Category: Special Investment Column

for task 951

【EB-5立法快报】奥总签字延期5天 EB-5的N种活法

美国政府预算案，争议激烈；EB-5法案，同样热闹非凡。

EB-5立法及美国政府预算案最新进展：

  1. 12月9日，众议院推出零时延期案（CR – Continuing Resolution），将政府预算案延期5天，到12月16日午夜；
  2. 12月10日，参议院通过零时延期案；
  3. 12月11日，众议院通过零时延期案；
  4. 12月11日，奥巴马总统在零时延期案上签字；

至此，美国会避免了联邦政府的停摆，并使得EB-5捎带延期5天，至12月16日即周三。

周六12月12日，国会继续在紧急磋商，为了政府预算案的妥协和一致，同时也为了EB-5改革法案。

EB5Sir刚刚，从业内消息人士Jay Riskind处拿到了12月12日的磋商版本，主要变化为TEA认定的6个月宽限期。

当前的TEA认定，可以一直维持到2016年7月1日，只要：

  • 该项目，有I-526申请在7月1日之前，递交；或者
  • 该项目，I-924申请（可能应理解为预审批）在2014年10月1日之前，递交。

但是，中国方面比较关心的，一些大佬们正在抗争的一条：即所谓资金来源要求提供，企业和个人7年税单还在法条之中。当然，如果这一条有什么可以让人放心一点的话，就是有个前提条件“as applicable（如果适用的话）”。

据Jay透露，当前国会内部人士对于EB-5法案的走向，做出如下预估：

  1. 15%的可能，EB-5新法案就按照12月12日的版本生效；
  2. 30%的可能，EB-5新法案在继续变更后生效；
  3. 25%的可能，EB-5新法被毙，直接延期；
  4. 10%的可能，EB-5法案终止；
  5. 15%的可能，政府预算案未准备完毕，再延期2-3天；
  6. 5%的可能，政府预算案不能出台，政府关门；

据Jay介绍，最近几天的主要进展为：

  1. 行业内对新提案的大力反对，包括主要成员对于IIUSA的质疑；
  2. 一些重要的参议员希望看到直接干净的延期；
  3. 期望对于提案进行修改，而且确实在进行中；
  4. 国会大佬希望看到能达成共识；

预期在周日（12月20日）或下周一（12月21日），将达成最后的结论。当前Grassley法案起草团队，做出一些妥协和变更，但是尚不能使得整个行业满意，如果这股情绪爆发到足够使得国会高层大佬参与进来，并且直接对参议院多数党领袖 – Mitch McConnell进行游说的话，那么将很有可能使得EB-5法案直接延期的可能性增大。

最后几天，到底是Grassley同学笑道最后，还是。。。，且让我们，继续看戏亦或继续担忧。

感谢Jay Riskind提供的信息，其为：中美私募投资峰会主席（美国年度最大型的中国投资项目峰会），The Riskind Group集团的创始人兼首席执行官。

 

EB5Sir专栏全集：

EB5美国投资移民一点通

欢迎读者邮件至editorial@juwai.com提问及发表评论，或添加微信公众号【EB5美国投资移民一点通（USA-EB-5）】，与EB5Sir零距离沟通。

本文系居外网度独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。 

关注居外网官方微信：居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。

 

最重要的15分钟——耶鲁大学前任招生官讲述申请审批的真实过程

以下是揭露美国高校真实审批过程的系列文章之一。途西教育十分有幸能与前任招生官们共同协作，一起帮助学生申请美国院校。途西教育希望直接通过招生官，而不是曾经就读过某所学校的学生阐述申请流程中的关键点。我们希望通过以下故事让同学们更加了解招生官们的想法和申请流程中的重要事宜。

耶鲁大学审批实况

大学审批季之时，我每天在与招生委员会接洽之前需要审阅20-30份申请材料。招生委员会是为选定最终被录取者而设立，它由院长、少数的高级招生官，和当天与会的招生官组成。由于时间的关系，我们不可能逐一讨论每一个申请者的情况，所以我只会呈上在我审核的区域中最引人注目的申请者。每个申请者的材料都会被归置到一个统一的大文件夹中，委员会成员可以自由地发问我为什么不举荐某个申请者。但是大多数的时候，学生的纸面申请材料便可说明一切（例如，一个学生的GPA远远低于同龄人，或者是他的老师推荐信平平无奇，那么一般情况会直接被刷下。）

我在审核每份申请材料时，都会将招生委员会的高要求铭记于心。因为招生委员会成员每天只审各领域的最顶尖的学生，他们很难被某个学生震惊。因此，当我审阅申请材料时，我会对每份文件做速记记录——寻找能够让疲惫的委员会成员印象深刻的突出亮点 – 然后写总结。

打开文档

成绩单

今天，我将审批一所来自洛杉矶的私立学校的所有申请材料，为了方便起见，我会按照字母的顺序开始审查。第一个学生名叫Trent。我首先看的是他的成绩单。我这样做是因为如若一个学生的成绩单中有任何一个显著的瑕疵，那么该生的录取率则几近为零。认识到这一点后，我便不必再大费周章的在其余的材料下写下过多的备注，因为这些都将无关紧要。Trent所上的课程都有一定的难度，并且每科都是A。我看了一眼他的SAT成绩：每个分项都在750-800之间。不错！但是单靠成绩还远不足以让他录取，可是他已经有了进一步晋级的资格。

1分钟过去了

通用申请、课外活动

现在我要审阅他的通用申请了。我主要是想看看他有没有不同常人之处或是会影响到其他申请材料的地方。他是在美国以外的地方出生的吗？除了英语，他在家还说另一种语言吗？他是与父母住在一起吗？但是Trent的背景很正常——他出生在洛杉矶，和已婚的父母住在一起。父母都是具有高等学位的专业人士。这对他的申请来说无利无害，所以我没有作出任何特殊说明。

当我在审阅他的课外活动的时候，我又一次在寻找能够让他脱颖而出的地方。我不在乎他都做了些什么，只要他积极参与并融入在他的社区中就行。Trent的主要活动是辩论赛 ——他当了两年的队长，曾多次获得了地区性的奖项，并参加过全国总决赛。除了辩论赛之外，他还参与了各种社区服务活动，在春天赛跑。我简单地罗列出了他所有的活动并对此总了一些总结，以供招生委员会成员的参考：“2年辩论队长、国家竞赛、若干社区服务、跑步。”

3分钟过去了

文书

不出所料，Trent的第一篇文书果真是关于辩论的。就从今年开始审批到现在，我已经读过上千篇关于辩论的文书了。因此我希望他的文书会有不同与他人之处。但是他没有。他的文书说的是他在刚加入辩论社时是一个害羞的高一新生，但是最后带领着整个团队获得了区域冠军。这篇文书写得还不错，但是我并没有从中更多地认识到他。我感觉他错失了一个向我介绍他自己的机会。其实在看他的文书之前，我便可以猜想得到像他这样成绩优秀并获有奖项的学生，很有可能是一个出色的辩手 —— 但是我真正想知道的是，为什么他那么热爱辩论，以及辩论对他的影响是什么。他的文书看起来是极力想要表现出他的过人之处（他确实挺优秀），以让人印象深刻，但它并没有展现出他是个怎样的人。一篇好的文书是可以帮助招生官更好地认识到一个学生作为同学、室友，或者食堂的同伴都是怎样的……但是从Trent的文书当中，我只能想象出他在参加辩论活动的模样。我备注道，“标准辩论文书，建立了自信，锻炼了领导力。就那么样吧。”

接着，我开始查阅耶鲁的补充文书。“为什么选择耶鲁”这篇文书，他写得很好。他叙述了大量热衷耶鲁的具体原因。他提到他走访过耶鲁大学，这对于西海岸的学生来说是比较罕见的（尽管他所就读的私立学校，在春假时延长了一周给他们做校园走访），并且他在耶鲁的几个朋友也坚定了他的志向。“好YY（Why Yale）”我写道。如果招生委员会成员有兴趣的话，他们可以读一读，但这篇文书并不会起到决定性的作用。

Trent的第二篇文书写得不错。这是一篇复杂的、诚实的、文笔好的文章。他说他成长在一个非常虔诚的家庭，但是对自己的宗教信仰存有怀疑。他细致地描述着他对信念的挣扎和他的焦虑，最终，他认识到他不应该让宗教改变真正的自己。我写道，“关于对宗教信仰的挣扎；他在怀疑和信念之间找到了一个平衡点；值得一看。”我很喜欢这篇文书，因为它向我传达了Trent的部分家庭背景、他的思维方式，以及他应对不确定性的能力。

8分钟过去了

推荐信

到目前为止，Trent的申请材料一直都保持着一个良好的势头，但是如果他想从众多申请者中脱颖而出的话，他需要强有力的学校推荐信；单凭他的个人学术成就和文书是无法让他跻身前列的。我查阅的第一封推荐信是由他的AP政府学老师写的（我一看就敢打赌这肯定也是他的辩论教练，结果果真如此。）这个老师在第一段中评价了Trent在班上的杰出表现，还说他在辩论社中表现突出；他态度认真，比较安静，但是具有一定的信服力；他总是反应迅速，而且作业质量高。老师在推荐信结尾处写道Trent是他17年教学生涯中教过的最优秀的学生之一。我备注道，“政府/辩论老师称他是教学生涯中最优秀的学生之一；认真，安静但表现杰出。”然后，我用数字评价系统给这封推荐信打分，把它归到了中上等，但不是“激情澎湃”类。

Trent的第二封推荐信是数学老师写的。信比较短，感觉像是套用了某个推荐信的模板。 （难道这位老师把这个模板套用到了所有学生的推荐信上？等我查看来自这个学校的其他学生的推荐信时就会知道了。）但是这也可以是Trent并不太了解这位老师的一种表现。因为在这封推荐信里，老师并没有举出Trent在课堂表现方面的具体例子，她所描述的那些我都能从成绩单中看出。我记录道，“标准数学老师推荐信；涵盖基本要点，说他吃苦耐劳，勤奋，讨人喜欢，等等。”我把它归为中等类。第一封推荐信里的良好势头，但没有在第二封推荐信中得到延续。

最后一封是由Trent的升学指导顾问写的推荐信。信的篇幅长达三页之多，详细地介绍了他的每一个活动，和老师们对他的赞誉。我划出了一些最好的句子，其中一些似乎有些过于夸张。 “作为一位卓越的辩手、杰出的学者、和最高阶级的绅士，他的名字将永久地被镌刻在校史册中。有一天，我们会惊叹他居然登上过这些不起眼的殿堂。”我不禁地对这写作文风笑了一下，但是我知道这位升学顾问是在很用心地叙述他眼中的Trent。在我给招生委员会准备的备注中，我写道希望他们看看我勾画出来的句子。因为这有助于平衡第二封推荐信中的不足。

Pages: Page 1, Page 2

“为什么骗我的是同胞？！”中国移民在西班牙被坑经历反思与法律建议

阅读提示

西班牙华文媒体《欧华报》在11月27日头条刊登了“为什么骗我的是同胞？！中国移民讲述在西班牙投资买房被坑经历” 一文，文中浙江移民在西班牙的曲折经历在西班牙移民圈引起了广大移民的共鸣。

做为西班牙最有名望的刑诉华人律师，季奕鸿律师在近两年来接到了投资移民的维权咨询多达一百多个，立案五起。在网路上，网民们自发组建了分享西班牙移民陷阱的小组，注册用户达到五百多人。纵观西班牙移民热潮的这三年，多数移民顺利获签的喜悦背后也夹杂着少数移民被 “坑” 被 “骗”史。“究竟是谁在骗我，我又是怎么被骗的？” 季律师分享中国移民在西班牙维权的几个典型的案例，希望引发大家的深思和警示。

案例一

“买房产送移民”，开发商提高房价，移民损失20万欧元。

北京的董先生为了避免移民中介的猫腻，选择直接与西班牙的地产商签约购房。开发商贴心地为董先生安排了华人员工吴女士全程为其办理手续。考察了几套房产后，董先生看中了一套售价为六十五万六千欧元的联排别墅，该地产商热情地提出为了方便董先生这样的VIP客户，购房后公司有专门的律师免费负责董先生的投资移民服务。豪爽的董先生觉得该地产公司的服务非常 “实在”，于是签约购买了看中的别墅，该开发商也履行承诺为董先生一家办理好了投资移民手续。

董先生全家来到西班牙定居后，因一次偶然的机会与住在同一小区的邻居用英语闲聊了起来。交谈中董先生发现该邻居与自己几乎同期购买的同类别墅价格则比自己的低了至少20万欧元。怀疑自己被开发商坑了以后，董先生找到季律师进行咨询。季律师表示：西班牙为自由市场经济国家，地产开发商有权对开发的房产自由定价。董先生签订了正式合同则表示同意房屋价格并自愿付清了全款。此交易程序已经完成，合同也真实有效, 并不符合西班牙刑法第248条关于构成诈骗的规定。因此董先生事后想以对方诈骗为由讨回20万欧元的请求在法律上并不能得到支持。董先生只好再三表示 “ 自己吃了哑巴亏，20万欧元买个教训” 。

案例二

中介故意隐瞒信息，付不出房款客户买别墅定金被吞。

河南的郑女士签约了国内的移民中介办理 “一条龙” 移民西班牙巴塞罗那。来到巴塞罗那后，郑女士看中高档别墅一套。该中介和其西班牙合作律师利用郑女士缺乏对国际汇款手续了解又急着移民的心理，让郑女士根据“西班牙这边的规矩”签订了承诺三十天内付清全部房款的合同。郑女士回国后，支付了10%共计6万2千欧元的定金给房东。此时郑女士因为不了解大额国际汇款程序，并没有提前准备相关文件，中介和西班牙律师则借故拖延隐瞒相关信息。合同过期前一个星期，郑女士才被告知进行大额汇款需要向银行提交收入证明，虽然最后一个星期郑女士放下了公司的生意，四处奔波准备文件，但因为相关的认证手续无法在几天之内办好，最终郑女士还是无法将房款在规定的时间内汇出。根据合同的规定，6万2千欧元的定金尽数被房东吃掉。郑女士找到中介理论，中介则声称是郑女士自己没有能力备齐汇款文件，郑女士的损失与他们没有任何关系。目前郑女士已根据季律师建议在国内向其移民中介提起民事诉讼。

案例三

贪便宜选择廉价移民服务，材料被扣，财产安全留隐患。

音乐老师胡老师退休后决定和老伴儿非营利移民西班牙安享晚年。在马德里某华人聚集区看房时，胡老师认识了某华人中介。该中介声称可包办非营利移民的整套手续，收费仅千余欧元。胡老师交了定金后，该中介陪同胡老师老两口办理了申请外国人身份证号码、银行开户和授权等手续。胡老师回国后，在移民群里了解到几名通过该中介办理了移民的家庭怀疑当时通过该中介购买的房产有水份，因为害怕受骗，胡老师就和该公司商量说自己暂时不打算移民了。得知胡老师想要中断服务的想法，该中介马上声称材料均为他们代办，如果胡老师不继续办理移民则无权要求返还之前来西班牙办理的材料。

这样以来，胡老师的移民计划受到了影响：一来需要再次来西班牙重新办理各项手续；二来胡老师的银行授权书和汇款文件也被该中介扣住，胡老师担心自己未来在西班牙的投资的安全性会有隐患。接到胡老师的求助电话后，我所决定帮助胡他办理取消银行授权。但是和胡老师沟通后了解到，胡老师只知道中介要求自己授权给了一个西班牙人来管理自己的账户，因两人无法沟通，胡老师连此外籍人士名字如何拼写都不清楚，更不用说对方的身份信息，这样给取消授权造成了困难。事后，经过多方努力调出了被授权人的信息，该事情才得到了圆满的解决。

案例四

咨询公司勾结房东，劝说客户签下“阴阳公证书”，魏先生7万欧元蒸发。

上海某公司高管魏先生通过一家中西合资的咨询公司相中了西班牙某海边城市的度假别墅一套，总价27万9千欧元。该西班公司告诉魏先生，如果公证书价格可以写低一些，那么房东可以少交点税，这样也可给魏先生适当优惠房价。魏先生听取了该咨询公司的劝告，授权该公司私下向房东支付7万欧元，并做了“阴阳公证书”，将公证书上的价格由27万9千欧元写成20万9千欧元。魏先生来西班牙后，因为该咨询公司无法提供私下交易的7万欧元的任何凭据而对此7万欧元的去向产生了怀疑。魏先生向该咨询公司提出了自己的疑问后，对方先是告诉魏先生“不要没事找事儿”，魏先生进一步理论后，还遭到了这家公司的人身威胁。幸运的是，魏先生支付的房款全部是经银行转账的形式支付给该咨询公司，并且魏先生也保存了该公司对其威胁的证据。目前季律师已受理魏先生的请求，以诈骗罪，伪造文件以及威胁罪对该咨询公司依法进行起诉。

在西班牙中国律师事务所多次移民维权的案例中，我们不难看出，不少移民之所以吃亏上当，付出了时间和金钱的教训，不仅仅是 “同胞骗同胞”或是“外国友人骗中国人” 这么简单。要知道，因为中国客人在心理上或者语言上的特殊性。西班牙的房产商或者公司往往聘请中国员工担任销售顾问，一些华人的中介卖来卖去，卖的还是西班牙开发商或者西班牙房东的房子。在这一事件上，很难说欺骗某些移民的究竟是在一线从事销售的华人同胞还是站在后台的西班牙开发商，只能说移民房产销售的巨大利益将不同的各方联合在了一起，共同将黑手伸向了中国的移民们。

季律师专业忠告

从法律角度出发， 季律师提醒广大移民不妨进一步思考 “为什么被骗的会是我？” 许多移民被骗的根源往往是自己在处理移民事务上的决定失误。在买房和移民事务上，有人轻率地地选择 “一条龙”的包办服务，购买中介安排的房产，跳进了移民中介和开发商勾结抬高房价的陷阱；有人青睐房产商打出的“廉价移民” “买房送律师服务” 等， 在没有自己独立的律师的监督下被 “安排着” 买了房。中国有句古语 “羊毛出在羊身上”， 如果仅仅为了节省几千元的移民费用而支付了数十万元的 “灰色房价”，这样占到的便宜是真的便宜吗？ 究竟是谁给了别人一次骗自己的机会？

在此季奕鸿律师再次提醒大家，想要买到干净的房产，安全地移民西班牙，最简单有效地途径就是将购房和律师移民服务分开，自己聘请律师监督中介和房产服务。例如：自己寻找或参与寻找房源，掌握选房的主动权；聘请独立的第三方律师对中介或者地产商提供的房产做法律调查后再决定是否买房，对整个买房的过程进行法律监督，对天价“房价陷阱”说NO。同时还应认准办理购房和移民的律师事务所的正规资质，移民前先请专业的律师对自己的移民资质做评估再做决定等。

 

季律师专栏全集

季律师解析西班牙房产投资

欢迎读者发邮件至editorial@juwai.com提问或发表评论，或加季律师微信：jiyihong1999与他零距离沟通。

 

本文系居外网度独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。

西班牙房地产投资有道 先认识房市起伏的“七年之痒”

房产界有一个说法，西班牙楼市的运行从高峰到低谷有一个7年的周期，而我们的记忆周期是5年。看看马贝拉（Marbella）和圣佩德罗市（San Pedro municipality）——西班牙少数几个楼市增长强劲的沿海地区的高端楼市发展状况，我想这一说法再次被证明是正确的。从2008年金融危机爆发至2015年正好七年，市场再次迎来成长期。这的确是好消息。但是，很多迹象表明，人们的记忆周期跨度很短。自两年前，就有不祥征兆显示，楼市崩盘的痛苦已经被遗忘。

首先，市场崩溃之前，西班牙房地产的特色之一就是房地产经纪人供过于求，大多数海外买家前往的地中海沿岸地区更是如此。金融危机和随后爆发的房地产危机，使得西班牙成千上万的房地产办公室倒闭，整个行业无一能幸免。在大多数经纪人供过于求的地区，超过75％的房地产公司倒闭。离海岸稍远的一个小镇，30个房地产经纪人中只有2个能够生存。在大多数国家，这对一个小城市来说已是足够，为什么一个只有15,000位居民的小镇却需要30个房地产经纪人？这个问题很难回答。在全国范围内，许多自2008年就生存下来的经纪人商需要缩小规模、降低成本、减少人员投入和缩小办公空间。幸存者无一都是最有经验、最了解市场和最专业的，结果市场自然就变得更加健康。

但是，我看到供过于求的周期有重新开始的迹象。最近，我在五个一排的商业单元面前看到其中有三个是新成立的房地产经纪商，这让我感到震惊。而且，相邻的建筑里三个以上经纪人已经就位，同一地区还有很多空置单元，我毫无疑问有更多房地产经纪人在来的路上。他们认为生意从哪儿来呢？2014年，西班牙共有约12万家初创企业，其中6,600家是房地产经纪商，占总数的约3％。在这些房地产经纪商中，有约80％分布在沿海地区，也就是大部分海外买家前往的地方。

我对这一统计真的不乐观。我预测，很多知识不够广博的初创企业，给同样不是很懂行的购房者建议，将导致灾难性后果，就如何我们在房产泡沫年代看到的一样。刚进入市场买家几乎不可能分辨出他们打交道的经纪人是老手还是新手。他们都有看起来很不错的网站，有了诸如Resales Online之类的多重发布网站，房源可以无限繁衍，很多人甚至懒得弄一间办公室，宁可选择只要一台笔记本电脑和移动电话的办公方式，因为可以节省更多的成本。

如果自己在浏览此类网站，那么与你打交道的人要么没有直接挂牌的房源，要么只看过几个，甚至没有看过在售房源。另一类经纪商则是开设大型办公室，雇佣大量后台支持人员，这是上次失败的典型。更糟糕的是，上次市场崩溃中的失败者换了新地址和新名字重新进入市场，但现在进入市场的买方也不会知道这些。

第二个重演的趋势是佣金水平。在西班牙的海外市场，房价总是超过国内行业正常水平。在二手房市场，5％-10％的佣金水平很常见，开发商通常最低支付10％。似乎一切都没有改变，我经常看到的是，经纪人经常给介绍客户的经纪人5％的提成，所以总佣金可能高达10％。在西班牙房地产浸淫了这么长的时间，我常说，没有什么能让我觉得意外了。但一所300万欧元的房子却要支付高达20％的佣金，就连我也不信了。客户可能要支付60万欧元的佣金，试问谁不会想成为一个房地产经纪人？做成一笔交易可以休息一年了。我想问卖方的是：为什么不干脆将价格价降低到合适的水平？

所以，如果你必须在西班牙雇佣一个房产中介，只需问三个简单的问题，就能赢得避免最危险的陷阱的最好机会：

  1. 你的在业时间有多长？
  2. 你收取卖家多少佣金？
  3. 你真正看过你要带我去看的房产吗？

如果他们不愿意回答，请选择其他人，或联系The Property Finders买家代理公司。

 

Barbara Wood专栏全集：

房产名人Barbara分享西班牙投资置业经验心得

欢迎读者发邮件至editorial@juwai.com提问或发表评论，浏览The Property Finders英文官网：http://www.thepropertyfinders.com，中文官网：http://www.wuyesouxunzhe.com，或直接电邮至中文助理余佩磬：pc@thepropertyfinders.com 。

 

本文系居外网度独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

关注居外网官方微信：居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。

 

【专业观点】投资者如何选择EB-5项目？美国移民专家教路

如何选择EB-5项目，各路专家各有各的套路。鉴于最近一些出事的项目，或多或少都带有一些典型特征，虽然这是事后诸葛，但不妨来聊一聊个人的一些想法，看看投资者能做哪些事，来避免选择那些亮着红灯的项目。个人想法，完全不成熟，仅供参考或者引发思考，而且本文不是一个实用指南，无法直接按图索骥。

个人观点，总结成八个字：好人好事、好款好卖。

第一步：好人

选择项目的第一步是，找到好人，避免同烂人或者不合格的人合作。

简单说，就是人品 + 经验，包括如下几个方面：

  1. 人品商誉：项目方（开发商）及其合伙人，有良好的商业记录和个人信誉，是否官司缠身，是否一直在做同当前EB-5项目，同等资金规模、相同市场区域的同一种业务；
  2. 区域中心：区域中心及其合伙人，过往的个人和公司信誉，EB-5项目包装、运作、市场销售的经验；
  3. 项目团队：项目律师、经济学家、商业计划起草人，同USCIS（移民局）打交道的经验和记录。

这一步是基础，如果人品有问题，信誉不佳，恐怕应该尽早放弃；如果经验缺乏，不一定完全否定，但需更加多的求证。

投资者可以：

查查开发商、区域中心、及其合伙人，背景、经验、投资开发过的项目，有无官司等不良记录。

需要留意，了解下开发商之前开发的项目规模，是否有过类似大小项目的开发经验，尽量避免投资新手。众所周知，做任何事情都有学习曲线，开发项目也是一样。EB-5求稳，投资者应尽量避免投入到那些，开发商首次做如此大规模的项目，或者使出吃奶的力气才能运作的项目。

最近被SEC起诉的几个项目非常典型，开发商/区域中心，要么是纯忽悠（人品有问题），要么是从来没有做过类似业务或者这么大体量的开发投资（经验有问题）。如果在投资之前，查下过往他们的过往记录，应该不难避免。

如果这个功课做好了，没跟着骗子或急功近利者走，找个有经验靠谱的项目方，EB-5基本就成了一半。

最后，注意一点，申请美国绿卡要按照美国的游戏规则来，避免玩国人擅长的套路，否则最后被玩的恐怕就是自己。最近被告的项目就有，私下签定协议不交给USCIS，承诺若不能还款就给房子的，这违反了EB-5投资必须处于风险（at risk）的最基本要求，项目方吃准了中国人常有的投机心里，浑然不顾美国的游戏规则。不妨想想，业务健康不差钱的公司和老板，为啥非要铤而走险玩弄规则？结果SEC一查，公司都被接管了，你私下签的协议找谁去要房，若拿出来追索而曝光的话，USCIS还得把你的绿卡没收了。

第二步：好事

选择项目的第二步，是要能确认，所考量的EB-5项目，符合市场和移民的逻辑。

简单说，就是能开工有市场前景 + 符合移民条件，包括如下几个方面：

  1. 项目前提：有必要的审批、资金能够落实到位，能开的了工、收的了尾；
  2. 商业逻辑：有市场前景，能运作下去，能创造就业，能盈利，能再融资，能还钱；
  3. 项目类型：EB-5投资的回报是绿卡，投资收益再高都与俺无关，尽量图低风险低回报的项目。
  4. 移民逻辑：本人偏保守，希望看到该项目或者类似的项目，有在USCIS获批的过往记录。

投资者可以：

考量市场前景，这个比较难，需要对美国的相关市场了解，不同行业又不一样，如果看好哪个行业哪个城市哪类项目的市场前景，可以多从这方面着手。

分析项目类型，高风险高回报的那些高大上项目，适合风险投资来追逐高额利润。EB-5投资者，再高项目利润都与你无关，你能拿到的投资回报是绿卡和微薄的固定收益。所以，说得难听点，越是低风险低回报的土项目，越是传统的项目，恐怕越合适EB-5投资者。

考察移民逻辑，这个相对容易，类似的项目是否有获批记录，太新的模式是否会被拒，问一圈基本能了解。

如果一个项目，USCIS认为拿绿卡符合政策，市场前景看好又非高风险的，那就基本可以做到绿卡和还款双丰收了。

第三步：好款

好款，即好条款、好条件。

往往投资者在评估项目时，一上来就被牵着鼻子走到这一步，最终被项目的某些亮点吸引而做出投资决定，个人觉得这是选项目的最大误区。只有在依次走完第一和第二步，确认了好人好事之后，才应该看某个EB-5项目能否给投资者提供好的条件。当然，并不是要否认EB-5项目条件的重要性，而是建议考量项目的先后次序。

通常，需要考量的项目条件，可能会有：

股权或债权模式、预审批、放款条件、抵押物、第几顺位、EB-5资金占比、开发商投入、银行贷款到位条件、就业系数、还款机制等等不一而足。每项都很重要，但是条件参数毕竟只是参数，只能放在同等条件下考量某一参数。

而且，即便在同等条件下，一个开发商资金占比只有10%的项目，一定比占比30%的差吗？没错，开发商投入越大，可能意味着其承诺越大，越难独自抽身而退。但是，单单就这一个参数而言，开发商的投入，恐怕还得看是真金白银的现金投入，还是多年前购地经评估升值后的作价投入，等等不同情况下的资金占比。而且，就开发商的商业逻辑而言，在美国房产市场如此之好的当下，我一个项目好公司信誉又好不怕借不到钱，为何不能少放点自己的股权资金进去，多融点资，放大资金杠杆，去多运作几个项目呢？

同时，个人非常不建议，以某个参数作为选择项目的必要条件。譬如，一定要选一个有预审批的项目，一定要选择I-526通过后再放款的项目，等等这类限制条件，这种选择项目的方式，很可能会是舍本逐末。毕竟，我们的目的是，I-829获批并且收回投资款，上面所罗列的限制条件，并非是实现我们最终目的之必要条件。靠谱的人和事，比那些看起来有众多亮点的项目，更能确保实现我们最终的目的。

第四步：好卖

最近一年，市场上项目太多，产生了一个新的问题，就是不是所有的项目都能按计划顺利募资完毕。所以，最好多加一份考量，一个项目是否卖得好，能否能按照计划募集到所需资金？否则，万一迟迟不能募集到足够多的EB-5资金，银行通常是不见兔子不撒鹰也迟迟不会放款的，这样就会影响到开工运营，并可能会造成一系列的问题。

投资者可以打听下，项目方是否募资顺利，如果不能按时募集到预定的EB-5资金，是否有备选方案，备选方案是否会影响到我的绿卡和还款。

东拉四扯这么多，自己都绕糊涂了，还是回到开头那句话：好人好事、好款好卖。

最后，请朋友们批判指正。

 

EB5Sir专栏全集：

EB5美国投资移民一点通

欢迎读者邮件至editorial@juwai.com提问及发表评论，或添加微信公众号【EB5美国投资移民一点通（USA-EB-5）】，与EB5Sir零距离沟通。

本文系居外网度独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。 

关注居外网官方微信：居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。

 

【重磅新闻】EB-5过期在即 草案要点逐个数

12月4日，参议院司法委员会主席，Chuck Grassley和其战友Patrick Leahy，对外公开宣布了一篇名为：Days Before Program Expires, Leahy & Grassley Urge Support for Legislation to Reform & Extend Job-Creating Foreign Investment Program（EB-5还有几天过期，Leahy和Grassley呼吁立法支持，改革及延期就业创造的外国投资计划）的宣传稿，并全文附上多方妥协后达成的EB-5法案草案原文和摘要（如需原文，请微信留言索取）。

闲话少说，草案摘要：

  1. EB-5计划延期至2019年9月；
  2. 增加DHS（国土安全部，移民局上级部门）权利，当有欺诈、违法滥用和对公共及国家安全时，拒绝或终止申请；
  3. 设立”EB-5诚信基金“，区域中心和投资者付费，支持DHS执行审查和现场调查，监督检测美国及海外的欺诈；
  4. 要求背景调查，对于区域中心和项目的合伙人；
  5. 要求对于投资者更多的信息披露，关于商业风险和利益冲突；
  6. 要求更多的项目监管以及更紧密的证券合规监督；
  7. 加强对于贫困地区的激励，使得更多的资金能够流向城市贫困区和乡村地区，一如国会初衷；
  8. 最低投资额升值80万美金，并设定调整机制；
  9. 改善就业计算机制，确保EB-5项目确实能为每个投资者创造所需的10个就业；
  10. 增进可靠性和透明度，要求DHS员工记录特定的交流文档并防止特殊处理；
  11. 缩短审批时间，通过提供优先处理流程和缴费，来调整满足高效处理。

摘要中没有提及的要点，也是我们最关心的问题：

  1. 儿童节条款废除，生效日为法案生效日，即不会追溯回已递案的投资者；
  2. 没有期待中的项目祖父化条款，法案一旦生效，立即对今后递案的所有投资者生效；
  3. 签证配额未放开，排期问题最终无解！
  4. TEA涨至80万美金，非TEA维持100万美元，5年调整一次；
  5. 就业计算，10%需要为直接就业，可以是NCE或者JCE；
  6. 2016财年起，为农村和城市低收入区分别预留2,000张签证，当年用不完可留到该类别下一年度，第二年再用不完，可以开放给别的区域使用；
  7. 设定审理时间，I-924为120天、I-526为150天，I-829为180天；

* 法条难懂，以上信息不一定准确，留待专家解读。

EB5Sir注：

该项草案，已经同行业协会IIUSA以及相关利益机构达成一致，并得到了众议院司法委员会主席Bob Goodlatte的支持（至少宣传稿是这么说的）。

不过，非常蹊跷的是，大佬把草案（请注意不是提案更不是法案，而且是注明为Discussion Draft的文本）公之于众，呼吁支持，不免让人想起还另有一种阴谋论，拟定草案的大佬未获得更大的大佬的支持，在最后一周放手一搏。

能否通过，还有几天自有分晓。请密切留意我的专栏发布。

 

EB5Sir专栏全集：

EB5美国投资移民一点通

欢迎读者邮件至editorial@juwai.com提问及发表评论，或添加微信公众号【EB5美国投资移民一点通（USA-EB-5）】，与EB5Sir零距离沟通。

本文系居外网度独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。 

关注居外网官方微信：居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。

 

买房买腻了吗？欧洲古堡等奢侈地产正受富豪们热捧

古堡庄园、葡萄园等奢侈地产投资暗潮汹涌，古堡以其稀缺性和独一性，成为地产界的翘楚和奢侈品。而欧洲古堡以其得天独厚的地域性，文化和历史价值，受到国内地产界投资大咖的追捧。

以下几个因素或可解释古堡等奢侈地产的投资动机：

1、收藏价值

古堡的收藏价值比较持久，历史性恰恰是其投资优势之一。其历史和文化价值带来的升值潜力无疑是投资者所青睐的。每一座古堡可以说是一座博物馆，从建筑风格设计到房间布局与结构，都有很高的历史价值。

2、身份地位的象徵

古堡代表着一种精英消费，古堡的稀缺性及其背后的历史积淀和文化传承可以彰显买家的社会地位和品位。从更深层次来说，古堡”堡主”投资的是一种生活方式，在欧洲买古堡可以拥有其永久产权，”老宅”得以世代传承。

3、商业增值

古堡的投资价值还体现在对其商业的增值上，将古堡改建成博物馆，会议中心，高尔夫球场，猎场，特色酒店等商业场所都是极具投资潜力的经营方式。建于中世纪的古堡一般有数百年历史，一般集生活休闲工作娱乐等功能为一体且占地广，结构庞大，房间众多，堡主可以将部分区域对外开放，比如大厅、图书室、部分卧室、花园、湖泊、葡萄园等，或者直接作为博物馆供游人参观。

国人投资古堡兴趣渐浓

部分购买者买古堡是为了收购酒庄。拉图拉甘（青岛）国际酒业有限公司董事长程海燕，买下了位于法国波尔多的拉图拉甘（Latour Laguens）古城堡。这座古堡就是坐落在葡萄酒庄内，程海燕借古堡投资发展酿酒事业，提升企业整体品质。还有人购买古堡是为了用作商务谈判，比如一家著名私企的总裁张茵购入了位于在法国南部波尔多峡谷的Vskan古堡，除了商务活动，古堡也成为向其客户展现公司实力的场所。英国有一家希尔顿酒店就是古堡改建而来，每年吸引了大量客源。相关的古堡旅游产业也应运而生。

超高净值人士是古堡的主要投资者。《财富报告》中提到，这些超高资产净值人士越来越注重物业，并视为他们主要的投资类别。就亚洲的超高资产净值人士而言，物业在他们的投资组合中平均占38%。住宅物业是最受欢迎的投资类别。（中国的十亿富豪数目在未来十年将迅猛增长，进一步增加154名，中国也将成为全球十亿富豪人数增长最多的国家。就十亿富豪数目增长率而言，全球排名前30的城市中，中国城市将占到三分之二）。中国富豪爱不动产和收藏的特性在古堡投资里表现突出。

Quinn专业点评：英国古堡值得投资

在英国，各种向国内投资者敞开大门的优惠政策，让英国成为中国在欧洲的第一大投资目的地。英国的“圈层营销”在古堡上体现的很充分，即投资者通过特定的渠道和人脉获得而非通过市场售卖。古堡投资确实价值不菲，但是以长远眼观考量是理想的投资选择。英国的物业是永久产权，拥有了该物业也就意味着投资者实实在在地拥有了其所在的地块。以古堡为主的奢侈地产由于其特定的历史文化，也是政府保护的建筑，独特的投资和收藏价值得以其彰显。

 

Quinn Lu专栏全集

中国香港利丰投资有限公司市场总监解析欧洲房地产市场

欢迎读者邮件至editorial@juwai.com提问及发表评论，或邮件quinnlv@outlook.com或关注微信与Quinn Lu零距离交流。

本文系居外网度独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。

 

势头减慢 风险难料——美国房产风云将如何变幻？

“以房养学，包租5年，投资收益可以边供孩子在美国读书生活边出租养房”­­——乍一听，这响当当的标语对于任何人来说恐怕都颇具诱惑性，于是来自上海浦东的潘女士就毫不犹豫果断拿下。不仅如此，她一口气拿下了10套这样的美国双拼别墅。

海外“以房养学” = 置业学业双丰收？

然而让她始料未及的是，她所购买的房屋每个季度都要支付近千美元的管理费；更加让她感到惊诧的是，之前与中介公司逸鼎投资签署的“五年包租”合同也失去约束效力，因为对方以“歇业”为由，拒绝为其代理在美房屋出租事宜。可是根据《观察者》的调查，逸鼎投资公司实际并没有“歇业”，只是变更了上海办事处地址，同时继续对外招揽客源。

本以为是一本双利的好买卖，可现在潘女士无比懊悔自己这笔“以房养学”的大手笔投资。想尽快出手卖掉，但是投资公司告诉她，美国房市最近相对2013和2014年迅猛增长的势头相比有些低糜，她所拥有的10套物业目前的价格比当初购买时价值已经跌了近半。

投资美国房产的“寒冬”季节真的来临了吗？

根据全美房地产协会最新统计资料指出，中国人作为投资美国地产的海外买家在过去的五年来疯狂置业并且在去年超过所有外国投资者，成为在美地产置业的第一海外买家，原居前三名的加拿大、英国和印度被中国迅猛超越。

可是最近，业界却传来一致的呼声，说中国买家稳坐第一把交椅没多久似乎就迎来了“寒冬”的痕迹。

作为一线的中国地产企业在美国的代表，德信控股北美分公司副总裁何源流认为，最近中国买家购买美国房地产的相对低糜状态和中国对于个人外汇限制不无关系，个人外汇现在都需要去公安局备案拍照，管理非常严格。

“不过中国买家毕竟在整体的美国地产销售上所占比例还是非常小的一部分；另外本次巴黎恐怖事件之后，我相信也会有很多欧洲投资者会考虑为自己的财富选择多一个出路，美国会是一个首选。”

何先生还告诉我们说，2016年是美国的大选年，他们依然看好美国房地产市场走势，因为按照往年的惯例，通常大选年的数据都会比较好。”

人民币加入SDR之后会加速贬值，一旦正式开始贬值，人民币外流的情况可能会有加速，那么投资美国地产依然是一个不二的选择。

美国国际集团（AIG）副首席经济学家莫恒勇同样对美国房地产市场表示了类似的信心。“我对美国房地产整体依然比较看好，未来几年我相信其价格上依然会保持4%-5%的升幅，从供需角度看，新建家庭的速度从2009年到2014年一年只有60万户，远远低于经济危机前的120万户。”

在这个层面上市场还是有很大需求方面的增长空间。新增家庭从2014年下半年开始有大幅度的回升，而目前这些新增的家庭主要是以租户为主。

中长期来看，未来几年美国经济会有一个温和的增长，每年经济增速大约在2.5%左右。海外买房置业程序非常繁杂，然而随着美国经济的整体复苏，美国的创新力和可预见性，使得美国的地产对于投资者来说依然具有实力和吸引力，虽然不会有像2013（11%）和2014年（7.6%）的迅猛增长，不过依然会稳步上升。

美国买房如何慎防潜藏风险？

“以房养学”对于很多有移民意向的中国投资者或者孩子在美求学的家长来说是个很好的选择，不过德信地产的何先生对大家的建议有以下几点：

1、要选择有信誉的公司进行投资，而非背景不详的中介机构；

2、签署合同的时候需要异常小心仔细，最好有第三方律师的协助和介入，最大程度上保护投资者的利益；

3、在项目选择上要有所删选，回报率是其一，同时也要看市场；

4、“以房养学”则最好选择孩子就学学校的周边区域，在解决孩子住房的同时也可以同时出租保障收益。

愿大家谨慎投资，投资有道。

 

刘禹含专栏全集：

资深媒体人刘禹含专业深度解析纽约房地产

欢迎读者发邮件至editorial@juwai.com提问或发表评论，或直接电邮至liuyuhan1199@gmail.com与禹含零距离交流。

 

本文系居外网度独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

关注居外网官方微信：居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。

 

为什么比起股票投资，精选房产投资是实现经济独立更好的选择（第二部分）

在本文的第一部分，我介绍了经济独立的概念，解释了为何在达到这一相同目的，精选房地产投资组合可能优于股票或债券组成的投资组合。在本文的第二部分，我将讨论如何实现这一目标。

但首先，我要讨论一下投资界普遍存在的一种现象，那就是存在两种截然不同阵营的投资者：爱好房地产的投资者和厌恶房地产的投资者。两大阵营中间似乎没有多少人。讨厌房地产作为投资的人通常认为，绝大多数喜欢房地产作为投资的人容易被误导，未做仔细思量就做决定，他们的判断通常受到自己的情绪影响。

房地产投资最常见的四大问题

1、当你购买一项票类投资，如股票或债券，你不会像那些可以看到，触摸和感觉到的投资一样，像房地产，特别是住宅房地产，投注同样多的情感。心理学家解释，人们首先基于感性做出决定，然后找到合理的理由来支持他们已经做出的决定。如果你正在与一名销售员打交道，她的工作是向你灌输你所需要确切的原因，为你已经无意识地做出购买决定合理化。这其实是一个思维陷阱。真正的投资决定不应该基于情感，而仅仅基于纯粹冷静的理论。

2、第二种批评是，大多数爱好购买住宅房地产投资者主要基于一厢情愿的想法和传闻，而不是可靠的研究。对股票和债券投资者来说，“我认为价格会上升”这句话并不足以构成购买的充足理由。这些人需要那些具备硕士或博士学历的著名分析来指导他们做出投资决定。出于这个原因，他们不喜欢房地产，因为研究往往是不可靠，而且经纪人的观点可能因利益冲突存在很高偏颇。

3、有些房地产肉眼看来可能美丽，让你从心底满意，但是因为以上两个原因，真正的风险通常被低估，大多数这样的房地产投资最终可能是灾难性的，导致你的财务受损。

4、不同于股票或债券投资，你只需要做出正确的买卖决定就可以赚钱，在房地产投资上，你需要做的工作是连续的，这样才能赚钱。房地产投资回报可能因空置、糟糕的租户、支出、维修和报废等原因受损。房地产投资者必须努力研究，做出聪明的决定以确保盈利。买对的只是第一步，你必须让它有效益。

总之，首先你必须买对，基于理性，而非一时冲动，依据可靠的研究分析（不只是销售人员的意见），了解风险，然后在你买第一套房之前建立一个商业计划。这个计划很关键，所以你必须想办法减轻你的空置风险，选择合适的租户，控制你的支出，甚至做出退出策略。一项严肃的投资就该如此。不幸的是，大多数房地产爱好者不这样做，仅仅依靠好运来赚钱。

为了经济独立，这一点更为重要，因为你依赖于一个稳定的收入流。计划或执行的任何错误将使你的经济独立的梦想很快变成一场噩梦。当你不能消除所有的风险，你必须做的一切正确的决定以尽可能多地减轻风险，这样你成功的机会就会最大化。

房地产投资风险管理有法

在为客户开发的模式中，通常，我会非常有条理地做一下最低限度的考虑：

1、资产必须有良好的需求，容易出租（正确的类型、位置、设施、公平的价格，等等）。
 
2、根据主要的房价与租金比率和费用和租金比率，将房子出租给有工作的租客。税收和保险费用必须要低。最好是没有业主协会（Homeowners’ Association）费用和相关的问题（该协会可能亏钱或被起诉，这将最终影响你的投资收益）。

3、如果价格合理，在流动性的市场买卖。当地的法律制度必须有利于业主，允许租金自主涨幅以及必要时能够轻松、快速地驱逐不好的租户。

4、充足了解当地的人口动态、基本面，确定符合资格标准的租户足够（收入、偿付能力、背景调查）。

5、房屋检查，独立公允价值评估，和在你购买之前做好尽职调查，核实潜在收入，职业，租户资格，和支出费用。

在我考虑将合适资产纳入客户投资组合之前，必须满足上述所有条件。现在很容易理解为什么市场上绝大多数的待售房地产并不是一个好的投资选择。卖方总是极力地推销自己的房产，但买方需要自己进行区分。

虽然我不想承认，但不喜欢房地产的投资者是正确的…大多数爱好房地产投资人方式不对。然而，大多数人缺乏必要的知识或者没时间去认真参与，或是这么有条理的。这就是为什么他们可以采纳像我这样的投资专家的建议帮助，但专家必须做过研究，他们必须理解经济学，投资组合管理以及风险管理。友好的经纪人无疑是你买房、卖房最好的专业帮手，我相信只有投资专家能处理你的投资。投资专家根据你的投资表现得到有偿回报——只有你先赚钱，他们才会赚钱！

最后，记住经济独立，你才能按照所希望的方式生活，无需担忧金钱问题，为钱工作。如果人没有实现经济独立，他们就需要用时间、知识和精力换取钱财。几乎是所有你认识的人都是如此。而经济独立的人不再需要这样做。但房地产投资需要投资者努力做工作，从而使他们的投资能够有效益，不是吗？是的，这就是为什么你必须将这个角色委托给房地产投资专家。像我这样的人会面面俱到，所以你可以放心，你的投资会得到很好的管理照顾，让你经济独立梦想成真。

 

Sidney Shauy专栏全集：

Sidney剖析美国房产市场

欢迎读者发邮件至editorial@juwai.com提问或发表评论，或直接浏览http://shauy.com/与Sidney.Shauy零距离交流。

 

本文系居外网度独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。

 

俄罗斯房地产遭遇疯狂寒冬！八张图表看透2015俄罗斯房市

为什么俄罗斯房地产市场这个冬天疯了？你会这样问我。是这样的，在过去的24年，俄罗斯房地产市场从未有过如此戏剧化的倾向。全国各地的供应都大幅度偏离正常值：一方面，需求同比去年减少了43％；另一方面，货币波动和通胀风险更是雪上加霜。这是个关键时刻，房市到达极限点，市场的发展模式出现转变。今天，我们可以说，长期的跌势已经形成了一个新的房地产市场。

2015年首9个月基本市场指标

三个月内，卢布兑美元的波动范围在55.48至70.75之间。决定卢布波动性的决定因素是油价，而目前油价也承压。但是，俄罗斯外债的偿还不会像2014年第四季度和2015年第一季度那样危险。

布伦特原油价格与卢布兑美元汇率

然而，今年第三季度卢布的波动性加剧并没有成为投资交易的障碍。该季度的总投资额达8.14亿美元，比去年同期下降21％。今年首九个月的投资额为20亿美元，同比降低23％。

房地产投资额，十亿卢布

在经济困难时期，俄罗斯本地投资者通常主导房地产市场——前9个月，他们所占份额达75％。外资占房产交易量的份额为25％，2010年-2014的平均水平为29％。但是，外国投资者对俄罗斯市场的兴趣仍然存在，尤其是亚洲投资者。

按俄罗斯和外国资金来源划分的投资分布，十亿美元 2015年前9个月，房地产细分领域和区域的投资分布 莫斯科资本化率动态（％），按办公室、商业和仓库划分

中国企业对俄罗斯市场的兴趣以私人投资者和基金为代表。俄罗斯-中国投资基金（RCIF）已经宣布，计划收购莫斯科商务园区Comcity。上海海外投资股份公司（Shanghai Overseas Investment Joint Stock Company）正在圣彼得堡野心勃勃开发“波罗的海明珠”（Baltic Pearl）项目。该项目能为3.5万人提供新居，建筑成本近30亿美元。按规划，一个205公顷的地块上将建设170万平方米的商业和住宅地产。

投资的地域分布，按莫斯科、圣彼得堡及其它地区划分，十亿美元 现房或施工中房地产的投资结构分布，十亿美元

总之，我会说，决定俄罗斯整体经济的因素将是卢布汇率和油价的动态。由此导致的供给与需求之间的差距，让资产购置能获得较大折扣。至于工业项目，俄罗斯当前经济状况和国际制裁施加压力，为未来投资者获得最有利的条件提供了可能。

**图表数据来源：高力国际（Colliers International）

 

Alex Nabokov专栏全集

 

欢迎读者邮件至editorial@juwai.com提问或发表评论，或发信至alex@illi.kz与Alex零距离沟通。

 

 本文系居外网度独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

关注居外网官方微信：居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。