.5％。去年的租金同比也下滑。

截至9月底，该项目过去一年来共有57个单位出租，租金介于每平方英尺3000元至4500元。

晴宇除了是新项目，也是目前最靠近碧山地铁站与第八站购物商场（Junction 8）的私宅项目，旁边也有体育馆与游泳池。

市建局租约记录显示，截至9月底，晴宇共有77个单位出租，租金介于2750元至7100元，单位面积最小的为700至800平方英尺，最大的为1700至1800平方英尺。

该项目由凯德集团发展，属于99年地契项目，共有509个单位，目前已售出374个。

2012年4月，项目以每平方英尺平均1700元的要价推出，创下市郊公寓价格的新记录，是当时市郊地区最昂贵的私人共管公寓。

它的旁边是还未竣工的私宅项目晴景（Sky Vue），同样是凯德集团旗下的项目，地契年限同样为99年，预计后年建成。

凯德集团前年推出项目时，应市场情况把价位定于晴宇之下，首阶段推出的单位价格介于每平方英尺1380元至1550元，单位面积显著缩小，双卧房式与更小的单位占项目所有694单位的七成以上，最小单位的面积为484平方英尺。

碧山离市区不远，地点适中，生活设施相当齐全。交通方面有碧山与玛丽蒙两个地铁站，可在南北线与环线上往来，而且位于中央快速公路旁边，方便直接通往市区。

购物商场有交通便利的第八站，以及离地铁站较远的碧山北购物商场。休闲设施则有碧山和谐公园、碧山活跃邻里公园、公共游泳池、体育馆与体育场。

此外，这一带也有多所名校，包括莱佛士书院与初级学院、公教中学，以及国专长老院中小学。

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（据联合早报网报导）

新加坡房地产市场持续趋软，卖方蒙受亏损的私宅转售交易越来越多，今年第三季的亏损交易更是过去三年来最多的一次。

根据房地产交易信息网站SRX整理的数据，今年第三季共有103宗私宅转售交易是在卖方蒙受亏损的情况下进行，占交易总数的7％。

过去五个季度，亏损交易持续增加，虽然去年第四季的数量环比略减，但整体仍呈上行趋势。

仲量联行研究与咨询部新加坡董事王德辉受访时说，按卖方买房的年份而定，他们可能受到市场周期陷入低谷与降温措施的双重影响。

他说：“2008年买房的人会受到两者的影响。如果是2011年与2012年买房的人，可以较为确切地说，他们是受降温措施的影响。”

2007年至2008年，新加坡楼市处于高峰期，后来随着美国引发的全球金融危机而陷入低谷。

2013年，楼市再度狂热，致使政府推出更多降温措施来抑制房价，限制房贷的总偿债率（TDSR）就是那时推出的。

SRX的数据显示，今年第三季亏损出售的私宅，多数是2007年与2011年买的，分别有34宗与29宗交易。

王德辉指出，数据显示亏损交易持续增加，意味着越来越多人已做好亏本出售私宅的心理准备。他也认为，这显示卖方面对某些压力，使他们不得不在亏损的情况下脱售房地产。“一般上，人们不会做这种事。如果可以避免，他们不会亏本卖。”

他说，今年经济不景气，经商环境困难重重，多少会影响人们的持守能力。此外，有些人单靠房租收入来应付房贷，而现在的租赁市场又供过于求，租金下滑，租户难求，也可能导致他们弃守。

当年的高档私宅热潮

按地区来看，高档私宅今年第三季的亏损交易最多，共计54宗，平均亏损为47万1595元或12％。

中档与大众私宅的亏损交易分别为25宗与24宗，前者平均亏损为15万9230元或9.5％，后者平均亏损为14万3282元或7.9％。

SRX的数据显示，在54宗亏损的高档私宅交易中，几乎一半（20宗）是在2007年买的。

智信研究与咨询公司总监王伽胜说，本地楼市在2007年经历了一股高档私宅热潮，许多外国人因为对高档私宅的增值潜能有信心而入场。

王伽胜说：“2005年到2006年，政府推广新加坡为时尚生活枢纽。滨海湾一带正在发展，又有综合度假村。因为有这些正在进行以及将来会进行的计划，高档私宅吸引了许多外国人。”

他说，早在2003年到2004年，滨海湾一带就已经开始发展私宅，政府也积极在中央商业区发展住宅，种种因素逐渐形成当年的高档私宅热潮。

此外，王德辉指出，股市在2007年正逢牛市，许多人套现后就来买房。当年，新加坡楼市有80多种国籍的外国买家入场，房地产热潮由此可见一斑。

“那时候买房的人现在就无法回本。”

郊区私宅投资者受惠

另一方面，在今年第三季获利的转售交易中，绝大部分属于迎合大众市场的郊区私宅单位，获利的幅度也最大，共计611宗，平均赚取31万8734元或45％。

相比之下，中档与高档私宅的获利交易分别仅有293宗与212宗，前者平均赚取37万3027元或43％，后者平均赚取56万零655元或41％。

获利的郊区私宅多数是在2010年买入，共计124宗。

王伽胜指出，2010年是郊区私宅的转捩点，在那之前，对郊区私宅有兴趣的买家不多。“2010年开始，郊区私宅的走势截然不同，买家感兴趣的程度也完全不一样了。”

他说，当年利率低，降低了借贷成本，组屋转售价格又上扬，许多组屋屋主自然会想卖掉组屋，提升至私人共管公寓。

他补充，私宅投资者可能已逐渐意识到，要从租金赚取回报其实没那么容易，即使以好价钱买到私宅，也未必租得出去，而即使租得出去，也未必能碰到理想的租户。

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（据联合早报网报导）

受房价进一步下滑刺激，新加坡10月份的非有地私宅转售交易量相比9月上升9.8％，预计达505个单位。

这是非有地私宅转售交易量持续下跌五个月以来，首次出现环比增长。10月交易量也与去年同期的504个单位旗鼓相当，显示私宅转售交易仍有顽抗力。

根据房地产交易信息网站SRX最新数据，10月份的非有地私宅转售价较9月下滑0.6％，较去年10月则下滑2.6％。

其中，核心中央区（CCR）私宅转售价环比下滑1.1％、中央区（RCR）环比下滑0.5％、中央区以外（OCR）则下滑0.4％。

10月份的非有地私宅的转售交易溢价（Transaction Over X-Value，简称TOX）中位数，也较9月下滑4000元，至负3000元。

转售交易溢价如果是正数，意味着买家是以比预计市价更高的价格购买房子；转售交易溢价如果是负数，则反之。

9月份的非有地私宅转售交易溢价是1000元。

尽管转售交易溢价中位数在10月又跌入负数的范围，但距离今年初的负1万元，以及去年两度的负2万元，还有一定距离。

新加坡28个邮区当中，10月份溢价最高的三甲地区依次是：第2邮区（安顺和丹戎巴葛，8万元）、第12邮区（马里士他、大巴窑和实龙岗，6万元）以及第21邮区（武吉知马上段和乌鲁班丹，3万9000元）。

预计全年6000个单位转手

溢价最低的三个区依次是：第11邮区（华登园、诺维娜和汤申，负5万8000元）、第17邮区（洛阳和樟宜，负5万5000元）、第23邮区（武吉班让和蔡厝港，负4万8000元）。

针对非有地私宅转售交易量为何会上升，ERA产业主要执行员林东荣表示，他观察到越来越多的买家倾向于在转售市场购买自住型房子，因为转售房的价格较低、面积也较新房来得大。

他说：“今年迄今的转售交易有4987个，预计全年会有6000个单位转手。”

智信研究与咨询公司总监王伽胜说，房价下跌是吸引买家购买转售房的主要原因。

根据SRX数据，2014年1月至今，非有地私宅转售价已累计下滑7.6％。今年以来的累计跌幅则是1.7％。林东荣估计，全年的累计转售价跌幅将是约2.5％。

欣乐国际（SLP）执行董事麦俊荣则更悲观。他认为，全年的非有地私宅累计转售价跌幅会介于3.8％至4.5％，而若降温措施没有显著调整，明年的跌幅会介于3％至5％。

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（据联合早报网报导）