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如果今年頭兩個月總投資額高達420億美元的買入力度得以保持，那麽2015年日本大型公共養老基金及其他投資大額買入置外國股票及債權的金額將創10年新高。

按照這個速度，大型投資者的日元流出量將超30萬億，創下政府自10年前開始該項數據統計來的新高，幾乎與過去五年的總和持平。

這壹趨勢將使日元進壹步承壓，本月早前，美元/日元創下2007年7月以來新低。

上述資金流出的態勢讓油價低廉以及日本出口轉強燃起的盈余希冀煙消雲散，人們原本期望去年1060億美元的赤字轉為順差。

日本沈重的養老金負擔使得基金開始投資海外投資，使得投資組合多樣化，以求獲得比日本政府債券微薄收益更高的回報。

即便養老基金已經觸及其資產配置的限制，但在市場普遍預計美國將在今年晚些時候升息之際，日本央行仍堅定實施量化寬松政策的舉措將進壹步推動海外投資需求。

野村證券（Nomura Securities）東京首席外匯策略師Yunosuke Ikeda表示，即使公共養老基金沒有購置海外資產，日元也不會立刻走強。只要美國升息，海外投資必受追捧。Ikeda還表示，私營企事業單位和部門有望在2016年填補公共基金的缺口。

投資者紛紛轉向海外投資的起因是3年多前日本首相安倍晉三開啟的通貨再膨脹政策。

日本央行印鈔購債的寬松政策旨在提振經濟，走出十多年來的通縮，此舉使得日本國債收益創紀錄新低，壹些債券收益率已然為負。與此同時，美元/日元也已從2011年10月75美元的歷史高點貶值了37%。

面對如此巨變，日本政府退休金投資基金（GPIF）改變投資策略，遠離國內投資。GPIF手持130萬億日元（約合1.08萬億美元）投資組合的世界最大養老基金。

GPIF2014年10月宣布，它將外國債券持有量從11%增加到15%，並將外國股票投資額從12%增量至25%，與此同時大幅減持日本政府債券，持有量將從60%降至35%。

日本其余三家半公共養老基金（投資組合總和約30萬億日元），也已紛紛跟隨GPIF的步伐。

Mitsubishi UFJ Securities東京首席貨幣策略師Daisaku Ueno表示，GPIF購買海外資產對日元造成的壓力剛開始消散，這三家養老基金的外購之舉又向日元施壓，日元將持續疲軟。Ueno還表示，如果私人投資者也加入外購熱潮，那資產將進壹步外流。

日本郵政會長2月表示，其銀行部門將盡快重審其205萬億日元（約合1.7萬億美元）以債券為中心的投資組合，暗示其投資策略將發生重大變革。

Ikeda估計，日本四大養老基金在過去的8個月內，每月均各自購置了近1萬億日元的海外股票和證券，並預計，在未來的12個月內，四大基金會再投入12萬億日元。

花旗證券（Citigroup Securities）東京外匯策略主管Osamu Takashima表示，既然GPIF有意更多的投資風險資產，那其可能會再購入8萬億日元的海外股票和2萬億日元的海外債券。

如果GPIF作出上述決定，那麽美國華爾街股市將大大獲益。

Takashima還表示，美國市場在GPIF的股權投資基準中占比甚高，相比之下，在歐元區的投資只是壹小部分。

近年來，隨著我國經濟的增長、人民幣的升值，以及國內房地產市場的低迷，投資者日漸把視線轉向海外市場。數據顯示，2014年中國內地的投資者在境外的房產投資額增長了25%。

雖然壹些海外房產收益可觀，但由於缺乏對海外的法律和項目的了解，國人的海外“淘金夢”可能暗藏著種種風險。中新網房產頻道調查發現，雖然當地的房價未跌，但受匯率因素的影響，有投資者購買的海外房產反而出現了貶值。

國內房產投資收益下降 國人轉戰海外市場

過去的樓市“黃金十年”期間，國內房地產市場投資回報率較高，但去年以來房價步入下行通道，收益率也持續走低。國家統計局的數據顯示，2月70個大中城市中，房價同比出現下跌的有69個，說明這些城市房價比壹年前還要低，這也意味著，在過去壹年中入市的多數投資者不僅沒賺到錢反而虧了。相比之下，收益較為穩定的海外房產日益成為投資者的新選擇。

近期，世邦魏理仕發布的《2014年亞洲境外房地產投資數據》顯示，2014年，來自中國內地的房地產投資者在境外的投資額實現同比增長25%，達到了101億美元。

壹些海外地區的房產收益也高於中國，世邦魏理仕中國區研究部主管、執行董事陳仲偉告訴中新網房產頻道，以美國為例，購買商品住宅毛收益率壹般在5-6%，扣除物業費、房產稅等費用後，應該比國內壹些大城市2-3%的凈回報率要高。

海外房產的收益率也比較穩定，北京理工大學房地產研究所所長周畢文在接受中新網房產頻道采訪時表示，國外沒有大規模的房產建設，不太可能像中國壹樣出現暴漲，以自住、改善需求以及人口的遷移引起的需求為主。

海外置業的人群中，不僅僅是個體投資者，各類機構和開發商的海外投資步伐也明顯加快。陳仲偉分析，置業者主要是三種人群，第壹種是高凈值人群(個人金融資產和投資性房產等可投資資產較高的社會群體)，主要目的是移民、子女教育、投資等；第二種是機構投資者，主要出於優化資源配置的考慮，比如2013年安邦保險購買的倫敦地標性建築——勞合社大廈，不僅收入了約6.1%的收益，還起到了宣傳品牌的作用；第三種是開發商，基於分散風險的考量，近年來萬科、綠地、碧桂園等加大了海外投資。

受匯率影響 部分海外投資者不賺反賠

盡管投資者的算盤打得精，但海外房產並不是穩賺不賠的買賣，匯率的起伏成為決定房屋價值的壹項重要砝碼。

2012年，做建材生意的王先生以近400萬元人民幣的價格在日本東京買了壹套房子，現在估值大概430萬元，每個月還可以收到18萬日元(約合人民幣9253元)的租金。但他表示，“考慮上日元的貶值因素，房子可能還虧了”，不過他近期不打算出手，“房子靠近東京2020奧運會的主賽場，位置還不錯，我也看好東京房子的前景”。

王先生的海外置業經驗並不是個案。2011年，劉女士在加拿大多倫多花費43萬加幣購入了壹套Condo(“分戶式產權公寓”，是壹種比普通公寓高級的公寓物業)。劉女士表示，幾年下來，房子價格比較穩定。雖然是自住，不太在意房屋是否升值，但考慮到加幣兌換人民幣的匯率，房子也貶值了。

對於匯率“吃掉”房產收益，抑或讓房產變相貶值的現象，中原地產首席分析師張大偉分析，這是由於人民幣升值所導致的，但從最近來看，美元走強，人民幣升值的力度在減弱。周畢文也談到，購買海外房產更多的是資產和匯率的轉移，從操作層面來看，投資者在人民幣升值的時候買入，貶值的時候賣出換回人民幣，這樣收益是增加的，反之會出現虧損。

張大偉還指出，投資海外並不是說收益會超過過去十年的國內樓市的收益，更多的是投資者分散投資的壹個辦法，尋求資金的避風港。他還談到，海外資產的收益相對比較穩定，壹般都是長期投資，主要看的是出租回報率。

據彭博社報道，挪威主權財富基金正在為首次投資亞洲房地產做著最後的準備，該基金已在世界最大的幾個城市建立了投資組合。

該基金的名稱為“政府全球養老基金”（Government Pension Fund Global），以石油收入為基礎建立，有8700億美元資產，總部位於挪威首都奧斯陸。它的房地產投資主管Karsten Kallevig說，在考察了亞洲的投資機會後，決定把投資範圍縮窄至新加坡房地產和東京房地產。

日本優質房源推薦

“東京是世界上最大的房地產市場，”他在3月20日的壹次采訪中說。盡管尚未確定投資金額，“但在亞洲的投資規模會很大”。

綜合考慮增長潛力和供應限制兩方面因素，該基金計劃在全球尋找10到15個城市作為投資目標。目前該基金已經擁有紐約、巴黎、倫敦和柏林等多個城市的房地產資產。去年，它在房地產方面的投資金額達到180億美元左右，占其總資產的2.2%，該基金正計劃將這壹比例提高至5%。

“重點在於特定市場而非行業。”Kallevig說，“當我們談及新加坡和東京時，我們指的是這些城市‘較好’的部分。我推測寫字樓將是主要投資對象，在東京和新加坡的核心地段並沒有多少購物中心可供購買。”

日本首相安倍晉三在2012年上任後，承諾重振世界第三大經濟體。據日本房地產經紀商Miki Shoji Co.介紹，日本的商業地產市場正顯示出復蘇的跡象——東京的寫字樓空置率已經從壹年前的7%降到今年2月的5.3%。

盡管新加坡的面積比紐約還小，但是近年來由於不斷增長的財富和外國人的湧入，房地產市場蓬勃發展。仲量聯行稱，由於供應有限，去年新加坡樓市最大的增長出現在中央商務區，該區域寫字樓的租金上漲了14%。

挪威主權財富基金2010年被獲準進入房地產領域，而此前只能投資股票和債券。該基金去年的房地產投資組合回報率為10.4%，總回報率是7.6%，為2011年以來的最小增幅。它向市場警告稱，基金回報率有可能降至歷史最低點，如果主要政府債券市場沒有好轉、發達國家市場增長緩慢，前景可能更悲觀。

Kallevig說，和早前在歐美投資時壹樣，該基金將通過尋找合作夥伴來實現在亞洲的擴張。他同時對媒體稱，有可能在今年第二季度進入東京和新加坡市場。

外媒稱，據日本房地產服務公司JLL稱，2014年東京都內被買下的地產中，約有2成是被海外投資者買去的。

據日本媒體報道，3月18日發布的2015年公示地價，相對於日本3大都市圈（指首都圈、大阪周邊、名古屋周邊）和地方中心城市地價的上升，地方產業低迷地區的地價卻在持續下跌。

日本房產推薦

在低利率、股價上漲及日元貶值的背景下，國內外資金都集中於投資中心城市土地而導致地價上漲。但對於普通老百姓來說，擁有自己的住房卻變得愈加可望而不可及。

在大阪道頓堀的商業大樓“中座食倒大樓”前，身著紅白相間服裝的“食倒太郎”在門前迎客。這座可稱為難波（大阪地名）象征的建築，在2月被投資基金尊尚集團國際控股有限公司收購。

出資收購是臺灣的投資家。董事小野耕司表示，“很多因制造業等取得成功的臺灣企業家都表示，希望購買地產”。據說，他們還計劃以大阪、福岡、劄幌為中心購置地產。

東京站前黃金地段的高層辦公大樓“Pacific Century Place 丸之內”，於2014年10月被新加坡政府的投資基金以1700億日元（約合人民幣87.3億元）收購。此外，2015年1月，中國政府的投資基金也以1400億日元（約合人民幣71.9億元），收購了以婚宴場所聞名的東京“目黑雅敘園”。這比半年前，森信托投資公司買下該地的價格高出了100億日元（約合人民幣5.1億元）。

據房地產服務公司JLL稱，2014年東京都內被買下的地產中，約有2成是被海外投資者買去的。此外，國內某投資基金負責人稱，“趁著日元貶值的時機，有些海外投資者給出的價格甚至是從前的1.5至2倍”。

其中，來勢兇猛的是來自臺灣的投資者。據說，因臺灣當局加強土地交易征稅，投資者提高了對日本房地產的關註。日本的銀行於2014年4月，在臺北市內舉行了面向富裕階層的投資咨詢會，約有60名投資者參加。會上，大家紛紛提出“高級住宅區在那裏？”、“哪些地區人口增加？”等問題。負責說明的銀行負責人稱，“包括日元貶值的影響，跟臺北、新加坡比起來，東京的地價變得相對較低”。

試問海外置業到底有多火？來自世邦魏理仕數據統計顯示，中國（大陸）境外投資在2014年實現同比增長25%，達到101億美元，再度創下歷史新高。

伴隨人民幣國際化步伐的加快及前不久人民銀行曝露的QDRI機制，中國人今後將獲得越來越多海外的投資機會。這是大市場趨勢下的必然走向，該政策也表明政府不限制投資海外房產，且未來中國的貨幣政策、外匯管制政策、投資政策將鼓勵熱錢投向海外房地產。隨著國內多元化海外投資混戰不斷升級，加之境外政府推動，接連刺激著中國買家，預計2015年將是中國投資客重點關註海外地產的“黃金年”。

新趨勢年輕富豪投資置業熱情高於父輩

在最新萊坊與中銀國際共同發布的《財富報告》中顯示，未來十年，中國的十億富豪數目將迅猛增長，將從2014年的184位進壹步增加至338名，中國也將成為全球十億富豪人數增長最多的國家。

與此同時，在對目前超高資產凈值人士投資傾向調查顯示，超高資產凈值人士越來越註重將物業視為他們主要的投資類別。就亞洲的超高資產凈值人士而言，物業在他們的投資組合中平均占38%。住宅物業是最受歡迎的投資類別，84%的亞洲理財顧問表示其客戶對該類別更感興趣，其次是寫字樓（68%）。其中，中國內地和中國香港的超高資產凈值人士平均每人分別擁有4.7和4.6個住宅物業，居世界前兩位。

調查發現，新壹代超高資產凈值人士來對房地產的吸引力尤甚，45%的受訪者表示年輕壹代富豪客戶對房地產的興趣要高於父輩。萊坊董事及上海研究及咨詢部主管楊悅晨表示：“特別是在中國，近幾年的趨勢表明，越來越多的中國富人走出國門，在發達國家購買心儀物業，海外地產成為他們新的投資方向。盡管部分國家已經出臺或準備出臺更多的限外政策來避免過多的中國人投資推高本國房價，但我們預計未來十年，房地產投資仍將在中國高資產凈值人士的資產配置中占據重要比重。”

新面孔新投資者不斷湧現帶來新資金

在近半年的海外大宗交易市場上，國內保險公司和國內投資基金表現的尤為活躍。去年安邦保險擬以19.5億美元收購紐約的華爾道夫酒店；中國人壽隨後又以13.3億美元收購位於倫敦上河岸街10號大樓；中國第二大保險商平安保險以4.16億美元收購倫敦的勞埃德大廈；2014年11月，陽光保險集團以4.63億澳元的創紀錄價格收購悉尼的喜來登公園酒店。險資在海外市場上集體爆發，同比增長100%。

根據相關規定，保險資金境外投資總額不超過上年末總資產的15%，但從目前來看，其投資總額僅占到1-2%。因此，預計2015-2016年保險公司還將在海外市場上大展拳腳。但保險公司也有其局限性，萊坊董事及大中華區研究及咨詢部主管紀言迅表示，保險行業由於資金的流動性要求和較小的抗風險性，決定其物業投資只能在門戶城市的核心區域，但隨著這些城市普遍存在土地稀缺的情況，險資可選擇的余地也就較小。

未等保險公司褪去海外投資的熱度，海外市場上又迎來了“東方新面孔”。超高凈值人士、中小型國有企業和民營開發商再度加碼市場熱度。據了解，企業大多來自房地產，而超高凈值人士則領域廣泛，其中知名度最高的就是SOHO張欣2013年以7億美元巨資購入美國紐約地標通用汽車大廈40%的股權。但隨後有越來越多的個人投資者進入海外房產投資，曾有壹位買家以4億元價格用個人名義收購澳大利亞某壹寫字樓項目。業內人士表示，個人投資的靈活性更大，遇到單價比較便宜的壹些投資性房產，可以拆分買賣。

今年年初，萬達、復星又在澳大利亞完成兩宗高額寫字樓收購。在老投資者和新投資者都湧入的“紅海”下，2015年的海外市場也更為激烈。

新目標投資者正著手尋找新市場和新資產

世邦魏理仕中國投資物業部執行董事及主管邵律指出，中國投資者不再局限於傳統目標市場，因此投資策略也發生了變化。2013年，60%的境外投資集中於全球五大投資目的地，而2014年五大市場的比例下跌至39%，歐洲大陸的巴黎以及美國的洛杉磯、舊金山和華盛頓都成為新的投資活躍地，甚至壹些資源型的中東、非洲區域也吸引了部分投資者。

不僅城市在擴張，投資者也在著手尋找多樣的資產組合。除了寫字樓仍然最受人青睞，尤其是對於新投資者來說，酒店和工業地產項目的投資也出現了大幅增長。投資者們認為新市場和新的資產類別可以帶來更高的收益，且競爭壓力更小。此外，滑雪場、酒莊和馬場、牧場等也受到投資者的青睞。上海鵬欣集團就在2012年時，購買了新西蘭16個牧場；另據了解，綠地將在馬來西亞投資壹個面積達3平方公裏的科技產業創新園區，項目坐落在馬來西亞和新加坡交界處。

邵律認為，亞洲投資者繼續關註海外投資。這壹趨勢在亞洲機構和私人投資者，以及中國開發商中最為明顯，他們無壹例外地都在尋找全球主要市場中高收益、高質量的資產項目。

中國人海外置業的波瀾壯闊，不僅是中國人移民潮、留學潮及投資潮等幾種力量綜合作用，同時也是中國逐步擴大開放程度和快速融入全球的真實寫照。

自塞浦路斯2012年對中國開放“30萬歐元房產獲綠卡”的政策以來，壹些歐洲小國逐漸成為中國人海外購房潮中壹個新的熱門選擇。

在2013年試水成功後，西班牙、葡萄牙等歐洲多國的購房移民項目於2014年開始迅速增長。進入2015年有消息顯示，西、葡購房移民或進壹步放寬申請條件。

在加拿大、美國等主要移民目的地，新移民帶來的剛性需求強勁、增長迅速，由此催生了當地房地產市場的火爆局面。對於意在紮根住在國的中國人而言，買房仍是他們“移民夢”的重要組成部分。

除了移民夢，留學潮也被認為是推動中國人海外置業的重要因素。中國教育部3月5日發布的2014年度中國出國留學人員情況顯示，2014年度中國出國留學人員總數達45.98萬人。

為了提高孩子國外學習的可能性，越來越多的中國買家紛紛出手全球大學城的高端房產。壹些經濟能力較強的留學生家庭，考慮到子女在國外租房不如買房，也紛紛加入海外買房行列，有的家庭甚至購買大面積房產，壹部分用於出租。而且隨著“低齡化”出國留學趨勢形成，“以房養學”漸成留學移民新熱點。日漸增多的留學生群體也激發了中國買家海外投資“學區房”的熱情。

除了傳統的移民、養老、子女留學等需求外，“優化家庭資產配置”也成為海外置產的新趨勢。專家指，中國人在海外進行房地產投資體現了投資多樣化。如今，國內房地產市場觀望情緒漸濃，荷包充實的中國人從普通投資者到地產商，均不約而同都將目光投向廣闊的海外市場。

據了解，在不少擁有永久產權的國家，首付低至壹至兩成，貸款快捷便利，澳、英等發達國家中心旺區的年出租收益基本能蓋過按揭費用。

“中國買家購買力強勁 被指擡高美國舊金山房價”、“倫敦再現樓市泡沫 英媒稱中國買家推高房價”、“中國買家豪購澳洲1/8新房 被指推高房價”……隨著越來越多的中國人赴海外置業，甚至成為部分國家和地區房市最大的海外顧客群，諸如“推高各地房價”的報道亦頻見報端。

有分析指，全球化年代，中國人海外購房很正常。但蜂擁而至的中國買家讓外國政府又喜又憂、“欲迎還拒”。

澳大利亞政府最近準備出招，對外國購房者征稅。針對是否中國買家推高房價的大討論，澳業內人士認為，政府政策正從支柱產業礦業偏向房地產業，這才是房價上漲的根本原因。澳財政部聯邦議會秘書史蒂文·喬博稱，房價上漲的罪魁禍首是政府政策導向和房屋短缺現狀，並非外國投資者。

新西蘭工黨黨魁Andrew Little認為，最新房價數據反映出奧克蘭房地產市場存在大問題，其論調是海外投資者將首次購房者擠出市場。新經濟研究所首席經濟師Shamubeel Eaqub估算，海外買家最多只占當地房地產市場8%，不算主力，就算對海外投資者限制也不會根本上解決房價通脹問題。新西蘭總理約翰·基稱，中國買家投資房地產問題並不大。

針對中國買家推高房價的說法，法國巴黎房地產中介瑪麗則表示：“我壹半以上的客戶都是外國人，他們來自俄羅斯、中東、英國、美國以及中國。目前，中國客人還不是我最大的客戶源。”

雖然海外投資形勢趨好、多種貨幣匯率走低使得中國人海外置業風潮漸起，購房熱情進壹步升溫，但是不可否認購房過程中仍然面對著許多風險與不確定因素。專家表示，購房過程中存在諸多風險、仍需謹慎對待。

據分析，海外購房不能將國內買房思路套在國外，投資前需要了解投資國家的政治、經濟以及生活方式等情況。購房過程中，最好聘請專業中介機構和律師，否則很難徹底明白當地貸款等政策。總之，海外置業要避免產生不必要的損失，那樣就只能變成“看上去很美”。

隨著全球氣候變暖導致海平面上升，沿海低窪城市因此面對更為嚴重的洪水威脅。而泰國每年壹到雨季就會深受水災之苦。為了解決這壹問題，泰國開始在水災高發區測試可浮於水面的兩棲房屋。

報道稱，這種兩棲房屋造價280萬泰銖(約54萬人民幣)，房屋的底部貼附著壹個個裝有泡沫塑料的鋼鐵浮筒，壹旦發生水災，這些浮筒會使屋子浮動起來，撐離地面約3米。專家認為，這種房屋或可成為抗洪救星。

據悉，負責為泰國國家房屋局設計和建造該屋的建築設計師楚塔指出：“我們可以築起圍墻阻擋洪水，但這並不是長遠之策。我們最好不要和大自然對抗，而是應該順應大自然，兩棲建築就是其中壹個解決辦法。”

在泰國，越來越多建築工程選擇以回歸傳統來應對水災，例如在建築物底部加上木樁或是把房子蓋在駁船上。此外，曼谷正在招標興建壹個有300個床位、離地4米的醫院，地點靠近曼谷南端面向泰國灣的水災高發區。

報道指出，今年8月，曼谷主要國際機場附近將動工展開另壹個抗洪工程，在湖面上建壹個浮動的單層房屋。這個耗資300萬泰銖、面積100平方米的房子，停靠在湖岸邊，它將配有電源供應以及壹套軟管排水系統。

據悉，這個浮動房屋以及上述的兩棲房屋都是泰國國家房屋局展開的實驗性計劃，為的是確認哪些建築材料最適宜用於水災高發區，以及預估在災區建好這些房屋所需的時間。

泰國曾於2011年發生大水災，全國三分之二的土地被淹沒，6700萬人口當中有五分之壹生活受到影響。

荷蘭建築公司“Waterstudio”創辦人奧瑟斯曾表示，1850年的曼谷是最佳的抗氣候災害模式。當年，這座城市九成建在水上。他說：“當時沒有水患風險，水災也沒有造成任何破壞，因為洪水壹來，房屋就自然上浮。”