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隨著新加坡地鐵把多個郊外地區連接到市中心，讓乘客縮短了交通時間和享有便利，工作和居住地點的“去中心化”將能夠得到落實，而地鐵網絡的延伸也已明顯地提高地鐵站周圍住宅項目的吸引力和協助房價的增長。

新加坡地鐵系統使得新加坡這個島國的交通變得四通八達，也提高了土地用途的可能性。根據《新加坡土地交通：2014年統計簡介》，地鐵系統目前有五條主要的軌道路線、超過100個正在運作的地鐵站，以及超過250萬的日均搭客量。

新加坡地鐵站對私宅價格的影響分析

過去10年，環線（Circle Line）和濱海市區地鐵線（Downtown Line）竣工和投入服務。盡管環線是通往多數中央區地點的圓形路線，濱海市區地鐵線則把西北和東部地區連接到主要活動中心如中央商業區。

隨著地鐵把多個郊外地區連接到市中心，讓乘客縮短了交通時間和享有便利，工作和居住地點的“去中心化”將能夠得到落實。顯然的，地鐵網絡的延伸已經提高地鐵站周圍住宅項目的吸引力和協助房價的增長。

地鐵效應和靠近站點對房價的影響

盡管地鐵站壹般上對於周圍住宅項目的價格有正面的影響，但是據觀察，在地鐵站的不同發展周期當中，房價也跟著波動，有時在建造期間也會出現下行趨勢。萊坊（Knight Frank）調查了環線和濱海市區地鐵線的壹些選定的地鐵站，在宣布建造地鐵站前後，以及建造期間至竣工的平均價格走勢，並作出分析。

地鐵站計劃宣布不久後，靠近地鐵站的屋主通常都會因為潛在買家在這最初階段的買興大起而受益，這壹般會轉變為房價的上揚。從選定的壹些在濱海市區地鐵線地鐵站的方圓500米以內的私宅項目所取得的買賣禁令來分析，平均新銷售和轉售價格壹般都出現上揚趨勢。

其中，在公布前後的兩年裏，勿洛地鐵站的發展項目取得最大的價格漲幅（33.9％）。這比市區重建局所有住宅房地產價格指數（All-Residential Property Price Index）在同壹時期取得的33.3％增幅來得高。

這項價格差距很可能跟潛在買家願意為了住在靠近地鐵站的房子，而願意支付溢價有關。房價大起也跟2010年至2011年之間的新低利率環境所造成高漲市場情緒相關。

在宣布發出後，房子較靠近地鐵站的屋主，也因為房價可能有更大的上揚空間而獲益。在進壹步研究勿洛地鐵站壹帶特定項目的價格變化後，調查發現在地鐵站100米內Baywater的價格增幅是最大的，為21％。另壹方面，距離地鐵站400米的寓麗澤苑（Aquarius By The Park），增幅則是最低的，為19.5％。

地鐵站附近新推出的公寓項目，在地鐵站地點宣布後，也可能會設下新的價格標準。基於許多買家希望獲得更大便利和便捷交通的心理，發展商可能會在把地鐵效應考慮在內，推出更高平均售價的新單位。

從勿洛地鐵站壹帶新推出的公寓項目來看，在宣布消息後的壹年內，新銷售平均價飆漲32.8％至每平方英尺1004元。這項價格的攀漲也由Waterfront Key等項目扶持，其新銷售價格在同個時候大起32.3％至1013元的尺價。

盡管地鐵站地點的宣布可能推高附近壹帶的房價，但是這樣的價格漲幅並不長久，會隨著地鐵基礎設施開工而停止。建築噪音和對交通的幹擾等因素，會對附近項目的整體環境造成不利影響，進而打擊到房價。

根據對買賣禁令數據進行的分析，環線和濱海市區地鐵線地鐵站附近公寓的房價，在建築工程展開後的壹年內都下滑，前者（羅弄泉地鐵站）下跌0.4％，後者（勿洛水池路）下挫9.8％。

在地鐵站竣工後，隨著地鐵站投入運作及居民感受到地鐵站的方便，將形成房價可能出現調整的最後壹個階段。

在比較了全面竣工的壹些環線地鐵站附近的私宅項目價格變化後，調查發現，巴耶利峇地鐵站附近的項目在環線投入運作後的壹年內，取得了最大的價格增長，增加10.6％至每平方英尺806元。

城市發展（CDL）主席郭令明預計，新加坡住宅房地產的價格今年將繼續放緩。

他在集團的最新年報中說：“在具挑戰性的監管環境下，各類住宅房地產的價格預計都將繼續放緩。”

专家：新加坡房价今年将继续放缓

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他指出，政府的降溫措施還在抑制住宅單位的銷量和價格，平均租金也處於下行趨勢，轉售市場也疲弱。

“在此當兒，政府售地計劃下的土地中標價格依然強勁。雖然非黃金地段吸引的競標者減少，但黃金地段仍能吸引眾多發展商參與競標，競爭十分激烈，並令競標價相對偏高，這說明發展商也面對填補土地庫存的壓力。”

郭令明預計，信貸政策縮緊、新住宅陸續落成、對利率攀升的預期等眾多因素，也都將影響住宅房地產市場的需求，對價格形成壓力，進而也導致城市發展持續面對嚴峻的經營環境。

在這樣的大環境下，郭令明強調，城市發展會嚴謹制定在新加坡及海外的土地和房地產投資方針。在新加坡，集團預計會於數月內陸續推出兩個新項目，即位於坎貝拉通道的執行共管公寓和位於格蘭芝路的Gramercy Park。

至於海外，城市發展去年在美國、英國、意大利、日本、中國等地共收購了總值約13億元的資產，力求推動業務的多元化發展，希望通過開拓海外市場及開發新投資平臺來拓展業務。

郭令明說：“逆風預計將繼續橫行本地市場，全球經濟前景也同樣脆弱，但在此不明朗的前景下，仍會不時有好機會浮現，因此集團將做好準備隨時利用行業低潮來鞏固實力、拓展海外項目、多元化業務構成等。”

另壹方面，城市發展的年報也揭露，郭令明去年的總薪酬達921萬元，擔任集團副主席的胞弟郭令裕是672萬元，下壹代郭益智（郭令明之子）和郭益升（郭令裕之子）的總薪酬則介於55萬元至60萬元。

相比之下，郭令明在前年的總薪酬是介於900萬元至925萬元，郭令裕是介於750萬元至775萬元，郭益智是介於50萬元至55萬元，郭益升則是介於45萬元至50萬元。

目前，還有多家上市公司的年報尚未出爐，也有個別已出爐的沒揭露高管薪金。在揭露薪金的當中，壹些較高的包括星展集團總裁高博德（Piyush Gupta）的1012萬元，雲頂新加坡主席林國泰的介於900萬元至925萬元等。

郭令明預計，信貸政策縮緊、新住宅陸續落成、對利率攀升的預期等眾多因素，也都將影響住宅房地產市場的需求，對價格形成壓力，進而也導致城市發展持續面對嚴峻的經營環境。

新加坡市區重建局更換了15年未變的私宅價格指數計算方式，以更準確地反映本地私宅市場中的價格變動。

市建局指出，修訂私宅價格指數（Property Price Index）是因為新加坡私宅種類已日趨多元，不僅出現更多小型鞋盒私宅，早年興建的私宅也逐漸老化，顯著改變了私宅市場的結構。

新加坡私宅價格指數采用新計算法

昨天公布的今年第壹季私宅價格預估數據已開始采用新計算法。新計算法除了單位地契、落成狀態、私宅種類和地點之外，還考慮到更多影響屋價的因素，包括單位屋齡、單位面積、是否靠近地鐵站等。

采納了新計算法的私宅價格指數，除將與建屋發展局去年底開始采用同樣計算法的組屋轉售價格指數接軌，也能與日本和法國等市場的先進住宅價格指數並肩。

私宅價格指數的基年從1998年第四季調整至2009年第壹季，與去年底調整基年的組屋轉售價格指數壹致。

此外，私宅價格指數覆蓋的私宅範圍擴大了，能反映所有私宅的新推出和轉售價格走勢；舊指數的私宅涵蓋率約90％。

ERA產業主要執行員林東榮把指數新計算法形容為：“這就好比將水進壹步蒸餾至清至純。”

根據市建局文告，私宅價格指數過去采用的“分層計算法”（stratification），先根據私宅種類劃分小組，再取得每組價格中位數，按過去12個季度的移動平均交易量，為不同組別加權，綜合算出每季私宅價格指數。

這種方法較簡易直接，但隨著近年來私宅種類增加，它面對壹定的瓶頸，無法辨識私宅的新舊和大小，卻又不能進壹步細分，因為這可能導致指數波動性增加。

新計算法稱為“分層特征回歸法”（stratified hedonic regression），細分出影響房價的屋子特質，包括地契、屋齡、面積、地點等，並從指數中去除這些特質的影響，只留下受時間因素影響的部分，並改用按固定的權值來綜合算出每季的私宅價格指數。

固定權值（fixed weights）反映總體交易資產的價值，可減少指數因交易量起伏而出現的波動，當局將每隔三年檢討權值。仲量聯行東南亞研究部主管蔡炎亮認為，新計算法讓指數能夠反映房價在本質上的改變。

市建局的私宅租金指數也將采用新計算法。

值得註意的是，盡管新算法只從今年第壹季起生效，但若根據新算法進行回算，私宅價格指數過去壹年四個季度的跌幅，似乎都比按舊計算法的跌幅小。

按舊的計算法，整體私宅價格在2014年全年累計下滑4.0％；第壹季至第四季的跌幅分別是1.2％、1.1％、0.7％、1.1％。

按新計算法，去年第壹季至第四季的跌幅分別是0.7％、1.0％、0.8％以及0.8％。

對此，市建局發言人說：“累計價格跌幅上的微小差別是計算法改變所致，按新算法對2014年的私宅價格指數進行回算測試，顯示價格動態的大趨勢（跟舊算法）壹致，細節的差異並不大。”

欣樂國際執行董事麥俊榮表示，新舊計算法在變化率和波動率方面的差別極小，新計算法代替舊計算法“不會對買家的投資決定和政府的私宅政策帶來任何影響”。

開發房地產交易信息網站SRX的StreetSine聯合創始人兼首席技術官李俊旸表示，市建局的新計算法與SRX的計算法壹致，對公眾是壹件好事，他們做決定時可參照更壹致的數據。

私宅價格指數在采集原始數據方面也有所進步。新推出的銷售數據來自發展商，該數據將剔除所有發展商提供的折扣和回扣，以得出新推出單位凈價。

轉售和樓花轉售數據則來自土地管理局所收到的買賣禁令（caveats）；由於申請買賣禁令不是壹個強制性步驟，過去的轉售數據並不全面。

如今，市建局將從第三方，即國內稅務局獲取印花稅數據，使私宅價格指數覆蓋所有私宅。

市建局也將縮減私宅價格指數子指數，從目前近50個縮減至6個，以反映更廣泛的價格趨勢。

新加坡整體非有地私宅轉售價格在2月續跌，這是私宅轉售價格連續四個月出現下滑。不過，非中央區的大眾私宅轉售價格在2月持平。

根據昨天出爐的國大房地產價格指數（SRPI）預估數據，今年2月的整體非有地私宅轉售價格相比1月下跌0.3％，但這個跌幅比1月的0.9％跌幅（已調整數據）明顯來得低。

新加坡非有地私宅轉售價2月續跌

分析師認為，大眾私宅轉售價格持平以及整體非有地私宅轉售價格跌幅縮小，並不代表私宅轉售價格已趨向穩定。

他們指出，新加坡房地產降溫措施是整體私宅轉售價格壹路下滑的主因，房地產降溫措施若不放寬，這種趨勢就會在接下來壹年裏持續，私宅轉售價格的全年跌幅可達7％。

智信研究與咨詢總監王伽勝表示，即使房地產降溫措施真在下半年放寬，也不會促成私宅轉售價格快速回升，因為利率上漲將抑制買家的購屋興趣。

他認為，房地產降溫措施若在下半年放寬，私宅轉售價格全年跌幅可達5％。

王伽勝也認為，華人農歷新年也是整體非有地私宅轉售價格在2月下滑的另壹個原因，因為買賣雙方通常不會選擇在這段期間進行交易。

ERA產業主要執行員林東榮受訪時說，在所有地區以及種類的私宅中，中央區高檔非有地私宅公寓的轉售價跌幅預計將最大，因為這類房地產的買家受總償債率框架的影響更大，因而更趨謹慎。

從國大房地產價格指數來看，情況的確如此。中央區公寓（不包括小型公寓）在2月份的下跌幅度最大，環比下跌0.7％。

此前，中央區公寓轉售價也是1月份跌幅最大的私宅類別，跌幅為1.2％。中央區指的是第1郵區至第4郵區（包括金融區和聖淘沙升濤灣等），以及第9郵區至第11郵區等烏節路壹帶的黃金住宅區。

王伽勝表示，中央區高檔公寓出現更多房貸違約被迫拍賣的案例，或拉低該領域私宅轉售價格。

國大房地產價格指數也顯示，非中央區公寓的轉售價格保持不變。王伽勝表示，這可能是因為農歷新年期間推出的新私宅選擇不多，促使買家轉而考慮轉售市場。

至於面積不超過506平方英尺的小型公寓，2月的轉售價格下跌0.2％，這也是這類私宅的轉售價格連續第二個月下滑。王伽勝認為，隨著更多小型公寓陸續落成，這個領域的轉售價格將變得更不穩定。

展望接下來幾個月的整體私宅轉售市場走勢，林東榮認為，私宅轉售市場交易量會在3月上升，但價格依然不會出現回暖的跡象。

他也認為，相對私宅轉售市場，新推出私宅市場的表現會更好。

王伽勝也有同感。他說：“即使壹些轉售私宅價格比新推出項目來得低，買家也可能更願意購買新推出私宅單位，因為它們的設計較新。”

根據房地產交易信息網站SRX的預估數據，今年1月和2月的私宅整體轉售價格都保持不變。

在房地產降溫措施的持續影響下，新加坡豪華住宅市場過去兩年價格下跌兩成左右。但這也促使美國投資公司黑石集團（Blackstone Group）看好新加坡豪宅市場的投資潛能，開始在本地豪宅市場展開投資項目。

黑石集團共同創始人蘇世民（Stephen Schwarzman）日前在博鰲論壇場邊接受彭博社訪問時指出，公司去年趁本地豪宅項目價格下跌之際，開始投資壹些豪宅項目，預料這些豪宅項目價格將會隨著降溫措施撤銷而上調。

黑石集團進軍 新加坡豪宅市場

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他說：“降溫措施導致壹些房地產的價值大跌，而我們就是趁這些房地產價格下跌後開始買入。事實上，我們大概是去年進軍新加坡市場。隨著時間推進，我們相信這些降溫措施將會撤銷。”

黑石集團是世界最大的私募基金之壹。據了解，它去年以1億6400萬元買了高檔豪宅項目“21 Anderson”的34個單位，以及8300萬元買了Paterson Suites的18個住宅單位。這兩個項目都靠近烏節路，離中央商業區也僅十多分鐘車程。

大華繼顯分析師潘迪（Vikrant Pandey）表示，黑石集團的做法有如它之前趁著美國樓市崩盤時，低價買入許多房地產項目，並在美國樓市回暖後大賺特賺。

他說：“黑石集團似乎在找尋估值被低估的不良資產。在美國，它就從大眾住宅的租金收益和潛在價值中獲益。至於新加坡，豪宅市場則比大眾住宅市場更具備潛在價值。”

第壹太平戴維斯（Savills）研究與咨詢部主管張敏璋也認為，即便計入額外印花稅，黑石集團也是撿到極低價的豪宅項目。

他估計，黑石集團在這些交易中支付的平均尺價為2000元。“相比倫敦優質房地產項目的尺價高達3500元，本地豪宅項目在2000元尺價以下，可說是非常合算。”

分析師：高檔住宅價格未來三年料上漲達8％

萊坊（Knight Frank）咨詢與研究部主管陳姳潓也表示，公司最近收到壹些基金和高凈值人士對高檔住宅項目的詢問，顯示這可能是進場購買高檔住宅的好時機。她還預測高檔住宅價格接下來三年可能漲5％至8％。

另壹方面，新加坡房地產公司ERA的壹項報告指出，雖然新加坡樓市當前疲弱，但本地優質洋房（GCB）價格仍穩定上揚。

報告指出，從2010年至2014年，優質洋房的交易量從2010年的80個單位，猛跌約八成至去年的15個單位。但這期間，成交的中位數尺價卻上揚35％，從1107元上漲至1490元。

優質洋房可說是新加坡最頂尖的私人住宅房地產類別。根據市區重建局的定義，優質洋房必須是只有兩層樓高的獨立洋房，占地至少1400平方公尺（1萬5070平方英尺），並坐落在第10、11、20、21和23區裏的指定39個優質洋房區。

目前，新加坡約有2800間優質洋房，由於它非常稀有、單位總價高，所以它的買家往往非富則貴，單位價過去幾年也壹直保持在至少2000萬元的水平。

ERA產業優質洋房部門主管林俊慶指出，優質洋房壹般是屬於富裕人士的高檔房地產項目，這些人的持守能力較強，所以優質洋房交易較不易受到市場價格波動影響。加上優質洋房這壹類別的供應不多，在供不應求的情況下，使到優質洋房價格在疲弱樓市中仍維持穩定性和韌性。

他說：“由於優質洋房這壹類別的高檔房地產項目供應正逐步減少，預料它的價格會繼續上漲。”

新加坡《聯合早報》近日報道，新加坡政府發行新加坡儲蓄債券所得的資金，將和新加坡政府特別債券及新加坡政府債券壹樣，會用來進行投資。

新加坡政府發債所得資金將用作投資

根據政府債券法令，新加坡政府發行債券所得的資金不可用來資助國家建設。

根據財政部之前的聲明，新加坡政府發行債券所得，皆以政府存款存入新加坡金融管理局。當局進而通過外匯市場，將款項轉為國外資產。這些資產大部分屬於長期資產，因此交由新加坡政府投資公司（GIC）長期管理。政府投資公司並不擁有這些資產。

據了解，發行儲蓄債券所得的資金，預計不會讓GIC管理的資產顯著增加。