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经济前景

英国第三季度经济活动持续增长，在脱欧影响下形势看似平静。商业调查显示，GDP较上一季度增加了0.5%，这一趋势将延续至第四季度，所有行业的采购经理人指数（PMI）保持在50以上。服务行业作为主要经济部门，近10个月来的PMI增长率最高，截止至11月份达到55.2。制造业PMI虽回落至53.4，但仍连续第四个月保持增长。由于英镑疲软，海外投资需求更加强烈，但投入成本压力增加。同时，建筑业PMI略微上升至52.8。自3月以来商业积极性达到最高，业务量也在6个月内首次增加。

近几个月英镑或有回升趋势，意味着“软脱欧”可能性增加。10月，消费者物价指数（CPI）略微降至0.9%，预计2017年底将达到峰值。截止至9月，失业率达到3个月来的史上最低值（4.8%），工资总额大幅增长2.3%。但10月份申请失业救济的人数增加了1万。尽管近期发布了许多积极的经济数据，美联储收缩货币预期，或将于中期转换立场，预计在短期内货币政策不会有变化。

地产总体预测

2016年地产总回报率预计可达1.6%，其中资本价值增长为-3.2%，收入回报为4.9%（剩余-0.1%）。这一数据高于高力国际（Colliers International）的预期，第四季度的回报率前景更佳。预计2017年资本价值增长为-3.1%，收入回报为5.3%（剩余-0.1%）。

2016年，所有资产收益预计将缓和27个基点（bps），根据欧盟公投结果对投资需求和贸易活动的影响，2017年或为21bps。零售地产行业情况相对较好，2016年收益下降27bps，2017年或下降25bps，主要取决于伦敦和英国东南部地区店铺的效益，购物中心、零售仓库和超市等均面临压力。

过去5个月，公投后的业主市场普遍增强，租金也呈静态或略微上涨。根据预测，2016年租金增速放缓至1.8%，2017年或微降0.2%，2016-2020年平均增速为1.1%。欧盟公投对投资活动产生了明显影响，预计2016年贸易总额约为500亿英镑，而2015年时这一数据为70亿英镑，形成了鲜明对比。预计2016年资本价值增长下滑3.2%，2017年将进一步下降3.1%。

零售业地产

零售业地产由于经济风向利好以及高额折扣，销售增长较为稳定，但问题仍然存在。租金上涨的问题并不突出，薪资增长或将无法与通货膨胀持平，消费者信心随着脱欧进程有所削弱。预计2016年所有零售租金增幅将达1.0%，到2017年或降至0.3%。

2017年，伦敦市中心的商铺（3.5%）受益于英镑贬值和高昂的旅游开支，仍是租金上涨的主要驱动力。但英政府即将推出新商业税，于2017年4月开始生效。此举也将影响东南部地区，房租增长趋势或逐渐冷却，预计2016-2017年增幅将从1.7%降至1.0%。英国其他地区的租金增长趋势也将放缓，到2017年或下降1%。BHS的倒闭和玛莎百货30家门店的关闭增加了市场供应，除黄金地段外，BHS的店址只对一镑店具有吸引力，但前提是以BHS曾经的租金折扣为基础。

购物中心、零售仓库和超市回报率可能不佳，2016-2020年三者IPD租金增长平均将分别增加0.9%、0.5%和0.8%。2016年零售地产总回报率将降至0.3%，2017年将回升至1.7%，2016-2020年平均回报率约为4.6%。

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（据英中时报）

 

据《每日电讯报》，由于支付能力下降与市场不稳定，全英经济增长放缓，伦敦9月至10月房价随之下跌。

据国家统计局（Office for National Statistics），伦敦房价下跌1.2%，年增长率降至7.7%，是2013年6月以来最小增长。

全英环比增长很大程度上处于停滞状态，10月份仅增长0.1%。这意味着英国年增长率仅为6.9%，低于9月份的7%。但英格兰东部除外，房价年增长率为12.3%。

第一太平戴维斯(Savills)数据分析发现，与7至9月房均价变动相比，近期房价放缓明显。与4至6月相比，伦敦7至10月房均价下降了0.43%。2015年同期（7至10月），增长水平为3.55%。与7月相比，全英7至10月房价仅增长0.4%。

第一太平戴维斯住宅研究主管Lucian Cook表示，年度数据屏蔽了一些东西，可能是“房价增长实际放缓显现的脱欧情绪和市场驱逐情况”，也可能是由于4月份印花税上调3%后，出租交易减少。

Cook补充道，房价增长放缓表明2017年房地产市场热度冷却。

IHS环球透视 ( IHS Global Insight )经济学家Howard Archer说:“随着2017年的发展，我们预计房价将面临越来越大的压力，并且可能会基本持平。事实上，我们不排除微幅下跌。”

他补充道：“2017年，购房者基础将逐步恶化，但皇家测量师学会（RICS）上周报道的市场房屋数量纪录低点可能比它还严重。”

普华永道（PWC）房产经济学家Richard Snook称:“虽然年通货膨胀率居高不下，过去三个月房价几乎无变化。如果这一趋势持续到2017年，我们将在新年（New Year）看到增长速度明显下降。我们计划2017年英国房价增长率达2 %至5%之间。”

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（据英中网）

 

房价增长前景黯淡

尽管脱欧公投，导致民众对房市信心短暂大幅下降，但入秋后英国经济和房地产市场状况远好于预期，英国主流市场发展都继续保持强劲，2016年房价年增长率将最终定格在5%。但增长前景黯淡。

多数地区市场均为正增长，威尔士除外。2016年伦敦仍是房价增长的领头羊，预计到年底时，英格兰东部和东南部地区的房价增长可超越大伦敦地区。

在过去12个月内，伦敦已经出现了明显的房价增长放缓趋势，到2017年这一趋势将向更多地区蔓延，大伦敦地区房价也将略微下降。

退欧导致的不确定性是市场疲软的主要原因，这对消费者信心也会产生负面影响。此外，针对房东的税收改革将减少投资者对住宅的需求，限制房价上涨带来的压力。

纵观伦敦主要市场，2016年西伦敦房价下降7%意味着市场底价即将发生调整，而2017年外伦敦地区的房价底价或将进一步下调。

对伦敦市中心的房东而言，租房市场是混乱的一年。尽管租户需求很大，但与强大的出租房供应相抵消。莱坊国际（Knight Frank）认为，2017年房租可能再次下跌，但规模小于今年的价格调整。

整个英国的租房市场表现相当积极，符合增长预期。若房东受增税影响开始抛售房产，租金可能会上涨。

伦敦高端住宅市场

由于英国的脱欧事件和唐纳德·特朗普（Donald Trump）胜选，经济信心受到影响。但实际上，财政政策仍极大的限制了伦敦高端住宅市场的需求。

目前，房市的询价情况充分体现了高额印花税率带来的影响，交易量逐渐提升。这一趋势或将继续加快，此外监管环境也在不断变化，人们对伦敦高端地产的接受度将越来越大。

另外，以海外货币计价的购房者还将继续受益于利好的汇率，房产交易量也将上升。

租赁市场的住房存量继续攀升，房租增长速度继续下降，这一状况会在2017年有所改变。一些房东因为将面临，高昂的房屋保管费用和租金下跌，因此他们可能选择出售所持住房，减少存量以维持租金水平。

英国主要住宅市场

与伦敦房市相似，印花税增加仍是遏制房价上涨和高端市场积极性的主因。

印花税改革最早于2014年12月提出，随后针对个人额外购房加收3%印花税，此举使购房者更具价格敏感性。最终英国房市将两极分化，或是一路走高，或是保持不变。

2017年，较为较富裕城镇的房地产市场持续强势，房价持续上涨，但未来12个月内，两级差距会因农村地区房市发展而缩小。

目前的市场需求仍存在较大弹性，但合理的房价仍是关键，尤其是那些符合最高印花税率，价值超过150万英镑的房产。

英国租房市场

2016年，英国多数地区私人出租市场租金上涨，但增速较上一年放缓。苏格兰是出现月房租下跌的唯一地区，同时，1月至9月，伦敦租金增速从3.9%降至2.7%。

莱坊国际的分析显示，2016年前三个季度，英国私人出租市场的年差为2.2%，2015年同期则为3.5%。

2016-17年大幅限制购房将改变出租市场的平衡。买房出租市场的发展受到更严格抵押贷款条件的制约，而目前买房出租投资者还面临着免税额削减。

此举或导致租金上涨，但也受市场需求、就业、内部移民、海外移民或首次购房者抵押贷款负担能力的影响，同时Help to Buy政策将于2021年停止实施。

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（据英中时报）

 

 

据《每日邮报》，哈利法克斯（Halifax）从多种来源搜集数据计算出，自2006年以来，私有住宅总价值增长了1.9万亿英镑，达预估的5.6万亿英镑。

哈利法克斯表示，在过去十年，现存住宅价值达51%增长速度，比零售物价指数通胀程度还快，这期间还上升了33%。

每套住宅均价为24.1682万英镑，高于2006年的17.3837万英镑。

哈利法克斯房产经济学家Martin Ellis说:“2016年，英国私有住宅总价值估计为5.6万亿英镑，达最高记录。在过去的十年，高房价和私有住宅数量的增加使住宅总价值增加1.9万亿英镑。英国家庭持有的房屋资产处于健康状态，超过4.2万亿英镑的住房资产总额多于抵押贷款价值。自2006年以来，房屋资产增长了1.6万亿英镑。近三分之一房主无未偿抵押贷款，他们的财务状况更好。”

相关资讯：英国 | 九成租户付不起5%的首付 无法登上房产阶梯

（据英中网）

 

 

据研究，英国有十分之九的租户因无法凑齐足够的首付，而无法登上房产阶梯。这些租户甚至连所需首付的四分之一都无法负担。

这份由Equality Trust慈善机构出具的报告指出，在英国的租房家庭中，有86%的租户，即约600万家庭，无法缴纳5%，亦即8,838镑的购房首付款。

由于租金高昂，尽管抵押贷款的利率已经下跌到历史最低水平，几乎没有家庭能够积攒足够的金钱来支付购房所需的首付，。

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统计表明，伦敦人所支付的房租是自己收入的60%还多，而在英国的其他地方，房东收取的租金一般是房客净收入的一半。

目前，英国的平均房租是每月764镑，而首都的平均房租则高达每月1,543镑。

Equality Trust表示，“绝大多数租户因收入和储蓄不足，而无法拥有自己的房屋，很多人不能负担哪怕是最便宜的房子。”

另一方面，据说英国最富有的100个人的财富去年增值了150亿英镑，这100名富豪当中，将近有四分之一的人的资金积累是部分通过房产来实现的。

该慈善机构还发现，即便在英国房价最便宜的地区Burnley，仍然有十分之八的人支付不起首付的四分之一。

Equality Trust的执行主任胡德（John Hood）表示，“看到有这么多人买不起自己的房子，真是让人触目惊心。而与此同时，却有少部分人通过我们功能失调的房产市场来猎取着高昂的租金。”

他认为这是不可持续的，并呼吁政治家应该行动起来，他说：“这意味着对市政税（council tax）进行改革，此项收费对最贫困的人群负担最重，也意味着应该实施大量的房屋建造项目。政治家们应该尽一切努力，给这一代可能在有生之年都不能拥有自己住房的居民安全感，并对高租金进行惩罚。”

Resolution Foundation的另一项研究发现，收入与房产价格之间的差距越来越大，英格兰的房屋自有率已经跌到三十年来的最低水平。

新首相特丽莎·梅已经发誓将解决住房短缺问题，她上月曾表示，除非这个问题得以解决，否则年轻人将发现他们越来越难负担自己的房屋。

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（据英中时报）

 

自有住房率达30年最低

据《泰晤士报》报道，最新研究表明，由于高房价、低收入和房屋严重短缺，英国自有住房率已跌至30年来的最低水平。

决议基金会（the Resolution Foundation）的研究表明，2003年英国拥有私人住房的人口比例高达71%，但自此逐步下降至与1986年比例相同的63%，与1986年比例相同。

2003年，首次购房者购买一套新房仅花费平均近3万英镑，但2015年英格兰要花费高达15万英镑购买一套新房，在伦敦则需33万镑，这种情况迫使越来越多的人开始租房。

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尽管英国北部地区有大量投资，但民众收入仍被抑制。因此，尽管大曼彻斯特地区自有住房率在2003年曾达到72.4%的峰值，但自那以后，自有住房率已降至57.9%，是英国跌幅最大的地区。

数据还显示，泰恩和维尔郡（Tyne and Wear）自有住房的比例最低，仅56.5%的居民拥有自住房。而过去十到十二年里，英国很多郡的自有住房率都在急剧下降， Merseyside下降9.1%，West Midlands下降11.2%，West Yorkshire下降10.6%，北爱尔兰则下降10.5%。

基金指出，英国自有住房率的下滑与将近翻了一番的私人租房者比例成正比，私人租房者比例从2003年11%上升至2015年19%。同时，在2003年至2015年，大曼彻斯特地区租房的家庭比例上升了两倍，从6%上升至20%，而伦敦郊区和西约克郡的租房率也出现了两位数的增长。

九成租户付不起5%的首付

据卫报的一份报道，英国有十分之九的租户因无法凑齐足够的首付，而无法登上房产阶梯。这些租户甚至连所需首付的四分之一都无法负担。

这份由Equality Trust慈善机构出具的报告指出，在英国的租房家庭中，有86%的租户，即约600万家庭，无法缴纳5%，亦即8,838镑的购房首付款。

由于租金高昂，尽管抵押贷款的利率已经下跌到历史最低水平，几乎没有家庭能够积攒足够的金钱来支付购房所需的首付，。

统计表明，伦敦人所支付的房租是自己收入的60%还多，而在英国的其他地方，房东收取的租金一般是房客净收入的一半。

目前，英国的平均房租是每月764镑，而首都的平均房租则高达每月1,543镑。

Equality Trust表示，“绝大多数租户因收入和储蓄不足，而无法拥有自己的房屋，很多人不能负担哪怕是最便宜的房子。”

另一方面，据说英国最富有的100个人的财富去年增值了150亿英镑，这100名富豪当中，将近有四分之一的人的资金积累是部分通过房产来实现的。

该慈善机构还发现，即便在英国房价最便宜的地区Burnley，仍然有十分之八的人支付不起首付的四分之一。

Equality Trust的执行主任胡德（John Hood）表示，“看到有这么多人买不起自己的房子，真是让人触目惊心。而与此同时，却有少部分人通过我们功能失调的房产市场来猎取着高昂的租金。”

他认为这是不可持续的，并呼吁政治家应该行动起来，他说：“这意味着对市政税（council tax）进行改革，此项收费对最贫困的人群负担最重，也意味着应该实施大量的房屋建造项目。政治家们应该尽一切努力，给这一代可能在有生之年都不能拥有自己住房的居民安全感，并对高租金进行惩罚。”

Resolution Foundation的另一项研究发现，收入与房产价格之间的差距越来越大，英格兰的房屋自有率已经跌到三十年来的最低水平。

新首相特丽莎·梅已经发誓将解决住房短缺问题，她上月曾表示，除非这个问题得以解决，否则年轻人将发现他们越来越难负担自己的房屋。

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（据英中时报）

 

据《每日邮报》报道，慈善机构Shelter和调查机构YouGov近期的一项调查显示，如果失业超过一个月，英国1/3的工薪家庭将无法负担他们的房租或房贷，他们几乎或甚至没有个人积蓄作为资金周转。

这项研究调查了8千多位成年人，其中包括至少1千5百个有孩子的工薪家庭。研究表明， 37%的家庭称，他们无法支付超过一个月的住房开销，23%的家庭称他们已支付不起住房开销。48%的家庭称，住房开销是他们预算中的最大支出。

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据Shelter透露，有两个孩子的单身母亲Lou告诉研究者，她是一个看护，尽管是全职工作，且已经搬进了一间很小的公寓，但依然觉得每月支付房租是件困难的事。

她说：“我努力工作，但依然感觉自己是个失败者。我最近换了工作，又遇到一些不顺心的事，差点要付不起房租。之前曾有位雇主给了我一点工作，但他没有告诉我，这份工作的工作时间是不能保证的。突然间，我就失去了一部分收入，还差点失去了住所，这真的让人极其恐慌。我永远都没有可供缓冲的资金。你以为如果你一 直工作，就可以每月存下一点钱，但是，即使是基本的日常开销都这么贵，存钱根本就不可能。”

研究显示，整个英国的房租都在持续上涨。研究结构HomeLet Rental Index发现，除伦敦外，与2015年同期相比，5月底到7月底全英房租上涨了2.3%，而伦敦房租上涨了4%。这意味着目前的平均房租为每月799英镑，伦敦则为1599英镑。

Shelter 首席执行官Campbell Robb表示：“这些数据为人们敲响了警钟，高昂的住房开销让数百万工薪家庭濒临崩溃，他们的积蓄也仅勉强可供支付下一个月的房租。那些失业或工作有所减少的父母，他们害怕失去为孩子遮风挡雨的居所。在Shelter，我们每天都跟他们说，生活中任何人都会遇到困难。在不稳定时期，新政府可通过保护和提高工薪家庭的福利保障，真正展示他们站在工薪家庭这一边。重要的是，如果生活真的往更糟糕的方向发展，要确保有足够的支持，避免他们无家可归。”

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（据英中时报）

 

据房产网站Rightmove的最新数据，由于脱欧所带来的忧虑及夏季假期，八月的房产要价下跌了3,602镑，降幅为1.2%，均价为304,222镑。

但Rightmove表示，虽然脱欧公投对房市情绪有影响，但该要价的月度环比下降与传统的夏季平息期是一致的。而且，尽管八月的平均要价有所下降，但其仍比一年前高出4.1%。

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不过，该网站预测，今年上半年与下半年的房市表现可能截然不同。上半年，为了避开4月1日起开征的新印花税，购房出租（buy-to-let）的买家激增，很多原本可能会在下半年购房的买家因此提前完成了购房。

Rightmove的希普赛德（Miles Shipside）表示：“许多潜在买家正在度暑假，而没有继续找房子，而选择在一年之中这个相对平静的时期进入市场的人，其报价往往更高。”

他还表示，今年夏季的房市还受到了脱欧的不确定性和为躲避新印花税产生的三月购房投资热潮的余波影响。

Rightmove称，包含四个及以上卧室的大型家庭用房会是所有秋季回升中的最大受益者。这类房产的平均售出时间为74天，而首次购房者和正处于房地产阶梯第二步的人更中意的小型家庭房则通常在58天内就被抢购一空。

Rightmove的数据还显示，英格兰东北部是八月房屋要价唯一一个低于去年同期的地区。该地的平均要价是147,330镑，比2015年八月下降了1.2%。而英格兰东部的房价则相对去年同期上升幅度最高，目前要价平均为334,951镑，比去年八月上升8.2%。

此外，伦敦房屋要价在八月下跌了2.6%，是所有区域中环比下降幅度最大的地区，目前其均价为619,409镑，仍比一年前高出2.1%。

而在威尔士，八月价格环比下降了0.2%，均价为180,425镑。

约克郡与汉伯(Yorkshire and Humber)，及中西部（West Midlands）的房价则相对上月有所上升，其要价分别上升了1.2%及1.1%。

Rightmove还表示，受伦敦房市影响，南部地区销售房屋所需时间在过去两月也比北方增加。五月和七月之间，在伦敦销售一套房屋所需的时间增加了五天，东南部和西南部销售房屋的所需时间增加了四天，而东部则增加了三天。尽管南部的时间仍短于北部，但在同一时期，北方销售房屋所需时间并没有变化。

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（据英中时报）

 

据《泰晤士报》报道，对昂贵房产征收过高的印花税税率，迫使房地产开发商开始减少建设豪华住宅的数量。

目前英国房地产市场发展的几个显著的特点是，楼市的发展饱和后，开发商开始建设更多小面积住房取代以前的大面积公寓。

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重建伦敦中心区的New Scotland Yard的开发商集团正与城市规划人员商量，在原有房屋数量268套的基础上增加到295套，只是把原有的三居室公寓改成单间公寓或双人公寓。

开发商集团落实了建设巴特西发电站（Battersea Power Station）的决定，在原计划数量3035套的基础上增加409套，扩建到3444套的规模。9月初，有关部门批准开发切尔西的the Clearings，拆毁7联排别墅和一栋6居室公寓，公寓数量的总数从69套增加到78套。

专家指出，7位数的印花税账单让买家意识到，他们可以通过租豪宅来取代购房，以避免房产税的损失。

物业及建筑咨询公司首席执行官法默（Mark Farmer）指出：“伦敦住宅的主流趋势是减小住房面积大小。”他表示，印花税改变是主要因素。他告诉《金融时报》：“我想说，关键的导火索是92.5万英镑高门槛的印花税，对投资者而言，他们被征收的印花税从5%上涨至10%，或从8%上涨至13%。”

购买价值2百万英镑的住房就需要缴纳约15.4万英镑的印花税，如果不是首套住房，买家将要缴纳高达约21.4万英镑的印花税。但对企业投资者而言，价值75万的住房，实行印花税之后，对所购的此类住房仅征收2.75万英镑至5万英镑的印花税。

据说，自要价1200万英镑的住房无人问津之后，明星厨师奥利弗（Jamie Oliver ）现在已决定把他在樱草山（Primrose Hill）的 一栋10居室公寓改造成2座联排公寓和一套大的地下室公寓。

（据英中时报）