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2月22日，美国全美房地产经纪人协会NAR发布报告显示，今年一月美国成屋销售额大涨3.3%，创下过去十年以来的最高水平。十年前，美国爆发次贷危机，房地产市场交易额也大幅下滑。分析师指出，房地产市场的销售数据显示，不断上涨的房地产价格并未阻挡人们买房的脚步。

但是，尽管房地产市场中消费者对新房的需求量非常火热，但是目前美国房地产市场中房屋存量可能不足以满足旺盛的消费需求，这或将成为拖累美国房地产市场充分复苏的隐患。

全美房地产经纪人协会首席经济学家Lawrence表示，目前阻碍美国房地产市场进一步回暖的最大障碍实际上是市场缺乏足够的房屋供应量。不过，在2017年中，住房建造企业将开发更多的住房，这将扩大美国房地产市场的成屋存量，推动美国房地产市场进一步繁荣发展。

同时，经济学家Lawrence指出，目前，导致美国房地产市场中成屋供应量紧张的一个主要原因是缺少熟练的住房建造工人。此外，随着特朗普总统不断推出限制无证移民的激进措施，住房建造企业未来可能将更难找到足够的建筑工人。

Lawrence透露，众所周知，美国的住房建造工地上雇佣了许多无证工人，但是这个问题却很少被公众关注。如果未来美国出入境限制更加严格，未来美国住房建造行业的劳动力供应量将更加短缺，除非美国政府能够培养更多具备测量和焊接等技能的本土熟练建筑工人。

根据全美房地产经纪人协会提供的估测数据来看，目前，美国建筑行业约有20万个职位空缺，比两年之前的劳动力缺口大幅上涨81%。

同时，莱纳建筑公司和托尔兄弟公司等住房建造公司也曾表示，建筑工人短缺是公司住房建造数量增速放缓的主要原因。

Lawrence认为，通过职业学校或密集的培训项目，美国需要培训更多的房地产建筑工人。目前，许多住房建造公司都在拖延房地产项目破土开工的时间，尽管这些企业仍然在积极寻找建筑工人，但是劳动力市场无法提供足够的建筑工人。

不过，尽管建筑工人短缺在一定程度上限制了美国房地产的发展，但是美国房地产目前的增长势头仍然非常强劲。过去一段时间内，美国住房价格的增速远远超过美国民众平均收入的上升速度。

Lawrence表示，随着房价快速上涨，将会有越来越多的美国民众无力承担买房的费用，这个问题可能会成为房地产市场销量回落的导火索。但是，目前来看，美国房地产市场中消费者的购房需求十分旺盛，单身女性等消费群体带动购房需求大幅上升，完全抵消了房价快速上涨对需求端产生的负面效应。随着美国新增就业岗位持续增长，消费者和企业对经济发展前景将更加乐观，这也会进一步激发美国民众购房的热情。

目前，美国三十年期按揭贷款固定利率在结束连续几个月上涨后逐步企稳，但是美国平均三十年期按揭贷款固定利率仍然高于4%，分析师也预计按揭贷款利率仍然有上涨空间。贷款利率上升将增加购房者的负担，或将限制美国房地产市场健康发展的空间。不过，分析师指出，目前大部分美国民众在购房方面的开支仍然在预算范围之内。

Lawrence认为，2016年超低的按揭贷款利率肯定不会重现，同时美国过去数年的过度宽松货币政策时代也将结束。因此，房地产市场的消费者应当意识到住房按揭贷款的利率将继续走高，目前按揭贷款利率似乎开始企稳，但是今年年底前平均贷款利率很可能攀升至5%左右。

尽管如此，只要美国经济复苏和就业增长的趋势没有改变，大部分美国民众能够承担住房按揭贷款利率上升的额外负担。

此外，日本三菱东京日联银行首席经济学家Rupkey认为，美国火热的住房市场也带动了其他行业发展，包括家电、家具和草坪修理服务等领域。2月21日，家得宝公司披露最新季度财报数据，表现大幅高于市场预期，显示家居行业受益于房地产市场产生的正面溢出效应。

（据凤凰国际）

美国国家地产经纪协会（National Association of Realtors，NAR）2月21日公布的最新房屋可负担模型显示，越来越多的美国人难以负担一些大城市高昂的房价。很多房地产热门市场中，贫富差距过大，在当地工作的工薪阶层根本没法负担住房。

NAR的数据显示，美国很多城市超过半数的房地产交易是直接用全额现金交易的。一些财大气粗或者至少家道殷实的买主能够有钱直接将房屋全现金买走而不用申请住房抵押贷款。这让另一些存够首付款都有困难的城市居民处境极其困难。

数据显示，纽约市区57%的房地产交易是现金交易。其他如孟菲斯、底特律、亚特兰大以及拉斯维加斯等地的现金交易比例均超过50%。大量的现金让当地房价很难出现下降。这给需要住房贷款才能购买房屋的居民很大压力。

NAR首席经济学家Lawrence Yun表示，“美国的房屋可负担水平已经进入一个非常令人不安的境地。在过去五年中，一些大城市的整体房价已经上涨了40%左右，而在同时，美国的工资水平涨幅却远远没有达到这个水平。当价格和居民手中的资金差距加大的时候，越来越多的美国人很难实现他们购买自己房产的梦想。”

来自房地产公司Zillow的数据更让人担忧。根据Zillow的统计，如果按照首付20%来计算，美国目前很多地区的中等价格房屋首付款是这些地区中等收入家庭难以负担的。比如旧金山湾区的圣荷西，当地房价中位数大约在96.16万美元。20%的首付款需要大约19万美元。而当地家庭平均收入仅为10.5万美元。数据说明，在圣荷西这样的城市，中等收入家庭是买不起中等价格的房屋的。

难以负担的房价导致更多美国人选择租房居住，但最终的结果是推高了很多城市的租金水平。这进一步拉大的有房族和无房族收入的差距，增加了美国贫富差距方面的担忧。

（据理财18）

美国房贷占所得比重创下七年新高，在利率、房价双升的状况下，未来美国买房的难度只会有增无减。

房地产网站 Zillow 资料显示，美国每月房贷占家庭收入比重，去年第四季升高至 15.8%，此为 2010 年第二季以来之最，较去年同期增加 1.1 个百分点。

海岸城市的房贷负担又比其它地区重，以纽约为例，每月房贷平均吃掉 27% 的家庭所得，旧金山房贷支出比重更超过 42%。

总结 2016 年，美国每月平均房贷支出，从 2015 年的 690 美元升高至 758 美元，涨了近一成（9.9%）。如果联准会持续升息，采用浮动利率制的房贷支出将持续增加。

除了房价涨个不停外，银行业目前已开始调高授信标准，这对低信用分数（Credit Score）的民众尤其不利，部份人早已打消申请房贷的念头。

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（据钜亨网）

美国1月房屋开工下降，因多户房屋开工减少，但前月的数据被上修，且建筑许可跳升至一年高位，表明楼市仍在复苏轨道上。

2月16日发布的其它数据也表明，经济在第一季初的表现相当乐观。2月大西洋沿岸中部地区工厂活动跳升至33年高位，上周初请失业金人数少于预期。

“楼市和制造业都在改善，劳动力市场仍然吃紧，这样的经济表现，没什么好抱怨的了。经济正在不断增强，”Naroff Economic Advisors首席经济学家Joel Naroff称。

商务部称，上月房屋开工下降2.6%，经季节性调整后年率为125万户。房屋开工下滑，可能是由于加州在经历多年乾旱后，今年遇到了不同寻常的多雨天气。

12月的房屋开工年率从之前公布的123万户上修至128万户。上月的房屋开工较去年同期增长10.6%。

1月房屋建筑许可跳升4.6%，年率为129万户，为2015年11月以来最高。房屋建筑活动最活跃的南部地区的建筑许可触及2007年7月以来最高。

总体来看，目前建筑许可年率超过了房屋开工，说明未来数月房屋开工将会反弹。经济学家原本预计，1月房屋开工年率下滑至122万户，建筑许可升至123万户。

PHLX楼市指数下跌0.6%，美股在稍早触及纪录高位后走低。

全国最大的住宅建筑商D.R. Horton股价基本持平。Lennar下跌0.27%，PulteGroup下跌0.18%。美国公债价格上涨，美元兑一篮子货币下跌。

制造业复苏

费城联储在另外一份报告中称，本月整体工厂活动指数跳升至43.3，为1984年1月以来的最高水平。上月为23.6。

大西洋沿岸中部地区的制造商报告，新订单和付运急升，本月工厂还延长了工人工时。费城联储的数据与其它地区的调查结果相呼应，表明制造业普遍复苏。过去两年，制造业受到油价急跌和美元走强的夹击。

“我们预计今年制造业产出和就业增长会加速，”Capital Economics首席美国经济学家Paul Ashworth称，“但我们预计，这一复苏势头不会带动国内生产总值(GDP)以更快速度增长。”

本月制造商仍报告原材料价格走高，但表示会上调制成品价格的制造商数量较1月有所减少。这表明，尽管工厂面临的通胀压力不断攀升，但可能不会带动消费物价大幅上涨。

周三发布的一份政府报告显示，上月消费者物价指数(CPI)同比增长2.5%，为2012年3月以来最大增幅。如果通胀上升的趋势持续下去，可能会蚕食家庭的购买力，影响包括购房等的支出。

劳动力市场强劲，增加了年轻人的就业机会，有助于新家庭的组建，这是楼市复苏背后的动因。

劳工部在周四发布的一份报告中称，截至2月11日当周，初请失业金人数增加5,000，季节性调整后为23.9万人。

这已经是连续第102周初请失业金人数处于30万分水岭之下，低于30万人表明劳动力市场强劲。这是1970年以来的最长跨度，而当时的劳动力市场规模要小得多。劳动力市场处于或接近处于充分就业，失业率为4.8%。

经济学家原本预计，上周初请失业金人数升至24.5万人。尽管预计劳动力市场将会继续支撑楼市，但住房抵押贷款利率上升可能会导致楼市需求放缓。

1月的房屋开工高于第四季度的均值，表明楼市将给今年第一季度的GDP增长做出贡献。

上月，东北部地区的房屋开工急升55.4%，南部地区跳升20%，至2007年8月以来最高水平。西部地区开工骤降41.3%，至2015年3月以来最低，可能受多雨的天气影响。

上月，在住宅市场占比最大的独栋房屋开工攀升1.9%，年率为82.3万户。波动较大的多户住宅开工急挫10.2%，年率为42.3万户。

上月，独栋房屋建筑许可下滑2.7%，此前曾连续五个月增长。不过，南部地区的独栋屋开工攀升至2007年8月以来最高水平。

多户房屋建筑许可急升19.8%。

（据路透社）

当谈到投资工具时，专家一般认为房地產比股票、黄金或货幣更安全和稳健。除此之外，投资者只需较少的背景知识即可做出明智的购买决策，因此可操作性更高。

这就是为什么瑞银財富管理公司（UBS Wealth Management）驻苏黎世高级经济师汤姆瓦拉库（Thomas Veraguth）认为，“房地產应被纳入多样化投资组合的范畴。”

然而，他表示，儘管房地產通常属於稳健的投资方式，但豪宅市场比一般市场更容易出现大起大落。鉴於此，买入时机——选择在市场週期的哪个阶段购买——得至关重要。

与此同时，从事这种所谓另类投资的豪宅买家不要过度槓桿化，而且最好长期持有投资物业，从而安全度过市场波动期。

瓦拉库说：“如果您没有在错误的时间被迫变卖房產，並且时刻保持冷静的头脑，那么房地產可以很好地保护您的资產。”

除了牢记这些一般原则以外，投资者还应注意几个决定豪宅投资成败的关键因素。其中，大部份可归结为投资者的財务目標。投资者是一个多样化的群体，包括通过长期持有物业来规避风险的谨慎型买家，及想要凭借高风险交易大赚一笔的投机者，后者必须在恰当的时间买进卖出。

房地產开发商兼纽约大学斯特恩商学院（NYU’s Stern School of Business）教授哈利切诺（Harry Chernoff）称，不管哪类投资者，在考虑购买豪宅的时候，首先需要深入瞭解物业的任何微小细节，而不是过多关注市场的宏观环境。

切诺说：“许多人迷失在一些宏观问题之中。”他举了一个例子，美国住房存量的整体增长与某人是否在曼哈顿买房毫无关係。

他补充道，买家应该收集数据，以便掌握他们考虑的购房区域的每平方呎单价、房价租金比和总体价格等指標在过去5年左右的变化趋势。

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他说：“您需要瞭解物业本身和周边几个街区的具体情况，再来判断这是否是一次稳妥的投资。”

瓦拉库称，根据瑞银集团的《2016年全球房地產泡沫指数报告》（2016 Bubble Index），有几个城市存在泡沫风险，而且可能面临房价大幅调整。

目前，温哥华高居榜首，伦敦、斯德哥尔摩、悉尼、慕尼黑和中国香港紧隨其后。自2011年以来，这些城市的房价已经飆升近50%，而全球其他金融中心的房价涨幅约为15%。从现行的价格水平来看，旧金山、阿姆斯特丹、苏黎世、巴黎、日內瓦、东京和法兰克福被认为定价过高，而新加坡、波士顿、纽约和米兰的房价自2011年上涨约15%，处於“相对合理”的范围內。

瓦拉库说：“当房价飞速上涨的时候，市场通常会迎来30%的价格调整。”

“然而，没人知道这具体什么时候发生，或者有多么严重。”儘管如此，他指出，在错误的时间买入可能付出巨大的代价。综上，把握恰当的买入时机极为重要。瓦拉库称，如果您回顾特定区域的歷史数据和全市的市场动態，您可以发现房价何时上涨，並且有能力预测价格调整何时到来。即使某个区域存在“泡沫风险”，真正的价格调整可能仍需要一两年的准备时间，因为市场週期的最后阶段往往是一个价格强劲增长的时期。

曼哈顿別墅10年涨六成

他说，“对於豪宅投资者而言，好消息是即使他们在错误的时间买入，豪宅市场总能恢復过来，因为全球的理想投资目的地十分有限。”他补充道，某些地区的恢復期可能长达10到15年。如果能经受得住市场调整，而且不会被迫出售，那么您的財富將安全而又稳定。

每位房地產投资者必须考虑的其他2个因素，分別是投资目的和投资期限。

切诺称，首先，投资者需要考虑他们想要持有多长时间和获得多少回报。如果投资者將物业用於自住，至少是部份时间，他们通常选择5年以上的较长的投资期限。如果投资者將物业用於出租，他们的目的在於財富保值，因此可能对相对较低的回报感到满意。

然而，如果公司或个人买豪宅，而且期望3到5年內获得15%到20%的投资收益，他们不得不选择那些风险较高、但升值较快的物业。切诺说：“如果在一个很有前途的社区置业，而且购房成本只是成熟社区的1/3，一些人非常愿意冒这个险，因为他们有机会大赚一笔。那些最成功的房地產投资者也是具有这般的创新精神。”

（据东方网）

根据房地产经纪人网站，realtor.com的一项新研究，一些美国顶级的郊区热点在房价上涨中变得越来越受欢迎。

市郊一向被视为年轻家庭的首选，在通勤时间和城市夜生活上做出牺牲，换取更好的学校和较大的居住空间。 realtor.com首席经济学家Jonathan Smoke评议道：“近年来，房价上涨和城市中心的房屋库存的短缺，使得房价适宜的郊区住宅对买家更具吸引力。”

虽然通勤时间更长意味着燃油消耗增加，但全球经济学家Andrew Kenningham表示：“预计全球需求上升,美国页岩生产将增加，价格在未来一两年内保持稳定。”因而房价、房屋销售和更多的竞争在郊区将继续上升。

在全美一些都市地区，郊区的增长速度超越了城市。随着千禧一代成人，以及少数族裔对市郊的兴趣增长，越来越多的家庭涌入郊区社区，以寻求价格适宜、便于家庭生活。根据realtor.com的数据分析，从2010年到2017年，郊区的家庭在全美的增长率为7.9％，而城市地区的增长率为6.6％。

Realtor.com以邮政编码划域，查看了50个最大都市地区的居民数量、上市住房、房价以及住房需求增长速度，依此列出全美10大郊区房地产热点。前3名分别是：

1、 丹佛的蒙特贝罗，科罗拉多州（Montebello/Denver, Colorado 80239）

该地区隶属科罗拉多州丹佛—奥罗拉—莱克伍德（Denver-Aurora-Lakewood），住房中间价27万美元，房屋上市平均19天后售出，在过去三年上市价格每年增长20.6％

2、达拉斯的威里，德克萨斯州（Wylie/Dallas，TX 75098）

隶属达拉斯—沃思堡—阿灵顿都市区（Dallas-Fort Worth-Arlington），家庭数量从2010年到2017年增长了12.3％，住房中间价36.9万美元，房产在市场上平均驻留41天，上市价格在过去三年每年增长18.7％。

3、都柏林，加利福尼亚（Dublin / Dougherty，CA 94568）

都市区旧金山 – 奥克兰 – 海沃德（San Francisco-Oakland-Hayward），这一区的家庭数量从2010年到2017年增长了25.6％。住房中间价89万美元，一般房产上市24天售出。

在前10名排位中有三个在佛罗里达州，它们分别是：

5、东方园/进步村/棕榈河，佛罗里达州（Orient Park/Progress Village/Palm River-Clair Mel/Tampa, FL 33619）

位于坦帕—圣彼得堡—清水都市区（Tampa-St. Petersburg-Clearwater），房产上市平均47天售出，上市价格在过去三年每年增长19.8％。住房中间价13.4万美元。

6、维斯塔园，佛罗里达州（Vista Park/Orlando, FL 32829）

大都市区奥兰多—基西米—桑福德（Orlando-Kissimmee-Sanford），距离迪斯尼世界和环球影城只有30分钟路程。上市价格在过去三年每年增长13.8％。住房中间价23万美元。

7、凯特勒湾，佛罗里达州（Cutler Bay/Miami, FL 33189）

位于迈阿密—劳德代尔堡—西棕榈滩（Miami-Fort Lauderdale-West Palm Beach）都市区，这个郊区的家庭数量从2010年到2017年增长了12.3％。郊区的一个典型房产在市场上待售50天，上市价格在过去三年中每年增长16.3％。住房中间价29万美元。

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