道明銀行預期，加拿大中央銀行很快便會再次減息，因此會進一步刺激樓市。不過，尤其是加拿大西部的産出及收入增長預期將會放緩，這將會在今明兩年抵消了低息的效應。
道明銀行表示，以加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp.)較早前公布的全國1月份的新屋動工量來看，本國的樓市仍然有生氣。
道明銀行在簡報中稱，上月份動工量統計並沒有反映出中央銀行減息的效應，但可以預期繼之而來的貸款息口下調能夠繼續爲本國樓市帶來支持。
道明銀行表示，加拿大按揭及房屋公司預測，今年及明年的動工量將會分別達到187,000間及185,000間，但該銀行的看法則較爲溫和，預測今明兩年均只有177,000間。
國際油價下跌衝擊加國經濟，但加國房市卻出現兩極化發展，盛産石油的亞省房市交易急凍，但溫哥華與多倫多仍持續紅火。專家指今年春季將是亞省房價是否大跌的關鍵，但隨著經濟重心轉移與銀行降息，溫哥華與多倫多兩地的房市反而受益。
溫多兩地房市紅火卡加利慘國際原油價格短短半年內腰斬，從去年夏季的119元跌至最低45元，讓仰賴原油出口甚深的加國經濟遭遇嚴重衝擊，加元彙率也跌至5年多新低。 加國無憂
但加國房市卻呈兩極化發展，受油價下跌影響最重的産油省份亞省，房市交易量大幅萎縮，以卡爾加裏爲例，去年11月地産仍交投熱絡，但今年1月市場與天氣一樣冰冷，成交量較去年同期大減四成。
不僅如此，新挂牌求售的物業數量也大幅增加40%，卡城地産經紀人李蔓絲(Paula Leemans)表示，想不到短短幾個月，卡爾加裏房地産已從賣方市場進入買方市場。
愛民頓情況也類似，但兩地房價尚未明顯滑落，許多市場人士都認爲現在還不是真正的“買方市場”，可能要等到春季賣壓大量湧現，房價才會真正松動。
反觀全國房價最高的溫哥華與多倫多，1月房市熱絡，房價持續走高，尤其是供應量有限的獨立屋，買氣更是紅火，頻頻出現多組買家爭奪的盛況，日前溫市東區一戶獨立屋標價110萬元，挂牌不到7日就在數十組買家搶標情況下，以高出挂牌價數萬元售出。多倫多情況也類似。
財經評論員邦納爾(Greg Bonnell)表示，油價下跌對亞省房市勢必帶來衝擊，若低油價持續，許多人擔心工作不保不願進場買房，甚至抛售手中房子，一些售價40萬元以上的豪宅衝擊最大。
至于溫哥華與多倫多，他認爲隨著央行減息以及加國經濟重心轉移到安省與卑詩省，對當地房市反而有利。近期兩地房價持續走高，絲毫不受油價下跌影響，因此他認爲縱使亞省房市下跌，也不會産生骨牌效應。
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2月4日，多倫多地産局主席Paul Etherington宣布2015年開年樓市漲勢強勁，銷售量和均價同比去年1月都有所增長。通過TorontoMLS系統顯示1月銷售房屋4,355宗，與去年同期相比增長了6.1%，新放盤量與去年同期相比增長爲9.5%。數據顯示，2015開年第一個月，房屋交易的平均售價爲55萬2,575元，年同比漲4.9%。
銷售增長主要得益于多倫多市以外地區的帶動，多倫多市本身的獨立屋和半獨立屋銷售比去年同期下跌2%，鎮屋銷售下跌近10%，只有公寓(Condo)銷售一枝獨秀，比1年前增加6%。 1月份的房屋買家看來格外鍾情于多倫多外圍的房屋，905地區的獨立屋銷量比去年同期增加10%，公寓銷售更是大增23%，主要原因是多倫多市中心的屋價太貴，已經超出買家的承受能力，市中心獨立屋的平均價格已經達到95萬元，905地區獨立屋均價只有65萬元。
905區獨立屋銷量同比增長10%，公寓銷售大漲23%
Mr. Etherington 先生表示：“1月份的數據顯示捷報連連。首先，盡管近期經濟不景氣，但是強勁的銷售增長表明購房者仍然認爲房屋買賣是一種優質的長期投資。其次，新放盤量漲幅較大預示著買家更容易找到合心意的房源。”
多倫多地産局高級市場分析經理Jason Mercer則表示，“預計房屋售價2015年將繼續增長，較低的借貸成本將在很大程度上緩解了價格增長的壓力，這意味著買家們仍有支付的能力。底層房屋漲幅最高，如獨立屋、半獨立屋和鎮屋。然而，公寓強勁的需求率也會導致高層公寓價格增長。”
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多倫多的公寓租賃生意有愈來愈興旺的趨勢，因此一些公司近來開始大批收購共管公寓，再投入租賃市場牟利。
例如準備在雪朋街與布魯爾街(Sherbourne and Bloor)街口興建的49層共管公寓大廈Selby，售樓處才開張，便有機構投資商提出，買下全部441個公寓單位，然後將之改成專供出租的公寓大樓。在多倫多市區，推出完全用於出租的公寓大樓，為數十年來首見。
況且，這不是孤立的例子。據多倫多星報報導，西鐵城開發集團(Cityzen Development Group)總裁克里格納諾說，他也在和數位機構性投資者商議，在原來打算建造共管公寓的建地上建造出租公寓大樓。
克里格納諾分析，這麼做有兩大原因：一是房租增長很快，經營出租公寓大樓相當有利可圖。二是很多人現在買不起住宅，尤其是不少人拿不出購屋的首付款，因為即使是相對廉宜的共管公寓單位，在大多倫多地區的平均價格都已上升至45萬4476元。
以前因經營租賃公寓生意不如建造共管公寓那麼好賺錢，擁有和管理約1萬7000個租賃公寓單位的明托集團(Minto Group)，早已轉行建造共管公寓，可是30年風水輪流轉，明托集團目前又打算轉回老本行，打算建造租賃公寓大樓。該公司的執行長羅傑斯說，興旺的共管公寓市場顯示出，存在著對租賃公寓強烈需求的深厚基礎。
同樣在尋找建地建造租賃公寓大樓的帝國社區公司(Empire Communities)副執行總裁高利尼說，租賃公寓市場看好的原因很簡單，就是多倫多工作機會多，人口增長快。
房地產業者紛紛看好租賃公寓市場，甚至導致發生這樣的怪事：計畫在國王西街(King St. W.)建造的三幢共管公寓大樓，在開發商收取181位訂購者訂金三年後，最近悄悄決定將訂金全部歸還給訂購者，因為開發商要將之全部改為租賃公寓樓。
大多倫多的供租賃用的公寓空置率相當低，長年維持在1%左右，市中心的空置率更低。而且大多倫多地區的公寓租金地區差價也極大，在最熱門的市中心卑街(Bay St.)一帶，新建共管公寓大樓內的兩睡房單位月租可達將近3000元，比多倫多東北和西北地區的同樣單位高出約一倍。這就是一些機構性投資商及房地產商極力設法在市中心尋找建地建造租賃公寓大樓的原委。
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在原油價格暴跌下﹐近日加元彙率同告大跌﹐昨天跌至1加元兌83.56美仙﹐是5年半以來的最低位﹐使得加拿大房地産面對外幣升值和物業降價的局面。這種局面亦導致考慮早還房貸的人們增加﹔而地産經紀則認爲﹐這是多倫多、溫哥華今年加拿大房價獲得的意外支撐。
加元加速貶值 加拿大房價變相大跌這位加籍港人昨天上午飲茶時致電還在中國香港的太太﹐問及此事﹐其太太表示完全接受﹐大力支持。 一位新年期間回多倫多的加籍港人﹐近日和自己借了貸款的銀行經理會面。對方主動告訴他﹐現在加元看跌﹐他可考慮多調一些錢來加速歸還自己的房貸。按該行規定﹐客戶每年可多還25%的貸款。
此間貸款專家孫曉明表示﹐在這一波加元走下坡路的時間內﹐她也的確接到客戶和朋友的來電﹐詢問在「錢多出來的情況下」﹐該怎麽辦﹐是加速還房貸呢﹐還是另外買房投資﹖
她的回答是﹐如果自己的現有房貸已經付了七成﹐那麽應可考慮做新投資﹐但如果房貸還有七成﹐那麽加速還款應是取向。
此外﹐她還建議一些留學生﹐乘此機會多兌一點加元﹐以便未來交學費和使用。
多倫多房産專家李丁表示﹐加元下跌﹐使得持美元、人民幣和其它一些幣種的人們﹐覺得加國房産更加便宜﹐增大他們增持加國物業的願望。
他表示﹐和其它國家比起來﹐加拿大給國際買家的待遇是頗友善的﹐比如不管是哪國人﹐只要付清房款的35%﹐就可申請貸款。
此外﹐以國際眼光看﹐多倫多房産也的確不貴。比如﹐洛杉矶的一睡房共管柏文﹐可以賣到500萬美元。但多市同類柏文﹐貴價者也不過70到80萬元。
另外一位房産專家朱加瑞注意到﹐類似的情況早在2009年曾經在此間發生過。
他說﹐那時﹐由于美國發生金融海嘯﹐加國經濟情況不好﹐加元看跌﹐大多區的房地産價格也有點風雨飄搖。但也是在那時﹐就不少海外、包括來自中國的投資者﹐來購買加拿大房産。
他說﹐彙率落差上下幅度相當大﹐可以使得房價相應低過20%到30%﹐推動人們出手購房。
加元在去年年底結算時﹐1加元兌86.16美仙﹐而到了昨天收市﹐已跌至1加元兌83.56美仙﹐在短短不足2周裏﹐跌幅已逾3%﹔而加元兌美元在去年已經跌了9%。
從去年年初至昨天﹐加元兌美元彙率已跌了逾一成。
豐業銀行的資深通貨策略員薩頓(Camilla Sutton)預測﹐加元兌美元今年將會跌至兌83仙。
金融專家仍看淡加元前景
加拿大的金融專家普遍預計﹐加元仍有進一步的下探空間。該判斷基于兩個理由﹐一是油價和其它大宗商品價格尚未止跌。二是2015年可能還看不到加國央行加息。這種看法短期也加重了加元下跌的深度。
大溫地産局在近日公布，2015年1月大溫地區在MLS系統中挂牌銷售量達到1,913個單位。與去年同期1,760套單位相比上漲8.7,較2014年12月售出的2,116間上漲9.6％。
大溫地産局在近日公布，2015年1月大溫地區在MLS系統中挂牌銷售量達到1,913個單位。與去年同期1,760套單位相比上漲8.7,較2014年12月售出的2,116間上漲9.6％。
與過去十年同期平均水平相比，上月銷售量高出14.9個百分點。
地産局總裁哈裏斯(Ray Harris)表示，“買家的需求在上個月仍然穩健，但市場上待售的房屋數量則減少，令到買家之間的競爭增加，特別是在獨立屋市場,獨立屋的放盤數量是過去四年中第二低。”
2015年1月大溫地區共有4,737套獨立屋、城市屋以及公寓在MLS系統中挂牌出售。與2014年同期的5,345套相比上漲11.4％。上月新屋挂牌數量比大溫地區十年平均水平高出1.2％。
現在，共有10,811套大溫地區物業在MLS系統中挂牌出售，與2014年1月相比下降14.2％，與2014年12月相比上漲4。8％。
根據MLS®系統所顯示，大溫地區所有房屋的房價指數綜合基准價爲$641,600,比去年同期增長5.5%。
哈裏斯指出，加拿大中央銀行最近宣布減息，對買家、賣家和業主都很重要，減息意味可以較短的時間償還按揭，或是減輕每個月的供款等。
獨立屋銷售方面，2015年1月份共售出781間，比2014年1月的銷售記錄728套增長7.3%；比2013年1月的銷售記錄542套高出44.1%。獨立屋基准價比去年同期增長8.4%達到$1,010,000.
公寓銷售方面，2015年1月份共售出809間，比去年同期的753套增長7.4%；比2013年同期的576則高出40.5%。公寓基准價爲$382,800比去年1月份增長了2.5個百分點。
城市屋的銷售業績也繼續保持上漲趨勢，達到323間，比去年同期的279間上漲15.8%；比2013年1月售出記錄233間增長了近38.6 %。 城市路基准價比去年同期高出4.3%個百分點，達到$479,600。
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加拿大中央銀行星期三上午宣布把基准利率從1%降到0.75%。這個決定出乎所有經濟學家的意料。加拿大廣播公司記者史蒂夫.奈爾斯說，加拿大央行自2010年9月以來一直把利率維持在1%。彭博資訊公司在這次央行例會前夕請22位經濟學家做相關分析，竟沒有一人預測出央行降息。
原本就一路下滑的加元幣值應聲再降將近2美分，目前停留在81美分以下。
油價之過
盡管此前有經濟學家認爲原油價格下降有利于加拿大的出口貿易和制造業發展，但加拿大央行行長博羅茲（Stephen Poloz）在星期三上午的新聞發布會上表示，原油價格的下降對加拿大經濟的影響毫無疑問是負面的，包括原油出口的利潤下降，能源領域的投資和就業縮減。
原油星期三在國際市場上的每桶價格在50美元以下。加拿大央行已經把對今年的經濟發展預測從2.4%降到2.1%，2016年回升到2.4%。但是這個預測是在今後兩年原油價格每桶60美元的基礎上做出的。 如果原油價格持續停留在目前水平，央行可能再度降低對經濟發展的預測。
加拿大央行因此認爲有必要下調基准利率以助經濟一臂之力。各大銀行的跟進將減輕那些需要貸款的公司企業的利息負擔，並增加加拿大消費者的購買力。加元彙率下降將有助于擴大對美國的出口貿易。
房貸浮動利息率可能下降0.25%
對于以浮動利率貸款的房主來說，加拿大央行的決定可以讓原本擔心今年房貸利息增加的他們松一口氣。經濟學家們估計，在博羅茲的新聞發布會後，各銀行都會做出略微下調利息率的反應。加拿大帝國商業銀行國際市場部的首席經濟師艾弗裏.申菲爾德（Avery Shenfeld）認爲，房貸浮動利息率的下降可能也在0.25個百分點上下。
固定利息率隨債券收益率起伏。鑒于後者將隨央行基准利率而降，因此固定利息率可能也會輕微下降。目前的五年房貸利率在4.79%上下。
利息率一旦下降，勢必鼓勵更多的加拿大人貸款購房。這對加拿大中部和東部地區的房地産市場和房價是一針強心劑。但是，加拿大人本來已經創紀錄的個人債務恐怕也會再上一級台階。
加拿大央行過去屢次呼籲加拿大人減少債務，現在降低利率，等于是鼓勵人們借錢。申菲爾德說，央行現在只能是兩害相權取其輕，先顧經濟發展這一頭。
但是不列顛哥倫比亞大學的房地産市場專家薩默維爾（Tsur Somerville）指出，利率降低0.25%，對一個付房貸的人的實際影響其實並不大，不過是每個月幾十塊錢的差別而已。這並不足以炒高房價，尤其是在阿爾伯塔等省份，這點收益遠遠不能彌補石油價格下跌造成的衝擊。
中部、東部和西部：有人歡喜有人愁
道明銀行經濟師克萊格.亞曆山大（Craig Alexander）也說，盡管低利率會有利于加拿大太平洋地區和中部地區的房地産市場的發展，但是西部地區，尤其是經濟嚴重依賴石油的省份，低利率對房地産的影響恐怕抵不過低油價的影響，當地的經濟因此會放緩。
對于吃利息的退休人士來說，加拿大央行的降息決定也將使他們感到手頭比過去緊。申菲爾德說，這將會促使他們尋找比擔保投資證（GIC）收益更高的投資方式。
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英國經濟學人智庫（ The Economist Intelligence Unit）發布了全球最適宜居住城市的最新排名，結論是：多倫多第壹，蒙特利爾第二。
全球最適宜居住城市：多倫多第壹，蒙特利爾第二這個星期，經濟學人智庫公布了2015年安全城市指數（Safe Cities Index 2015），該指數對世界上50個大城市的安全程度進行評估，並進壹步基於6個領域 – 安全性、宜居性、生活成本、環境、民主化程度和食品安全，對這50個城市進行綜合排名。
東京為全球最安全城市
在安全排名中，英國的“經濟學人”雜誌把日本東京評為全球最安全的城市。報告說，壹個城市的安全程度與其富有程度和經濟發展是密切相關的。
對安全城市的評估包括4個標準：數字安全（保密性，技術水平）、健康安全（環境和人們獲得醫療保健服務的容易程度）、基礎設施安全（交通安全執法情況以及是否有利於行人）、人身安全（社會治安、街頭犯罪的情況）。
宜居城市多倫多第1，蒙特利爾第2
在安全領域，加拿大的多倫多名列全球第8，蒙特利爾名列第14，但在被評估的所有6個領域中，多倫多和蒙特利爾的得分都不錯，足以使這兩個城市在綜合排行榜上名列冠軍和亞軍。
對此，多倫多市長莊德利（John Tory）表示高興，他說，我當然很高興，多倫多人都會很高興，我們知道這是壹個適宜居住的地方，現在被評為第壹名，最大的挑戰就是保持下去。
那麽，多次被譽為最適宜居住的城市溫哥華在哪裏？對不起，今年溫哥華沒有參加經濟學人的“評比”。
以下是經濟學人雜誌的排名：
全球最適宜居住城市
全球最安全城市
全球最不適宜居住城市 （城市排行榜上的倒數10名）
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【導讀】爲什麽加拿大商業銀行貸款利率降息的幅度比大家的期望少？貸款利率還會再降嗎？
商業銀行貸款利率降息的幅度比大家的期望少
2014年年底，預期美聯儲將進入加息周期，媒體上也是一片加拿大也快要加息的呼喊聲。吳邊當時分析加拿大的經濟持續疲弱，加拿大的overnight rate 比美國的overnight rate要高近一個百分點，因此浮動利率有降息壓力。樂活網的專訪《加拿大央行今年加息？》刊登出來後，只有寥寥的聲音表示贊同。
2015年1月21日，星期三，出乎大部分分析家意料之外，加拿大央行忽然把目標隔夜拆借利率下降了0.25%。星期四1月22號，TD道明銀行宣布不打 算跟隨央行降息。一時輿論大嘩，紛紛指責商業銀行這是把央行降息的利好據爲己有。在輿論壓力下，周二1月27日，皇家銀行宣布決定把prime降 0.15%，BMO及其他銀行快速跟進，迅即公布同樣的減息幅度，商業銀行最惠基本利率prime rate從3%降到了2.85%。
央行隔夜利息和商業銀行最優惠利息關系
央行是通過調整目標隔夜拆借利率overnight rate間接決定商業銀行最惠基本利率Prime，降息前最優惠利率Prime等于overnight rate加2%。但是這次中央銀行調降0.25%，而商業銀行只是跟進0.15%，兩者之間的息差就變成了2.1%。曆史上目標隔夜拆借利率和商業銀行最 優惠利率息差一直是1.75%，現在的息差多了20%。曆史上上一次發生這個情況的時候是在次貸危機期間：2008年12月的時候，央行減息0.75%， 但是商業銀行只跟進0.50%。這次是商業銀行第二次反抗中央銀行的降息決策，而且這是自加拿大央行1951年開始記錄跟蹤利率變化以來，破天荒第一次浮 動利率變化少于0.25%
那麽爲什麽加拿大央行降息0.5%，商業銀行只能跟進0.15%？有幾個因素的影響。
第一是銀行系統的盈利問題
浮動房貸、商業貸款以及很多其他個人信貸的利率都是基于商業銀行最優惠利率，這些信貸的利率變化與Prime的變化同步，商業銀行最優惠利率Prime降 低的時候，貸款人的利率隨之降低，但是對于浮動利率貸款而言，央行目標隔夜拆借利率不是唯一的成本考量指標，在資金成本不是同步下降的時候，降低 Prime rate, 銀行的利潤就減少了。要知道浮動利率貸款和信用額度貸款占到加拿大銀行整體住宅抵押貸款業務的25%，據傳基本利率下調對銀行利潤的負面影響在4%左右， 這部分利潤的減少直接影響到銀行股的股價。
第二是財政部的嚴厲監管
加拿大財政部前任部長費拉逖(Jim Flaherty)在位的時候是出名的強硬，大會小會言必稱加拿大房地産泡沫嚴重，不但一再收緊信貸政策，而且2013年3月直接動手幹預銀行利率引起了 軒然大波，請參見吳邊前文《聯邦財長施壓，Manulife銀行加息》。前車之鑒，現任部長喬.奧利弗(Joe Oliver)在多個公衆場合表態不再直接幹預利率問題。一方面他表示私營企業們應該能在市場上自由發揮，自定利率，另一方面，他還是在不斷的收緊銀根， 由于政府調控收緊信貸，越來越多的購屋者被擋在了房地産市場的外面，由此造成房貸市場縮小。既然各大商業銀行走不了薄利多銷的路，就只有盡量在現有的客人 這兒多榨取一些利潤。
第三是加拿大經濟持續疲弱
各大銀行並不看好加拿大的經濟走勢，如果經濟持續疲弱，央行一再降息，商業銀行跟進降息後，商業銀行賬上現有的浮動利率貸款會有虧損，而且因爲政府調控收 緊信貸的原因，新貸款客戶減少，無法對衝抵減。因此這次商業銀行集體反抗央行降息指引，也是給政府相關部門發出明確信號，“再這樣搞，我們不陪你玩了”。
大衆的期盼：商業銀行貸款利率還要再降
雖然在重大問題上還是一致行動，但是各大商業銀行並不是鐵板一塊，爲了爭奪更大的市場份額，各大商業銀行的競爭會一步步趨向白熱化。浮動利率上雖然難有所 動作，但是根據吳邊的分析，固定利率方面應該還有降息空間。一旦有一家領先降息，其他競爭對手會迅速宣布跟進。固定利率降息搶客風潮，月內可見分曉。
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對不起，此内容只適用於简体中文。
