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加拿大是一個移民國家，其中中國人最集中的兩大地區是大多倫多(大多倫多地區是加拿大人口密度最高的都會區。除了多倫多市之外，大多地區還包括皮約、杜夏等四個地級市)和溫哥華。群聚效應，讓上述兩個地區成為中國人移民投資的首選。在加拿大上學雖然沒有戶口這一說法，但是小孩在入學前需要填一張表格，上面需注明居住地址，由此產生了學區房概念。

多倫多投資首選學區房

據瞭解，在學區房周圍的租金能夠比其他地區的高，同時也更易出租。近年來，加拿大房市雖也有遭遇經濟危機和市場淡季的衝擊，可是不管市場如何變化，學區房卻一直是炙手可熱的緊俏產品。

加拿大學校分為三類，私校、天主教學校、公立學校。每年加拿大研究機構菲莎研究所提供的年度學校排名對新移民買家及海外投資客們是一個十分直觀有價值的參考，隨著學校名次的上升，其所在區域的房價也會隨之上漲，但大部分的學校排名還是較為穩定的。

據天下集團提供的資訊，位於約克區漁人村的William Berczy小學是一間很有歷史的老牌名校，位列全省第一。而其所在區域過去十年的平均漲幅大約為6%-8%。

服務於海外置業仲介機構嘉德置業的鬱喬茗介紹說，隨著時間的推移，名校排名概念華人社區的不斷推廣，愈來愈多的新移民孩子都集中在高分學校上學，導致周圍房價上漲。也正是因為眾多買家對名校的趨之如鶩，才進一步保障了名校區的房產長期穩步增值，隨後又吸引著更多的買家前來競價。

但天下集團總裁李颯提醒為子女讀書選擇購買學區房的購房者：由於加拿大進入大學等是看學生的綜合排名成績，而綜合排名成績是取決於其在學校內的成績，越好的學校可能越難做到學校的前幾名，從而導致其排名不高，當然在進入大學時，也會考慮其是否就讀於名校。但是要想給子女輕鬆的環境及優秀的排名，可以選擇當地人較多的學校就讀，可能更容易有好得成績。

據多倫多地產局10月公佈大多倫多地區房屋成交顯示，今年10月份，大多倫多地區房屋成交量比去年同比上升17.5%，為7642間。今年前三季度數據顯示其銷售量仍處於上升趨勢。此外，今年10月份房屋平均成交價也較去年同比上升8%，平均成交均價為$47.81萬元。由於目前加拿大銀行低利率的支持，本地的房主對房屋的負擔能力趨於樂觀。另據加拿大房屋及按揭公司發佈的GTA地區房市展望報告，明年加拿大房屋銷售量趨向平穩，如果維持銀行低利率，大多倫多地區房屋售價可能還將以每年10%的速度成長。李颯建議投資購房者，在購買房產時，儘量購買獨立屋，雖然公寓也有其好處。但是由於加拿大地區升值的空間都在土地上，並且土地屬於永久產權，其土地價值要大於樓房價值。但在購買獨立屋時需考慮其在購買後的支出，有可能購買到很老的房子，需要更換的地方很多，甚至有可能會導致推到房子重新建造，需要一定寬裕的資金。

學區房是投資熱點，需謹慎對待

很多人在投資加拿大房產時對“學區房”情有獨鐘，認為學區房的升值前景遠超其他房產，而且加拿大移民購買學區房可以讓子女入讀更好的學校。亨瑞移民專家建議，在考慮是否投資學區房時，一定要結合自己的實際情況，量力而為。

投資加拿大學區房真的值得嗎？

加拿大多倫多地區名校雲集，歷來是學區房投資的熱門地區。近年來，多倫多排名靠前的學校周邊地區，房產價格一升再升，家長們仍然趨之若鶩。在多倫多地區能夠被稱為“學區房”的地段約有幾十個，主要集中在北約克、烈治文山、萬錦市的一些地方。

亨瑞移民專家建議，如果房產投資人或加拿大移民經濟實力雄厚，學區房是最佳選擇。目前，被劃為學區房的地段房價逐年上升，而僅一街之遙的非學區房卻漲勢緩慢。學區房的租金也在持續上漲，在某些地區甚至出現了一房難求的局面。由此可見，在投資層面看，學區房的確具有較大的升值空間。

學區房容易價格虛高

但是，如果購房者自身經濟實力不足、購買學區房只是盲目跟從的話，一定要小心謹慎。目前，學區房價格有一定程度的虛高，如果負擔太重，恐怕會適得其反。

名校附近未必就是學區房

另外，關於學區房還有一點需要澄清，並不是購買了名校附近的房產，子女就百分百可以進入名校學習。加拿大各地的教育局有“學區劃片”的說法，名校劃區的範圍並非一成不變。每年，學校都會根據生源情況以及其他一些不確定因素，對學校入讀學生範圍的劃分做出細微調整，某些原本歸屬於學區房的街區很有可能被排除在外。例如，位於北約克的名校爾海高中，其附近的新舊住宅樓有的被劃入學區範圍，有的就不屬於學區房，因此在買房前一定要事先瞭解清楚。

建築許可證和法規

在開始任何裝修工程之前，請確定是否需要許可證(permit)。涉及到水電汽暖管道的許可證附帶安全檢查，可以保證工程完成的合法和安全。

如果住在公寓或是城市屋內，還需要檢查當地的章程(Bylaw)，是否需要進行申報並接受監督。

進行估算

大多數承包商提供免費的價格評估，多問幾家，並讓他們寫下來。

業主必須清楚每項工程要做的工作、材料數量和勞動力成本，最後得出一個總價。不要忘記加上消費稅。

如何選擇承包商

成本是選擇潛在承包商重要的一點，但是更應該認真考慮的是你能得到想要的材料、做工和品質。向朋友詢問滿意的承包商的名字，在商譽局等地方查詢是否有被投訴的歷史;查詢該公司是否有人擁有相關的水電暖牌照、政府部門的認證或是符合其他行業組織的要求。

儘量選擇老資格的公司。

業主也應該向承包商要求得到下級承包商的資訊，如管道工、電工和其他人的名字，然後在互聯網上進行查詢。

簽訂書面合同

一旦選定了承包商，不要滿足於口頭協議和握手，雖然這種合同是合法的，但是很難當做證明。

一份書面合同可以從一開始理清許多誤解。

確保所有承諾都寫在書面合同內

如果業主的裝修承包商作出承諾和保證，保證它被寫在合同裏。

在某些情況下，如果不寫清楚標準，就會有漏洞可鑽。只要寫出來，合同簽訂雙方都能得到更好的保護。

如何付款

一個合同中應該規定清楚如何付款以及付款的方式。除非工程非常小，否則業主應要求一個明確的、書面的估計數字，而不是按照小時計算，最後得出一個超出支付能力的數字。

在最終付款的時候，注意承建商留置權(builders lien)的問題，根據BC承建商留置權法(BC BUILDERS LIEN ACT)，房主應當扣留10%的保留金直到工程完工後55天，確認沒有任何錢款爭議後再付給主承包商，否則分包商可以向屋主要求支付主承包商拖欠的費用。

其他合同注意事項

一定要清楚的表達合同的最後期限以及如果承包商無法達到會發生什麼。

另外，標明業主只會為在工程中使用的材料和用品付費，而不是所有購買的材料。承包商也應該提供所有的材料的購買收據。

如果是自己主動來敲門的承包商，不要輕易相信對方的身份，或簽下合同。如果受騙，也可以依法在10天之內撤銷並要求退款。如果承包商要求大量資金，他們就可能觸犯了反欺詐法(Trade Practices Act)。

任何時候都不要提前付錢或是給出太多押金，而應該隨著工期進展而分期付款。

不滿意時應該怎麼做

一旦工作已經開始，那麼解決不滿最簡單和最便宜的方式是和承包商談一談。這能解決許多誤解。如果工作情況依然不夠理想，終止合同，責令對方停止工作非常有必要。談判如果不能解決問題，請考慮起訴。

低於2.5萬加幣的索賠額可以選擇在小額法庭起訴(Small Claims Court)，可以選擇自己準備檔並進行申辯。如果大於這個數字，業主可能需要雇傭律師，並在BC最高法院提交訴訟。

 

由於中國房地產疲軟，很多中國人湧向加拿大做房地產投資。報稅季節來臨總會有很多人焦慮，有人想占點便宜，少報一點收入，有人是搞不清稅務規定而錯報漏報。

對此稅務專家的建議是，守規矩就是減少麻煩的最好藥方。每年都會有人因不守規矩而被稅局調查，出了問題輕則罰款，重則坐牢，華人群體整體守法意識比較強，很少聽到有人因偷漏稅坐牢的消息，但是出問題的也不少，搞不清稅務規定是最大的問題。

近年由於大多倫多地區房地產市場活躍，華人涉及房地產稅務糾紛明顯增多。據稅務專家胡商介紹，華人最容易出的問題有兩大類：一是房地產出售所得性質的定性;二是買新房HST退稅。

關於房地產出售所得性質的定性問題，是指賺到的錢在三類性質中屬於哪類，即是屬於100%應計稅的生意收入，還是50%應計稅的資本增值，還是徹底免稅的自主住所(principal residence，即PR)?

很多人自認為自己住房是PR，所以出售賺錢後不申報，但稅局可不一定這樣認為。

胡商舉例說，杜先生在2009和2010兩年賣了兩個房子，並在為這兩年報稅時沒有申報，因為他認為這兩年出售的兩棟房子都屬他的主要住所(Principal Residence)，從中所得屬於100%免稅的資本增值。相反，稅局則認為他的房屋買賣屬於生意運作，而從中所得應按生意收入來計算所得稅。

在2009年之前杜先生一家三口一直是住在他於2005年購買的一個半獨立屋裏。2006年7月他買了一個公寓單元的樓花;該公寓於2009年5月完工。杜家決定般進公寓，而將半獨立屋出租，但搬進去後他才發現該公寓單元比原來想像小多了(原看到的只是設計方案)。所以他住進兩個月後就掛牌出售，並於2009年10月出手，淨賺11萬多。隨後杜先生又在與多倫多相鄰的萬錦市購買了一個獨立屋住宅。住進不久他發現雖然房子夠大但維持費用太高;有些費用都是事先沒想像到的。他感到壓力很大，愈來愈覺得難以承受，所以決定又要換房。這次賣房於2010年11月成交，淨賺7萬多元。

稅局根據網上資訊於2012年初挑出杜先生查稅。稅局查稅部門認為杜先生這兩年房屋買賣頻繁，每次擁有產權時間不長，並且買賣利潤可觀，像是在炒房，從中所得應按生意收入納稅。所以查稅結果評估出稅款兩年共達10萬多(包括補稅、罰款和利息)。杜先生當然不服，進行了稅務上訴。

稅局上訴部根據案例法區分資本增值與生意收入的六個因素，對杜先生的上訴進行了分析。這六因素包括：物業的性質或類型，業主佔有時間的長短，類似的交易(或運作)的頻率，對物業進行的加工或改進，導致出售物業的情形，以及納稅人在購買時的動機和意向。

稅局上訴部的結論是杜先生在2009和2010年出售的兩處房產雖然擁有時間不長，但每次出售都有特殊原因，並不像在炒房，所以從中所得屬於資本增值;同時由於該兩物業均屬他正常居住的住所，房屋買賣利潤應屬免稅的資本增值。最後稅局撤銷了罰款決定。

胡商說，為避免這樣的麻煩，納稅人應注意的事項包括：

1)換房不要太頻繁，否則可能被定性為炒房，應按生意收入報稅。在一般情況下一個住房住兩年就比較安全。

2)萬一有意料不到的事由要賣房，注意保留證據(如果由於是周圍環境變化，最好留有照片)。

3)掛牌算是有意賣房的證據(稅局不承認你只是想試試市場不是真想賣)。

4)一旦入住，將自己的地址改為新地址，特別是在稅局。

5)從搬家公司拿搬運費收據，訂電梯證據等。

6)開一個house warming party，等等。

買新房退HST的問題，是指賣房時建築商免收HST但事後稅局要求補交。出現這種情況的主要原因是買主不久就出售，或一直不住入(如果納稅人不在稅局更新地址，稅局就有可能認為沒搬進去住)。符合免交HST的條件有三種：自己住，親戚住，出租給別人住。如果是自己或親戚住，應注意的事項與上述幾點相同;如果是出租，注意保留租約及房租收款證據等。

胡商說，房地產買賣的資訊屬於公共資訊;地產經紀、律師等都可以通過省政府網站查到。加拿大稅局也經常利用這一資源來尋找“有潛力的”查稅對象。那些買房而資金來源不明的納稅人可能會被挑出來查稅。特別是那些做生意報虧損的人，一旦買房就會引起稅局注意，很簡單的道理，你做生意連年虧損，買房的首付是從哪里來的?

 

 

OFFER實際是Agreementof Purchase and Sale的簡稱，可以由買家，也可以由賣家準備，但通常由買家準備。OFFER一旦由雙方簽字同意後就具有法律效力。

許多常見的需要買家確立的條款主要是：購買價格、訂金、交屋日期和OFFER附加條件。而最常用的OFFER附加條件是貸款和房屋檢驗，這主要是為了保護買家的利益，保證買家在不能貸到款或所購房屋不能滿足買方品質要求時免受經濟損失並無需承擔法律責任。

OFFER遞交的程式是怎樣的?

目前最常用的遞交OFFER的形式有兩種：直接遞交OFFER給賣方或賣方經紀人或傳真OFFER。

第一種方式需要買方經紀準備好OFFER並在買方簽字後向賣方經紀人登記OFFER並約定雙方見面時間地點(通常在賣方住所或賣方經紀公司內)，並由買方經紀親自遞交OFFER給賣方經紀及賣方。雙方經紀在與自己的顧客充分溝通的情況下，代表各自顧客就OFFER條款討價還價並達成協議.通常情況下買方也需要到場。任何條款改動均需通過雙方簽字認可方可生效。

傳真OFFER相對簡單，雙方經紀通過傳真聯絡，無須買方到場，但同樣任何改動均須雙方簽字認可可生效。

OFFER的價格是如何定出的?

通常在顧客選到中意的房屋後，經紀會立刻根據自己在房地產市場的專業經驗，幫助買方準備近期相同區域相似住房的房屋成交及房屋狀況資料，幫助買方分析市場價格並訂立合理購買價格，一切定價均基於實際數據資料。

如何瞭解賣方的心理，以合理的價格買到滿意的住房?

很多人都說，賣方的心理無非是想讓房子賣到盡可能高的價錢。此話對，但不全對。因為忽略了一點最重要的，任何一個賣家在決定出售房屋後都不希望房子成為滯銷品出不了貨，所以應該修正說賣家是希望在房子安全(成功)售出的基礎上拿到盡可能高的成交。牢記賣家的心理狀況，談OFFER時就可以變得很技巧了。

當我們在談OFFER的過程中，除了關注價格本身，交屋日期、定金金額、合同附加條件等都能不同程度的影響到OFFER是否能被賣家接受，技巧地揉合各種因素，呈現給賣家的是一個有強烈誘惑力的大餐，賣家想不接受你的OFFER也難。記住一點，雙贏才是真的贏，一個好的買賣合同應該是雙方均滿意的合同。

有多個OFFER時怎麼辦?

你看到中意的住房，當然有可能別人也中意，所以出現多個人競爭同一套房子也不是奇事，反而更說明這種房子是一個性價比比較好的物有所值的房子，所以不用擔心。

盡了努力，達到自己能接受的最大上限，即使不能得到這套房子也不會遺憾了。因為如果超越了你的負荷，拿到這套房子後你也會患得患失，不妨冷靜面對，再尋找其他的房屋。

 

如果說，多倫多之於加拿大，就如東京之於日本，有些人會覺得比較牽強。兩國是有很大不同：日本彈丸之地，加拿大地廣人稀，但是多倫多和東京的共性則比較明顯：一是人口規模，兩者都是其本國最大的城市；二是房價，兩地的房價過去幾年一直上漲，並且，東京因為什麼原因上漲，多倫多亦然。

其實兩個共性歸根到底只是一個，東京房價因為什麼原因上漲？人口增加。最近我在微信上看到《房地產決策參考》的一篇文章《地圖遷徙大數據：房價漲跌的人口密碼》，很有同感。文章論述道：房價表現與區域人口增減關係密切，東京市區是日本淨流入人口最集中的地區。“房價漲跌的密碼，是人口淨流入或淨流出；人口流入與房價漲跌基本成正比，流入得越多的，往往漲得越快，無流入或淨流出，房價上漲乏力。”

這段話換一種說法就是：由於日本中小地方城市經濟長期低迷不振，就業形勢嚴峻，而大城市的經濟發展明顯好於中小城市，很多年輕人為了尋找適合自己的職業，紛紛從中小城市流入大城市，東京外來人口多，住房需求旺盛，房價自然水漲船高。道理很顯淺，說深奧點就是“房價漲跌的人口密碼”。

其實也不止用東京做比較，哪里都一樣。文章裏面繼續說道：2014年，中國人口淨流入超過100萬的城市共有22個，房價最高的城市基本都出現在這22個城市裏面，上海排第一，北京排第二，深圳排第三，跟著是廣州、廈門。今年春節期間，中國五大遷出城市排行為：深圳、北京、上海、廣州、東莞。為什麼遷出多？因為平常人口流入多，一到春節就都回家過年了。

該文深入探討到：而人口流入流出的密碼是什麼？是產業結構、產業發展前景以及由此決定的收入水準。看一個地方的房價走勢不能只看人口規模，還要看人口規模的可持續性。人口流動和轉移最重要的動力是產業。產業對房價的影響，主要通過三個方面：人口規模、人口結構和收入。產業決定人口、人口決定房價，所以歸根到底，還是產業決定房價。

其中最核心的主宰因素，是產業決定了收入的多少和可持續性。產業升級在聚集大量人口的同時，亦為當地的房地產市場帶來巨大推力，因此，產業結構顯著影響著一個地區的房價水準。產業越高端、多元，房價上漲空間越大。相反，產業結構單一、產業鏈條短，房地產市場增長空間則很有限。

以洛杉磯為例，其房價30年前比紐約低不少，但現在和紐約基本持平，這主要是由於洛杉磯周邊集中了美國主要高科技產業，如電腦、電子元件、通訊、航空等，吸引了龐大的高收入就業人口，以致房價迎頭趕上紐約。再以深圳為例，深圳是中國南部最大都市圈——粵港都市圈中最繁榮的城市，目前深圳的常住人口中外來人口占7成多，這是深圳房地產市場增長空間大的最主要原因。

相反，那些依託於自然資源的重工業驅動型城市，在經歷過工業化發展階段的短暫繁榮之後，面臨產業結構單一、產業鏈條短、轉型難的瓶頸，人口導入水準低，房地產需求量多由本市居民支撐，房價上漲的後勁不足。汽車工業衰退，“汽車之城”底特律破產。世界原油價格暴跌，卡爾加裏頓顯蕭條，這就是產業結構單一的結果。

再看日本，根據日本總務省公佈的數據，截至2014年7月，日本空置房屋達到820萬戶，創歷史之最，空置房屋占全國住宅的13.5%。但與此同時，占日本全國人口和經濟總量（GDP）比例為70%的三大都市圈（東京、大阪、名古屋）的房價卻快速回升。2012-2014的最近三年內，東京和大阪這兩個城市圈的平均房價上漲了30%。

再看看多倫多：多倫多是加拿大最大的城市，北美第四大城市，多倫多作為加拿大的經濟中心，在經濟上的領先地位表現在金融、商業服務、電信、宇航、交通運輸、媒體、藝術、電影、電視製作、出版、軟體、醫藥研究、教育、旅遊、體育等多方面產業上。多倫多也是世界上最大的金融中心之一，多倫多證券交易所是世界第七大交易所，多數加拿大公司在這裏上市。

而大多倫多地區是加拿大唯一的都市圈，這個都市圈還連接著北到蒙特利爾、南到紐約的整個北美東岸大商圈。即使不論人口流入的規模，資本的逐利性決定了這個地區必定成為各路英雄雲集、商家必爭之地，如果說溫哥華是富有移民退休的好去處，那麼多倫多才是年輕人嚮往的明日之星，前景不言而喻。投資房產，舍多倫多其誰？

 

近日，加拿大大使稱中國買家推高溫哥華房價，而他們將進一步採取措施拒絕貪腐資金流入。

星期二，前加拿大駐中國大使馬大維在卑詩大學舉辦新書發佈布會，他在新書“Middle Power, Middle Kingdom”中專門用一章，分析中國超富階層湧入加拿大， 購買溫哥華與多倫多等城市房產，所帶來的影響。 

溫哥華和多倫多房地產市場持續升溫，出現日益令人不安的負擔不起的景象。Vancity最近發佈布的一份報告指出，如果當局對市場不加以干預，很可能在2030年之前，溫哥華獨立屋平均房價會超過210萬元，屆時，令人難以企及的房價會迫使年輕一代及小家庭，搬往房價尚可負擔的蘭利裏、高貴林等偏遠城市生活。
　　
什麼成為房價上漲的主要引擎？有學者認為，外來移民及海外買家影響本地房市是不爭的事實，亦有地產界人士直言，本地房價高企與中國熱錢有關，根據在中國上海設有分公司的加拿大地產商麥當勞地產(Macdonald Realty Ltd.)的統計數據，溫哥華房地產的買家有約三分一都與中國大陸有聯繫。近年中國熱錢散佈布全球多個角落，溫哥華即為其中之一。

馬大維在2009-2012年期間出任加拿大駐中國大使，他熟悉亞洲事務，能說流利中文，亦曾是總理哈珀的高級外交政策顧問。
　　
馬大維在接受媒體採訪時肯定了溫哥華住房市場受到外國投資者的衝擊，他說：“我知道這是溫哥華正在熱議的話題，我同意（外國投資者）對當地房價造成巨大影響。”
　　
馬大維認為：“中國大陸買家確實推動著全球多個城市的房地產市場，從悉尼、紐約到倫敦，還有像溫哥華這樣的加拿大城市，毫無例外地都受到衝擊。”
　　
馬大維質疑一些房地產行業人士的說法，他們淡化外國資金在加拿大房地產價格中的作用。他說： “很難說來自中國的投資在我們最大的幾個城市的房地產市場是沒有絲毫影響的。”
　　
他告訴记者說，溫哥華成為全球富豪的嚮往地是好事，然而帶來的房價猛漲、房屋空置等問題，都需要加拿大人研究，瞭解具體發生了什麼，怎麼樣制定政策應對的。

加拿大應杜絕貪腐資金

馬大維認為：“中國大陸超富人士，正在逃離中國。他們不僅擁有中國物業，也在世界各地搜尋住處，如果條件允許的話，就可搬遷過來。”
　　
據Global Financial Integrity組織的估計，2002年至2011年期間，中國富翁攜一萬億元資金外逃，這些“熱錢”流散到世界各地。
　　
馬大維建議，加拿大應該針對中國“熱錢”展開公開辯論，這些流入到加拿大市場的熱錢中亦有貪官的不義之財，因此需要討論如何讓本國房市對貪腐贓款“關上大門”。他認為，加國政府應該協助中國政府，更好地打擊貪腐。
　　
中國政府在2014年啟動“獵狐行動”，追捕隱藏在海外的經濟罪犯，而美國和加拿大是這些貪官污吏的首選地，因為中國與加美兩個沒有引渡條約，貪官們將家屬送出來，送孩子出國讀書。

政府出臺政策應對

馬大維建議加拿大政府借鑒其他國家經驗制定政策，對海外投資者加以限制，以保護本國房地產市場。
　　
他認為：“真正明智的政策制定者應該考慮，既要讓自己城市歡迎投資者，又需要保護其民眾，確保拿固定工資的人買得起房，還必須考慮房屋空置的問題。”
　　
他提到，澳大利亞制定法律，要求外國投資者購買房地產時，需要先註冊登記，不允許購買二手房，以此來促進全國房市供應增長。英國則採取向海外買家收取額外稅款。
　　
此外，溫哥華人一直抱怨說，外國投資者在購買房屋後，空置不用，而這種趨勢越來越嚴重，對溫哥華社區活力帶來負面影響。馬大維認為，這是真實情況，也是外國投資者帶來的又一問題。

移民律師：實施完善《加中稅務協定》

加拿大移民律師李克倫（Richard Kurland）認為，加國政府應該採取更多措施，杜絕貪腐資金流入加拿大。在具體措施方面，他提出，加中兩國曾更新《加中稅務協定》（Canada-China Tax Treaty），卻至今未獲得聯邦政府的批准，這是一個缺陷。
　　
加拿大與中國政府在1986年簽署《加中稅務協定》（Canada-China Tax Treaty），該協議目的是為避免對與兩國均有關系的人士，進行雙重徵稅及打擊偷漏稅行為。
　　
他強調說：“這方面應該跟上，允許兩個國家握有相關的工具，根本上清除貪腐問題，這樣才能遏止這類（貪腐）錢財流入加國房地產市場。”
　　
不過，至於中國富豪衝擊本地房市，李克倫認為，這方面仍然缺乏證據與統計數據，無從下定義。

 

 

儘管經濟成長率低迷，失業率仍在7%盤旋，政府停止投資移民受理等等不利因素，大溫開春以來房市依舊逆勢上揚。今年前四個月共售出超過一萬間房屋，較去年同期上升23.4%，平均售價為814,873元，較去年上揚8.4%。

售價400萬以上房屋，今年至今共售出117間，較去年同期高了23%，絲毫不受投資民條例影響，卑詩地產協會更大膽預測2014年大溫將售出30,800間房屋，較去年同期上升6.3%，價格則高過80萬，較去年上揚4.8%。

究其原因如下：

1. 低利率：央行為振興低迷的經濟景氣，一直維持1%的隔夜拆款利率，儘管眾多經濟分析師預測加國將於2014年下半年加息，但眾家金融機構卻紛紛降息，大打價格戰，甚至有1.99%的房貸利率祭出，低利率持續刺激房市。

尤其是對首次購屋族有著莫大的鼓舞作用，去年由於房貸緊縮及預測加息的雙重壓力下，房市暫時熄火，今年在加息無望的加持下，房市大受鼓舞。

2. 匯率：加元走貶，亞洲買家的豐厚財力在匯率的推波助瀾下，蠢蠢欲動。房價若以外幣折算，應是降了一成，於是西區部分地區的房價已悄悄地漲了20萬。33呎Ｘ120呎的標準地一推出，瞬間引來四、五組人馬相爭，一塊4千呎地賣到180萬元也不足為奇；250萬元已買不到一幅50呎Ｘ120呎的六千呎地。

由於Lord Byng中學今年力壓U-Hill中學成為大溫公立學校的榜首，Dunbar區直接獲利，房價應升上揚。另外列治文的倫敦中學在大溫公校排名第二，Broadmoor區的房市值得關注。暑假大批移民抵埠，可能再次推高”好學區”的房價。

 3.  ​空置率：大溫房屋的空置率僅在1%上下，給了投資者莫大的信心，雖然大溫房價已高居北美城市的前茅，但每年的淨移入人口持續增加，國際留學生每年續速成長，在在都推高對租屋的需求量。在低利率、低空置率相輝映下，大溫房是仍深深吸引了本地及國際投資者的青睞。大溫房價的走勢圖居然與中國GDP的成長趨勢圖不謀而合，因此關心大溫房市的人士，不妨也多參考中國GDP的趨勢，或會有意想不到的收穫。

 

 

最近幾年，加拿大的房貸政策越來越嚴，很多已經來加拿大好多年，收入不高，還沒買房的人士越來越難貸到款。很多有了自住房，再想投資房產的人士更是遇到貸款的瓶頸，以致看到合適的投資房沒法下手，錯失良機。

其實，加拿大除了5大銀行以外，還有幾十家可以做房貸的金融機構，條件不好的借房貸人士沒有必要一棵樹吊死，這家銀行不給你貸款，你可以找別家去借，只要找到一家就行。加拿大的房貸市場，目前競爭很激烈，各家貸款機構可謂八仙過海，各顯神通。

一家房屋貸款公司最新推出的買House 首付10% （買Condo 首付20%）的房貸專案，手續費加保險費只需要1.5%，貸款利率目前是5年固定2.99%。首付10% 買House 主要適用於買第一套房的人士，若買第二套房可能首付要增加到15%或更多，但不管怎樣，該房貸公司肯定比那些大銀行容易貸到款。

對房地產投資稍微有一點瞭解的都明白，房地產投資必須靠貸款的杠杆才能掙到大錢，往往貸款比例越大，投資回報率越高，當然貸款比例的範圍要在可控風險的範圍之內。

下表是以我最近代理的一個在多倫多市中心距Bloor/Dufferin  地鐵站只有500米的一個二層，半獨立屋Duplex為例，買家如果採用該房屋貸款公司的首付10%的貸款產品，計算出的靠全部出租產生的現金流及預期投資回報率。

從上表可以看到：

1.只要租金足夠高，即使首付10%，房貸壓力也並不是很大，每個月帳面上只要倒貼315 塊就夠了。最重要的是，每月倒貼315 塊換來的是1140 塊的淨值現金流（本金回報），這個回報遠超過RRSP 的回報。

2.通過首付10%，靠租金實現的淨值回報率達到了18%，非常可觀，也說明了多倫多有些區域的房產仍然還具有很高的投資價值。

3.因為首付投入的少，只要以後房產有增值，投資回報率都被大幅提高。文中舉例的10%首付，靠租金和每年只要有5%的房產增值就可以達到5年後回報增加3.3 倍的回報。

4.通過首付10%，它的投資回報率比25%首付的投資回報率（我之前文章專門算過是165%）增加了1倍，說明了貸款杠杆的威力非常巨大。

這個10%首付的房貸是個比較新的專案，如果想深入瞭解這個產品，包括夫妻倆已經有房如何用10%首付再買房之類問題，可以打電話或者加我微信詳細瞭解。

房屋貸款公司最新推出的買House 首付10%的專案從借貸成本來說是最合算的，比那些大銀行都低。因為如果到加拿大本地的任何一家大銀行申請借貸比例90% 的房貸的話，一方面申請條件非常高，要求很苛刻，很難批准。即使批准了，要求必須購買政府規管的CMHC 保險，借貸比例90% 的話，保費（premier）按規定是貸款額的2.4%（前幾年是2%，今年漲到2.4%）。而這家房貸公司的10%首付新產品，保費只要1.5%，節省了0.9%的貸款成本。至於其他的一些對申請人要求不高的房貸公司的房貸也跟這個10%首付的專案沒法比。例如，目前房貸市場情況下，如果收入不夠，想首付15% 或者20%，一般只能從B Lender 借到貸款，利率是1年固定4%以上，還要付一筆費用不菲的Lender fee，1年以後，續貸款（renew）時還很麻煩。 這個10%首付的房貸專案主要是對目前沒有房貸的人最容易申請。對於夫妻倆已經有了自住房的，想再多貸款投資房子的，最好的方式就是把一方從產權的名字上拿下來，名下沒有房貸的人再貸款當然很容易了。這種方法不止對這個10%首付的新房貸專案適用，想多申請銀行房貸的也都同樣適用。

從房產投資的角度來說，夫妻兩人婚後買的自住房（法律上來說，一般情況就是婚房），產權上放2個人的名字是最傻的，因為效果基本是一樣的，只要證明是婚房，即使一方名字不在產權上，將來真有分家那一天的話，這個自住房仍然是一人分一半，不跟產權上的名字直接掛鉤。而產權上放2個人的名字去借房貸，就大大束縛了雙方的借貸能力。對於夫妻倆的名字都在自住房的產權上，房貸還剩一些的情況下，若想再多貸款買房，最容易的辦法就是從產權中拿下一個人的名字，當然房貸上面的名字也要相應拿下來，對於自住房買了幾年，房產淨值已經增加了一些的情況，這麼做都不是太難。

然後用拿下來的這個名字去買投資房，例如10%首付買房，拿到貸款就會容易很多。從稅務角度，也應該這麼操作：自住房儘量多付些首付，少貸些款，因為反正貸款利息也不能抵稅，而投資房應該盡可能多貸款，一方面擴大投資回報率，另一方面可以合法的避稅少交稅。因為每家情況不一樣，自住房只放夫妻倆一個人名字需要具體情況具體分析。這個10%首付的房貸產品也適用於Refinance （重新貸款），對於一些著急需要現錢的人這是一個很好高效的解決辦法。

至於有人擔心這家房貸公司是否可靠就是多慮了，因為是人家把錢借給你，不是你借錢給人家，該擔心的不是你，而是人家貸款機構，他們最擔心錢借出去還不上。

相信很多人都不知道這個首付只要10%就可以很容易貸款買房的專案。除此之外，還有不少貸款產品，普通人也都是不太瞭解，甚至即使專門做方面的人也不太清楚。 例如，現在沒有加拿大身份的中國人到加拿大買房的越來越多，以前要想在加拿大貸款買房，人必須過來。而現在可以做到購房的中國人從頭到尾都不用登陸加拿大，也可以首付35%，銀行貸款65%買房，全部手續都在中國就可以搞定，包括加拿大的銀行開戶。

還有，外國人在加拿大貸款買房，很多情況下還可以首付20%就能買房，只是房貸利率比本地人稍微高一點而已（但仔細算算，這對貸款者也非常合算的，尤其是兩國的利差差距很大的情況下）。 所以，我一直強調術業有專攻，人各有所長，幹什麼事情要想做的多快好省，不走彎路，就應該找在該領域最擅長的人去做。

房價膨脹，花一生的積蓄去買房，這已然讓人們疲憊不堪，然而，更加殘酷的實施是哪怕你花了一輩子來買房，即便你買到房，也依然住不起房，膨脹的房稅會讓你望而卻步，此外，已然是老年，你還能繼續奮鬥嗎？

多倫多郊外905地區的豪華公寓價格直線飆升，叫價動輒上百萬，由此使附近舊房不斷升值，地稅（property taxes）高的驚人，這使得許多老年業主窮其一生積蓄買下了房子，最終卻住不起房。

在大多倫多地區也逐漸形成這種買了房子又住不起的趨勢。Guy Colm, 82歲，用了41年的時間終於付清貸款，在Ajax擁有了自己的住房。他喜歡房子的後院，以及錯落有致的戶型結構，但是地稅成倍增長，Colm的薪水卻固定不變。Colm稱，2000年房子的地稅$2,480，去年就達到$3,135。

5年前，列治文山（Richmond Hill）居民Bogdan Holender（現80歲）所交的物業稅為$2,800，今年漲到$3,300。Holender與妻子都領政府退休金，但急速上漲的物業費，再加上醫藥費、汽車保險使他們一無所有。Holender說：“我們沒有任何積蓄。”

安省老年人聯合協會主席（United Senior Citizens of Ontario）Judy Muzzi說：“相比而言，Holender一家的處境還算不錯，不少老年人為此都吃不上飯了。所有的收入只夠保住頭上的那個屋頂。”“老年人的薪水不會增加，可是其他費用卻在不斷上漲，這讓他們從何處湊錢支付？”

還有很老人不願對外透露自己的窘境，Oakville地區一位退休的老婦人說：“如果鄰居們知道我的情況，我再也沒臉出門了。”這位老人年輕時是一位數據處理員，現在一個月$1,550的退休金，丈夫每月退休金只有$150，可是今年所住房屋的地稅又漲了$200達到$3,183，她說：“每個月底我們都一分錢不剩，便利店的賒帳額屬我們最高。”

但是安省的物業稅還在漲，大多倫多地區已經打破記錄，以奧沙瓦（Oshawa）為例，去年這裏的物業稅平均增長11.9％（大多倫多地區物業稅平均漲12％）。April Cullen議員表示：“由於北部城市發展迅速，地產增值快，因此我所在的選區地稅增幅達30％～35％。”

鑒於此，905地區的市民一致要求省府設地稅上限，當然這並非他們第一次提出，2004年Halton Hills議會就曾請求省府為那些在自己房屋居住20年，年齡超過70歲的老年人凍結地稅，但省府置若罔聞。

老年協會主席Muzzi指出，省府至少應減輕低薪老年人的賦稅負擔，或者為他們凍結一年地稅，省府完全可以通過其他徵稅途徑，如增加消費稅、個人所得稅來增加財政收入。

Colm不想因付不起地稅而賣掉房子，Holender也不想如此，Holender說：“如果賣了房子，還得找地方住，照樣得付房租，就我們目前的收入情況，很難在列治文山租的起房子。”

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