Category: Special Investment Column

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【史上最全分析】墨尔本和悉尼房地产市场之对比

最近有不少关于澳洲地产市场是否已经到了一个顶峰还是在短期内继续有增长的空间的争论，各种媒体的消息观点也都不一致。在这里我们给大家分享一些数据，帮助大家更好的分析当前的市场状况。

澳洲房市前景明朗

我们认为从长期来看，因为澳洲有很好的经济基础来支持经济的发展，所以澳洲房地产市场依旧还是会持续增长。

澳洲拥有持续增长的人口；而且稳定的经济，良好的教育系统，吸引着大量的移民和海外留学生同时，澳洲。的房产的价格与其他亚洲国家相比，也是很有竞争力，能够承受的。

最近中国和澳洲之间达成的自贸协定也会很快为更多的经济和文化上的合作打开大门，这最终也会影响到澳洲的房产市场。

当年新西兰与中国签订了自贸协定，新西兰的牛奶出口在短短几年内翻了四倍，可想而之，中国与澳洲之间的自贸协定会会为澳洲带来何等商业机会。

澳洲各个首府城市房价增长表现

根据澳洲银行发布的一组数据来看。2015年第三个季度，总体住宅包括公寓和别墅价格上涨了4%，年度上涨了11%。墨尔本，悉尼和布里斯班是主要推动这个增长的城市。

墨尔本地产的季度涨幅达到了7.4%，悉尼是4.6%。截止到9月的过于12个月中，悉尼地产市场增长了16.7％，墨尔本也增长了14.2%，墨尔本在过去的三个月中的涨幅有比较快的提升。整个澳洲只有4个首府城市墨尔本，悉尼，布里斯班和达尔文是有价格增长，其余的首府城市都是在下跌。

截止到2015年9月30日的数据：

澳洲首府城市的房价变化 澳洲首府城市房产年度涨幅

数据来源：Core logic

除了更高的价格增长率，悉尼的住宅市场的中间价格比墨尔本的要高出很多。悉尼的别墅中间价在92万澳币，公寓的中间价在66万澳币。而墨尔本的别墅中间价在63.5万澳币，公寓中间价在48万澳币。对于同样一笔资金，投资者可以选择在墨尔本买别墅或者在悉尼买公寓。

三大首府城市房屋中间价

数据来源：Core logic

从价格的增长，房产拍卖数量和清盘率来看，墨尔本会超过悉尼成为在澳洲各大首府城市中表现最好的一个市场。

在过去的12个月内，悉尼市场上的拍卖房产数量增加了16%，而墨尔本只增加了5.7%。这也说明了悉尼的居民们想利用现在的高速价格增长把手头的物业抛掉套利，而墨尔本的居民则希望继续持有，等待将来更高的增长。

专家点评

我们继续拿悉尼和墨尔本做一个比较：

首先，悉尼的地产价格已经有了一个持续的快速增长，现在能看到其慢慢减慢速度。这个季度，墨尔本的价格涨幅首次超过了悉尼。

其次，墨尔本地产的价格特别是公寓更加合理买房者能够承受。墨尔本的房产价格和布里斯班价格也是相对接近。但是，墨尔本的人口是布里斯班的两倍，是澳洲第二大城市，所以地产的发展空间更大。

第三，墨尔本人口增长速度比悉尼要快18%，人口数量预期在2050年会超过悉尼，这也使得墨尔本的地产非常值得持有。在2014年，新南威尔士州的人口减少了6,900，但是墨尔本却增长了8,800。最近几个月， 悉尼出现了人口流失，主要是悉尼的居民为了更温暖的天气搬迁到了布里斯班或者是更低的生活成本搬到了墨尔本。

第四，最近墨尔本的城市规划，重新的区域划分会减少在墨尔本城区的住宅供应量。但是越来越多人喜欢住在城区，因为可以离工作地点和学校或者配套设施好的地方近一点。这样的供需不平衡，也会带动将来的价格上涨。

总体来看，墨尔本是一个在整个澳洲最具有潜力的市场。我们下一次会介绍更多的墨尔本的市场信息，敬请继续关注我们。

 

Simon & Vivien专栏全集：

盛达文地产发展总监们与你大谈澳洲房地产开发及投资

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【最新消息】EB-5完全无条件延期已成定局！

12月15日，坊间传出的EB-5无条件延期信息，虽然有多个消息源证实，但是业内还多有担忧，是否成真。

12月16日，国会已经就政府预算法案达成一致，EB-5区域中心计划，已经包括在内，并且将完全无条件延期，至2016年9月30日。

虽然，国会还没有最终投票，但是在投票前，国会必须要有72小时的时间，所以在12.18这个最后时间点之前，国会已经没有时间再修改法案的任何部分了。现在，可以肯定的预期是，12月18日之前，EB-5将继续搭着政府预算案，延期至2016年9月30日。

这标志着，喧嚣了整整6个多月的EB-5变法，暂告失败。

EB5Sir专业点评

参议院立法委员会主席Grassley，以及最先同其妥协的IIUSA，是变法的先头兵。最近这两周，发生了太多的事情，先是在完全不被看好的情况下，Grassley以要挟废掉EB-5的态势，开始占据上风，推动立法进程。但最后关头，EBIC等为代表的各方势力，包括一众IIUSA会员反水，致使国会大佬认识到了EB-5立法的复杂性，最终在12月15日决定暂停EB-5改革，先做延期。

这也意味着，EB-5行业之路，将可能更为艰辛。

谁都同意，EB-5法案是一部有着25年历史的老法，已经不能适应当下的EB-5市场环境，谁都同意EB-5法案需要进行修正补缺，让EB-5行业能够更为有效健康的前行。但是，受限于EB-5行业内部的各方利益角逐，未能达成一致对外要政策对内强化监督，此次立法受挫，无疑令人心焦。

显然，EB-5法案已经到了非改不可的时候了，EB-5行业也已经到了需要立法进行规范的时候了，本人原先期望此次无条件延期，能够至少附加EB-5监管条款，再做延期。但是，恐怕已经争执到了最后关头，而没有任何时间再做任何调整，无论“恶法”还是“良法”都未能出台，这不能不说是美式民主的一大遗憾。

在这接下来的九个半月里，能预期到的是，EB-5行业的外部政策和舆论环境将更为严酷，再次延期之时，又将何去何从。

在为投资者和移民行业，多了几个月的低价EB-5投资延展期高兴之余，本人不禁期待，立法改革能尽快重新启动，业内各方利益也能一致对外，团结一致去争取配额放宽等政策，重新给EB-5行业一个稳定健康的发展期。

感谢业内朋友Jay Riskind和Vanessa提供的立法进展的最新信息，预算法案原文已经发布在参议院的网站上，需要官方信息的，可以自行查找或者微信留言索取。

 

EB5Sir专栏全集：

EB5美国投资移民一点通

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获得英国绿卡还容易吗？告诉你最常见的七种方法

2015年10月，习大大如期对英国进行了“超级国事访问”，给英国人一个全新的中国概念，同时为中国经济发展、走向世界带来了更多的实际收益。随着越来越多的国人考虑移民英国，本文仅就目前比较常见的移民英国的7种方法做一个简单说明。 

1 、Tier1 Investor投资移民

适用：高资产人群家庭成员，投资导向

200万英镑直投 － 英国投资移民签证适合意欲通过在英投资而移民的人士。申请人需持有至少200万英镑的资金，无英语语言要求，5年后可获得永居权利。

2、Tier1 Entrepreneur企业家移民

适用：高资产人群家庭成员，创业导向

英国企业家移民签证适合意欲来英创业的人士，持有此签证的人士在英期间仅能从事所申请项目的商业运作。企业家移民创业投资金额有5万英镑和20万英镑两种，签证路径为3年+2年。

3、Tier1 Graduate Entrepreneur毕业生企业家移民签证

适用：优秀英国毕业生，有一定商业思路模式，创业导向

毕业生企业家签证面向的是以下两类人群：

  1. 拥有真实可行的商业想法的英国高校毕业生（本科或以上）；
  2. 拥有真实可行的商业想法的国际高校毕业生（本科或以上）。

毕业生企业家签证路径为1年+1年，在持有此类签证期间，只要持有5万英镑可供投资的资金，就可以随时转签Tier1Entrepreneur签证。

4、Tier2 General工作签证

适用：优秀英国毕业生，有雇主担保，就业导向

二类普通签证即为我们常说的工作签证，根据移民局2014年4月6日的最新政策，二类普通签证路径已由之前的3年+3年、最多6年，变为5年+5年了。

持有Tier 2 General签证5年，并且年薪额度达到了英国内政部对于二类普通签证申请永居的相应要求（35,000英镑）则可申请英国永居。

5、Spouse Visa配偶／结婚 签证

适用：有英籍或者永居配偶人士，婚姻导向

如果您的伴侣是英国公民，或持英国永居，或正在英国避难或正受英国人权保护，您就可以考虑申请英国结婚签证。2012年7月9日年英国移民政策经历重大变更，英国全面提高外籍配偶移民英国的标准。

只要您和您伴侣的关系必须真实并且为官方认可，满足以下其中一点即可申请：

  • 已结婚或已同性结婚
  • 在恋爱关系下同居2年
  • 已订婚

6、Long Residencey10年永居 混合永居

适用：连续合法在英居留10年

根据英国现行移民法律条款，通俗的解释10年永居——任何申请人在英国连续，合法居住满足10年后，都可以申请英国的绿卡（ILR，永久居留）。从整个中国地区前往英国留学，移民的数据上来看，2015~2016年将有很多10年前来自中国读书的学生申请人有可能符合这个申请条件。

7、海外独立投资代表签证Representative of an Overseas Business

适用：大型中国公司在英国设立分支机构并派遣高级管理人员

不得拥有大量股份，同时具有3年以上母公司高层管理经验

对申请者要求

  1. 申请者必须来自于EEA境外，且只能在境外递交申请
  2. 不能是公司主要股东
  3. 在英国境外直接受雇于公司，即作为销售代理或与公司签订代理合同的第三方均不符合条件
  4. 在公司至少有两年以上高管经验
  5. 熟悉公司业务
  6. 英语语言达到基本交流水平
  7. 有足够在英维生资金
  8. 对申请者就职公司的要求
  9. 公司总部需位于英国境外并保持在英国境外，保持交易（新成立不久的公司及欲将总部移到海外的公司不符合要求）
  10. 公司在英无其他代表处或子公司
  11. 公司在英无其他首席代表

笔者建议

每个人的背景不一样，经历不一样，英国移民并没有一个通用的方案。所有的案例都必须是个案个分析的。因此，在申请之前咨询专业人士的意见往往能够节省你很多时间，少走很多弯路。

 

刘鹏律师专栏全集：

刘鹏诠析英国移民与投资

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《英国生活指南》即扫即得

 

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泰国度假住宿安排：别墅VS酒店如何选择？

当规划一次泰国度假时，位置通常是首先考虑因素。一旦选好了目的地，接下来要决定的是住宿。通常，度假者会立即找酒店，因为他们认为酒店的性价比最高、设施也更多。然而，近年来，租赁别墅已成为一种流行又灵活的度假选择。想象一下，一个五口之家，父母和三个孩子，如果住酒店的话，他们将不得不预订至少两间房，如果孩子还小的话，可能父母还要分开留守。这种情况下，房间只是一个睡觉的地方，而不是最理想的选择。现在，再想象一下，这个家庭用订两间酒店房间一样的价格来订别墅。每人都有自己的卧室，大家在一起很安全，无论是室内还是室外他们都有共同的活动空间。有了私人游泳池和花园，孩子们玩起来更安全，家长监督也更容易。

租用别墅不仅对家庭来说是个好主意，对注重私密性的情侣也是个不错的选择，用来度蜜月简直是完美，还适合团体度假人群。普吉岛有很多可以租7、8个晚上、有两间房的别墅，每个人都能轻松找到合适的。如果是团体度假，无论是年轻人还是几对夫妻，分享一个六间卧室的漂亮别墅，不仅经济实惠，还能体验其他选择所无法提供的极致热带生活方式，还有什么比这更好的呢？设备齐全的厨房，室内、室外用餐区和休息室，阳台和露台，都提供了更多休闲的选择。普吉岛别墅往往占据最迷人的地理位置，完全私密，给客人提供更多的自由。

独栋别墅就意味着，没有其他客人会出现在你的个人空间，花园和水池只供你使用。有些别墅设计得像度假村，有热带花园，公共游泳池及诸如水疗中心、餐厅、全程管理服务的设施。度假者可以选择租靠近繁华旅游区的别墅，这些地方通常地势会很高，如山坡地的黄金地段；或租住在安静的区域，享受宁静轻松。在普吉岛到处都有可供出租的别墅，主要海滩附近、内陆的丛林或风景如画的东海岸，每个人都可以找到地理位置适合自己的别墅。

租用度假别墅还可以自己做饭，降低了餐饮费用、消除了餐厅固定营业时间的限制。有些别墅甚至提供了内部厨师，随时都可以为你做饭。大部分别墅都有安全措施，如门禁、闭路电视、报警系统等，度假者可安心居住。通常，一些别墅还能提供额外的服务，如钟点工、洗衣、保姆、机场接送，或是别墅内的按摩和水疗护理。别墅的主人或管理层往往会提供更多个性化的服务，让住宿完全无压力。带司机的汽车或汽车租赁通常也可提供，工作人员可以告诉你去哪里和做什么。别墅出租没有隐藏的费用，没有17％的税金和服务费，而且入住/退房时间更灵活。大多数别墅提供高速网络连接，而很多酒店仍然收费。

以下是租住别墅和酒店就不同考虑因素之比较：

中介将和别墅主人打交道，没有时差和语言障碍，预定更轻松。在普吉岛租别墅时，可以使用诸如Siam Real Estate之类的房地产中介，不仅能更好地“货比三家”，而且预订有保证，省心不少。别墅那么多，搜索工具就显得非常宝贵，你可以选择那些对你最重要的特征，比如卧室数量、海景、靠近海滩或可访问性。

Siam Real Estate有很多的度假别墅可供选择，适应各种品味和预算。

 

Richard专栏全集：

泰国房市跌宕起伏 专家教你如何把握商机

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加拿大最具权威排名：菲莎排行榜上安省中学专业解读

菲莎2015年中学排名出来以后，大多伦多奥克维尔的不少朋友都很开心，因为六所公立高中都取得了不俗的成绩。由于我近期给不少客户查阅和说明了这个排名的情况，现将我搜集的资料整理出来供各位参考。

菲莎研究院（Fraser Institute，以下简称菲莎）是一个独立的加拿大公共政策研究和教育机构，被称作加拿大的智库，总部设在温哥华，在多伦多、蒙特利尔和卡尔加里也都有办事处。由于菲莎不接受政府经费，而是完全来源于企业和个人的捐赠，这样得以确保菲莎的独立性。菲莎所研究的领域十分广泛，包括：经济自由度，矿业石油业的调查报告、枪支立法状况等等，而最被我们华人所熟知的则是学校排名这一块。

我先说说排名的具体内容，下面是一个示例和每一项的说明。

  • A: 地区。
  • B: 左边代表学校名称和所在城市，右边表示在校生中有资格参加OSSLT测试的学生数量。
  • C：参加测试的学生中，ESL学生的比例与Special Needs的学生比例。
  • D: 左边代表家庭平均收入和预测值对比，数据为正代表超过预期（今年没有提供此项信息）；右边代表今年的排名和过去5年的排名。
  • E和F: 代表9年级的纯数学和应用数学的平均成绩，评分1、2表示未达标，3表示达标，4较好。
  • G和H: 分别代表第一次和第二次通过OSSLT的比例。
  • I: 代表测试中低于标准的学生比例；
  • J和K: 男女差异值。M代表男孩超过女孩，F代表女孩超过男孩。
  • L: 代表未取得数学评分的学生比例。
  • M: 代表了从E到K项的综合分。

以下是几所著名公立高中的排名实例：

奥克维尔的Trafalgar中学

万锦的特鲁多中学

列治文山的Bayview中学

接下来，我就说说这个排名的数据是如何取得的。由于加拿大的教育体制不像中国，初中毕业有中考、高中毕业有高考，学校的最终排名完全可以根据各校毕业生的成绩精确给定。在加拿大，中小学根本没有统一的毕业考试，所以菲莎只能根据安省教育部仅有的能够统一进行的测试结果来给出学校的排名。由于安省对高中学生的统一测试只有两门课——数学和英语，因此我们看到的排名仅仅反映该校这两门学科的成绩。

其中英语成绩的数据，来源于统一的安省高中英语读写测试成绩（Ontario Secondary School Literacy Tests），这个测试每年由学校10年级的学生参加，没有通过的学生将在下一个学年参加第二次测试；数学成绩来源于EQAQ的两场测试，一场是纯数学（Academic Mathematics）测试，一场是应用数学（Applied Mathematics）测试，都是由9年级学生参加。由于测试时间的缘故，这两门测试结果还包含了一部分小学阶段的学习成果，因为考试的时间在9、10年级，只是4年高中时间的一半都不到，所以这些数据并不能非常准确的反应整个高中阶段的教学质量。但无论如何，在没有统一测评数据的情况下，也只有从这些已有的数据来观察学校的教学质量，这也是没有办法的办法。

概括起来，菲莎的排名数据来源有以下三个重要特点：

  1. 排名是对学术能力的考察；
  2. 学术能力的考察依据仅限于数学和英语的测试成绩；
  3. 数学和英语的考试时间仅在9年级和10年级；

那么，我们从这个排名可以看出什么？

第一，可以通过排名来比较同一类型学校的差异。譬如：在有些相邻社区，学生的背景都差不多，学校的排名却相差非常大，这无疑是学校的教学质量的比较有说服力的证据；

第二，通过观察不同地区的整体排名，来看出这个地区教育质量的整体差异。譬如Oakville的五所公立中学，基本每年都全部进入安省的前80名，这就说明这个地区整体的教育质量非常优秀而均衡；

第三，可以通过同一所学校几年来连续排名的变化，来跟踪学校生源和教育质量的变化；

第四，反映ESL（英语为第二语言）学生比例，反映学校的新移民数量，这个数据虽然不能反映各个族裔的比例，但能准确反映新移民家庭的比例；Special Needs学生的比例，反映学校特殊学生的数量；

第五， 反应该校学生的家庭平均收入，是当地人群富裕程度的重要指数。但是这个数据用来评测华人聚居区时容易有失真，因为从菲莎的数据来看，Markham、Richmond Hill地区的家庭平均收入相对房价而言还是比较低的（菲莎2015未公布收入数据，根据其2014年的报告，Richmond Hill的6所公立学校的家庭平均收入大约为8万7千加币，Markham的六所公立学校的家庭平均收入大约为7万7千加币）。似乎不足以支持当地房价，估计这一方面可能由于部分新移民家庭是带着财富移入加拿大，在加拿大本地没有实际收入；另一方面可能是部分新移民还未来得及融入当地的职场；最后也不排除有些家庭少报收入。

最后，我们一定要看到菲莎排名所能反映出的和不能反映出的地方。从这几年的排名来看，华人聚居区的排名普遍较高。我们当然要为华人孩子们的努力学习成果喝彩，但另一方面，我们也要清醒地看到，由于华人在数学上的普遍优势，使我们在排名上占了优势。而教育是全方位的，学术之外的能力，也是今后成长道路上的关键所在，譬如独立生存能力、沟通交际能力、创新思维能力和领导力等等。而这些容易成为华人孩子们的弱项，所以提醒各位家长，排名固然重要，但也不要忽略了排名之外的很多东西，譬如这次新参加排名的某个私立贵族女校，虽然有些顶尖公立学校的排名成绩和它很接近，但如果你走近校园，就会发现不同学校的巨大差异都无法在这个排名中完全体现出来。

相信随着时间的推移，华人孩子们会在各个方面都能像学术能力一样，超过其它族裔的孩子。最后，祝福我们华人家庭的孩子个个都出类拔萃，也不负我们家长们的辛苦付出！谢谢各位！

 

蒋蓓专栏全集

 

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【EB-5立法快报】奥总签字延期5天 EB-5的N种活法

美国政府预算案，争议激烈；EB-5法案，同样热闹非凡。

EB-5立法及美国政府预算案最新进展：

  1. 12月9日，众议院推出零时延期案（CR – Continuing Resolution），将政府预算案延期5天，到12月16日午夜；
  2. 12月10日，参议院通过零时延期案；
  3. 12月11日，众议院通过零时延期案；
  4. 12月11日，奥巴马总统在零时延期案上签字；

至此，美国会避免了联邦政府的停摆，并使得EB-5捎带延期5天，至12月16日即周三。

周六12月12日，国会继续在紧急磋商，为了政府预算案的妥协和一致，同时也为了EB-5改革法案。

EB5Sir刚刚，从业内消息人士Jay Riskind处拿到了12月12日的磋商版本，主要变化为TEA认定的6个月宽限期。

当前的TEA认定，可以一直维持到2016年7月1日，只要：

  • 该项目，有I-526申请在7月1日之前，递交；或者
  • 该项目，I-924申请（可能应理解为预审批）在2014年10月1日之前，递交。

但是，中国方面比较关心的，一些大佬们正在抗争的一条：即所谓资金来源要求提供，企业和个人7年税单还在法条之中。当然，如果这一条有什么可以让人放心一点的话，就是有个前提条件“as applicable（如果适用的话）”。

据Jay透露，当前国会内部人士对于EB-5法案的走向，做出如下预估：

  1. 15%的可能，EB-5新法案就按照12月12日的版本生效；
  2. 30%的可能，EB-5新法案在继续变更后生效；
  3. 25%的可能，EB-5新法被毙，直接延期；
  4. 10%的可能，EB-5法案终止；
  5. 15%的可能，政府预算案未准备完毕，再延期2-3天；
  6. 5%的可能，政府预算案不能出台，政府关门；

据Jay介绍，最近几天的主要进展为：

  1. 行业内对新提案的大力反对，包括主要成员对于IIUSA的质疑；
  2. 一些重要的参议员希望看到直接干净的延期；
  3. 期望对于提案进行修改，而且确实在进行中；
  4. 国会大佬希望看到能达成共识；

预期在周日（12月20日）或下周一（12月21日），将达成最后的结论。当前Grassley法案起草团队，做出一些妥协和变更，但是尚不能使得整个行业满意，如果这股情绪爆发到足够使得国会高层大佬参与进来，并且直接对参议院多数党领袖 – Mitch McConnell进行游说的话，那么将很有可能使得EB-5法案直接延期的可能性增大。

最后几天，到底是Grassley同学笑道最后，还是。。。，且让我们，继续看戏亦或继续担忧。

感谢Jay Riskind提供的信息，其为：中美私募投资峰会主席（美国年度最大型的中国投资项目峰会），The Riskind Group集团的创始人兼首席执行官。

 

EB5Sir专栏全集：

EB5美国投资移民一点通

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最重要的15分钟——耶鲁大学前任招生官讲述申请审批的真实过程

以下是揭露美国高校真实审批过程的系列文章之一。途西教育十分有幸能与前任招生官们共同协作，一起帮助学生申请美国院校。途西教育希望直接通过招生官，而不是曾经就读过某所学校的学生阐述申请流程中的关键点。我们希望通过以下故事让同学们更加了解招生官们的想法和申请流程中的重要事宜。

耶鲁大学审批实况

大学审批季之时，我每天在与招生委员会接洽之前需要审阅20-30份申请材料。招生委员会是为选定最终被录取者而设立，它由院长、少数的高级招生官，和当天与会的招生官组成。由于时间的关系，我们不可能逐一讨论每一个申请者的情况，所以我只会呈上在我审核的区域中最引人注目的申请者。每个申请者的材料都会被归置到一个统一的大文件夹中，委员会成员可以自由地发问我为什么不举荐某个申请者。但是大多数的时候，学生的纸面申请材料便可说明一切（例如，一个学生的GPA远远低于同龄人，或者是他的老师推荐信平平无奇，那么一般情况会直接被刷下。）

我在审核每份申请材料时，都会将招生委员会的高要求铭记于心。因为招生委员会成员每天只审各领域的最顶尖的学生，他们很难被某个学生震惊。因此，当我审阅申请材料时，我会对每份文件做速记记录——寻找能够让疲惫的委员会成员印象深刻的突出亮点 – 然后写总结。

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成绩单

今天，我将审批一所来自洛杉矶的私立学校的所有申请材料，为了方便起见，我会按照字母的顺序开始审查。第一个学生名叫Trent。我首先看的是他的成绩单。我这样做是因为如若一个学生的成绩单中有任何一个显著的瑕疵，那么该生的录取率则几近为零。认识到这一点后，我便不必再大费周章的在其余的材料下写下过多的备注，因为这些都将无关紧要。Trent所上的课程都有一定的难度，并且每科都是A。我看了一眼他的SAT成绩：每个分项都在750-800之间。不错！但是单靠成绩还远不足以让他录取，可是他已经有了进一步晋级的资格。

1分钟过去了

通用申请、课外活动

现在我要审阅他的通用申请了。我主要是想看看他有没有不同常人之处或是会影响到其他申请材料的地方。他是在美国以外的地方出生的吗？除了英语，他在家还说另一种语言吗？他是与父母住在一起吗？但是Trent的背景很正常——他出生在洛杉矶，和已婚的父母住在一起。父母都是具有高等学位的专业人士。这对他的申请来说无利无害，所以我没有作出任何特殊说明。

当我在审阅他的课外活动的时候，我又一次在寻找能够让他脱颖而出的地方。我不在乎他都做了些什么，只要他积极参与并融入在他的社区中就行。Trent的主要活动是辩论赛 ——他当了两年的队长，曾多次获得了地区性的奖项，并参加过全国总决赛。除了辩论赛之外，他还参与了各种社区服务活动，在春天赛跑。我简单地罗列出了他所有的活动并对此总了一些总结，以供招生委员会成员的参考：“2年辩论队长、国家竞赛、若干社区服务、跑步。”

3分钟过去了

文书

不出所料，Trent的第一篇文书果真是关于辩论的。就从今年开始审批到现在，我已经读过上千篇关于辩论的文书了。因此我希望他的文书会有不同与他人之处。但是他没有。他的文书说的是他在刚加入辩论社时是一个害羞的高一新生，但是最后带领着整个团队获得了区域冠军。这篇文书写得还不错，但是我并没有从中更多地认识到他。我感觉他错失了一个向我介绍他自己的机会。其实在看他的文书之前，我便可以猜想得到像他这样成绩优秀并获有奖项的学生，很有可能是一个出色的辩手 —— 但是我真正想知道的是，为什么他那么热爱辩论，以及辩论对他的影响是什么。他的文书看起来是极力想要表现出他的过人之处（他确实挺优秀），以让人印象深刻，但它并没有展现出他是个怎样的人。一篇好的文书是可以帮助招生官更好地认识到一个学生作为同学、室友，或者食堂的同伴都是怎样的……但是从Trent的文书当中，我只能想象出他在参加辩论活动的模样。我备注道，“标准辩论文书，建立了自信，锻炼了领导力。就那么样吧。”

接着，我开始查阅耶鲁的补充文书。“为什么选择耶鲁”这篇文书，他写得很好。他叙述了大量热衷耶鲁的具体原因。他提到他走访过耶鲁大学，这对于西海岸的学生来说是比较罕见的（尽管他所就读的私立学校，在春假时延长了一周给他们做校园走访），并且他在耶鲁的几个朋友也坚定了他的志向。“好YY（Why Yale）”我写道。如果招生委员会成员有兴趣的话，他们可以读一读，但这篇文书并不会起到决定性的作用。

Trent的第二篇文书写得不错。这是一篇复杂的、诚实的、文笔好的文章。他说他成长在一个非常虔诚的家庭，但是对自己的宗教信仰存有怀疑。他细致地描述着他对信念的挣扎和他的焦虑，最终，他认识到他不应该让宗教改变真正的自己。我写道，“关于对宗教信仰的挣扎；他在怀疑和信念之间找到了一个平衡点；值得一看。”我很喜欢这篇文书，因为它向我传达了Trent的部分家庭背景、他的思维方式，以及他应对不确定性的能力。

8分钟过去了

推荐信

到目前为止，Trent的申请材料一直都保持着一个良好的势头，但是如果他想从众多申请者中脱颖而出的话，他需要强有力的学校推荐信；单凭他的个人学术成就和文书是无法让他跻身前列的。我查阅的第一封推荐信是由他的AP政府学老师写的（我一看就敢打赌这肯定也是他的辩论教练，结果果真如此。）这个老师在第一段中评价了Trent在班上的杰出表现，还说他在辩论社中表现突出；他态度认真，比较安静，但是具有一定的信服力；他总是反应迅速，而且作业质量高。老师在推荐信结尾处写道Trent是他17年教学生涯中教过的最优秀的学生之一。我备注道，“政府/辩论老师称他是教学生涯中最优秀的学生之一；认真，安静但表现杰出。”然后，我用数字评价系统给这封推荐信打分，把它归到了中上等，但不是“激情澎湃”类。

Trent的第二封推荐信是数学老师写的。信比较短，感觉像是套用了某个推荐信的模板。 （难道这位老师把这个模板套用到了所有学生的推荐信上？等我查看来自这个学校的其他学生的推荐信时就会知道了。）但是这也可以是Trent并不太了解这位老师的一种表现。因为在这封推荐信里，老师并没有举出Trent在课堂表现方面的具体例子，她所描述的那些我都能从成绩单中看出。我记录道，“标准数学老师推荐信；涵盖基本要点，说他吃苦耐劳，勤奋，讨人喜欢，等等。”我把它归为中等类。第一封推荐信里的良好势头，但没有在第二封推荐信中得到延续。

最后一封是由Trent的升学指导顾问写的推荐信。信的篇幅长达三页之多，详细地介绍了他的每一个活动，和老师们对他的赞誉。我划出了一些最好的句子，其中一些似乎有些过于夸张。 “作为一位卓越的辩手、杰出的学者、和最高阶级的绅士，他的名字将永久地被镌刻在校史册中。有一天，我们会惊叹他居然登上过这些不起眼的殿堂。”我不禁地对这写作文风笑了一下，但是我知道这位升学顾问是在很用心地叙述他眼中的Trent。在我给招生委员会准备的备注中，我写道希望他们看看我勾画出来的句子。因为这有助于平衡第二封推荐信中的不足。

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“为什么骗我的是同胞？！”中国移民在西班牙被坑经历反思与法律建议

阅读提示

西班牙华文媒体《欧华报》在11月27日头条刊登了“为什么骗我的是同胞？！中国移民讲述在西班牙投资买房被坑经历” 一文，文中浙江移民在西班牙的曲折经历在西班牙移民圈引起了广大移民的共鸣。

做为西班牙最有名望的刑诉华人律师，季奕鸿律师在近两年来接到了投资移民的维权咨询多达一百多个，立案五起。在网路上，网民们自发组建了分享西班牙移民陷阱的小组，注册用户达到五百多人。纵观西班牙移民热潮的这三年，多数移民顺利获签的喜悦背后也夹杂着少数移民被 “坑” 被 “骗”史。“究竟是谁在骗我，我又是怎么被骗的？” 季律师分享中国移民在西班牙维权的几个典型的案例，希望引发大家的深思和警示。

案例一

“买房产送移民”，开发商提高房价，移民损失20万欧元。

北京的董先生为了避免移民中介的猫腻，选择直接与西班牙的地产商签约购房。开发商贴心地为董先生安排了华人员工吴女士全程为其办理手续。考察了几套房产后，董先生看中了一套售价为六十五万六千欧元的联排别墅，该地产商热情地提出为了方便董先生这样的VIP客户，购房后公司有专门的律师免费负责董先生的投资移民服务。豪爽的董先生觉得该地产公司的服务非常 “实在”，于是签约购买了看中的别墅，该开发商也履行承诺为董先生一家办理好了投资移民手续。

董先生全家来到西班牙定居后，因一次偶然的机会与住在同一小区的邻居用英语闲聊了起来。交谈中董先生发现该邻居与自己几乎同期购买的同类别墅价格则比自己的低了至少20万欧元。怀疑自己被开发商坑了以后，董先生找到季律师进行咨询。季律师表示：西班牙为自由市场经济国家，地产开发商有权对开发的房产自由定价。董先生签订了正式合同则表示同意房屋价格并自愿付清了全款。此交易程序已经完成，合同也真实有效, 并不符合西班牙刑法第248条关于构成诈骗的规定。因此董先生事后想以对方诈骗为由讨回20万欧元的请求在法律上并不能得到支持。董先生只好再三表示 “ 自己吃了哑巴亏，20万欧元买个教训” 。

案例二

中介故意隐瞒信息，付不出房款客户买别墅定金被吞。

河南的郑女士签约了国内的移民中介办理 “一条龙” 移民西班牙巴塞罗那。来到巴塞罗那后，郑女士看中高档别墅一套。该中介和其西班牙合作律师利用郑女士缺乏对国际汇款手续了解又急着移民的心理，让郑女士根据“西班牙这边的规矩”签订了承诺三十天内付清全部房款的合同。郑女士回国后，支付了10%共计6万2千欧元的定金给房东。此时郑女士因为不了解大额国际汇款程序，并没有提前准备相关文件，中介和西班牙律师则借故拖延隐瞒相关信息。合同过期前一个星期，郑女士才被告知进行大额汇款需要向银行提交收入证明，虽然最后一个星期郑女士放下了公司的生意，四处奔波准备文件，但因为相关的认证手续无法在几天之内办好，最终郑女士还是无法将房款在规定的时间内汇出。根据合同的规定，6万2千欧元的定金尽数被房东吃掉。郑女士找到中介理论，中介则声称是郑女士自己没有能力备齐汇款文件，郑女士的损失与他们没有任何关系。目前郑女士已根据季律师建议在国内向其移民中介提起民事诉讼。

案例三

贪便宜选择廉价移民服务，材料被扣，财产安全留隐患。

音乐老师胡老师退休后决定和老伴儿非营利移民西班牙安享晚年。在马德里某华人聚集区看房时，胡老师认识了某华人中介。该中介声称可包办非营利移民的整套手续，收费仅千余欧元。胡老师交了定金后，该中介陪同胡老师老两口办理了申请外国人身份证号码、银行开户和授权等手续。胡老师回国后，在移民群里了解到几名通过该中介办理了移民的家庭怀疑当时通过该中介购买的房产有水份，因为害怕受骗，胡老师就和该公司商量说自己暂时不打算移民了。得知胡老师想要中断服务的想法，该中介马上声称材料均为他们代办，如果胡老师不继续办理移民则无权要求返还之前来西班牙办理的材料。

这样以来，胡老师的移民计划受到了影响：一来需要再次来西班牙重新办理各项手续；二来胡老师的银行授权书和汇款文件也被该中介扣住，胡老师担心自己未来在西班牙的投资的安全性会有隐患。接到胡老师的求助电话后，我所决定帮助胡他办理取消银行授权。但是和胡老师沟通后了解到，胡老师只知道中介要求自己授权给了一个西班牙人来管理自己的账户，因两人无法沟通，胡老师连此外籍人士名字如何拼写都不清楚，更不用说对方的身份信息，这样给取消授权造成了困难。事后，经过多方努力调出了被授权人的信息，该事情才得到了圆满的解决。

案例四

咨询公司勾结房东，劝说客户签下“阴阳公证书”，魏先生7万欧元蒸发。

上海某公司高管魏先生通过一家中西合资的咨询公司相中了西班牙某海边城市的度假别墅一套，总价27万9千欧元。该西班公司告诉魏先生，如果公证书价格可以写低一些，那么房东可以少交点税，这样也可给魏先生适当优惠房价。魏先生听取了该咨询公司的劝告，授权该公司私下向房东支付7万欧元，并做了“阴阳公证书”，将公证书上的价格由27万9千欧元写成20万9千欧元。魏先生来西班牙后，因为该咨询公司无法提供私下交易的7万欧元的任何凭据而对此7万欧元的去向产生了怀疑。魏先生向该咨询公司提出了自己的疑问后，对方先是告诉魏先生“不要没事找事儿”，魏先生进一步理论后，还遭到了这家公司的人身威胁。幸运的是，魏先生支付的房款全部是经银行转账的形式支付给该咨询公司，并且魏先生也保存了该公司对其威胁的证据。目前季律师已受理魏先生的请求，以诈骗罪，伪造文件以及威胁罪对该咨询公司依法进行起诉。

在西班牙中国律师事务所多次移民维权的案例中，我们不难看出，不少移民之所以吃亏上当，付出了时间和金钱的教训，不仅仅是 “同胞骗同胞”或是“外国友人骗中国人” 这么简单。要知道，因为中国客人在心理上或者语言上的特殊性。西班牙的房产商或者公司往往聘请中国员工担任销售顾问，一些华人的中介卖来卖去，卖的还是西班牙开发商或者西班牙房东的房子。在这一事件上，很难说欺骗某些移民的究竟是在一线从事销售的华人同胞还是站在后台的西班牙开发商，只能说移民房产销售的巨大利益将不同的各方联合在了一起，共同将黑手伸向了中国的移民们。

季律师专业忠告

从法律角度出发， 季律师提醒广大移民不妨进一步思考 “为什么被骗的会是我？” 许多移民被骗的根源往往是自己在处理移民事务上的决定失误。在买房和移民事务上，有人轻率地地选择 “一条龙”的包办服务，购买中介安排的房产，跳进了移民中介和开发商勾结抬高房价的陷阱；有人青睐房产商打出的“廉价移民” “买房送律师服务” 等， 在没有自己独立的律师的监督下被 “安排着” 买了房。中国有句古语 “羊毛出在羊身上”， 如果仅仅为了节省几千元的移民费用而支付了数十万元的 “灰色房价”，这样占到的便宜是真的便宜吗？ 究竟是谁给了别人一次骗自己的机会？

在此季奕鸿律师再次提醒大家，想要买到干净的房产，安全地移民西班牙，最简单有效地途径就是将购房和律师移民服务分开，自己聘请律师监督中介和房产服务。例如：自己寻找或参与寻找房源，掌握选房的主动权；聘请独立的第三方律师对中介或者地产商提供的房产做法律调查后再决定是否买房，对整个买房的过程进行法律监督，对天价“房价陷阱”说NO。同时还应认准办理购房和移民的律师事务所的正规资质，移民前先请专业的律师对自己的移民资质做评估再做决定等。

 

季律师专栏全集

季律师解析西班牙房产投资

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西班牙房地产投资有道 先认识房市起伏的“七年之痒”

房产界有一个说法，西班牙楼市的运行从高峰到低谷有一个7年的周期，而我们的记忆周期是5年。看看马贝拉（Marbella）和圣佩德罗市（San Pedro municipality）——西班牙少数几个楼市增长强劲的沿海地区的高端楼市发展状况，我想这一说法再次被证明是正确的。从2008年金融危机爆发至2015年正好七年，市场再次迎来成长期。这的确是好消息。但是，很多迹象表明，人们的记忆周期跨度很短。自两年前，就有不祥征兆显示，楼市崩盘的痛苦已经被遗忘。

首先，市场崩溃之前，西班牙房地产的特色之一就是房地产经纪人供过于求，大多数海外买家前往的地中海沿岸地区更是如此。金融危机和随后爆发的房地产危机，使得西班牙成千上万的房地产办公室倒闭，整个行业无一能幸免。在大多数经纪人供过于求的地区，超过75％的房地产公司倒闭。离海岸稍远的一个小镇，30个房地产经纪人中只有2个能够生存。在大多数国家，这对一个小城市来说已是足够，为什么一个只有15,000位居民的小镇却需要30个房地产经纪人？这个问题很难回答。在全国范围内，许多自2008年就生存下来的经纪人商需要缩小规模、降低成本、减少人员投入和缩小办公空间。幸存者无一都是最有经验、最了解市场和最专业的，结果市场自然就变得更加健康。

但是，我看到供过于求的周期有重新开始的迹象。最近，我在五个一排的商业单元面前看到其中有三个是新成立的房地产经纪商，这让我感到震惊。而且，相邻的建筑里三个以上经纪人已经就位，同一地区还有很多空置单元，我毫无疑问有更多房地产经纪人在来的路上。他们认为生意从哪儿来呢？2014年，西班牙共有约12万家初创企业，其中6,600家是房地产经纪商，占总数的约3％。在这些房地产经纪商中，有约80％分布在沿海地区，也就是大部分海外买家前往的地方。

我对这一统计真的不乐观。我预测，很多知识不够广博的初创企业，给同样不是很懂行的购房者建议，将导致灾难性后果，就如何我们在房产泡沫年代看到的一样。刚进入市场买家几乎不可能分辨出他们打交道的经纪人是老手还是新手。他们都有看起来很不错的网站，有了诸如Resales Online之类的多重发布网站，房源可以无限繁衍，很多人甚至懒得弄一间办公室，宁可选择只要一台笔记本电脑和移动电话的办公方式，因为可以节省更多的成本。

如果自己在浏览此类网站，那么与你打交道的人要么没有直接挂牌的房源，要么只看过几个，甚至没有看过在售房源。另一类经纪商则是开设大型办公室，雇佣大量后台支持人员，这是上次失败的典型。更糟糕的是，上次市场崩溃中的失败者换了新地址和新名字重新进入市场，但现在进入市场的买方也不会知道这些。

第二个重演的趋势是佣金水平。在西班牙的海外市场，房价总是超过国内行业正常水平。在二手房市场，5％-10％的佣金水平很常见，开发商通常最低支付10％。似乎一切都没有改变，我经常看到的是，经纪人经常给介绍客户的经纪人5％的提成，所以总佣金可能高达10％。在西班牙房地产浸淫了这么长的时间，我常说，没有什么能让我觉得意外了。但一所300万欧元的房子却要支付高达20％的佣金，就连我也不信了。客户可能要支付60万欧元的佣金，试问谁不会想成为一个房地产经纪人？做成一笔交易可以休息一年了。我想问卖方的是：为什么不干脆将价格价降低到合适的水平？

所以，如果你必须在西班牙雇佣一个房产中介，只需问三个简单的问题，就能赢得避免最危险的陷阱的最好机会：

  1. 你的在业时间有多长？
  2. 你收取卖家多少佣金？
  3. 你真正看过你要带我去看的房产吗？

如果他们不愿意回答，请选择其他人，或联系The Property Finders买家代理公司。

 

Barbara Wood专栏全集：

房产名人Barbara分享西班牙投资置业经验心得

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【专业观点】投资者如何选择EB-5项目？美国移民专家教路

如何选择EB-5项目，各路专家各有各的套路。鉴于最近一些出事的项目，或多或少都带有一些典型特征，虽然这是事后诸葛，但不妨来聊一聊个人的一些想法，看看投资者能做哪些事，来避免选择那些亮着红灯的项目。个人想法，完全不成熟，仅供参考或者引发思考，而且本文不是一个实用指南，无法直接按图索骥。

个人观点，总结成八个字：好人好事、好款好卖。

第一步：好人

选择项目的第一步是，找到好人，避免同烂人或者不合格的人合作。

简单说，就是人品 + 经验，包括如下几个方面：

  1. 人品商誉：项目方（开发商）及其合伙人，有良好的商业记录和个人信誉，是否官司缠身，是否一直在做同当前EB-5项目，同等资金规模、相同市场区域的同一种业务；
  2. 区域中心：区域中心及其合伙人，过往的个人和公司信誉，EB-5项目包装、运作、市场销售的经验；
  3. 项目团队：项目律师、经济学家、商业计划起草人，同USCIS（移民局）打交道的经验和记录。

这一步是基础，如果人品有问题，信誉不佳，恐怕应该尽早放弃；如果经验缺乏，不一定完全否定，但需更加多的求证。

投资者可以：

查查开发商、区域中心、及其合伙人，背景、经验、投资开发过的项目，有无官司等不良记录。

需要留意，了解下开发商之前开发的项目规模，是否有过类似大小项目的开发经验，尽量避免投资新手。众所周知，做任何事情都有学习曲线，开发项目也是一样。EB-5求稳，投资者应尽量避免投入到那些，开发商首次做如此大规模的项目，或者使出吃奶的力气才能运作的项目。

最近被SEC起诉的几个项目非常典型，开发商/区域中心，要么是纯忽悠（人品有问题），要么是从来没有做过类似业务或者这么大体量的开发投资（经验有问题）。如果在投资之前，查下过往他们的过往记录，应该不难避免。

如果这个功课做好了，没跟着骗子或急功近利者走，找个有经验靠谱的项目方，EB-5基本就成了一半。

最后，注意一点，申请美国绿卡要按照美国的游戏规则来，避免玩国人擅长的套路，否则最后被玩的恐怕就是自己。最近被告的项目就有，私下签定协议不交给USCIS，承诺若不能还款就给房子的，这违反了EB-5投资必须处于风险（at risk）的最基本要求，项目方吃准了中国人常有的投机心里，浑然不顾美国的游戏规则。不妨想想，业务健康不差钱的公司和老板，为啥非要铤而走险玩弄规则？结果SEC一查，公司都被接管了，你私下签的协议找谁去要房，若拿出来追索而曝光的话，USCIS还得把你的绿卡没收了。

第二步：好事

选择项目的第二步，是要能确认，所考量的EB-5项目，符合市场和移民的逻辑。

简单说，就是能开工有市场前景 + 符合移民条件，包括如下几个方面：

  1. 项目前提：有必要的审批、资金能够落实到位，能开的了工、收的了尾；
  2. 商业逻辑：有市场前景，能运作下去，能创造就业，能盈利，能再融资，能还钱；
  3. 项目类型：EB-5投资的回报是绿卡，投资收益再高都与俺无关，尽量图低风险低回报的项目。
  4. 移民逻辑：本人偏保守，希望看到该项目或者类似的项目，有在USCIS获批的过往记录。

投资者可以：

考量市场前景，这个比较难，需要对美国的相关市场了解，不同行业又不一样，如果看好哪个行业哪个城市哪类项目的市场前景，可以多从这方面着手。

分析项目类型，高风险高回报的那些高大上项目，适合风险投资来追逐高额利润。EB-5投资者，再高项目利润都与你无关，你能拿到的投资回报是绿卡和微薄的固定收益。所以，说得难听点，越是低风险低回报的土项目，越是传统的项目，恐怕越合适EB-5投资者。

考察移民逻辑，这个相对容易，类似的项目是否有获批记录，太新的模式是否会被拒，问一圈基本能了解。

如果一个项目，USCIS认为拿绿卡符合政策，市场前景看好又非高风险的，那就基本可以做到绿卡和还款双丰收了。

第三步：好款

好款，即好条款、好条件。

往往投资者在评估项目时，一上来就被牵着鼻子走到这一步，最终被项目的某些亮点吸引而做出投资决定，个人觉得这是选项目的最大误区。只有在依次走完第一和第二步，确认了好人好事之后，才应该看某个EB-5项目能否给投资者提供好的条件。当然，并不是要否认EB-5项目条件的重要性，而是建议考量项目的先后次序。

通常，需要考量的项目条件，可能会有：

股权或债权模式、预审批、放款条件、抵押物、第几顺位、EB-5资金占比、开发商投入、银行贷款到位条件、就业系数、还款机制等等不一而足。每项都很重要，但是条件参数毕竟只是参数，只能放在同等条件下考量某一参数。

而且，即便在同等条件下，一个开发商资金占比只有10%的项目，一定比占比30%的差吗？没错，开发商投入越大，可能意味着其承诺越大，越难独自抽身而退。但是，单单就这一个参数而言，开发商的投入，恐怕还得看是真金白银的现金投入，还是多年前购地经评估升值后的作价投入，等等不同情况下的资金占比。而且，就开发商的商业逻辑而言，在美国房产市场如此之好的当下，我一个项目好公司信誉又好不怕借不到钱，为何不能少放点自己的股权资金进去，多融点资，放大资金杠杆，去多运作几个项目呢？

同时，个人非常不建议，以某个参数作为选择项目的必要条件。譬如，一定要选一个有预审批的项目，一定要选择I-526通过后再放款的项目，等等这类限制条件，这种选择项目的方式，很可能会是舍本逐末。毕竟，我们的目的是，I-829获批并且收回投资款，上面所罗列的限制条件，并非是实现我们最终目的之必要条件。靠谱的人和事，比那些看起来有众多亮点的项目，更能确保实现我们最终的目的。

第四步：好卖

最近一年，市场上项目太多，产生了一个新的问题，就是不是所有的项目都能按计划顺利募资完毕。所以，最好多加一份考量，一个项目是否卖得好，能否能按照计划募集到所需资金？否则，万一迟迟不能募集到足够多的EB-5资金，银行通常是不见兔子不撒鹰也迟迟不会放款的，这样就会影响到开工运营，并可能会造成一系列的问题。

投资者可以打听下，项目方是否募资顺利，如果不能按时募集到预定的EB-5资金，是否有备选方案，备选方案是否会影响到我的绿卡和还款。

东拉四扯这么多，自己都绕糊涂了，还是回到开头那句话：好人好事、好款好卖。

最后，请朋友们批判指正。

 

EB5Sir专栏全集：

EB5美国投资移民一点通

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