Category: Special Investment Column

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【重磅新闻】EB-5过期在即 草案要点逐个数

12月4日，参议院司法委员会主席，Chuck Grassley和其战友Patrick Leahy，对外公开宣布了一篇名为：Days Before Program Expires, Leahy & Grassley Urge Support for Legislation to Reform & Extend Job-Creating Foreign Investment Program（EB-5还有几天过期，Leahy和Grassley呼吁立法支持，改革及延期就业创造的外国投资计划）的宣传稿，并全文附上多方妥协后达成的EB-5法案草案原文和摘要（如需原文，请微信留言索取）。

闲话少说，草案摘要：

  1. EB-5计划延期至2019年9月；
  2. 增加DHS（国土安全部，移民局上级部门）权利，当有欺诈、违法滥用和对公共及国家安全时，拒绝或终止申请；
  3. 设立”EB-5诚信基金“，区域中心和投资者付费，支持DHS执行审查和现场调查，监督检测美国及海外的欺诈；
  4. 要求背景调查，对于区域中心和项目的合伙人；
  5. 要求对于投资者更多的信息披露，关于商业风险和利益冲突；
  6. 要求更多的项目监管以及更紧密的证券合规监督；
  7. 加强对于贫困地区的激励，使得更多的资金能够流向城市贫困区和乡村地区，一如国会初衷；
  8. 最低投资额升值80万美金，并设定调整机制；
  9. 改善就业计算机制，确保EB-5项目确实能为每个投资者创造所需的10个就业；
  10. 增进可靠性和透明度，要求DHS员工记录特定的交流文档并防止特殊处理；
  11. 缩短审批时间，通过提供优先处理流程和缴费，来调整满足高效处理。

摘要中没有提及的要点，也是我们最关心的问题：

  1. 儿童节条款废除，生效日为法案生效日，即不会追溯回已递案的投资者；
  2. 没有期待中的项目祖父化条款，法案一旦生效，立即对今后递案的所有投资者生效；
  3. 签证配额未放开，排期问题最终无解！
  4. TEA涨至80万美金，非TEA维持100万美元，5年调整一次；
  5. 就业计算，10%需要为直接就业，可以是NCE或者JCE；
  6. 2016财年起，为农村和城市低收入区分别预留2,000张签证，当年用不完可留到该类别下一年度，第二年再用不完，可以开放给别的区域使用；
  7. 设定审理时间，I-924为120天、I-526为150天，I-829为180天；

* 法条难懂，以上信息不一定准确，留待专家解读。

EB5Sir注：

该项草案，已经同行业协会IIUSA以及相关利益机构达成一致，并得到了众议院司法委员会主席Bob Goodlatte的支持（至少宣传稿是这么说的）。

不过，非常蹊跷的是，大佬把草案（请注意不是提案更不是法案，而且是注明为Discussion Draft的文本）公之于众，呼吁支持，不免让人想起还另有一种阴谋论，拟定草案的大佬未获得更大的大佬的支持，在最后一周放手一搏。

能否通过，还有几天自有分晓。请密切留意我的专栏发布。

 

EB5Sir专栏全集：

EB5美国投资移民一点通

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买房买腻了吗？欧洲古堡等奢侈地产正受富豪们热捧

古堡庄园、葡萄园等奢侈地产投资暗潮汹涌，古堡以其稀缺性和独一性，成为地产界的翘楚和奢侈品。而欧洲古堡以其得天独厚的地域性，文化和历史价值，受到国内地产界投资大咖的追捧。

以下几个因素或可解释古堡等奢侈地产的投资动机：

1、收藏价值

古堡的收藏价值比较持久，历史性恰恰是其投资优势之一。其历史和文化价值带来的升值潜力无疑是投资者所青睐的。每一座古堡可以说是一座博物馆，从建筑风格设计到房间布局与结构，都有很高的历史价值。

2、身份地位的象徵

古堡代表着一种精英消费，古堡的稀缺性及其背后的历史积淀和文化传承可以彰显买家的社会地位和品位。从更深层次来说，古堡”堡主”投资的是一种生活方式，在欧洲买古堡可以拥有其永久产权，”老宅”得以世代传承。

3、商业增值

古堡的投资价值还体现在对其商业的增值上，将古堡改建成博物馆，会议中心，高尔夫球场，猎场，特色酒店等商业场所都是极具投资潜力的经营方式。建于中世纪的古堡一般有数百年历史，一般集生活休闲工作娱乐等功能为一体且占地广，结构庞大，房间众多，堡主可以将部分区域对外开放，比如大厅、图书室、部分卧室、花园、湖泊、葡萄园等，或者直接作为博物馆供游人参观。

国人投资古堡兴趣渐浓

部分购买者买古堡是为了收购酒庄。拉图拉甘（青岛）国际酒业有限公司董事长程海燕，买下了位于法国波尔多的拉图拉甘（Latour Laguens）古城堡。这座古堡就是坐落在葡萄酒庄内，程海燕借古堡投资发展酿酒事业，提升企业整体品质。还有人购买古堡是为了用作商务谈判，比如一家著名私企的总裁张茵购入了位于在法国南部波尔多峡谷的Vskan古堡，除了商务活动，古堡也成为向其客户展现公司实力的场所。英国有一家希尔顿酒店就是古堡改建而来，每年吸引了大量客源。相关的古堡旅游产业也应运而生。

超高净值人士是古堡的主要投资者。《财富报告》中提到，这些超高资产净值人士越来越注重物业，并视为他们主要的投资类别。就亚洲的超高资产净值人士而言，物业在他们的投资组合中平均占38%。住宅物业是最受欢迎的投资类别。（中国的十亿富豪数目在未来十年将迅猛增长，进一步增加154名，中国也将成为全球十亿富豪人数增长最多的国家。就十亿富豪数目增长率而言，全球排名前30的城市中，中国城市将占到三分之二）。中国富豪爱不动产和收藏的特性在古堡投资里表现突出。

Quinn专业点评：英国古堡值得投资

在英国，各种向国内投资者敞开大门的优惠政策，让英国成为中国在欧洲的第一大投资目的地。英国的“圈层营销”在古堡上体现的很充分，即投资者通过特定的渠道和人脉获得而非通过市场售卖。古堡投资确实价值不菲，但是以长远眼观考量是理想的投资选择。英国的物业是永久产权，拥有了该物业也就意味着投资者实实在在地拥有了其所在的地块。以古堡为主的奢侈地产由于其特定的历史文化，也是政府保护的建筑，独特的投资和收藏价值得以其彰显。

 

Quinn Lu专栏全集

中国香港利丰投资有限公司市场总监解析欧洲房地产市场

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势头减慢 风险难料——美国房产风云将如何变幻？

“以房养学，包租5年，投资收益可以边供孩子在美国读书生活边出租养房”­­——乍一听，这响当当的标语对于任何人来说恐怕都颇具诱惑性，于是来自上海浦东的潘女士就毫不犹豫果断拿下。不仅如此，她一口气拿下了10套这样的美国双拼别墅。

海外“以房养学” = 置业学业双丰收？

然而让她始料未及的是，她所购买的房屋每个季度都要支付近千美元的管理费；更加让她感到惊诧的是，之前与中介公司逸鼎投资签署的“五年包租”合同也失去约束效力，因为对方以“歇业”为由，拒绝为其代理在美房屋出租事宜。可是根据《观察者》的调查，逸鼎投资公司实际并没有“歇业”，只是变更了上海办事处地址，同时继续对外招揽客源。

本以为是一本双利的好买卖，可现在潘女士无比懊悔自己这笔“以房养学”的大手笔投资。想尽快出手卖掉，但是投资公司告诉她，美国房市最近相对2013和2014年迅猛增长的势头相比有些低糜，她所拥有的10套物业目前的价格比当初购买时价值已经跌了近半。

投资美国房产的“寒冬”季节真的来临了吗？

根据全美房地产协会最新统计资料指出，中国人作为投资美国地产的海外买家在过去的五年来疯狂置业并且在去年超过所有外国投资者，成为在美地产置业的第一海外买家，原居前三名的加拿大、英国和印度被中国迅猛超越。

可是最近，业界却传来一致的呼声，说中国买家稳坐第一把交椅没多久似乎就迎来了“寒冬”的痕迹。

作为一线的中国地产企业在美国的代表，德信控股北美分公司副总裁何源流认为，最近中国买家购买美国房地产的相对低糜状态和中国对于个人外汇限制不无关系，个人外汇现在都需要去公安局备案拍照，管理非常严格。

“不过中国买家毕竟在整体的美国地产销售上所占比例还是非常小的一部分；另外本次巴黎恐怖事件之后，我相信也会有很多欧洲投资者会考虑为自己的财富选择多一个出路，美国会是一个首选。”

何先生还告诉我们说，2016年是美国的大选年，他们依然看好美国房地产市场走势，因为按照往年的惯例，通常大选年的数据都会比较好。”

人民币加入SDR之后会加速贬值，一旦正式开始贬值，人民币外流的情况可能会有加速，那么投资美国地产依然是一个不二的选择。

美国国际集团（AIG）副首席经济学家莫恒勇同样对美国房地产市场表示了类似的信心。“我对美国房地产整体依然比较看好，未来几年我相信其价格上依然会保持4%-5%的升幅，从供需角度看，新建家庭的速度从2009年到2014年一年只有60万户，远远低于经济危机前的120万户。”

在这个层面上市场还是有很大需求方面的增长空间。新增家庭从2014年下半年开始有大幅度的回升，而目前这些新增的家庭主要是以租户为主。

中长期来看，未来几年美国经济会有一个温和的增长，每年经济增速大约在2.5%左右。海外买房置业程序非常繁杂，然而随着美国经济的整体复苏，美国的创新力和可预见性，使得美国的地产对于投资者来说依然具有实力和吸引力，虽然不会有像2013（11%）和2014年（7.6%）的迅猛增长，不过依然会稳步上升。

美国买房如何慎防潜藏风险？

“以房养学”对于很多有移民意向的中国投资者或者孩子在美求学的家长来说是个很好的选择，不过德信地产的何先生对大家的建议有以下几点：

1、要选择有信誉的公司进行投资，而非背景不详的中介机构；

2、签署合同的时候需要异常小心仔细，最好有第三方律师的协助和介入，最大程度上保护投资者的利益；

3、在项目选择上要有所删选，回报率是其一，同时也要看市场；

4、“以房养学”则最好选择孩子就学学校的周边区域，在解决孩子住房的同时也可以同时出租保障收益。

愿大家谨慎投资，投资有道。

 

刘禹含专栏全集：

资深媒体人刘禹含专业深度解析纽约房地产

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为什么比起股票投资，精选房产投资是实现经济独立更好的选择（第二部分）

在本文的第一部分，我介绍了经济独立的概念，解释了为何在达到这一相同目的，精选房地产投资组合可能优于股票或债券组成的投资组合。在本文的第二部分，我将讨论如何实现这一目标。

但首先，我要讨论一下投资界普遍存在的一种现象，那就是存在两种截然不同阵营的投资者：爱好房地产的投资者和厌恶房地产的投资者。两大阵营中间似乎没有多少人。讨厌房地产作为投资的人通常认为，绝大多数喜欢房地产作为投资的人容易被误导，未做仔细思量就做决定，他们的判断通常受到自己的情绪影响。

房地产投资最常见的四大问题

1、当你购买一项票类投资，如股票或债券，你不会像那些可以看到，触摸和感觉到的投资一样，像房地产，特别是住宅房地产，投注同样多的情感。心理学家解释，人们首先基于感性做出决定，然后找到合理的理由来支持他们已经做出的决定。如果你正在与一名销售员打交道，她的工作是向你灌输你所需要确切的原因，为你已经无意识地做出购买决定合理化。这其实是一个思维陷阱。真正的投资决定不应该基于情感，而仅仅基于纯粹冷静的理论。

2、第二种批评是，大多数爱好购买住宅房地产投资者主要基于一厢情愿的想法和传闻，而不是可靠的研究。对股票和债券投资者来说，“我认为价格会上升”这句话并不足以构成购买的充足理由。这些人需要那些具备硕士或博士学历的著名分析来指导他们做出投资决定。出于这个原因，他们不喜欢房地产，因为研究往往是不可靠，而且经纪人的观点可能因利益冲突存在很高偏颇。

3、有些房地产肉眼看来可能美丽，让你从心底满意，但是因为以上两个原因，真正的风险通常被低估，大多数这样的房地产投资最终可能是灾难性的，导致你的财务受损。

4、不同于股票或债券投资，你只需要做出正确的买卖决定就可以赚钱，在房地产投资上，你需要做的工作是连续的，这样才能赚钱。房地产投资回报可能因空置、糟糕的租户、支出、维修和报废等原因受损。房地产投资者必须努力研究，做出聪明的决定以确保盈利。买对的只是第一步，你必须让它有效益。

总之，首先你必须买对，基于理性，而非一时冲动，依据可靠的研究分析（不只是销售人员的意见），了解风险，然后在你买第一套房之前建立一个商业计划。这个计划很关键，所以你必须想办法减轻你的空置风险，选择合适的租户，控制你的支出，甚至做出退出策略。一项严肃的投资就该如此。不幸的是，大多数房地产爱好者不这样做，仅仅依靠好运来赚钱。

为了经济独立，这一点更为重要，因为你依赖于一个稳定的收入流。计划或执行的任何错误将使你的经济独立的梦想很快变成一场噩梦。当你不能消除所有的风险，你必须做的一切正确的决定以尽可能多地减轻风险，这样你成功的机会就会最大化。

房地产投资风险管理有法

在为客户开发的模式中，通常，我会非常有条理地做一下最低限度的考虑：

1、资产必须有良好的需求，容易出租（正确的类型、位置、设施、公平的价格，等等）。
 
2、根据主要的房价与租金比率和费用和租金比率，将房子出租给有工作的租客。税收和保险费用必须要低。最好是没有业主协会（Homeowners’ Association）费用和相关的问题（该协会可能亏钱或被起诉，这将最终影响你的投资收益）。

3、如果价格合理，在流动性的市场买卖。当地的法律制度必须有利于业主，允许租金自主涨幅以及必要时能够轻松、快速地驱逐不好的租户。

4、充足了解当地的人口动态、基本面，确定符合资格标准的租户足够（收入、偿付能力、背景调查）。

5、房屋检查，独立公允价值评估，和在你购买之前做好尽职调查，核实潜在收入，职业，租户资格，和支出费用。

在我考虑将合适资产纳入客户投资组合之前，必须满足上述所有条件。现在很容易理解为什么市场上绝大多数的待售房地产并不是一个好的投资选择。卖方总是极力地推销自己的房产，但买方需要自己进行区分。

虽然我不想承认，但不喜欢房地产的投资者是正确的…大多数爱好房地产投资人方式不对。然而，大多数人缺乏必要的知识或者没时间去认真参与，或是这么有条理的。这就是为什么他们可以采纳像我这样的投资专家的建议帮助，但专家必须做过研究，他们必须理解经济学，投资组合管理以及风险管理。友好的经纪人无疑是你买房、卖房最好的专业帮手，我相信只有投资专家能处理你的投资。投资专家根据你的投资表现得到有偿回报——只有你先赚钱，他们才会赚钱！

最后，记住经济独立，你才能按照所希望的方式生活，无需担忧金钱问题，为钱工作。如果人没有实现经济独立，他们就需要用时间、知识和精力换取钱财。几乎是所有你认识的人都是如此。而经济独立的人不再需要这样做。但房地产投资需要投资者努力做工作，从而使他们的投资能够有效益，不是吗？是的，这就是为什么你必须将这个角色委托给房地产投资专家。像我这样的人会面面俱到，所以你可以放心，你的投资会得到很好的管理照顾，让你经济独立梦想成真。

 

Sidney Shauy专栏全集：

Sidney剖析美国房产市场

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俄罗斯房地产遭遇疯狂寒冬！八张图表看透2015俄罗斯房市

为什么俄罗斯房地产市场这个冬天疯了？你会这样问我。是这样的，在过去的24年，俄罗斯房地产市场从未有过如此戏剧化的倾向。全国各地的供应都大幅度偏离正常值：一方面，需求同比去年减少了43％；另一方面，货币波动和通胀风险更是雪上加霜。这是个关键时刻，房市到达极限点，市场的发展模式出现转变。今天，我们可以说，长期的跌势已经形成了一个新的房地产市场。

2015年首9个月基本市场指标

三个月内，卢布兑美元的波动范围在55.48至70.75之间。决定卢布波动性的决定因素是油价，而目前油价也承压。但是，俄罗斯外债的偿还不会像2014年第四季度和2015年第一季度那样危险。

布伦特原油价格与卢布兑美元汇率

然而，今年第三季度卢布的波动性加剧并没有成为投资交易的障碍。该季度的总投资额达8.14亿美元，比去年同期下降21％。今年首九个月的投资额为20亿美元，同比降低23％。

房地产投资额，十亿卢布

在经济困难时期，俄罗斯本地投资者通常主导房地产市场——前9个月，他们所占份额达75％。外资占房产交易量的份额为25％，2010年-2014的平均水平为29％。但是，外国投资者对俄罗斯市场的兴趣仍然存在，尤其是亚洲投资者。

按俄罗斯和外国资金来源划分的投资分布，十亿美元 2015年前9个月，房地产细分领域和区域的投资分布 莫斯科资本化率动态（％），按办公室、商业和仓库划分

中国企业对俄罗斯市场的兴趣以私人投资者和基金为代表。俄罗斯-中国投资基金（RCIF）已经宣布，计划收购莫斯科商务园区Comcity。上海海外投资股份公司（Shanghai Overseas Investment Joint Stock Company）正在圣彼得堡野心勃勃开发“波罗的海明珠”（Baltic Pearl）项目。该项目能为3.5万人提供新居，建筑成本近30亿美元。按规划，一个205公顷的地块上将建设170万平方米的商业和住宅地产。

投资的地域分布，按莫斯科、圣彼得堡及其它地区划分，十亿美元 现房或施工中房地产的投资结构分布，十亿美元

总之，我会说，决定俄罗斯整体经济的因素将是卢布汇率和油价的动态。由此导致的供给与需求之间的差距，让资产购置能获得较大折扣。至于工业项目，俄罗斯当前经济状况和国际制裁施加压力，为未来投资者获得最有利的条件提供了可能。

**图表数据来源：高力国际（Colliers International）

 

Alex Nabokov专栏全集

 

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匈牙利——一片崭新的房地产投资热土 中国人踏足获利大

很多人士都希望做有收益又安全的房产投资，但是在西欧国家城市里每平方米的房价是很少人能接受的。拥有一千万人口的匈牙利是历史悠久的文化古国，为海外买家提供了房产投资的良好机会。国家风险特别低，每平方米的房价相当于其他欧洲首都房价均价的1/3。不管是安家还是投资，匈牙利的房产还是值得考虑的。

旅游业刺激海外资金涌入匈牙利房地产

匈牙利受益于丰富的旅游资源，如潮的国际游客和海外投资人，他们来匈牙利旅游投资的热情没有受到当下欧洲危机的影响。来匈牙利的游客仍然在增长，匈牙利政府以积极税收刺激手段鼓励海外投资进入旅游领域并长期持有。匈牙利自然资源丰富，美丽多彩。得益于进入匈牙利旅游业的投资，匈牙利旅游业预计未来10年会每年以4.5%的增长速度递增，达到2681亿福林。匈牙利能够吸引海外投资者前来投资房地产的另一个主要原因是外国人可以很便捷的购买匈牙利的土地和房产。

布达佩斯房价相当于其他欧洲首都房价均价的1/3

布达佩斯房地产市场的价格在欧洲众多国家的首都中尚处于非常低的位置，突显投资价值。匈牙利首都市中心非常舒适漂亮的公寓的价格大多一般只有1万多人民币/平方米，在多瑙河布达一侧也坐落了非常多独栋别墅，这些拥有宽敞院落，数百平面物业的价格也根据所在的不同位置，价格从大约300多万人民币到/套到一千多万人民币/套。在过去的1-2年的时间里，布达佩斯的房价其实已经发生了一定的上涨。根据物业不同的性质，涨幅有5% – 12% 不等。当然这些数字在不同的媒体上会略有不同， 但是一个上升的价格趋势是被广泛认可的。

从一线房产经纪那里反馈的信息更加具体，比如房产卖家好像已经不如以前那样急于出售房产了，可以议价的空间也因此变小。对于买方来说，可以选择的物业没有以前那样多了，房产投资者的增加是房价提升的另一个主要原因。不过，基于匈牙利当前房价仍然处于一个比较低的位置，并且已经展现出逐步抬高的态势，所以很多机构的专业人员都相信匈牙利的房价很可能已经形成了一个稳步上涨的趋势，并将持续一段时间。

中国投资者的成功故事处处皆是

现在来布达佩斯投资房产的外国投资者越来越多了，中国投资者也突然多了起来。来自北京的某投资人，去年在布达佩斯才花了不到50万人民币就购置了一套市中心的公寓用作投资。用他的话说：“ 这房子太合适了， 等我儿子长大了， 把钥匙拿给他自己来欧洲玩。”

另一位中国的新移民准备全家来布达佩斯定居， 他们比较喜欢住匈牙利的老式住房，他们喜欢欧洲古典风格的设计和略有沧桑的岁月感，那些物业房间都比较高，面积比较大，位置都非常好。选择在布达佩斯定居主要源于他们对匈牙利教育资源和生活环境的认可。用他们的话说：“ 在布达佩斯生活不贵，轻松惬意，容易融入和被接受……”

另一中国老移民在布达佩斯居住多年，在某楼盘购买了为数不少的公寓进行投资，由于方便的地理位置和现代舒适的生活配套，很多观光客都会选择在这里居住，所以这位投资者把公寓出租给游客，当然他的投资收益一定也非常让他满意。因为这个区域在旺季的入住率基本上都是全满的。

当然也有收购比如酒店等的商业投资， 匈牙利的旅游业为这个国家作出了非常重要的贡献。所以匈牙利的各类酒店已经被更多的海外投资者所关注，市场中经常听到关于某知名酒店被收购的新闻，收购价格从数百万欧元到数千万欧元不等。 投资者来自俄罗斯，欧盟国家， 中国……

匈牙利人非常热情，展开双臂喜迎海外朋友。这里也一定会成为海外投资者所瞩目的投资热土。

 

Laszlo律师专栏全集：

资深律师详解匈牙利房产投资与移民

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【重磅】英国财相秋季预算将如何影响华人在英投资？看这一篇就够了

英国财相奥斯本的陈述报告是继3月份的预算案和7月份的大选后夏季预算案之后，在今年提交的第三份重要政府经济声明，列明了政府未来五年内的开支计划。

财政支出设定英国政府未来5年花费上限为4万亿英镑。奥斯本称，政府将通过“采取艰难决定、量入为出”来保护英国的经济安全，同时“捍卫国际利益”以保护国家安全。

2016年英国GDP增长2.4%，居欧洲国家之首

奥斯本表示，英国经济今年仍有望增长2.4%，与7月预估一致。英国预算责任办（OBR）上调2016年经济增长预估至2.4%，7月预估为2.3%；2017年或达最快增速2.5%，2018年小幅放缓至2.4%，2019和2020年或均达2.3%。

奥斯本的四年计划意味着英国到2019/2020财年将实现预算盈余。2015/2016财年，英国预算赤字约占经济的3.9%。

英国的经济增速自金融危机之后，一直居于欧洲国家之首，遥遥领先于其他欧盟、欧元区国家。这和英国货币独立、“轻政重商”的政策和发展理念是分不开的。

资料来源：世界银行（2015年1月），联合国（2014年12月），英国共识公司（2014年12月），经合组织（2014年11月）

下图为2015年第一季度，”G7”国家和“金砖国家”GDP同比增长率。英国的GDP增速在发达国家中，仅次于美国。

2016年4月起，二套房上调印花税3%

英国财相奥斯本公布，新调整后的二套房印花税征收标准如下：

图片来源：Knight Frank

这是继2014年12月英国实行新的印花税政策后，有关英国房产投资的另一印花税调整。新政的具体实施细则暂时还不清楚，但是可以判定的是，在2016年4月之前，英国的房地产市场交易将集中活跃一段时间，以争取这几个月时间的政策利好。

但是如果我们放眼英国房地产市场最近几年的房价变化，不难推断出二套房上调印花税的政策的背后动机——英国尤其是伦敦、英格兰东南部等近几年房价上涨迅速的地区，房屋的供应量远远小于需求，使得房价被推升，大量初次购房者无力负担、无房可买，那么对于二套房的税率上调，可以打击非理性炒房者的投资行为。

另一方面，奥斯本也宣布，2018年/19年起住房预算翻一番， 至每年20亿英镑。2020-2021年建成40万套经济适用房 —— 英国将整体进入大规模开发房地产的局面，这也是继20世纪70年代以后英国推出的最大型的房产建设计划，利用开支审查法案（Spending Review）终结“英国住房危机”。

奥斯本向英格兰的“拼搏族”（strivers）承诺让他们拥有自己的住房。

财政部将直接投资23亿英镑，一部分用于鼓励开发商为首次购房者新建20万套“简易房”，年龄40岁以下的年轻人可获得20%的折扣。伦敦郊区的“简易房”价格最高为25万英镑，伦敦市内为45万英镑。另一部分用于重建“棕色地带”（brownfield land）。

另有40亿英镑用于新建13.5万套“集资房”，购房者可根据自己的负担能力分期购买住房份额。

有关在英房产投资的征税细则对于海外投资人的影响，具体问题具体分析，建议在投资之前征询英国专业税务人士的意见。

其他秋季预算要点摘录：

– 到2020年，公共财政状况将比此前预计更佳，节余270亿英镑“横财”；

– 关于税额减免的政策来了个情节大反转，囊中羞涩的工薪阶层受益；

– 警察高层游说成功，警方的预算免遭削减；

– 国家将筹集69亿英镑资金补贴建设400000套经济适用房，帮助年轻一代的购房者；

– 地方议会税（Council tax）将升高，用于资助老年人卫生保健和警察维序；

– 向buy-to-let和度假地产征收更高的印花税；

– 对护工学生的补贴支持将由贷款取代；

– 企业税升高，用于资助学徒计划；

– 白厅最多或将裁员80000人；

– 到2020年，海外援助预算将达160亿英镑；

– 2016年，英国国家养老金增加3.35镑，升至每周119.30镑；

– 到2020年向NHS额外拨款100亿英镑；

– 增加教育资助，使其同步于通货膨胀；

– 将1500万英镑的“卫生棉税”用于资助妇女公益组织；

– 削减部分英国家庭的儿童保育免税福利。

 

Annie.胡专栏全集：

胡悦解说伦敦房产投资

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西班牙投资移民每事问 金牌经纪琳娜一次过解答！

中国大陆投资移民热潮持续升温，而2013年才开通“黄金签证”的西班牙投资移民项目也越来越炙手可热，成为很多移民者的首选国。现在整理出了一些我们投资移民西班牙比较常问的问题，希望对你了解西班牙移民政策有所帮助。若有更多问题，可以留言咨询。

Q：西班牙购房移民，我该选哪个城市？

A：其实，具体选择哪一个城市需要根据个人喜好和具体需求去权衡。就整个西班牙来说，绝大部分城市的生活居住条件都非常优良。有马德里，巴塞罗那这样的西班牙一线城市，也有充满异域风情的南部城市格拉纳达，还有很多其他风景宜人的海滨城市，马拉加，阿里坎特…  …

以投资的角度去分析，你可以考虑马德里和巴塞罗那，这两个城市无论从房产保值还是从未来升值的角度去考虑，它们的空间都比较大。而且一线城市交通，教育，医疗等等社会设施都更为齐全，适合投资。就这两所城市之间比较，马德里相当于中国的北京，而巴塞罗那像中国的上海。从气候上来讲，马德里气候四季分明，相对来讲内陆城市气候干燥。巴塞罗那靠海属地中海气候，有些许类似于昆明，冬天不很冷夏季不很热。从人文气息来讲，马德里首都像北京，而来巴塞罗那的上海人都说，这里是中国的上海，不止这样连巴塞罗那人在上海生活的，都说有上海人文气息像巴塞罗那。（注意这里单单说人文气息，不是说城市风貌，中国是发展迅速的国家，建筑更新很快，而欧洲通常不会破坏原有建筑。这也是为什么很多在欧洲留学或生活的华人说其实我们生活在“欧洲村”。）

Q：西班牙的房子都是怎样的？

A：美国加拿大地广人稀所以房子动辄就好几百平米，欧洲国家不一样，他们人口密度相当大，情况和中国差不多，城市普遍以公寓为主，独栋楼房和别墅分布在郊区，并不是你想象中的美加大面积别墅。

在售二手房比新房数量要高很多，这点和中国不一样，欧洲提倡保护城市原有的风貌，房屋会定期整修但基本不拆迁。所以你在西班牙可以很经常的看到一个景象，四面的房子，虽然看起来在拆，但是面对街道的那一面墙是不会拆除的，他们会保留原样。政府也鼓励开发商这么做，如果你要拆除整栋楼房，会交高昂的税。

新房绝大部分是精装型的，已配置部分家具和基本电器，所以可以马上入住。 二手房新旧不一， 很难笼统介绍。在市郊也可以选择别墅型独立公寓，靠近海岸线的通常价位偏高。市场上也有少数像巴萨球星们居住的“超级别墅”在售，“任性”的客户们也可以考虑。

Q：非要50万欧元才能移民吗？

A：我们先来了解一下西班牙的移民政策，目前主要是两个移民政策。 A政策为“非盈利性居留”，也就是人常提到的“15万欧元移民政策”，这个说法其实不正确，实该政策并没有要求必须购房，买房只是增加了获得居留的可能性。其实只需要申请人和家属符合如下条件可以申请:

  • 投资人: 年收入超过西班牙个人最低年收入的400%
  • 每一位家属: 年收入超过西班牙个人最低年收入的100%（可由投资人负担）

B 政策为2013年刚出台的：资居留也是人常说的“Golden Visa“即黄金签证，简单来说是要求投资人购买50万欧元以上的房产（可以是多套加在一起达到50万），而且没有地产类型的限制。

A与B最大的区别是在移民监，A每年需要待西班牙超过半年，而B则只需每两年“登陆”西班牙一次即可。

Q：一人移民，全家移民？

A：主申请人同时也可申请配偶，18岁以下的子女或者18岁以上未婚且无经济来源的子女，以及65岁以上父母在西班牙的居留。最初的时候对子女的年龄限制是18岁，今年拓宽到18岁以上的也可以，但要求是未婚以及经济依附于主申请人。

Q：如何在国内办理签证来西班牙看房？

A：现在直接申请旅游签证，来西班牙看房买房。详细申请步骤以及申请材料可查阅西班牙驻中国使馆官网：http://www.spainvisa-china.com/

Q：西班牙的生活是怎样的？

A：大部分国人对西班牙还是缺乏了解的，除了传统的斗牛士和巴萨皇马外，西班牙还有无数的迷人之处，每年，西班牙接待的游客总量为世界第三。西班牙人很懂得享受生活，夏天去海滩，冬天去滑雪，周末种种娱乐活动。虽然近年来经济持续低迷， 大街小巷的酒吧，购物中心还是人来人往。西班牙物价相比欧洲其他国家低廉许多，很多东西比国内购买还便宜，还有最重要的，没雾霾，基本不堵车。文字描述是有局限性的，还需自己来体验一下。

Q：如何把购房资金汇到西班牙？

A：国内有外汇管控限制，每人每年因私不得汇出多于等值5万美金的款项，超过5万就得需由亲朋好友代汇。 西班牙本地也有反洗黑钱法，所以来历不明的汇款也会被拨回，为了避免不浪费不必要的金钱和时间，那儿投资移民建议客户在汇款的同时提供汇款总额的收入证明。更多信息请咨询。

Q：买房后如何申请投资人签证？

A：在房产过户并拿到产权证后，申请人需向西班牙驻中国大使馆提出投资移民签证申请，通常这个签证有一年期限。

Q：投资移民签证入境西班牙后还需要办理什么手续？

A：到达西班牙后30天内需要办理NIE即外国人居留卡，通常在30内可以获得。一卡在手，便可自由出入所有欧洲申根国家。

Q：50万欧元投资移民可以从事商业活动吗？

A：之前此类签证只允许移民居住在西班牙不可以从事商业活动。投资移民新法2015年7月30日颁布，放宽了很多政策，其中就包括50万黄金签证的也可以从事商业活动。

Q：在西班牙购买房产会产生什么税？

A：新房产生增值税，二手房产生过户税，还会产生印花税。值得注意的根据西班牙每个大区的不同这些税收会有差别，但差别不大。这里拿巴塞罗那所在区域加泰罗尼亚大区打比方，新房增值税和二手房过户税都是房价的10%，新房的印花税是房价的1.5%，二手房的印花税没有固定比值，金额在1000欧元左右。

Q：购房之后房产还会产生什么费用？

A：在拿到房契之后每年需要交给政府地皮税，具体的价格根据不同的区域地段和房屋面积而定，拿巴塞罗那市区100㎡的房子来说，它产生的地皮税是800到1200欧元之间。

除此之外还会产生一个物业管理费用，这个价格也是根据不同的房产决定的，通常是在50-100欧元/月。

Q：投资移民之后可以工作吗？

A：新法案规定持50万投资移民居留卡的可以。持非盈利性居留的不可以工作，但是持居留五年跟换永久居留之后，便可以工作了。

Q：居留如何更换？

A：50万购房移民居留的持有者是 “2＋5”政策，也就是说你完成购房之后首次可申请有效期为两年的投资居留，两年后再更换成两年，五年后便可获得永久居留，再过五年便可申请西班牙国籍。

非盈利性移民居留的持有者是“1＋2＋2“政策，即首次居留有限期限是一年，之后更换成两年，两年之后再更换两年，五年后可获得永久居留，再过五年便可申请西班牙国籍。

 

琳娜Linna专栏全集

 

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澳大利亚房地产开发全攻略——投资者必读！

近来有很多海外朋友和投资者向我询问如何在澳洲做地产开发：会有多大的风险和多大的回报率；是否比较容易有好的收益；是否比较容易获得政府的批复；整个周期会有多长；会有哪些陷阱；究竟需要多少资金？     

我觉得有必要整合起来回答这些问题，同时也希望这篇文章也可以帮助大家在某些程度上对现在的市场状况有一个更清晰的了解。    

澳洲房产开发：回报风险并存

澳大利亚被视为一个政治稳定的国家，宏观经济基础稳固，也在逐步增长，生活方式也是相对平衡有层次，良好的教育系统，拥有没有被污染的空气和水，更重要的是这个国度的人非常友好慷慨。用一句简短的话来概括就是“地球上的天堂”。但是和诸多的西方民主资本主义社会一样，房产开发在澳大利亚也并非一件易事，都会受制于政府的条条框框，规划，市场，销售，建造的风险。但是回报可能也是很大，基于投入的资产回报率可以达到每年20%。不同的产品，市场条件和项目的大小，有的项目的回报率甚至可以高达每年150%。当然，回报和风险是同时存在的。             

鉴于我多年在亚洲和澳大利亚地产开发和建造的经验，我总结了在行业内的一些成功因素：   

1、时间掌握

地产开发并不是一个线性的流程，事情并不是一个接着一个来的。经常是很多事情同时发生，所以要求管理者能随机应变确保项目的成功。举个例子来说：销售是否一定要在拿到了规划批文以后才可以开始？其实只要你有足够的信心你的设计规划不会被大幅的修改，就未必需要遵循这个时间点。最近在悉尼有一个项目，他们在拿到了规划批文的2天后就已经开始开工建楼了。这是一个非常理想的状态，项目的管理也是非常出色，为项目赢得了时间。毕竟时间就是金钱。

2、项目经理

很多中小型的地产开发商，很大程度上依赖于外聘的顾问和承包商，包括建筑师，机械师，地区政府，建筑商，承包商，规划人员等等。为了确保项目成功，需要有人能够遵循非常严格和专业的途径来管理项目。如果有人只是“业余兼职”来管理一下，那项目注定是会失败的。作为一个好的项目经理，就好比在牧场上管理一群自顾自走的牛羊。一个好的牧羊人（项目经理）必须具备专业技能和顽强的意志力来驱动整个项目走向成功。

3、风险评估

一个成功的地产开发商是一个精明的风险承担者。他们知道什么时候可以触碰一下底线，什么时候不可以。即便是需要这么做，他也能知道随之而来的财务，法务和商业上的后果。限于商业机密，我们在这里也无法透露太多，但是如果你无法接受挑战和风险，那么地产开发不适合你。毕竟为了获得每年150%资产回报率，你还是需要有选择地承担一定的风险。毕竟天下没有免费的午餐。

4、产品设计

要成功你必须站在市场的前沿，预测下一个市场的大趋势。你如何打造你的产品去迎合持续的需求。即便是在现在这样一个需求强大的市场环境中，我看到的最成功的地产项目是那些独一无二的，让人为之眼前一亮的项目；是一些市场上从未见到过但是见到以后又能欣赏到其价值的项目；这些项目最终成为一个市场上一直热烈讨论的点。铸就这种项目并不是说一定要投入大量的资金，但是一定需要创新的思维和对地产项目的热情。设计出贴合目标消费群体的产品和地段是项目成功的关键。有一个例子：我最近看到一个全新公寓项目坐落在东区一条非常繁忙的马路上，做得非常有“设计感”，是那种潮流的仓库的风格，还带着涂鸦墙，是低成本和酷酷的时尚感的结合体。但是，这个项目在预售中没有卖掉一套房，销售非常缓慢使得后期的开工非常痛苦。其实这种设计并非适合所有的人群和所有的地段，他们绝对是在那个地段设计了一个错误的产品。

5、人脉经营

开发商需要与专家们建立很强而且紧密的关系，同时也要具备专业知识。他们需要经常寻求第三方的建议和在整个流程中涉及的方方面面的人沟通。他们需要持续地阅读，沟通和约见不同的人来随时跟新他们的知识。他们不能仅依赖于过去的经验，当他们开始建立一个新的项目时，他们需要用全新的视角来看待问题，从问题的核心出发作出理性的判断。如何让一个在Collingwood区域的公寓项目和在Hawthorn区域或者Ringwood区域不同？多和你信任的项目所在区域的地产中介沟通来判断市场的需求和对设计风格的偏好。想要知道哪里有不错的但是没有在市场上售卖的土地，你就需要跟政府评议会和规划师多沟通。哪家公司最近设计的公寓的项目在4周就卖掉了。为什么与之毗邻的项目开盘了一年了，还在卖？谁是你的目标市场？哪种组合是最优化的？

以上这些原则一直是我们所欣赏和恪守的，并切实运用在我们的每个项目中我用一个流程图帮助大家更好地理解地产开发的流程，并且列出STM地产是如何在这个纷繁复杂的流程中协助投资者。   

 

Simon & Vivien专栏全集：

盛达文地产发展总监们与你大谈澳洲房地产开发及投资

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在泰国买公寓：49%外国业权配额全攻略

导言

泰国法律整体上是很欢迎外国人前来投资房地产，可是一些细节条款难免令外国人无所适从。产权公寓是最简单丶 最受欢迎和风险最小的泰国房产购买方式，因为外籍人士只要持有允许居住在泰国的合法签证，都能满足泰国《公寓法案》直接购买一套房。虽然外籍人士对所购买的永久产权公寓拥有100％的所有权，但外国人最多可以购买该公寓总建筑面积的49%。换句话说，可供外国人选择的房源变相减少至少一半。因此，在购买之前，注意该公寓外国人所有权的配额，这是非常重要的。泰国房地产专家Richard会为大家解释外国业权配额的来龙去脉，以及在泰国业权配额制度下，身为外藉业主所享有的权利。

 

目前，泰国法律限制了外国买家在任何时候所能购买公寓面积占公寓楼总面积（留给私人所有权）的百分比，这是限制外国买家进入泰国房地产市场的法律问题之一。虽然这种限制在曼谷几乎没多大问题，但在度假村这类外国买家经常超过泰国买家的地区，如苏梅岛（Koh Samui）、芭提雅（Pattaya）、普吉岛（Phuket），对于公寓开发商而言，它已成为一个严重障碍。由于这一限制，度假村地区的开发商建造的公寓单位很多卖不出去的，因为泰国买家购房兴趣不大，而外国买家因为目前的法律限制不能购买。

为什么配额是49%?

这些对外国永久业权的限制背后的逻辑是：任何买家（泰国或外国人）购买一套公寓将获得（1）公寓单位的不动产所有权；（2）“每10000 平米在公共财产所有权占比______ %”。

现在属于共同业主（所有的公寓单元业主）的公寓公共财产包括：

(1) 建筑所在土地；

(2) 共利土地；

(3) 建筑结构；

(4) 共利部分建设；

(5) 共利工具和公用设施；

(6) 公共服务地区；以及

(7) 其他共利不动产。第4号法案添加以下不动产作为公寓的公共财产，包括：

(8) 公寓法人办公室；

(9) 欠债不动产；

(10) 公寓大楼内以安全或环境为目的的结构或系统（如电力、通风、空调、排水、清理和防火系统等）；以及

(11) 以公寓大楼共同业主筹集的共同费用维护的其他资产，所有设施和公寓所在土地。

Richard注解：

如果政府授权公寓大楼外国永久业权配额超过49%以上（例如70%），那么这种方法就会立即在共同财产方面给外国买家多数业主所有权（在本例中70%），其中还包括公寓所在土地。

换句话说，外国买家将在住宅用地占多数权益，与泰国土地所有权法律冲突。

最后，一套公寓单位的业主所有权还包括成为法人（或社团合伙人）一员的权利，可代表共同业者管理共同不动产，同样的也可行使关于公共财产的所有权的比例投票的权利，以及被选为法人委员会成员，以泰国法律为凭据可能造成更多的问题。

当然最简单的方法是抑制配额。但在泰国，事情并不总是那么容易，尤其是现在政治背景下，泰国媒体对泰国土地上“外国威胁”总是抓住不放。

（译自Rene-Philippe DUBOUT律师的英文原文《Buying a Condominium: The 49% foreign ownership quota issue》）

 

Richard专栏全集：

泰国房市跌宕起伏 专家教你如何把握商机

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