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近來，中國人在海外買房的興致壹直不減，而有關中國購房者推高海外房價的質疑聲也始終此起彼伏。海外高房價，是否真是中國購房者的錯？幾位來自海外的華僑華人，講述了在當地的所見所感。

近來，隨著加拿大、新西蘭等地房地產市場不斷掀起熱浪，有關中國購房者是主要推手的聲音又甚囂塵上。

據報道，加拿大前駐華大使馬大維日前在新書中質疑大量中國熱錢進入加拿大市場，給該國地產帶來了不良影響，同時他還將多倫多、溫哥華這兩大城市的房價不斷上漲的責任推到了中國購房者的身上。

海外房價飆漲——中國購房者 都是妳的錯？

在美國、澳大利亞、新西蘭等國家，類似的聲音不絕於耳。另有報道稱，新西蘭亞洲基金會日前壹項調查顯示，越來越多的新西蘭人認為，是亞洲人推高了當地的房價，尤其是在奧克蘭地區，持有這種觀點的被調查者多達54%。雖然此次調查的矛頭沒有直接指向中國購房者，但作為最大的亞洲國家，中國似乎難逃幹系。

如今，在加拿大、新西蘭等國家的壹些城市，房價壹路飆升確是事實。加拿大中國工商業協會會長李雲祥在接受本報采訪時稱，目前溫哥華的房屋價格相比四五年前已翻了壹倍。

“奧克蘭的房價正處在壹個可能是有史以來最高的價位，特別是這壹兩年間，房價的上漲可謂是突飛猛進。”定居奧克蘭的新西蘭陜西商會會長郭宏也告訴記者，在奧克蘭，壹棟面積200平方米左右的普通房屋3年前大概只需四五十萬元紐幣，而如今房價已上漲到近70萬元紐幣。

海外房價不斷高企，原因真是在於中國購房者的“大手筆”嗎？

推手不只是中國買家

或是自己居住，或是用於投資，中國人素來喜歡購買房產，而國外相對低廉的房價對於中國購房者而言也總是不乏吸引力。

“相比北京、上海、廣州等國內城市的昂貴房價，海外房價相對便宜，不少中國投資者覺得在海外投資房產的收益率可能高於國內。”郭宏介紹，近年來，隨著中國國內生活水平的不斷提高，確實有不少中國購房者出現在新西蘭等海外房產市場。

而近來加拿大、新西蘭等國匯率的下跌，更是進壹步刺激了中國購房者的購買欲。“這是壹個合理的投資選擇，不能因此就說是中國買家炒高當地房價。事實上，從全球在加拿大的投資構成來看，最主要的來源仍是美國和歐洲國家。”中國歐美同學會加拿大分會會長閆長明說。

壹些加拿大地產商日前也坦承，近期進入加拿大地產市場搶房的買家不只來自中國，還有不少是來自歐美國家。

“房價上漲與中國購房者有壹定關系，但並不是最主要的原因。”郭宏認為，導致海外房價居高不下的關鍵因素還在於房地產市場本身的供不應求。

“目前，奧克蘭就存在很大的住宅剛性需求。”郭宏介紹，自2011年新西蘭基督城大地震後，部分基督城居民移居奧克蘭，同時當地包括歐美國家移民在內的海外移民人數也在不斷增加。

而與此相對應的是，2008年金融危機之後，新西蘭新房建設的節奏整體放緩，難以滿足當下實際的住房需求。

加拿大城市發展協會執行總裁安妮·麥克馬倫等當地業內人士也曾指出溫哥華、多倫多等地存在相似問題，即有限的土地供應量無法滿足日益上漲的獨立屋需求量，這就必然導致房價的逐年升高。

此外，不斷上漲的建築材料成本、較低的房貸利率等因素都是影響加拿大、新西蘭等國房價居高不下的重要因素。

近年來，海外移民和海外置業成為不少投資者的新選擇，目光也從歐美國家投向了壹些亞洲國家。最近有報道稱，馬來西亞政府耗資1720億令吉打造“大吉隆坡計劃”，期望在未來的10年裏，將吉隆坡打造成為世界20個宜居城市之壹。專家認為，這壹利好消息將吸引更多海外投資者湧進馬來西亞投資。

馬來西亞房產回報高 吸引海外投資者

據全球房地產指南所作的壹項調查研究顯示，吉隆坡的房價漲幅，在去年達17.18%，居亞洲之冠。有報道認為，這並不代表大馬如今的房價最高，恰恰相反，正因為多年來房價被低估，漲幅才會如此之大。

大馬房價正值起飛階段，尤其是吉隆坡近3年來漲幅高達三成，低首付、低利率、高回酬、99年甚至永久地契產權，以及未來長期看漲等種種有利條件下，將更加吸引海外投資者湧進馬來西亞投資。

 

險企海外買樓上癮，根本停不下來，如今還玩起了聯手。

近日，據媒體報道，中國人壽和中國平安聯合美國著名地產商鐵獅門（TishmanSpeyer）收購了位於波士頓的壹個價值5億美元的商業不動產項目，而這也是中國兩大保險公司首次共同收購海外地產項目。

對此，中國平安回應稱確有其事，但其資金來源並非壽險資金，而是中國平安旗下另壹房地產投資平臺——平安不動產的自有資金。中國人壽方面尚無官方回應。

截至2014年12月末，險資境外投資余額為239.55億美元（折合人民幣1465.8億元），占保險業總資產的1.44%；海外設立的保險機構和保險資產管理公司約31家。

本報記者粗略統計發現，如果加上此單交易，不動產投資方面目前已有包括中國平安、中國人壽、安邦保險、陽光保險、泰康人壽等在內的五家保險集團海外買樓，足跡遍布英國、美國、澳大利亞，涉及的總交易金額高達317億元人民幣。

停不下來 險資海外置業已超317億

兩大保險集團聯手進軍美國房地產

據報道，被收購的項目位於美國波士頓的海港區，項目包括壹幢13層樓高的辦公大廈和壹幢9層樓高的獨立產權公寓大廈，其中公寓大廈總共擁有100個單位。

有知情人士透露，中國人壽、中國平安和鐵獅門在該項目中的占比為1：1：1。對此，平安不動產不置可否，其僅表示，在此項交易中的占比與中國人壽相當。而對於該項目的具體名稱和涉及的交易金額，平安不動產表示不方便透露。

對於此次收購，鐵獅門的聯席首席執行官RobSpeyer予以證實。不過他也拒絕透露中國人壽和中國平安收購了波士頓項目多少股份。鐵獅門公司是美國頂級地產開發商、運營商及基金管理公司。

事實上，這也是中國人壽和中國平安首次涉足美國房地產。2013年，中國平安在英國倫敦收購勞合社大廈之後，險資對於英國房地產的熱情壹觸即發，包括中國人壽、泰康人壽等先後沖進倫敦樓市，與險資壹道的，還有其他中資企業。

土豪買家的大量湧入也拉高了倫敦業主們的心理預期，而與此同時，隨著美國經濟的逐漸復蘇，越來越多的中國買家開始將目光從歐洲轉向美國。

“在美國經濟持續復蘇的背景下，我們看到波士頓房地產市場未來的長期穩健增長趨勢，而就這單個項目而言，因為項目位置優越，產品適銷對路，具有良好的基本面，所以能夠為投資方提供穩健的回報。”平安不動產壹名內部人士對本報說。

“其實，美國樓市最好的投資窗口是在2010年，但那時候金融危機剛剛結束，我們又不敢貿然進入，大家對市場還是信心不足。”壹名信托業人士對本報分析。

聯手的另壹方中國人壽早在2013年年底就詳細披露過海外投資計劃，且於去年8月正式進入海外投資的實質運營期。中國人壽副總裁楊征近日曾透露：“中國人壽還將加速推進海外投資，並向更多新的未進領域努力。”

萬億資金待出海“覓食”

如今，資本出海已成為全球化資產配置的新常態，尤其在當前國內經濟增長放緩，而海外物業的投資價值不斷凸顯的背景下，海外樓市正在日益成為新的價值增長點。

以中國平安收購的TowerPlace大廈為例，TowerPlace是由知名建築師NormanFoster設計的甲級辦公及商業綜合大樓，位於倫敦久負盛名的EC3保險業區域中心，面積3.57萬平方米，出租率達99.3%。“相較於國內相同品質不動產3%～4%的回報，TowerPlace的預期收益率達到5.3%，杠桿後預期收益率可達到8%以上。”壹名知情人士對本報說。

“海外物業投資不僅可以拓寬投資渠道，降低資金成本，優化資產配置，還能提升企業運營的靈活性。此外，投資海外地產也是分散投資、規避風險的壹種方式，對企業發展具有重要的戰略意義。”壹名保險業內人士對本報分析說。

險企海外買樓的步伐越來越快，早在2013年7月，在平安信托操刀下，平安人壽成功收購位於倫敦市金融區中心的勞合社大廈，此舉引發了壹輪國內資本“出海”的熱潮，此後，中國險企大舉境外買樓、收購海外金融機構。

去年，中國人壽聯合卡塔爾控股斥資7.95億英鎊買下倫敦金絲雀碼頭10UpperBankStreet大樓90%的股權；安邦保險19.5億美元收購紐約華爾道夫酒店大樓；陽光保險3.82億美元收購澳大利亞悉尼喜來登公園酒店。

今年壹開年就先後傳出泰康人壽與基匯資本聯合出價1.98億英鎊並購倫敦金融城的辦公樓MiltonGate；平安人壽以3.27億英鎊買下倫敦地標建築TowerPlace大廈；陽光保險擬支付逾2.3億美元購買位於紐約曼哈頓中城的全新酒店Baccarat；以及此次國壽平安聯合出手的項目。

不過，除了海外商業地產項目外，也有業內投資人士稱：“海外商業地產項目可選擇的余地越來越少，今後還會開發更多樣化的投資品種。”此外，近日保監會亦再次拓寬了險企境外投資範圍。

中國買家海外購房有多“慷慨大方”？在截至2014年的6年裏，中國人在全球房地產領域的投資達390億美元，而2008年的投資額只有9200萬美元。據仲量聯行數據，2014年中國房地產海外投資達到165億美元，比2013年增長了46%。僅去年上半年，中國私人海外房產投資額接近50億美元，遠超2011年及2012年全年規模。

中國富豪為何熱衷海外購房投資？

 

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中國富人們在海外購房、買奢侈品，數字都是驚人的。這絲毫不令人驚詫——中國是全球化的主角之壹，富起來的中國人亦對世界充滿前所未有的好奇，對於海外的東西看啥都好，因而慷慨得很，這符合資本的特質和人的本性。當年日本人從戰後廢墟實現經濟騰飛時，日本資本也是縱橫全球，甚至讓美國人擔憂日本會買下整個美國。

目前，中國超越了日本，成為全球第二大經濟體，中國人海外購資產的熱情不亞於當年的日本。而且，由於中國的市場廣闊，法治、市場、體制、機制，依然處於正在完善的階段，中國創富時代才剛剛拉開大幕，中國海外購的大戲尚未達到高潮。因此中國人的海外消費行為還將持續擴大。

當然，中國人海外購房既有資本自由流動的普遍理性，亦有耐人尋味的其他因素。

譬如，中國樓市泡沫化帶來的市場警訊，讓中國富豪對中國樓市缺乏信心。當然，也因為中國富豪“吃飽”了國內房地產，甚至通過多輪次投機在中國樓市榨足了油水。譬如，中國物權法保護的不健全，讓壹些富豪覺得資產全部放在中國市場“壹個籃子裏”不太安全，購買海外房產或其他資產，也是富人“投資多元化”分散投資風險的策略。還有，壹些掘取“第壹桶金”存在原罪的富豪或者有政商不當交易的富豪，對於在華置業有被“秋後算賬”的恐懼感。

因而，購買海外房產或其他資產，不管其動機如何，都是必須面對的命題。即倒逼中國社會的法治化、市場化。法治建設完善，權利保障公平，財富保障到位，可維持社會群體的良性有序。惟其如此，中國富豪才不會和權力有糾纏不清的利益關系，更不會有焦慮不安的原罪恐懼。市場化則體現有秩序、有規則的競爭常態，在此態勢下才會形成健康的全民創富觀。不正常的“仇富”心理才不會在中國社會蔓延。

當然，中國富豪紮堆出去，也是不正常的。據悉，中國23年來有近千萬富豪移民，帶走資產28000億元。移民性質的資產外流，甚至可能導致“錢留海外，債留國內”，是值得警惕的現象。

和壹切行為帶來的辯證評價壹樣，中國富豪海外購的慷慨，在讓海外相關業者（如房地產業）感到驚喜的同時，也會讓當地民眾感到不適。

但是最大的輿論反應還是出現在國內。按最新發布的胡潤百富榜，中國超高凈值人群約17000人，總計資產規模約31萬億元人民幣，平均資產規模18.2億元人民幣。這些超高凈值人群，超過八成有海外投資需求，目前已有半數在進行海外投資。海外投資目的以企業國際化和資產配置分散風險為主，二者分別占49%和46%。

在國內存在“仇富”情緒，在海外又被嘲“錢多人傻”，這是中國富人不得不面對的尷尬。根本而言，中國富豪的消費選擇，既有客觀原因，也有主觀因素。資本流具有趨利選擇的屬性，全球化時代更給予這種選擇以動力。承認資本流選擇的自由，又提供完善的親商環境和更好的創富市場，才是中國社會應該認真思考的問題。

據不完全統計， 2008年至2014年期間，中國對外房地產投資增長200多倍，投資總額達到337億美元左右，僅2014年上半年私人海外房產投資規模就接近50億美元。那麽，海外購房投資是否真如中介宣稱的那樣壹帆風順？個人購房又當防範哪些法律風險？

內外有別 個人海外購房留神法律風險

海外購房法律風險幾何

因國情不同，各國對於房產物業的法律規定亦不相同，再加上購房者往往通過中介了解投資地產的情況，信息不對稱容易使海外購房者對東道國法律不了解或疏於法律審查，造成以下法律風險：

對東道國的法律規定理解有偏差，造成購房目的不能實現。國內購房人海外購房的主要目的是獲取“綠卡”或者免簽權，方便日後子女留學以及出境。但是，大部分國家並非購買了房產便給予購房者永久居住權，往往還需購房者滿足壹定的前置條件。比如，葡萄牙規定在葡萄牙購買50萬歐元以上的房產即可辦理臨時永居卡，而在西班牙外國人只要購買西班牙主權債務或房產，就可以獲得居留許可，但是對於這兩個國家來說，移民手續完成以後還需要通過語言考試才能獲得正式的永久居住權，考試難度相當於雅思六分，並且考試采用西班牙語和葡萄牙語，通過者寥寥無幾。

對維權難度預估有偏差，出現糾紛難解決。不少以投資為目的的海外購房人，誤認為國外法律完善，維權容易，但是實際情況並非如此。比如澳大利亞法律雖然規定物業在落成的7年內如果遇到質量問題可以追究建造商的責任，但是沒有親戚朋友在當地當“參謀”的話，維權訴訟不僅涉及到較高的律師費用、漫長的訴訟過程以及地方法律保護，而且手續繁瑣，效果更是不能期待。

對東道國開發商的實力信譽缺乏深層次了解，導致利益受損。在中國海外購房熱潮的帶動下，國外也雨後春筍般湧現了眾多房地產開發商，這些開發商規模較小，實力普遍較弱，易受經濟形勢影響。同時，國內投資者往往缺乏途徑全面了解這些房地產開發商的實力，武斷投資後容易留下財產不安全的隱患。曾經發生過因經濟波動，西班牙當地銀行在房地產開發商破產之後，強行扣押購買人的房產證，逼迫國內購房者替開發商還錢的事例。

個人海外購房功課不可少做

雖然海外購房存在法律風險，不過法律風險具有可預防性，海外購房者在購房過程中做好以下功課，慎重出手，還是可以實現投資安全最大化的。

壹是了解當地房價構成。海外住宅物業通常是將房價和土地價格分開計算，房產用途不同，土地使用時間亦不相同，部分別墅擁有土地的永久使用權。購買時明確土地使用年限便於預估房產價值，也能減少日後糾紛。

二是時刻關註東道國針對國外購房人的政策變化。各國和地區對境外人士購房的限制各不相同，有緊有松。比如貸款政策方面，部分國家給予國外購買人同等的銀行貸款政策，而有的則是給予更為嚴格的貸款政策。同時，各國針對國外購房人的政策也會隨著社會和市場形勢變化而改變。比如，部分國家在經濟低迷時壹度采取購房換“綠卡”政策，隨著中國人海外購房趨熱，不少國家又取消了這壹“優惠”政策。

三是留意合理避稅途徑。在海外購房，壹定要關心所在地區政府的各種免稅優惠政策並充分利用好各種避稅的方法，以增加自己的投資收益。以澳大利亞為例，購房貸款所產生的利息、裝修翻新費用、赴澳大利亞考察房產的費用、律師代理費、驗房費等等，都可以用來抵稅。

四是留神“養房”成本。海外房地產的稅收政策和國內是有區別的，通常須繳納契稅、土地稅、印花稅以及增值稅。但是不同國家征稅種類和比例又有區別，如契稅僅是部分國家征收，如泰國、馬來西亞等，征收標準壹般為房價的1.5%左右；歐美國家主要征收土地稅，壹年壹次，繳納金額由政府委托專業評估機構對物業價值評估確定；也有些國家如英國，出於鼓勵，對在當地購房的海外人士均不征收房產增值稅。另外，不是所有國家的政策稅收都對投資客有利，很多國家在除房產增值稅外，出租獲利也要交稅，並非所有的租金都歸房主擁有；有些海外項目購買時價格聽起來很便宜，但是“養房”成本很高。

房屋購買後，要重點關註以下方面：壹是及時繳納日常物業管理費和房貸：物業費的繳納關系到房屋的妥善管理，房屋長時間空置將直接影響房屋的增值以及出租收益。此外，按揭貸款的還應及時還貸，拖欠銀行按揭貸款將直接影響到購房者的信用記錄，不僅要承擔相應的違約責任，也將使購房者日後在該東道國處處受困。二是註意風險防範。購房者可選擇購買相應的財產保險，達到財產保值的目的。比如在沿海城市購買房屋，災害性天氣對房屋的損耗較大，購房者可以考慮購買相應的災害險，以確保財產安全。

近年來，國人非常青睞赴泰旅遊。泰國旅遊的景點有很多，從普吉島到芭提雅，再到清邁，每壹處都讓人想要留下來的沖動。泰國主要旅遊城市和旅遊區有“天使之城”曼谷、“東方夏威夷”芭堤雅、“泰國明珠”普吉島、“泰北玫瑰”清邁、“椰林海島”蘇梅島和“金湯城池”大城等。

國人親睞 泰國旅遊業推動房地產市場發展

泰國是世界上著名的旅遊目的地之壹，吸引了世界各國的遊客。旅遊業在泰國國家旅遊局的大力推動下，成為泰國主要的經濟收入來源，泰國也逐漸成為 很多華人理想的度假和長期居住地。隨著我國出境遊市場蓬勃發展，出境遊正從早期的獵奇式、走馬觀花式的觀光遊，向追求品質、享受心靈真正放松的安家深度遊 轉變。

近幾年，曼谷和其他泰國城市的房地產市場，已逐漸成為各路資本角逐的聖地。旅遊產業的帶動使得泰國已成海外房產投資者的首選。

自泰囧以來，泰國旅遊在國內急速升溫，泰國壹直以來都是世界上最受歡迎的旅遊目的地之壹。經濟在各個領域保持著活力,其房地產業最為突出。根據泰國政府的統計，泰國房產近壹半是由外籍人士持有。目前有180萬的外國退休人士在泰國生活，這其中大部分是歐美、日本人士。

泰國房地產市場的火爆，不僅依賴於各國置業者的購買力，還有其他利多因素，如境內享有常年熱帶氣候、合理的生活指數、熱情好客的民族習性、優質海灘等。隨著收入和消費水平的總體上升，海外置業已經不再只是為了賺錢或是移民，而為了提高生活質量和資產合理配置。

泰國遊客在觀光的同時，也開始大規模地置業，並將該產業作為第二個度假屋、或成為永居地。在泰國，有多種物業類型供買家選擇，從經濟實惠的30,000美元以下的開放式公寓，到超過300萬美元的豪華海濱頂層公寓，應有盡有。

近幾年，泰國房價穩步增長，房地產市場購房需求越發強勁。以泰國首都曼谷為例，2014上半年度統計顯示，曼谷公寓每平方米價格自2013年底 的8.8萬泰銖上升至9.4萬泰銖，價格上漲7%。而高層建築(八層以上)公寓平均價格為10.4萬泰銖，高於八層以下每平6.7萬泰銖的公寓價格。

有人認為每平近10萬泰銖的公寓價格過高，但隨著土地和建築成本飛漲，這個價格已被民眾接受。近輕軌站的公寓價格更高。曼谷北部和東部皆有68%平均入住率，屬熱門地區。

現在有越來越多的中國人在曼谷生活工作，需要購房和租房的人群在擴大。目前，中國人最喜歡曼谷兩個地方，拉差達和拉蓬，兩個地方房屋租金壹般在1.5萬泰銖-3萬泰銖，交通又很方便，很受大家歡迎。

人們關心中國香港房價多少錢一平，而中國香港政府稱，已下定決心解決住房需求和供給之間的不平衡問題，並確認未來將提供住宅用地。

港府出「辣招」 中國香港房價也難降

今年的土地供應計劃包括29幅住宅用地。中國香港金融管理局宣佈了第七輪針對中小型公寓市場的降溫措施，受此影響，短期內交易量可能會減少。

大多數新供應住宅用地可能在新界，預期能提供約16,000套新房。考慮到整體土地供應，預計2015年至2016年，中國香港的新房供應量約為19,000單元，符合政府的目標。

根據國際房產諮詢公司萊坊（Knight Frank）最新的中國香港月度回顧報告，儘管當地政府採取了各種降溫措施，中國香港中小戶型的房價自2010年起仍一直在上漲。

萊坊認為，新措施可能會影響未來數月的房屋銷售量，但鑑於首次購房需求強烈，對價格產生影響有限。

為給樓市降溫，港府推出的「辣招」 至今有：對於價格在7百萬港元及以下的住宅地產，房貸比率頂限由之前的70%降低到60%。市民貸款購買二套房時，其房貸總償債率由50%降至40%。

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