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澳洲房價下跌啟示：這些人成了贏家

澳洲房市寒風陣陣，過去1年多來房價持續走跌，正陷於一個世代以來最慘重跌勢。下表顯示了2019年1月澳大利亞每個州府城市的表現，以及季度和年度增長情況。這使在房價高點時入手的投資人、眼下想出售手中房產的屋主、有建案接近完工要上市的建商等等，成了最明顯的輸家。

但財經媒體彭博報導，房價下跌也造就了一些贏家：

1. 首購族

在2017年中觸頂前，澳洲房價短短5年內飆漲了75%，讓不少年輕人擔心自己永遠無法晉升為有殼一族。對這些首購族來說，房市轉冷的首個優點是房價變得更可負擔。

根據房地產顧問商CoreLogic，悉尼2月住宅價格中位數為78萬9339澳元（約373萬元人民幣），遠低於房價高峰時期的89萬5117澳元。且隨著澳洲利率仍接近歷史低點、銀行放貸條件持續排擠投資客，首購族正重返房市。

悉尼Bardia全新地屋組合發售，現代化的設計，大型獨立車位別墅加土地，兩款房型選擇，機會難得！附近就是M5、M7號高速公路、以及Hume Hwy、Camden Valley Way。臨近大型購物中心以及火車站。附近悉尼第二機場正在建造，將為這一區帶來巨大升值空間。4臥3衛1車庫房型，售價僅約¥335萬。
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銀行貸款數字可以佐證。2018年12月首購族占銀行房貸比率升抵26.5%，高於2017年2月時的20%。

2. 租屋族

愈多首購族晉升有殼一族及新屋落成上市，就意味租屋市場愈不擁擠。根據澳洲央行（RBA），目前澳洲房租通膨率僅0.5%，約為1993年來最低。

另據澳洲房地產網Domain，2018年第4季悉尼單周房屋租金中位數較第3季下跌1.8%、公寓租金更跌了2.8%。房東為將手中房產出租，不僅調降租金，更提供免費披薩和啤酒等給願意現場簽約的看房客做為獎勵。

Tenants’ Union of NSW資深政策官員Leo Patterson Ross說：“我不會稱這為租客市場（tenant’s market），但我們正開始看到房東提供一些激勵措施，像是免1周租金等。”

3. 低價房屋

首購族回歸為房產階梯（property ladder）最底層的房屋需求提供了支撐。澳洲房市中價位屬於最底端10%的住宅，至1月止的12個月內房價出現上漲，但屬於倒數第2、倒數第3層級的住宅價位沒有變化；相較下，價位屬於房市最高端的住宅受創最深，同期價位下跌接近10%。

巴蘭加魯一號（One Barangaroo）皇冠住宅（Crown Residences）標志著澳大利亞首批完全整合型六星級酒店品牌住宅已隆重登場，將悉尼歌劇院和海港大橋組成的開闊美景與全新六星級皇冠度假酒店的奢華空間完美地結合到了一起，為澳大利亞和國際頂級住宅物業樹立了新的標杆。房價約¥4,700萬起。
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4. 小城市

澳洲兩大城市悉尼和墨爾本，如今房價正帶頭走跌，但其他較小的城市房價仍相對穩定。例如，約有22萬人口的濱海城市霍巴特（Hobart），是唯一一個1月房價出現上漲的省會，且過去1年房價上漲了7.2%。

霍巴特4臥4衛的維多利亞式花園別墅，售價約¥615萬。
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5. 房屋造型師

為房屋進行整理、裝修與空間設計等工作的公司，也成了房市低迷時的受惠者。因為屋主比任何時候都明白，房屋看起來比須處在最佳樣貌，才能花最少的時間並用最高的價格賣出。

Furnish&Finish 總經理David McLean指出，經過專業舊屋改造後，能夠使房屋成交時間縮短約4周，並使平均成交價格增加約12.5%。例如，在悉尼北部有2戶相同的公寓，其中1間經過專業改造後，售價比未經改造的高出10萬澳元。

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來源：蘋果日報
責編：Zoe Chan

2019美國房產稅率比一比

圖表來源：WalletHub

一項新出爐的全美房地產稅統計顯示，新澤西州以2.44%的稅率，蟬聯全美房稅最高州別，伊利諾州則以2.31%居次，新罕布夏州以2.2%排名第三。

個人理財網站“WalletHub”2月26日公布這項年度報告指出，聯邦人口普查局估計美國家庭平均每年繳交2279元房產稅，至於汽車財產稅方面，有27州徵這項稅，平均每年需支付440元；美國稅務債權協會（National Tax Lien Association）統計，這些稅務負擔，導致平均每年有超過140億的財產稅欠繳。

報告顯示，以全美中位價格19萬3500美元的房子計算，在新州擁有此價位房產民眾，需繳交的房產稅為4725元，在伊利諾州則要支付4476元，新罕布夏為4257元。

不過，若以當地中位價格計算，新州中位房價達32萬1100元，因此應繳房稅為7840元；盡管稅率居全美亞軍，伊利諾州中位房價17萬9700元，低於全美水平，該州中位房價繳交的房稅為4157元；新罕布夏州中位房價為24萬4900元，應繳房稅為5388元。

伊利諾伊州芝加哥新建公寓50 East，被充滿活力的夜生活、學校、餐館和兒童公園包圍。2臥2衛1車庫房型只售約¥278萬。
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全美房產稅率最低為夏威夷州，只有0.27%，以全美中位房價計算，只需繳交525元房產稅，盡管當地中位房價高達全美最高的56萬3900元，由於稅率低，年繳房稅也只有1529元；阿拉巴馬州以0.42%的稅率，排名全美房稅稅率最低的第二名，路易斯安納州的0.52%居低房稅稅率季軍。

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車輛財產稅方面，全美有24個州別免徵此稅，其他27州中，以羅德島州徵收4.4%的車輛財產稅最高，一輛價格約2萬4000元的車，當地居民每年需繳1070元稅。

該報告也提到，民主黨主政的州別，平均房產稅率低於共和黨主導的州，不過，排名全美冠亞軍的房產稅率最高州別，卻均是民主黨。

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來源：世界日報
責編：Zoe Chan

墨爾本海濱熱門地段8套精品房源——2019挺進澳洲占地為王！

對於澳大利亞房產市場而言，2019年將是一個充滿機會的年份，銀行已在去年幫忙把房價的泡沫掃清，之後留下的就是最真實的價格；悉尼、墨爾本等澳洲各大首府城市經歷了房價放緩的考驗，2019年開始逆勢增長，並呈現健康、多樣化的可持續發展趨勢。近日，畢馬威會計師事務所（KPMG）發布的房市分析報告發現，未來兩年，人口增長、利率、銀行貸款、失業率和市場情緒等因素將會使墨爾本房地產價格反彈、並持續健康增長。

“不論房價如何波動，總有人能挑對位置賺到錢。” 被稱為澳洲教父級房地產投資專家的金凱平先生這樣對中國買家建議。得位置者得天下！今日居外網將給大家推薦的就是坐落在澳大利亞維多利亞州墨爾本最著名的布萊頓黃金地帶（Brighton Golden Mile）的8處精品住宅，它們靠近墨爾本著名的聖基爾達大道（Boulevard St Kilda Road）和莫寧頓半島（Mornington Peninsula）的旅游勝地索倫托（ Sorrento）鎮，緊鄰知名學府，出可通達天下，退可獨善其身。特別值得強調的是：這8處景觀各異、面朝繁華街景或面朝遼闊大海的精品住宅可以作為一個整體出售——這是您在澳大利亞墨爾本購買多套優質房產、可以長遠發展並獲取更多收益可能的好機會。下面小編會挑選這8套房源中各具特色的3套房產為大家做一個介紹，驚喜太多，要淡定哦！

Style 1：面朝大海春暖花開

“從明天起，做一個幸福的人，喂馬，劈柴，周游世界；從明天起，關心糧食和蔬菜。
我有一所房子，面朝大海，春暖花開。”

澳大利亞維多利亞州Sorrento房產正是一座讓您充滿了幸福感的房子，它距離索倫托（Sorrento）標志性的海灘、公園、精品商店和咖啡館只有幾步之遙。這裡有陽光充足的陽台供娛樂，還有陽光充足的休息廳、開放式廚房和用餐區、寬敞的帶浴室的主臥室、三間額外的臥室、四車位車庫以及一間寬敞的客房。

像任何靠近城鎮和海灘的地方一樣，澳大利亞維多利亞州的Sorrento房產是您理想的長期投資項目。怎麼樣？它是不是您的style呢？

Style 2：繁華都市裡的頂級住宅

“我們中國人喜歡熱鬧，喜歡一走出家門就車水馬龍，買個菜不用開車，所以無論是留在墨爾本學習工作的中國人，還是新移民，很多人都會考慮買市中心的公寓。”

此物業是墨爾本一棟標志性的遺產保護建築，地理位置極佳，可輕松抵達市區、皇家植物園以及墨爾本的灣邊海灘、阿爾伯特公園村、轄區藝術中心（音樂廳，劇院，畫廊）、普拉蘭和南墨爾本市場、南雅拉和圖拉克購物轄區、精品小店商店、咖啡館和餐館以及頂尖的學校、大學、體育設施和醫院。住在海外的這棟豪宅裡，相信您一樣可以享受到愉快熱鬧又品質高尚的生活。

這座豪宅全方位流露出一種溫馨、明亮、永恆的典雅氣息。入口大廳、獨立書房、多個生活區（附帶落地式櫥櫃）、挑高天花板、盥洗室、地窖、獨具烹飪之趣的大師級廚房、寬敞的開放式起居區；完美的家庭影院餐飲區以及特別設計的5個寬敞時尚的臥室，均配有套間和量身打造的步入式衣櫃。

此棟豪宅具備一流的公共設施：全天候禮賓和安全服務、會議室、商務中心、五星級泳池、健身房、桑拿浴室、蒸汽浴室、按摩室以及新裝修的豪華休閑室，所有一切都非常適合私人使用，讓住戶充分體驗到貴賓級的生活品質。

Style 3：左手繁華都市、右手美麗海灣

“左手握著智慧，右手牽著愛，自信而快樂地走過人生的四季，那我們該會擁抱多少神奇無比、美麗無限的風景啊！”

如果您既鐘情於面朝大海的房間，又舍不得繁華都市的林林總總，那麼接下來為您推薦的這座位於澳大利亞維多利亞州Brighton的豪宅將是您夢寐以求的不二選擇。這座4臥3衛的豪宅緊鄰黃金地帶（Golden Mile），地處海濱小巷深處，享有屢獲殊榮的華美設計：既可縱覽一望無際的城市風景，亦可欣賞妙不可言的海灣美景。

這座引人注目的住宅以風景優美的私人綠地為背景，大膽前衛，為您實力打造高端的宜居生活；樓上設有大型北向起居區，壯麗的屋頂花園配備水療浴場，可縱覽一望無際的城市、海灣美景。每個臥室均附帶套間入口，設計巧妙，主生活區彰顯創新性設計，特設父母休息處、小型酒吧、設施完善的書房、臥室和私人套間；樓下另設主臥室或客房，從浴室可直通游泳池，在化妝間可近觀精美水景。

住宅由知名建築師Frank Macchia傾心打造，擁有設施完善的美食廚房，開放式壁爐位於一樓起居區中心，頂級影院系統榮光整個一樓休息室，LED照明設施與“浮動式”天花板相映生輝。拋光混凝土地板安裝地暖，標准高度的玻璃窗與寬展的推拉門緊密相連，特色照明設施源自Herman，每個細節均細致、考究。

澳大利亞維多利亞州Brighton房產距離黃金地帶（Golden Mile）沙灘僅400米，步行即可到達布萊頓文法學校（Brighton Grammar）、Firbank和教堂街（Church St），驅車沿海濱數分鐘即可到達CBD，為您傾心奉上無可媲美的家居生活。

如何？上面的3款景觀各異的精品住宅是否符合您的喜好？實力雄厚並具有戰略遠見的您可以包攬賣家目前希望統一出售的8款房源，相信這是您在2019年進軍澳洲房地產市場占地為王、搶占絕妙先機的戰略性投資！

欲想詳細了解墨爾本布萊頓黃金地帶的這8座房產的更多信息，敬請點擊 https://www.juwai.com/stonningtonproperties/listings/ 或致電居外熱線400 041 7515，絕佳機會，不可多得！

注：本文屬於商業贊助內容，素材由居外網簽約代理The Stonnington Portfolio提供

撰文：Flora Kang
責編：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

全球首個全數字化房屋在瑞士誕生，或引發家居革命

昨日在瑞士蘇黎世郊區的鳥巢（NEST）大樓，隨著一塊80平方米的輕質混凝土板最終打印完工，世界上第一個完全使用3D打印技術進行建模+機器人建造的建築項目宣告落成。，名叫“DFAB House（Digital Fabrication House數字化建築樓宇）”也是世界上第一個有人居住的“全數字化房屋”。

Nest是Next Evolution in Sustainable Building Technologies的縮寫，意思是“可持續建築技術的未來進化”，旨在探索未來的建築形式。由瑞士蘇黎世聯邦理工學院(ETH）和瑞士聯邦材料科學與技術實驗室提供資金和智力支持，將科研和市場無縫對接。

把機器人和3D 打印技術結合聽起來是不是很酷？更何況這是一棟3 層樓的建築物；不僅是數字化規劃設計，而且是在機器人和3D打印機的幫助下建造的。

這座數字化建築占地200平方米，由是八位蘇黎世聯邦理工學院教授和來自30多家公司的行業專家和規劃專業人士長期合作的成果，展示了數字制造工藝如何徹底改變我們的設計和建築方式，這些工藝基於六項高度原創的技術手段。這項創舉在現實條件下測試了新的建築和能源節約技術。為了建造DFAB HOUSE單元，來自蘇黎世聯邦理工學院八個教授的研究人員，在國家研究能力中心（NCCR）“數字制造”的合作框架內，與工業設計/建築夥伴合作，打造了這一建築傳奇。

將數字建築技術從實驗室帶到現實世界。數字技術的目標不僅是使規劃和建設更有效，而且更具可持續性。例如，DFAB HOUSE數字化規劃的樓板在靜態和結構上進行了優化，與傳統的混凝土板相比，可以節省大量的材料。這些技術也開辟了新的設計可能性。例如，原本建築上兩層的特點是木制框架支撐，這些木制框架是由兩個建築機器人制造的，並且布置成復雜的幾何形狀。“數字制造技術的建築潛力是巨大的。不幸的是，這些技術仍然很少用於建築工地。通過DFAB HOUSE，我們能夠與工業界一起測試新技術，從而加速從研究到實踐的轉移，“蘇黎世聯邦理工學院教授Matthias Kohler說。

NEST完全模塊化，由一個中央建築核心組成，各種建築模塊很容易對接。

精致的混凝土天花板——采用3D打印模板鑄造，以及由建築機器人建造的弧形混凝土墻，體現了DFAB客廳的建築特色。其美學特征讓人想起瑞士藝術家HR Giger創造的“異形”。

語音識別技術——在說出特定的指令後，百葉窗就像魔法一樣打開，水壺自動為您沏茶。聽起來像是一部科幻電影，如今在瑞士小城已經成為現實。在大約兩個月的時間裏，第一批居民，來自empa和eawag的學術嘉賓將入住。由Digital STROM（數字化旋風）領導的公司聯盟已在DFAB HOUSE安裝了首批智能家居解決方案。這些包括智能家具，多層次防盜裝置，自動感光和遮陽設備，以及最新一代的網絡智能家用電器。

DFAB HOUSE在能源節約方面也非常聰明：屋頂上的光伏模塊的供電量是房屋設備本身耗電量的1.5倍。兩個原初的想法，伴隨著材料科學與技術實驗室和水實驗室的研究人員跨界合作，節省了大量的水資源：一方面，廢水的熱量通過熱交換器直接在淋浴盤中回收，另一方面，熱水在不使用時從管道流回鍋爐而不是在水管中冷卻。這種方法不僅可以節省能源和水，還可以降低細菌在管道中滋生的風險。

在幾年內，由DFAB HOUSE引領的，智能設備和大部分數字化規劃和建造技術很可能將引發住宅革命並走入家家戶戶。我們在科幻電影中熟悉的各種經驗鏡頭將成為生活的尋常。

來源：Designboom，瑞士聯邦材料科學與技術實驗室官方網站

日本房地產市場“冰火”兩重天

近年來，日本的房地產市場出現了一種奇特現像：一方面，東京等大城市的住房價格持續上漲，日本不動產經濟研究所2018年8月發表的數據表明，東京都23個區內新建公寓的平均價格為每套7287萬日元，達到了1990年泡沫經濟破滅以來的最高點；另一方面，部分地區出現空置率大幅增加、房價不斷下降、房子少人問津等問題。甚至個別地方政府推出只要符合申請條件，獨門獨院的房子可以白送的舉措來吸引人。分析人士認為，日本房地產市場呈現出熱冷互顯、“冰火”兩重天的奇特現像。

隨著日本經濟緩慢復蘇，東京申辦奧運會成功之後，需求增長，東京房地產市場的銷量與價格逐步回升。特別是日本央行長期實施超寬松貨幣政策，導致近年來日本大城市房價的上漲勢頭加快。據日本不動產經濟研究所發表的統計數據，2017年底，東京23區每套公寓的平均售價為7089萬日元，比上年增長6.9%，每平方米為108.3萬日元。到2018年6月，上升到了均價每套7828萬日元，每平方米120萬日元。若折合成套內面積70平方米一套的公寓，每套均價為8400萬日元，達到了1990年日本泡沫經濟破滅以來的最高價位。

不僅住宅市場火爆，辦公用房也搶手。日本主要中介公司三鬼商事發布的數據顯示，東京市中心區域的辦公用房供不應求，一些新建辦公用房，內部裝修還沒有完工就被預訂一空。

東京都房價已經接近史上最高，創下泡沫化以來高點。圖為居外推薦東京3臥1衛的豪宅，房價約¥783萬。
居外物業編號：46207600 點擊查看房源詳情

不過，日本ORIX公司總經理井上亮認為，日本房地產市場雖然不會出現暴跌，但在今後1到3年內將會出現調整。如果日元升值到1美元兌換100日元的水平，外國投資者持有的部分房產將會出手，加上奧運行情結束，房地產市場將出現調整局面。

在大城市住房價格持續上漲的同時，許多邊遠地區，小城鎮甚至東京都的部分偏僻地區，由於人口減少，房地產價格下跌，閑置住房不斷增加。這已經成了令一些地方政府頭疼的難題。

日本總務省發表的統計數據顯示，2013年日本全國無人居住的閑置住房為820萬套。日本野村綜合研究所去年8月發表的有關研究報告認為，全國的閑置住房已經上升到了1000萬套，占據日本全國6063萬套住房中的約六分之一。該報告還認為，按照目前的出生率以及人口流動情況來推算，到2033年，日本的閑置住房將上升到1995萬套，閑置率將達到27.3%。

一些地方政府為了減緩人口下降，減少閑置住房帶來的問題，紛紛采取獎勵措施吸引中青年人口前往落戶，有的甚至推出了贈送獨棟住房的政策。距離東京市區約80公裡的東京都奧多摩町去年推出了三棟占地面積300至500多平方米的獨棟房屋，免費提供給願意前來落戶，且符合他們招聘條件的應聘者。不過，報名截止期已過，依然沒有人前來應聘簽訂落戶協議。

多種因素助推東京房地產價格持續較大幅度走高。首先，日本中央銀行長期實施超寬松貨幣政策，資本市場資金充足，很多資金流入房地產市場。其次，近年來日元平均彙率處於較低水平，國外投資機構的大量資金入場。第三，東京申辦奧運會成功，投資者看好奧運前的房地產前景，奧運效應增加了需求。第四，日本中產階層喜歡居住新建房屋的偏好，也助長了新建公寓的需求。由於資金充足、需求強勁，東京市區房拆舊建新的地產再開發如火如荼。

居外東京新房推薦：東京2臥1衛的房產，88平方米，443萬元。城市景觀，朝向北。永久產權，采光良好，房屋結構合理，必將是市場上的搶手貨。
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雖然東京等大城市市區的住宅價格持續上漲，但由於日本整個國家的出生率下降，人口繼續向東京、大阪以及名古屋等大都市圈流動，很多城鎮以及中小城市人口減少，地方城市的住房市場供大於求，一些交通不是很便利，配套設施不齊全地區的房產雖然價格持續下滑，依然少有人問津。不僅出售無門，而且也無租住需求，只能閑置。

業內人士認為，大城市以及經濟發達的地方核心城市具有資金、教育、科學技術、人才等眾多資源優勢，雖然生活成本高，但依然吸引著很多年輕人流入，他們將支撐著大城市的住房市場。另一方面，隨著人口出生率的下降，地方中小城市的人口還將繼續流失。人口的減少將致使日本地方城鎮的住房閑置問題越來越嚴重。

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來源：經濟參考報
責編：Zoe Chan

6張圖看清去年中國境外房產投資趨勢

中國境外房地產投資的大浪逐漸退去？

2月24日，房地產咨詢公司戴德梁行發布《2019年中國境外地產投資意向調查》。數據顯示：去年中國境外房地產投資額同比暴跌63%，至157億美元，創近四年新低。

就投資目的地而言，美國連續兩年失去“中資首選”地位，去年更是首次出現“中資在美國房地產投資金額淨流出”的情況。在歐洲，去年中資也是整體出現資產淨流出現像。

就拋售金額來講，另一家房地產咨詢公司RCA數據稱，去年中國內地投資者拋售境外房產總額已經超過120億美元。

戴德梁行預計，在緊縮金融政策的影響下，今年中國境外地產投資依舊會保持低位平穩狀態，“國內投資者正變得越來越理性”。

具體來看，去年最受內地投資者青睞的是中國香港地區，後者去年內地境外投資總額占比的61%。中國香港也替代美國，連續2年成為內地投資者的首選。

香港九龍站漾日居3臥公寓，實用面積87平方米，房價約¥2,398萬
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另一方面，去年總計37宗價值23億美元的地產投資，似乎表明內地投資者對美國房地產市場依舊保持興趣。然而，前者去年在美拋售總計達31億美元的房地產——這也是中國投資者首次在美國出現房地產投資淨流出這一現像。

值得一提，去年中國對歐洲房地產的投資整體出現資產淨流出現像。

在投資意向方面，戴德梁行本次調查采訪了內地51名投資者，這些投資者境外地產投資總額超過了417.9億美元。結果顯示：美國、一帶一路國家及英國成為內地投資者2019年海外地產投資的首選目的地三甲。

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投資類型來看，寫字樓和住宅依舊最受中資青睞。需要指出的是，養老地產本次排名較2017年上升3個身位位列第3，其中43%的受訪者表示對該類別投資感興趣，較去年大漲87%。投資意向下降最大的是酒店板塊，按年下降50%。

戴德梁行大中華區資本市場部海外投資主管張令青表示，報告中投資者對投資目的地的傾向、人民幣彙率變化和全球物業價格的看法，均表明目前國內投資者正越來越理性，並嚴格按照國家投資政策來選擇投資物業。

張令青預期2019年境外地產投資仍然會是相對安靜的一年，但估計將看到更多中資收購海外地產經營及管理平台及旗下資產包的動作。

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來源：觀察者網
責編：Zoe Chan

俄勒岡州或將成為全美國擁有強制租金控制權的首個州

為應對住房短缺和租金暴漲，俄勒岡州議員正極力推動一項租戶保護措施的法案。一旦法案獲得通過，該州將成為美國第一個實施強制性租金管制的州。

受良好的自然環境、輕松的生活方式和充足的就業機會吸引，越來越多的人們舉家搬往俄勒岡州定居，但也因此導致當地住房短缺情況越來越嚴重。根據美國最大的家庭用品搬家公司聯合貨運線（United Van Lines）的一項研究，俄勒岡州在2018年成為美國第二大搬遷目的地。

俄勒岡州最大城市‎波特蘭4臥3衛的房產，房價約¥468萬
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許多當地居民對日益提高的房租表示焦慮，一些熱門地區的房租上漲了近100%，這迫使人們搬家或是與朋友合租，有些人甚至不得不住在車裡。該州的梅德福鎮（Medford）最近批准允許教堂將其停車場作為無家可歸者的汽車露營地。實際上，整個西海岸的城市都在努力應對房價飆升和無家可歸問題。

俄勒岡州眾議會委員會2月20日通過了這項強制性租金管制措施，並將於下周送交全體會議進行投票。此前，州參議員已經通過了該措施，並且獲得了州長凱特·布朗（Kate Brown）的支持。議員們指出，如果該措施成為法律，俄勒岡州將成為美國第一個在全州範圍內實施租金控制的州。紐約州也有州級的租金管制法，但城市有權選擇是否參加。加州實際上對各城市實施了租金管制，但相關的法案在去年被選民們推翻。

俄勒岡州的這項強制性租金管制措施，禁止房東在租戶入住12個月後無故禁止租戶按月租住，並將租金上漲次數限制為每年一次，增幅僅限於當年消費者價格指數（CPI）變化的7%。此外，房東只能以提前90天的書面通知和支付一個月租金的條件與租戶終止租約，但在某些特定情況下可以免除這一義務。如果租戶在12個月內收到3次違反租約的警告，房東可以拒絕續訂定期租約，但需要提前90天通知租戶。

俄勒岡州租房協會表示，強制性租金管制立法可以保護租戶，同時避免業主終止租賃並將資金投入其它地方。支持該措施的俄勒岡州居民認為，住房是困擾他們是否繼續在當地就業和生活的首要問題。

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不過，有州議員指出，租金管制並沒有解決住房供應問題，應對住房短缺，需要各城市和縣批准在單戶住宅的土地上加蓋雙層住宅或高密度住宅。俄勒岡州眾議院議長緹娜·科特克（Tina Kotek）表示，該州每年必須建造3萬套住房，以應對當前的住房赤字，並為未來更多人遷往俄勒岡州做好建設規劃。

來源：西雅圖在線
責編：Zoe Chan

全球住宅價格觸頂或引發經濟危機？

世界各國的住宅價格正在觸頂。這是因為中央銀行加息導致利率提高，隨著低利率下資金流入而上漲的房地産的吸引力降低。部分國家的房地産已轉為降價，從已開發國家整體來看，增速為3年來的最低水平。今後加息速度或將放緩，但房地産投資處於過熱趨勢降溫的階段。如果住宅價格下跌影響消費的趨勢在各國産生連鎖反應，將成為拉低世界經濟的因素。

澳大利亞房價時隔6年下跌

澳大利亞最大城市悉尼的房地産代理商安德魯·阿納斯塔西奧（音譯）對住宅行情的變化較為悲觀，表示“（出售二手房的）拍賣的參與者減少。消費者持觀望態度”。

在澳大利亞，2018年7~9月的住宅價格指數比上年下降1.9％。由於移民帶來的人口增加和海外資金流入，該國住宅價格指數在截至1~3月的近6年時間裡保持上升，但澳大利亞政府2017年要求銀行加強住房貸款審查。同時由於中國政府限制資本流出，投資資金也出現減少。

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在2015年12月重啟加息的美國，住房貸款利率在2018年11月提高至7年零8個月以來最高水平。隨著利率提高，上漲的住宅更加難以購買。作為代表性指標的標准普爾/凱斯-希勒房價指數漲幅截至2018年11月連續8個月放緩。

美國達拉斯聯邦儲備銀行1月發布的指標顯示，23個主要國家的住宅價格截至2018年9月底比上年上漲3.9％，處於約3年來的最低水平。澳大利亞、加拿大、以色列和瑞典已轉為下跌。這是3年來首次有4個國家以上同時出現下跌。

澳大利亞、加拿大和瑞典在1年前上漲10％左右。加拿大央行2018年3次加息、政府加強住宅限購，結果住宅行情冷卻。挪威和愛爾蘭等漲幅正在迅速縮小。

如果只是過熱的住宅價格降溫，對消費者來説算是好事。問題在於世界各國央行保持一致步調的貨幣寬松招致了房價上漲，因此某些國家發生的住宅降價有可能發生連鎖反應。

國際貨幣基金組織（IMF）在2018年4月發布的報告中分析稱，40個國家和44個主要城市的住宅價格的聯動性正在提高。這是因為，在低利率下為確保收益率而進行分散投資的投資者跨越邊境投資了房地産。IMF警示稱，“各國的政策制定者不應忽視他國住宅價格異變對國內市場産生影響的可能性”。

投資者的資金正在撤出房地産。美國調查公司EPFR數據顯示，以辦公室為中心的2018年世界房地産投資淨流出106.26億美元。房地産服務企業仲量聯行（JLL）的調查顯示，投資東京和紐約等城市的優質辦公樓的收益率截至2018年12月降至每年2~3％左右，處於過去最低水平。仲量聯行的谷口學指出，“能容忍更低收益率的投資者很少”。

貨幣寬松的環境持續

另一方面，美國聯邦儲備委員會（FRB）1月30日提出了暫停加息的方針。住房貸款利率略微下降，從事房地産仲介的美國Modern Residential的科比·拉哈布（音譯）表示，樣板間的看房者正在增加。但拉哈布也表示，“不知道這種趨勢能否持續”。存在於加息停止背後的世界經濟減速風險對房地産投資構成逆風。

日美歐的央行將物價同比上漲2％作為貨幣政策的目標。但是，很多國家沒有達到2％，容易倒向貨幣寬松。三菱東京日聯銀行的栗原浩史針對風險表示，“越是較早引進通貨膨脹目標的國家，住宅價格的波動幅度越大”。

如果住宅降價，背負債務的家庭的負擔感將加強。資産價格下跌將抑制個人消費，因此對經濟産生的影響巨大。

在日本，繁榮景像也在終結。日本不動産經濟研究所數據顯示，2018年東京圈的分戶出售住宅樓的平均價格為5871萬日元，比上年下降0.6％，時隔2年下跌。野村房地産控股的董事木村博行表示，“住宅樓價格逐漸觸頂這一認識正在擴大”。

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達拉斯聯邦儲備銀行發布的住宅價格的同比漲幅自2015年初起超過世界經濟增長率，而目前則向增長率靠近。在雷曼危機之前，住宅價格的下跌也發生在經濟增長率下降之前。

來源：日本經濟新聞
排版：Zoe Chan

居外說第11期回顾：度假看櫻花不如日本安個家

眼看春季將至，日本的櫻花、拉面、以及代購又將占據妳的朋友圈。妳是不是也對日本的文化和生活有著憧憬呢？

2018年12月，日本的GDP增幅預計為1.2%，過去的十年平均增幅為1.1%。但是過去十年間，日本人口減少了100多萬，這意味著人均GDP其實是增加了。達到這樣的成績其實不容易，壹方面積極開展經濟轉型，最大限度的用自動化提高生產效率，另壹方面日本央行則堅持推行了整整20年的貨幣寬松化政策，在2016年更是將維持了十幾年的零利率進壹步降低為負利率。但是想要長期保持甚至超過目前的經濟增速，不斷減少的勞動人口是壹個最大的挑戰。日本厚生勞動省的研究表示，如果再不積極改變人口政策，日本的就業人口將在未來20年內縮水22%，從目前的6530萬人減少至5250萬。

面對這樣嚴峻的勞動力問題，這些年日本其實壹直在默默地、緩慢地、放寬著移民政策，去年10月，在日的外籍就業人員同比增長14%，達到創紀錄的146萬人。在去年年底，日本的移民政策產生了重大變革，日本政府壹改對移民的保守態度，通過了移民控制法修正案，新增兩個簽證種類，其中壹種簽證旨在未來5年內吸引將近35萬人填補包括建築業、農業、護理等14個勞動力稀缺領域的空缺，另壹類簽證則幫助企業家、白領等高度人才可以在1-3年內獲得長期簽證。這項修正案將在今年4月生效。

這樣的消息不單單對打算赴日工作，長期旅居的人來說是好消息，對喜歡日本房產的投資者來說，人口，特別是就業人口的快速增加也是刺激某些特定房產需求的利好。東京的地價與公寓價格已經連續多年上漲。由於選擇更多，價格更低，截止去年12月，大東京地區二手房房價連續72個月實現同比增長，每平方米售價約3.2萬元人民幣。

在日本中心城市地價房價不斷上漲、人口政策迎來重大突破的大背景下，加上2020東京奧運會對當地旅遊業和消費業的提振，現在投資日本房產是不是壹個明智的選擇呢？安倍經濟又會如何影響日本房市的走勢呢？

在第十壹期居外說當中，我們請來了日本世紀21集團兼Sunshine株式會社首席投資專家：郭振先生，為您解答關於日本生活與投資的方方面面。

3月7日的《居外說》直播，我們不見不散。

馬哈蒂爾要將依斯干達特區擴大一倍中國是最大外資來源地

馬來西亞首相馬哈蒂爾從去年大選前一再批評柔佛州依斯干達特區（依區）內的“森林城市”項目，上台後還一度發表禁止外國人購買當地房產的言論。不過，他現在卻表示，政府要將依區的面積擴大約一倍，即從柔南新山一帶延伸到笨珍、哥打丁宜和居鑾。他說，這對於馬來西亞重新成為“亞洲之虎”非常重要。

馬哈蒂爾是依區發展局聯合主席，他周五（2月22日）出席該局領導層第24次會議後發布聲明說，此次會議議決擴大依區範圍到至少另三個區，包括柔佛中部的居鑾、東部的哥打丁宜和西部的笨珍。

如此一來，依區的面積將擴大到4749平方公裡，等於目前的一倍多。依區目前的範圍主要在柔南大部分地區，總面積為2217平方公裡，大約是新加坡面積的三倍。

馬哈蒂爾指出，擴大依區有助於馬來西亞的經濟增長。“依區自2006年成立以來取得卓越且穩健的發展。這個經濟特區將是協助馬來西亞再次成為亞洲之虎的關鍵。”

馬來西亞財政部長林冠英、柔佛州務大臣奧斯曼沙比安、依區發展局首席執行員依斯邁都出席了上述會議。

奧斯曼沙比安在會上說，依區若持續穩健地發展，將能讓柔州的整體發展也獲得提升。

依斯邁也說，有了更大的面積，依區可提供更多負擔得起的土地作為發展用途，同時也有更多空間發展依區最新的現代化農業領域。“我們相信，獲得充分發展的依區，在吸引國內外投資方面必定能取得更好的成績。這不僅能提升依區的經濟發展，也能帶動全柔佛，乃至全馬的經濟，令全民受惠。”

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中國首次超越新加坡成為依區最大外資來源地

依區發展局後來發表另一份文告指出，去年依區共吸引了約322億令吉（約532億元人民幣）的投資，其中大約220億令吉（約363億元人民幣）已經到位。

文告說，自2006年成立以來至去年12月31日，依區吸引的累計投資額達約2853億令吉（約4710億元人民幣），其中62%或1948億令吉（約3216億元人民幣）是國內投資，其余38%或約910億令吉（約1502億元人民幣）是外國投資，其中五大外資來源是中國、新加坡、美國、日本及西班牙。

根據依區發展局去年發布的資料，截至2017年12月，中國在依區投資資金累計達303.9億令吉（約502億元人民幣），新加坡211.5億令吉（約349億元人民幣），這是中國首次超越新加坡，成為依區最大的外資來源地。

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來源：聯合早報
排版：Zoe Chan