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新加坡大選和俗稱“鬼節”的農曆七月，影響了買家的購屋情緒，導致新加坡新私宅銷量在9月份下跌了三成左右，創下今年以來的新低。

根據市區重建局昨天發佈的數據，若不包括執行共管公寓（EC），發展商在9月份共賣出341個新私宅單位，較8月份賣出的513個單位，減少172個或33.5％。如果跟去年同期賣出的648個相比，銷量跌了將近一半。

分析師對9月份新私宅銷量創新低並不感到意外，還指出過去兩個月並沒有新項目推出，新私宅供應量又減少許多，造成銷售情況不理想。

9月份共有391個新私宅單位推出市場，比8月份減少35％，而且它們都是8月前推出，卻還未售出的現有項目單位。

這些項目包括峰景苑（High Park Residences）、綠盛邨（Botanique@Bartley）和Highline Residences等，其中最暢銷的私宅項目為峰景苑，以941元的中位數尺價賣出46個單位。

大眾私宅銷量仍最高

就地區而言，大眾私宅銷量仍然最高，為253個單位；中檔私宅有68個單位；高檔私宅則為20個單位。

橙易（OrangeTee）產業研究與諮詢部高級經理黃顯洋和分析師曾琪彬說：“新私宅銷量創下今年以來的新低，可歸因於幾個因素：缺乏新項目推出、買家對政府是否會調整降溫措施的不確定性，以及當前市場情緒低迷。”

戴德梁行研究部東南亞區域主管李乃佳則表示，9月份有大選、俗稱“鬼節”的農曆七月，以及哈芝節和學校假期等節假日，一些潛在買家在這期間都忙著關注大選或帶孩子出國遊玩，多少影響了市場買氣。

但李乃佳也指出，就EC市場而言，它的表現還算是相當不錯，在9月份一共賣出288個單位，比去年同期的59個單位，增加了三倍以上。

“這個較強勁的銷售數據，符合政府放寬購買EC的收入頂限，以及EC定價更具吸引力的趨勢。”

若包括EC在內，發展商9月份共賣出629個單位，比8月份的979個單位，減少350個單位或36％。

如果將6月份至9月份的新私宅銷量加起來，發展商在第三季估計賣出了3759單位，包括1250個EC單位，預計比第二季的2555個高出47％，特別是EC銷量比第二季高出一倍多。

欣樂國際（SLP）執行董事麥俊榮指出，第三季應是今年私宅市場最活躍、銷量最好的一季。

他說：“雖然10月份預計有兩個新項目登場，即Thomson Impressions和Principal Gardens，但新私宅銷量一般在第四季都會低一些，這是因為這個時期的學校假期和年底節假日，往往造成私宅銷售活動放緩。”

今年新私宅銷量料比去年好

縱觀全年新加坡私宅銷售情況，麥俊榮也預計今年新私宅銷量會比去年好，估計可賣出7300個至8000個單位，外加2800個至3200個EC單位，全年新私宅銷量高達11200個，比去年共賣出的8894個，增幅高達35％。

他提醒，在2012年新加坡市場旺盛時期，發展商一年可賣出超過2萬個單位，如今私宅銷售情況已大不如前了。

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（互聯網資訊綜合整理）

今年首九个月进行抵押出售（mortgagee sale）的新加坡私宅数量，已超过去年全年抵押出售的私宅总数，达到54个。去年全年抵押出售的私宅总数是47个，而从2011年至2013年的三年期间只有28个。

戴德梁行指出，由于金融市场和大宗商品界整合和重组，造成一些屋主失业，而无法偿还房贷。一些屋主则因为股市和大宗商品市场波动而损失了财富。此外，外劳限制也造成须依赖租金收入来偿还房贷的屋主，陷入更艰难的财务困境。

戴德梁行预料，随着中国经济放缓和环球经济增长预测减低，将会有需求高但交易较少的房地产在拍卖市场亮相。

事实上，戴德梁行将在本月21日在安国酒店举行的拍卖会上，拍卖一些在转售市场较为少见的房地产。这包括“滨海舫”（The Sail @ Marina Bay）的一个单位和中峇鲁茂源台（Moh Guan Terrace）的一个战前公寓。

“滨海舫”位于滨海林荫道，靠近莱佛士坊、滨海湾金融中心，以及莱佛士坊和滨海市区线（Downtown Line）地铁站。戴德梁行表示，由于这一带有许多的跨国企业，因此私宅出租潜力大。

将在拍卖会上亮相的“滨海舫”单位，预示价是390万新元，面积1755平方英尺，在63楼，滨海湾和中央商业区的景色尽收眼底。在2014年8月，66楼的一个相似单位，曾以588万新元成交。

至于茂源台的私有化保留公寓的面积是790平方英尺，并且已全面装修。该公寓单位剩下51年的地契期限，预示价为87万新元。这一带面积介于750至860平方英尺的公寓月租介于2900至4350新元。

戴德梁行研究部东南亚区域主管李乃佳说：“这个保留公寓的地契期限较短，意味着跟周围公寓相比，其租金回报率会更高，而这对投资者会有吸引力。”

戴德梁行拍卖服务主管陈紫萍表示，至今该行已经接到许多跟这两个房地产有关的询问和看房要求。由于这些位于黄金地带的房地产的定价有吸引力，因此跟一年前相比市场的潜在买家增加了。

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（互联网资讯综合整理）

新加坡法制健全和房地產透明度高，吸引了許多以自住或投資為目的的外國買家。穩定的政治環境、高素質的交通與基礎設施等因素，使新加坡成為許多人首選安居落戶之地。

儘管政府自2009年底開始推出一系列降溫措施，外國買家對新加坡私宅市場仍有一定需求。新加坡法制健全、房地產透明度高，吸引許多以自住或投資為目的的外國買家。根據國際諮詢公司美世（Mercer）的生活水平調查，新加坡今年維持了亞洲最佳生活水平城市的稱號。穩定的政治環境、高素質的交通與基礎設施等因素，使新加坡成為許多人首選安居落戶之地。

過去五年來，外國人（包括永久居民及非永久居民）在新加坡購置房地產的比率，平均佔新加坡房地產總成交量的25.6％。雖然房地產降溫措施導致新加坡及海外買家的總交易量減少，來自外國的買家仍佔了兩成。

在所有外國買家當中，馬來西亞買家長期佔據了成交量榜首的位置。來自中國的買家則自2009年起迎頭趕上，並且最終在2011年超越馬來西亞，成為在新加坡置業最多的投資者。自此以後，馬來西亞買家與中國買家就開始了難分上下的追逐戰，佔據外國買家排行榜的前兩名位置（以成交量為計）。

今年上半年，根據買賣禁令數據，國外買家在新加坡購買近1500個私宅單位，其中馬來西亞及中國買家合計佔了超過一半；馬來西亞買家佔了29.3％，略微高於佔比28.2％的中國買家。在中國經濟前景的不確定性增加、馬來西亞政治局勢動盪不安的情況下，預料將有更多來自這兩個國家的買家把新加坡視為投資的避風港。

新加坡的公共住屋條例限制外國買家購買這類住房，但其中也有例外，例如家庭的核心成員當中有至少一名是新加坡公民。執行共管公寓（EC）可說是私人與公共住宅的混合體，永久居民可以在EC項目竣工後的第6年購買EC單位，外國買家可在屋齡滿10年、項目私有化後從公開轉售市場購買這類單位。

至於私宅市場，外國買家若想要購買有地住宅，必須先獲得新加坡土地管理局土地交易（批准）組（SLA Land Dealings（Approval）Unit）的批准，而當局通常只准許為新加坡帶來一定經濟貢獻的人士這麼做。因此，包括公寓和共管公寓在內的非有地私宅是一般外國買家最容易涉足的市場。

外國買家應該如何根據既有的預算，在新加坡選擇合適的購房地點呢？此外，降溫措施也提高外國買家的購房成本。以下讓我們建議一些可以考慮的地點，以及各項政策和降溫措施如何影響外國買家的置業成本。

在新加坡擁有房地產的成本

為了減少房地產需求及投機活動，新加坡政府推出了一系列房地產降溫措施來穩定住宅市場。自2013年1月12日起，永久居民與非永久居民在購置首個房地產時，除了原有的3％印花稅外，還須以房產成交價及市場價格中的較高者為計價基礎，支付買家額外印花稅（Additional Buyer’s Stamp Duty，簡稱ABSD）；永久居民和非永久居民的ABSD分別為5％和15％。新加坡公民在首次置業時，則不必繳付ABSD。

這意味著，永久居民及非永久居民他日在決定賣掉房產時，須把印花稅計算進去，才不致虧本。

雖然新加坡沒有資產利得稅，但自2011年1月14日起，任何賣家在售賣住宅時，須繳交賣方印花稅（Sellers’ Stamp Duty）。在購房後的首年、次年、第三年或第四年出售房地產，將分別須繳付16％、12％、8％及4％的賣方印花稅。

預算與地點的平衡

外國買家一向對第9區（烏節、經禧、裡峇峇利）與第10區（武吉知馬、雅茂園、荷蘭路、東林路）的房地產情有獨鍾。由於價格高昂，許多當地和外國買家都買不起這兩區的房地產。買家須準備至少200萬新幣的預算才能在這兩區買到房子，而且選擇只限於供應量不多、面積不超過50平方尺的鞋盒公寓。

第15區（加東、如切、安柏路）在2009年至2011年經常登上熱門榜前三名。該地區靠近市中心和樟宜機場，加上2000年代末出現許多新私宅項目，而且那一帶環境古色古香，有懷舊風格，都是吸引外國買家的主要原因。第19區（實龍崗、後港、榜鵝）則在2012年後迅速崛起，超越第15區成為較受歡迎的地區，部分原因在於該地區在過去三四年有多個新房地產項目推出。與市區附近的地點相比，這兩個地區的尺價較低，因此以同樣的預算，可以買到面積更大的單位。

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（互聯網資訊綜合整理）