Special Investment Column – Page 105

英国 | 【干货】锁定伦敦最好的公立中学学区房房价全解读

学区房对于许多买家来说都是投资自住两相宜的选择。不管是为以后子女教育问题而提前打算，还是打投资出租用，优质的教育资源向来都是买家购买房产最重要的考虑因素之一。为了靠近更好的学校，许多父母可以放弃城市带来的种种附加值而选择通勤时间一小时以上的学区房。

一些父母为了让自己的孩子能够上一个好的学校，甚至不惜使用假地址或者更改宗教信仰。可见一个好学校的学位是多么难争取。还有很多家长雇佣家庭教师，希望自己的孩子能够在人群中脱颖而出。而对许多人来说，为了进入到一个人人羡慕的中学，许多家庭都要做出很大的努力。

图为里士满附近一套四房独栋别墅

一项独家研究表明，伦敦三房或三房以上的学区房房价差异很大。位于Marylebone的Ark King Solomon学院附近的平均房价为284万英镑。而位于Wallington的一所学校排名相近男子中学Wilson’s boy’s school的平均售价为则为40.6万英镑。

女子学校

大多数排名比较靠前的中学竞争都非常大。但好处是，一般来说无论学生的家庭住址在哪里，都可以申请秋季入学。所以父母们只要在孩子们通过入学考试后确定搬迁就可以了。

单就女校而言，位于伦敦东南部Bexleyheath的Townley Gramma School周边住宅的价格相对比较低。汉普顿国际研究报告显示，这一区的平均房价在44.7万英镑左右。

伦敦最好公立中学的周边房价

Cromwells地产代理总监Peter Waters说，Wilson和Wallington的好学校，（Wallington County Grammar（男校）和Wallington High（女校））常常有开放日和入学考试。当地的四居室独立别墅起价为70万英镑。这一价位对于需要通勤的人士来说Wallington不失为是一个不错的选择。如果乘火车从这里出发，34分钟就能抵达伦敦桥站、不到40分钟就能抵达维多利亚站。火车年票价格为2,208英镑。

对于预算更多一点的买家来说，Bromley可选择的学校包括St Olave’s和St Savior’s Grammar School，Orpington，这几所学校的升学率都在96%。而在学校附近的平均房价为48.5万英镑。

如果住户希望居住在地铁站附近，那么5区的High Barnet是一个入手比较容易的选择。这一区的平均房价在65万英镑左右。或者黑线Finchley站附近的St Michael’s Catholic Grammar School，这里比5区的High Barnet离市区更近一些，平均房价是76.5万英镑。

许多父母宁愿搬到稍远一点的区域的原因比较一致。对于有一人及上就读于私立中学的家庭来说，每个孩子每年花费大约为15,500英镑，这一费用对一个普通家庭来说还是一笔不小的开支。因此许多家长宁愿搬去较远的地方从而节省开支。

其他的选择还包括3区的Golders Green。该区离市区更近，但同时交通堵塞问题也相对更加严重。然而，这里绿化非常好，有独立的咖啡馆和精品店。所有的学生都获得英语和数学GCSE在C级或以上，升学率也达到了91％。

伦敦最好公立中学的成绩排行和房价变动

投资高回报率区域

对于看中投资回报率的家庭来说，Townley是一个不错的选择。报告显示，Bexleyheath的价格在去年飙升了16％，五年内增长了45％。在Orpington的Newstead Wood School附近的女子学校的房价一年内上涨了15％，达到508,180英镑，在5年内增长了53％。五年内涨幅最大的是Tiffin Girls’ School附近的房子，在那里价格上涨了65％，房屋均价为929,948英镑。

以上数据来自Hamptons研究分析师David Fell。他说，无论经济环境如何，好的学区房对买家的吸引力都是巨大的，而且这些地区的房价不太可能下跌。

放眼伦敦最昂贵的几个区域，房价的下跌可以说是买家的福音。尤其对于海外买家来说，现在则可以以更实惠的价格在伦敦的黄金地段拥有自己的住宅。数据显示，虽然整个伦敦的房产市场依然处于上涨趋势，但在脱欧公投后的三个月内，伦敦一区和二区的部分地区平均价格下降了10万英镑！【阅读原文】

张思琪专栏全集

天际投资置业创始人张思琪剖析英国伦敦房产投资

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加拿大 | 【新政】安大略省首次购房者土地转让税退款升至 4 千加元！

11月14日下午在安省立法会上发表的秋季经济报告备受瞩目，报告中有哪些值得我们关注的呢？

一、首次购房者双倍退税！

安省财长在周一下午提交的《2016年度安省经济前瞻及财政检讨》（2016 Ontario Economic Outlook and Fiscal Review）中，动议对首次购房者的土地转让税退款额倍增至4000加元。换言之，首次购房者在购买房屋时，房屋价格的前36万8000元不需支付任何土地转让税，另外，他们还有资格获得高达4,000加元的省土地转让税的退款额，此前的最高退税额为$2,000。

财政部长希望这一政策优惠能够帮助首次购房者，鼓励热门房地产市场中的首次购房人群，尤其是年轻人能够有能力负担房屋，离开父母找到属于自己的住所。

二、200万以上豪宅交易要加税！

购买200万及以上豪宅的买家将面临加税，即从目前的2%升至2.5%，该政策将从2017年1月1日起开始生效。也就是说，一栋$300万的独立屋，之前需要交土地转让税$60,000，而新政实施之后增加到$75,000，加税25%。

土地转让税税率调整

变化主要体现在2百万以上的房屋，具体税率调整变化如下：

加拿大安省土地转让税（旧）加拿大安省土地转让税（新）

省府的经济报告称，由于本省房市火热，政府所收的土地转让税也是迅速增加，估计本财年的总收入达到$23.6亿，比早前预期增加$3.14亿，增幅为15%。

安省预期明年以至后能都能平衡预算。2016-17年的赤字预计为43亿元，符合了2016年度财政预算所作的预测。一如过往7年的纪录显示，省府每年都能达到缩减赤字的目标就以最近发表的安省公众账目（Public Accounts）所显示，2015-16年度的赤字为50亿元，比2015年的财政预算预测少了35亿元。

三、其他亮点

额外投资1亿4,000万元于全省各地的医院，支援更佳的病人护理及削减轮候的时间。

下个学年投资6,550万元来扩大持牌日托服务，创设3,400个日託新名额，以便更多家长能将幼儿、学前儿童交託给有牌的日托机构。根据计划，省府将按部就班，于2022年将名额再增加至10万个。

提出新的对抗老人痴呆策略，以加强现有8,500元的服务投资，帮助年长者与他们的家人。省府并将于秋天进行咨询，改善23万名最近经诊断患有老人痴呆症者的服务，同时支援他们的家人。

透过一个为数1亿8,000万元的投资，扩大接受高等教育的机会。由大学牵头的扩建校址项目，Brampton与Milton两市都已选出了地点，课程重点为科学、技术、土木工程、艺术及数学。

修正后 2016-17 年安省的收入如下：

修正后 2016-17年安省收入

安省收入最大是个人所得税，占四分之一，联邦拨款和销售税分别占 18%。 2016-17年支出如下：

2016-17年安省收入支出

十月中大多地区共有9,768起交易，与 2015 年同比增长11.5%，房价上涨21.1%，达到$762,975。近一年来大多地区的疯狂涨幅也是较为罕见，不少已经进入市场的屋主都跻身再次投入市场，想要买更多房产进行投资，这对最近未来市场的走向做了一个上扬的铺垫，如果政府不做过多干预，房价下降预计在短期内不会出现。【阅读原文】

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华人顶级经纪江晓清解析加拿大房产投资

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美国 | 买房都挑新屋大宅？不一定！揭美国房产买家到底要什么

科威国际不动产公司（Coldwell Banker）最近召集了一小组销售助理和经纪人/业主，收集他们对当今买家的最高度关注的条件。结果非常有趣。以下是概述：

小组注意到一个令人惊讶的趋势，婴儿潮一代并非所预期的不得不屈就到公寓。相反，50至70岁的人正在享受着小户型带来的便利，单层生活空间，以及单户家庭的隐私。在不得不建立多层公寓的地方，电梯正在越来越多地纳入新宅设计。

年轻买家需要富有创意的空旷空间。

另一方面，年轻买家，主要是30多岁和40多岁，仍然喜欢大户型。收入增加和动力技术允许他们可以选择自己的生活方式，而不是只看位置。主要居所提供高质量生活的各方面所需，而次要居住则离工作场所更近。非传统的生活空间——改装阁楼，谷仓和教堂，继续吸引这些买家。

小组还注意到室内和室外之间的边界正在模糊。户外生活区，餐饮区，甚至卧室都比以往更受欢迎，装修更奢华。

他们还提到越来越多采用与众不同的的建筑材料——金属、玻璃、瓷器和质量卓越的制造材料。提高耐用性和减少维护，加上意想不到的材料融合一起所铸就的美学，增加对买家的吸引力。

在建筑用料方面，大理石或花岗岩曾经当道，但现在买家会重新选用铜和不锈钢等材料。

新移民也在影响着住房市场，因为他们有自己的要求。例如，西雅图的中国买家期望房子有两间厨房，许多买家想要适合几代同堂的大户型住宅。

一些小组成员观察了住宅的“离岸”情况，对那些移居加勒比、百慕大和欧元区等国家的人有吸引力。

男丶女买家同样看重衣橱的容量和品味。

最后，两个常见的亮点被添加到列表中：双衣橱和双办公室。衣橱是越大越好。谈到办公室，两个比一个更好。杰德·米尔斯（Jade Mills）说，“甚至60多岁和70多岁的人都在寻找双办公室。”

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Joyce Rey专栏全集：

名人富豪御用星级经纪人带领你走上豪宅市场尖端

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海外 | 欧洲黄金签证：投资未来新生活

随着中国买家在海外购置房产的目的越来越多样化，投资者们也更善于根据不同的投资目的选择投资地点。根据居外网的调查，留学、移民、投资与度假已为中国买家海外购房的四个主要目的。近些年来，海外住宅出租回报率、学区房等概念被炒得火热，而如何通过海外购房进行移民对很多想要移民的国人来说仍是一个灰色地带。

当今可以通过购买房产获得永久居民与公民资格的国家当中，最出名的就是欧洲的“黄金签证”国家。这些国家中，最受国人认可的则为：西班牙、葡萄牙、希腊、塞浦路斯与马耳他。西班牙与葡萄牙是被国人广泛了解的国家；希腊兼具着爱琴海的静谧与浪漫；马耳他与塞浦路斯则是位于地中海的美丽海岛，均为英联邦成员。这些“黄金签证”国家的房市走向略有不同、购房移民政策也各有特色。不同类型的投资者应该如何选择呢？

市场走势

黄金签证国家房价走势

数据来源：居外研究

Central Bank of Cyprus
Bank of Greece
Instituto Nacional de Estatistica
TINSA
Central Bank of Europe

说到在欧洲投资，许多投资者可能会因近期疲软的经济形势对投资前景产生担忧。诚然，近年来只有少数国家还能保持明显的增长。在这样的大经济环境之下，欧洲主要的黄金签证国家房价走势也并不像主流房产投资国家那么涨势喜人。上图中我们可以看出，希腊（雅典）、塞浦路斯、西班牙与葡萄牙的房市自2008年全球金融危机之后均有走弱的趋势，一直到2014年末出现触底反弹的趋势，在2015年末与2016年初已经出现持续的上扬动力。然而马耳他的房市似乎并没有受到太多来自经融危机的负面影响，在2008至2009年经历短暂的调整之后，继续呈现上涨的趋势。2016年1季度马耳他房价已经比2013年同期上涨超过20%。

事实上，出台黄金签证的国家基本都希望通过吸引外来投资振兴本国经济，改善经济局面。想要在这些国家进行买房移民却同事将投资盈利最大化最为目的，是不现实的。对于打算通过买房移民的投资者来说，在海外买房既是财产投资，更是对未来生活的投资。不同于财产投资，生活投资的价值难以用数字来衡量，需要每一个投资者根据自己对理想生活的期望与计划进行判断。黄金签证国家的移民政策

移民政策

黄金签证国家的移民政策

西班牙：最快获得居留权

西班牙是居留签证批准最快的黄金签证国家。在购买50万欧元房产之后1个月内就可以获得居留准证，且没有最低居留要求。然而从那之后，投资者如想获得永久居民或者公民身份，需要的时长与居留天数规定则是欧洲黄金签证国家中最严苛的。可以说在西班牙买房移民，获得签证容易，但彻底变换身份则较难。

葡萄牙：最受欢迎项目

西班牙的邻国-葡萄牙，拥有着最受欢迎的黄金签证项目。与西班牙类似的投资门槛，可以在半年内获得居留准证。虽然有一定的居留要求，但相比于西班牙来说，在葡萄牙购房可以更快速且方便的获得永久居民与公民身份，相信对希望取得欧洲护照的投资者更具吸引力。

希腊：最低门槛项目

希腊拥有全欧洲投资门槛最低的黄金签证政策，25万欧元（约185万人民币）的投资额度在国内一线城市也很难购买到的住宅。在投资之后大概40天内，投资者就可以获得居留准证，且不附带最低居留天数的条件。配偶与18岁以下的子女也将自动获得居留准证。不过，想要进一步获得希腊国籍，申请者需要等待7年时间。另一方面，希腊政府征收较高的房产税，使得房产投资的收益率相交其他黄金签证国家有所降低。

塞浦路斯：最快获得公民资格

对于富裕的投资者来说，在塞浦路斯投资250万欧元，可在3个月内直接获得塞浦路斯国籍，是全球最快速直接的移民方法之一。而另一项政策则允许投资者通过较少的投资额度先获得永久居民身份，在满足对地居留条件的情况下，可在5年后申请公民。

马耳他：最严苛审核程序

作为黄金签证国家中房市发展最好的一个，马耳他的公民获得难度也最高。虽然需要的投资额不像塞浦路斯那么高，但投资者需支付政府一大笔不可归还的款项作为捐助。马耳他对申请者采用十分严苛的调查标准，确保只有足够合格且拥有名望的投资者才能获得马耳他公民。在申请人获得在马耳他的居留准证 12 个月后，居住在马耳他的申请人将被授予马耳他公民资格。需要留意的是，虽然已经签署协议，塞浦路斯尚未正式成为申根成员国，正式加入的时间将取决于“塞浦路斯问题”的解决时间。

匈牙利：国债移民新方式

除了房产投资移民，匈牙利还出台了通过投资当地国债获得居留权的政策。相比与一些国家，匈牙利国债投资门槛更低，批准时间更短，直接获得永居身份并且可以进一步获得公民，适合一般移民者。国债投资相对于房产投资投入时间较短，回报虽不一定高但可预期性较强。

相信许多国人都有探索世界，在不同国家生活乃至定居的愿望。类似黄金签证这样的政策正为拥有一定经济基础的投资者提供了十分便捷的机会。近年来，人民币兑欧元持续走强也让更多人产生了在欧洲投资的想法。当然，美国、加拿大、澳大利亚、英国、新加坡等热门移民国家也都有自己的投资移民政策。不过想要移民这些国家通常需要极高的资金投入与繁杂的程序。投资者们一定要明确自己的需求，衡量好投入与回报，就一定能找到自己心仪的移民新家园。

华人在北美、太平洋区域的美、澳、加等国家的投资热情带动当地房价后，又延至东南亚地区。根据居外网第二季度数据显示“华人海外房产投资兴趣指数”显示泰国已经是居外网最受欢迎的东南亚投资目的地。那么为什么泰国房产受到如此追捧？在这个国家投资有什么需要关注的地方？投资者又要如何做出投资选择呢？【阅读原文】

Adam Yang专栏全集

居外网海外房产行业分析师Adam Yang独家专栏

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旅游热下的房产风潮 | 泰国

这是一个可以与加勒比海媲美的阳光普照之地。很多海外的买家都试图在禅意十足的泰国寻求高回报率的投资。

盘踞在印支半岛的中心，泰国那有着棕榈叶树荫的海滩，漂浮的集市与充满异域风情的丛林，都集中展现了亚洲的精华。该国在六十年代曾是嬉皮士和背包客必去的地方，在近年来旅游业更是发展迅速，度假者和房产投资者蜂拥而至，尝试这里的热带风情。房屋中介Exotiq Property 的Dean Muir说：“外来移民在这里买房的历史也有几十年了。

大多来自中国香港、新加坡、美国和澳大利亚，但是西方和富有的东亚人是带动这里旅游住宅销售的主要群体，还要感谢飞机航线的完善和一条豪华地产专线的迅速发展。像在普吉岛这样的热门地的中等价位（在过去的十年中每年上涨20%－50%），依然比竞争对手马来西亚的房价要优惠，并且大大低于新加坡。生活消费是欧洲的三分之一，中国香港汇丰银行的侨民探索者调查（Expat Explorer Survey）中排名中，泰国位居第二，其生活质量得到移民的大加赞赏。

一个正在兴起的趋势是，海外游客对泰国度假别墅的需求增多

虽然外国人在泰国房产市场的投资，受到2015年曼谷爆炸事件的影响，但是该领域还是显示出了其坚韧性。来自CBRE泰国办公室的 James Pitchon 说“那场发生在四面佛寺（Erawan Shrine）的爆炸惨剧打击了市场的投资氛围。“但是相比单一的突发事件，整个国家的经济是拉动房产市场的更主要的因素。房产市场主要是被本地经济推动产业，而不是依赖外国资本。国际买家也很关键，但是他们绝大多数都着重于购买高端房产，价格一般都超过30万美元。”

第二房产买家们，尤其是热衷于开发日益繁荣的度假租赁房产市场的人，有很多地段可以选择；比如人群熙攘的度假胜地华欣（Hua Hin）和芭提雅（Pattaya），还有岛屿乐园——普吉岛（Phuket）和苏梅岛（Koh Samui），可以提供炙热的阳光浴。来自地产中介Siam Real Estate的Patrick Lusted说：“六个月前，芭提雅、普吉岛、甲米（Krabi）和华欣都吸引了大量买家的兴趣。尤其是芭提雅，因为几个世界级的主题公园的相继开工，预计会加快房产价格的增长。

普吉岛正成为东南亚最受欢迎的岛屿，这里的国际机场在2015年一年中，飞机的起落超过1000万次。远远超过了其他受欢迎的度假地。来自Thailand Tourism Board 的Sugree Sithivanich 说：“这些岛上的旅游收入占GDP的4%，政府用了十年时间对基础设施进行完善，还开发了几个顶级的度假胜地，以便更加推动投资。”

来自Vauban Real Estate 的Thibaut Marhuenda认为，一个正在兴起的趋势是，海外游客与普吉岛当地的中产阶级对度假别墅的需求增多，类似的度假公司有Banyan Tree和Anantara，为满足此类需求做了很多调整。

“同时，在首都曼谷，买家所关注的不是豪宅别墅，而是公寓。据泰国银行称，在过去的5年里公寓的平均价格上涨了10%。投资的潜力很大。客户如果购买期房和正在建设的公寓基本可以拿到10%的回报，如果出租的话，会得到8%和12%的年净回报率，因为是旅游胜地，这里每年的租赁旺季长达250天。”

曼谷是东南亚的动力之城，对外国人的投资一直保持着吸引力。市中心的黄金地段席隆（Silom）、沙通（Sathorn）和隆比尼（Lumpini）的公寓价格从2015年便开始增长。这些地段的高价公寓的供应量非常有限，加上临近著名的昭披耶河（Chao Phraya），这座城市前沿的开发区，已经具备了成为热门地段的所有条件。据泰国地产协会的数据确认，这里超豪华的开发区的楼盘起价每平方米£4,000，个别项目为每平方米£6,000。

当地的地产中介Fabrice Lore确定： “在曼谷市中心，大概20%的公寓买家来自海外，中国香港和新加坡占大多数，但是越来越多的欧洲人，也纷纷乔迁到这里。他们喜爱这里的生活方式和房产本身自带的门房服务。在首都，全套的的酒店式服务是王牌。”

一个典型的例子便是建筑公司PACE Development Corporation最新打造的大京都大厦（MahaNakhon），这是泰国最高的建筑。还有有着奢华服务的公寓Nimi Langsuan售价£500,000起。这个有着187套房的大楼楼顶设立了私人聚乐部，座落在廊双路上，临近伦皮尼公园，该项目还在建设之中，目前已经售出5套顶楼套房。PACE公司预计2018年完工。

也许更有趣的是买家们对地段的选择。Lore 说：“几年前，大部分国外买家都停止他们在市中心之外的搜索，现在，这些异乡人越来越多地从市中心搬出，在捷运延伸出来线路上安家落户。现在在Bearing和Bang Wa购买房子的外国人不再少见，两站之外的房子价格便宜得很少多，乘坐交通工具到市中心也就45分钟。你的生活依然会和城市紧密相连。”

泰国的国际买家绝大多数都着重于购买高端房产，价格一般都超过30万美元

在泰国买房注意事项

泰国有非常严格的房产产权法律。外国人可以永久拥有房产权，但是没有土地权。
大多数房产都是续约租赁权的机制，就是买家会对其房产的租赁权30年续约一次，或是可以增延到120年。租赁人可以在租期内改建房子，还可以转让给亲友。
对于私人住宅，政府不收房产税。只有在出卖房产时才有费用产生。一般在房产市值的2%－3%，该费用一般由买家和卖家共同承担。卖家要承担中介费，一般在房价的3％－5%之间。

在电影《指环王》中，霍比特人弗罗多·巴金斯和他的同伴们踏上寻找魔戒的征程，其拍摄地便是制片人Peter Jackson的家乡——新西兰。如今，买家们有着不亚于电影中弗罗多所身负的“使命”，来到这地球中心上的岛屿，寻找奢华的世外雅居。在这里史诗般的梦幻宅邸不再是虚幻的空想，而是真实的存在。Laura本期带我们去领略新西兰双岛的魅力。【阅读原文】

劳拉·汉特森专栏全集：

资深地产编辑Laura深度解读海外高端地产的投资之道

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英国 | 英媒：脱欧后中国买家大举进攻伦敦楼市成交量上升75%！

首先来追踪一下脱欧进展：梅姨政府发誓明年三月底坚决启动Article 50。好吧，接下来大家可以一边过圣诞，一边看最高法院怎么裁决咯！弄了半天，英国政坛今年的主题是宫斗，小编真是一直都在搞错重点啊！

然而，在英镑大跌之前，中国买家就已经瞄准了伦敦楼市。据房地产咨询公司Knight Frank的统计，今年上半年，中国买家累计购买了价值17亿美元的位于伦敦的商业地产，比去年同期增加了75%！

Knight Frank中国研究团队的负责人David Ji说，尽管英国商业地产的投资总额下降，但是中国买家的热情有增无减，完全没有受到脱欧的影响。

小编看了一下最近的新闻，妥妥的都是国人的大手笔啊……

彭博社：无论脱欧与否，中国公司（绿地控股）要建伦敦最高塔路透社：中国恒大欲斥资买下英国豪宅建造公司Cala building.co.uk：澳中财富集团争夺伦敦地产开发项目

民生银行买兴业银行总部那个大家都知道了，就不说了。

为啥国人对伦敦的商业地产有这么大的热情？据专家分析，原因主要有以下几方面：

1、中国楼市泡沫

今年9月中国银行的一份报告显示，资产价格泡沫正在日益恶化，国民公公也在采访中表示了对地产泡沫的担忧。在过去一年中，中国房价上涨了16%，上海某地一个很普通的楼盘更是以每平方英尺2000美元的价格卖出，打破全国纪录，这个价格是曼哈顿平均地价的3倍。

另一方面，由于户口限购政策，使得不少具有经济实力的投资者将眼光转向了海外房市。

2、英镑跳水

承永信息技术有限公司的项目总监Terry Li说：“英镑跌至30年来最低点，中国房市却在25年来的最高点，自然应当投资英国。” Terrry目前在伦敦有名的贵族区Kensington有一套住宅。

伦敦一高端房产中介Charles McDowell则表示，脱欧导致的英镑跳水，实际上给英国房市打了一剂强心剂。Charles手上有不少中国客户，主要投资小型精品商业住宅和豪宅。脱欧之后，他已经售出了一座价值1亿6千万英镑的梅菲尔（Mayfair）豪宅，买家是中国人。

3、投资风险小

Terry Li认为，中国楼市适合炒短线，回报率高但是风险也大；英国楼市则比较稳定，适合做长线投资，而英镑目前的贬值并不会在很大程度上影响最终收益。

4、人民币贬值

据胡润富豪榜的一份调查显示，资产在150万美元以上的富豪们，有60%将在最近三年投资海外地产，而其中超过半数以上的人表达了对人民币前景的担忧。

5、中国香港，澳洲和加拿大出台政策限制海外购房者

几个中国买家青睐的海外购房热点则开始对海外购房者采取限制措施，例如中国香港将对非永久居民置业征收30%的税；今年10月1日，澳大利亚昆士兰州则规定海外买家购房额外印花税增至3%；10月17日，加拿大政府规定，房屋贷款人需通过利率(4.64%)压力测试，才能获批贷款。

说到对海外购房的限制，小编不由得想起之前Khan市长提到的清查外国人资产计划。所以想要在伦敦置业的小伙伴们，宜早不宜晚呀！

六月底公投结果出来的时候，超多人一片哀嚎：经济下行，政策法律进入不确定空白期，英镑跳水，那么房价还不得跟着一起跳啊？结果数据显示，近几个月来，英国的总体房价顶住压力，从6月到9月涨了17%。我还会公布英国房价涨幅最大的区域，以及伦敦各区域一年内房价变动。【阅读原文】

安妮专栏全集：

安妮在伦敦分享英国留学丶移民丶房产丶生活点滴

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美国 | 【居外独家】洛杉矶星级经纪Joyce Rey区域指南系列——贝莱尔

过去一年，大量中国买家咨询洛杉矶超高端地产，这在洛杉矶有史以来都属于罕见，其中1500万美元及以上级别的地产项目尤其受青睐。中国买家喜欢洛杉矶的地产和生活方式，也喜欢洛杉矶地产投资所具有的长期安全性。洛杉矶吸引的不止是富豪买家，还包括中国大型开发商，万达和绿地集团也分别在在洛杉矶斥巨资建设了房产项目。有见及此，我们很荣幸邀请到美国名人富豪御用经纪人Joyce Rey为居外用户呈献洛杉矶区域指南，让买家更好地掌握各区的优点。无论公寓还是独栋住宅，洛杉矶多区都有私密性丶视野丶配套设施和建筑美感俱备的完美居所。

【美国华人聚集地：洛杉矶“黄金”投资房源推荐】

贝莱尔（Bel Air）是一个小型富人住宅区，位于美国加利福尼亚州洛杉矶市西区（Westside）丘陵地带。这里与比佛利山庄（Beverly Hills）和霍姆比山庄（Holmby Hills）共称洛杉矶住宅区的“金三角”。

久负盛名的贝莱尔社区位于圣莫尼卡山（Santa Monica Mountains）山麓，近一个世纪以来一直是当地最宜居的社区之一。贝莱尔社区由阿方索·贝尔（Alphonzo Bell）于20世纪20年代创立，他是一位成功的农民，因在其土地上开采出石油而得到了意想不到的收获。

圣莫尼卡山

历史悠久、高端大气的贝莱尔社区是洛杉矶最著名的住宅区之一。它与附近的霍姆比山庄和比佛利山庄共称“金三角”，在当地备受赞誉。毋庸置疑，这里是南加利福尼亚州奢华豪宅最为丰富多样的社区之一。

该社区被誉为洛杉矶当地富人和社会名流的天堂，拥有无可匹敌的私密性以及无可挑剔的周边环境，各色颇具吸引力的豪宅汇聚于此。

贝莱尔社区地理位置便利，紧邻洛杉矶各类便利设施和风景名胜。同时，凭借其周密的设计和精心维护的环境，能够让业主真正体验到远离城市喧嚣的静谧安宁。

社区概况

住户约8,000人
面积为10平方英里
邮政编码为90077
分为贝莱尔上区和贝莱尔下区
西面是布伦特伍德（Brentwood），南面是韦斯特伍德（Westwood），东面是比佛利山庄邮局，北面是谢尔曼奥克斯（Sherman Oaks）和圣莫尼卡山山麓

贝莱尔鸟瞰图

住宅选择

贝莱尔社区是当地著名的标志性住宅区，拥有各式各样的奢华豪宅，工艺精良，充分发挥了当地绝无仅有的地理位置、宜人的气候以及无与伦比的环境等天然优势。从低调沉稳的别墅到充满迷人魅力的农场住宅和奢华豪宅，贝莱尔社区的各式住宅能够满足不同业主的喜好和风格。

贝莱尔上区位于圣莫尼卡山山麓高地，因奇特的洛杉矶盆地美景以及各式各样的新建奢华豪宅而著称。这里将为您提供从别墅和农场住宅到半山豪宅等各种类型的住宅。

贝莱尔乡村俱乐部

贝莱尔下区为您提供宏伟奢华的精装豪宅，售价高达数百万美元。这里可方便到达洛杉矶其他地区，紧邻全球著名的贝莱尔乡村俱乐部（Bel Air Country Club），广受购房者追捧。希望投资洛杉矶老城房产的购房者们可以考虑选择贝莱尔下区占地若干英亩的房产——这里的多栋住宅高达数百万美元的售价都曾一度打破全国销售记录。

贝莱尔社区目前拥有多栋住宅，能够满足不同业主的需求和生活方式。这里可方便到达繁华的商业中心、令人难忘的电影制作公司以及充满活力的夜生活场所，因此广受企业高管和职场人士的追捧。此外，贝莱尔社区兼具田园诗般的氛围且方便到达当地一流的公立和私立学校，因此深受广大家庭的欢迎。

圣莫尼卡海滩

生活闲趣

贝莱尔社区为购房者提供各式各样的住宅，业主可充分享受精致优雅的生活方式：既可以前往贝莱尔乡村俱乐部打高尔夫球，驱车前往紧邻的比佛利山庄一流的购物和餐饮区尽享高端消费体验，还可以在圣莫尼卡海滩上度过慵懒的一天，或者攀登景色秀丽的圣莫尼卡山。

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名人富豪御用星级经纪人带领你走上豪宅市场尖端

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英国 | 果断收藏！最新英国百大学校GCSE成绩排名看这里

2015年底房姐为大家分享若干英国小学/中学排名榜单，得到了大家的热烈反响，不少投资者尤其是家长纷纷表示希望房姐继续为大家介绍更多在英择校购房的知识。时隔一年，今天房姐为大家分享最新2016年度英国全国百所私立中学GCSE成绩排名！涵盖范围遍及英格兰威尔士300多家私校，广大家长果断收藏！

移民英国，定居伦敦，不少投资者最终的目的都是为了自己的下一代能够接受到更好的教育。因此可以说从学前教育开始，家长们便开始严格把关学校，可以说是为孩子的上学操碎了心。待到升入中学，GCSE的成绩直接决定着孩子能够考到什么样的高中和大学，因此每一年的中学GCSE分数排名显得尤为具有参考意义。话不多说，今天房姐就将最新2016年度英格兰威尔士地区300多所私立中学GCSE成绩排名，名单很长，如果有需要的家长可以给房姐留言索取完整文字版榜单！

不过首先，房姐要先为各位家长梳理一下这个阶段孩子在英的入学年龄：

11岁：Secondary school阶段，9月1号满11周岁的孩子一般提前一年的10月左右报名。如果学校同时有GCSE和A-Level课程，那孩子在同一个学校上7年到18岁上大学。但有很多学校只有GCSE没有A-Level，因此16岁又要折腾一次了。

16岁：上高中（Sixth Form或者College都是这个阶段），具体报名时间通常以学校通知为准，并且是知道GCSE成绩以后。

因此如果您的孩子在18岁以下，那么这份榜单将对您十分具有参考价值：

另外，根据2016年度的统计显示：

英国全国GCSE成绩获得A*-C级别的学生人数较去年相比下降了2.1%，为66.9%。
私立中学男女比例上目前是女多男少。
私立学校与公立学校总体成绩差距正在缩小，原因是一些学校采用IGCSE＊标准，而这个体系更注重学生的实践成果而非考试成绩，这是其中一个主因。
目前采用IGCSE标准的私校呈增加态势，由2014年的152170所增加到2016年的178675所。

＊IGCSE 全称International General Certificate of Secondary Education，即国际中学教育普通认证，是目前国外14岁至16岁全世界考试最多人数的体系之一，是剑桥全球测试的一部分。该考试相当于我们理解的“SSAT”，唯一不同的是若同学想申请英国名校剑桥，牛津大学等相近英系大学，此考试成绩是申请的重要参考之一。

数据来源：英国私校评估监督机构Independent Schools Council (ISC)

英国房产市场2016年9—10月月报告出炉，全国范围内整体房价大幅度反弹，直逼6月脱欧前价格，至此英国整体房市回暖。其中伦敦、西米德兰、英格兰南部地区房价增幅较大，但普遍仍旧低于去年同期水平。详情请见全文。【阅读原文】

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跟着资深房地产专家Chloe去英国投资

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加拿大 | 大多伦多地区2016年十月房市最新报道：房价要跌也难！

十月中大多地区共有9,768起交易，同比增长11.5%

多伦多地产局主席 Cerqua 先生揭露地产局现在正在做调研，以便之后更准确的分析 2017 年房地产市场趋势，毕竟联邦政府此先已经公布了一些政策变化。

相比 2015 年同期，2016 年十月中独立屋的交易总量增长 10.3%，共计 4,499 起，价格达到$1,034,077，价格涨幅高达 25.8%；半独立屋交易量上升 0.0%，共有 917 起交易产生，价格涨幅 17.7%，为$717,744；镇屋价格涨幅 20.2%，均价攀升至$586,413，销售增长8.3%，为 1,480 起；Condo 公寓市场也继续被看好，销售量增长惊人，达到 12.9%，价格上涨12.5%，均价$429,407。

2016年十月大多地区主要房型的销售量和平均房价大多伦多地区总体房屋统计数据

十月大多伦多地区各区域中，多伦多市销售量为 3,715 起，均价为 $770,480，售价叫价比 104%，市场停留时间为 18 天。

Peel 区销量第二，销售房屋数量 1,999 起，平均价格为$639,453，本月销量 976 起的Mississauga 排名区中第一，平均价格为$650,290。Brampton 共计销售 933 所房屋，均价为$610,543。Halton 区十月内一共产生 786 起交易，平均价格$842,149。其中 Oakville 销量和价格都是区中第一，348 起交易，均价$1,056,019，无疑在各个城市中脱颖而出。

接下来让我们看看各个房屋类别的具体变化情况：

大多伦多地区独立屋统计数据

作为主力房屋类型，独立屋的市场表现起了风向标的作用。十月大多地区独立屋市场销售共计 4,499 起，均价突破百万，至$1,034,077，房屋在市场上的周期为 13 天，售价叫价比为 103%，这样的势头让买家们普遍感受到了一房难求，价格飘高。

其中多伦多市销售量排名第一，共有 1,088 起交易，均价为$1,303,339，房屋在市场上的周期 12 天，并且售价叫价比为 105%。

Peel 区销量第二，全区销售独立屋 901 所，整区的均价较上月上升，为$840,921。

Brampton 以 490 起交易排在区内第一，平均价为$716,299，房屋在市场上平均 14 天即完成买卖；其后的 Mississauga 销售 342 起，价格$1,009,971；Caledon 销售 69 起，平均价格达到$888,015。

Halton 区十月共有 449 起交易，平均价格冲破百万，为$1,070,426。区中 Oavkille 销量和价格排在区中第一，共有 221 起交易，不断西迁的投资客，将 Oakville 的房价提升了一个新高度，并且已连续数月维持，本月均价为$1,311,536；其后的 Milton 排在销售第二，交易 82 所独立屋，价格为$779,147；Burlington 以 91 起交易排在之后，价格为$968,030。

大多伦多地区半独立屋统计数据

Semi-Detached 半独立屋，大多地区十月月销售总共 917 起，与上月相当。市场基础依然稳固。平均成交价格$717,744，房屋在市场上的周期天数为 11 天，售价叫价比106%，一路走高的独立屋房价使得不少买家深感经济压力大，这也使得选择半独立为居住房的人群增加，然后并不充裕的上市房屋，让这个紧俏的市场更火爆。

十月价格、销售量最高的多伦多市销售 343 起，平均价格为$902,137，售价叫价比高达 109%，房屋在市场的周期为短短 11 天。

Peel 区一共销售 324 起半独立屋，平均价格为$593,500。其中 Brampton 以 196 起的销售量排在第一，均价相对平稳为$556,911；Mississauga 本月销售紧追其后，共产生 122起交易，均价为$649,991。

Halton 区在十月共销售 36 起，区内销量最高的 Malton 总计销售 16 起，平均价格基本持平$607,938。Oakville 位居第二，有 13 起交易，均价为$765,746。本月的Burlington销售仅 6 起，价格为$626,317。

大多伦多地区Condo镇屋统计数据大多伦多地区Condo公寓统计数据

大多地区 Condo Townhouse 在十月一共销售 718 起，平均价格达到$507,365。其中多伦多市总计销售 252 起，遥遥领先其他城市，平均价格为$585,097，销售周期为 17 天，售价叫价比为 103%；Peel 区 227 交易，其中 Mississauga 一马当先，共 165 起交易，平均价格为$483,830。Brampton 销售与上月持平为 62 起，平均价格$396,394；Halton 区一共89 起销售，Oakville 共销售 31 起，价格为$492,727；Burlington 以 41 期交易排在区内第一，平均价格为$483,766。

接下来是备受关注的 Condo 市场，大多地区十月 Condo 市场共计产生 2,702 起交易，平均价格为$429,407。其中，多伦多市销售房屋 1,895 起，均价为$459,199；Peel 区共计 358 起交易，Mississauga 是 Peel 区的主力，也一直以来是仅次于多伦多市之后 Condo 销售量最多的城市，十月 Mississauga 销售 307 起，平均价格为$332,860；Brampton 销售 51 起，均价为$279,856。 Halton 区共计销售 84 起，Oakville 以 39 起销量排在第一，均价为$497,597；Burlington 销售 29 起，均价 $366,269。

十月大多地区 Attached/Row/Townhouse 镇屋的销售量共为 762 起，总体平均价格为$660,897，房屋在市场周期为 11 天，价格最接地气的镇屋市场现也已火到爆。

Attached/Row/Townhouse 镇屋中本月销售量最高的是多伦多市，以 108 起交易位居第一，均价为$921,471。Brampton 紧追其后交易 127 起排在第二，均价为$552,093。

市场分析师 Jason Mercer 称，虽然十月同期相比上市房屋数量有少量增长，但这一增长在强大的需求面前显得微不足道，供需不平等的问题不能及时解决，房价继续上涨必定是趋势。

九月中大多地区共有9,902起交易，与2015年同比增长21.5%，房价也上涨20.4%，达到$755,755。这样的涨幅让很多已经买到房子的人们合不拢嘴，让正想买房的更紧张自己的荷包。随着贷款和税收的变化，然我们拭目以待大多房地产的市场调整变化。【阅读原文】

江晓清专栏全集：

华人顶级经纪江晓清解析加拿大房产投资

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英国 | 伦敦黄金一区房价下调海外买家下手最佳时机

数据显示，英国脱欧投票之后，伦敦市中心最昂贵的地区房产价格出现明显下调趋势。虽然市场在整个伦敦的房产市场依然处于上涨趋势，但在脱欧公投后的三个月内，伦敦一区和二区的部分地区平均价格下降了100,131英镑。根据物业分析师LonRes的分析，在去年同一时期，这一数字为59,573英镑。

在伦敦“黄金三角区”的Kensington，Knightsbridge和Mayfair这三个区域，在6月23日的脱欧投票的三个月后，下降幅度由脱欧初期的150,120英镑的价格至171,321英镑。

例如，伊顿广场上的一栋三房公寓，一月份的售价为635万英镑。这个月，它则以599.5万英镑新价格从新挂牌出售。同样的，在位于菲茨罗维亚区的一栋新建住宅（汉威花园附近）的一套两居室公寓，在脱欧公投前的市场价格为170万，脱欧公投后，其价格在7月被削减到160万英镑，这个月，这一公寓再次被减至155万英镑。

汉威花园附近一栋三房公寓

据LonRes的调查显示，自脱欧公投以来，几乎接近一半的（46%）出售中的伦敦市中心房屋的价格需要在找到买家之前进行“调整”。相比之下，2015年同期的数据为36％。LonRes的部门主管Marcus Dixon也指出，这些已经被降低的价格还仍然只是要价，买卖双方在达成协议之前可以进行进一步谈判。直到谈成双方都满意的价格才能在真正的意义上达成协议。这些数字说明了一个现象—— 离开欧盟的决定在短期范围内严厉打击了伦敦市中心房产市场。前不久的印花税上涨政策让许多本地及海外买家望而却步，而伦敦市中心房产的持续走低现象使得这一区从印花税上涨中脱颖而出。

在线代理eMoov.co.uk的创始人兼首席执行官Russell Quirk表示，许多供应商仍然没有从过去一年里市场的深刻变化中清醒过来。他说：“伦敦市中心的市场已经受到重创，但个别房主却依然不肯减低自己房产的出售价格。由于针对buy-to-let的印花税政策的出台，伦敦总体的房地产市场依然能够在脱欧公投后保持稳定。但是，放眼伦敦最昂贵的几个区域，房价的下跌可以说是买家的福音。尤其对于海外买家来说，现在则可以以更实惠的价格在伦敦的黄金地段拥有自己的住宅。

总部位于伦敦的Fraser＆Co的总经理罗伯特·弗雷泽（Robert Fraser）专门从事新建筑的销售，他说：“由于英国政策上的变动，这一时段对于买家来说非常有利。如果某套公寓售价在210万英镑或220万英镑，那么买家有可能以低于要加10%的价格完成交易。而在过去，即使在房产市场低迷的阶段，买家也仅仅只能以低于要加3% – 4%的价格购入房产。

张思琪专栏全集

张思琪剖析英国伦敦房产投资

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