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年半来首降息 澳洲房产市场火上浇油？

2月3日，澳大利亚储备银行宣布将现金利率下调25个基点至2.25%的历史低点。该行在此前一年半时间里一直维持利率不变。

现金利率降至2.25％
1990年至今的利率走势

房地产市场的担忧

很多经济学家最担心的问题是，本次利率下调可能会进一步刺激本已亢奋的房地产市场。自2011年末降息周期开始以来，澳大利亚的整体房价已经暴涨了近20%。

CoreLogic RP Data公司的房产分析师蒂姆·劳利斯（Tim Lawless）称，如果澳洲各银行普遍执行降息政策，标准可变房贷利率会下降至5.7％，折扣利率会平均下调至4.85％。

昆士兰银行（Bank of Queensland）已经宣布全面执行澳联储降息政策，将于2月24日下调标准可变利率至5.76％，折扣利率至4.62％。

ME银行也将从2月20日起全面执行澳联储降息政策。但迄今为止，澳洲主要银行仅表示，它们的利率正在审查决定中。

房贷比较网站Finder称，利率下调 25个基点，对于30万澳元的平均房贷，每月能省下借款人47澳元。

劳利斯看来，房贷利率平均水平现在可能会降至1968年以来最低水平。但他担心，“更低的房贷利率有可能为本就强劲的房地产市场火上浇油”。

澳洲银行的跟进反应：

  • 澳新银行（ANZ）：下调可变住宅贷款利率0.25%，至5.63%。
  • 澳洲联邦银行（CBA）：下调可变住宅贷款利率0.25%，至5.65%；下调5年期固定利率0.3%，至4.69%。
  • 澳大利亚国家银行（NAB）：下调可变住宅贷款利率0.25%，至5.63%。
  • 西太平洋银行（Westpac）：下调可变住宅贷款利率0.28%，至5.7%。
  • 昆士兰银行（BoQ）：2月24日起，下调可变住宅贷款利率0.25%，至5.76%。
  • ME Bank：2月20日起，下调可变住宅贷款利率0.25%，至5.13%。
  • ING银行：2月20日起，下调可变住宅贷款利率0.25%，至4.97%。

澳联储主席格伦·史蒂文斯（Glenn Stevens）称：“消费者信心进一步减弱，借款人审批要求更严格，投资者贷款条件进一步收紧，支付能力面临挑战，租金收益率更低，这些因素都会缓和2015年的房地产市场。”

这肯定是澳联储所希望的。史蒂文斯再次指出，悉尼房价大幅攀升，投资者的放贷增长强劲。“澳联储正与其他监管机构合作，将评估和遏制房地产市场可能引发的经济风险。”

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风景秀丽教育好 1年内已有1千逾名海外投资者获韩国居住签证

据韩国《亚洲中国》报道，来自北京从事金融行业的高某去年8月起，开始和女儿在位于济州岛西归浦的一处住宅区中开始生活，女儿目前就读于布兰克森霍尔亚洲分校2年级。

截至2014年年底，已有1007名外國人通過在濟州島投資房産取得韓國居住簽證

布兰克森霍尔亚洲分校是北美著名私立学校布兰克森霍尔在亚洲地区的首家分校，学校创立初期，只有3名中国学生，目前已增加至62名。占全体在校生的10.4%，全体外籍学生的86.1%。

来自大连的郭某于2013年1月在济州岛购买了一幢住宅，他的儿子目前就读于布兰克森霍尔亚洲分校，他说：“济州岛的国际学校一年学费最低在 25万元人民币左右，本来准备送他去加拿大读书，但济州岛的教育质量不亚于加拿大，并且距离大连非常近，在上海做生意的丈夫也可经常飞过来看望我们，非常方便。”

一直在济州岛和澳洲悉尼之间置业犹豫不定的李某于2013年1月以5.5亿韩元(约合人民币310万元)购入济州岛的一幢公寓，他说：“在澳洲想取得投资移民签证的话，至少需要130万美元，新西兰和新加坡则分别需要120万美元和250万美元，但是在济州岛只需投资50万美元便可获得居住签证。”

教育质量一流的国际学校、干净无污染的空气环境和相对低廉的房价正在取代以往的“石头、大风和女人”，成为济州岛的“新三多”，吸引大量外国人、尤其是中国人来此置业居住。截至去年底，已有1007名外国人通过在济州岛投资房产取得韩国居住签证。

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曼谷住宅房产投资重心向市外移 公寓价格涨势佳

根据泰国房地产公司在第四季度《曼谷房地产时报》调查报告中指出，曼谷住宅地产的购买和投资焦点已从商业中心区转移。

曼谷CBD公寓推出单位数量
曼谷CBD公寓价格指数

报告中指出从2014年开始，曼谷住宅市场形势欠佳，当地政治动荡导致大部分开发商均推迟他们的发展项目。直至下半年，在市场推出的住房项目数量才显得积极，第三季度共有大约1830个新住宅单位推出。

曼谷政局不稳已致使投资者和个人买家对购买公寓的地理位置考虑得更加周全。相反，这也意味着开发商更乐意在中心城区之外的地方发展房地产项目。

在2014年，泰国政府批准开通更大规模的公共交通路线，带动CBD之外地区的住房需求。而且公寓的面积也缩减成单卧室公寓，让中产阶级买家购买得起而大受欢迎。

2014年曼谷外环地区的公寓均价稳步上涨，戴德梁行房地产顾问公司（DTZ）预测2015年近郊公寓均价还会保持上涨势头。

根据戴德梁行的统计，2014年第四季度有8个新公寓开发项目，合共1733个公寓单位在曼谷推出。预料2015年内当地的住房需求会逐步向非中心城区转移。尽管如此，投资者对地理位置优越和配备优良的高品质住宅项目仍有相当浓厚的兴趣，开发商继续能够在预售阶段卖出所有住宅单位。

曼谷的豪华公寓销售额有望在2015年内因强大的海外需求而上涨到200亿泰铢。曼谷的公寓价格在东南亚地区仍然相对较低，所以依然吸引到投资者的兴趣，预计海外投资者将占曼谷公寓项目销售的20%。

戴德梁行指出，大多数海外买家来自中国香港和新加坡，中国和日本买家同时也占据曼谷公寓销售的大比例。欧洲买家逐渐减少，来自英国、德国的买家合共少于10%。

CBD转售公寓有望在2015年稳健增长，第四季公寓环比价格上涨3%，全年上涨大约5%。戴德梁行指出，部分原因是由于2014年初缺少交易活动，而且转售公寓是对许多买家一个相对实惠的购房选择。

2015年曼谷的地价有望持续上涨，但上涨速度减弱，涨幅大约介乎5%-10%。这将反过来持续推高公寓的均价。

房地产公司总结，曼谷住房市场基本上会继续为国内和海外买家创造有利条件，期望在中长期内保持稳健的发展前景。

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在美国申请房贷：白人很容易 少数裔常遭拒

根据地产网站Zillow公布的一个最新分析报告，亚裔、拉丁裔和非洲裔在申请房贷的时候要比白人更容易被拒绝。然而，亚裔社区的房地产价格目前已经超过了2008年经济危机前的水平，而非洲裔和拉丁裔社区的房地产价格仍然远远低于经济危机前的高峰水平。

亚裔、拉丁裔和非洲裔在申请房贷的时候要比白人更容易被拒绝

根据地产网站Zillow公布的一个最新分析报告，洛杉矶的非洲裔美国人在申请房地产贷款时遭到拒绝的比例最高，达到21.6%；拉丁裔则拥有17.5%的拒绝率，亚裔达到14.4%，白人则只有11.5%。同时，在全美，非洲裔美国人申请房屋贷款的拒绝率为27.6%，拉丁裔为21.9%，白人只有10.4%。

然而，经济收入的差距也是少数族裔获得贷款较难的一个原因。Zillow的经济学家哈姆福瑞斯（Stan Humphries）则指出，拉丁裔和非洲裔年收入要比白人少2万美元。房地产中介人何愉珍（Charlotte He）说，在亚裔社区，如果房贷的头款缴纳得比较高、信用分数比较高，大部分亚裔都很容易获得贷款。白人一般支付10%到20%的头款，但是如果工作不稳定，信用分数不高，获得贷款也不容易。

何愉珍指出，现在很多银行都有自己的标准，但银行在接受贷款申请时都没有看种族，因为一般银行都会受到监管，如果少数族裔遭到拒绝的比例比较高，联邦很快就会介入，所以大部分还是比较公平的。她指出，银行主要还是根据申请人的信用和工作情况来决定是否批准贷款，一般来说亚裔的信用都比较好，白人也有信用好的，但是百分比没有亚裔和华裔那么高，所以一些白人在申请贷款时也没有那么容易。

同时，根据Zillow的分析报告，目前房地产价格已经在恢复，而亚裔和白人社区的平均房价已经恢复到经济危机前的最高水平，尤其是亚裔社区的房价甚至要比高峰期还要高9.6%，但是拉丁裔社区的房价仍然比最高水平低20%。

何愉珍则分析说，这些都是表面现象，几年之前亚裔有雄厚的财力和信用，银行愿意给他们贷款，所以华裔和亚裔可以搬到喜欢的社区，而一些白人、拉丁裔和非洲裔如果头款付得不够和信用不好就很不容易进入好社区。所以华裔和亚裔买房子的时候价钱就高，房地产市场好的时候，他们所住的社区房价就会高，这都是有因有果的。

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纽约皇后区艾姆赫斯特 华人带动公寓楼开发

皇后区艾姆赫斯特(Elmhurst)最近几十年发生很大变化，已成为继法拉盛之后，皇后区第二大华裔社区。移民、特别是华裔移民人数的增加， 带动当地房地产市场快速发展，越来越多的开发商到此建造新公寓，其中很多都出租或出售给第一或第二代华裔移民。

艾姆赫斯特百老汇大道86-55公寓

从上世纪70年代开始，艾姆赫斯特有大批拉丁美洲移民融入，之后华裔、意大利等各族裔移民纷纷自此定居。如今，艾姆赫斯特已成为全市最具国际化的地区，人口也是全市增长最快的地区之一，现在的人口数量为11万人，比1980年增加了7万2000人。根据2010年的人口普查，艾姆赫斯特居民的70%出生在国外。

艾姆赫斯特的经济状况也在发生巨变，吸引开发商不断进入，建造出租公寓、共有公寓、独立公寓等。根据StreetEasy的统计，2013年，艾姆赫斯特新建的公寓楼的销售价格比现有公寓楼的平均价格高出60%，其中多为独立公寓；新公寓的租金也远高于市场平局价格。地产经纪指出，东艾姆赫斯特百老汇大道86-55号这栋两年前建造的豪华公寓，一室一厅的月租金为2400美元，比该地区的平均租金高出约三分之一。“这些新公寓正在改变著社区的面貌”。

市都市规画局的数据显示，过去三年里，纽约市新增7万5000名移民，其中大部分来自中国。这些华裔移民中，选择居住在艾姆赫斯特的人数最多。在艾姆赫斯特的主要商业区域百老汇街清晰反映了亚裔的涌入，这裡有很多华人面包房、超市、亚裔银行、餐馆等。

为了迎合越来越多移民的需要，开发商积极建造新住房，Queens Pointe是该地区最大的房地产开发项目之一。其开发商吴Steve和Harry Miller于2013年以近5500万美元买下位于皇后大道90-02号、占地为26万平方尺的土地，这里原来是圣约翰医院，四年前被人以2200万美元买下。发商吴Steve和Harry Miller计画投资4500万元在此建造拥有150户出租公寓的大楼。项目预计明年面向市场，将有包括套房、一室、两室共144个单元，还有八个楼顶单元，租金最高可望达到每平方尺45美元，意味著一室一厅的月租将高于2500美元。

位于百老汇和皇后大道交口处的公寓楼，83个单元在该公寓于2012年进入市场的六个月内全部售出。亚裔开发商正在计划街对面的一个更大的开发项目，拥有130个单元，透过公寓的落地窗可以看到曼哈顿。

亚裔投资商在艾姆赫斯特的开发项目还包括位于皇后大道70-32号、拥有69个单元的独立公寓大楼；华裔地产商徐家树以2600万美元买下皇后购物中心后面Justice大道88-18号，计划建造公寓楼。

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纽约曼哈顿房市“一路狂飙” 房价十年大涨四成

近年曼哈顿房地产向上狂飙，一份刚出炉的房产十年报告指出，十年来曼哈顿平均房价攀升40%，其中受国际买家投资而冲高房价的连排屋(townhouse)房价十年间增长50%，豪华共有公寓(condo)价格更翻涨64.4%，2014年的曼哈顿平均房价及成交量皆创下历史纪录。

曼哈坦房价十年间大幅增长，其中豪华合作公寓(co-op)及共有公寓(condo)价格翻涨达64.4%。(截自Douglas Elliman报告)

房地产经纪公司Douglas Elliman新近发布曼哈坦2005年至2014年十年房地产发展报告，指出曼哈顿平均房价在过去十年上涨40%，曼哈顿平均房价达170万元，创下曼哈顿房市26年来的新高纪录；且2014年的房地产成交量也较2005年高出25.3%，是曼哈顿房市30年来的第三高，足见曼哈顿的火热房市。据地产新闻网The Real Deal报导，报告作者、地产评估公司总裁米勒(Jonathan Miller)称2014年为“现代历史上最活跃的市场之一”。

报告指出，合作公寓(co-op)的市占率(market share)虽自1989年的70.7%下降至60.2%；不过合作公寓售价却大幅成长，就售价中位数而言，2014年售价中位数达74万元，比2005年的36.5万元上升16.5%；若以平均售价来看，2014年的平均售价达150万元，比2005年的100多万元上升46%。

2014年的共有公寓市佔率则比1989年的29.3%提高至39.8%，其售价中位数是各种类型房屋中十年间上涨最多的类型。2014年售价中位数达135万元，是2005年96万1000元的40.5%；平均售价也自150万元上升至210万元，成长比例达40.1%。

连排屋只有市占率的2.5%，不过十年来涨幅居增，米勒认为，连排屋房价多为国际买家所衝高。连排屋售价中位数十年来自310万元上涨至410万元，涨幅30.2%；平均房价自390万元大幅上升到590万元，涨幅达51.1%。Douglas Elliman总裁Steven James看好住房投资，“显然十年前买连排屋的屋主现在都坐拥金山”。

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2014年澳洲房价涨1.9% 悉尼领涨全澳

悉尼房价领涨全国

推荐房源：悉尼5卧3卫的房产

最新官方数据显示，澳洲州府城市房价在12月季度上涨1.9%，符合经济学家预期。

澳洲统计局（Australian Bureau of Statistics ）公布的数据显示，截至2014年2月的1年中，住房价格指数上涨6.8%。

悉尼房价领涨全国，也是2014年唯一一座取得双位数字增幅的州府城市。相比之下，珀斯和达尔文房地产状况表现最差。

2014年澳洲州府城市房价变化：

数据来源：澳洲统计局

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一月份加拿大楼市905区领涨大多区

2月4日，多伦多地产局主席Paul Etherington宣布2015年开年楼市涨势强劲，销售量和均价同比去年1月都有所增长。通过TorontoMLS系统显示1月销售房屋4,355宗，与去年同期相比增长了6.1%，新放盘量与去年同期相比增长为9.5%。数据显示，2015开年第一个月，房屋交易的平均售价为55万2,575元，年同比涨4.9%。

多伦多地产局报告:一月份楼市905区领涨大多区

销售增长主要得益于多伦多市以外地区的带动，多伦多市本身的独立屋和半独立屋销售比去年同期下跌2%，镇屋销售下跌近10%，只有公寓(Condo)销售一枝独秀，比1年前增加6%。 1月份的房屋买家看来格外钟情于多伦多外围的房屋，905地区的独立屋销量比去年同期增加10%，公寓销售更是大增23%，主要原因是多伦多市中心的屋价太贵，已经超出买家的承受能力，市中心独立屋的平均价格已经达到95万元，905地区独立屋均价只有65万元。

905区独立屋销量同比增长10%，公寓销售大涨23%

Mr. Etherington 先生表示：“1月份的数据显示捷报连连。首先，尽管近期经济不景气，但是强劲的销售增长表明购房者仍然认为房屋买卖是一种优质的长期投资。其次，新放盘量涨幅较大预示着买家更容易找到合心意的房源。”

多伦多地产局高级市场分析经理Jason Mercer则表示，“预计房屋售价2015年将继续增长，较低的借贷成本将在很大程度上缓解了价格增长的压力，这意味着买家们仍有支付的能力。底层房屋涨幅最高，如独立屋、半独立屋和镇屋。然而，公寓强劲的需求率也会导致高层公寓价格增长。”

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降息又逼疯澳洲房产市场？悉尼清盘率飙至82%

澳洲央行2月3日将利率削至历史新低之后，澳洲最大的房地产市场继续疯狂，紧接的周末悉尼的拍卖清盘率飙高至82%。

官息下调后意味业主按揭40万就可以月省60元，这已经促使房价上扬，因为买家在拍卖会上竞价时的预算变得更加充裕。

Domain集团报道称，悉尼在2月7日的周末有256所房子上市拍卖，当日清盘率达82%。而去年同一个周末的清盘率也只有78%。

地产公司Ray White Lidcombe的Steven Duong告诉《每日邮报》，自从按揭利率降低后，他已经看见买家的兴趣大增。“与去年相比，今年多了很多新买家，他们说今年愿意多给一点钱。”

他说现在最受投资者欢迎的是悉尼西区，例如彭里斯（Penrith）和霹雳镇（Blacktown）。他告诉《悉尼晨锋报》，他近日卖了一栋位于西悉尼Lidcombe的房子，降息可能令它的价格增加了大约15万。“降息的作用很大，否则我们这栋房子最多只能买130万或135万。我们没想过能卖到那个价格。”

澳洲降息，悉尼房产拍卖清盘率飙高

此外，墨尔本预定销售的135所房子中，清盘率达到67%，也超出降息前的一周的清盘率，但与去年同期差不多。

央行决定将利率下调25个基点，这可能使标准可变按揭利率降至5.7%，折扣后的可变利率降至4.85%，按揭成本将降至1968年7月以来最低。低利率可能进一步催热已经很强劲的房地产市场。

地产数据提供机构CoreLogic RP Data已经警告，央行的挑战是在不过分刺激房市的情况下刺激经济发展。

澳洲央行2月3日将利率削至历史新低之后，澳洲最大的房地产市场继续疯狂。推荐房源：悉尼3卧2卫的拍卖房产

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悉尼市中心最贵车位买到西区两卧房产

悉尼市中心一个停车位挂牌出售，在市场上开价高达33万澳元，成为澳洲最昂贵的停车位。

该停车位位于邦德（Bond）街和乔治（George）街拐角处一栋独立的公寓大楼的地下室，而同样的价格可在悉尼西区彭里斯（Penrith）附近的科利顿（Colyton）郊区购买一套两卧室的平房（villa），并带有后院娱乐空间、空调和上锁的车库。

房主特伦斯‧蔡（Terence Chua）称，这是市中心为数不多的拥有独立产权的车库，允许房主自己使用或出租。

该地区其它车位价格已经不低，大都在15万至20万澳元之间。蔡先生解释道，33万澳元的价格包含一个事实，即该车位空间较长，可以一前一后容纳两辆车。他说：“这里位置方便，可收取良好的租金，但最感兴趣的人希望自己使用它。住在市中心的人们都知道，找到永久的停车位几乎不可能。”

停车位信息网站findacarpark.com.au的数据显示，悉尼停车位的销售记录为25万澳元。该网站还透露，乔治街上的停车位比澳洲任何其它街道更具吸引力。

网站创始人阿姆斯特朗（Francis Armstrong）补充道，悉尼停车位平均价格为7.3万澳元，如果记录和平均价格很快被打破，他不会感到惊讶，并说：“市议会正在鼓励新的高层发展项目采取更环保措施，现已限制了分配的停车位数量。人口在不断增加，但是停车位的数量没有上升。”

出租该停车位的房主可望获得平均每月400至800澳元的租金，各市郊中邦岱（Bondi）的停车位租金最高，为897澳元，其次是市中心的685澳元。

澳洲最昂贵的停车位开价高达33万澳元

悉尼的有钱人表示，他们宁愿忍受停车费用的上涨，也不愿考虑替代方案；公寓居民杜根（Andrew Duggan）为他的法拉利租了车库，他表示宁可选择支付高昂的车库费用，也不愿把车停在街边。

澳洲停车位需求最高的街道如下：

  1. 新州George St
  2. 维州St Kilda Rd
  3. 新州Kent St
  4. 维州Bourke St
  5. 新州Sussex St

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