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武吉知马地区向来是新加坡受买家欢迎的住宅区，特别是外地富豪买家，因为这里不仅环境清幽、靠近购物街乌节路，该地区也是名校林立。

上周，该地区迎来了一个新项目——“维多利亚园山庄”（Victoria Park Villas），预料这将进一步带动武吉知马私宅的买气。

维多利亚园山庄是凯德集团（CapitaLand）发展的有地住宅项目，占地40万3000平方英尺。这是一个99年地契项目。

项目位于加冕路（Coronation Road）和维多利亚园路（Victoria Park Road）交界处，共有106栋半独立式洋房与三栋独立式洋房。

目前，该项目售出约七个单位，平均销售尺价在2000元左右，从440万元起跳。项目预计在2018年底竣工。

新加坡新私宅项目“维多利亚园山庄”的概念设计图

对一些买家而言，维多利亚园山庄的最大优势或许是它靠近名校。例如距离南洋幼稚园和南洋小学不到一公里，步行到华侨中学和南洋女中也只需十多分钟。此外，项目附近还有莱佛士女子小学、国家初级学院和新加坡国立大学武吉知马校园等学府。

维多利亚园路、加冕路至公爵夫人道（Duchess Ave）一带的住宅项目以有地住宅项目为主，洋房单位价格一般是400万元甚至超过1000万元。这一带也有不少规模较小、楼高四五层的公寓，但新项目并不多。

例如这一带最近完工，是由华业集团（UOL）发展的Duchess Residences。这是一个999年的共管公寓项目，在2011年完工，共有120个单位。项目上个月有两个单位转售，成交价分别为230万元和410万元，尺价相当于1571元和1360元。

沿着公爵夫人道还有Duchess Crest和卡沙贝拉（Casabella）等共管公寓项目。这些项目屋龄至少10年以上，如Duchess Crest建于1999年，屋龄达17年。

由于屋龄较大，这两个项目的转售价格也较低。像卡沙贝拉去年一个超过3000平方英尺的单位以282万元转手，成交尺价只有916元。作为一个位于第10邮区，屋龄约10年的永久地契项目，这单位尺价可说是相当吸引人的。

至于靠近华中初级学院的两个私宅项目臻园（The Tresor）和Duchess Manor，或许是因为各项目只有50至60多个单位，转售活动不多，成交价也维持坚挺，尺价处于1600多元的水平。

臻园两年来只有一个单位转售，尺价为1671元。

就租金市场而言，Duchess Residences现在的中位数租金为3050元。按此而计，一个面积达1500平方英尺的三房式公寓的月租是5250元。

目前，武吉知马发展已处于饱和状况，发展商要取得新的发展地段，大概只能通过集体收购的途径，这意味着维多利亚园路周围的私宅——特别是一些屋龄较大的私宅项目，被集体收购的可能性很高，对该区房价起着一定的支持作用。

（据联合早报）

新加坡非有地私宅8月转售价环比下滑0.8%

根据房地产信息交易网站SRX 9月13日发布的预估报告，非有地私宅转售价指数8月份报164.9点，比7月的166.2点低0.8％。数据显示，8月份估计有817个转售单位售出，比7月的776个多5.3％。

买家物色房子时更会讨价还价，导致新加坡非有地私宅8月份的转售价环比下滑0.8％，转售量环比却增加5.3％。

这是转售价连续第二个月下滑，扭转3月至6月连续四个月的升势。

根据房地产信息交易网站SRX发布的预估报告，非有地私宅转售价指数8月份报164.9点，比7月的166.2点低0.8％。

数据显示，8月份估计有817个转售单位售出，比7月的776个多5.3％。

此外，SRX也把7月份的转售价跌幅调整到环比下滑0.7％，比预估的下滑0.4％大。

智信研究与咨询总监王伽胜说，到新加坡的外派人员通常会在下半年减少，进而导致租赁活动放缓，因此买家在下半年购屋时会更想讨个好价钱。他说：“精明的投资者，在下半年购买已经建好的房子时会试着杀价，以防万一他们新买来的房子在接下来的几个月里出现空置。”

戴玉祥产业咨询公司研究部东南亚区域主管李乃佳说：“私宅转售价下滑，可能是因为英国脱欧之后，经济环境变得更不稳定，多数买家宁可静观其变，而不进场。”

欣乐国际执行董事麦俊荣则表示，非有地私宅转售价之前连续四个月攀升是在农历新年过后，那段期间有好几个新项目推出，多少带动了周边二手房地产的价格。他说：“有时候，若有大型项目推出，而那个项目的定价又比周边的转售单位较高，它就有可能提高转售单位的价格。”

早前推出的一些新项目，有5月份推出的大巴窑项目Gem Residences与高文项目Stars of Kovan，以及4月份推出的花拉公园项目Sturdee Residences。

此外，3月份也推出了乌节路项目禧悦阁（Cairnhill Nine）与义顺项目紫义苑（The Wisteria）。

按地区来看，其他中央区（RCR）与中央区以外（OCR）的非有地私宅环比分别下滑1.5％与0.7％，核心中央区（CCR）则环比微涨0.1％。

与去年8月相比，非有地私宅转售价整体下滑0.8％，其他中央区与中央区以外分别下滑2.9％与1.9％，核心中央区则上扬4.6％。

转售量则同比大增59.3％。去年8月，共有513个单位售出。

全球经济形势不明朗，加上政府推出的总偿债率（TDSR）框架仍限制着房贷，麦俊荣说，私宅转售市场其实仍旧相当疲弱。他说：“任何的价格上涨都是不可持续的。市场不足以支撑价格上涨，结果就是价格又走弱。”

他认为，私宅转售价会继续小幅下滑，与今年相比，明年的转售价预计会下滑1％至3％。

王伽胜说，要确定非有地私宅转售市场确实恢复生气，就必须连续至少六个月平均出现0.5％的环比涨幅。“就算是这样，现在的买家做决定不是三心两意就是很随性。”

另外，新加坡国立大学本月28日也会发布8月的私宅转售价数据。

（据联合早报）

如果买房子已是一件大费周章之事，那么选房贷更是令人眼花缭乱。新加坡房贷配套的选择很多，许多人却对相关的术语一知半解。要确保借贷成本符合自身需求和日后的负担能力，有哪些事情需要注意呢？

新加坡房贷配套的选择很多

房贷配套的种类

目前，市面上的银行房贷配套可分成三大类：一、和基准利率挂钩的配套；二、和银行内部利率挂钩的配套；三、固定利率配套。

三类房贷配套各有千秋，前两者都属于浮动利率配套，买房者应了解它们的利弊，以及本身的优先考量，方便作出选择。

和基准利率挂钩房贷配套利弊

与基准利率挂钩的配套主要跟新元银行同业拆息率（SIBOR）或新元掉期利率（SOR）挂钩，好处是透明度较高，但变数也较大。

SIBOR是银行之间借贷新元的利率，SOR则由美元兑新元汇率决定，计算方式和最新利率都可在新加坡银行公会网站上找到（abs.org.sg/rates-sibor）。

SIBOR和SOR都会受美国联邦储备局利率政策影响，分别主要在于波动幅度。当利率整体走低时，SOR的跌势可比SIBOR快，和SOR挂钩的房贷配套可更快为屋主节省更多。反之，当利率整体走高时，SOR的增势也可快于SIBOR，和SOR挂钩的房贷配套的借贷成本上调得更快。

也就是说，若想要房贷每月的付款额相对稳定，可考虑和SIBOR挂钩的房贷配套。

另一方面，SIBOR和SOR可分一个月、三个月、六个月以及12个月期限。简单来说，基准利率的期限越长，房贷的利率通常越高，这是因为银行按较长期基准利率借出款项的风险较高，让贷款者每月的偿还额相对更稳定。

银行会在这些基准利率之上，加上一个通常是固定不变的利差，譬如：3M SIBOR + 1％，借贷者支付的利息就是两者的总和。

和银行内部利率挂钩配套利弊

与银行内部利率挂钩的配套，可分为现行利率（board rate）以及固定存款利率（FHR）这两种。现行利率最大的缺点是不透明，银行可自行调整。

虽然银行也能调整固定存款利率，但银行若调高定存利率，就要支付定存客户更多利息，这对银行有一定的约束作用。银行会在这定存利率之上加上利差，借贷者支付的利息就是两者的总和，譬如：FHR + 1.25％。

固定利率配套利弊

最稳定的房贷配套则是固定利率配套，但缺点是首几年的利率一般比浮动利率配套要高一点。通常，固定利率配套的第一至第三年，利率是固定的。固定期过了，配套便与基准利率或银行内部利率挂钩。

这个固定时间也有长短，一般来说固定期越长，利率就越高。

总结

许多借贷者最在意的是，签下房贷时利率的高低。不过，借贷者不应只在乎这个，因为浮动利率配套开始时的利率虽比固定利率配套来得低，但波动也会较大。

许多屋主也觉得，房贷配套过了锁定期，若利率不再理想，只要换一家更优惠的配套再融资即可。不过，万一出现高利率或楼市硬着陆，再融资就不容易。

（据联合早报）

集体出售市场近期有起色，8月31日分别出现一个私宅项目成功集体售出，另一个私有化中等入息公寓（HUDC）以招标形式推出市场集体出售的“热闹”情况，两者加起来的价值近3亿5000万元。

成功集体售出的是位于巴西班让路的永久地契项目港景花园（Harbour View Gardens），成交价为3325万元，折合约容积率每平方英尺772.48元，购买方是乐斯太平洋控股（Roxy-Pacific Holdings）全资子公司。

项目建于1986年，靠近虎豹别墅地铁站，共有14个单位，其中七个是无电梯公寓，平均面积为1195平方英尺；另七个是双层公寓，平均面积为2411平方英尺。

项目占地3万零745平方英尺，总容积率（plot ratio），即建筑面积相对地段面积比值为1.4。据知，项目可重新发展为一个拥有约57个单位的项目。

这是该项目第二次展开集体售出。三年前，乐斯太平洋控股原本已决定买下这幅地段，但其中三个单位的屋主不愿出售，导致交易不符合至少80％住户同意的条件，不获高庭批准。

这次，13个单位的屋主都同意集体出售，占项目的92％。乐斯太平洋控股昨天向新加坡交易所提呈的披露文件显示，公司将以内部资金和贷款完成收购。交易仍属有条件协议，须向分层地契局或高庭取得销售令，才能够顺利完成。

毗邻波东巴西地铁站的Raintree Gardens（红线内地段）面对加冷河，拥有175个单位，可重新发展成一个拥有600至748个单位的濒水项目。

Raintree Gardens推出市场集体出售

另一方面，建于1980年代末的私有化中等入息公寓Raintree Gardens，8月31日以招标形式推出市场集体出售，最低保留价达3亿1500万元。

公寓坐落于第13邮区的波东巴西，毗邻波东巴西地铁站，一旁是加冷河。公寓占地约20万1405平方英尺，由三栋建筑组成，两栋12层楼高、一栋7层楼高，共有175个单位。

根据市区重建局2014年的总规划蓝图，公寓最高总容积率（plot ratio），即建筑面积相对地段面积的比值为2.8。

公寓拥有99年地契，于2014年私有化，地契年限目前还剩70多年。

公寓的独家销售代理仲量联行（JLL）投资部董事黄伟庆受询时指出，这是Raintree Gardens首次进行集体出售，准备工作在去年启动，已有83％的屋主同意集体出售。

据了解，公寓大多数屋主是首次拥屋者，目前已有一定年纪，因此想将房子套现。按3亿1500万元最低保留价来计算，每名屋主平均可获180万元。

除了支付集体出售价，有意的发展商还需承担更新地契以及增加容积率的费用，总费用可达4亿3000万元左右，折合约容积率每平方英尺759元。

据仲量联行估算，地段若重新发展，盈亏平衡成本是容积率每平方英尺1250元；日后新项目推出时，最可能的尺价是1450元。

黄伟庆指出，公寓面向加冷河和加冷公园连道（Park Connector）的一面长达200多米，地段因此可重新发展成一个拥有600至748个单位的濒水项目。

公寓也靠近由圣安德烈小学、中学和初级学院组成的圣安德烈村、史丹福美国国际学校、以及日后的比达达利（Bidadari）新组屋区和其相关设施，如巴士转换站、邻里商场和公园等。

黄伟庆透露，一些发展商已表示有兴趣，并前去参观公寓。他估计，会有数方人马进场竞标。招标截止日期是10月5日（星期三），下午2时30分。

今年，已有另一个私有化中等入息公寓达成集体出售交易，顺福雅苑（Shunfu Ville）在5月份以6亿3800万元售给青建地产（南洋）集团，每名屋主平均获得178万元。

第一太平戴维斯（Savills）研究部主管张敏璋受询时说，淡静多时的集体出售市场近期已有起色，主要是因为发展商显示它们对集体出售有一些兴趣。

（据联合早报）