美国 | 2016年第三季度旧金山湾区房地产报告——东湾

导言:第三季度,旧金山湾区房价继续温和上涨,大部分地区的房价较一年前获得个位数增长。例外的是马林县和东湾,其价格比2015年第三季度上涨了约10%;硅谷和中半岛的年度价格在第三季度却略见下跌。以下太平洋联合地产(Pacific Union)将会简要总结湾区各个地区在2016年第三季度的房地产交易活动,以最新、最全的市场数据帮助您做出知情的房地产买卖决策。本期介绍的是阿拉梅达县(Alameda County)/东湾(East Bay)市场。

旧金山湾区地区分布

地区界定

我们在东湾区域内的房地产市场包括下列地区:奥克兰地区(邮编代码为94602、94609、94610、94611、94618、94619和94705的区域)、阿拉米达、奥尔巴尼、埃尔塞里托、肯辛顿以及皮埃蒙特。下方图表中的销售数据包括这些社区内的独栋住宅。

房市要点一览

  • 房价自2015年第三季度上涨10.2%
东湾房价一年趋势
  • 房产储量自2015年第三季度增加17.5%
东湾房产储量一年趋势
  • 本季度挂牌上市房产成交所需的平均天数为21天
东湾房产挂牌天数一年趋势
  • 房产售价与要价的百分比为114.66%
东湾房产售价与要价的百分比一年趋势
  • 线下交易的房源百分比为63.35%
东湾线下交易的房源百分比一年趋势

第三季度房市分析

与去年同期相比,东湾第三季度的销售活动速度放缓,但仍然保持了强劲的势头。本季度初期出现了明显减速,七月的销售量下降了两位数的百分比。但是随后的情况与去年同期一致。销售活动放缓的主要原因是房产储量不足,特别是100万美元以下的房产。

东湾低价位房产与高价位房产的销售活动差异明显,低价房产所剩无几。同时,100万美元以上的房产数量逐渐增加,与去年相比,这个价格点正面临更大的销售挑战。但是,三分之二的房产仍然以高于要价的价格售出,这个比例为整个旧金山湾区最高。东湾居民的购买力较高,推动了房价的上涨,该地区也面临着整个旧金山湾区最大的房价上涨幅度。

市场统计数据

今年秋季,东湾的市场仍然保持竞争力。虽然在定价低于300万美元的房产中,售价高于要价的房产数量减少,但仍有50%以上的房产售价高于要价。

东湾售价高于要价的房产比例;旧金山湾区售价高于要价的房产比例

中档房产

太平洋联合公司第三季度在阿拉梅达县/东湾销售的最接近房价中位数964,000美元的一套房产。

544 59 Th St, Oakland, CA 94609
  • 加利福尼亚州94609,奥克兰,59号街544号
  • 3室/2浴/1,625平方英尺
  • 售价:963,000美元

高端房产

太平洋联合公司第三季度在阿拉梅达县/东湾出售的售价最高的房产。

149 La Salle Ave, Piedmont, CA 94610
  • 加利福尼亚州94610,皮埃蒙特,La Salle大道149号
  • 5室/6浴/5,833平方英尺
  • 售价:4,250,000美元

前景预期

今年秋天,东湾将继续吸纳被旧金山拒之门外的买家需求,因此销售活动将持续强劲。对于要求价格相对低廉且能方便到达旧金山的通勤者而言,交通便利的街区仍然具有很强的吸引力。

(来自塞尔玛·海普,太平洋国际联合公司首席经济学家——2016年10月15日)

《2016年第三季度旧金山湾区房地产报告》由太平洋联合地产(Pacific Union)编制,居外网获授权发布。
“2016 San Francisco Bay Area Real Estate Q3 Report” was originally produced and edited by Pacific Union, Juwai was authorized to publish.

 

马克•麦克劳林专栏全集

旧金山湾区房地产精英太平洋联合国际分享投资宝典

欢迎读者邮件至editorial@juwai.com提问及发表评论,或浏览太平洋联合国际的居外网专页

 

 

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

关注居外网官方微信:居外资讯(juwai-com),每日阅读精选海外文章。

澳洲 | 深度解析王宝强离婚案:依澳洲婚姻法房产如何分?

王宝强离婚一案激起千层浪,引起无数关注。根据国内媒体称,王宝强和马蓉名下的拥有9套房产,其中1套房产在美国,大部分都是以女方或女方父母的名义购买。许多人关注明星离婚案新闻的同时,对在一方有过错的离婚情况下,婚姻财产如何分配也成为了社会关注的话题。近日,在澳的不少朋友询问“若王宝强离婚案类似的情形发生在澳洲,那么澳房会怎么被分配呢?”。此文假设马蓉为过错方,且无其它财产协议,对大家的一系列疑问作出回答概括,并比较此案若在中澳发生的不同情形。

  1. 中国结,中国离,分中国房产

中国《婚姻法》与相关《问题解释》繁多(本人本科时修读中国《婚姻法》狂砍91分!),若在中国遇到王宝强离婚案相似情形,谨记以下法条法规及适用情形即可:

  • 结婚登记后,以单方(马蓉)的名义购买的房屋,属于夫妻共同财产;除非有充分的证据证明,一方用本人婚前个人财产购买的房屋,则为个人财产。
  • 结婚登记后,以单方(马蓉)的父母的名义购买的房屋,即房屋的产权登记在单方父母名下,则房屋的产权归该方父母所有,该房屋不属于夫妻共同财产。购买该房屋时若实为另一方(王宝强)出资,可作为父母对其债务处理
  • (马蓉)婚内出轨不直接影响财产分配。婚姻法》第47条规定:离婚时,一方隐藏,转移,变卖,毁损夫妻共同财产,或伪造债务企图侵占另一方财产的,分割夫妻共同财产时,对隐藏,转移,变卖,毁损夫妻共同财产或伪造债务的一方,可以少分或者不分。即使“照顾无过错方”的财产分割原则已被现行的《婚姻法》所摒弃,但不排除在财产分割过程中,法官基于自由裁量权可能会向无过错方(王宝强)倾斜。
  • 为了体现公平原则且照顾无过错方的利益,王宝强可依法请求离婚损害赔偿(但这不是现有财产的直接分配)。婚姻法》第46条规定了”离婚损害赔偿制度”:”如果一方有重婚、与他人同居、实施家庭暴力或者虐待、遗弃家庭成员的行为,无过错方可以请求离婚损害赔偿” 。
  • 对于婚内出轨情况,实践中通常作为过错的因素来考虑的,但存在举证困难的情况;除非被告(马蓉)认可,一般情况法院不会轻易予以认定。

可见,王宝强对8套中国房产所有权的主张合法合理,但对于马蓉父母名下的房产举证难度会增加。此案关键问题便在于其可否证明王宝强为实际出资方与马蓉为过错方,从而取得法院在判决上的倾斜。

  1. 中国结,中国离,分澳洲房产

若王宝强与马蓉的第9套房子在澳洲而不在美国,那么房产如何分配呢?中国《涉外民事关系法律适用法》第36条规定:“不动产物权,适用不动产所在地法律”。所以,涉外婚姻房产在哪个国家,就适用哪个国家的法律。即王宝强与马蓉若在澳洲拥有房产,则即使身在中国主张离婚也需根据澳洲《家庭法》与相关法律法规进行房产分配

需要提醒王宝强和天下各位“X宝强”与“X蓉”,在适用澳洲《家庭法》对澳洲房产进行离婚分配时,请务必注意以下三点:

  • 澳洲《家庭法》不分婚前、婚后的财产,也不存在过错方。即一旦双方结婚或同居(事实婚姻),那么大部分财产都会被视为婚姻共同财产。除非双方有财产(婚前、婚后或离婚时)分配协议,不然法院会将婚姻共同财产统一进行财产分配。由此,王宝强与马蓉的所有婚前、婚后的个人或共同财产,在离婚申请时,都会被定义为婚姻共同财产,当然也就包括这一套澳洲房产。
  • 澳洲《家庭法》规定,离婚双方无需证明自己或对方有过错,法院不能认为夫妻双方的任何一方在婚姻破裂中是有过失的,即澳洲法律适用无过错离婚原则。也就是说,马蓉即使出轨,也不会被法院深究其过错。澳洲《家庭法》对结束婚姻的法理精神理解为,“无论什么原因,婚姻破裂夫妻双方都难逃其咎,与其细数对方过失,不如分得干净利落,再好好规划未来”。所以,即使王宝强再受伤,马蓉再千夫所指也不会影响法院判决,澳洲法律的公正不体现在“过错”。同时,澳洲法律的健全体也现在申请离婚时,不用民事诉讼概念,也没有原告和被告,而只用申请、申请方和应答方。
  • 在王宝强与马蓉结婚前、结婚后或是申请离婚时,他们都可以委托律师订立财产协议(Binding Financial Agreement),并可将此协议递交法庭转变成法院命令(Consent Order)。一旦成为法令,便具有强制力,每个人都必须遵守,除非双方申请并经法院同意进行改变。如果王宝强与马蓉无法达成协议,就需要向法院申请财产分割。法院在作出裁定时,会考虑如下因素:

    1. 婚姻关系时间的长短
    2. 双方对各自/对方财产和共同财产的贡献
    3. 双方当事人对财产或者家庭所做出的有溯及力的贡献,包括经济与非经济方面
    4. 双方的年龄与收入能力
    5. 此财产分割法令对双方收入的影响

综上,澳洲《家庭法》并不会追究婚姻关系破裂是否是马蓉出轨的过错,因此也不会影响到双方财产分配的比例。所以,王宝强与马蓉对澳洲房产分配的关键便在于财产协议与法院裁定所考量的上述因素。可见,王宝强对此澳洲房产的所有权主张难度会大于在中国的房产。然而,这也间接反映了澳洲《家庭法》与《物权法》二者的相互独立性,这是澳洲法律先进之处还是待完善之处会因个案不同而有不同理解与应用,各位读者请自己体会。

  1. 中国结,澳洲离,分澳洲房产

若王宝强在澳洲Facebook上公告是无法达成离婚法律效力的。在澳洲,提出离婚的双方一是需要结婚两年以上(不满两年的需要先调解),而且必须向法院提供已经分居12个月的证明。这个条件在任何时候任何情况都不例外。所以如果王宝强准备离婚,第一步是要确定分居日期,离婚一方需要在分开之日将分开意愿告知对方。所以在澳洲,他应该现在Facebook里发的“分居通知”而不是离婚公告。

此外,根据澳洲《家庭法》,在中国结婚的至少一方当事人若满足以下三个条件之一,则也可以向澳洲家庭法院(澳洲审理离婚案件的专门法院)提出离婚申请,主张财产分配:

  1. 把澳大利亚作为自己的家并打算永久居住,或
  2. 是澳大利亚公民,或
  3. 长居澳大利亚并且在申请前居住了12个月。

假设王宝强在中国领取结婚证,之后长居在澳洲且满足以上离婚申请人条件,则可以向澳洲法院提交离婚申请,则自然适用澳洲《家庭法》进行财产分配,无须再适用中国《涉外民事关系法律适用法》。

在他们两个孩子的抚养方面,澳洲法律遵循子女最大利益原则,其中包括保护孩子,防止他们受到暴力或伤害,以及帮助孩子与父母双方保持关系。而谁能得到孩子的抚养权,便可主张更多的财产分配。有媒体称,马蓉曾不止一次遭遇王宝强的家暴。因此,若马蓉可以成功举证王宝强的家暴行为,则法院很有可能会将两个孩子的抚养权判给马蓉,且要求王宝强支付抚养费。同时,考虑到孩子的因素,财产分配也会无形中向马蓉倾斜。

然而,具体财产分配方式与“中国结,中国离,分澳洲房产“相似,可参见上述第二部分与澳洲房产大全已发布的原创文章《你问我答:婚前财产的婚后分配》

  1. 澳洲结,澳洲离,分中国房产

根据澳洲《家庭法》的规定,并适用相关国际公约、国际协议以及国际执行条例。

欲知详事如何,请发信居外与本人联络。

(注:澳大利亚各州均有相应立法权,因此各州间的法律均有不同,以上文字内容可作参考方向,但非个案的专业法律建议)。

 

林汇铭律师专栏全集:

中澳双证律师林汇铭解析澳洲投资法与移民法

欢迎读者发邮件至 editorial@juwai.com 提问或发表评论。

 

 

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

关注居外网官方微信:居外资讯(juwai-com),每日阅读精选海外文章。

澳洲 | 先拍卖还是先申请FIRB?“二手房豁免证书(拍卖)”全解析

澳洲 | 法律专栏05 先拍卖还是先申请FIRB?“二手房豁免证书(拍卖)”全解析

自从2015年12月1日后,澳大利亚对于海外买家投资的审批制度有了大幅的改动。如果海外买家在购澳房时未能获得专业的法律或投资意见,则很可能会触犯相关法律规定,尤其对于参加二手房拍卖海外买家来说更是容易遇到法律问题。

  1. 一而再再而三的问题:海外买家到底可以不可以二手房

海外买家一般被禁止购买澳大利亚已建住房,但在澳洲的临时居民 (通常为持有超过12个月有效签证的居民,包括163,188,457及学生签证等)可以申请购买一栋二手房作为并且仅能够作为个人居住用途,但在签证到期离开澳洲时需出售此住房。如果海外买家意图购买二手房屋并且进行推到重建的,通常会被要求推倒后所建房屋的数量要大于之前房屋的数量(即推倒一栋必须要建两栋以上)。

  1. 什么是“二手房豁免证书拍卖”?为什么会有这一豁免证书

拍卖是澳大利亚目前二手房出售的一种主流的、卖家中介较为偏好竞价购买形式,也更能更好体现卖家优势的一种买卖合同表现形式。很多持有临时签证的海外人士在参加各式各样后二手房拍卖后才能买到心仪的物业,而拍卖合同中通常是不会有任何的条件性条款的,也不会设有冷静期,物业一旦拍下则无法再修改合同条款或退出合同。在这里很多客户会有疑问,如果FIRB申请批准周期有40天,那么理论上一旦无法在拍卖前获得该房产的FIRB批文,则买家就会丧失参加拍卖的资格,这样无疑大大增加了海外人士参加拍卖的难度。

可以想象,如果海外买家要提前为每一处物业都申请买房许可,这是一个非常费心费力且不合理的程序,不仅审批的时间不够,而且还要付出不计其数的申请费。

为了排除海外人士参与拍卖的此类困难,FIRB新政下给予这类买家申请“二手房豁免证书(拍卖)”(Established Dwelling Exemption Certificate (Auctions))的解决方案。海外买家可在参加拍卖前缴纳相应的申请费(一般根据在申请中递交的最高物业价格而定),从而申请“二手房豁免证书(拍卖)”。“拍卖二手房豁免证书”可以理解为海外人士参加二手房拍卖的入场券,即买家可在这6个月内参加任何拍卖购买一套在申请房价范围内的不特定房产,一旦拍卖下物业,则可以向FIRB申请将豁免证书修正为相应的买房许可(买家一般需支付额外的$5000澳元的申请费)。

  1. 申请“二手房豁免证书(拍卖)”的条件

条件限制:

  • 只能用作拍卖购房,若参加非公开拍卖房屋(Private Sale),仍需要再申请FIRB。
  • 该豁免证书只能允许购买者购买一套不特定房产。
  • 在申请中所填写的地区(即各州或领地)内购买物业;
  • 购房者在拍卖中的中标价不得高于申请许可的房价限额。

申请费:

申请人在申请“二手房豁免证书(拍卖)”时需缴纳的申请费则和该最高价值挂钩(计算方式与一般个人申请费用相同)。举例来说,申请人计划购买$2,000,000澳元的物业,则申请费应为$10,000澳元。则申请人在参加二手房拍卖时,若叫价超过$2,000,000澳元,则会违反FIRB的审批规定,会得到相应的处罚。值得注意的是,如果申请人最后购买的物业价值为未超过$1,000,000澳元,则实际申请费只需$5,000澳元,而当初多缴纳的$5,000澳元是不可退款的。因此申请人在递交申请前需要确定自己的购房预算,寻求专业的法律和投资建议,从而最大程度地保障自己的利益,避免不必要的支出。

参考文献:

  • https://firb.gov.au/resources/guidance/gn09/
  • https://www.ato.gov.au/General/Gen/Residential-real-estate-application-form/

 

林汇铭律师专栏全集:

中澳双证律师林汇铭解析澳洲投资法与移民法

欢迎读者发邮件至 editorial@juwai.com 提问或发表评论。

 

column-fn1

 

本文系居外网度独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

关注居外网官方微信:居外资讯(juwai-com),每日阅读精选海外文章

澳洲 | 海外房贷严峻,澳洲楼花到期交付如何转卖?

澳洲 | 法律专栏05 先拍卖还是先申请FIRB?“二手房豁免证书(拍卖)”全解析

自2016年4月以来,由于海外贷款政策不断收紧,很多面临即将交付的海外买家都因为无法通过银行贷款审批,所以部分海外买家被迫无奈将已签约的楼花委托中介放回市场,进行转让出卖。一方面,澳大利亚政府及开发商对楼花转让持反对的态度,因为这样很容易造成炒楼花的现象,对稳定的澳洲房地产市场会有不小的危害。另一方面,市场上很多潜在买家都对重回市场的二手楼花非常感兴趣,毕竟楼花合同的价格可能会维持在过去1-2年的价位,与现在的市场价相比有一定的价格优势。

因此,近日有许多海外买家纷纷咨询关于转让楼花的事宜。一般来说,转让楼花的手续比普通房屋买卖的透明度要低。因此,楼花能否成功转让很大程度上取决于合同条款、开发商立场等各种不确定因素。如果海外买家在转让楼花时未能获得专业的法律或投资意见,则很可能会影响投资计划,违法合同的相关规定。

  1. 直接转卖楼花转让最基本方式风险

当一手买家进行楼花转让时,若不考虑合同的相关禁止规定与开发商的立场,直接转卖即是楼花转让的最基本方式,其流程如下:

  • 2015年1月,海外身份的小悟与澳洲M开发商签订了一份购房合同,房屋售价为70万澳元,预计2016年10月交付;
  • 小悟在签购房合同时支付了10%的首付款,即7万澳元;
  • 2016年6月,眼看楼花即将交付,小悟天天睡不好吃不饱,海外贷款的严格收紧使得他无法顺利获得贷款,他也无法安排全部的尾款;
  • 7月,拥有澳洲身份的小罗由中介找到了小悟,愿意出价75万澳元够得此房产,进行楼花转让;
  • 小悟欣然答应,小罗随后支付了一笔房价10%的定金给小悟,即5万澳元;
  • 10月交付时,小罗将5万澳元尾款支付给小悟;
  • 同时,小悟将63万澳元尾款支付给M开发商,房产由此顺利交付。

这种直接转卖的方式是小悟自己的合同仍然继续进行,只不过小悟找到了一个新的下家小罗购买自己的房产。那么小罗此时可以出一份新的合同,在新的合同中,原本的一手买家小悟成了卖家,合同价格可以由小悟制定。在这种情况下算是两笔交易与两份合同,两个买家都要按照合同金额交印花税。小悟需要跟开发商先成交这个楼花,然后再过户给二手买家小罗。

在本案例中,对于小悟来说,他用一年半的时间通过楼花转让,赚到了5万澳元的利润,更重要的是楼花的顺利转让让他成功脱手了一个“烫山芋”,避免了无法获得贷款从而产生的违约责任。

但这一切真的如看上去的这么顺利吗?

  • 首先,小悟需要在交付前需要按照60万的房价交纳印花税,而小罗也需要按照70万的房价交纳印花税。因此,在直接转卖的楼花转让方式下,新旧两个买家都需要交一次印花税,新的买家必须有澳洲身份,而且合同必须允许买家自由转手。
  • 其次,对于5万澳元利润,小悟还要支付资本收益税以及中介的佣金(低买高卖资产所获收益)。因此,小悟的净收益其实并非有账面上的那么多;
  • 第三,小悟在与小罗签订了合同后,小悟与M开发商之间的合同仍旧生效,因此小悟依旧需要履行其在购房合同下的责任和义务。如果在交房时,小罗并没有按约定向小悟支付尾款,可能致使小悟无法和M开发商按时交付,M开发商可根据原合同追究小悟的违约责任。
  • 最后,开发商往往会在购房合同中要求买家不能随意在交房前转手。这是因为开发商通常都有一些保留项目会在交房前后出售的,任由买家随意的转手定价将会在极大程度上会扰乱开发商的定价及市场。
  1. 与开发商协商终止合同楼花转让特殊方式

同时,小悟也可以向M开发商申请终止购房合同,M开发商将房产直接转卖他人。

因财政困难或其他因素导致无法继续履行购房合同,小悟可以向M开发商提出申请终止合同,同时需要给M开发商找一个潜在的买家。

如果M开发商同意终止合同,那么小悟和M开发商之间的合同便终止,开发商可以自由地与其他买家签订新的购房合同,通常价格和条件会保持一致。这种情况下,小悟作为第一个买家并不需要交印花税,因为他最终并没有完成购房合同,进行置业。如果小悟已经在15个月内缴付了印花税,那么他可以以合同终止为由申请退回印花税

可见在向开发商提出终止合同的这种楼花转让方式下,小悟作为退出合同的买家无需缴纳印花税,或申请印花税退回,从而避免损失。但是, 这种方式需要开发商的积极合作,也需要一个非常积极蓬勃买家市场的衬托。通常情况下,开发商不会愿意以原来的合同的价格和条件转让,因为这可能会对开发商持有待售的物业估价造成一定的影响。

  1. 政府与开发商的主流立场

值得注意的是,澳大利亚政府及开发商并不支持楼花转让,由于开发商通常都有一些保留项目会在交付前后出售的,如果任由买家随意转让楼花,会极易扰乱开发商的定价及市场。其次,开发商往往会在购房合同中添加相关条款,以禁止买家在房产交付前进行转让,这也使得最近许多海外买家因海外贷款问题与楼花转让问题的限制焦头烂额。尤其对于楼花转卖来说,一手买家只能寻求本地的二手买家,而不能再转卖给海外买家(除极个别地区,如昆士兰Hope Island部分项目)。

一些不正当从业的中介可能会建议一手买家通过Nomination(即转名过户)的形式转卖楼花,这是非法行为,有可能会被澳洲税务局认为是为了规避印花税而实施的逃税行为,一但被举报或者被税务局发现,买家和卖家都会被处以高额罚款。

因此,这也是为何“中国(温州)炒房团”迟迟未大规模入驻澳洲房地产市场或屡遭败绩。所以当你的投资顾问告诉你“澳洲炒楼花可以快速赚大钱”时,那么你就可以第一个炒掉他了!所以,再三建议在签订购房合同前,一定与律师了解合同内容,特别是楼花转让的相关条款。

(注:澳大利亚各州均有相应立法权,因此各州间的法律均有不同,以上文字内容可作参考方向,但非个案的专业法律建议)。

 

林汇铭律师专栏全集:

中澳双证律师林汇铭解析澳洲投资法与移民法

欢迎读者发邮件至 editorial@juwai.com 提问或发表评论。

 

column-fn1

 

本文系居外网度独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

关注居外网官方微信:居外资讯(juwai-com),每日阅读精选海外文章。

澳洲 | 关于澳洲购房合同中“日落条款“,你必须知道的4件事

前言

日落条款”(Sunset Clause)是购房合同中规定开发商所承诺的最晚交房日期与救济方式的条款,即明确了购房合同中部分或全部条款的无效日期。当一笔交易的签约与履行时间间隔较长时,“日落条款”不仅为买卖双方提供了免责解约的机会,更是给出了双方在条款时效前的有效缓冲,使双方可以在条款失效前能够提前准备。今天我们就请到了拥有中澳两国律师执业资格的林汇铭律师为大家讲解“日落条款”背后的故事。

一、“日落条款”—— 中国购房者最称赞的条款

当在谷歌上搜索关键词“中国 开发商延期交付”时,我们会得到大约170万条结果,排在前几位的多是“违约金”、“怎么办”、“没有时间限制”和“业主买单“等负面词汇

可见在中国,大量的购房者会遇到开发商无限延期交付又无可奈何的窘境。一方面是因为购房合同中并没有完善的相关条款与救济方式,另一方面也是国内购房者往往未能在签订合同前得到专业的法律意见而错失了与开发商平等对话协商的机会。以本人好友李先生的经历为例,李先生曾于浙江温州市区处购买一楼花,开发商延期了近3年才交付,而最后却只获得区区3万人民币的赔付。

然而,当在谷歌上搜索关键词“澳洲 开发商延期交付”时,我们会得到大约46万条结果,排在前几位的多是“开发商拿不到钱”、“政府收拾开发商”等利好买家的词汇

那么,都是购房行为,为何会出现以上如此大的不同呢?一个主要的原因便是几乎所有的澳洲楼花购房合同都会包含保障买家权益,规定开发商交付日期的“日落条款”。该条款规定,如果楼花未能在条款规定时间内完工,购房合同将会失效,卖家需退换买家所交付的定金及相应利息。即,如果开发商延迟交付并且延迟时间超出了买家的可接受范围,买家可以依赖“日落条款”的执行保障自己的合法权益,降低自己的购房风险。因此,“日落条款”也一度成为不少中国买家最称赞的澳房合同条款。

二、小心!极少数开发商利用“日落条款”恶意终止合同

然而,由于近几年房价的高速增长,签订楼花合同时房屋的售价会远低于交付时的价格,这巨额的差价使得极少数贪婪开发商利欲熏心,便试图钻法律空子,故意拖延交房时间,利用合同 “日款条款”中的各种技术细节终止原本的合同,然后再以当前更高的价格进行“一房二卖”。这无疑让原本保护买家权益的“日落条款”变成了开发商谋取不正当利益的工具,导致买家的金钱、时间成本被束缚在楼花项目中,错失资本增值和其它投资机会。

以4年前发生在悉尼的真实案件为例,买家Hui Wang于2012年以73万澳元的价格在悉尼Ultimo购买了一套公寓楼花。然而在2014年开发商通知买家,称建筑公司没有及时施工以及原材料价格上涨等客观原因,交付将比计划日期晚近13个月,因此无法再履行合同从而启动“日落条款”了。Hui Wang在拿回定金与相应的利息,并于开发商解除合同之后,Ultimo的该公寓以85万澳元的价格重新投回市场。至此,该开发商于2013年完成了预售并获得了足够的银行贷款,在2015年又能以市价再卖出,获得升值的巨大收益。

因此,请在签订合同前请律师详细解读合同条款,与开发商进行协商,千万小心“日落条款”被不合理的利用!

三、“日落条款”的修正与现状

在澳房市场,特别是悉尼房市奋战多年的投资者与地产经纪人一定对2015年的“日落条款“风波记忆犹新。在近700位民众参与听证会后,新州政府于2011年末颁布了《产权转让法》的修正案,以此限制开发商利用“日落条款”恶意终止购房合同从而谋取更大的经济利益。

新法令规定,开发商如果要启动“日落条款”,必须提前28天以书面形式通知买家,清楚写明工程延期和撤销合同的原因。合同的撤销必须得到买家的同意;若买家不同意,开发商必须向最高法院提出申请,得到准许令才能撤销合同。另外,开发商将负责支付买家向法院递交申请所产生的费用,除非有证据证明买家拒绝撤消合同的行为是不合理的。

事实上,恶意拖延交付终止合同的开发商还是极少数。一般情况下,为了节省银行借贷利息或投入其他项目,绝大多数开发商并不会故意拖延时间,甚至更多情况下,他们会提前竣工进行交付。

此外, 新政下已愈发完善与标准的“日落条款”为澳大利亚作为“世界最安全的房地产市场”更是添砖加瓦。

四、“日落条款”的完善并不代表你利益的绝对安全

楼花购房合同绝大多数为格式化的标准合同,除非有“显示公平”的条款,不然开发商一般不会接受合同条款的修改。因此,在买家与开发商之间的悬殊差异下,律师的介入,帮助买家进行尽职调查与合同的详细解读就显得十分必要与重要。

  • 尽职调查:主要是开发商的背景与历史项目,项目是否已经获得所有必要的批准,预售情况与无条件合约的最低数量,资金来源与贷款情况,项目进度与时间节点等;
  • 其它条款的解读
    • “日落之日”(Sunset Date):开发商最晚需要竣工并交付的时间。部分楼花购房合同还会注明一般在6-12个月“竣工延期条款”(Sunset Date Extension)。值得注意的是,如果一个200套公寓左右的中型开发项目若在24个月后仍然延迟交付,那么买家应提早准备并开始与开发商沟通,调查延迟原因。
    • “以最终的项目申请批文为准”(Subject to DA Modification):此条款说明开发商还并未拿到政府审批的开发申请批文,因此绝大多是楼盘信息多是未定并有可能变动的。对此类的开发项目,买家需要格外注意,与开发商再三确认细节与救济方式。

“日落条款”的应用可以追溯到古罗马帝国时期,也是一个广泛适用的合同附加部分,更可以说是一项伟大的令每一个法律人振奋的法律“发明”!我们都知道,购房合同并不只是几张纸,而是厚厚的一叠或是数叠文书。买家需要做的不仅只是签字,而是在律师的帮助下了解自己的法律行为与购买标的。进一步说,仔细理解澳房的购房合同,收获的不仅是对澳房置业的安心,更是对澳洲先进产权法法律文化的初探与赏析。

(注:澳大利亚各州均有相应立法权,因此各州间的法律均有不同,以上文字内容可作参考方向,但非个案的专业法律建议)。

 

林汇铭律师专栏全集:

中澳双证律师林汇铭解析澳洲投资法与移民法

欢迎读者发邮件至 editorial@juwai.com 提问或发表评论。

 

 

本文系居外网度独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

关注居外网官方微信:居外资讯(juwai-com),每日阅读精选海外文章。

美国 | 洛杉矶“亚洲世界电影节”:文化交流异彩纷呈

大家好,正如我在上一篇专栏中提到的,我受邀报道洛杉矶举行的第二届“亚洲世界电影节”,有幸一览众多参与甄选的亚洲电影的放映。此外,还能一睹明星走红地毯,颁奖仪式,以及电影界先锋人物组成的小组讨论。

这次盛会实实在在地展示了好莱坞对亚洲电影的兴趣。今年其实没有很多代表中国的电影。但我相信我们会在未来的电影节里看到更多中国电影的身影。

这里坐落在临近洛杉矶的卡尔弗城(Culver City),这座城市生机勃勃,发展迅速。这些电影在弧光复合式电影院(Arclight Theatre)复合大楼放映,小组讨论和招待会则在电影院正对面的卡尔弗城酒店(Culver City Hotel)举行。这家酒店历史悠久,展现了好莱坞复古风貌,《绿野仙踪》(The Wizard of Oz.)演员在拍摄期间就曾入住在此。

亚洲世界电影节从种类繁多亚洲世界电影精挑细选,向洛杉矶展示了其中的最佳影片,以吸引更多的人关注该地区电影人,加强亚洲和好莱坞电影产业之间的关系。通过跨文化的合作,我们的电影节展示了横跨亚洲的51个国家的电影,包括土耳其、日本、俄罗斯、印度和中东。通过这个具有挑战性的电影节,所有参与评选的电影都有一个独一无二的获得指导机会。”

居外荣幸邀请到洛杉矶资深房地产经纪兼教育工作者Susan Friedman代表出席并报导於洛杉矶举行的第二届“亚洲世界电影节”

我有幸见到许多制片人,以及赞助这个充满活力的年轻的、节日的公司的代表。红毯星光闪耀,众多女星争奇斗艳。电影节排片日程满满当当,上午11:00到下午9:00日,多家剧院连续5天放映。我看了几部电影,包括《阿里与尼诺》(Ali and Nino),以及《黑母鸡》(The Black Hen),强烈推荐《黑母鸡》这部电影。

电影节上处处洋溢着电影人的活力和热情,来自不同国家和地区的电影人、公司,与洛杉矶当地居民聚在一起分享电影的美妙。这是一个庆祝文化合作和理解的好方法。

几天以后,我参加了亚洲协会南加利福尼亚中心(Asia Society Southern California Center)在洛杉矶彼特莫勒酒店(Biltmore Hotel)举办的中美电影峰会(US China Film Summit)。

第一天,位于西木区(Westwood)的加利福尼亚大学洛杉矶分校将举行业内专家小组讨论,备受瞩目。在比特摩尔酒店的最后一个晚上,我遇到了一群不同的人,其中许多来自中国的大型公司和制片人,他们来此是为了借鉴学习或寻找融资。电影介绍是最有趣的,包括中美联合制作的主要电影剪辑。

也就是说,这既是洛杉矶与中国和亚洲重大商业合作,也是重大文化合作。来这个城市旅游和投资物业又多了一个理由。

2016年9月15日至16日,由洛杉矶世界事务委员会主办,美中企业家商会协办的“亚洲未来峰会”,在美国加州洛杉矶圣塔莫妮卡举行。来自世界各地50多个企业领袖及相关国家政要作为演讲者,就未来亚洲的迅速发展以及亚洲与加州和美国的关系议题在此次峰会上展开了广泛而深入的讨论。我们荣幸邀请到洛杉矶资深房地产经纪兼教育工作者Susan Friedman参与并为居外用户现场直击这次盛事。【阅读原文

 

Susan Friedman专栏全集

洛杉矶达人Susan教你美国西岸生活及投资之道

欢迎读者邮件至editorial@juwai.com提问及发表评论

 

 

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

关注居外网官方微信:居外资讯(juwai-com),每日阅读精选海外文章。

澳洲 | 法律能给你的财产什麽保障?(三)陷老乡骗局,血本无归

欲讨回公道,老乡却耍起了无赖…

澳洲法律能给你的财产什麽保障?(三)陷老乡骗局,血本无归

AHL法律提醒您:

  • 海外投资一定不要因为是“老乡”、“老朋友”就轻信其帮忙理财。
  • 在投资前一定要咨询律师,保护资产安全。
  • 不要害怕和律师打官司,如果有足够的证据和法律依据,胜算也会很大。本案中钱夏娃与250律师的官司其实是必胜无疑的。
  • 澳洲政客与普通选民合影是非常常见的,这与中国政客不同。许多人会利用这一文化差异炫耀甚至欺骗中国投资者。

 

沈律师专栏全集

沈寒冰律师漫谈澳洲房产投资

欢迎读者邮件至editorial@juwai.com提问或发表评论。

 

 

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

关注居外网官方微信:居外资讯(juwai-com),每日阅读精选海外文章。

澳洲 | 法律能给你的财产什麽保障?(二)漂洋过海,老乡变“老赖”

谎言败露,土豪老乡竟是失业“三无人员”!

澳洲法律能给你的财产什麽保障?(二)漂洋过海,老乡变“老赖”

小钱夏娃到了澳洲后才发现,赵亚当其实是个骗子,于是便去找律师帮她“讨回公道”,然而赵亚当却耍起了无赖,拒不签借款协议,无奈之下的小钱夏娃又该怎么做呢?

马上追看下一期漫画

 

沈律师专栏全集

沈寒冰律师漫谈澳洲房产投资

欢迎读者邮件至editorial@juwai.com提问或发表评论。

 

 

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

关注居外网官方微信:居外资讯(juwai-com),每日阅读精选海外文章。

澳洲 | 法律能给你的财产什麽保障?(一)老乡老乡,背后一枪

青梅竹马衣锦还乡,昔日发小竟化身“大忽悠”!

澳洲法律能给你的财产什麽保障?(一)老乡老乡,背后一枪

钱夏娃把积蓄托付给了青梅竹马的赵亚当,又把自己的女儿也送去了澳洲,可当小钱夏娃到达澳洲时,又发现了赵亚当怎样“不可告人”的秘密呢?

马上追看下一期漫画

 

沈律师专栏全集

沈寒冰律师漫谈澳洲房产投资

欢迎读者邮件至editorial@juwai.com提问或发表评论。

 

 

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

关注居外网官方微信:居外资讯(juwai-com),每日阅读精选海外文章。

美国 | 2016年第三季度旧金山湾区房地产报告——康特拉科斯塔县

导言:第三季度,旧金山湾区房价继续温和上涨,大部分地区的房价较一年前获得个位数增长。例外的是马林县和东湾,其价格比2015年第三季度上涨了约10%;硅谷和中半岛的年度价格在第三季度却略见下跌。以下太平洋联合地产(Pacific Union)将会简要总结湾区各个地区在2016年第三季度的房地产交易活动,以最新、最全的市场数据帮助您做出知情的房地产买卖决策。本期介绍的是东湾的康特拉科斯塔县(Contra Costa County)。

旧金山湾区地区分布

地区界定

我们在康特拉科斯塔县的房地产市场包括下列地区:阿拉莫、布莱克霍克、丹维尔、迪亚布罗、拉斐特、莫拉加、奥林达、普莱森特山、圣拉蒙以及核桃溪。下方图表中的销售数据包括这些社区内的独栋住宅。

房市要点一览

  • 房价自2015年第三季度上涨6.8%
康特拉科斯塔房价一年趋势
  • 房产储量自2015年第三季度下降3.0%
康特拉科斯塔县房产储量一年趋势
  • 本季度挂牌上市房产成交所需的平均天数为28天
康特拉科斯塔县房产挂牌天数一年趋势
  • 房产售价与要价的百分比为100.60%
康特拉科斯塔县房产售价与要价的百分比一年趋势
  • 线下交易的房源百分比为51.61%
康特拉科斯塔县线下交易的房源百分比一年趋势

第三季度房市分析

2016年第三季度,康特拉科斯塔县的房产活动启动较为迟缓,但到该季度末期的表现则非常引人注意。与2015年7月相比,今年七月份的销售活动稍有逊色,但到了八九月份,情况有所回转,与去年的水平持平。同时,房产储量经过前两个季度的健康增长,可出售房产的数量稳定在去年夏末的同一水平上——但仍然较低。

紧张的房产供应是阻碍销量增长的主要因素,供应不足也导致房价持续上涨。买家更加谨慎,对价格战感到厌倦,因此房产出售迟缓。与去年同期相比,房产很难以高于要价的价格出售,溢价较少。

其他待售房产均位于高端市场——售价在200万美元以上——从今年早些时候开始到夏末,市场呈现平稳状态,将售价定得过高的卖家重新调整了期望值以便房产能够顺利售出。

市场统计数据

虽然低于旧金山湾的整体水平,但售价高于要价的房产比例与去年秋天基本一致。但是豪华房产——定价高于200万美元——的降幅最大。

康特拉科斯塔县售价高于要价的房产比例;旧金山湾区售价高于要价的房产比例

中档房产

太平洋联合公司第三季度在康特拉科斯塔县/三谷地区销售的最接近房价中位数1,142,500美元的一套房产:

524 Verona Avenue, Danville, CA 94526-2414
  • 加利福尼亚州94526-2414,丹维尔,Verona大道524号
  • 3室/2浴/2,094平方英尺
  • 售价1,140,000美元

高端房产

太平洋联合公司第三季度在康特拉科斯塔县/三谷地区出售的售价最高的房产:

1155 Camino Vallecito, Lafayette, CA 94549
  • 加利福尼亚州94549,拉斐特,Camino Vallecito 1155号
  • 4室/5浴/3,741平方英尺
  • 售价:3,150,000美元

前景预期

近几年,秋季是销售最活跃的几个月,但去年秋天的销售活动较为低迷,与去年不同,随着年尾临近,我们预计今年秋季的市场活动将与八九月份的水平一致。购房者将有更多的选择余地,买卖双方的平衡将趋于更加健康的水平。

(来自塞尔玛·海普,太平洋国际联合公司首席经济学家——2016年10月15日)

《2016年第三季度旧金山湾区房地产报告》由太平洋联合地产(Pacific Union)编制,居外网获授权发布。
“2016 San Francisco Bay Area Real Estate Q3 Report” was originally produced and edited by Pacific Union, Juwai was authorized to publish.

 

马克•麦克劳林专栏全集

旧金山湾区房地产精英太平洋联合国际分享投资宝典

欢迎读者邮件至editorial@juwai.com提问及发表评论,或浏览太平洋联合国际的居外网专页

 

 

本文系居外网度独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

关注居外网官方微信:居外资讯(juwai-com),每日阅读精选海外文章。