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当你做了所有应做的事之后会发生什么呢？与有实力的中介合作、获得事先批准以及完成整个抵押贷款和承销流程，仍无法购得你的梦想之家？

我希望不会发生这种情况，但事实上这种情况很常见，而且经常不是任何人的错，只能怪罪市场。全国很多地方都是强劲的卖方市场，一套房子挂出去几天（或几小时）内经常会收到多个购房要约。

毫不夸张地说，此类市场往往令人沮丧。以下是作为首次购房者应对艰难的卖方市场的几种方法：

1、提出简洁的购房要约，尤其是存在多个购房要约的情况下

虽然你可能很喜欢房子里的定制织物，或者想要起居室一角那一张小小的手工咖啡桌，但卖家可能会拒绝一起出售自己的私人物品（而且也没有规定他们必须要这样做）。我强烈建议提出简洁、直接的购房要约，切勿对卖家提出过多要求。

另一种提出直接购房要约的方法是删除一些千篇一律的附加条款，所有其他购房者的购房要约中会包含这些条款。比如，如果你已经完成了银行承销流程，就等着购买你的梦想之家了，你是否真的需要贷款条款？如果向银行贷款不成问题，那么就让卖家知道你已经做好了万全的准备，是一位有实力的购房者。当然，每个市场的情况都有所不同，当地的房地产经纪人是你获取这一问题相关建议的最佳来源。一定要与他/她讨论一下这个问题，确保实现你的最佳利益。

我的建议：如果房款不成问题的话，只需在购房要约中提出估价条款，卖家便免除担心。我们又回到了我最初提出的那个概念：购房要约越简洁，附加条件越少，卖家越有可能选择你，而不是其他与你竞争的购房者。

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2、切勿因为小钱而错失你的梦想之家

不要误解我的意思，我不是贬低买房的重要性。我知道，在很多情况下，我们正在谈论的可能是你人生中最大的一笔金融投资，每一分钱都要用在刀刃上……有时如此。大多数国家的房价都在稳步攀升，如果你身处“热门”市场，看到你所购房产的价格超过同一地区的其他房产，从而让你感到房子“买贵了”，这种情况一点也不罕见。我知道，为你的首套房多花5,000美元意味着很大一笔钱，但仔细分析一下，你可能会因为买一杯拿铁的小钱而错失你的梦想之家。

你可能会问，5,000美元的拿铁怎么讲得通？好吧，让我们假定以下这种情况：你出价30万美元购买一套房产，首付20%，利率4%。不考虑任何附加费用（比如保险、税金等）的情况下，每周实际上只需多支付4.32美元而已，这不就是买一杯拿铁的钱嘛。

现在，让我们假定楼市继续走高，你在30万美元的价格时错失了你的梦想之家。房价和利率双双上涨。上表第一种情况中的“B”和下表第二种情况的月供差异约为186美元，折合每周46.52美元。在我看来，我宁愿每周放弃一杯拿铁，而不是将近50美元的投资收益。你同意吗？

3、当所有其他方法失败时……充分发挥创造力！

虽然你和你的中介已经尽了最大努力，但有时仍会事与愿违，还是会错失你的梦想之家。当出现这种情况时，要充分发挥创造力。向你希望入住的地区或社区的房主邮寄亲笔信。告诉房主他们的房子正是你想要的，然后询问他们是否知道附近还有谁可能正在考虑卖房。当你亲力亲为，让房主知道你正在认真考虑买房时，你会惊叹于自己收到的回复。你还可以让中介联系以前挂牌出售，但尚未卖出的房子。由于大部分市场的房价都在上涨，所以现在可能是接触潜在卖家，鼓励他们挂牌售房的绝佳时机。

无论你做什么，切记在房地产行业中，创造力绝对是“神器”，能够帮助你购得自己的梦想之家。因此，如果你感到沮丧的话，一定要坚持下去！你的梦想之家可能就在转角处，而你只需要询问即可。

作者：Chuck MacPhee

Chuck MacPhee是Berkshire Hathaway HomeServices Georgia Properties的持牌房地产经纪人，他还是奢华房产专家和REthink Council成员。

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本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

近年来，中国人海外置产热情高涨。在美国洛杉矶以东区域，房屋销售相当火爆。7月中旬，东区新房的销售会上，现在排队买房的华人，即使是看好了，也并非能马上就可以买到心仪的房子，要等到年底或明年才能看房了。

据海外媒体11日报导，近日，在洛杉矶以东城市奇诺（Chino）的一场10多套新房销售会上，上百名华人买家到场希望挑选到自己中意的房子。

房地産经纪陈先生介绍，汇款管制对华人买房基本没有影响，而且现在外国人贷款的渠道非常多，因此华人只要从中国汇来30%的房款，就可以进行交易买房。

他说，现在更多人都是选择贷款买房，他们也不再和以往那样，把目标集中在高位价房，更青睐的是40万至80万房价。

不过，现在排上队买房的华人，只能等到年底或明年才能看房。陈先生表示，以奇诺市新房为例，销售商在开放现场看房前，就为有意买房的人登记并列出等待时间，现在已经在排队的人，最早年底才有机会买到想要的房子。

陈先生说：正是国内越管制，人们买房的欲望就越大。

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1月初，中国大陆个人5万美元的购汇额度重新启动。中共外汇局的有关负责人强调，个人购汇便利额度保持5万美元不变。但从1月1日开始，无论通过手机网银丶网点自助购汇还是银行柜面购汇时，需要填写一份《个人购汇申请书》。

《申请书》还对个人购汇用途进行了更详细调查，分为因私旅游丶境外留学丶公务及商务出国丶探亲等九大项。其中境外留学包含学校名称丶留学国家丶地区，年学费币种丶年生活费币种等。

事实上，对於中国民众境外购买房地产或投资等，中共一直都是不允许的，但是中国民众经常通过各种各样的方法，绕过中共的外汇管制。

美国南卡罗莱纳大学艾肯商学院教授谢田说，“我们听说过那种老鼠搬家的方式，分批的拿到海外来，然後，有人在海外购买房地产，有人出来留学，或者购买公司，这个实际上也造成过去半年丶一年，中国大量的外汇储备大减少，还有中国资金的外流，贪官的资金外逃，还有外资的撤资，造成了中国外汇的储备，从接近4万亿美元，现在降到3万亿。”

2016年12月份，大陆媒体曾质问，外汇储备两年降25%，我们的一万亿美元去哪了？

谢田表示，实际中国外汇短缺的状况非常严重，连中共也害怕，据说之前中共上层曾讨论，是不是要把这个5万美元购汇额度取消。

谢田说：“它如果把这个外汇兑换5万美元取消或减少，可能会引起更大的强烈的反弹，他们可能是考虑了很多因素，现在没有取消，但是实际上增加了诸多限制，让老百姓不可以随便来换取外汇，买汇来汇出中国。”

大陆调查记者黄金秋说，事实上，这种管制，只能管制住普通老百姓。而中共贪官和一部分暴发户，这些人早已经通过地下钱庄等渠道，把非法财产，每年几千亿的美元都汇了出去，海外置业丶开公司等，根本不在这个管制范围之内。
大陆富人移民带来资产转移 房地产表现最明显

2015年，英媒曾报导说，中国人在包括美国丶英国丶澳洲在内的全球黄金房地产市场已成为最活跃的外国投资群体，资金来源不明丶抬高房价多引起当地居民不满，也使政治家们面临压力。

报导说，中国的资本控制政策规定，居民每年兑换外币的总额不能超过5万美元，这导致中国人几乎不可能在国外购买高档住宅。这也意味着，中国公民在海外进行的所有房地产交易，在程序上都是“非法”的。

而涌入纽约丶伦敦和悉尼房市的很多中国资金都来源不清，也使一些当地居民竞争买不到房子更加抱怨。

为此，澳大利亚政府提出，外国人在澳洲每达成100万澳元的房地产交易，就要交1万澳元的申请费。同时，澳洲政府还承诺强化一项禁止非居民购买既有住宅的法律：违者需缴纳最高可达房产总价25%的罚款，还必须把房子卖掉。

英国政府在过去三年里已进行一系列税制改革，旨在冷却外国富翁对伦敦房市的热情，这主要是针对那些通过离岸公司完成的房产交易，因为很难追查到这类买家是什麽身份。

2015年8月，一份美国住宅房产国际买家的报告显示，中国买家6年间在美国购买的房产增长7倍，大大领先全球买家。

同年10月的报告显示，美国财政部估计，仅1至6月份，中国的资本外流（不包括外国直接投资）达到2,500亿美元，7月700－800亿美元，8月份，北京改变汇率制度之後，外流2,000亿美元。也就是说中国2015年1－8月资本外流超过5,000亿美元。

根据美国人口普查局美国社区调查数据显示，2009年至2013年，有近五成的中国移民居住在纽约市丶旧金山市和洛杉矶大都会地区。

旅美中国经济学家丶美国加图研究所研究员夏业良教授分析说，中国近几年出现的移民潮，主要是富人和社会精英对中国大陆经济和政治的存在不安全感造成的。

他说，现在大陆经济大倒退，“国进民退”的政策使民企的生存空间进一步压缩，富人为了资产安全，必定要找退路，移民就是一个最好的选择。

（据新唐人）

据美国《星岛日报》报道，新移民初抵美国多有过租房居住经历，多名读者结合自身经历表示，当前南加州租房市场乱象频生，无论屋主还是租客都有潜在危险，民众在处理相关事宜时切勿放松警惕，时时小心。李小姐表示，她到洛杉矶已有4年时间，期间一直租房居住，前不久她在租房中遇到了迄今为止最“奇葩”的经历。她说：“在网上与一名发布出租房屋信息的人取得联系，看房后感觉满意就按发帖人的指示签署了租房协议，并且向发帖人缴纳了1000美元的押金，当时以为顺利找到了新房，没想到麻烦刚刚才开始。”

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李小姐表示，随后发现发帖人并非该房屋的业主，发帖人同样也是该房间的租客，他擅自扮演了“二房东”的角色，由于签署了租房协议，李小姐是发帖人名义上的室友，因此在当发帖人无力支付房租的时候，法律上李小姐就必须帮他垫付房租。“麻烦层出不穷，我那个室友几乎不出门，就在家好吃懒做，没钱交房租了就要我垫付，每次都时隔很久才会把钱给我。我非常想立即搬走。希望我的经历可以给大家提个醒，在租房的时候一定不要掉以轻心。”

然而南加州的租房陷阱不只于此，除了可能有室友危机，也同样有其他潜在不安全因素。张小姐表示，她曾经在华人聚居城市租房，房东与房客比邻而居，分居在两座屋中，房东负责住客的水、电、燃气等费用。张小姐说，“我和其他租客严重怀疑，房东每个月都私自多收我们水电燃气费，但我们无法看到那些账单，所以也没有证据指责房东。这些费用虽然不多，但是让人心情非常不愉快。此外，我和其他租客也经常丢包裹，其中不乏一些网购的贵重物品。房东说是我们去上班的时候有其他人私自偷走了，我们没有证据也无法指控任何人。”

在租房市场中，房东也并非强势群体，加州法律规定即使租客存在不当行为，房东想要驱赶租客也必须通过正规法庭驱赶程序，期间房东严禁阻止租客入屋，或采用断水、断电、换锁等方法逼走租客。有房东读者反映，他们房客有的没有固定收入，每个月缴纳房租的时候都要费一番波折，而且把房屋住的很脏，让房屋质量大幅下降。

（据中国侨网）

美国房价恢复至住房泡沫高峰期的现象似乎掩盖了美国经济复苏的不平衡性：虽然某些受欢迎的沿海地区已经看到了住房价格回升，但美国南部、中西部地区的房价一直处于停滞甚至房价通缩的状态。

哈佛大学住房研究联合中心公布了最新的房价数据列表，详细展示了各个地区的房价复苏不平衡的现象。快速浏览该列表就会发现，美国沿海地区的房价大幅上涨，但其他地区却不理想。这是财富分配不均的又一例子。

数据显示，美国有153个城市的房价上涨40%或以上，其中有12个城市的房价翻了一倍。而在其他近300个市场中，房价涨幅更为温和——低于20%。同时，美国有280个城市的房价出现下跌。另有200个市场的房价上涨20%至39%不等。

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旧金山，纳什维尔和匹兹堡都属于房价涨幅在15%左右的住房市场之一，经过通胀调整后，这些市场的房价实际上超过了2000年中期的高点。相反不幸的是，克利夫兰、凤凰城和佛罗里达州大部分地区的房价仍然要比泡沫破灭前低了26%。

不过，如果扣除物价通胀因素，房价的整体情况会有所不同：经过通胀调整后，房价比危机前的高峰期低了近20%。

哈佛大学住房研究联合中心的这份报告揭示了美国各地的房价在经过通胀调整后的情况，为此专门制作了一张地图。

麻省理工学院住房经济学家惠顿（William Wheaton）认为美国房地产市场尚未恢复，他表示：“因为在房价巅峰期购房的美国人仍然处于亏损状态。这个市场上没有多少买家赚到了钱，他们也无力再购买其他房地产。”

人们买房的同时卖出另一套亏损的房子，这个过程被惠顿称之为“搅拌”（churn），这也是房屋销售复苏乏力的一个原因。

他认为：“考虑到我们正处于经济复苏阶段，有很多人认为房屋销售应该更加强劲，而不是现在这样——美国现在的房屋销量与18年前一样。另外由于人口规模变得更大，房屋销售应该会在未来走强。”

随着更多人选择留在原来的住房，市场上可用于交易的房屋更加稀少，这种缺乏“搅拌”的现象导致了住房供应吃紧。

当然，正如我们在过去所指出的那样，还存在其他一些因素：找不到高薪工作的千禧一代选择与父母更长时间地住在一起，或者是人们推迟生育孩子和购买住房的计划。当然，在更加发达的一些城市，富裕的外国买家把买房当做价值储存手段。

然而，所有这些因素都只不过是一个更大问题所带来的各种症状表现：芝加哥大学经济学家卡普兰（Greg Kaplan）指出，经过近十年的低利率政策，美国经济仍然没有走出自大萧条以来最严重的房地产崩盘困局。考虑到美联储为解决这个问题已经投入了近20万亿美元，目前尚不清楚它还能有（如果有的话）什么样的“法宝”能让房地产度过最困难的时期。

（据凤凰国际iMarkets）

对硅谷的屋主或投资者来说，从2012年以来应该是房价、房租的丰收期，享受房价增长，坐收高房租，卖屋不愁被砍价，牢实的卖家市场。对于租房者或是想住入湾区的人，却可能是无奈与痛苦，面对高涨的租金和高企的房价，好像永远赚不够钱，连工程师都会说：“别以为我在硅谷很好过！”

先来说说好消息。这几年虽然房市火热，但有涨就有跌，尤其经历过2007年以来的次贷风暴，不少人心里确实有一个声音：“涨那么多，是不是会出现房市泡沫呢？”

川普带来硅谷房市的兴荣

据KPIX 5报导，湾区房地产公司DeLeon Realty，首席执行官Michael Repka认为，去年秋天，美国大选之前他们也很担心房市的动荡，不过随着川普的当选，印证了一件事，湾区房市继续欣荣。

2016年DeLeon Realty销售了135户住房，获得4.05亿美元的销售收入，然而在下半年的房市才有实质性的增长出现。以往DeLeon Realty有很多来自中国的买家，这些买家多持有大笔现金攻买豪房，但自2016、2017年中国对现金外汇控制趋严，使得中国买家大幅缩水。

中国的中产阶级难以在美国买房，Repka表示，这确实打击到75万至150万的房市。减少了中国买家，DeLeon Realty的业绩却没有衰退，原因是“在川普执政下，市场正在快速发展。”Repka说。

从川普当选，到2017年的秋天，DeLeon Realty预计会卖出20%帕洛阿图（Palo Alto）和阿瑟顿（Atherton）的房产。

房价持续高涨 对湾区未必好

据网络媒体BISNOW报导，湾区房市的泡沫确实不存在，但专家担忧人民住房的负担能力持续下滑，如果湾区持续让底层收入的群众离开湾区，这将面临大量基础工作缺人的窘境，例如交通业、服务业、医疗业等等，缺少这些人社会结构将会失衡。

USC Lusk房地产总监理查德·格林（Richard Green）统计，加州的多户型住宅（Multifamily）的自然空置率约为5%，如果房贷利率超过这个水平，租金将会开始下降。但是，当前加州每个主要城市的空置率都在3%以下，也就是说，当空置率低、利率升高的情况下，租金则无法下降。尽管湾区租金今年略有下滑，但由于空置率很低，房租租金可能会上涨，并继续上涨。

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格林说，圣马刁县（San Mateo）为了减少住房需求，甚至考虑牺牲商业发展，以降低就业率。格林认为，在旧金山湾区的新建筑如此之少，是因为金融和监管环境的阻碍，直接影响住房的供给量。

租金太过昂贵，导致无家可归的人大增。据“苹果日报”报导，两年一度的露宿者人口普查，今年圣塔克拉拉县（Santa Clara）记录有7,394人露宿，这个数字比两年前增长了13%；露宿人口中有2,530人，是25岁以下的青年，或是没父母陪伴的孩童，比起2015年升幅达185%。这些露宿者大多是因为租金太贵，租不起房而流落街头？

兴建住宅的难题

因此，格林不认为有房市泡沫的问题，他却认为，关于泡沫的问题不在于房地产本身，而是在房地产的用户身上。因为这些屋主、用户有多少钱，才是房市的根基，所以他们有多“坚实”才是重点。以目前来看，大多数的“用户”确实口袋不浅，但地区有旺盛的住房需求。

FivePoint首席执行官埃米尔·哈达德（Emile Haddad）认为，在湾区市场非常有活力，有金融、能源、卫生、科技等行业。即使科技业集中，但是也有很多跟传统行业连结，如Uber和Airbnb。这里比纽约市更加多样化，大约有80%到加州进行风险投资的人，都会去湾区。

在美国房地产市场中，旧金山湾区没有其他对手，即便是纽约。哈达德表示，唯一的困难是前期开发过程，开发商很难拿到许可。Jay Paul Co.首席投资官麦特·里塔奇（Matt Lituchy）表示，湾区在创造住房比例方面做得不好，在圣克拉拉县、圣马刁县或整个半岛区根本没有足够的住房量，每天通勤的人数有几十万人，他们无法真正居住在湾区。

里塔奇认为，我们现在确实盖了比较多的房子，但是需求量犹如水库般巨大，建造的速度却只是涓滴之流。

湾区总能吸引高技术、高阶人才进入，这已经无庸置疑，现在担心的却是基层民众的动向。USC Luck副主席维特（Witte）表示，旧金山约有12%的就业人士接受食物救助，如果这些人无法待在旧金山，那么甚至影响到科技业。

Shorenstein物业副主席格伦·夏农（Glenn Shannon）打趣说，在旧金山机场和PG＆E工作，或许不如在Facebook和Google那么有吸引力，但是我很难想像，缺少这些工作人员，湾区要如何发展。夏农也支持湾区要努力保护医护人员，例如护士和保健专业人员来到湾区进行培训，但是如果他们缺乏负担能力，湾区将无法留住他们。

住在旧金山湾区会令人很开心，这里有数一数二的气候，数一数二的知名大学和科技公司，还有数一数二的多元群族，大家都可以来到这里寻找梦想，但前提是你要负担得起住房开销，这是“财库”也是“残酷”的问题。

互联网资讯综合整理

近来想在美国曼哈顿买房的人可能迎来了难得的购房时机，据彭博社最新报道，曼哈顿的豪华公寓卖主纷纷主动降价，平均降价幅度达到了10%，为2010年来最大降幅。

今年二季度，曼哈顿购房者迎来了令人难以抗拒的交易机会，受此推动，二手房销量创下逾两年最大增幅。据房地产估价机构Miller Samuel Inc.和房产中介Douglas Elliman Real Estate周四发布的报告，二手房购买量同比增长16%，至2,597套。所有类型的房产平均价格下降6.1%，助长了购房热情。

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上次房屋均价出现如此大幅度下滑是在2012年第三季度，当时平均跌幅高达7.2%。豪华公寓降价力度更大，平均下调10%，创下2010年末以来最大降幅，也是逾16年以来第二大降价力度。

“卖家绝对是想明白了，”房产中介Halstead Real Estate首席执行官Diane Ramirez说道。“他们说‘买家真想买又没有行动，所以让我们给他们个行动起来的理由’。”该公司周四公布报告显示，二季度二手房销售窜升28%。

（据凤凰国际iMarkets）