Category: Special Investment Column

for task 951

匈牙利——一片崭新的房地产投资热土 中国人踏足获利大

很多人士都希望做有收益又安全的房产投资，但是在西欧国家城市里每平方米的房价是很少人能接受的。拥有一千万人口的匈牙利是历史悠久的文化古国，为海外买家提供了房产投资的良好机会。国家风险特别低，每平方米的房价相当于其他欧洲首都房价均价的1/3。不管是安家还是投资，匈牙利的房产还是值得考虑的。

旅游业刺激海外资金涌入匈牙利房地产

匈牙利受益于丰富的旅游资源，如潮的国际游客和海外投资人，他们来匈牙利旅游投资的热情没有受到当下欧洲危机的影响。来匈牙利的游客仍然在增长，匈牙利政府以积极税收刺激手段鼓励海外投资进入旅游领域并长期持有。匈牙利自然资源丰富，美丽多彩。得益于进入匈牙利旅游业的投资，匈牙利旅游业预计未来10年会每年以4.5%的增长速度递增，达到2681亿福林。匈牙利能够吸引海外投资者前来投资房地产的另一个主要原因是外国人可以很便捷的购买匈牙利的土地和房产。

布达佩斯房价相当于其他欧洲首都房价均价的1/3

布达佩斯房地产市场的价格在欧洲众多国家的首都中尚处于非常低的位置，突显投资价值。匈牙利首都市中心非常舒适漂亮的公寓的价格大多一般只有1万多人民币/平方米，在多瑙河布达一侧也坐落了非常多独栋别墅，这些拥有宽敞院落，数百平面物业的价格也根据所在的不同位置，价格从大约300多万人民币到/套到一千多万人民币/套。在过去的1-2年的时间里，布达佩斯的房价其实已经发生了一定的上涨。根据物业不同的性质，涨幅有5% – 12% 不等。当然这些数字在不同的媒体上会略有不同， 但是一个上升的价格趋势是被广泛认可的。

从一线房产经纪那里反馈的信息更加具体，比如房产卖家好像已经不如以前那样急于出售房产了，可以议价的空间也因此变小。对于买方来说，可以选择的物业没有以前那样多了，房产投资者的增加是房价提升的另一个主要原因。不过，基于匈牙利当前房价仍然处于一个比较低的位置，并且已经展现出逐步抬高的态势，所以很多机构的专业人员都相信匈牙利的房价很可能已经形成了一个稳步上涨的趋势，并将持续一段时间。

中国投资者的成功故事处处皆是

现在来布达佩斯投资房产的外国投资者越来越多了，中国投资者也突然多了起来。来自北京的某投资人，去年在布达佩斯才花了不到50万人民币就购置了一套市中心的公寓用作投资。用他的话说：“ 这房子太合适了， 等我儿子长大了， 把钥匙拿给他自己来欧洲玩。”

另一位中国的新移民准备全家来布达佩斯定居， 他们比较喜欢住匈牙利的老式住房，他们喜欢欧洲古典风格的设计和略有沧桑的岁月感，那些物业房间都比较高，面积比较大，位置都非常好。选择在布达佩斯定居主要源于他们对匈牙利教育资源和生活环境的认可。用他们的话说：“ 在布达佩斯生活不贵，轻松惬意，容易融入和被接受……”

另一中国老移民在布达佩斯居住多年，在某楼盘购买了为数不少的公寓进行投资，由于方便的地理位置和现代舒适的生活配套，很多观光客都会选择在这里居住，所以这位投资者把公寓出租给游客，当然他的投资收益一定也非常让他满意。因为这个区域在旺季的入住率基本上都是全满的。

当然也有收购比如酒店等的商业投资， 匈牙利的旅游业为这个国家作出了非常重要的贡献。所以匈牙利的各类酒店已经被更多的海外投资者所关注，市场中经常听到关于某知名酒店被收购的新闻，收购价格从数百万欧元到数千万欧元不等。 投资者来自俄罗斯，欧盟国家， 中国……

匈牙利人非常热情，展开双臂喜迎海外朋友。这里也一定会成为海外投资者所瞩目的投资热土。

 

Laszlo律师专栏全集：

资深律师详解匈牙利房产投资与移民

欢迎读者发邮件至editorial@juwai.com提问或发表评论，或流览Hunfund Kft的官方网站http://www.hunfund.com了解匈牙利房产。

 

本文系居外网度独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。

 

【重磅】英国财相秋季预算将如何影响华人在英投资？看这一篇就够了

英国财相奥斯本的陈述报告是继3月份的预算案和7月份的大选后夏季预算案之后，在今年提交的第三份重要政府经济声明，列明了政府未来五年内的开支计划。

财政支出设定英国政府未来5年花费上限为4万亿英镑。奥斯本称，政府将通过“采取艰难决定、量入为出”来保护英国的经济安全，同时“捍卫国际利益”以保护国家安全。

2016年英国GDP增长2.4%，居欧洲国家之首

奥斯本表示，英国经济今年仍有望增长2.4%，与7月预估一致。英国预算责任办（OBR）上调2016年经济增长预估至2.4%，7月预估为2.3%；2017年或达最快增速2.5%，2018年小幅放缓至2.4%，2019和2020年或均达2.3%。

奥斯本的四年计划意味着英国到2019/2020财年将实现预算盈余。2015/2016财年，英国预算赤字约占经济的3.9%。

英国的经济增速自金融危机之后，一直居于欧洲国家之首，遥遥领先于其他欧盟、欧元区国家。这和英国货币独立、“轻政重商”的政策和发展理念是分不开的。

资料来源：世界银行（2015年1月），联合国（2014年12月），英国共识公司（2014年12月），经合组织（2014年11月）

下图为2015年第一季度，”G7”国家和“金砖国家”GDP同比增长率。英国的GDP增速在发达国家中，仅次于美国。

2016年4月起，二套房上调印花税3%

英国财相奥斯本公布，新调整后的二套房印花税征收标准如下：

图片来源：Knight Frank

这是继2014年12月英国实行新的印花税政策后，有关英国房产投资的另一印花税调整。新政的具体实施细则暂时还不清楚，但是可以判定的是，在2016年4月之前，英国的房地产市场交易将集中活跃一段时间，以争取这几个月时间的政策利好。

但是如果我们放眼英国房地产市场最近几年的房价变化，不难推断出二套房上调印花税的政策的背后动机——英国尤其是伦敦、英格兰东南部等近几年房价上涨迅速的地区，房屋的供应量远远小于需求，使得房价被推升，大量初次购房者无力负担、无房可买，那么对于二套房的税率上调，可以打击非理性炒房者的投资行为。

另一方面，奥斯本也宣布，2018年/19年起住房预算翻一番， 至每年20亿英镑。2020-2021年建成40万套经济适用房 —— 英国将整体进入大规模开发房地产的局面，这也是继20世纪70年代以后英国推出的最大型的房产建设计划，利用开支审查法案（Spending Review）终结“英国住房危机”。

奥斯本向英格兰的“拼搏族”（strivers）承诺让他们拥有自己的住房。

财政部将直接投资23亿英镑，一部分用于鼓励开发商为首次购房者新建20万套“简易房”，年龄40岁以下的年轻人可获得20%的折扣。伦敦郊区的“简易房”价格最高为25万英镑，伦敦市内为45万英镑。另一部分用于重建“棕色地带”（brownfield land）。

另有40亿英镑用于新建13.5万套“集资房”，购房者可根据自己的负担能力分期购买住房份额。

有关在英房产投资的征税细则对于海外投资人的影响，具体问题具体分析，建议在投资之前征询英国专业税务人士的意见。

其他秋季预算要点摘录：

– 到2020年，公共财政状况将比此前预计更佳，节余270亿英镑“横财”；

– 关于税额减免的政策来了个情节大反转，囊中羞涩的工薪阶层受益；

– 警察高层游说成功，警方的预算免遭削减；

– 国家将筹集69亿英镑资金补贴建设400000套经济适用房，帮助年轻一代的购房者；

– 地方议会税（Council tax）将升高，用于资助老年人卫生保健和警察维序；

– 向buy-to-let和度假地产征收更高的印花税；

– 对护工学生的补贴支持将由贷款取代；

– 企业税升高，用于资助学徒计划；

– 白厅最多或将裁员80000人；

– 到2020年，海外援助预算将达160亿英镑；

– 2016年，英国国家养老金增加3.35镑，升至每周119.30镑；

– 到2020年向NHS额外拨款100亿英镑；

– 增加教育资助，使其同步于通货膨胀；

– 将1500万英镑的“卫生棉税”用于资助妇女公益组织；

– 削减部分英国家庭的儿童保育免税福利。

 

Annie.胡专栏全集：

胡悦解说伦敦房产投资

欢迎读者发邮件至editorial@juwai.com提问及发表评论，或邮件annie_huyue@163.com与Annie零距离交流。

 

本文系居外网度独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。

 

西班牙投资移民每事问 金牌经纪琳娜一次过解答！

中国大陆投资移民热潮持续升温，而2013年才开通“黄金签证”的西班牙投资移民项目也越来越炙手可热，成为很多移民者的首选国。现在整理出了一些我们投资移民西班牙比较常问的问题，希望对你了解西班牙移民政策有所帮助。若有更多问题，可以留言咨询。

Q：西班牙购房移民，我该选哪个城市？

A：其实，具体选择哪一个城市需要根据个人喜好和具体需求去权衡。就整个西班牙来说，绝大部分城市的生活居住条件都非常优良。有马德里，巴塞罗那这样的西班牙一线城市，也有充满异域风情的南部城市格拉纳达，还有很多其他风景宜人的海滨城市，马拉加，阿里坎特…  …

以投资的角度去分析，你可以考虑马德里和巴塞罗那，这两个城市无论从房产保值还是从未来升值的角度去考虑，它们的空间都比较大。而且一线城市交通，教育，医疗等等社会设施都更为齐全，适合投资。就这两所城市之间比较，马德里相当于中国的北京，而巴塞罗那像中国的上海。从气候上来讲，马德里气候四季分明，相对来讲内陆城市气候干燥。巴塞罗那靠海属地中海气候，有些许类似于昆明，冬天不很冷夏季不很热。从人文气息来讲，马德里首都像北京，而来巴塞罗那的上海人都说，这里是中国的上海，不止这样连巴塞罗那人在上海生活的，都说有上海人文气息像巴塞罗那。（注意这里单单说人文气息，不是说城市风貌，中国是发展迅速的国家，建筑更新很快，而欧洲通常不会破坏原有建筑。这也是为什么很多在欧洲留学或生活的华人说其实我们生活在“欧洲村”。）

Q：西班牙的房子都是怎样的？

A：美国加拿大地广人稀所以房子动辄就好几百平米，欧洲国家不一样，他们人口密度相当大，情况和中国差不多，城市普遍以公寓为主，独栋楼房和别墅分布在郊区，并不是你想象中的美加大面积别墅。

在售二手房比新房数量要高很多，这点和中国不一样，欧洲提倡保护城市原有的风貌，房屋会定期整修但基本不拆迁。所以你在西班牙可以很经常的看到一个景象，四面的房子，虽然看起来在拆，但是面对街道的那一面墙是不会拆除的，他们会保留原样。政府也鼓励开发商这么做，如果你要拆除整栋楼房，会交高昂的税。

新房绝大部分是精装型的，已配置部分家具和基本电器，所以可以马上入住。 二手房新旧不一， 很难笼统介绍。在市郊也可以选择别墅型独立公寓，靠近海岸线的通常价位偏高。市场上也有少数像巴萨球星们居住的“超级别墅”在售，“任性”的客户们也可以考虑。

Q：非要50万欧元才能移民吗？

A：我们先来了解一下西班牙的移民政策，目前主要是两个移民政策。 A政策为“非盈利性居留”，也就是人常提到的“15万欧元移民政策”，这个说法其实不正确，实该政策并没有要求必须购房，买房只是增加了获得居留的可能性。其实只需要申请人和家属符合如下条件可以申请:

  • 投资人: 年收入超过西班牙个人最低年收入的400%
  • 每一位家属: 年收入超过西班牙个人最低年收入的100%（可由投资人负担）

B 政策为2013年刚出台的：资居留也是人常说的“Golden Visa“即黄金签证，简单来说是要求投资人购买50万欧元以上的房产（可以是多套加在一起达到50万），而且没有地产类型的限制。

A与B最大的区别是在移民监，A每年需要待西班牙超过半年，而B则只需每两年“登陆”西班牙一次即可。

Q：一人移民，全家移民？

A：主申请人同时也可申请配偶，18岁以下的子女或者18岁以上未婚且无经济来源的子女，以及65岁以上父母在西班牙的居留。最初的时候对子女的年龄限制是18岁，今年拓宽到18岁以上的也可以，但要求是未婚以及经济依附于主申请人。

Q：如何在国内办理签证来西班牙看房？

A：现在直接申请旅游签证，来西班牙看房买房。详细申请步骤以及申请材料可查阅西班牙驻中国使馆官网：http://www.spainvisa-china.com/

Q：西班牙的生活是怎样的？

A：大部分国人对西班牙还是缺乏了解的，除了传统的斗牛士和巴萨皇马外，西班牙还有无数的迷人之处，每年，西班牙接待的游客总量为世界第三。西班牙人很懂得享受生活，夏天去海滩，冬天去滑雪，周末种种娱乐活动。虽然近年来经济持续低迷， 大街小巷的酒吧，购物中心还是人来人往。西班牙物价相比欧洲其他国家低廉许多，很多东西比国内购买还便宜，还有最重要的，没雾霾，基本不堵车。文字描述是有局限性的，还需自己来体验一下。

Q：如何把购房资金汇到西班牙？

A：国内有外汇管控限制，每人每年因私不得汇出多于等值5万美金的款项，超过5万就得需由亲朋好友代汇。 西班牙本地也有反洗黑钱法，所以来历不明的汇款也会被拨回，为了避免不浪费不必要的金钱和时间，那儿投资移民建议客户在汇款的同时提供汇款总额的收入证明。更多信息请咨询。

Q：买房后如何申请投资人签证？

A：在房产过户并拿到产权证后，申请人需向西班牙驻中国大使馆提出投资移民签证申请，通常这个签证有一年期限。

Q：投资移民签证入境西班牙后还需要办理什么手续？

A：到达西班牙后30天内需要办理NIE即外国人居留卡，通常在30内可以获得。一卡在手，便可自由出入所有欧洲申根国家。

Q：50万欧元投资移民可以从事商业活动吗？

A：之前此类签证只允许移民居住在西班牙不可以从事商业活动。投资移民新法2015年7月30日颁布，放宽了很多政策，其中就包括50万黄金签证的也可以从事商业活动。

Q：在西班牙购买房产会产生什么税？

A：新房产生增值税，二手房产生过户税，还会产生印花税。值得注意的根据西班牙每个大区的不同这些税收会有差别，但差别不大。这里拿巴塞罗那所在区域加泰罗尼亚大区打比方，新房增值税和二手房过户税都是房价的10%，新房的印花税是房价的1.5%，二手房的印花税没有固定比值，金额在1000欧元左右。

Q：购房之后房产还会产生什么费用？

A：在拿到房契之后每年需要交给政府地皮税，具体的价格根据不同的区域地段和房屋面积而定，拿巴塞罗那市区100㎡的房子来说，它产生的地皮税是800到1200欧元之间。

除此之外还会产生一个物业管理费用，这个价格也是根据不同的房产决定的，通常是在50-100欧元/月。

Q：投资移民之后可以工作吗？

A：新法案规定持50万投资移民居留卡的可以。持非盈利性居留的不可以工作，但是持居留五年跟换永久居留之后，便可以工作了。

Q：居留如何更换？

A：50万购房移民居留的持有者是 “2＋5”政策，也就是说你完成购房之后首次可申请有效期为两年的投资居留，两年后再更换成两年，五年后便可获得永久居留，再过五年便可申请西班牙国籍。

非盈利性移民居留的持有者是“1＋2＋2“政策，即首次居留有限期限是一年，之后更换成两年，两年之后再更换两年，五年后可获得永久居留，再过五年便可申请西班牙国籍。

 

琳娜Linna专栏全集

 

欢迎读者邮件至editorial@juwai.com提问及发表评论，关注微信公众号走遍巴塞罗那【hola_barcelona】或者添加微信：flowerduke与西班牙NAR房地产金牌经理人Linna零距离沟通。

 

本文系居外网度独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

关注居外网官方微信：居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。

 

澳大利亚房地产开发全攻略——投资者必读！

近来有很多海外朋友和投资者向我询问如何在澳洲做地产开发：会有多大的风险和多大的回报率；是否比较容易有好的收益；是否比较容易获得政府的批复；整个周期会有多长；会有哪些陷阱；究竟需要多少资金？     

我觉得有必要整合起来回答这些问题，同时也希望这篇文章也可以帮助大家在某些程度上对现在的市场状况有一个更清晰的了解。    

澳洲房产开发：回报风险并存

澳大利亚被视为一个政治稳定的国家，宏观经济基础稳固，也在逐步增长，生活方式也是相对平衡有层次，良好的教育系统，拥有没有被污染的空气和水，更重要的是这个国度的人非常友好慷慨。用一句简短的话来概括就是“地球上的天堂”。但是和诸多的西方民主资本主义社会一样，房产开发在澳大利亚也并非一件易事，都会受制于政府的条条框框，规划，市场，销售，建造的风险。但是回报可能也是很大，基于投入的资产回报率可以达到每年20%。不同的产品，市场条件和项目的大小，有的项目的回报率甚至可以高达每年150%。当然，回报和风险是同时存在的。             

鉴于我多年在亚洲和澳大利亚地产开发和建造的经验，我总结了在行业内的一些成功因素：   

1、时间掌握

地产开发并不是一个线性的流程，事情并不是一个接着一个来的。经常是很多事情同时发生，所以要求管理者能随机应变确保项目的成功。举个例子来说：销售是否一定要在拿到了规划批文以后才可以开始？其实只要你有足够的信心你的设计规划不会被大幅的修改，就未必需要遵循这个时间点。最近在悉尼有一个项目，他们在拿到了规划批文的2天后就已经开始开工建楼了。这是一个非常理想的状态，项目的管理也是非常出色，为项目赢得了时间。毕竟时间就是金钱。

2、项目经理

很多中小型的地产开发商，很大程度上依赖于外聘的顾问和承包商，包括建筑师，机械师，地区政府，建筑商，承包商，规划人员等等。为了确保项目成功，需要有人能够遵循非常严格和专业的途径来管理项目。如果有人只是“业余兼职”来管理一下，那项目注定是会失败的。作为一个好的项目经理，就好比在牧场上管理一群自顾自走的牛羊。一个好的牧羊人（项目经理）必须具备专业技能和顽强的意志力来驱动整个项目走向成功。

3、风险评估

一个成功的地产开发商是一个精明的风险承担者。他们知道什么时候可以触碰一下底线，什么时候不可以。即便是需要这么做，他也能知道随之而来的财务，法务和商业上的后果。限于商业机密，我们在这里也无法透露太多，但是如果你无法接受挑战和风险，那么地产开发不适合你。毕竟为了获得每年150%资产回报率，你还是需要有选择地承担一定的风险。毕竟天下没有免费的午餐。

4、产品设计

要成功你必须站在市场的前沿，预测下一个市场的大趋势。你如何打造你的产品去迎合持续的需求。即便是在现在这样一个需求强大的市场环境中，我看到的最成功的地产项目是那些独一无二的，让人为之眼前一亮的项目；是一些市场上从未见到过但是见到以后又能欣赏到其价值的项目；这些项目最终成为一个市场上一直热烈讨论的点。铸就这种项目并不是说一定要投入大量的资金，但是一定需要创新的思维和对地产项目的热情。设计出贴合目标消费群体的产品和地段是项目成功的关键。有一个例子：我最近看到一个全新公寓项目坐落在东区一条非常繁忙的马路上，做得非常有“设计感”，是那种潮流的仓库的风格，还带着涂鸦墙，是低成本和酷酷的时尚感的结合体。但是，这个项目在预售中没有卖掉一套房，销售非常缓慢使得后期的开工非常痛苦。其实这种设计并非适合所有的人群和所有的地段，他们绝对是在那个地段设计了一个错误的产品。

5、人脉经营

开发商需要与专家们建立很强而且紧密的关系，同时也要具备专业知识。他们需要经常寻求第三方的建议和在整个流程中涉及的方方面面的人沟通。他们需要持续地阅读，沟通和约见不同的人来随时跟新他们的知识。他们不能仅依赖于过去的经验，当他们开始建立一个新的项目时，他们需要用全新的视角来看待问题，从问题的核心出发作出理性的判断。如何让一个在Collingwood区域的公寓项目和在Hawthorn区域或者Ringwood区域不同？多和你信任的项目所在区域的地产中介沟通来判断市场的需求和对设计风格的偏好。想要知道哪里有不错的但是没有在市场上售卖的土地，你就需要跟政府评议会和规划师多沟通。哪家公司最近设计的公寓的项目在4周就卖掉了。为什么与之毗邻的项目开盘了一年了，还在卖？谁是你的目标市场？哪种组合是最优化的？

以上这些原则一直是我们所欣赏和恪守的，并切实运用在我们的每个项目中我用一个流程图帮助大家更好地理解地产开发的流程，并且列出STM地产是如何在这个纷繁复杂的流程中协助投资者。   

 

Simon & Vivien专栏全集：

盛达文地产发展总监们与你大谈澳洲房地产开发及投资

欢迎读者发邮件至 editorial@juwai.com 提问或发表评论。

 

本文系居外网度独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

关注居外网官方微信：居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。

在泰国买公寓：49%外国业权配额全攻略

导言

泰国法律整体上是很欢迎外国人前来投资房地产，可是一些细节条款难免令外国人无所适从。产权公寓是最简单丶 最受欢迎和风险最小的泰国房产购买方式，因为外籍人士只要持有允许居住在泰国的合法签证，都能满足泰国《公寓法案》直接购买一套房。虽然外籍人士对所购买的永久产权公寓拥有100％的所有权，但外国人最多可以购买该公寓总建筑面积的49%。换句话说，可供外国人选择的房源变相减少至少一半。因此，在购买之前，注意该公寓外国人所有权的配额，这是非常重要的。泰国房地产专家Richard会为大家解释外国业权配额的来龙去脉，以及在泰国业权配额制度下，身为外藉业主所享有的权利。

 

目前，泰国法律限制了外国买家在任何时候所能购买公寓面积占公寓楼总面积（留给私人所有权）的百分比，这是限制外国买家进入泰国房地产市场的法律问题之一。虽然这种限制在曼谷几乎没多大问题，但在度假村这类外国买家经常超过泰国买家的地区，如苏梅岛（Koh Samui）、芭提雅（Pattaya）、普吉岛（Phuket），对于公寓开发商而言，它已成为一个严重障碍。由于这一限制，度假村地区的开发商建造的公寓单位很多卖不出去的，因为泰国买家购房兴趣不大，而外国买家因为目前的法律限制不能购买。

为什么配额是49%?

这些对外国永久业权的限制背后的逻辑是：任何买家（泰国或外国人）购买一套公寓将获得（1）公寓单位的不动产所有权；（2）“每10000 平米在公共财产所有权占比______ %”。

现在属于共同业主（所有的公寓单元业主）的公寓公共财产包括：

(1) 建筑所在土地；

(2) 共利土地；

(3) 建筑结构；

(4) 共利部分建设；

(5) 共利工具和公用设施；

(6) 公共服务地区；以及

(7) 其他共利不动产。第4号法案添加以下不动产作为公寓的公共财产，包括：

(8) 公寓法人办公室；

(9) 欠债不动产；

(10) 公寓大楼内以安全或环境为目的的结构或系统（如电力、通风、空调、排水、清理和防火系统等）；以及

(11) 以公寓大楼共同业主筹集的共同费用维护的其他资产，所有设施和公寓所在土地。

Richard注解：

如果政府授权公寓大楼外国永久业权配额超过49%以上（例如70%），那么这种方法就会立即在共同财产方面给外国买家多数业主所有权（在本例中70%），其中还包括公寓所在土地。

换句话说，外国买家将在住宅用地占多数权益，与泰国土地所有权法律冲突。

最后，一套公寓单位的业主所有权还包括成为法人（或社团合伙人）一员的权利，可代表共同业者管理共同不动产，同样的也可行使关于公共财产的所有权的比例投票的权利，以及被选为法人委员会成员，以泰国法律为凭据可能造成更多的问题。

当然最简单的方法是抑制配额。但在泰国，事情并不总是那么容易，尤其是现在政治背景下，泰国媒体对泰国土地上“外国威胁”总是抓住不放。

（译自Rene-Philippe DUBOUT律师的英文原文《Buying a Condominium: The 49% foreign ownership quota issue》）

 

Richard专栏全集：

泰国房市跌宕起伏 专家教你如何把握商机

欢迎读者发邮件至 editorial@juwai.com 提问或发表评论，或邮件richard@siamrealestate.com与Richard 零距离交流。

 

本文系居外网度独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。

 

爱上大多伦多奥克维尔的理由——隐藏在排名背后的学区优势

很多朋友在给孩子择校的时候，往往只看菲莎排名的最终名次，根据名次的先后做为择校的顺序，这种做法往往有失偏颇。

为什麽菲莎排名不够全面？

因为菲莎中学排名的结果仅仅反映了9、10年级的数学和英语的安省统一测试成绩，并不能全面反映一个学校真实的整体实力。而真正考评一所学校实力的标准有很多，譬如毕业生的高校录取比例，顶级名校录取比例，学校师资、硬件水平，毕业生若干年后的职场发展、收入等等方面构成。以美国大学排名为例，最具权威性的排名是《US News & World Report》，排名的标准有7项：同行评议，新生留校率，毕业率，教师资源，学生选拔性，校友捐赠率，财政资源。

反观菲莎研究所，在所有上述数据完全不做收集和分析的基础上，仅凭孩子们在9、10年级的数学和英语测试结果来给出排名的做法，并不能准确反映学校的教学水平和孩子们的学术能力，再被有些华人朋友误解为全面反映学校综合实力的中学排名，颇有些以讹传讹的味道。当然，也不是说菲莎排名完全没有用处，在没有全国统一高考、没有SAT考试的情况下，最简单的办法就是根据目前仅有的两次安省统一考试给学校做个比较，因为这个结果至少还是反应了孩子们的一部分学术能力。

蒋蓓的专业选校建议

所以各位家长们在看这个排名的时候，我觉得，需要使用排除法，就是舍弃排名非常靠后的学校，譬如后200名的学校；但排名前100的学校中，更靠前的学校，不一定就是更好的学校，我们不能完全根据名次来选择，还要了解学校的内部实力和外部声誉，根据学校所在社区的人文、地理环境等多方因素综合考虑，再结合一下Open House或实地走访，就能得到非常直观和全面的感受。

好在菲莎排名报告还是给了一些数据，这些数据完全没有计入在排名的结果中，譬如ESL学生比例和家庭收入两项，可以让我们对学区的氛围有所了解，下图是奥克维尔的主要高中与其它华人热点区域高中的比较。

为了理清菲莎排名的两个主要依据，这里把几所学校间的英语和数学的成绩做了单独比较，按照两场考试的成绩之和由高到低排列。从图中可以看出，奥克维尔的几所高中在英语上领先，而对比的中学在数学上具有优势。

数学测试结果（按照两项之和由高到低排列） 英语测试结果（按照两项之和由高到低排列）

此文的目的并不是想说哪个学校好、哪个学校不好，我只是想建议家长朋友们，不要仅仅根据菲莎排名一项指标来择校，而要根据孩子的特点选择适合孩子的学校。特别是看到有些家长朋友仅仅为了最新的菲莎排名能够靠前一些，就要购买高价的学区房，我觉得有些不值得。

孟母三迁的故事说得好：“昔孟母，择邻处”，为了孩子我们当然应该迁，这么多朋友移居加拿大的最主要目的，不就是为了孩子能有一个良好的学习和成长环境吗？但到了加拿大后，千万不要忘了“邻”是关键，“邻”不等于“排名”，所以是“择邻处”，不是“择排名而处”。

 

蒋蓓专栏全集

 

欢迎读者邮件至editorial@juwai.com提问或发表评论，或关注微信与Brittney零距离沟通。

 

本文系居外网度独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。

 

澳洲房产投资常见Q&A：海外买家可以在交房前转卖楼花吗？

近日，不少澳洲房产买家来咨询是否可以在土地交割前将楼花或者空地转卖出去。简单来说，是有可能这样操作的。基本流程让我们用一个例子来具体说明：

  1. A与开发商签订了购房合同，说好5年交房，房屋售价为60万澳元；
  2. A在签合同时支付了第一期10%的首付款，即6万澳元；
  3. 在签订合同2年的时候，A找到了B，想将这个即将要交房的物业转卖给B，售价为70万澳元；
  4. B答应了，并付了一笔订金（一般为房价的10%）给A，即7万澳元；
  5. 到了交房时，B将63万澳元尾款交给A；
  6. 同时，A将54万澳元尾款交给开发商，物业顺利成交。

对于A来说，这一交易，他用2.5年的时间，支付了6万澳元的本金，赚到了10万澳元的利润，相当可观。但A需要在交房前按照政府要求按时交纳印花税（按照60万的房价交纳）。而B则需要按照70万的房价交纳印花税。其次，对于净赚的利润，A还要支付中介的佣金，以及资本利得税（即差价售出部分作为A当年的收入缴纳个人所得税）。如此一来，其实A的净收益并非有看上去的那么多。

其次，A在与B签订了合同后，A与开发商之间的合同仍旧生效，因此A依旧需要履行其在楼花合同下的责任和义务。在交房时，如果B的资金不到位，没法和A交割，则A也无法和开发商按时交房。开发商可根据原合同追究A的责任。

此外，值得注意的是，澳大利亚政府及开发商并不赞成如此做。因为这样很容易造成炒楼花的现象，对稳定的澳洲房地产市场会有不小的危害。其次，开发商往往会在购房合同中说明名，买家不能在交房前转手以限制买家。由于开发商通常都有一些保留项目会在交房前后出售的，如果任由买家随意的转手定价，极大程度上会扰乱开发商的定价及市场。

尤其对于一个二手转卖的楼花来说，A只能寻求本地买家，而不能再卖给海外买家。因此，如果有此意向的买家，建议在签订楼花合同前与自己的律师了解清楚合同内容。（澳大利亚不同的州有不同的规定，以上内容只适用于在新南威尔士州的买家）。

海外买家买地建房

如果转手空地，则可以卖给本地或海外买家（海外买家需要申请新的买房许可）。如果在交地前转卖，则流程和上文类似。如果交地后且和承建商商量好的前提下，则基本可以自由转卖。

但是需要注意的是其在购买空地时申请获得的海外人士买房许可（即FIRB许可）是有条件限制的。该限制包括：

  1. 申请者必须买空地用来开发建房；
  2. 申请者必须在许可日起24个月内开工。

对于以上限制的解读，许多读者可能觉得并不影响其在24个月卖地。其实并不是这样的。

无论在交地前或交地后，如果买家不能在24个月开工建房，都应向FIRB海外投资审查委员会报备，并说明不能按时开工的原因，即申请延期开工。

如果买家在建房前将空地卖出去，则需要另行申请一份“卖地许可”。简单来说，要告诉FIRB为何买家无法按时开工，为何要在建房前转卖。只有在获得“卖地许可”之下才能合规的转卖空地。但是这个卖地许可的申请并不在买房许可申请的列表之内，而是一种额外的申请。对于FIRB来说申请审批的速度没有30天的限制，且委员会会根据单独案子单独评定，因此在时限上很难控制。建议买家应当提前做好规划。

 

杨泱专栏全集：

律师杨泱解析澳洲房产

 

欢迎读者发邮件至editorial@juwai.com提问或发表评论，或是加入Kami的微博：【澳大利亚Kami律师】与她近距离接触。

本文系居外网度独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
关注居外网官方微信：居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。

 

在匈牙利安家有什麼好？從英国人眼中看匈牙利房产

在英国人脑中，安家匈牙利就是：成活成本低，住房便宜，只要两小时就可飞回英国。

匈牙利的古城布达佩斯，绰号“多瑙河上的明珠”，是世界上最具吸引力的首都之一。典雅的建筑，精致的餐馆，公寓为主的房地产市场装点着这条欧洲第二长河。

大多数英国买家都被巴拉顿湖（Lake Balaton）区吸引。该区离布达佩斯只有一个小时的车程。据估算，超过1,000名英国人在湖区拥有度假屋，规模为中欧最大。

著名的水上运动区、温泉浴场和布满度假胜地的海岸线，巴拉顿湖区的自然美景令人应接不暇。一个国家公园延伸至北面，一路的火山丘陵布满是葡萄园。

巴拉顿湖如何一块磁铁般，吸引着众多游客，其中70％是匈牙利人。这里的平均周薪是100英镑，所以餐馆和酒店经营者必须根据当地情况定价。

“便宜得不需要租金来供房”

一对英国夫妇：Norman，68岁；Margaret Bradford，64岁，已经在Cserszegtomaj村附近住了近六年。当他们看到很多土地在出售后，就萌发了买房的念头，经历两周的找寻无果后，他们曾计划回到故乡英国。现在，他们有1,500平方米的地产，包括自己的葡萄园。

Margaret Bradford的女儿Rhonda，也被巴拉顿胡迷住了。去年，她只花了21,000英镑，就在父母附近买了一个四居室的独栋别墅，并打算和丈夫在此度过她五周的年假。“关匈牙利农村的一大好处是大多数房产都附有大面积的土地。我们的土地有约2,000平方米，”她说。Rhonda并不打算将她的小屋作为度假屋出租。“我们不需要租金来供房，因为房产非常便宜，”Rhonda说，“这真是令人难以置信，我们付那么少的钱，却买到一个三层楼的别墅。”当地不仅人好景美，巴拉顿高地国家公园（The Balaton Uplands National Park）离这只有五分钟车程，附件基础设施完善，包括各类超市，如利德尔（Lidl）、乐购（Tesco）和喜互惠（Safeway）。Rhonda购房的过程直截了当，她的家人对这里低成本的生活都十分满意。

许多英国人认为，匈牙利是探索欧洲的理想之地。特别是在匈牙利的巴拉顿湖和农村地区，因为它们位于与其它欧洲国家交界的地方。匈牙利有很多值得探索的地方，尽管在很多方面也很现代化，但乡村未受破坏，生活节奏让人想起30年前的英国。匈牙利人有不同的人生观，他们更专注于传统的家庭观念。这是一个奇妙的地方。

 

Laszlo律师专栏全集：

资深律师详解匈牙利房产投资与移民

欢迎读者发邮件至editorial@juwai.com提问或发表评论，或流览Hunfund Kft的官方网站http://www.hunfund.com了解匈牙利房产。

 

本文系居外网度独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。

 

深度解决家长在西班牙的择校烦恼：公立、私立、还是教会学校？

还没到孩子们该上学的年纪，西班牙的家长们就已经开始为择校而惆怅了：到底是选择邻近住家费用低廉，但基本很难进入的公立学校，还是去学费昂贵但声誉显赫的私立学校还是折个中间值进入教会学校呢？这个苦恼不仅仅是华人家长的苦恼，却同样也是很多西班牙家长的苦恼。究竟该如何挑选合适的学校，从何入手？当然在此之前我们必须先深入了解西班牙各种学校。

西班牙学校分类

公立学校

资金来源由国家政府拨款。由于是国家办学，公立学校是义务制教育，没有学费，只有少量书本费用。师资相对比较稳定，流动性不大。教师必须经过专业的教师资格培训，并必须获得由政府统一颁发的教师资格证才能从业。公立学校的生源，一般是学校所在区域的学生就近入学。它们的教学大纲由西班牙政府统一制定，教学质量通过政府标准化测验监控。

私立学校

资金是由私人或集团，或者其他投资方投入。学费高昂。相比公立学校，由于私立学校之间待遇的差别，教师的流动性相比较大。（道理就跟我们国有企业的公务员和私有企业的人员性质差不多）。教师一般至少都有大学学历，但是不一定像公立学校一样都要求经过教师培训，获得教师资格证。私立学校的学生住家分布的地方比较广。在课程设置上有很大的自由度，而且不同的私立学校各有偏重，有的偏文有的偏理，有的私立学校涉及到的户外活动较多，对开拓学生的视野起了积极作用。私立学校分为国际学校和西班牙私立学校。国际学校收费更为高昂，西班牙本土私立学校绝大多有宗教性质。

教会学校

因为该学校既非完全的公立学校，又非完全的私立学校，所以也被称作半公半私学校。这点，西班牙不同于世界大部分的国家只有公私学校之分。这一类被西班牙称之为“Concertado”，Concertado类的学校一般是由教会和政府共同出资，所以暂时我们称之为“教会学校”。学费比私立低廉。在生源招收上和公立学校一样受地域的限制，只接受社区之内的学生。每年有固定的学校开放日给家长参观了解。大部分的教会学校和私立学校都是由神职人员管理，制度标准相对严格。

如何选择学校？

那么在这三类学校中，你究竟该为自己的子女定位哪一种学校呢？在最开始的开始你先你需要考量如下问题：

1，家庭经济收入情况

2，学校的时间表是否符合（不同学校时间表不一样）

3，孩子适合较大的学校还是更适合小型的学校

4，偏向哪种授课语言（比如加泰罗尼亚地区公立，部分私立学校和教会学校就是使用的加泰罗尼亚语。国际学校有的使用法语、德语、英语等）

5，孩子是否需要更多的课外活动

6，孩子在家吃饭还是在校

7，是否接受宗教教育

8，学校离住家的距离

9，如需要转校，请听听孩子怎么说

实地考察是最直接选择方式

家长们从来都在想什么学校是最好的，但很少有家长思量什么学校是最适合孩子的。关于择校不能单纯只靠道听途书，而需要家长亲自去学校考察。通常公立学校和教会学校都有固定时间为学校开放日，私立学校没有限制，只要预约便可随时参观。尽量多的去比较这些学校，通过接触这些学校的老师学生家长基础设施等，直接得掌握学校信息，才会更清晰的知道哪个学校是最合适孩子的。

在考察完这些你的意向学校之后，那么你需要继续考量如下问题以进行评估：

1，学校的氛围如何？

2，他们有没有解答你所有的疑问？

3，在学的学生看起来快乐吗？

4，基础设施是否齐全完善？

5，老师和同学相处融洽吗？

6，学校提供哪些服务？

7，教学质量如何？

8，学校的教学理念？

9，录取学生的过程方式？

10，学校的价格？（需考虑到注册费，学校服务，校车，餐费，书本费，活动费用等支出）

11，学生的数量？（6到12岁每班最多25人。12到16岁每班最多30人）

12，课外活动？

13，听听孩子怎么说？

做完这些问答，相信你心中一定有合适的选择了。请切记不要盲目迷信排行榜，不要盲目迷信国际学校，只有最适合你孩子的学校，才是最好的学校。

撰写此文之前，作者访谈过西班牙教会学校教师以及在公立私立学校任职的华人教师。

 

琳娜Linna专栏全集

 

欢迎读者邮件至editorial@juwai.com提问及发表评论，关注微信公众号走遍巴塞罗那【hola_barcelona】或者添加微信：flowerduke与西班牙NAR房地产金牌经理人Linna零距离沟通。

 

本文系居外网度独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

关注居外网官方微信：居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。

 

为什么比起股票投资，精选房产投资是实现经济独立更好的选择（第一部分）

经济独立是世界各地最勤勉的人们共同的黄金梦。无论你现在年龄多大，无需担心明天没有钱维持体面的生活，岂不美妙？如果你有一只能永久下金蛋母鸡，或是赚钱机器，赚取足够的现金支付所有的生活费用，你可以选择只做能让你快乐的事情，甚至是做任何你想做的事情。这就是所谓的经济独立。你不再需要为钱而耗费时间；你的资产为你效劳，所以你不需要工作。这是一个美好的概念，但世界上有多少人实现了经济独立？事实上，不是很多。

不过好消息是，一个人的一生中，完全可以实现经济独立，即便他不是很年轻了。在美国，聪明人实现经济独立最传统的方式是购买股票，他们大多数建立一个股票投资组合。该方法遵循积累模式，在很长一段时间，你攒下足够的钱来积累股票。你希望你的股票会升值或至少维持价值不变，以便有一天你积累够了，然后你可以开始一点点地卖出，依靠卖股所得的收益维生。美国大多数退休基金是在这一原则下运行。然而在这个模式存在严重的缺陷：

问题1：当你开始享受你的经济独立，你也开始消耗你的投资组合。每个月，你卖出一小部分股票套现作为生活费。长此下去，你的投资组合将会收缩，直到完全耗尽。

股票派息大不如前

解决这个问题一个方案是投资高派息股票。用这种方法，你将能够靠股息维生，你不需要出售任何股票或指望股票升值。这是一个非常好的解决方案，但有一个问题。美国和世界上大多数国家股息收益率都较低，尤其是更安全、更有信誉的公司。实际上目前的年度股息收益率只是在2%左右(见图表)。确实存在更高的收益率，但大多数收益率每年甚至不超过5%。这相当于说，要想得到10000美元的月收入，你至少要攒够240万美元来建立股票投资组合。对大多数人来说，这可行性有多高?

问题2：你怎么知道你能活多久？这是无法估算的，因为没有人知道他什么时候会死。唯一可以肯定的是，世界各地的人预期寿命都在增长。1960年，中国人的平均寿命是43.47年；2012年，达到了75.20年。人们活得越来越久，到了晚年，像老年卫生保健这样的事情变得更加昂贵。因此，这存在一个非常高的风险，如果你活得“太久”，经济独立的梦想可能变成一场噩梦。活得太久，钱却不够花这样的风险是真实存在，你渴望未来不应有此局面。因此，太过依靠这种方法是不可取的！

实现经济独立更好的选择

好消息是，有一个非常好的资产类型可以更好地用来实现真正的财务独立：房地产。实际上是很容易看到这背后的原因。首先，房地产投资不需要遵循积累模式。如果你建立的投资组合收益率不错的话，可能一开始就能给你大量现金流收入。你将可以依靠房地产投资组合产生的净租金生活，不需要出售房产套取现金。第二，同样的理由，你真的不需要估算自己的寿命。投资房地产，问题1和问题2不复存在！

尽管如此，批评者很快指出一些房地产投资的缺点，也确实如此:

——房地产并不是一个短期投资。
——空置，租户拖欠，拆迁是相当大的风险。
——房地产可能逐渐过时。随着时间的推移有一定程度的磨损，需要昂贵的装修。
——买什么？住宅房地产本质上非常具有地方性，它不像股票一样能通过研究据理推测其未来价值。

在股票领域，有成千上万高学历、并具备几十年的投资指导经验的研究人员。然而在住宅房地产，没有如此多的研究人员，大多数经由房地产经纪人的建议购买房产，他们可能会给出有偏见的建议。他们常常代表卖方的利益，而不是投资者的最佳利益。

Sidney Shauy专业点评

我同意上面列出的所有房地产投资缺点。然而，记住我在这篇文章的标题用了“精选房地产投资”这样的措辞。显然这不是指任何房产就能让经济独立的可接受的投资。事实上，我敢说， 市场上超过90%-95%的住宅作为投资不是非常的好。甚至一些房地产投资可以称得上是非常糟糕，即使它们看起来很美观。不幸的是，在房地产领域，“投资”这个词被严重滥用。了解如何选择，区分好坏毋庸置疑非常重要。

最后，识别和购买合适的投资只是第一步。成功实现经济独立的目标需要比这更多的步骤。你必须能够让你的投资表现与预期一致。采用正确的分析方法和工具，你肯定可以通过房地产投资实现伟大稳定的经济独立。在本系列的下一篇文章，我将讨论如何克服这些挑战，实现这一目标。请继续关注！

 

Sidney.Shauy专栏全集：

Sidney剖析美国房产市场

欢迎读者发邮件至editorial@juwai.com提问或发表评论，或直接浏览http://shauy.com/与Sidney.Shauy零距离交流。

 

本文系居外网度独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。 关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。