Category: Special Investment Column

目前泰国普吉岛已开始进入旅游旺季，在接下来的几个月，普吉岛游客里也将成为该地的购房者。每个买家在决定买房时，有许多不同的考量：要做的第一个决定是选择买期房，还是买现房。泰国二手房

这两种选择各有利弊，很大程度上取决于买家的风险偏好。

购买期房的好处：

1、能够选择最好的单位

一旦公寓或别墅开发完成，可以肯定的是，最好的单位将已经被售出，早买能给买家更多的选择。

在普吉岛购买一套公寓，度假区内需求最高的是外国人能够拥有永久业权的不动产。根据泰国2008年版的《公寓法案》（Condominium Act 2008），只有49%的公寓允许外国人拥有永久业权。因此，直到公寓建成才购买公寓，几乎肯定将错过外国永久业权配额。

2、资本收益最大化

购买期房的一个主要原因是一旦开发完成，就可以通过资产升值得到更大的资本收益。

对于房地产投资者和投机者而言，这很有吸引力，正如我们在先前的文章中提到过的，预售期间购买普吉岛房产时，通常价格上涨30%，而在施工期买房，价格上涨5%至10%。

房地产投机者和投资者希望尽早购买一个新建楼盘项目，借预售前的价格较低赚取差额。在这段时间，开发商还在未获得建筑许可、确认方案以及获得EIA（环境影响评估）。开发商想要尽早通过销售获得收益，就会向买家推出预售激励方案，通常以大幅折扣、保证租金回报、金融期权和其它形式。此时，买家将得到最低的价格，一旦公寓建成，就能实现最大的资本利得。

3、分期支付房款

购买期房的另一个优点是支付款可以在施工期间分期支付。公寓可达2年，别墅则是10至18个月。

4、更大的设计空间

购买期房可以给买家更多的空间去设计他们的房产，特别是别墅，买家可以对房屋建筑结构进行改革，如改变平面图，或是添加额外的房间。有时买家也可能买下两个相邻公寓单元，令房间更大。在这个早期阶段，买家也可以自己设计屋内装饰、家具、浴室、厨房和家用电器。

显然，购买期房是并不是没有坏处，否则每个人都应该这样做，买家必须在购买期房好处与潜在的负面影响，以及购买现房好处之间权衡。

购买期房的坏处：

1、投资风险

决定买期房好还是不好的一个主要因素是是危险因素。投资总有风险，这个项目有可能会延迟或无法建成，如果你购买现房，这些问题完全不存在，对于厌恶风险的房地产买家，不建议买期房。

除非开发商推出一间展示单元或更早的完成开发，买家将不确定他们得到的成品质量。在购买现房，买家可以看到、触摸和感觉成品，所以他们确切地知道他们所购买的公寓是什么样子。

2、租金收入

对于那些希望通过租金赚取收入的房地产投资者来说，购买期房不能一开始就能得到租金收入，需要等到房子建成才行。如果买的是公寓期房，可能要等上2年或更长时间。对于这类房地产投资者来说，购买现房会更适合，因为可以立即开始产生收入。之前在先前的文章中提到过，相比其他全球房地产市场，普吉岛租赁收益历来非常有吸引力的。

如果开发完成，但卖不完，开发商通常会推出现房促销活动，如提供免费家具、免转让费，以试图卖完剩下的房子。这对买家可能是不错的选择，虽然在房产价格上，无法得到跟购买期房同样的资本收益，不过促销活动可以非常有吸引力。

购买二手房又如何？

我们在今年早些时候发布的文章以及2014年市场报告中已经明确提到， 普吉岛二手房地产市场比新开发的房地产项目价格更低，更具性价比。原因有许多：泰铢升值， 房地产价格升值，建筑材料成本增加等等，所有这些都意味着5年前或是更早的卖家可以提供大量的折扣，从而比市场其他卖家以更廉价的出售，还能轻易取得利润。这使得买家和投资者利用当前的机会，促进了二手市场活动增加。

买二手房有一个缺点就是，通常会需要一些装修或改造工作，才能令这房产符合买方的口味。虽然在泰国很多装修，改造成本相对较低，尤其是相对于欧洲或澳洲，但仍需要买方耗费时间和经历。

通常，购买二手房地产，你会错过很多资本增值机会，而购买期房则不会。然而现在二手市场的情况就是这样，随着普吉岛房地产市场复苏，市场上出现的一些房产开价低得令人难以置信，这也能产生跟买期房一样的资本收益。

目前房地产市场在普吉岛依然缓慢有几个原因：没有一个群体接下俄罗斯买家留下的烂摊子、世界经济仍然疲弱、泰铢兑欧元，英国等多国货币汇率仍然走强， 许多人误解泰国政治局势，包括不熟悉情形潜在买家。然而黑暗中总有一丝光明，这样的结果是，从二手市场和开发商手中买家都可以买到一些非常好的房子。

对于那些永远坐在一旁等待泰铢贬值或接下来的选举的人，他们可能太迟，错过了市场底部这场盛宴，现在市场已经开始复苏。如今是成为普吉岛房地产买家的一个极佳时间。

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当规划一次泰国度假时，位置通常是首先考虑因素。一旦选好了目的地，接下来要决定的是住宿。通常，度假者会立即找酒店，因为他们认为酒店的性价比最高、设施也更多。然而，近年来，租赁别墅已成为一种流行又灵活的度假选择。想象一下，一个五口之家，父母和三个孩子，如果住酒店的话，他们将不得不预订至少两间房，如果孩子还小的话，可能父母还要分开留守。这种情况下，房间只是一个睡觉的地方，而不是最理想的选择。现在，再想象一下，这个家庭用订两间酒店房间一样的价格来订别墅。每人都有自己的卧室，大家在一起很安全，无论是室内还是室外他们都有共同的活动空间。有了私人游泳池和花园，孩子们玩起来更安全，家长监督也更容易。

租用别墅不仅对家庭来说是个好主意，对注重私密性的情侣也是个不错的选择，用来度蜜月简直是完美，还适合团体度假人群。普吉岛有很多可以租7、8个晚上、有两间房的别墅，每个人都能轻松找到合适的。如果是团体度假，无论是年轻人还是几对夫妻，分享一个六间卧室的漂亮别墅，不仅经济实惠，还能体验其他选择所无法提供的极致热带生活方式，还有什么比这更好的呢？设备齐全的厨房，室内、室外用餐区和休息室，阳台和露台，都提供了更多休闲的选择。普吉岛别墅往往占据最迷人的地理位置，完全私密，给客人提供更多的自由。

独栋别墅就意味着，没有其他客人会出现在你的个人空间，花园和水池只供你使用。有些别墅设计得像度假村，有热带花园，公共游泳池及诸如水疗中心、餐厅、全程管理服务的设施。度假者可以选择租靠近繁华旅游区的别墅，这些地方通常地势会很高，如山坡地的黄金地段；或租住在安静的区域，享受宁静轻松。在普吉岛到处都有可供出租的别墅，主要海滩附近、内陆的丛林或风景如画的东海岸，每个人都可以找到地理位置适合自己的别墅。

租用度假别墅还可以自己做饭，降低了餐饮费用、消除了餐厅固定营业时间的限制。有些别墅甚至提供了内部厨师，随时都可以为你做饭。大部分别墅都有安全措施，如门禁、闭路电视、报警系统等，度假者可安心居住。通常，一些别墅还能提供额外的服务，如钟点工、洗衣、保姆、机场接送，或是别墅内的按摩和水疗护理。别墅的主人或管理层往往会提供更多个性化的服务，让住宿完全无压力。带司机的汽车或汽车租赁通常也可提供，工作人员可以告诉你去哪里和做什么。别墅出租没有隐藏的费用，没有17％的税金和服务费，而且入住/退房时间更灵活。大多数别墅提供高速网络连接，而很多酒店仍然收费。

以下是租住别墅和酒店就不同考虑因素之比较：

中介将和别墅主人打交道，没有时差和语言障碍，预定更轻松。在普吉岛租别墅时，可以使用诸如Siam Real Estate之类的房地产中介，不仅能更好地“货比三家”，而且预订有保证，省心不少。别墅那么多，搜索工具就显得非常宝贵，你可以选择那些对你最重要的特征，比如卧室数量、海景、靠近海滩或可访问性。

Siam Real Estate有很多的度假别墅可供选择，适应各种品味和预算。

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