Category: News

美國紐約房價大漲 房產稅也水漲船高

「紐約郵報」報導，由於紐約市的房價大漲，市民今年將要繳交更多房產稅。

日前公布的美國房價房產初步估值，顯示全市106萬814個物業的市值，上升9%到9883億元，增幅比去年的6.6%高。

財政局透露，一家庭房屋的房產稅平均增加228元，但合作公寓和共有公寓的增幅更大。

由於合作公寓和共有公寓的市值上升10.86%，因此評估的稅項也較一家庭房屋重。

財政局的分析顯示，合作公寓的房產稅平均豪宅稅增加448元，而共有公寓更大增838元。

曼哈坦的豪華公寓的房產稅增幅更大，合作公寓平均增加817元，共有公寓增加1150元。

與此同時，曼哈坦昂貴的一家庭連棟屋，房產稅增加得最厲害，達2131元。

白思豪政府歡迎房產市值大增，視之為好消息。

財政局局長吉哈 (Jacques Jiha)說：「由於全面需求強勁，房地產市場在銷售及租賃均保持穩健。」

紐約市有33個社區，一家庭房屋的市值大幅上升逾20%。布碌崙的火紅社區包括：卡羅花園 (Carroll Gardens)、皇冠高地、展望高地、貝德福-史岱文森、布許維克、綠點和威廉斯堡；曼哈坦的熱點包括中哈林和東哈林、雀兒喜和Kips Bay。

財政局將於5月敲定房產估值，一家庭房屋的屋主可在3月16日前提出異議，其他種類房屋的屋主必須在3月2日前提出上訴。

瀏覽居外【名家專欄】欄目之美國，了解美國房產投資獨家專業解讀。

 

周傑倫結婚地為英國經典鄉村別墅-霍華德古堡（組圖）

1月17日晚，周傑倫與昆淩在英國霍華德古堡舉行了基督教結婚儀式。這座英式城堡也因為這對新人的結婚，而被更多的人所關註。

據了解，這座古堡所在地原址為軍事城堡之後被改建為巴洛克式建築，建於1712年，距今300多年，壹直為霍華德家族所有。其實古堡本身並不是壹座真正的城堡，而是經典的英國鄉村別墅建築。

在英國的歷史上建造霍華德城堡的第壹代貴族第三代卡萊爾伯爵查爾斯·霍華德是壹位富有、高傲的人，常常喜歡做壹些驚世駭俗的事，所以他能建造出這樣壹座豪宅壹點也不另人驚奇。最令當時人不解的是他要建造壹座耗資巨大的建築，卻選擇當時還名氣不大的約翰·範布勒作為如此重大的建築項目的設計者。

英國經典鄉村別墅——霍華德城堡組圖欣賞

看完霍華德古堡，是否想了解更多英式風格的經典房產，點擊查看英國房產

 

 

料今年中國還是澳洲房地產最大的海外“金主”

一位房地產專家指出，澳洲國內房地產需求下降，中國買家不斷搶購澳洲房產，2015年針對澳洲住宅房地產的海外投資預計將繼續增長。

國際房地產網站居外網主要關注中國買家，該網站的首席執行長冼明（Simon Henry）認為，今年澳大利亞房市的海外投資將比去年增長15%至20%。他說道，“澳洲房地產市場面臨著許多逆風，但幸運的是，我們作出的分析表明，國際投資將彌補澳洲國內需求的部分下滑。”

根據外國投資審查委員會（FIRB）的數據，2013年中國是澳洲房地產的第一大海外投資來源。2013年中國買家貢獻了590億元的投資，比前一年增加40%。

雖然市場廣泛擔憂外國投資正導致房地產市場扭曲，但去年11月聯邦議會委員會公開的一份報告發現，如果外國投資減少，那麼房屋供應問題會更加惡化。

冼明表示，“最近的議會調查發現，外國投資促使房價變低，新屋供應更多。在澳洲經濟減慢和收入下降的大環境下，國際投資者創造的建築業工作機會、消費和稅收收入應該得到最多歡迎。”

瑞士瑞信銀行的研究人員相信，未來7年中國投資者將在澳洲房地產市場花費440億元，到2020年平均每年投資63億。

更加有利的彙率有望為投資增長做出貢獻。隨著澳元貶值，中國買家的購買力得到提高。在2009年12月，1元人民幣可以兌換大約16分，如今則可以兌換大約20分。“不只是中國投資。美元正在上揚，美國人的購買力也在提升。美國是海外投資的幾大來源國之一。”

澳洲最大房地產公司Ray White主席Brian White稱，對澳洲房地產市場來說，中國的投資非常有前景。“2014年，很明顯的是，中國投資者非常關注澳洲房地產，尤其是悉尼和黃金海岸。在中國，澳洲房地產市場的可信度不斷增強，中國對澳洲的投資水平毫無疑問也會上升。”

據悉，Ray White已經在北京和中國香港開設了辦事處，以充分利用中國投資者對澳洲房地產需求不斷上漲的優勢。

澳洲房地產對中國買家的吸引力巨大

澳大利亞首都領地6臥6衛的房產

瀏覽居外【名家專欄】欄目之澳大利亞，了解澳大利亞房產投資獨家專業解讀。

 

2015澳洲房價漲幅料減半 今年最高或只升4％

根據一家全球評級機構的預測，澳洲將引領亞太的房市，進入增長幅度逐漸放緩的階段。預計澳大利亞房價的漲幅將在2015年繼續下滑。

今年墨爾本房價的漲幅預計將放緩至3-4%

雖然澳洲是全球房價最昂貴的地方之一，但根據惠譽國際評級（Fitch Ratings）的一份最新報告，今年的房價漲幅料將只有4%，相比2014年的7%，降幅顯著。

這樣的結果對於澳洲苦苦掙扎的置業者而言想必並不會太出人意料，因為在過去18個月裡暴漲了15%後，澳洲的房價已經接近於澳人負擔能力的上限了。

對於珀斯的潛在置業者而言，這樣的新聞尤其受歡迎。在2015年，當地的房價漲幅將隨著礦業潮的平息而回歸正常趨勢。在悉尼和墨爾本，投資者的入市導致房價漲幅高過其他城市，但是今年它們的漲幅預計也將放緩至3-4%。

不過根據惠譽的預測，雖然數據顯示澳洲的房市正在逐漸地降溫，但房價不僅或將保持在高位，而且可負擔性也有可能進一步惡化。在悉尼和墨爾本，房價的漲幅料將繼續超過收入的漲幅，因此，相比於買房，租房仍是更吸引人的選擇。

由於澳洲房產可負擔性承受著這樣的壓力，因此，澳洲的房屋所有權水平從2000年的70.7%降至2012年的67.5%，而且，由於投資者活動在2014年有所增加，這一下降趨勢料將繼續持續下去。投資者申請的貸款目前在所有的新增貸款中占據50%的比例。

這份報告證實了首置業者的說法，即他們被不差錢的投資者擠出了房市。澳洲統計局（ABS）的數據也顯示，在2014年，首置業者在房市中所占的比例跌至歷史低點11.8%。

瀏覽居外【名家專欄】欄目之澳大利亞，了解澳大利亞房產投資獨家專業解讀。

 

居外独家解读：中资海外地产投资现五大趋势

2014年第四季度，安邦保險和中國銀行兩筆大單，標誌著金融機構成為中資海外地產投資並購的生力軍。根據某權威媒體發布的報告顯示，2014年四季度共發生9宗涉及中資海外房地產並購事件(不含綠地投資)，披露金額約38.44億美元。相比第三季度，並購數量下降55%，然而已披露金額卻環比上漲113.44%。其中，安邦保險在10月份19.5億美元(約合人民幣120億)大手筆收購紐約華爾道夫酒店成為四季度第壹大單，金額超過四季度房地產行業海外並購流量的壹半。同時根據該報告顯示，四季度房地產海外並購呈現出如下五大趨勢。

中資海外地產投資現五大趨勢

第壹，投資主體多元化。此前房地產海外投資並購往往以開發商和大型綜合資本為主，現在安邦保險大手筆收購華爾道夫酒店，代表險資強勢介入海外房地產市場，體現了投資主體開始呈現多元化的趨勢。並且，險資追求長期穩定的現金流與房地產市場平穩的投資回報不謀而合。

第二，民企積極參與海外並購。報告顯示，第四季度9宗房地產海外並購事件中，有6宗是民企作為並購方發起的。隨著國企海外房地產並購活動的降溫，和政府放寬“走出去”的門檻，民企勢必會更加踴躍地加入到海外房地產市場的投資陣列中。

第三，並購主體和標的所在區域集中化。從並購發起方和標的所在地區來看，都呈現出相對集中的態勢。9宗海外房地產並購事件中，有7個並購方來自北京、上海和中國香港；相對應的是，歐洲和美國主流市場繼續成為中資海外地產並購的首選之地。這種相對集中的態勢在未來短時間內還無法改變，由國內壹線城市作為主力向歐美發達市場投資的情況還將持續。

第四，日本房地產市場投資價值上升。《報告》提出，日本很可能會成為將來壹段時間內房地產投資並購的新寵。日元兌美元從2014年8月份就開始走上貶值通道，貶值幅度超過15%，加上日本國內持續通貨緊縮的風險，市場普遍認為將有下壹輪寬松貨幣政策出臺。日元長期貶值的預期將開啟低日元時代，同時也給中企投資日本房地產市場打開了便利之門。

第五，出現“平臺型”新投資模式。與此前中資直投海外房地產市場不同的是，復星國際通過收購日本IDERA資產管理公司，並以此作為投資當地房地產的主要平臺。IDERA本身對於日本當地的金融、稅收和法律體系都有全面了解，借助IDERA的前期鋪路，復星順利完成日本天王洲花旗銀行中心和品川公園大廈的收購事宜。這種先在當地市場收購壹家經驗豐富的地產投資管理公司作為跳板，降低當地市場對於中資企業並購的抵觸之心，從而幫助母公司進行下壹階段的投資並購模式，值得其他中企借鑒。

 

 

新加坡房地產：非有地私宅租金壹年來滑落5.3%

據新加坡《聯合早報》近日報道，新加坡非有地私宅租金在12月連續11個月下跌後，在過去壹年滑落了5.3%，其中以高檔私宅租金的跌幅最大，達到6.7%。

根據新加坡房地產交易信息網站SRX的預估數據，新加坡非有地私宅租金去年12月份環比下跌0.8%，其中高檔私宅租金跌幅最大，滑落了1.2%。中檔私宅與大眾私宅的租金跌幅較小，分別跌了0.6%與0.3%。

新加坡房地產：非有地私宅租金壹年來滑落5.3%

新加坡智信研究與咨詢（R” ST Research）總監王伽勝說：“中央核心區（即高檔私宅）的跌幅最大，是因為公司繼續減少外來專才的房屋津貼，作為壹種有效的節省成本策略。”

王伽勝指出，雖然大眾私宅12月份的租金跌幅最小，但租賃需求疲弱，加上有項目完工，可出租單位增加，給租金施加下行壓力。

亞洲外來專才較精打細算

他說：“大部分的外來專才還沒選擇到郊區居住、租下那壹帶的共管公寓，尤其是西方外來專才。這是因為郊區項目壹般至少有300個單位，有時會有點擠。”

他說，西方外來專才比較喜歡環境清幽的小型項目，而租下大眾私宅的人多數是來自亞洲的外來專才。“他們比較會精打細算，甚至會考慮租下政府組屋的房間。”

王伽勝指出，大眾私宅租金下跌的另壹個原因，可能是因為租戶覺得各個單位都大同（樓盤）小異。

“因此，業主的上策是降低租金，提供好處，包括房屋勤雜服務等。比如說，經紀人可能會負責租出同個項目裏的多個單位，好讓業主以較劃算的價格提供這些額外服務。”

根據SRX的數據，非有地私宅租金從去年2月份就開始下跌，從去年初到去年底，共下跌6.4%。

中檔私宅與大眾私宅租金在過去壹年分別下滑4%和6.2%。

出租單位方面，SRX估計去年12月份租出的單位有2968個，與去年11月份的3026個單位相比，少了2%。

出租單位同比則下跌14.1%。前年12月份，共有2601個單位租出。

新加坡政府組屋方面，SRX價格指數顯示，12月分的租金環比下滑0.4%，其中四房式、五房式與公寓式組屋分別跌0.7%、0.6%和0.3%，三房式單位則起0.4%。

倫敦居民個性地圖幫投資者找到適合的住宅區

據《衛報》報道，劍橋大學學者對56000名倫敦居民的性格特徵類別進行研究，繪製了倫敦地區216個郵編區域的居民個性地圖。

從地圖上來看，倫敦這個世界大都市的各個區域居民性格不同，有的地區居民外向熱情，也有地區居民不友善事事挑剔，當然也少不了有些區域聚集居民喜歡嘗試新鮮事物。

倫敦居民個性地圖幫投資者找到適合的住宅區

根據該報告，倫敦市中心和威斯敏斯特區（Westminster）的居民最不友善，親和性最差，這或許可以解釋爲什麽當地居民很多都能在事業上獲得成功。主導該項研究的劍橋大學心理學家杰森·倫特福羅（Jason Rentflow）表示，從職業角度上來說，成功人士的親和性往往較低。正是這種不在乎是不是會被別人討厭的態度能够幫助他們在不少行業獲得成功。

而居住在伊斯靈頓（Islington）和國王十字（Kings Cross）地區的人則更多的偏向于嘗試新東西，這些區域往往犯罪率較高，房屋密集，具有更爲廣泛的民族和宗教多樣性。而越遠離市中心的區域，開放性越低，特別是東部區域。

倫敦西南地區和萬茲沃斯（Wandsworth）聚集了衆多外向居民，情緒也更穩定。數據顯示，該地區居民的平均生活滿意度較高。

研究學者希望借由這些數據來解釋哪些因素可以使得倫敦居民獲得幸福感。這份發表在《國家科學院學報》上的研究報告認爲，居住在和自己個性相一致區域裏的居民生活滿意度最高。

倫特福羅認爲居住地點對幸福感有影響，但幷不能一概而論。居住在一個具有可以影響你的個性的區域將會提升你總體的生活滿意度。

倫敦最爲友善的居民大多居住在市中心外的居民區，這些地區擁有更大的花園和公園空間。但這些區域對具有開放、創造性思維的居民幷沒有多少吸引力。倫特福羅解釋道，對于開放性很大的居民，例如藝術家或者從事創意産業的人群，住在更爲多樣、人口更多的區域可能會更加開心，因爲周邊會有很多刺激因素來滿足你的好奇心。

該研究的合作者芬蘭赫爾辛基大學的馬庫斯·約凱拉（Markus Jokela）表示該研究結果挑戰了之前認 爲城市中會有一個最好的居住區域的想法。很多研究都將注意力放在了收入和低犯罪率上，且都是就廣泛的地域進行研究，而沒有考慮個性差异，因此認爲在同一個 地點，無論什麽樣的人的幸福感都是一樣的。但這次的研究表明，個人的幸福感與周邊環境是否符合其個性息息相關。

瀏覽居外【名家專欄】欄目之英國，瞭解英國房産投資獨家專業解讀

 

曼哈頓、布魯克林太貴 紐約皇後區房租“壹片漲聲”

美國紐約一向是全球租房最貴的幾個城市之一，據房地產經紀公司Douglas Elliman最新發佈的報告顯示：此前房市火熱的曼哈頓和布魯克林公寓租金在去年出現了小幅下跌，不過皇后區的公寓租金則出現了較大幅度的增長。（相關資訊：紐約房租）

此前房市火熱的曼哈頓和布魯克林公寓租金在2014年出現了小幅下跌，不過皇后區的公寓租金則出現了較大幅度的增長

根據Douglas Elliman發佈的2014年第四季度大紐約地區房市報告，與2013年相比，曼哈頓公寓的月平均租金在2014年下跌了1.2%，平均為3960美元。布魯克林區的公寓租金則是下降了1.3%，為3139美元。

相比之下，皇后區的公寓月平均租金則出現了大幅增長，增幅為4.9%，達到了每個月3015美元。

Douglas Elliman的副總裁科林布拉特（Yuval Greenblatt）將這一變化歸因為：越來越多被曼哈頓以及布魯克林高額租金嚇走的租客搬到了皇后區。

根據該報告，去年關於紐約租房市場最大的一個變化是：新租約的數量出現了前所未有的增長。以布魯克林為例子，與續約的租戶相比，在該區簽訂新租房合約的租戶出現了111%的增長，這一數字在皇后區則是達到了121%，就算是在新房不多的曼哈頓，簽訂新租房合約的租戶也比預約租戶多出了33%。

Douglas Elliman分析師說：這一趨勢顯示：租戶和房東對續約的租金存在分歧。

這份報告還顯示：雖然曼哈頓的房價仍是紐約五大區中最高的，不過布魯克林的房價正在飆漲。

近幾年來，布魯克林出現了大量新建的公寓樓，不過這仍無法滿足人們對該區公寓的極大需求。Douglas Elliman的報告顯示：布魯克林獨立產權公寓（condo）的中間價格在去年上漲了2.6%，不過光是在去年，在該區可供出售的房屋數量就上漲了41%。

科林布拉特說：」房地產市場一直遵循供需市場規則，不過對於布魯克林房產的需求實在太強烈了。」

數據顯示：去年第四季度，一個位於布魯克林區的獨立產權公寓往往只要掛出平均23天，就可以成交，這一時間和2013年相同時候比，縮短了73%。

除了布魯克林外，皇后區的房市也在持續升溫，報告稱，皇后區的房價在去年上漲了14%，而房屋供給量在去年則是上升了7%。

此外，去年第4 季度，布魯克林房屋的均價為58萬5千美元，皇后區的均價則為43萬475美元。

瀏覽居外【名家專欄】欄目之美國，瞭解美國房產投資獨家專業解讀。

紐約州州長宣布減稅計劃 紐約房產稅最多可減2000美元

根據紐約州長葛謨14日公布的一項17億元全面性寬減計畫，紐約屋主支付的房產稅最高可能減少2000元，而租客也可節省多達750元。

紐約州長葛謨提出降低房產稅計畫

葛謨在霍夫斯徹大學 (Hofstra University)演講時說，物業稅(property tax)減免將是他第二任州長任期開始時的最優先預算項目，正如他在首任時一樣。

他宣稱：「倘若紐約成為全國的稅都，長遠來說是沒有前途的。」

他說：「年輕人為甚麼要出走？是因稅重。企業為甚麼要撤離？也因稅重。」

在葛謨的房產減稅計畫中，共有130萬個業主合資格獲減房產稅，紐約市占了20萬9000個。

這些退稅將根據收入而定，業主的收入上限是25萬元，租戶的收入上限是15萬元。

屋主支付的房產稅若超過收入6%，便有資格獲得減稅。

紐約市的屋主估計平均可獲減免房產稅872元。

紐約市郊長島納蘇郡的房產稅比其他地方高得多，因而房產稅平均可望減少1208元。

全州約有100萬名年收入不到15萬元的租戶，其中紐約市的租戶將有資格獲房產稅寬減多達750元，州內其餘地方的租戶將有資格獲寬減最多500元。

葛謨說，他與共和黨領導的州參議會和民主黨掌控的州眾議會磋商預算時，將會致力推行減稅計畫。

他說，他在第一任期內把房產稅的年度增幅上限定為2%，及後凍結房產稅率，這次的計畫是延續他第一任州長的減稅行動。

他說：「這次將會是首次實際減稅。」

葛謨去年亦提出退稅給租戶，但被州議會攔阻。

葛謨說，這項計劃可能「分階段」實施，可能需時超過一年。

瀏覽居外【名家專欄】欄目之美國，了解美國房產投資獨家專業解讀。

南加州房市價量雙揚 洛杉磯表現搶眼

南加州2014年12月房市價量雙揚，中間房價升至41萬5000元，年度漲幅5.1%，成交量增加4.3%。其中洛杉磯縣中間房價46萬元，橙縣59萬1000元，聖地牙哥縣44萬元。

2014年12月洛杉磯縣中間房價46萬元，比上壹年同期上漲7%

根據CoreLogic DataQuick的統計，洛縣12月中間房價比一年前的43萬元上揚7%。成交6459棟房屋，比一年前的6240 棟增加3.5%。

橙縣12月中間房價比一年前的57萬元上漲3.7%，但成交量2880棟，比一年前的3089棟減少6.8%。

聖地牙哥縣12月中間房價比一年前的42萬元上揚4.8%。成交量3290棟，比一年前的3099棟增加6.2%。

包括洛縣、橙縣、聖地牙哥縣、河濱縣、聖伯納汀諾縣與范杜拉縣在內的南加州，去年12月共售出新屋與再售屋1萬9205棟，比一年前的1萬8415增加4.3%，比11月的1萬5643棟激增22.8%。

南加12月中間房價比一年前的39萬5000元上揚5.1%，比11月的41萬5000元上揚0.7%。

CoreLogic DataQuick分析師Andrew LePage說：「單單一個月數據並不能代表房市走勢，但12月房屋成交量增加顯示，最近數月低房貸利率與就業成長，讓人們又有興趣購屋。」

南加房市在投資客與現金買家所占比率持續減少之下價量雙揚，下一步要看高需求與高房價能否吸引更多屋主賣房、以及建商是否願意興建更多新屋。

瀏覽居外【名家專欄】欄目之美國，了解美國房產投資獨家專業解讀。