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多倫多公寓出租火熱 建商轉向投資出租樓

多倫多的公寓租賃生意有愈來愈興旺的趨勢，因此一些公司近來開始大批收購共管公寓，再投入租賃市場牟利。

開發商紛紛在多倫多市中心的熱門地段建造租賃公寓大樓，甚至不惜將建造到一半的共管公寓大樓改為租賃公寓樓

例如準備在雪朋街與布魯爾街(Sherbourne and Bloor)街口興建的49層共管公寓大廈Selby，售樓處才開張，便有機構投資商提出，買下全部441個公寓單位，然後將之改成專供出租的公寓大樓。在多倫多市區，推出完全用於出租的公寓大樓，為數十年來首見。

況且，這不是孤立的例子。據多倫多星報報導，西鐵城開發集團(Cityzen Development Group)總裁克里格納諾說，他也在和數位機構性投資者商議，在原來打算建造共管公寓的建地上建造出租公寓大樓。

克里格納諾分析，這麼做有兩大原因：一是房租增長很快，經營出租公寓大樓相當有利可圖。二是很多人現在買不起住宅，尤其是不少人拿不出購屋的首付款，因為即使是相對廉宜的共管公寓單位，在大多倫多地區的平均價格都已上升至45萬4476元。

以前因經營租賃公寓生意不如建造共管公寓那麼好賺錢，擁有和管理約1萬7000個租賃公寓單位的明托集團(Minto Group)，早已轉行建造共管公寓，可是30年風水輪流轉，明托集團目前又打算轉回老本行，打算建造租賃公寓大樓。該公司的執行長羅傑斯說，興旺的共管公寓市場顯示出，存在著對租賃公寓強烈需求的深厚基礎。

同樣在尋找建地建造租賃公寓大樓的帝國社區公司(Empire Communities)副執行總裁高利尼說，租賃公寓市場看好的原因很簡單，就是多倫多工作機會多，人口增長快。

房地產業者紛紛看好租賃公寓市場，甚至導致發生這樣的怪事：計畫在國王西街(King St. W.)建造的三幢共管公寓大樓，在開發商收取181位訂購者訂金三年後，最近悄悄決定將訂金全部歸還給訂購者，因為開發商要將之全部改為租賃公寓樓。

大多倫多的供租賃用的公寓空置率相當低，長年維持在1%左右，市中心的空置率更低。而且大多倫多地區的公寓租金地區差價也極大，在最熱門的市中心卑街(Bay St.)一帶，新建共管公寓大樓內的兩睡房單位月租可達將近3000元，比多倫多東北和西北地區的同樣單位高出約一倍。這就是一些機構性投資商及房地產商極力設法在市中心尋找建地建造租賃公寓大樓的原委。

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60年前300美元購入紐約長島土地 如今價值110萬美元

紐約長島漢普頓地區一塊三分之一畝的地產，1956年被一位漁民以300元購進，如今這塊地上市求售，喊價110萬元，不到60年漲了超過3660倍。

長島蓋了一棟小木屋的這塊土地，不到60年，價值漲了超過3660倍

現年79歲的屋主萊斯特當年購下這塊地後，用1萬5000元蓋了一棟只有一個臥房的小木屋，這塊地位於地價高昂的南Amagansett，距高檔社區「印第安井海灘」只有一哩，包括前披頭四主唱保羅麥卡尼等許多影視歌壇名人，都是他的鄰居，當地一棟豪宅最近以400萬元售出。

代理商艾利曼房地產公司表示，這塊地便於進行改造工程，可建一座4000平方呎的豪宅，還可建一個50呎長20呎寬的大游泳池。

萊斯特說，他1950年代建造了一棟木製的房屋，費了好大力氣。他說，聽到他的土地現在價值110萬元，感到很震驚，他認為這是漢普頓名聲在外的結果，許多名人和銀行家都在漢普頓買房置地。

艾利曼房地產公司的經紀人羅德說，這塊地的標價高，是因為其位置獨特，是很多人夢寐以求的地方。

漢普頓地區不僅是富人購置房產的理想社區，也是百萬富翁的避暑度假地。漢普頓的部分豪宅每年夏天上市出租，兩個月的租金可能就要百萬元。

漢普頓地區的許多豪宅都比擬五星級的度假聖地，有室外游泳池、網球場、籃球場、保齡球道、室內壁球館等健身設施。

房地產經紀人羅德說，如果買主不喜歡小木屋，可以拆掉，因為光是這塊地的價值就是100萬元。他說，迄今有興趣的買主都是建築商。

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加元加速貶值 加拿大房價變相大跌

在原油價格暴跌下﹐近日加元彙率同告大跌﹐昨天跌至1加元兌83.56美仙﹐是5年半以來的最低位﹐使得加拿大房地産面對外幣升值和物業降價的局面。這種局面亦導致考慮早還房貸的人們增加﹔而地産經紀則認爲﹐這是多倫多、溫哥華今年加拿大房價獲得的意外支撐。

加元加速貶值 加拿大房價變相大跌

這位加籍港人昨天上午飲茶時致電還在中國香港的太太﹐問及此事﹐其太太表示完全接受﹐大力支持。　　一位新年期間回多倫多的加籍港人﹐近日和自己借了貸款的銀行經理會面。對方主動告訴他﹐現在加元看跌﹐他可考慮多調一些錢來加速歸還自己的房貸。按該行規定﹐客戶每年可多還25%的貸款。

此間貸款專家孫曉明表示﹐在這一波加元走下坡路的時間內﹐她也的確接到客戶和朋友的來電﹐詢問在「錢多出來的情況下」﹐該怎麽辦﹐是加速還房貸呢﹐還是另外買房投資﹖

她的回答是﹐如果自己的現有房貸已經付了七成﹐那麽應可考慮做新投資﹐但如果房貸還有七成﹐那麽加速還款應是取向。

此外﹐她還建議一些留學生﹐乘此機會多兌一點加元﹐以便未來交學費和使用。

多倫多房産專家李丁表示﹐加元下跌﹐使得持美元、人民幣和其它一些幣種的人們﹐覺得加國房産更加便宜﹐增大他們增持加國物業的願望。

他表示﹐和其它國家比起來﹐加拿大給國際買家的待遇是頗友善的﹐比如不管是哪國人﹐只要付清房款的35%﹐就可申請貸款。

此外﹐以國際眼光看﹐多倫多房産也的確不貴。比如﹐洛杉矶的一睡房共管柏文﹐可以賣到500萬美元。但多市同類柏文﹐貴價者也不過70到80萬元。

另外一位房産專家朱加瑞注意到﹐類似的情況早在2009年曾經在此間發生過。

他說﹐那時﹐由于美國發生金融海嘯﹐加國經濟情況不好﹐加元看跌﹐大多區的房地産價格也有點風雨飄搖。但也是在那時﹐就不少海外、包括來自中國的投資者﹐來購買加拿大房産。

他說﹐彙率落差上下幅度相當大﹐可以使得房價相應低過20%到30%﹐推動人們出手購房。

加元在去年年底結算時﹐1加元兌86.16美仙﹐而到了昨天收市﹐已跌至1加元兌83.56美仙﹐在短短不足2周裏﹐跌幅已逾3%﹔而加元兌美元在去年已經跌了9%。

從去年年初至昨天﹐加元兌美元彙率已跌了逾一成。

豐業銀行的資深通貨策略員薩頓(Camilla Sutton)預測﹐加元兌美元今年將會跌至兌83仙。

金融專家仍看淡加元前景

加拿大的金融專家普遍預計﹐加元仍有進一步的下探空間。該判斷基于兩個理由﹐一是油價和其它大宗商品價格尚未止跌。二是2015年可能還看不到加國央行加息。這種看法短期也加重了加元下跌的深度。

 

2015年海外置業移民趨勢壹覽

據統計，2014年中國海外房地產投資比上壹年增長46%，超過165億美元，海外移民市場也刮起了壹股強勁的風潮，國人海外置業及移民將在2015年形成新的高潮：亞太經濟壹體化、中美經貿聯系愈加緊密、中國與歐洲各國的貿易持續發展等因素，將促使新壹年海外置業移民市場進入更廣闊的發展空間。2015年海外置業及投資移民發展趨勢將總體向好。

2015年海外置業移民趨勢壹覽

在海外房產投資方面，中國購房者最熱衷的投資國包括有美國、英國、澳大利亞、加拿大。這些國家房產投資回報可期，社會經濟發展穩定，可實現資產全球的合理配置。目前中國內地買家在倫敦樓市的購買占比已接近10%，較之三年前的2%增長了五倍，2015年的國人購買率預期將高於上壹年。不僅如此，國人在紐約置業的占比也將逐年攀升。2014年僅曼哈頓壹區的房產市場，國際買家中有34%來自中國大陸，比2013年翻了壹番。預計這股潮流還沒有達到頂點，仍有廣闊、持續的發展空間。而擁有房產稅為零、遺產稅也為零等優惠政策的澳大利亞，也在壹年內陸續迎來了萬達、海亮、復星等集團新壹輪的房產開發投資。另據《2014匯加顧問·胡潤中國投資移民白皮書》顯示，加拿大的溫哥華是目前富豪最青睞的海外置業城市之壹。如約而至的2015年，加國的房產預期將再“火”壹把……

不僅如此，擁有置業移民政策的國家也得到更多國人的親睞。歐洲葡萄牙、西班牙、塞浦路斯等國家的置業政策規定，外國人購買房產即可收獲身份並解決子女教育問題，滿足了很多國內投資客的置業需求。而德國、意大利等非傳統移民國家雖然沒有購房移民政策，但其優越的置業環境，良好的資產增長預期也讓國人的購房熱情持續升溫。據了解，在今年3月中旬北京海外置業展上， 包括德國、英國、荷蘭、瑞典等更多的歐洲地區的房產項目將攜手傳統的美國及澳大利亞的置業項目，聯袂展出。房產項目的展示規模比上屆增長了15%，由此預見，2015年國內海外置業市場將迎來更大發展機遇。

新的壹年，新的移民政策紛紛推出。加拿大移民部公布從2015年1月1日開始推出“快速通道”的移民新計劃。希臘購房移民最新改革條款也於2015年1月1日開始實施了，投資者可以獲得永久居留許可，並允許父母、配偶、子女、配偶父母隨行。。。行業人士預測2015年整個海外置業移民市場框架大致為：美國這個傳統移民國家風采依舊，新興歐洲國家葡萄牙、西班牙、希臘、匈牙利等亦持續火熱，曾經在中國紅透半邊天的澳大利亞項目也會迎來全面復蘇的壹年，聖基茨和安提瓜護照類的項目也值得期待。

中國香港樓價再創新高 特區政府料再出招降溫

中國香港私人住宅市場的供不應求問題未見解決跡象，促使樓價又再創出歷史新高。有當地分析師認為，不排除特區政府會再次出招，為樓市降溫。

中國香港樓價再創新高 特區政府料再出招降溫

差餉物業估價署昨天公布的最新數據顯示，去年12月，全港整體私人住宅樓價指數連升九個月，至277.6點，按年升幅逾13.26%；按月則上升約1.28%，但按月升幅相比對上壹個月略為放慢。

當中，實用面積430平方英尺以下小型單位升幅最大，按月上升1.44%，按年上升14.56%。

數據也顯示，中國香港私人住宅租金指數在去年12月為165.7點，同創新高，按月升幅0.42%，連續七個月破頂；而去年全年租金指數累積升6%。

其中，實用面積430平方英尺或以下的小型單位全年租金上升6.69%，實用面積753平方英尺以下單位全年租金則上升6.9%，跑贏大市。

中國香港地產中介公司美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，踏入2015年，首月中國香港樓價持續向上，據美聯“樓價走勢圖”顯示，首月樓價按月續升約1.3%，1月份以實用面積計算的平均尺價約1.0094萬港元，首次沖破1萬港元水平。

劉嘉輝認為，近來多個國家央行“放水”，加上美國有可能延至明年才加息，中國香港樓市短期內仍有上升壓力，不排除港府會“加辣”，為樓市降溫。

他說：“我相信按揭有機會進壹步收緊。因為去年二手樓宅成交之中，600萬港元以下二手物業成交占了八成，特別是細價樓，升幅比較明顯。另壹個考慮的措施，很可能是增加壓力測試利率。”

中國香港金融管理局總裁陳德霖早前表示，樓市交投活躍，而且樓價有上升趨勢，如果樓市持續升溫，金管局會再推出逆周期措施，確保銀行體系的穩定。

2014年澳洲房市有幾火？新州地價瘋漲千億澳元

悉尼伍拉拉的平均地價飆升了13.8%達140萬澳元

在過去的12個月中，繁榮的澳洲房地產市場為房主的土地增值1200億澳元。伍拉拉（Woollahra）正在超過富人區莫斯曼（Mosman），成為悉尼“最昂貴”區。

新州的土地價值在2014年中，平均上漲了11%，達1.12兆澳元，其中包括中海岸和悉尼地區的大幅增長。在這些地方，新的基建項目推動了住房的需求，從而大幅推升了部份地區的澳洲房價。

韋弗利（Waverley）、獵人山（Hunters Hill）、威洛比（Willoughby）和曼麗（Manly）等地區的普通住房地塊已突破了百萬大關。

伍拉拉的平均地價飆升了13.8%，達140萬澳元。莫斯曼的普通住房地塊的價格為139萬，與去年同期相比，上漲了7%。 威洛比也有了最大的中位價的上漲，平均地價上漲了37%，從去年的78.8萬澳元增至108萬澳元。濱城（Bankstown）的住房用地上漲了29%，中位價達到51.9萬澳元。康士比（Hornsby）、希爾斯郡（Hills Shire）和坎特貝利（Canterbury）等區的土地也都得到了21%或以上的價格增長。

許多地區住房用地的價格上漲都與新的基建項目有關，這些項目中包括預計在2019年完工的西北鐵路線。

此外，毗鄰悉尼南北的海岸地區的地價也出現多年來的第一次大幅上漲，其中懷昂（Wyong）上漲了9.6%、貝殼港（Shell Harbour）上漲了8.2%，以及戈斯福德（Gosford），上漲了8.1%。

紐卡素（Newcastle）是悉尼以外地區地價的最大漲幅，上漲了10.3%，達到25.5萬澳元。

在整個新州的152個地方行政區中，只有22個區地價出現了下跌。跌幅最大的是地處新州中西部的庫巴（Cobar），地價下跌了10%。

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2015墨爾本房市預測：東區最熱門

假期結束，工作和學習一切步入正軌，澳洲房地產市場又將開始展翅騰飛的一年。盡管從現在開始走到高峰期還有很長的路要走，但哪部分市場表現更出彩，房地產專家心裡早就有譜了。

據Fairfax媒體報導，地產集團（Domain Group）的高級經濟學家威爾遜（Dr Andrew Wilson）博士表示，今年墨爾本房地產的前景，整體而言，是一個魚龍混雜的局面。

他說，最有可能的結果是墨爾本房價小幅增長。這樣買賣雙方更容易根據他們的需要靈活選擇，而不是基於市場力量的驅使。

然而，他也把目光緊緊鎖定墨爾本東區。“東區遠郊會發出真正耀眼的光芒，這部分市場一直相當強勁，”威爾遜博士說。

North Balwyn，Glen Waverley和Mount Waverley，以及東區近郊的“伴娘”——Ashburton，Carnegie，Vermont，Blackburne和Nunawading，都會表現很好。注重生活品質的人們會被這裡吸引。

西區近郊也將隨著城市高檔化的進程而水漲船高。“我預計這些地區將保持相對強勢，”威爾遜博士說，“不過，影響市場其余部分的因素也會影響到這裡。”

地產公司Hockingstuart位於Armadale的董事詹姆士（Andrew James）對東區的受歡迎程度感到驚訝，12月中旬，該集團在東區超過90%的拍賣都有多個投標人。“去年年底非常強勁，我看不出今年會有什麼變化，利率仍然很低。”他說。

威爾遜博士不看好CBD，這部分公寓市場仍然處於供過於求的狀態。墨爾本西區遠郊和西北部的表現也乏善可陳。

維省地產研究所（REIV）的執行總裁雷蒙多（Enzo Raimondo）表示，2014年房地產的需求比前兩年有所增加，但銷售交易量放緩，特別是從去年下半年以後。

REIV估計，去年維省的住宅銷售總量是108,000套，比2013年下降1.3%。在墨爾本大約有81,000個銷售，比2013年低2%。

雷蒙多預計今年第一季度的銷售將以溫和的步伐增長。“住房市場的表現將依賴於更廣泛的宏觀經濟因素，特別是失業率和消費者信心。”

墨爾本東部多個郊區房市在2015年將會有亮眼的表現

推薦房源：墨爾本Mount Waverley的5臥3衛新房

2015年聰明澳洲買房小貼士

● 在有新基礎設施規劃的地區投資──這將增加這個區的增值潛力。

● 主人在出售住宅前都會精心打扮一番。不要光注重房子光鮮亮麗的外表，要善於識別潛在的長期問題。

● 避免有缺陷的地點，如靠近繁忙的馬路。它們看起來便宜一些，但在緩慢/正常的市場條件下，增值潛力會減弱。

● 購置適合人們生活方式的物業，比如有陽光明媚的朝北的後院，露天的戶外活動區和開放式客廳。

● 做好你的功課。購房者需要投入時間和精力進行徹底調研，以確保購買的房產在未來表現良好。

● 調查具有可比性的銷售價格、銷售歷史、建築質量和害蟲檢查報告。還有審核無形的因素，如街區的位置和吸引力。

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珀斯房市雖低迷 多區蛻變投資熱點

一位西澳洲房地產專家說，珀斯南部地區的房產市場將在接下來一個季度以前所未有的最快速度發展起來。

西澳珀斯最強勁的房產市場是在Armadale區

推薦房源：西澳珀斯3臥2衛的房產

熱點網站（hotspotting.com.au）創始人萊德（Terry Ryder）稱，由於西澳洲房地產市場發展勢頭已經冷卻了下來，在能負擔得起的郊區投資已變成民眾們的最佳選擇。

他說：“Armadale、Rockingham和Kwinana是為數不多的幾個不隨著整體市場模式的地區。這些區域仍有很多區其房產銷售活動在增長。根據房產價格預測指數的系統排名，最強勁的珀斯房產市場是在Armadale、Rockingham、Joondalup和Swan當地政府區域內，他們共同的主線是負擔得起的生活方式。珀斯頂尖的城市區域卻不在此排名內。”

萊德說Mandurah和Busselton是珀斯市區範圍之外的主要增長地區。萊德說：“西澳房地產協會（The Real Estate Institute of WA）記錄顯示，Busselton在2014年的西澳郊區房產銷售中排名第一，與我們自己的研究結果一致。而Mandurah的市場增長勢頭最強，在經歷數年下滑之後，恢復後持續在一個穩定狀態。”

這份西澳房地產熱點區報告查看了各種影響房產市場的因素，例如潛在的新便利設施和發展、城市更新的可能性，以及這些地區是否具有因為臨近郊區房產市場變更而發生連鎖反應的優勢。

萊德表示，在評價一個郊區能否被評估為“熱點”區時，要側重於三個“核心類別”。

Armadale區贏得測評會眾多投資機會的好評，主要是因為其高於平均水平的人口增長和當地城市重建局推出的舊區改造計劃。萊德說：“這包含了轄區內的中央商務區，主要交通連線和當地城市重建局的改造重點，從而推動了經濟活動，創造了就業機會，反過來又促進了房價增長。”

熱點區排行及原因：

  • ARMADALE 市區重建、交通基礎設施、醜小鴨
  • BUNBURY 政府政策、舊城改造、交通基礎設施
  • BUSSELTON-DUNSBOROUGH 生活方式、翻天覆地的變化、新基礎設施
  • BUTLER 交通基礎設施、醜小鴨、舊城改造
  • JOONDALUP 政府政策、生活方式、交通基礎設施
  • KWINANA 醜小鴨、交通基礎設施、政府決策
  • MANDURAH 生活方式、翻天覆地的變化、交通基礎設施
  • ROCKINGHAM 醜小鴨、政府政策、交通基礎設施
  • SWAN 市區重建、政府政策、工作機會

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澳洲塔斯馬尼亞50萬售島吸引中國買家

靠近塔斯馬尼亞州東北海岸線的第九島現售價為50萬澳元。

塔州標志性的第九島（Ninth Island）現已上市出售，售價為50萬澳元，主要想吸引中國買家。

第九島位於巴斯海峽（Bass Strait），距離塔州東北海岸約12公裡，長約1.3公裡，寬約550米。

但這次澳洲島嶼的買賣並不包括與它同名的第九島葡萄園，盡管此次出售方是它們共同的所有者——澳州克裡格林格公司（Kreglinger Australia）。

哈瑞森亨夫利公司（Harrison Humphreys）的中介哈瑞森（Rob Harrison）稱，現在已有很多國內和國外的買家表示對此很感興趣。

另外，第九島還因一起海事事件而出名。1962年，丹麥王妃瑪麗（Mary Donaldson）的祖父皮特（Peter Donaldson）率領著裝有家畜的Sheerwater貨船從巴斯海峽島嶼起航，但卻在第九島處迷失。

當時，Sheerwater在第九島附近觸礁，但所幸船員被救。如今第九島上仍留有這艘船的部分殘骸。

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新加坡上月組屋轉售價漲0.6％ 壹年來首次上揚

據新加坡 《聯合早報》2月6日報道，新加坡組屋轉售價格壹年來第壹次上揚，今年首個月的整體轉售價比去年12月微漲0.6％。

新加坡上月組屋轉售價漲0.6％ 壹年來首次上揚

新加坡房地產交易信息網站SRX昨天公布的預估數據顯示，1月轉售價格上揚主要是由四房式和五房式單位轉售價增長帶動，四房式組屋1月轉售價比去年12月增長1.1％，五房式則上揚1.5％。不過三房式和公寓式組屋轉售價格分別下滑0.9％和0.6％。

根據SRX數據，組屋轉售價上壹次出現月比上揚是在去年1月，此後連續11個月下跌。雖然上個月的整體轉售價略微提升，但同2013年4月的頂峰相比，價格依然跌了9.4％；與去年同期相比則低了5.7％。