News – Page 596

旧金山湾区学区房大搜罗：帕拉阿图最贵圣拉蒙最超值

学区房是华人的最爱，全美尤以湾区有德天独厚的教育资源，而让这里的房地产炙手可热。这次我们就盘点一下湾区拥有最好美国学区房的7座城市，提供买房投资的一个重要参考。

学区房是华人的最爱，全美尤以湾区有德天独厚的教育资源

被加州奥克兰（Oakland）包围的皮蒙特（Piedmont），方圆1.678平方英里，人口才1万多人。从去年11月中-今年2月份，其房屋上市价格均价252.22万美元。销售均价197.5万美元。去年11月份中旬-今年2月份，房价725美元/平方英尺，比去年同期增32.8%。虽然处在奥克兰包围之中，但其犯罪率却远低于奥克兰和加州平均。家庭户平均单元价值达76万美元。

皮蒙特德有3所小学，高中和初中各一所。2013年，高中API高达908分。其中，亚裔学生更高达948分。每年其上大学的比例非常多。在加州属于最好的一类学区。

圣拉蒙和丹威尔（San Ramon、Danville）

丹威尔（Danville）上市均价133.8万美元，销售中间价99.5万美元，比去年同期增加6.4%，但房屋销售数量减少12.7%。431美元/平方英尺，比去年同期增长2.6%。和Danville相邻的城市圣拉蒙（San Ramon），房屋上市均价103万美元，销售中间价75万美元。410美元/平方英尺，比去年同期上涨9.3%。

家庭年收入和人均年收入中间值，Danville分别为12.58万和5万美元；San Ramon分别为9.58万和4.23万美元。

San Ramon Valley联合学区可说是湾区最好的学区。San Ramon的Monte Vista高中2013年高中API为913分，亚裔为950分。

Dougherty Valley高中2013年API为928分，亚裔高达965分。San Ranmon Valley高中为884分。小学和中学除1所外，其他API几乎都在900分以上。

如果想要到最高分的学区，但是房价又相对便宜的地方，圣拉蒙是7座城市性价比最高的一个。她是一座较新的城市，位属偏远，到硅谷或旧金山相比其他城市有劣势。

帕拉阿图（Palo Alto）

湾区房价最贵的学区房。今年2月份，上市均价344.5万美元，销售中间价213万美元，每平方英尺平均高达1,444美元，比去年同期增长18.2%。帕拉阿图的热门社区包括市中心和老帕拉阿图，上市均价分别为493.8万和575.9万美元。

家庭年均收入达11.75万美元，人均收入5.6万美元。每户平均住宅价值81.18万美元。帕拉阿图的学区除了分数高之外，生源皆来自本身城市，没有招收其他城市的学生，有别于中半岛的其他城市。

其两所高中，Henry M. Gunn High 2013年API高达917分，亚裔学生高达954分。另一所Palo Alto高中2013年API为905分，亚裔学生高达968分。

库伯蒂诺（Cupertino）

库伯蒂诺（Cupertino）房产上市中间价为170万美元，销售中间价为143.7万美元，平均每平方英尺827美元，比去年同期增长9.1%。家庭户均收入10.9万美元，人均收入4.47万美元。房屋每单元中间价64.9万美元。

Cupertino有3所高中深受华人追捧：Cupertino高中、Homestead高中和Monta Vista高中。Monta Vista高中2013年API高达956分，亚裔学生为969分，亚裔学生人数较多，佔总学生数的77%以上。Cupertino高中2013年API为906分，Homestead的API2013年为873分，其中亚裔平均为930分。

普莱森顿（Pleasanton）

上市均价144.39万美元，销售中间价83.7万美元。平均每平方英尺470美元，比去年同期增加16.3%。家庭年收入中位数为10.3万美元。

其公立学校有Amador Valley高中和Foothill高中，学生以白人学生为主。私立高中有The Quarry Lane高中。其中Amador Valley高中，2013年API为897分，亚裔为954分。Foothill高中在2013年API为871分，亚裔虽佔不到1/3，但API高达934分。

菲利蒙（Fremont）

菲利蒙（Fremont）房屋上市中间价105.5万美元，销售中间价约70.8万美元。平均平方英尺485美元，比去年同期增长15.5%。家庭年均收入中间数为8.2万美元，人均收入3.1万美元。

菲利蒙高中有Irvington高中、John F. Kennedy高中和著名的Mission San Jose高中，API成绩分别为884、743、951。Mission San Jose高中的亚裔分数更达到968分。另外，私立高中有Fremont Christian School。热门社区Warm Spring上市均价99.3万美元，Irvington为84.6万美元。

洛斯盖托斯和萨拉托加（Los Gatos、Saratoga）

Saratoga地区今年2月份销售价格755美元/平方英尺，比去年同期增长6%。房屋上市中间价441.4万美元，销售中间价191.5万美元。家庭年收入中间值为15.5万美元，人均年收入6.5万美元。房屋单元均价100万美元。

2月份前，Los Gatos上市中间价为255.2万美元，销售中间价为130万美元。685美元/平方英尺。家庭户均收入中间值为11.9万美元，人均年收入为5.6万美元。

2013年Saratoga高中API为938分，亚裔为967分。小学和中学非常出色。还拥有一些在加州排名前列的私立中学，如Sacred Heart学校。Los Gatos High以白人学生为主，2013年全校API为883分，亚裔学生仅佔大约1/10，但API较高，2013年达940分。

（以上房价数据来自于Trulia网站，API数据来自于加州教育厅网站）

浏览居外【名家专栏】栏目之美国，了解美国房产投资独家专业解读。

中国香港十多平米房月租近万港元

跟内地一样，中国香港房地产市场也总最创意十足的市场。最近又出现一个新概念叫做“纳米楼”，大家是否知道是什么意思呢？

这个新名称跟高科技纳米技术无关，而是专指某些小得不能再小的住宅户型——在过去实用面积30平方米以下的单位曾被称为“细单位”或是“细价楼”，然而随着楼市连续6年上涨，即便小型单位也不再“细价”，动辄要四五百万元港币以上。更小的户型曾被讽“劏房户”(意指面积小得像一套完整住宅切割成几套)，但到了今日，最受追捧的小户型甚至比“劏房户”还要小，于是被人用“纳米楼”形容，以极言其细小。

中国香港十多平米房月租近万港元

例如在港岛东的北角地区，近来一个实用面积仅128平方英尺(约11.9平方米)的“开放式”(即厅房无间隔)租盘，月租却高达9800港元，平均每平方英尺租金高达76.6港元，甚至高于不少传统豪宅区。类似的十余平方米超小单位，售价纷纷达到近300万港元，每平方米售价可高达20万元港币以上。

中国香港房地产市场的极速转向令不少人愕然，仅仅在4、5年前，小型住宅还门庭冷落，舆论一窝蜂地谴责开发商只爱建豪宅卖高价，忽略普通家庭住房需求。然而，政府差饷物业估价署去年数据显示，全年实用面积在430平方英尺(约40平方米)以下的迷你型住宅，全年楼价升幅最高，达到15%。与此相比，实用面积在1722平方英尺(约160平方米)以上的大型住宅，全年楼价则升幅只有3%。

去年7月，笔者曾写过一篇专栏《李嘉诚如何“赚尽中国香港最后一分钱”》说的是李嘉诚别出心裁地在新开售的楼盘中设计了一个实用面积仅约16平方米的迷你户，被媒体冷嘲热讽“小过牢房”，不过笔者认为这虽然看似荒诞，却显示了市场的需求。时隔半年看来，李首富在楼市走向上的确有先见之明，地产业界今日已经开始群起追随这一潮流。

日前占据了不少报纸财经版头条的，是中国香港地产界大佬新鸿基地产同时向城市规划委员会申请5个项目修改规划，要将原本设计的大、中户型改建成更多的小户型住宅。这几份规划的修改幅度堪称“疯狂”，在同样地皮面积上的拟建住宅竟然从1500多套暴增到超过11000套。

这样犹如“变魔术”的修改规划，要诀就是划出大量超小单位，在某些项目中实用面积低于20平方米的“纳米楼”供应量超过一成，整体中小户型占比超过90%。新鸿基对此表示，改为兴建更多中小型单位是考虑市场和用家需要，也配合政府“加大房屋供应量”的方向。

由于申请修改规划的部分地皮位于中国香港较为偏远的新界元朗别墅区，不少业内人士预计很可能不获批。一名过去曾任立法会议员，现为关注地产业的民间智库成员的人士表示，当地原本是密度很低的别墅区，现在大面积修改规划的后果是令区内人口密度大增，各方面配套尤其是交通是否能承受会是大问题，因此政府城市规划委员会必然要多方面仔细考虑，恐怕不会轻易批准。

不过，新鸿基并非唯一一家申请修改规划的开发商，由于小型单位的回报实在太过诱人，业界大多预计未来会有更多开发商提出类似的申请，甚至形成一股潮流。

去年7月李嘉诚在长实新开售的楼盘中设计了迷你户，被媒体冷嘲热讽“小过牢房”，不过时隔半年看来首富在楼市走向上的确有先见之明，地产业界今日已经开始群起追随这一潮流。去年7月李嘉诚在长实新开售的楼盘中设计了迷你户，被媒体冷嘲热讽“小过牢房”，不过时隔半年看来首富在楼市走向上的确有先见之明，地产业界今日已经开始群起追随这一潮流。

中国香港人的住房面积长期不到内地城镇一半，至今超过50%的私人住宅面积低于50平方米，现在看来这似乎还远不是尽头。今天超小型楼盘越建越多，原因当然不是中国香港人喜欢住得挤，而仅仅是大房子买不起。在1997年中国香港楼市泡沫爆破后，政府一度为了维护脆弱的市场近10年没有主动推出住宅地皮拍卖，令随后多年住宅供应不足；再加上港币长期受美元低利率政策影响，楼市需求旺盛，价格不断上升。

过去几年，政府绞尽脑汁，以高税率限制外来投资者和移民在港买房，又以限制贷款的方式压抑楼市需求。然而住房需求实在过于旺盛，当政府限制豪宅贷款，购买力就迅速转移至中小型住宅。上月底，中国香港金管局再将价值700万以下的自用住宅按揭贷款率也统一下调到60%，令首付资金有限的买家进一步向下转移，追捧起总价却相对较低的“纳米楼”来。

大家知道中国香港货币政策完全不自主，预测中国香港楼市走向实在困难。对于目前的怪现状，业界和机构分析人士众说纷纭：有人警示小型住宅“泡沫”太严重，短期内甚至几个月内就可能爆破；有人相信中国香港只要“挺住”到美国加息，月供负担上升自然会让楼价恢复正常；也有人觉得当小型住宅与中大型的升幅巨大差距持续一段时间，小型住宅价格就会接近中大型住宅，届时部分买家会自然分流到中型住宅市场……

不过，笔者认为不难判断在未来几个季度的楼市成交中，必然会出现供应不断增加，成交价不断下跌的景象。只不过这里的“供应增加”指的是住宅面积不断缩小，一套房变成两套，两套变成四套……而成交价不断下跌，则指的是总价下降，但单位价格(每平方英尺价格)不断上升而已了。

海外购房还在发烧期

近几年，国内房地产市场频遭政策打压持续低迷，海外房地产市场俨然成为了中国投资者眼中的“香饽饽”。

日前，仲量联行发布报告显示，2014年中国海外房地产投资激增，超过165亿美元，首次超过在国内的投资额。仅2014年上半年，中国私人对海外房产的投资已接近50亿美元，远超2011年以及2012年全年规模。

不可否认，随着人民币在国际市场上的购买力日渐增强，在澳大利亚、英国等地的房地产市场上，中国房地产投资者的身影随处可见。

海外购房还在发烧期

中投顾问房地产行业研究员韩长吉在接受访时指出，如今，国内投资者热衷海外投资，主要原因在于中国国内房地产市场不景气。

“库存高企、价格下跌，行业压力较大；投资者投资海外有利于分散风险，提升收益。另一方面，出国旅游、求学、移民人数越来越多，对海外房产的投资也随之增加。”韩长吉认为，近几年流入全球房地产市场的中国资本的稳定增长，更是进一步证明了中国投资者对海外房地产市场的投资热情依然保持强劲。

“据估计，热衷海外投资的趋势还将保持很长一段时间。”韩长吉指出。

经济学者马光远在接受媒体采访时也指出，各个国家在住房投资，包括房价上涨的规律、房地产的税率方面也完全不一样，有些国家鼓励投资、有些国家不鼓励。“所以我觉得中国人在海外进行投资的时候，首先不要想当然，其次要了解清楚各个国家的情况，像中国这样的新兴市场，房价上涨毕竟是一个特例，在大多数的情况下，特别是法规比较健全、房地产市场比较稳定的发达国家房价会比较稳定”。

中国地产大亨王健林：英国是全球最开放市场与最佳投资地

中国首富王健林在接受BBC采访时表示，他认为英国是全世界最佳投资地点。

中国地产大亨王健林说，英国是全球最开放的市场之一，在英国投资不需要受到像其它地方那样的严格审核。

王健林接受BBC商业事务记者岳琳达的采访时透露，他正在考虑对英国娱乐产业投资10亿美元（6.67亿英镑）。

此外，他还考虑收购一个英国或是意大利的足球俱乐部。

中国地产大亨王健林说，英国是全球最开放的市场之一，在英国投资不需要受到像其它地方那样的严格审核

投资环境

王健林说，“我去过很多国家考察投资环境，但是我最欣赏英国市场。”

“英国自由市场开放程度是全球最高的之一，不需要受到严格审查。”

王健林说，他对投资美国也很感兴趣，但是美国的外资委员会（Committee on Foreign Investment）负责审核外国投资，而且可以阻挡外国投资。

据福布斯杂志估计，旗下拥有大连万达集团的王健林财富总值高达242亿美元，超越阿里巴巴创办人马云成为中国首富。

遍及全球

王健林投资遍及世界各地，包括美国AMC连锁电影院，英国圣汐（Sunseeker）游艇公司，拥有国际足联世界杯电视转播权的瑞士体育行销公司InFront。

王健林透露，他过去一年里一直在洽谈在伦敦的投资，但最后未能实现，不过他仍然在寻找机会在英国投资10亿美元。

他说，已经有几家英国足球俱乐部与他洽谈收购，但是最终还是取决于收购价格。

他说他已经取得了马德里竞技俱乐部（Atletico Madrid）20%的股权。

浏览居外【名家专栏】栏目之英国，了解英国房产投资独家专业解读

英国房地产市场2月“冷热不均“ 伦敦房价尽下跌

据英国《卫报》网站3月12日报道，上个月英国房地产市场“冷热不均”，伦敦成为唯一出现房价下跌的地区。

2月英国房地产市场“冷热不均”，伦敦成为唯一出现房价下跌的地区

推荐物业：伦敦巴特西项目

根据英国皇家特许测量师协会（RICS）的数据，伦敦房价已连续6个月出现下跌，其他地区却由于投入房地产市场房源的数量减少导致房价推高。但RICS协会同时指出，伦敦房价下跌只是暂时现象。据测量师预测：伦敦的房价未来的五年中将上涨30%。

据RICS协会每月统计的数据表明，报告新供房源价格下降的测量师人数比2月多8%。新数据表明，在过去的七个月中，房价已连续六个月下跌。苏格兰和北爱尔兰的房价依然领跑其他地区，西南与东南部地区的房价均有上涨。全英房屋贷款协会称，未来3个月，英国的房价将由净差额3%上升至预期的10%。

尽管有证据表明，五月份大选导致英国政局的不确定性增加，因此阻碍了一些潜在的卖家进行房地产交易。测量师预测，未来的12个月，英国房价仍会增长，增幅将从1月的1.8%上升至2.4%。值得注意的是，伦敦、英格兰的北部和中东部地区的房价不升反降，这一现象表明政局的不确定性对特定地区会产生更大的影响。

据英格兰银行提供的数据显示，从1月份起，抵押贷款的审批量已连续2个月增长，并创下4个月来的新高。全英房屋贷款协会（英国最大的房屋贷款协会）称，2月房价下降0,1%，而其竞争对手，英国最大房地产按揭贷款机构哈利法克斯银行的调查结果是下降了0.3%。

RICS协会说：“7个月来，新加入的购房者数量持续减少。如今，大多数地区的购房需求保持稳定，但供房量却在下降。”然而人们对租赁资产的需求持续增加，出租资产在10个月的稳定下降后保持不变。这一点反映在测量师的预期上：未来一年租金会涨2.6%。

RICS协会的首席经济学家西蒙·罗宾逊说：“令人感到鼓舞的是，买方咨询时的消极表现已消失殆尽，一定程度上是因为借贷成本长期保持低位使得信心大增，此外还有卖家的担忧持续减少。”他还说：“有一种强势的观点认为，从中长期来看，即使是伦敦的房产所有权也会昂贵到让人无法负担。”

浏览居外【名家专栏】栏目之英国，了解英国房产投资独家专业解读

美国洛杉矶买房中国富人最爱这7个地方

最近有报道称，富有的中国房屋购买者在洛杉矶郊区买房，让洛杉矶的房价一再上涨。

洛杉矶卫星城尔湾市、圣盖博、蒙特利公园等城市备受中国富人青睐，华人比例高达40%

对于赴美购房的中国人来说，健康的房产市场以及华人聚集区成了购房的最佳地点。洛杉矶在美国房产市场占有举足轻重的地位，在2013年美国房产市场复苏期间，洛杉矶一马当先，成为了加州房产市场涨幅最快的几个城市之一，年平均涨幅达到了25%。而众多的华人聚集区也成了洛杉矶吸引国人的一个重要原因，洛杉矶卫星城尔湾市、圣盖博、蒙特利公园等城市的华人比例高达40%！学区优质、社区安全，成为了洛杉矶吸引人的另一个主要原因。

洛杉矶卫星城众多，那么中国富人都投资在了哪里呢？

尔湾市

总人口：212,375

华人比例：36.5%

平均家庭收入：72,057美元

房价/平方米：4050美元

房价中位数：756,700美元

房价上涨趋势：年涨15.8%

学校：小学22所，初中7所，高中4所

尔湾市坐落于南加州“技术海岸”的中心，因其生机勃勃的商业环境而著称。该市也以拥有以下优势而闻名遐迩：宜人的气候、大量受过良好教育和技术培训的劳动力、全美最安全的社区、充足的优良住宅供应和众多生活娱乐设施等。著名的电子游戏暴雪公司（blizzard），其总部就位于加州尔湾市。

2008年美国人口调查局将尔湾市列为全美人口6.5万人以上最高收入城市排行榜第七位，2008年美国CNN Mondy杂志将其列为全美最适合居住的城市排行榜第四名，2011年商业周刊杂志将其列为美国最佳城市排行榜第五位。另外，尔湾市也在2010年的美国FBI年度犯罪率报告上成为10万人以上的城市中犯罪率最低的美国城市。

最近十年来，尔湾的华人居住人口剧增，相应的华人超市、书局、各种面向华人子弟的才艺学校如中文、舞蹈、音乐、绘画等都在尔湾市安家，给华人创造了更加良好的居住环境。

尔湾市学风鼎盛，拥有众多高等学府，包括美国加州大学尔湾分校、康科迪亚大学、尔湾谷学院，的南加州大学橙县分校、布兰德曼大学、拉文大学和佩珀代因大学等。尔湾市大部分地区位于尔湾联合学区内，该学区内有四所高中，分别是：大学高中、尔湾市高中、诺斯伍德高中（Northwood）和伍德布里奇高中（Woodbridge）。其中，大学高中在2011年位列全美最好高中排行榜第八位，全美最好公立高中排行榜第二位。小学更是优秀，十八所小学被评为加州前100名小学。

尔湾市的房价一直也未有大的回落，究其原因，华人大量涌入推高了当地房价。美国房价的整体趋势并未对其购置资产意愿造成影响。许多华人宁愿在这里买房或租房，就是看中了尔湾市优质教育资源和安宁的社会环境。

亚凯迪亚

总人口：53,000

华人比例： 45.4%

平均家庭收入：77,758美元

房价中位数：975,400美元

房价上涨趋势：同比增长23.9%

学校：小学6所，初中3所，高中1所

亚凯迪亚位于圣盖博山山脚、洛杉矶市中心东北21公里。大约30年前，亚市居民几乎全是白人；然而现在，有近半数人口为亚裔背景。这种转型与中国台湾、中国大陆、韩国乃至其他亚洲国家的财富增加并移民美国，有着密不可分的关系。

亚凯迪亚学区是全美顶尖学区，在2009与2010年，美国《商业周刊》（Business Week）评选“最适合养育孩子城市”名单，亚凯迪亚市成为全美15个入选城市之一。

美国次贷危机和金融海啸爆发以来，全美房价暴跌，但亚凯迪亚等加州华裔聚集城市却不跌反涨，直接原因是华人大量涌入推高了当地房价。华人重视子女教育的传统在美国发扬光大。许多华人宁愿在这里买房或租房，就是看中了亚凯迪亚等地的优质教育资源和安宁的社会环境。

蒙特利公园

总人口：60,269

华人比例：47.7%

平均家庭收入：52,159美元

房价中位数：547,800美元

房价上涨趋势：年涨21.11%

学校：小学8所，初中1所，高中2所

蒙特利公园（简称蒙市）座落于洛杉矶市东面，圣盖博谷帝王山脚，在美国华人主要聚居城市中占有重要指标地位。蒙特利公园不仅生活购物方便，这里也是美食的天堂，各种口味的餐馆应有尽有（特别是华人喜爱的菜肴）。由于各国移民较多，该市充分展示了多元化文化特色，元宵节等中国传统节日被列为该市的重要节日进行庆贺。

蒙市的房价在2008-11年经历了一个大的起落过程，最高点与最低点相差23%，但在2011年4月房价开始迅猛增长且未呈现下降趋势。

圣盖博

总人口：39,718

华人比例：25.4%

平均家庭收入：41,791美元

房价中位数：626,400美元

房价上涨趋势：同比增长11.14%

学校: 小学5所，初中1所，高中2所

圣盖博位于洛杉矶市以东，拥有高度融合的亚洲、欧洲和北美文化。第二代和第三代美国华人经常惠顾这里的商店和餐馆。

圣盖博市在圣盖博联合学区管辖范围内。2009年API学校报告将圣盖博联合学区评为加州最好的学区之一。Gabrielino高中一直是加州最好的高中之一。美国新闻和世界报道将Gabrielino高中评为“全美最好的公立高中”之一。

与亚凯迪亚市一样，圣盖博市房价在美国房价暴跌时也并未下降，究其原因，也是因为华人在加州投资兴趣渐浓，美国房价的整体趋势并未对其购置资产观点造成影响。

核桃（又名：沃尔纳特）市

总人口：39,718

华人比例：55.75%

平均家庭收入：81,015美元

房价中位数：701,200美元

房价上涨趋势：同比增长17.10%

学校:小学5所，初中2所，高中1所

核桃市又名沃尔纳特，是一个富足而又宁静的城市。核桃市以住宅社区为主，地域开阔，道路四通八达，从城堡、别墅、城市屋到高阶公寓，一应俱全，素有“小瑞士”之美誉。2012 年彭博商业周刊评比核桃市为加州最佳抚养儿童城市。2011年CNN 《金钱（Money）》杂志评比“全美最适合居住城市”。

核桃市的房产市场的上涨趋势非常稳定，得益于该地在全美首屈一指的优质学区，许多美国本地的人都慕名而来购买当地房产，核桃市不仅拥有着著名的加州阳光，还有优良的商业环境，有效率的政府管理与服务。在众多洛杉矶购房者眼中，核桃市近年来已经成为美国学区房几个首选城市之一。

奇诺岗

总人口：74,799

华人比例：30.3%

平均家庭收入：100,099美元

房价中位数：554,900美元

房价上涨趋势：年涨20.20%

学校：小学10所，初中2所，高中2所

奇诺岗市位于洛杉矶东郊约30分钟车程之处，面积约116.2平方公里。“奇诺”（Chino）在西班牙语中的意思为“中国人的”。奇诺岗市在2012年被美国《金钱》杂志评为2012年最佳居住地；且在被评为美国中型城市年收入榜第6位；在2008年FBI将奇诺岗市评为最安全的城市之一。以加州来讲，在最适宜居住的前一百名城市中排名第七。

钻石吧

总人口：60,360

华人比例：52.2%

平均家庭收入：68,879美元

房价中位数：576,700美元

房价上涨趋势：年涨18.00%

学校：小学，9所，初中3所，高中2所

钻石吧是洛杉矶县郊外的一个富人区城市，与临近的奇诺岗市(Chino Hills)和核桃市(Walnut)皆位于绵延起伏的丘陵地内, 市容整齐美丽，草木如茵, 因此该区成为中上华人家庭的居住首选之一。

钻石吧市(Diamond Bar)为南加州华人聚集的城市之一，亚裔佔总人口约52%, 约有两万九千人。钻石吧市有一部分属于南加州顶尖的核桃市学区, 因此吸引许多重视孩子教育的父母迁居来该市。众多的华人人口也吸引许多亚裔商家和餐厅前来设立。

浏览居外【名家专栏】栏目之美国，了解美国房产投资独家专业解读。

德国房价4年内上涨幅度超3三分之一

德国媒体《明镜》网站11日报道称，德国大型城市房价在4年内上涨超过三分之一。这引发人们对房地产市场过热的担忧。分析指出，即使房价继续上涨，德国房地产市场也不存在过热风险。

德国大型城市房价在4年内上涨超过三分之一

德国经济研究院数据显示，2010年至2014年期间德国大型城市房价粗暴上涨，其中慕尼黑上涨47%，柏林上涨41%，汉堡上涨39%。报道指出，这只是这些城市的平均上涨水平，一些区域的房价涨幅相当惊人。

房价如此上涨，自然引发了人们对德国房地产市场过热的担忧。然而，对此进行的一系列调查一致表明，即使存在过热可能，也只是在于那些特别热门的区域，比如慕尼黑或者汉堡的一些区域。德国大部分地区的房地产市场都处于正常发展轨道，就连银行的房屋贷款也不存在太大风险。

德国经济研究院对房地产市场进行的调查也不例外地得出同样的结果。德国经济研究院认为，目前德国房地产市场不存在泡沫，而且即使未来房价继续上涨，也不存在投机泡沫。

德国经济研究院如何得到这样的结果呢？据了解，他们首先基于所谓的住宅用户成本法，对购房成本和租房成本进行比较，同时考虑很多其它影响因素，比如房贷利率、由于购房损失的其它可能投资的利率以及房地产价值走势等。

德国经济研究院认为，2008年德国95%地区租房住比较划算。2014年，仅在米斯巴赫、罗森海姆等州市仍然还是租房比较合算，但租房的成本优势不到10%。成本优势向购房转移的原因主要在于低利率水平。低利率对于贷款融资特别有利。

德国经济研究院分析指出，即使欧洲央行改变当前利率政策，也不会改变这个趋势。例如，利率上升一个百分点，也仅在德国400多个州市中的35个州市，购房成本比租房成本高出10%以上。受到影响比较大的也只是经济繁荣的巴伐利亚州。在210个州市，在利率上涨1个百分点的情况下，购房成本和租房成本差别不超过10%。而在157个州市，购房成本比租房成本甚至低10%以上。

浏览居外【名家专栏】栏目，了解海外房产投资独家专业解读

港元强势未尽中国香港经济恐先甜后苦

美元强势一骑绝尘，与美元挂钩的港元水涨船高，港人纷外游享强港元令购买力大增的好处；惟港元续随美元急升，中国香港服务业尤其旅业，及资产市场压力势层层迭加，恐冲击经济。

港元强势未尽中国香港经济恐先甜后苦

通胀减外游豪 强港元表面风光

美汇指数昨曾升穿99.5关口，创12年新高，不但破100大关指日可待，“新债王”冈拉克更指，美元继去年累升近一成三、今年已再升近一成后，仍没有调整迹象，市场一面倒押注美元升值做法正确。港元亦因联汇制度和美元挂钩，汇价势随美元呈强。

港元一洗过去几年颓风，令不少港人顿感开怀，因港元兑美元以外其他货币大幅升值，既可减轻中国香港进口物价加价压力，整体通胀压力有望纾缓；不少市民更乘港元强势，日元、韩元等相对大贬值，趁下月复活节假期到日韩赏樱兼大扫货，不少旅行团已告爆满。

惟针无两头利，港元若继续随美元攀升，甚至如一些分析指，今年内将较现水平再升一成，强港元对中国香港经济的重压势层层迭加，恐至少在两方面造成显著冲击。

其一，旅游零售以至服务业受打击。有旅游业界人士指，上月来自星马泰的访港旅客大跌两至三成，此除因中国香港流感疫潮影响中国香港吸引力外，更关键是港元强势不但令访港旅费大增，不少东南亚旅客以至内地客，被汇价不断走低的日、韩等抢走，就算来港亦减少消费。

若港元随美元持续攀升，除令中国香港旅游、零售、酒店等行业雪上加霜，中国香港会展以至其他专业服务业，亦恐因不少外商慨叹港元“太贵”，而蝉过别枝，转投其他汇价相对较低的对手如新加坡等，恐对占本地生产总值逾9成的服务业，构成相当压力。

其二，资产市场走资。强美元磁吸全球资金流向美元资产，中国香港却未必受惠。皆因环球热钱涌向美国，除因强美元，更因看好美国经济在全球独强。惟港元随美元走强的同时，中国香港经济却恐被进一步扯低，尤其今年初中国香港经济表现未如理想，反映强港元对中国香港经济的影响正渐浮现。

一旦中国香港经济走弱，但港元则续强，那不少外资或感中国香港资产的投资价值大减，引发资金外流。若如此，中国香港资产市场尤其港股，恐面临不轻的调整压力，并造成负财富效应，令中国香港经济更添压。

服务业首当其冲 港股走资添压

故强港元虽为港人带来一时表面好处，惟港元长升长有对中国香港却非好事。在联系汇率此定海神针不宜更动下，中国香港商界、港府以至港人，皆要有心理准备承受强港元造成的经济震荡。

浏览居外【名家专栏】栏目，了解海外房产投资独家专业解读。

人民币会取缔美元成为港元联系货币吗？

不少经济学家关注，中国香港实施联系汇率制度逾30年，在面对全球经济变化下会令中国香港失去货币政策自主性。曾以“定海神针”形容该制度的财政司司长曾俊华2月26日重申，特区政府现阶段无需要也无意图改变联系汇率。

人民币会取缔美元成为港元联系货币吗？

曾俊华出席预算案电台热线节目时表示，中国香港是细小经济体，不可能有自己的汇率政策，一定要跟大型货币挂钩，而联汇制度自1983年实施以来相当成功，经过很多不同经济波动时期，故现阶段无需要亦无意图改变联系汇率。被问及人民币自由兑换後，特区政府会否将港元与人民币挂钩时，曾俊华说，他不会排除任何可能性。

浏览居外【名家专栏】栏目，了解海外房产投资独家专业解读。

澳大利亚政府向海外置业者收取买房申请费为哪般？

近日的一则新闻引起了许多当地及海外置业者的注意，报道称联邦政府欲向在澳购房的海外置业者收取申请费。对于在澳购买100万澳元以下房产的海外置业者将会被收取$5000澳元的申请费，而购买100万澳元以上房产的海外置业者，购房价格每超过$100万澳元就必须再缴纳$1万澳元的申请费。

目前大部分的民众观点均认为该申请费不算过分，也无法阻挡海外置业者在澳购房的热情和脚步。但是我们不妨借此机会来探讨一下联邦政府的态度。

联邦财政部近日发表的建议报告指出，目前的海外人士在澳买房许可申请的机制远未达到有效的合规审查。违反《1975 年外国收购与兼并法》（下简称“法案”）的海外置业者可能会被处以撤资令或刑事处罚（例如：罚款或监禁）。然而，由于刑事处罚的举证责任门槛非常高，使得刑事处罚难以实行。同时，有一些海外置业者明知故犯，故意违反该法案以赚取巨大利润（房屋增值部分高于罚金）。

因此，财政部报告建议联邦政府引入民事处罚机制，根据违反法案购买的物业价值的一定比例收取罚金，以期达到威慑作用。例如：当海外置业者出售违反法案购得的物业时，该物业的所有资本利得（即增值部分）应当上缴政府。同时，处罚对象不仅是置业者本身，对于任何故意协助海外置业者违反法案的第三方机构也要严厉处罚（例如：售房中介、律师、贷款经理等）。让我们先来详细看一下报告的建议处罚：

注：以上表格中所涉及的处罚措施都尚未实施

显然，联邦政府并非要阻拦海外置业者到澳大利亚投资购房，而是希望海外置业者能够在遵循澳大利亚法律法规的基础上赴澳投资，并通过民事处罚机制可以更加有效地督促法律合规，协助法律执行机制。同时，通过加大罚款额度对海外置业者起到威慑作用。且不论增加的申请费每年能为联邦政府带来多少的额外收入，如果能够设立一个新的机构审查海外置业者在澳投资的违规行为，相信对于所有海外投资者来说都是一件好事。只有在公平公正的基础上进行投资，才能保障海外置业者的利益。

目前，该报告仍处于征询阶段，离具体实施还有一段日期。所有民众及企业都可以在2015年3月20日前联系财政部发表自己的观点。如果您觉得有其他方式能够更加有效地达到上述目的，不妨提出来供政府参考以便其在3月20日之后做出进一步的决定。

扬泱专栏全集：

律师扬泱解析澳洲房产

欢迎读者发邮件至editorial@juwai.com提问或发表评论，或是加入Kami的微博：【澳大利亚Kami律师】与她近距离接触。