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澳洲 | 悉尼房价连年飙涨 Bathurst或成买家唯一选择

悉尼房价连年飙涨，如果买家口袋里没有充裕的资金，那么位于悉尼西部200公里的Bathurst或将成为买房者的唯一选择。

如果澳洲人到了中年（45-49岁）还没有一幢属于自己的房子，那么他后半辈子也不大有可能买得起房

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新州工党副党魁Michael Daley表示，随着供求关系变得愈发失衡，没有充足的现金还是不要考虑在悉尼买房了。

Daley还表示：“实现澳洲梦的难度正在逐渐增减，现如今，民众很难拥有一幢属于自己的房屋。”

《每日电讯报》援引Daley的话报道称：“对于那些想要在悉尼周边买房的人来说，只能继续前往悉尼西部碰碰运气。希望Blue Mountains地区会建设一条隧道，这样一来，住在Lithgow和Bathurst的民众才能更加方便地往返悉尼。”

Swinburne大学的一项研究显示，如果澳洲人到了40多岁还没有买房的话，那么他可能会永远错过买房的机会。

研究报告显示，如果澳洲人到了中年（45-49岁）还没有一幢属于自己的房子，那么他后半辈子也不大有可能买得起房。

统计数据还显示，在所有超过50岁的澳人当中，有42.6万人正在租房住。到了2050年，这一数字将变成80万。

澳洲财长斯科特莫里森（Scott Morrison）在上个月承认，“澳洲梦”正变得愈发昂贵，联邦政府将致力于增加房屋的可负担性。

（据9News）

加拿大 | 住进加拿大宜居之地莱斯布里奇，精美大宅尽享舒适自在

莱斯布里奇距离阿尔伯塔省重要的购物和娱乐中心卡尔加里南部2小时车程，距离落基山脉（Rocky Mountains）1小时车程，距离美国北部边界1小时车程，与美国蒙大拿州接壤。这里曾被《理财有道》（Money Sense）杂志评选为阿尔伯塔省最适宜居住的地方。这是一处美丽的现代住宅，位于一个宁静的家庭式社区内，环境幽雅，格局开阔而舒适，是十分理想的居住选择。

最宜居之地环境优美，格局完美利于孩子成长

这套住宅位置优越，距莱斯布里奇大学（University of Lethbridge）大学只有五分钟路程。这里自然环境优美，气候温和，距两座国家公园和大城市卡尔加里都很近，全年光照充足，被称为加拿大阳光之城。该住宅建造于2012年，状态完美，格局开阔，非常适合多人口家庭入住。

住宅拥有超过5000平方英尺带装修的空间，共含三个楼层，每个楼层的层高均为9英尺。整个大宅非常气派，现代而优雅，私密环境静谧而无人打扰。走进室内，入口门厅的挑高为14英尺，非常开阔舒适。这里总共设有6间卧室和4.5间浴室，几代人同住也毫无问题，尤其非常适合孩子成长。

莱斯布里奇城市安全，干净，设施齐全，生活方便。当地美丽的自然景观令人心醉，是理想的生活，学习和休闲的地方。当地居民来自不同种族和文化，充分体现了加拿大多元文化的特点。并且当地人十分安全友善，是体验加拿大文化的绝佳选择，是全加生活成本最低的城市之一。

精心打造舒适之居，设施现代品质高超

大宅的内部装修也不乏可圈可点之处，处处都显得十分精美。楼上设有主卧、3间次卧、3间浴室——主卧包含2台全尺寸浴缸，并且带有化妆间以及开放式的书房/娱乐区。主楼层设有宽大的入口门道（带有衣柜）、封闭的办公室、宽敞的开放客厅/餐厅/厨房区、步入式餐具柜、带封闭的壁橱和货架的雨具室、0.5间浴室（化妆间）。厨房开有推拉门，通往户外露台。底层设有：2间卧室、1间浴室（配有2个独立的梳妆台）、健身室、起居/娱乐区、储藏室，而且开有进出门，通往后院。

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英国 | 1/3家庭积蓄只够付一个月房租

据《每日邮报》报道，慈善机构Shelter和调查机构YouGov近期的一项调查显示，如果失业超过一个月，英国1/3的工薪家庭将无法负担他们的房租或房贷，他们几乎或甚至没有个人积蓄作为资金周转。

这项研究调查了8千多位成年人，其中包括至少1千5百个有孩子的工薪家庭。研究表明， 37%的家庭称，他们无法支付超过一个月的住房开销，23%的家庭称他们已支付不起住房开销。48%的家庭称，住房开销是他们预算中的最大支出。

英国 | 1/3家庭积蓄只够付一个月房租 — 据《每日邮报》报道，慈善机构Shelter和调查机构YouGov近期的一项调查显示，如果失业超过一个月，英国1/3的工薪家庭将无法负担他们的房租或房贷

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据Shelter透露，有两个孩子的单身母亲Lou告诉研究者，她是一个看护，尽管是全职工作，且已经搬进了一间很小的公寓，但依然觉得每月支付房租是件困难的事。

她说：“我努力工作，但依然感觉自己是个失败者。我最近换了工作，又遇到一些不顺心的事，差点要付不起房租。之前曾有位雇主给了我一点工作，但他没有告诉我，这份工作的工作时间是不能保证的。突然间，我就失去了一部分收入，还差点失去了住所，这真的让人极其恐慌。我永远都没有可供缓冲的资金。你以为如果你一直工作，就可以每月存下一点钱，但是，即使是基本的日常开销都这么贵，存钱根本就不可能。”

研究显示，整个英国的房租都在持续上涨。研究结构HomeLet Rental Index发现，除伦敦外，与2015年同期相比，5月底到7月底全英房租上涨了2.3%，而伦敦房租上涨了4%。这意味着目前的平均房租为每月799英镑，伦敦则为1599英镑。

Shelter 首席执行官Campbell Robb表示：“这些数据为人们敲响了警钟，高昂的住房开销让数百万工薪家庭濒临崩溃，他们的积蓄也仅勉强可供支付下一个月的房租。那些失业或工作有所减少的父母，他们害怕失去为孩子遮风挡雨的居所。在Shelter，我们每天都跟他们说，生活中任何人都会遇到困难。在不稳定时期，新政府可通过保护和提高工薪家庭的福利保障，真正展示他们站在工薪家庭这一边。重要的是，如果生活真的往更糟糕的方向发展，要确保有足够的支持，避免他们无家可归。”

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（据英中时报）

新加坡 | 分析师：非有地私宅转售价料继续下滑

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本地非有地私宅转售价连续两个月下滑后，10月环比持平。分析师说，经济前景不佳，买家仍保持谨慎态度，预料会促使私宅转售价继续下滑。

新加坡国立大学昨日发布的房地产价格指数（SRPI）预估数据显示，指数10月报142.2，与9月的142.3大致上持平。

中央区单位与小单位转售价分别环比上扬0.2％及0.1％，非中央区单位转售价则下滑0.3％。

中央与非中央区细分指数不包括小单位。

小单位是指506平方英尺或更小的单位。国大房地产价格指数是唯一追踪小单位转售价的指标。

分析师指出，受房地产降温措施影响，加上经济不景气，整体私宅转售市场预料会继续处于受抑制的状态。

戴玉祥产业咨询公司研究部东南亚区域主管李乃佳受访时说：“2001年有一段很长的稳定期，价格几乎一直持平。到了2006年、2007年那段时间，因为政策改变，价格才开始上扬。

他说：“我认为目前就是这样一个状态，价格大概是持平一年，然后有些小波动，市场短期内应该不太可能复苏。”

ERA产业主要执行员林东荣也说：“目前经济增长疲弱，整体上，转售价在短期内不太可能出现迅速回弹。”

分析师说，买家在物色房子时仍在精挑细选，加上发展商为已竣工的单位举行促销活动，要在这个时候脱售房子有一定的难度。

智信研究与咨询总监王伽胜受访时说：“目前正在想办法脱售房子的屋主，多少是被情况所逼。他们知道市场现在那么疲弱，还要卖房子，可能是之前楼市旺盛时付的价钱太高了。”

李乃佳指出，一旦发展商所售出的单位已获得法定完工证书（Certificate of Statutory Completion），那也算是转售。

根据戴玉祥产业咨询公司的数据，从7月1日至11月18日间，OUE Twin Peaks、丽敦豪邸（d＇Leedon）与翠城新景（The Interlace）分别都售出了80多个已获法定完工证书的单位。

李乃佳说：“这些数据不会出现在一手市场的记录里，但那些单位其实都有卖出去，有些是因为发展商推出了延迟付款计划，至少过去一个季度是因为那些计划。”

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（据联合早报）

加拿大 | 经合组织又警告！加拿大房价高得离谱崩盘在即

总部设在巴黎的经合组织 OECD(Organization for Economic Co-operation and Development)在一份刚刚出炉的报告中发出警告：加拿大的房市已经失控且无序，尤其是占全国房市1/3的多伦多和温哥华房价高得离谱，未来两年该国房地产市场不仅面临重大调整，而且可能对经济发展造成负面影响。

经合组织预测说，加拿大今年经济增长率会在1.2%左右，而在2018年会提升至2.3%，除了石油天然气产业受油价拖累难以为经济做出积极贡献之外，未来两年非能源产品出口、商业投资以及国内私人消费将会成为领先增长的部门。而各大经济部门中，房地产业可能面临大调整，从而成为“主要的下行风险”。

加拿大 | 经合组织又警告！加拿大房价高得离谱崩盘在即 — 加拿大的房市已经失控且无序，尤其是占全国房市1/3的多伦多和温哥华房价高得离谱，未来两年该国房地产市场不仅面临重大调整，而且可能对经济发展造成负面影响

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报告分析说，由于“房价虚高”，多伦多和温哥华的房地产市场最有可能成为调整的目标。调整过程有可能因外部冲击，导致按揭贷款利率迅速上升和失业严重，使得一些财务偏紧的家庭难以支付按揭贷款。

加拿大房市调整的结果是，居住物业投资大减、私人消费大幅萎缩，最极端的情况则是对金融稳定性造成威胁。

不过OECD的报告也认为加拿大经济有好消息，特别是在油气产业以外领域的稳定增长。比如私人消费及个人开支部分稳健增长，多少得益于联邦在今年7月推出儿童福利新政策。报告同时注意到，对房地产开发的持续投资、安省和卑诗省的房价上涨以及出口和商业投资的上升，也是促进经济增长的因素。

OECD支持加拿大联邦政府大把花钱建基础设施的经济刺激计划，称政府应该“按计划”继续投资基建，廉租屋，教育以及技术创新等方面。

OECD的报告也对世界经济前景表示乐观，称美国和中国政府刺激经济的举措均已取得成效，因此将明年世界经济增长率从以前预测的3.2%调升至3.3%。

经合组织对加拿大接连发警告

今年年初以来，OECD已经多次发出警告，称加拿大的房价太高，尤其多伦多和温哥华房屋价值被高估，以致于越来越多的家庭为付房贷而负债。因此如果不采取得力有效政策和措施，加拿大家庭的负债水平会一升再升。

OECD的报告说，在加拿大的情况下，从家庭收入的角度来看，房屋价格与家庭负债有相当高的相关性，因此加拿大政府应采取措施来抑制房价，让过热的房市逐渐冷却。最见效的措施之一，就是联邦政府可以对按揭政策和规则作出调整。

OECD还警告说，加拿大几乎40%的人口居住在房价难以负担的城市。由于各大城市的住房市场被高估，使许多加拿大人买不起房子，难以拥有自己的家，令社会不平等日益严重。

压力测试：利率急升或令房价猛降30%

就在本月中旬，加拿大按揭及房屋公司CMHC (Canada Mortgage and Housing Corporation)对不同经济情形下，加拿大房市及房价变化的情况通过内部模型进行了压力测试。

第一种情况：在利率急升的情况下，加拿大房价或猛降30%，导致本国房屋按揭公司损失至少$10亿，失业率上升到11.3%。

第二种情况：如果严重且持续的全球经济萧条出现，加拿大失业率会升高至13.5%，房价猛降25%，而本国按揭保险业务在5年内将蒙受超过$31亿的损失。

第三种情况：则是加拿大经历美国式的房市崩溃，这种情况下加拿大房价也会猛跌30%，失业率升至12%。

第四种情况：是油价继续下跌，假设明年国际市场油价每桶跌破US$20的关口，并且未来4年油价在US$20-30之间波动，那么加拿大失业率会升至8.8%，房价则下跌7.8%，但房屋按揭公司仍然可以盈利(在这过去的一年中，国际市场油价一直徘徊在每桶US$40-50之间)。

第五种情况：是发生大地震且导致主要都市市区损失惨重，这种情形会致失业率升至8.4%，房价仅有小幅下跌，房屋按揭公司也能盈利。

第六种情况：属于最乐观的情形，假设失业率降至6.6%，未来5年内房价上升9%，这种情形下房屋按揭公司足以盈利高达$64亿。

（据加拿大家园）

澳洲 | 住宅吞噬悉尼办公空间 4年内将被墨尔本赶上

预计在未来5年，墨尔本的办公室市场增长速度将超过悉尼，使两个城市在4年内达到一个相当的水平。

据《悉尼晨锋报》报道，办公室巨头Dexus的研究显示，预计悉尼的办公室市场在未来5年内将增长4.9％，而墨尔本将增长9.8％。到2020年，两个首府城市的办公室市场规模将非常接近。

预计在未来5年，墨尔本的办公室市场增长速度将超过悉尼，使两个城市在4年内达到一个相当的水平。

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Dexus的研究主管Peter Studley表示，在过去15年，由于墨尔本的人口增长以及港口地区土地供应的增多，办公室市场增长速度超过悉尼。目前仍比悉尼少10％，但预计到2020年，差距将缩小到4％。

悉尼办公空间增长的缩减是由于改建成住宅和酒店的数量增加，以及受10亿澳元城铁项目的影响。这些因素阻碍了供应量的增加，预计将永久损失的中级办公室达20.67万平方米。

墨尔本的市区边缘地带也出现了将办公室改成住宅的现象。JLL研究总监Annabel McFarlane说，过去一年里，有5幢建筑约6.5万平方米的办公室空间被改建成住宅。仅仅在St Kilda Rd，流失的办公空间就达到3.95万平方米。

但是，在Richmond、Cremorne、Burnley、South Yarra和Toorak，办公空间则在增加。在Richmond的110 Church St，将增加4千平方米的办公空间；15 Palmer Parade有1500平方米；21 Goodwood St有2.5万平方米。

JLL的销售总监Langton McHarg表示，“过去两年，市区边缘高级办公室的租金大幅上涨，收益率增加了125个基点，使投资者将目光从CBD转移出来。”

（据SMH）

美国 | 真实数据揭示：赌城房价愈等愈贵

近半年来未曾关注“赌城”（拉斯维加斯）地区房市的人，最近查询赌城房价时，都有点吃惊。因为发现赌城房跳升一步！不是都在说赌城房价缓涨吗？为什么才不过半年，现在的房价已比上一次查看的时候普遍上扬这么多？

数据是大赌城区房价持续回升最好的证明，哈佛大学最近公布的美国房地产研究，看出未来房市的新变化和趋势，美国人只要能够负担，仍然希望能够拥有自住房屋，但目前美国人拥屋者仅占63.5%，去年全美新增加了130万户新屋主，才有这个比例，否则拥有自己的房屋的比例会更少。

过去十年美国经济大衰退，房市狂跌后再跟着经济转好回升。这段期间，千禧族长大成人，进入离家自立的阶段，他们成为未来房市的主要购买者，拥屋人数仍然会一直增加。他们之中有人乐观，有人保守。他们面临的压力是学生贷款要还，房租一直上涨，生活费用升高。这些都影响到千禧族要租或要买房子。

赌城的房屋中间价自2012年谷底回升之后涨势就没有停过

在过去经济衰退十年里，许多千禧族人搬回老家住或留在城里找室友分摊开销，现在他们离巢的意愿更强烈。未来几年每年将有200万人要搬出老家寻找新居所，租屋市场的需求更大。

从建商盖的房子可看出一些走向，单栋住宅室内面积更大，而公寓室内面积却更小。美国单栋住宅面积平均达到2,467平方呎，创最高纪录，说明现在人需求更多空间；而公寓面积却由1,200平方呎降至1,074平方呎，意味着很多租客有租金的考虑，面积小房租才更容易负担。

美国政府衡量租户房租压力的标准是以租金和总收入比例看，只要房租高达总收入30%，就有大压力，高达50%，被认为有严重压力。这样房租用掉收入一半的人，全美有1,140万人，他们大都得不到政府补贴，只有节衣缩食，更不用谈储蓄以及将来的退休金了。

政府对于低收入的补助经费减少，使得许多租客过着寅吃卯粮，终就躲不掉被房东驱赶的命运，社会上因房屋租金上扬导致一些人不能安稳，制造出新问题。

房市不稳定，经常加重人们的负担，使得很多人寻求社会福利帮忙，治标不治本，反而让全民更长期埋单，同时也引发工作不易得以及工作的不确定性，家人共用资源，也给被依靠者增加沉重负担。

大赌城区是全美各大都会中人口中间年龄较轻的都会，也是千禧族看重的移居之城，新工作机会多和可负担的房价，引来移居者。赌城的房屋中间价自2012年谷底回升之后涨势就没有停过，只要过一阵子不看，就会发现赌城房价又涨了。去年想买25万元单栋住宅的人，现在用同样价钱根本买不到类似的房屋，抬高5万元能看中的也有限，别再等半年后，很可能房价又再涨了。

互联网资讯综合整理

美国 | 2017美国房市：房贷利率看升和房价看跌

加州帕萨迪纳（Pasadena）房屋出售, 美国房价的涨幅远高于低、中等工作收入者的薪水涨幅

自特朗普胜选后，美国10年债利率两周内由1.83%上升到2.38%，引导美国主要房贷机构房地美（Freddie Mac）11月23日公布的30年房贷利率攀抵至4.03% ，为2015年7月以来最高水位，15年房贷利率也上扬至3.25%，为今年1月以来高峰。

与此同时，美国房地产经纪人协会（NAR）却公布10月成屋销售增长2%，换算成年率为560万户，创下2007年2月以来最强增幅，而平均房价则同比上涨6%至232,200美元。

专家担心，房贷利率和房价的同步攀高，短期或可刺激部分买家提早购买成屋好锁住低房贷利率，但却会使高单价房屋买气递延，最终引发美国房市需求的降温。部分专家估计，30年房贷利率若升到5%，将对房市产生明显的冲击。

在过去七年房贷利率不断下滑的过程中，原本锁定高利率的房贷户透过重新低利贷款以偿还高利贷款的方式，变相套出现金（cash out）。但这个透过融资重贷（Cash Out Refinance Mortgage）套出现金的理财管道在近两周的利率飙升后失效，根据贷款银行协会（MBA）资料，2017年美国房贷融资重贷金额恐将剧降46%至4,840亿美元。。

FTN Financial抵押贷款公司策略师施密特（Walter Schmidt）估计，可透过融资重贷的方式套出0.5%以上房贷利差的30年房贷户比例，已由选前的70%降到目前的35%。

此外，MBA协会也估计在房贷利率攀高的威胁下，2017年的房贷申请金额也将同比下滑16%至1.58万亿美元。据此，部分分析师已估计2017年美国房价将会下滑。

另一个衡量房价负担指标的“房价所得比”也显示，美国平均房价4年来相对所得上涨了45%，让一般民众越来越负担不起。近期的房贷利率攀升若能顺利引导房价下滑，对许多等待购屋的美国民众未尝不是件好事。

互联网资讯综合整理

英国 | 八月房产要价降低3,602镑

据房产网站Rightmove的最新数据，由于脱欧所带来的忧虑及夏季假期，八月的房产要价下跌了3,602镑，降幅为1.2%，均价为304,222镑。

但Rightmove表示，虽然脱欧公投对房市情绪有影响，但该要价的月度环比下降与传统的夏季平息期是一致的。而且，尽管八月的平均要价有所下降，但其仍比一年前高出4.1%。

英国 | 八月房产要价降低3,602镑 — 据房产网站Rightmove的最新数据，由于脱欧所带来的忧虑及夏季假期，八月的房产要价下跌了3,602镑，降幅为1.2%，均价为304,222镑

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不过，该网站预测，今年上半年与下半年的房市表现可能截然不同。上半年，为了避开4月1日起开征的新印花税，购房出租（buy-to-let）的买家激增，很多原本可能会在下半年购房的买家因此提前完成了购房。

Rightmove的希普赛德（Miles Shipside）表示：“许多潜在买家正在度暑假，而没有继续找房子，而选择在一年之中这个相对平静的时期进入市场的人，其报价往往更高。”

他还表示，今年夏季的房市还受到了脱欧的不确定性和为躲避新印花税产生的三月购房投资热潮的余波影响。

Rightmove称，包含四个及以上卧室的大型家庭用房会是所有秋季回升中的最大受益者。这类房产的平均售出时间为74天，而首次购房者和正处于房地产阶梯第二步的人更中意的小型家庭房则通常在58天内就被抢购一空。

Rightmove的数据还显示，英格兰东北部是八月房屋要价唯一一个低于去年同期的地区。该地的平均要价是147,330镑，比2015年八月下降了1.2%。而英格兰东部的房价则相对去年同期上升幅度最高，目前要价平均为334,951镑，比去年八月上升8.2%。

此外，伦敦房屋要价在八月下跌了2.6%，是所有区域中环比下降幅度最大的地区，目前其均价为619,409镑，仍比一年前高出2.1%。

而在威尔士，八月价格环比下降了0.2%，均价为180,425镑。

约克郡与汉伯(Yorkshire and Humber)，及中西部（West Midlands）的房价则相对上月有所上升，其要价分别上升了1.2%及1.1%。

Rightmove还表示，受伦敦房市影响，南部地区销售房屋所需时间在过去两月也比北方增加。五月和七月之间，在伦敦销售一套房屋所需的时间增加了五天，东南部和西南部销售房屋的所需时间增加了四天，而东部则增加了三天。尽管南部的时间仍短于北部，但在同一时期，北方销售房屋所需时间并没有变化。

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（据英中时报）

英国 | 高额印花税令小户型开发受青睐

据《泰晤士报》报道，对昂贵房产征收过高的印花税税率，迫使房地产开发商开始减少建设豪华住宅的数量。

目前英国房地产市场发展的几个显著的特点是，楼市的发展饱和后，开发商开始建设更多小面积住房取代以前的大面积公寓。

英国 | 高额印花税令小户型开发受青睐 — 据《泰晤士报》报道，对昂贵房产征收过高的印花税税率，迫使房地产开发商开始减少建设豪华住宅的数量

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重建伦敦中心区的New Scotland Yard的开发商集团正与城市规划人员商量，在原有房屋数量268套的基础上增加到295套，只是把原有的三居室公寓改成单间公寓或双人公寓。

开发商集团落实了建设巴特西发电站（Battersea Power Station）的决定，在原计划数量3035套的基础上增加409套，扩建到3444套的规模。9月初，有关部门批准开发切尔西的the Clearings，拆毁7联排别墅和一栋6居室公寓，公寓数量的总数从69套增加到78套。

专家指出，7位数的印花税账单让买家意识到，他们可以通过租豪宅来取代购房，以避免房产税的损失。

物业及建筑咨询公司首席执行官法默（Mark Farmer）指出：“伦敦住宅的主流趋势是减小住房面积大小。”他表示，印花税改变是主要因素。他告诉《金融时报》：“我想说，关键的导火索是92.5万英镑高门槛的印花税，对投资者而言，他们被征收的印花税从5%上涨至10%，或从8%上涨至13%。”

购买价值2百万英镑的住房就需要缴纳约15.4万英镑的印花税，如果不是首套住房，买家将要缴纳高达约21.4万英镑的印花税。但对企业投资者而言，价值75万的住房，实行印花税之后，对所购的此类住房仅征收2.75万英镑至5万英镑的印花税。

据说，自要价1200万英镑的住房无人问津之后，明星厨师奥利弗（Jamie Oliver ）现在已决定把他在樱草山（Primrose Hill）的一栋10居室公寓改造成2座联排公寓和一套大的地下室公寓。

（据英中时报）