Category: International News

7月底，新西兰总理约翰．凯伊（John Key）明确表示，不会禁止外国买家购买奥克兰房产，但在必要情况下，会采取持续税收等其它“更有效的措施”，来限制海外买家，应对奥克兰房市过热的方法“多的是”。

此前，包括工党、优先党在内的多个党派，都认为是外国买家主导了奥克兰房屋市场、推高了奥克兰的房价，主张采取措施禁止外国买家购买新西兰房地产、给奥克兰房市降温。对此，凯伊曾经表示，是否采取措施限制外国买家，取决于真实的海外买家数据、以及公众对此事的反应。不过，尽管民调显示多数民众支持禁止外国买家在新西兰买房，在内阁会议之后，凯伊还是改口，说禁止不是最好的办法。 

凯伊表示，如果新西兰真的想阻止不纳税的非居民购买物业，实施持续的税收政策可能是更加有效的方式。因为“禁令是非常没有效的事，而税收执行起来更容易、关联性也更大”。

六成多民众要禁外国买家

电视3台最新的雷德研究（Reid Research）民调结果显示，61%的民众支持政府禁止非居民外国买家购买新西兰房地产，35%的民众持反对意见；就是在国家党的支持者中，也有超过一半的民众（54%）赞成禁止，反对者只占43%。

不过因为工党拿华人姓氏数据来说事，被指控为涉嫌种族主义，所以在政党的支持率上并没有产生显著效应；不过工党似乎并不为此事后悔，工党党魁安德鲁．利特尔（Andrew Little）说，“这是一个极其重要的问题”，“政府忽视这个问题时间太长了，必须得有人站出来提出这个问题，即使令人不舒服也得这么做”。

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无法拒绝中国资金

分析人士说，政府无法或不想禁止中国资金主要有两方面原因，一方面是很难界定中国资金，另一方面是政府需要外来投资来支撑新西兰的经济。因为现在国际大宗商品批发价格持续低迷，尤其是供应中国市场的乳制品和原木等新西兰出口支柱产品，因为中国经济的不景气，出售价格已经低于生产成本，早已经开始拖累新西兰的经济，所以新西兰急需外来投资给经济注入活力。

尽管政府并不喜欢外来投资都进入本来就已经过热的奥克兰房地产市场，不过又不能采取措施限制外国投资，尤其是中国投资。

财长英格力许（Bill English）也透露，他在中国时也强调，投资奥克兰房地产并不是很好的机会；不过这话对于那些急于给自己的钱找个安全港的中共官、商来说，听起来更像鼓励：既然你敞开了大门，那么下面的就由不得你了。

另一方面，政府可能也意识到了用登记的方法很难辨别外国买家的身份。凯伊说，他觉得即使要求外国买家登记了，数据也会显示出大多数外国买家都与新西兰有着这样那样的联系，他们并不是脑袋一热凭空就来到这里的。

此前，多位业界人士和专家都透露，大多数中国买家在新西兰购买房地产，都是以新西兰居民或公民的身份购买，也就是通过在新西兰的亲友购买，所以资金虽然是从中国来的，但买家的身份绝大多数都是新西兰居民或公民，而不是海外买家身份。

因为从买家的角度讲，这样可以避免很多不必要的麻烦，当然也不需要缴税或受到其它的什么可能性限制；这一方面，这让政府的登记政策无法真实体现出外国人在新西兰买房的真实状况。所以那些希望能够藉助外国买家登记而找出高比例外国买家的团体和个人，到头来有可能会大失所望。

泛太平洋伙伴协议

除了变换身份进入新西兰房市的中国资金很难控制，凯伊表示，对于中国等国的投资，新西兰可能没有办法拒绝。因为目前正在磋商的泛太平洋合作伙伴协议（TPP），让新西兰必须向一些相关国家的投资者敞开大门，两者恐怕都是无可奈何的选择。

凯伊表示，与韩国签署的自由贸易协定将影响停止对中国买家的禁令。他把这归咎为新-中自由贸易协定中的最惠国条款 (Most Favoured Nation) 。

不过工党出口和贸易发言人戴维．帕克（David Parker）说，按照2008年签订的新-中自由贸易协定，新西兰可以进一步限制中国投资者在新西兰购置房产；而那条最惠国条款，也只适用于协议生效后的待遇变换，但因为国家党在与韩国签订自由贸易协定时，没有包括同样的限制条款，这就使得中国作为最惠国，也可以享有与韩国一样的投资不受限制的待遇。

帕克要求政府立即更新这个条款，以让新西兰能够限制中国、韩国以及以后TPP涉及到的其它国家的投资。

不过凯伊说，即使与韩国的自由贸易协定包括了同样的限制条款，那么即将签订的TPP也可能将产生同样的效应，即让中国人拥有与其它签订TPP的国家同样的待遇，新西兰不能够限制中国投资者购买房地产。

尽管TPP在新西兰争议一直很大，但因为国家党政府的积极推动，料想最终签订应该没有什么障碍。

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最新QV统计数据显示，奥克兰167个街区中只有10个街区的住房中间价低于50万新元。短短2个月的时间，平均房价超过100万新元的街区从43个升至50个。

所剩的10个街区均在南部，分别为：Otara、Otahuhu、Clendon Park、Waiuku、Red Hill、Papakura、Manukau、Manurewa East、Weymouth 和Randwick Park。奥克兰北部的Wellsford房价也在此列。

新西兰房地产协会首席执行官表示，首次购房者仍有机会买到住房，但行动要快。

Mangere East、 Manurewa、Favona、Rosehill 和Clover Park等街区在2个月前均为可负担街区，但现在的中间价均超过50万元。

Bucklands Beach、Shelley Park、Somerville、Wai O Taiki Bay、Chatswood, East Tamaki Heights 和激流岛的Onetangi 等街区在上个月突破100万元。

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该数字将给政府和奥克兰市议会增加压力。根据市议会发布的数据，未来10年内奥克兰需要10万套新房。梅西大学上月发布的住房负担能力报告显示，奥克兰的住房负担能力比全国其它地区低56％。

数据显示，St Johns、Forrest Hill 和Belmont等街区的房价已接近100万元，预计下月将升至100万元。住房中间价超过200万元的目前只有Herne Bay街区，但Westmere 和Campbells Bay等5个街区的房价均超过150万元。

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印度尼西亚将于7月21—31日起草新规，允许外国人在该国拥有属于自己的豪华公寓，以提振经济增长。

 经济统筹部部长索菲安·贾里尔（Sofyan Djalil）7月23日在印尼首都雅加达指出，政府计划对非印尼本地居民购买房地产设置多个条件，包括大小限制，新规将在两到三个月内有效。目前在印尼不允许外国人拥有房产。

 这个东南亚最大的经济体已经免去对奢侈品征税，降低购买房子和汽车的最低首付比例，以期让经济从五年低谷中恢复。印尼央行数据显示，房价上个季度较比去年同期增涨5.24%，这是自2012年以来最低增幅。

 “如果发达国家的人们想在这里退休，或是在这里度过寒冬，那将创造就业机会、提高消费力，”贾里尔说：“这将有助房地产市场复苏。”

 外国人可以以当地公民作为代理，或以长期租赁的形式购买房产，绕开法律。一些开发商出售的房产租期长达100年。

贾里尔说，政府将允许外国人购买豪华公寓，但不能购买有地房产。经济统筹部将以马来西亚为例，与移民税收办公室合作起草规则。

据印尼兴业侨丰证券公司（PT RHB OSK Securities Indonesia）6月一份报告指出，放松管制有利于开发商接触高层项目，包括力宝卡拉瓦奇公司（PT Lippo Karawaci）、力宝芝卡朗公司 （PT Lippo Cikarang）、Intiland开发公司（PT Intiland Development）、波德摩罗土地公司（PT Agung Podomoro Land）和普特拉房产公司（PT Ciputra Property）。

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柬埔寨民主化之后，开放美金交易、没有外汇管制，又搭上东协市场崛起的列车，基础建设大增，吸引各行业外商进驻，外籍人口涵盖近5万名的商务人士、工程人员等。

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第一银行金边分行经理周朝崇证实了这一点，该行客户多是在地人。他表示，他们的分行已经进驻金边17年，2014年的ROE（股东权益报酬率）、ROA（总资产报酬率）获利在当地32家银行当中排名前3名，今年又再申请第5、6间分行的设立。

首都金边，成为这一波最大的房地产投资商机受惠者。当地台商洪创明指出，深耕柬埔寨25年的台中双城建设董事长陈国庆，在2010年推出酒店式公寓一炮而红，许多外国建商纷纷跟进。

根据代销业估计，金边房价涨幅1年约15%，管理良好的物件租金投报约在8~10%。

金边土地的快速增值也引起众人兴趣，依据“全球房地产指南（Global Property Guide）”2013年上半年发布的资讯，金边精华区BKK1（Boeung Keng Kang 1）每平方米大约美金2,350元，土地涨幅高达15%，柬国地产买卖顾问Kent表示，该区今年已开价到美金5,000元。

自此，许多中国台湾中部建商也到金边考察、布局，包括富旺国际等上市柜建商，估计超过20家，推出的预售屋近1、2年在金边如雨后春笋，连同代销也十分火红。

寰洋国际地产总监魏逢毅就是其中一例，他过去在逢甲商圈经营多年，年薪破百万元，2014年逢甲商圈成交量萎缩后，金边房地产成为他的新欢。他指出，现在金边的当红物件是1房1厅酒店式公寓，类似逢甲商圈的“Inn12”或“My逢甲”；以面对柬国皇宫的水岸景观宅建案为例，紧邻五星级饭店，公设完备，室内17坪，房价仅新台币360万元。

金边的房地产投资现在炙手可热，会不会有“过热”问题？魏逢毅估计，金边当地外国人约有5万人，2014年底完工的酒店式公寓约有3、4千户，预估到了2018年会有1万户新成屋交屋，由此推估，他认为“供给量还低于需求量”。

若要以法人身分投资房地产，Kent表示，在当地成立公司的资本额约5千美金，但若考量管销费用、税金等成本，资金实力大约需要具备美金100万元以上。

投资海外房地产须避免赚了利差、赔了汇差，对此，魏逢毅认为，中国台湾是出口国家汇率会趋贬，若有汇差，以丢一笔美金存到玉山银行柬埔寨子行联合商业银行为例，利息是4.98%，以新台币换美金的汇损就可弥补。
柬埔寨不动产相关税金一览表
（以当地水岸1期为例，约USD10）
租赁所得税（目前无须缴交）：10%
出售税金 无

注：外国人只要持护照，就可购买2楼以上的房产。

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有关业内人士指出，柬国工资今年已调涨28%，估计明年还要调涨20%；且示威罢工愈来愈多，造成国外买主不敢下单；台商也逐渐迁往越南、孟加拉，成衣厂从高峰时的100家到目前只剩40家。

海外房地产商Allen考察后，也决定放弃金边，“因为金边房价不是供需自然形成的，是炒出来的。”东协经济共同体含括6亿人，超越欧盟，未来举足轻重，但他觉得饼画太大。

Allen以预定2020年完成的泛亚铁路为例指出，中国、新加坡与吉隆坡部分都已动工，但“金边到胡志明市”是泛亚铁路的4大迷失段之一，资金、施工、高铁选择等都是未知数。

许多投资者也对金边烂尾楼有所听闻，台商洪创明直指“建商没有找对人”，柬埔寨地主看到土地涨得凶，便推翻协议，建商如果关系不够，就只能停建。此外，也有当地人不懂基桩技术而导致楼房坍塌，2008金融海啸时，也有国外建商因资金短缩而产生烂尾楼。

魏逢毅透露，“好的代销会先调查，哪些案子不能卖。”他建议读者选择有公司行号的代销，也可询问该建商在金边是否有完工案例？接触金边多久？两地有无办事处等等 。

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新西兰总理约翰·基7月20日在例行新闻发布会上说，反对党提出来自中国的投资拉高最大城市奥克兰房价并不准确，相比居住在海外的新西兰人，中国人在新西兰投资购房比例不大。

关于新西兰房地产市场，约翰·基表示，不少新西兰人长期居住在外国，如澳大利亚和英国。他们选择在新西兰买房是为了日后回国居住。与之相比，在中国居住的投资者购房数量占比不大。

约翰·基指出，某些国家限制海外投资者购买二手房，但这种政策没能降低房价，并不成功。他表示，新西兰政府在获取更详细的信息之前，不会进一步限制海外投资购房。

约翰·基说，新西兰将于10月实施购房新政。购买投资性房产需提供新西兰税号和银行账户，加上奥克兰房地产市场供应量增长，能够缓解房价上涨。

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新西兰主要反对党工党7月11日公布数据称，来自中国的投资炒热奥克兰房价。这一数据根据购房者的姓氏估算，将近40%的购买者拥有华人姓氏。

该数据与奥克兰9%的华人居民比例悬殊，因此在新西兰引发争议。约翰·基称，工党估算方法错误，不能准确反映实际情况。工党出具的购房名单，多数是新西兰居民，而非仅在新西兰购房的中国投资者。

新西兰财政部先前估计，外国投资者在新西兰拥有住房占比约为3%。新西兰住房部长尼克·　史密斯认为，这一数字约为1.2%。

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据日本媒体报道，日本不动产经济研究所7月14日发布的数据显示，6月份首都圈(含东京都和埼玉、千叶、神奈川3县)的公寓新增供应量3503套，与去年同期持平。

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反映开盘当月售出比例的签约率达到78.7%，连续6个月高于作为势头良好基准的70%。户均价格同比上升20.4%至5815万日元。6月底的存房数量为4936套，比上月减少146套。

不动产经济研究所分析称，东京都市中心公寓昂贵的价格，推高了总体均价的水平。据预计，7月份首都圈的公寓新增供应量为4000套。

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