Category: Special Investment Column

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澳洲 | 关于澳大利亚土地登记的那些事儿

前言

在澳大利亚，House & Land Package（购地建房）是一种非常普遍的投资或置业方式，也是众多房产公司主推的一项销售模式。然而，关于在澳大利亚如何进行土地买卖，买方、卖方、地产经纪或甚是少许律师有时候也无法给予一个清晰且系统的解释，故一直以来有不少朋友咨询澳大利亚土地买卖的程序和规定等问题。因此，本人于即日起将撰写《澳大利亚土地法专栏》，希望通过专栏的介绍与分析可以帮助读者和投资者们更好地了解澳大利亚土地买卖的程序、内容和特点等相关法律规定。《澳大利亚土地法专栏》主要有以下6大法律专题：

《澳大利亚土地法专栏》6大法律专题

澳大利亚是联邦制国家，各州拥有独立的立法权，关于土地产权的法律规定也不尽相同。因此，虽然澳大利亚全国实行的是托伦斯土地登记制度（Torrens Title System），但各州在土地产权登记的程序和内容上也不尽相同。因本人长期在昆士兰州从事法律学习和工作，所以本专栏多引用昆士兰州的法律条文与案例。同时，非常感谢邦德大学法学院副院长Michael Weir教授和律师实务届前辈们对相关法律和近期案例作出的解释和指导。

土地买卖最重要程序——托伦斯登记制度
  1. 土地买卖最重要程序——托伦斯登记制度

问：1999年，Ann对自己的土地进行了有效登记，作为合法所有人。2002年，买方Bob与卖方Ann在第三方的见证下签订了土地买卖合同，自此Bob开始长期占有此土地，但迟迟未进行土地变更登记。土地买卖10年后的2012年， Ann发现Bob始终没有进行土地所有人的变更，所以又将土地再次变卖给不知情的Cindy，而Cindy立即进行了土地登记。那么，土地所有人是拥有合法契约并占有土地达10年的Bob还是已经进行土地所有变更登记的Cindy呢？

答：土地登记为首要法律依据！澳大利亚的地产经纪人和法学生在培训学习中肯定多多少少听闻过托伦斯土地登记制度（不是特仑苏！），它是澳大利亚现行的土地登记制度。那么托伦斯是谁呢？他是南澳大利亚首任土地登记官，他在1858年首创了这一土地登记制度。现在，这一制度被被国际公认为是最有效率的登记制度，目前已为澳大利亚、新西兰、加拿大、马来西亚、新加坡、泰国等50 多个同家所采用。托伦斯登记制度的核心在于“登记生效主义”，即在完备的法律制度下，士地权利的取得取决于登记，而不是取决于签订契约，目的在于提供安全、正确的权利记录。政府并不强制当事人申请登记，而是由当事人自己决定。但是对于已经登记的房地产权利，则今后的转移和变更未经登记不发生效力。应用成熟的托伦斯登记制度配合其它相关完善的土地法律法规，澳大利亚也由此被认为拥有着世界上“最安全”的房地产市场。

因此在以上案例中，基于托伦斯土地登记制度的原理，Candy应为该土地的合法所有人，而Bob可依法起诉Ann要求“高价”赔偿。

  1. 澳大利亚土地登记的所有权种类

问：Cindy从Ann购买的上述土地是何种类型呢？有什么特别规定呢？

答：土地登记所有权形式主要有两种，即自由保有土地（私有土地）和州政府所有士地。前者可以通过市场购买、礼物赠送、遗产继承而产生移转。而后者主要分为未分配土地、州有租赁土地、保留地、国家公园和州政府森林土地。因此，Cindy从于卖方市场Ann处购买的上述土地应为自由保有土地。具体特别规定如下：

  • 自由保有土地

自由保有土地（私有土地）（Freehold Land）指私人或公司拥有土地的所有权，并以私人或公司的名义登记造册，为澳大利亚（昆士兰州）所有土地权利类型中最高级的形式。

称为“自由保有”是因为所有人有权自由、完全不受限制地占有处分其地产，如出租、抵押、转让等。虽然理论上私有土地的所有权可以“上至天空、下至地心”，但权利不是绝对的，权利的行使还会受到法律或其他特殊情况的限制。如州政府保留土地上自然资源（矿产、石油和矿物质）的权利；地方政府可以限制土地的用途；历史最高水位线以下的土地不能私有；曾经被水淹没的土地不能用于建筑等等。

  • 州政府所有土地

目前，只有极少量的州有土地至今没有授权给任何人，称为“未分配的州有土地”（Unallocated State Land），一般为空置地。

政府为了增加州政府收入，鼓励定居者开发土地，将相当数量的州有土地出租给定居者，形成了现在的“州有租赁士地”（State Leasehold Land）。州有租赁土地使用者和州政府签定租赁合同，按合同的约定使用土地并每年交付租金。州有租赁土地使用分有限期限和永久使用两种，有限期限为1-100年。州有租赁土地的租金按土地使用用途的不同，租金标准不同。例如，用于放牧用途的州有租赁土地的租金最低，平均为0.04 澳元/公顷·年；用于旅游用途的州有租赁土地的租金最高，平均是士地价值的5%。

另外，政府为了满足公共目的需要，保留了部分土地，称为“保留地”（Reverses），如市政设施、公园、体育场、广场和墓地等。虽然法律没有规定保留地不能转为自由保有土地，但某种意义上保留地归全体市民所有，政府如果把保留地变为自由保有土地会遭到市民游行示威的强烈抗议和反对，因此，极少有保留地变为自由保有土地的例子。

森林及历史遗址等用地，归州政府所有，统称国家公园和州政府森林土地地(National Parks and State Forests Land)。

  1. 土地登记的政府部门和十步流程

问：Cindy从Ann购买了上述土地之后，应该去哪里进行土地登记？怎么进行土地登记呢？

答：在澳大利亚的联邦政府、州政府和地方政府中，土地登记的权力在州政府，土地规划的权力在地方政府。土地登记机关设在州政府，联邦政府和地方政府不设立土地登记机关，并且联邦政府和地方政府没有土地产权管理机构。但联邦政府和地方政府可以和其他法人一样可以拥有土地权利。以昆士兰州为例，昆士兰州的土地登记机关设在州自然资源与矿产部（The Department of Natural Resources and Mines）下属的土地信息和产权局以州为一个登记区，在全州设有33 个办事机构，主要对外提供土地登记资料查询、登记文件受理和登记注册3项服务。

土地信息和产权局网站截图 托伦斯土地登记的十大步骤

面对中国与澳洲每日层出不穷的房产资讯与新闻，投资者难免在无意识中便过多地关注了房产投资项目本身的优缺点、价格以及周边环境，从而忽略了与房产投资相关的法律规定。居外网请到拥有中澳两国律师执业资格的林汇铭律师对中澳两国房产相关的法律条文、案例进行解释，希望可以起到客观、正面、真实的参考作用。本文将主要对华人在中澳的购房法律规定进行对比、比较与分析。【阅读原文】

 

林汇铭律师专栏全集：

中澳双证律师林汇铭解析澳洲投资法与移民法

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加拿大 | 蒙特利尔法语欢迎班详解

与加拿大其他省份不同，初到魁北克的家长和学生一定听到过法语欢迎班这个字眼。魁北克最大的城市蒙特利尔，是教育资源最丰富的城市，多数定居加拿大魁北克的新移民选择在蒙特利尔居住。那么，初到蒙特利尔的孩子想进入英语学校，应符合什么条件？如果选择法语学校，入读法语欢迎班如何报名？进入正常班学习的程序是怎样的？以下对蒙特利尔法语欢迎班及中国家长关心的相关问题做系统介绍并提供建议。

政策

1977年魁北克省政府推出的法语语言宪章（101法案），颁布了有关在魁北克省上英语学校的限制规定。因此，魁省各法语公立教育局，都在下辖的中小学中开设了各年龄级别的法语欢迎班French apprenticeship class (welcoming class / class d’acceuil) 来服务于初到魁北克，母语不是法语的孩子。

移民子女能够证明成长在英语家庭环境中的，可以入读英语公立学校；否则须入读法语公、私立学校，或选择不受政府补贴的英语私立学校。成长在英语家庭环境的证明方式有复杂的规定，家长应前去居住地址划分到的英语公立学校秘书处咨询，该校秘书会根据该家庭的具体情况，并依据2010年10月生效的115法案，判断是否可能入读英语公立学校。该校秘书会协助申请入读英语公立学校批准书（English Eligibility Certificate）。

115法案中有一套打分系统，只有达到15分及以上分数的移民孩子才有机会入读英语公立学校及受政府补助的英语私立学校。新移民子女及其兄弟姐妹是否已经在英语学校接受教育，以及将要选择哪种类型的英语私立学校，这些都与最终的分数相关。

根据115法案，新移民及短期身份持有者的子女可以入读的学校归纳如下：

目标

欢迎班的目的，是使移民家庭的孩子能够更快地适应并进入魁北克的正常教育体系中，使母语不是法语的学生，出欢迎班之时能够加入同龄孩子的正常班学习。欢迎班不仅是学习法语，更是帮助孩子们融入魁北克社会。

欢迎班学习时长

举例来说，一名满8岁新移民的孩子，秋天开学季在中国应升入小学三年级。此时来到蒙特利尔选择入读法语公立学校。其居住地所属的教育局将为这个孩子安排欢迎班学校，与同龄孩子同一个欢迎班，一般经过一年的欢迎班学习，通过学校和老师的评估后，在次年秋天开学季升入居住地所对应的学校四年级的正常班。也就是说，孩子在经过这一年的欢迎班的学习之后，进入他年龄应入的年级继续上学。

一般情况下，学前班年龄的孩子在入学的时候并不被要求进入欢迎班。小学阶段的孩子需要在欢迎班学习一年，而中学阶段的孩子则需要在欢迎班学习一到两年。我们的客户中也有孩子半年就从欢迎班转入正常班学习的例子。不同的孩子学习能力不同，在欢迎班的学习期间因人而异，家长应及时与老师沟通，对孩子何时进入正常班做到心中有数。

欢迎班入学手续

那么怎样进入欢迎班呢？魁北克省的公立学校实行义务教育、就近入学的制度。新移民家长可以去居住地所属教育局报名。举例来说，Commission Scolaire de Montreal（CSDM）教育局，学生注册需要提供的材料有：移民纸或工作许可或学习许可、出生证明、住址证明，CSDM根据学生居住地，安排附近有空位的欢迎班就读。所以，新移民或孩子家长应根据孩子学校的选择，来选择居住在蒙特利尔的哪个区域。

居住区域/学区

大蒙特利尔地区教育局及其所管理区域：

其中CSDM、CSMB及CSPI位于蒙特利尔岛内。

选择学区需要根据新移民家庭的具体情况，如孩子学习能力、性格特点来分析。选择中国移民较多的学区（例如CSDM辖下的市中心区），孩子在学校有朋友、易适应，但有因中文交流流畅而放松法语学习的风险。而选择中国移民很少的学区（例如CSPI辖下大部分区域），开始时很吃力，但在其他西语系的同学语境包围下会加速法语的提高。

欢迎班学习进程及建议

每个学年从秋季（8月底9月初）开始，到夏初（6月底）结束。各教育局有统一的校历、各学校有更加细化的校历，分别可以在它们的网站上查询到。

每个学年有两周寒假（圣诞节与新年）、一周春假、两个月暑假。

对于小学来讲， Agenda 是家长学校联系的载体，家长应每天翻看agenda，签名，保持与学校老师沟通的畅通。

每个学年分为3个学习阶段，对应3次成绩单和家长会，分别在11月、3月、6月。家长应利用这些关键时间点，与老师沟通，关注孩子法语进展及转入正常班的预计进程。成绩单一般会列出学生成绩、班平均成绩。

魁北克中学为五年制，从7年级到11年级，不存在初中考高中。因此小学升入中学的“中考”就成为孩子学业和人生一个重要的节点。家长应注意：教学质量高、校风好的蒙特利尔中学一般采用入学考试加近两年平时成绩的录取方式，因此小学四年级、五年级的成绩单非常重要。越来越多的知名私立中学不接纳小学四年级、五年级在欢迎班学习的学生的报名，因此家长大多希望孩子尽早从欢迎班转入正常班学习。在此我们建议您的孩子如果想要在魁北克上排名居前的私立法语中学，最好能够在小学三年级之前抵达蒙特利尔并进入法语欢迎班学习。

如果您的孩子已进入中学阶段，请注意中学三年级起，学校会提供中学毕业后升学或就业的路径指引，学生根据自身兴趣和发展规划而选修课程。因此中学欢迎班学生更应努力尽早转入正常班，方便选修感兴趣的课程，为大学预科（CEGEP）和大学做准备。蒙特利尔的大学预科没有入学考试，录取的唯一标准是中学正常班四、五年级的平时成绩高低和稳定程度，自荐信和老师推荐评语作为参考。建议移民家长考虑，孩子在中学一年级，最晚中学二年级来到蒙特利尔，给孩子足够的时间来适应这里的学习，孩子在中学四、五年级时才能有好的学习成绩， 成功入读心仪的大学预科及大学本科学习。

总结

魁北克法语欢迎班是国际获奖的教育制度，只要正确对待，孩子就能达到法、英、中三语纯熟的良好境界。法语欢迎班的学习是个非常好的机会，帮助孩子尽快适应新生活，交到各族裔小朋友，融入加拿大魁北克多元、包容的文化氛围中。孩子熟练掌握三门语言对其将来在国际舞台施展才干将大有裨益。

入读魁北克省法语欢迎班是孩子立足加拿大本土的第一步，这也是魁北克教育体系的亮点之一。天绮移民公司官网上有精选的蒙特利尔知名中小学介绍，今后我们还会为大家介绍更多蒙特利尔的公私立中小学、寄宿学校以及择校的一些方法和技巧。

上一篇文章笔者提到魁北克快速留学转移民项目（PEQ）经验移民是目前加拿大性价比最高、用时最短、门槛最低的留学转移民项目。许多国内的朋友很感兴趣，天绮移民在处理PEQ项目上独具优势，且有很多处理疑难案件的成功案例。这次就为大家详细介绍一下该项目。【阅读原文】

 

周天绮专栏全集：

周天绮顾问解决加拿大魁省PEQ移民及留学难点问题

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英国 | 企业家移民史上最高拒签率 投资移民可购买商业地产移民英国

2016年8月25日，笔者收到英国内政部通知，移民局内部已于今天发布最新一季度的英国签证官方数据。该报告总结了2016年第二季度（2016年4月到6月）的移民数据，覆盖全世界范围内所有英国签证类型的数据，包括计分积点制（Point-Based System）的Tier 1 投资移民、Tier1企业家移民、工作签证、学生签证和非计分积点制的旅游签证、配偶签证、入籍与永居申请等。本文将根据这份官方统计数据进行英国移民政策政策分析与预测。

关键数据

“42%”：2016年第二季度，全球共有466位企业家移民主申请人收到结果，其中仅有198人获签，成功率仅为42 %，创下整整3以年来最低获签率，同时与2013年第二季度并列企业家移民申请史上获签率最低的2个季度。

“82%”：本季度，全球投资移民49位主申请人收到的结果中40人获批，获签率为82%。

“32%”：与2015年同一季度相较，本季度中国籍申请人获批访问类签证数量增长了32%，去年第二季度中国籍申请人获批访问签证人数约13.3万，今年同季度则上升到17.56万人。

企业家移民数据分析

2016年第二季度，企业家移民拒签率依旧居高不下，同时，本季度与2015年第二季度的企业家移民拒签率皆为56%，并列3年来拒签率最高的两个季度。

英国政府几年来数度紧缩企业家移民政策，导致全球企业家移民申请获批率普遍低落，但中国籍申请人获批的数量却有所增长。2015年第三季度，中国籍企业家移民申请人仅有12位主申请人获批，2016年第一个季度有43人获批，这个季度呈现下降趋势，仅有30人获批。

造成企业家申请人数遽减以及拒签率再度飙升的主要原因，无外乎是因为英国政府不断收紧移民政策，尤其是2015年4月6日与10月29日颁布的政策调整，更进一步严格

帮助移民局筛除掉不符合“企业家精神”的申请人，并且使得申请人在持有企业家签证的5年期间都将一直受到移民局对于其商业活动真实性的考察。

投资移民数据分析 

2014年11月6日起，投资移民门槛正式从100万英镑涨到200万英镑，自新政实施后，投资移民开始进入一个市场冷淡期和观望期。根据移民局官方统计数据，2014年政策变动后，中国籍申请人获批投资移民签证的人数一直都在13人以下，全球获批人数每季都不高于58人，尤其是本季度更只有40人获得投资移民签证。

除此之外，2016年第二季度投资移民获签率为82%，创下15个月来最低。一般来说，投资移民签证这类超高净值签证的成功率都维持在90%以上，持续降低的获签率，反映出各类签证都呈现逐渐紧缩的趋势。

然而，笔者在这里想要强调一点，英国政府取消贷款投资移民，提高投资门槛，以及提高各类签证的门槛等，并不是拒绝这些移民人士来到英国。恰恰相反，英国政府是希望通过各项政策的收缩，来过滤掉一批并没有真正为英国政府带来经济效益和就业机会的移民人士，真正精炼出一批高含金量的移民人士。通过购买投资英国商业地产和英国本土公司来完成英国投资移民的相关要求，目前是一个非常好的时机。

此外，笔者在此提醒，6月份英国“脱欧”后产生的金融市场仍馀波荡漾，现有的、在2014年11月6日之前成功获批投资移民签证的（现金直投100万英镑）的持有者需要及时补仓，尤其若申请人的投资组合中有很多股票投资的情况下，必须确认投资总额不得低于相关的要求，以免影响续签。

英国脱欧＋梅相上台，带来的是一个全新的政府，更加严格的移民政策，相对更看重本土居民和本土经济的执行导向。公投过去100天后，各种关于脱欧带来的经济、移民、法律政策上的消息纷纷扬扬，总结一下目前比较流行的几个说法。【阅读原文】

 

刘鹏律师专栏全集

刘鹏诠析英国移民与投资

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美国 | 【居外独家】洛杉矶星级经纪Joyce Rey区域指南系列——比弗利山庄

过去一年，大量中国买家咨询洛杉矶超高端地产，这在洛杉矶有史以来都属于罕见，其中1500万美元及以上级别的地产项目尤其受青睐。中国买家喜欢洛杉矶的地产和生活方式，也喜欢洛杉矶地产投资所具有的长期安全性。洛杉矶吸引的不止是富豪买家，还包括中国大型开发商，万达和绿地集团也分别在在洛杉矶斥巨资建设了房产项目。有见及此，我们很荣幸邀请到美国名人富豪御用经纪人Joyce Rey为居外用户呈献洛杉矶区域指南，让买家更好地掌握各区的优点。无论公寓还是独栋住宅，洛杉矶多区都有私密性丶视野丶配套设施和建筑美感俱备的完美居所。

【美国华人聚集地：洛杉矶“黄金”投资房源推荐】

比弗利山庄为游客提供了很多参加这座城镇非富多彩活动的机会。漫步在诱人的农贸市场之中，倾听着公园音乐会（Concerts in the Parks）美妙的音乐中，或一睹有55个房间的灰石城堡（Greystone Park & Mansion）的辉煌。

比弗利山庄是白金三角（Platinum Triangle）中心，一个世纪前，为满足希望在大块土地上建立宏伟的定制家园的买家的需求而成立。自建成以后，比弗利山庄吸引了不少洛杉矶最富有的购房者。

专业人士和家人可以在比弗利山找到许多豪华的独户住宅，其空间、质量和位置优势其他地方根本无法匹敌。这个地方非常棒，靠近这座城市的所有商业和文化设施，还有一个私人的，不受干扰的居住天堂，业主在经历忙碌了的一天或晚上后，你可以回到这个天堂。

完美的住所坐落在绿树成荫的街道上，远离城市的喧嚣，但交通便利，靠近影城，购物中心和夜生活。房产设计雅致，设备豪华——从厨房到全套卫浴，游泳池，以及露台，全部采用现代化设施 。

美国加州洛杉矶县西边城市比弗利山庄

社区概况

  • 居民超过34,000人
  • 面积5.7平方英里
  • 邮政区号：90209、90211、90212和90213
  • 北靠圣莫尼卡山，西北面与贝莱尔（Bel Air）接壤，南面靠近洛杉矶，东面靠近西好莱坞和费尔法克斯（Fairfax）

住宅选择

调查比弗利山庄的房地产市场是一场非凡的体验，充满了找到完美家园的机会。一个世纪前，比弗利山庄为满足希望在大块土地上建立宏伟的定制家园的买家的需求而修建，从那以后吸引了不少洛杉矶最富有的购房者。今天，独一无二的加州比弗利山庄房地产市场仍持续发展，每天都有新建或已建高端房地产项目上市。

比弗利山豪宅处处

专业人士和家人可以在比弗利山找到许多豪华的独户住宅，其空间、质量和位置优势其他地方根本无法匹敌。比弗利山宫殿式豪宅不断吸引着好莱坞名人，以及金融精英和文化名人，他们渴望拥有与他们的成就和地位相匹配的住宅。无论你的生活方式如何，在比弗利山买一套房将提供进入这个独一无二的社区的通行证。这个地方非常棒，靠近这座城市的所有商业和文化设施，还有一个私人的，不受干扰的居住天堂，业主在经历忙碌了的一天或晚上后，你可以回到这个天堂。

生活闲趣

比佛利山庄位于加利福尼亚州洛杉矶，这是一个令人难忘的城市。这个城市在电影和音乐方面享有盛誉，纵观历史，洛杉矶一直被荣誉为全美最独一无二的地区之一，但选择住在比弗利山庄不仅仅跟其独特的位置或所代表的声誉有关，也是关于享受特殊的生活方式。

购物热点罗迪欧大道（Rodeo Drive）

比弗利山庄何以成为令人趋之若鹜的绝妙住所，这个安静封闭的社区不仅享有一流的品质，同时也是世界上最具国际化的旅游胜地地之一。居民居住环境风景如画，友善的家庭氛围，价值数百万美元的住宅受到精心维护，隔壁可能住着某个公司的首席执行官，或是电影明星。这里直通以其一流的购物场所而闻名罗迪欧大道（Rodeo Drive），您可以在一家世界知名酒店品尝精美的美食，或者把整个洛杉矶当作您的游乐场，享受您最喜欢的国际都市的生活。

在比弗利山庄拥有一套住房最大的好处方面之一就是伴之而来的生活方式。这个社区展现了居家宁静和世界级的高雅精妙之间完美平衡。罗迪欧大道集聚了该地区最时尚的商店以及引领潮流的餐馆，同时其艺术和文化场景，娱乐项目以及夜生活都大受欢迎的。比弗利山庄房产仅需很短的车程就可抵达洛杉矶最好的海滩和山脉。

中国买家喜欢洛杉矶的地产和生活方式，也喜欢洛杉矶地产投资所具有的长期安全性。我们很荣幸邀请到美国名人富豪御用经纪人Joyce Rey为居外用户呈献洛杉矶区域指南，让买家更好地掌握各区的优点。第一期专题，Joyce先带大家到洛杉矶住宅区“金三角”之一的贝莱尔。毋庸置疑，这里是南加州奢华豪宅最为丰富多样的社区之一。【阅读原文】

 

Joyce Rey专栏全集：

名人富豪御用星级经纪人带领你走上豪宅市场尖端

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英国 | 【干货】锁定伦敦最好的公立中学 学区房房价全解读

学区房对于许多买家来说都是投资自住两相宜的选择。不管是为以后子女教育问题而提前打算，还是打投资出租用，优质的教育资源向来都是买家购买房产最重要的考虑因素之一。为了靠近更好的学校，许多父母可以放弃城市带来的种种附加值而选择通勤时间一小时以上的学区房。

一些父母为了让自己的孩子能够上一个好的学校，甚至不惜使用假地址或者更改宗教信仰。可见一个好学校的学位是多么难争取。还有很多家长雇佣家庭教师，希望自己的孩子能够在人群中脱颖而出。而对许多人来说，为了进入到一个人人羡慕的中学，许多家庭都要做出很大的努力。

图为里士满附近一套四房独栋别墅

一项独家研究表明，伦敦三房或三房以上的学区房房价差异很大。位于Marylebone的Ark King Solomon学院附近的平均房价为284万英镑。而位于Wallington的一所学校排名相近男子中学Wilson’s boy’s school的平均售价为 则为40.6万英镑。

女子学校

大多数排名比较靠前的中学竞争都非常大。但好处是，一般来说无论学生的家庭住址在哪里，都可以申请秋季入学。所以父母们只要在孩子们通过入学考试后确定搬迁就可以了。

单就女校而言，位于伦敦东南部Bexleyheath的Townley Gramma School周边住宅的价格相对比较低。汉普顿国际研究报告显示，这一区的平均房价在44.7万英镑左右。

伦敦最好公立中学的周边房价

Cromwells地产代理总监Peter Waters说，Wilson和Wallington的好学校，（Wallington County Grammar（男校）和Wallington High（女校））常常有开放日和入学考试。当地的四居室独立别墅起价为70万英镑。这一价位对于需要通勤的人士来说Wallington不失为是一个不错的选择。如果乘火车从这里出发，34分钟就能抵达伦敦桥站、不到40分钟就能抵达维多利亚站。 火车年票价格为2,208英镑。

对于预算更多一点的买家来说，Bromley可选择的学校包括St Olave’s和St Savior’s Grammar School，Orpington，这几所学校的升学率都在96%。而在学校附近的平均房价为48.5万英镑。

如果住户希望居住在地铁站附近， 那么5区的High Barnet是一个入手比较容易的选择。这一区的平均房价在65万英镑左右。或者黑线Finchley站附近的St Michael’s Catholic Grammar School，这里比5区的High Barnet离市区更近一些，平均房价是76.5万英镑。

许多父母宁愿搬到稍远一点的区域的原因比较一致。对于有一人及上就读于私立中学的家庭来说，每个孩子每年花费大约为15,500英镑，这一费用对一个普通家庭来说还是一笔不小的开支。因此许多家长宁愿搬去较远的地方从而节省开支。

其他的选择还包括3区的Golders Green。该区离市区更近，但同时交通堵塞问题也相对更加严重。然而，这里绿化非常好，有独立的咖啡馆和精品店。所有的学生都获得英语和数学GCSE在C级或以上，升学率也达到了91％。

伦敦最好公立中学的成绩排行和房价变动

投资高回报率区域

对于看中投资回报率的家庭来说，Townley是一个不错的选择。 报告显示，Bexleyheath的价格在去年飙升了16％，五年内增长了45％。在Orpington的Newstead Wood School附近的女子学校的房价一年内上涨了15％，达到508,180英镑，在5年内增长了53％。五年内涨幅最大的是Tiffin Girls’ School附近的房子，在那里价格上涨了65％，房屋均价为929,948英镑。

以上数据来自Hamptons研究分析师David Fell。他说，无论经济环境如何，好的学区房对买家的吸引力都是巨大的，而且这些地区的房价不太可能下跌。

放眼伦敦最昂贵的几个区域，房价的下跌可以说是买家的福音。尤其对于海外买家来说，现在则可以以更实惠的价格在伦敦的黄金地段拥有自己的住宅。数据显示，虽然整个伦敦的房产市场依然处于上涨趋势，但在脱欧公投后的三个月内，伦敦一区和二区的部分地区平均价格下降了10万英镑！【阅读原文】

 

张思琪专栏全集

天际投资置业创始人张思琪剖析英国伦敦房产投资

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加拿大 | 【新政】安大略省首次购房者土地转让税退款升至 4 千加元！

11月14日下午在安省立法会上发表的秋季经济报告备受瞩目，报告中有哪些值得我们关注的呢？

一、首次购房者双倍退税！

安省财长在周一下午提交的《2016年度安省经济前瞻及财政检讨》（2016 Ontario Economic Outlook and Fiscal Review）中，动议对首次购房者的土地转让税退款额倍增至4000加元。换言之，首次购房者在购买房屋时，房屋价格的前36万8000元不需支付任何土地转让税，另外，他们还有资格获得高达4,000加元的省土地转让税的退款额，此前的最高退税额为$2,000。

财政部长希望这一政策优惠能够帮助首次购房者，鼓励热门房地产市场中的首次购房人群，尤其是年轻人能够有能力负担房屋，离开父母找到属于自己的住所。

二、200万以上豪宅交易要加税！

购买200万及以上豪宅的买家将面临加税，即从目前的2%升至2.5%，该政策将从2017年1月1日起开始生效。也就是说，一栋$300万的独立屋，之前需要交土地转让税$60,000，而新政实施之后增加到$75,000，加税25%。

土地转让税税率调整

变化主要体现在2百万以上的房屋，具体税率调整变化如下：

加拿大安省土地转让税（旧） 加拿大安省土地转让税（新）

省府的经济报告称，由于本省房市火热，政府所收的土地转让税也是迅速增加，估计本财年的总收入达到$23.6亿，比早前预期增加$3.14亿，增幅为15%。

安省预期明年以至后能都能平衡预算。2016-17年的赤字预计为43亿元，符合了2016年度财政预算所作的预测。一如过往7年的纪录显示，省府每年都能达到缩减赤字的目标就以最近发表的安省公众账目（Public Accounts）所显示，2015-16年度的赤字为50亿元，比2015年的财政预算预测少了35亿元。

三、其他亮点

  • 额外投资1亿4,000万元于全省各地的医院，支援更佳的病人护理及削减轮候的时间。
  • 下个学年投资6,550万元来扩大持牌日托服务，创设3,400个日託新名额，以便更多家长能将幼儿、学前儿童交託给有牌的日托机构。根据计划，省府将按部就班，于2022年将名额再增加至10万个。
  • 提出新的对抗老人痴呆策略，以加强现有8,500元的服务投资，帮助年长者与他们的家人。省府并将于秋天进行咨询，改善23万名最近经诊断患有老人痴呆症者的服务，同时支援他们的家人。
  • 透过一个为数1亿8,000万元的投资，扩大接受高等教育的机会。由大学牵头的扩建校址项目，Brampton与Milton两市都已选出了地点，课程重点为科学、技术、土木工程、艺术及数学。

修正后 2016-17 年安省的收入如下：

修正后 2016-17年安省收入

安省收入最大是个人所得税，占四分之一，联邦拨款和销售税分别占 18%。 2016-17年支出如下：

2016-17年安省收入支出

十月中大多地区共有9,768起交易，与 2015 年同比增长11.5%，房价上涨21.1%，达到$762,975。近一年来大多地区的疯狂涨幅也是较为罕见，不少已经进入市场的屋主都跻身再次投入市场，想要买更多房产进行投资，这对最近未来市场的走向做了一个上扬的铺垫，如果政府不做过多干预，房价下降预计在短期内不会出现。【阅读原文】

 

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美国 | 买房都挑新屋大宅？不一定！揭美国房产买家到底要什么

科威国际不动产公司（Coldwell Banker）最近召集了一小组销售助理和经纪人/业主，收集他们对当今买家的最高度关注的条件。结果非常有趣。以下是概述：

小组注意到一个令人惊讶的趋势，婴儿潮一代并非所预期的不得不屈就到公寓。相反，50至70岁的人正在享受着小户型带来的便利，单层生活空间，以及单户家庭的隐私。在不得不建立多层公寓的地方，电梯正在越来越多地纳入新宅设计。

年轻买家需要富有创意的空旷空间。

另一方面，年轻买家，主要是30多岁和40多岁，仍然喜欢大户型。收入增加和动力技术允许他们可以选择自己的生活方式，而不是只看位置。主要居所提供高质量生活的各方面所需，而次要居住则离工作场所更近。非传统的生活空间——改装阁楼，谷仓和教堂，继续吸引这些买家。

小组还注意到室内和室外之间的边界正在模糊。户外生活区，餐饮区，甚至卧室都比以往更受欢迎，装修更奢华。

他们还提到越来越多采用与众不同的的建筑材料——金属、玻璃、瓷器和质量卓越的制造材料。提高耐用性和减少维护，加上意想不到的材料融合一起所铸就的美学，增加对买家的吸引力。

在建筑用料方面，大理石或花岗岩曾经当道，但现在买家会重新选用铜和不锈钢等材料。

新移民也在影响着住房市场，因为他们有自己的要求。例如，西雅图的中国买家期望房子有两间厨房，许多买家想要适合几代同堂的大户型住宅。

一些小组成员观察了住宅的“离岸”情况，对那些移居加勒比、百慕大和欧元区等国家的人有吸引力。

男丶女买家同样看重衣橱的容量和品味。

最后，两个常见的亮点被添加到列表中：双衣橱和双办公室。衣橱是越大越好。谈到办公室，两个比一个更好。杰德·米尔斯（Jade Mills）说，“甚至60多岁和70多岁的人都在寻找双办公室。”

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海外 | 欧洲黄金签证：投资未来新生活

随着中国买家在海外购置房产的目的越来越多样化，投资者们也更善于根据不同的投资目的选择投资地点。根据居外网的调查，留学、移民、投资与度假已为中国买家海外购房的四个主要目的。近些年来，海外住宅出租回报率、学区房等概念被炒得火热，而如何通过海外购房进行移民对很多想要移民的国人来说仍是一个灰色地带。

当今可以通过购买房产获得永久居民与公民资格的国家当中，最出名的就是欧洲的“黄金签证”国家。这些国家中，最受国人认可的则为：西班牙、葡萄牙、希腊、塞浦路斯与马耳他。西班牙与葡萄牙是被国人广泛了解的国家；希腊兼具着爱琴海的静谧与浪漫；马耳他与塞浦路斯则是位于地中海的美丽海岛，均为英联邦成员。这些“黄金签证”国家的房市走向略有不同、购房移民政策也各有特色。不同类型的投资者应该如何选择呢？

市场走势

黄金签证国家房价走势

数据来源：居外研究

  • Central Bank of Cyprus
  • Bank of Greece
  • Instituto Nacional de Estatistica
  • TINSA
  • Central Bank of Europe

说到在欧洲投资，许多投资者可能会因近期疲软的经济形势对投资前景产生担忧。诚然，近年来只有少数国家还能保持明显的增长。在这样的大经济环境之下，欧洲主要的黄金签证国家房价走势也并不像主流房产投资国家那么涨势喜人。上图中我们可以看出，希腊（雅典）、塞浦路斯、西班牙与葡萄牙的房市自2008年全球金融危机之后均有走弱的趋势，一直到2014年末出现触底反弹的趋势，在2015年末与2016年初已经出现持续的上扬动力。然而马耳他的房市似乎并没有受到太多来自经融危机的负面影响，在2008至2009年经历短暂的调整之后，继续呈现上涨的趋势。2016年1季度马耳他房价已经比2013年同期上涨超过20%。

事实上，出台黄金签证的国家基本都希望通过吸引外来投资振兴本国经济，改善经济局面。想要在这些国家进行买房移民却同事将投资盈利最大化最为目的，是不现实的。对于打算通过买房移民的投资者来说，在海外买房既是财产投资，更是对未来生活的投资。不同于财产投资，生活投资的价值难以用数字来衡量，需要每一个投资者根据自己对理想生活的期望与计划进行判断。黄金签证国家的移民政策

移民政策

黄金签证国家的移民政策

西班牙：最快获得居留权

西班牙是居留签证批准最快的黄金签证国家。在购买50万欧元房产之后1个月内就可以获得居留准证，且没有最低居留要求。然而从那之后，投资者如想获得永久居民或者公民身份，需要的时长与居留天数规定则是欧洲黄金签证国家中最严苛的。可以说在西班牙买房移民，获得签证容易，但彻底变换身份则较难。

葡萄牙：最受欢迎项目

西班牙的邻国-葡萄牙，拥有着最受欢迎的黄金签证项目。与西班牙类似的投资门槛，可以在半年内获得居留准证。虽然有一定的居留要求，但相比于西班牙来说，在葡萄牙购房可以更快速且方便的获得永久居民与公民身份，相信对希望取得欧洲护照的投资者更具吸引力。

希腊：最低门槛项目

希腊拥有全欧洲投资门槛最低的黄金签证政策，25万欧元（约185万人民币）的投资额度在国内一线城市也很难购买到的住宅。在投资之后大概40天内，投资者就可以获得居留准证，且不附带最低居留天数的条件。配偶与18岁以下的子女也将自动获得居留准证。不过，想要进一步获得希腊国籍，申请者需要等待7年时间。另一方面，希腊政府征收较高的房产税，使得房产投资的收益率相交其他黄金签证国家有所降低。

塞浦路斯：最快获得公民资格

对于富裕的投资者来说，在塞浦路斯投资250万欧元，可在3个月内直接获得塞浦路斯国籍，是全球最快速直接的移民方法之一。而另一项政策则允许投资者通过较少的投资额度先获得永久居民身份，在满足对地居留条件的情况下，可在5年后申请公民。

马耳他：最严苛审核程序

作为黄金签证国家中房市发展最好的一个，马耳他的公民获得难度也最高。虽然需要的投资额不像塞浦路斯那么高，但投资者需支付政府一大笔不可归还的款项作为捐助。马耳他对申请者采用十分严苛的调查标准，确保只有足够合格且拥有名望的投资者才能获得马耳他公民。 在申请人获得在马耳他的居留准证 12 个月后，居住在马耳他的申请人将被授予马耳他公民资格。需要留意的是，虽然已经签署协议，塞浦路斯尚未正式成为申根成员国，正式加入的时间将取决于“塞浦路斯问题”的解决时间。

匈牙利：国债移民新方式

除了房产投资移民，匈牙利还出台了通过投资当地国债获得居留权的政策。相比与一些国家，匈牙利国债投资门槛更低，批准时间更短，直接获得永居身份并且可以进一步获得公民，适合一般移民者。国债投资相对于房产投资投入时间较短，回报虽不一定高但可预期性较强。

相信许多国人都有探索世界，在不同国家生活乃至定居的愿望。类似黄金签证这样的政策正为拥有一定经济基础的投资者提供了十分便捷的机会。近年来，人民币兑欧元持续走强也让更多人产生了在欧洲投资的想法。当然，美国、加拿大、澳大利亚、英国、新加坡等热门移民国家也都有自己的投资移民政策。不过想要移民这些国家通常需要极高的资金投入与繁杂的程序。投资者们一定要明确自己的需求，衡量好投入与回报，就一定能找到自己心仪的移民新家园。

华人在北美、太平洋区域的美、澳、加等国家的投资热情带动当地房价后，又延至东南亚地区。根据居外网第二季度数据显示“华人海外房产投资兴趣指数”显示泰国已经是居外网最受欢迎的东南亚投资目的地。那么为什么泰国房产受到如此追捧？在这个国家投资有什么需要关注的地方？投资者又要如何做出投资选择呢？【阅读原文】

 

Adam Yang专栏全集

居外网海外房产行业分析师Adam Yang独家专栏

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旅游热下的房产风潮 | 泰国

这是一个可以与加勒比海媲美的阳光普照之地。很多海外的买家都试图在禅意十足的泰国寻求高回报率的投资。

盘踞在印支半岛的中心，泰国那有着棕榈叶树荫的海滩，漂浮的集市与充满异域风情的丛林，都集中展现了亚洲的精华。该国在六十年代曾是嬉皮士和背包客必去的地方，在近年来旅游业更是发展迅速，度假者和房产投资者蜂拥而至，尝试这里的热带风情。房屋中介Exotiq Property 的Dean Muir说：“外来移民在这里买房的历史也有几十年了。

大多来自中国香港、新加坡、美国和澳大利亚，但是西方和富有的东亚人是带动这里旅游住宅销售的主要群体，还要感谢飞机航线的完善和一条豪华地产专线的迅速发展。像在普吉岛这样的热门地的中等价位（在过去的十年中每年上涨20%－50%），依然比竞争对手马来西亚的房价要优惠，并且大大低于新加坡。生活消费是欧洲的三分之一，中国香港汇丰银行的侨民探索者调查（Expat Explorer Survey）中排名中，泰国位居第二，其生活质量得到移民的大加赞赏。

一个正在兴起的趋势是，海外游客对泰国度假别墅的需求增多

虽然外国人在泰国房产市场的投资，受到2015年曼谷爆炸事件的影响，但是该领域还是显示出了其坚韧性。来自CBRE泰国办公室的 James Pitchon 说“那场发生在四面佛寺（Erawan Shrine）的爆炸惨剧打击了市场的投资氛围。“但是相比单一的突发事件，整个国家的经济是拉动房产市场的更主要的因素。房产市场主要是被本地经济推动产业，而不是依赖外国资本。国际买家也很关键，但是他们绝大多数都着重于购买高端房产，价格一般都超过30万美元。”

第二房产买家们，尤其是热衷于开发日益繁荣的度假租赁房产市场的人，有很多地段可以选择；比如人群熙攘的度假胜地华欣（Hua Hin）和芭提雅（Pattaya），还有岛屿乐园——普吉岛（Phuket）和苏梅岛（Koh Samui），可以提供炙热的阳光浴。来自地产中介Siam Real Estate的Patrick Lusted说：“六个月前，芭提雅、普吉岛、甲米（Krabi）和华欣都吸引了大量买家的兴趣。尤其是芭提雅，因为几个世界级的主题公园的相继开工，预计会加快房产价格的增长。

普吉岛正成为东南亚最受欢迎的岛屿，这里的国际机场在2015年一年中，飞机的起落超过1000万次。远远超过了其他受欢迎的度假地。来自Thailand Tourism Board 的Sugree Sithivanich 说：“这些岛上的旅游收入占GDP的4%，政府用了十年时间对基础设施进行完善，还开发了几个顶级的度假胜地，以便更加推动投资。”

来自Vauban Real Estate 的Thibaut Marhuenda认为，一个正在兴起的趋势是，海外游客与普吉岛当地的中产阶级对度假别墅的需求增多，类似的度假公司有Banyan Tree和Anantara，为满足此类需求做了很多调整。

“同时，在首都曼谷，买家所关注的不是豪宅别墅，而是公寓。据泰国银行称，在过去的5年里公寓的平均价格上涨了10%。投资的潜力很大。客户如果购买期房和正在建设的公寓基本可以拿到10%的回报，如果出租的话，会得到8%和12%的年净回报率，因为是旅游胜地，这里每年的租赁旺季长达250天。”

曼谷是东南亚的动力之城，对外国人的投资一直保持着吸引力。市中心的黄金地段席隆（Silom）、沙通（Sathorn）和隆比尼（Lumpini）的公寓价格从2015年便开始增长。这些地段的高价公寓的供应量非常有限，加上临近著名的昭披耶河（Chao Phraya），这座城市前沿的开发区，已经具备了成为热门地段的所有条件。据泰国地产协会的数据确认，这里超豪华的开发区的楼盘起价每平方米£4,000，个别项目为每平方米£6,000。

当地的地产中介Fabrice Lore确定： “在曼谷市中心，大概20%的公寓买家来自海外，中国香港和新加坡占大多数，但是越来越多的欧洲人，也纷纷乔迁到这里。他们喜爱这里的生活方式和房产本身自带的门房服务。在首都，全套的的酒店式服务是王牌。”

一个典型的例子便是建筑公司PACE Development Corporation最新打造的大京都大厦（MahaNakhon），这是泰国最高的建筑。 还有有着奢华服务的公寓Nimi Langsuan售价£500,000起。这个有着187套房的大楼楼顶设立了私人聚乐部，座落在廊双路上，临近伦皮尼公园，该项目还在建设之中，目前已经售出5套顶楼套房。PACE公司预计2018年完工。

也许更有趣的是买家们对地段的选择。Lore 说：“几年前，大部分国外买家都停止他们在市中心之外的搜索，现在，这些异乡人越来越多地从市中心搬出，在捷运延伸出来线路上安家落户。现在在Bearing和Bang Wa购买房子的外国人不再少见，两站之外的房子价格便宜得很少多，乘坐交通工具到市中心也就45分钟。你的生活依然会和城市紧密相连。”

泰国的国际买家绝大多数都着重于购买高端房产，价格一般都超过30万美元

在泰国买房注意事项

  • 泰国有非常严格的房产产权法律。外国人可以永久拥有房产权，但是没有土地权。
  • 大多数房产都是续约租赁权的机制，就是买家会对其房产的租赁权30年续约一次，或是可以增延到120年。租赁人可以在租期内改建房子，还可以转让给亲友。
  • 对于私人住宅，政府不收房产税。只有在出卖房产时才有费用产生。一般在房产市值的2%－3%，该费用一般由买家和卖家共同承担。卖家要承担中介费，一般在房价的3％－5%之间。

在电影《指环王》中，霍比特人弗罗多·巴金斯和他的同伴们踏上寻找魔戒的征程，其拍摄地便是制片人Peter Jackson的家乡——新西兰。如今，买家们有着不亚于电影中弗罗多所身负的“使命”，来到这地球中心上的岛屿，寻找奢华的世外雅居。在这里史诗般的梦幻宅邸不再是虚幻的空想，而是真实的存在。Laura本期带我们去领略新西兰双岛的魅力。【阅读原文】

 

劳拉·汉特森专栏全集：

资深地产编辑Laura深度解读海外高端地产的投资之道

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